Der Unternehmensverbund IMMOVATION ist ein Zusammenschluss von Gesellschaften, die alle im Immobilienbereich tätig sind. Dazu gehören Unternehmen, die sich als Makler mit dem Vertrieb von Immobilien, mit dem Immobilienhandel, mit der Vermietung, mit der Hausverwaltung und mit Bauleitplanungsleistungen beschäftigen. Im Mittelpunkt des Unternehmensgeflechtes stehen die Herren Dipl.- Kfm. Lars Bergmann und Matthias Adamietz.

Gegenstand der IMMOVATION Immobilien Handels AG ist der Ankauf von Immobilien sowie deren Bewirtschaftung und Weiterverkauf. An diesem Unternehmen können sich auch private Anleger beteiligen. Bisher wurden vier Emissionen aufgelegt, und zwar die IMMOVATION Immobilien Handels AG Genussrechte – 1. Tranche und die IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. KG, sowie die IMMOVATION Immobilien Handels AG Genussrechte – 2. Tranche und die IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 2. KG

Die Emissionen IMMOVATION Immobilien Handels AG Genussrechte – 1. Tranche und IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. KG wurden zum 31.12.2008 geschlossen. Es konnten dabei trotz Verlängerung der Platzierungsphase um ein Jahr bei der IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. KG nicht die prospektierten 12 Mio. Euro, sondern nur 10.091.600 Euro Kommanditanteile platziert werden. Die Beteiligung an der  IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. KG wurde zuletzt ohne das prospektierte Agio (5 % Ausgabeaufschlag) angeboten und vertrieben. Die Genussrechte werden ebenfalls ohne Agio werbewirksam angepriesen und vertrieben. Ein Teil der Beteiligungen wurde in Österreich vertrieben.

Das Unternehmen wirbt mit prospektierten Ausschüttungen von 7,5% p.a. (IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. und 2. KG) und 7 bis zu 10% p.a. (IMMOVATION Immobilien Handels AG Genussrechte). Ob diese prognostizierten Erträge realistisch sind, ist fraglich. Angesichts der prospektierten hohen Emissionskosten erscheint diese Rendite kaum dauerhaft realisierbar. Vergleicht man nämlich die prognostizierten Mieteinnahmen und den prognostizierten Immobilienbestand der IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. KG mit den erreichten Ergebnissen laut Jahresabschluss 2008, fällt eine deutliche Differenz auf. So wurden nicht die prospektierten 12 Mio. Euro, sondern nur 10.091.600 Euro Kommanditanteile platziert. Außerdem wird im Verkaufsprospekt ein Immobilienbestand der Fondsgesellschaft in Höhe von 25.499.500 Euro bereits ab dem Jahr 2007, dem vorgesehenen Abschluss der Platzierungsphase, prognostiziert. Von diesem Immobilienbestand ist die Fondsgesellschaft laut Jahresabschluss 2008 auch im Jahr 2008, dem tatsächlichen Ende der Platzierungsphase, noch weit entfernt. Dementsprechende erhebliche Abweichungen fallen bei einem Vergleich zwischen den prognostizierten und den tatsächlichen Mieterträgen auf. Im Prospekt werden Nettomieteinnahmen im Jahr 2007 in Höhe von 1.020.000 Euro prognostiziert, im Jahr 2008 sogar 2.080.800 Euro. Auch davon ist die Gesellschaft laut Jahresabschluss 2008 um einiges entfernt. Hinzu kommt schließlich, dass die Gesellschaft nach den vorliegenden Unterlagen zum Jahresabschluss 2008 entgegen den Angaben im Prospekt überwiegend in Sanierungsobjekte investiert hat bzw. investieren wird.

Ein in der Vergangenheit auf eine anonyme Anzeige hin gegen die Fondsverantwortlichen eingeleitetes Strafverfahren wurde von der zuständigen Staatsanwaltschaft nach § 170 Absatz 2 StPO eingestellt.

Die Einstellung des Strafverfahrens berührt jedoch nicht etwaig bestehende zivilrechtliche Ansprüche gegen die Verantwortlichen.

Bei den Beteiligungen handelt es sich um unternehmerische Beteiligungen, die mit einem erheblichen Risiko behaftet sind.

Hinzu kommt, dass es sich bei den Beteiligungen um einen so genannten Blind Pool handelt, d.h. der Anleger weiß im Anlagezeitpunkt nicht, in welches Objekt er investiert. Der Erfolg der Beteiligung hängt somit nicht nur, wie bei geschlossenen Immobilienfonds, von der Entwicklung des Immobilienmarktes, sondern in erheblichem Maße von Managemententscheidungen ab und ist somit mit einem zusätzlichen Risiko behaftet.

Bei der IMMOVATION können sich zusätzliche Risiken aus der persönlichen und wirtschaftlichen Verflechtung der beteiligten Unternehmen und potenziellen Interessenkonflikten ergeben.

