Hauskauf: Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest

Rechtsanwalt für Immobilienrecht - S&K Rechtsanwälte Berlin Mitte

Sind in einem Gebäude die Gesundheit gefährdende Asbestzementplatten verbaut, muss der Verkäufer beim Verkauf des Hauses darauf hinweisen. Unterlässt er die Aufklärung, kann er sich gegenüber dem Käufer schadenersatzpflichtig machen.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers. Dieser hatte sein Hausgrundstück unter Ausschluss der „Gewähr für Fehler und Mängel“ verkauft. Das Wohngebäude war im Jahre 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade waren Asbestzementtafeln verarbeitet worden. Über diesen Umstand klärte der Verkäufer den Käufer nicht auf, obwohl zuvor bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung von seinen Kaufabsichten abgerückt war. Der Käufer verlangte Schadenersatz in Höhe der Kosten für die Asbestsanierung. Land- und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht meinte, eine im Jahr 1980 mit Asbestzementplatten errichtete Hausfassade stelle keinen Mangel dar, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht habe sein können. Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss seien ausgeschlossen.

Das sah der BGH jedoch anders. Er hat das Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung und Verhandlung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Nach Ansicht der BGH-Richter können Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen. Das sei jedenfalls anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen krebserzeugend wirken, und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten. Insbesondere liege eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden könnten. Das gelte jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen würden. Das Oberlandesgericht muss nun klären, ob diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall erfüllt sind (BGH, V ZR 30/08).

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