Wurde der Anleger hierüber nicht ausreichend aufgeklärt, stehen ihm verschiedene Möglichkeiten zu, aus den Beteiligungen auszusteigen. Hierfür gibt es nach deutschem Recht folgende Möglichkeiten:

1.      Fristlose Kündigung des Beitritts wegen arglistiger Täuschung

Wurde der Anleger vom Anlageberater / Vermittler arglistig über die Anlage getäuscht, kann er seine Beitrittserklärung anfechten und aus dem Fonds aussteigen. Das führt im Verhältnis zur Gesellschaft zu einer Auseinandersetzung, wobei der ausscheidende Gesellschafter einen Anspruch gegen die Gesellschaft auf Zahlung eines Auseinandersetzungsguthabens erwirbt, welches nicht identisch mit der Einlage sein muss.

2.      Beitrittswiderruf bei Abschluss des Beitritts in einer Haustürsituation

Wurde der Beitritt in einer Haustürsituation gezeichnet, besteht bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung ein unbefristetes Widerrufsrecht und auch so die Möglichkeit, noch Jahre später aus der Beteiligung auszusteigen. Auch das führt nach der derzeitigen Rechtsprechung zur Auseinandersetzung mit der Gesellschaft, nicht aber zur Rückzahlung der Einlage.

3.      Schadensersatzforderungen aus Prospekthaftungsansprüchen im engeren und weiteren Sinne gegen Prospektverantwortliche sowie Gründer, Initiatoren und Gestalter der Gesellschaft sowie Treuhänder oder Mitarbeiter des Vertriebs

Darüber hinaus kommen gegen weitere Personen Schadensersatzansprüche in Betracht, die dann auf Rückzahlung der Beteiligung gerichtet sind.

Der Verkaufsprospekt soll dem Anleger die Möglichkeit geben, auf einer umfassenden Informationsgrundlage seine Anlageentscheidung zu treffen. Daher muss der Verkaufsprospekt alle tatsächlichen und rechtlichen Angaben enthalten, die notwendig sind, um dem Anleger eine zutreffende Beurteilung des Emittenten und der Vermögensanlagen zu ermöglichen. Fehlen hierzu Angaben im Prospekt, haften die Prospektverantwortlichen hierfür auf Schadensersatz.

Das Prospekt muss in einem gesonderten Abschnitt alle Risiken zusammenfassen. Für eine zutreffende Beurteilung der Vermögensanlage sind Angaben über kapitalmäßige und personelle Verflechtungen der Gründungsgesellschafter mit dem Emittenten besonders wichtig. Diese können bereits allein für sich genommen schon eine für die Anlegerschaft nachteilige Interessenkollision hervorrufen. Es wird außerdem verlangt, dass der Verkaufsprospekt weitere Angaben darüber enthält, welche Verflechtungen zwischen den Gründungsgesellschaftern und Unternehmen bestehen, die mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlagen beauftragt sind, dem Emittenten Fremdkapital zur Verfügung stellen oder im Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageobjekts nicht nur unerhebliche Lieferungen oder Leistungen erbringen. Solche Verflechtungen können für die Anlegerschaft nachteilige Interessenkollisionen begründen.

Bei der IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. KG wurde mit der Adamietz & Bergmann Immobilien GbR, deren Gesellschafter zugleich die Initiatoren der KG sind, ein Makler-Exklusiv-Vertrag für den Erwerb der Fondsimmobilien geschlossen, d.h. es gibt ein nicht unerhebliches Provisionsinteresse auf dieser Seite, welches mit den Anlegerinteressen kollidieren könnte. Wurde über das damit für die Anleger verbundene Risiko nicht ausreichend aufgeklärt, können sich Schadensersatzansprüche ergeben.

Fraglich ist auch, ob die wirtschaftlichen Prognosen im Prospekt der IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. KG realistisch sind. Stellt sich heraus, dass dies angesichts der hohen Emissionskosten und der bereits bei Erstellung des Prospektes voraussehbaren Immobilienentwicklung nicht der Fall ist, liegt auch ein Prospektfehler vor.

4.      Ansprüche gegen den Wirtschaftsprüfer wegen Erstellung eines fehlerhaften Prospektprüfungsgutachtens

Das Verkaufsprospekt der IMMOVATION Immobilien Handels AG & Co. 1. KG wurde von Wirtschaftsprüfer Wolfgang Annecke nach dem Standard IDW S 4 geprüft und als beanstandungsfrei befunden. Sollten sich Prospektfehler finden, haftet auch der Wirtschaftsprüfer wegen eines fehlerhaften Gutachtens den Anlegern auf Schadensersatz. Immobilienentwicklung nicht der Fall ist, liegt auch ein Prospektfehler vor.

5.      Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit der Geschäftsführung
Stellt sich heraus, dass die Geschäftsführer der Beteiligungsgesellschaft Pflichten verletzt haben und dass dadurch den Anlegern ein Schaden entstanden ist, können auch darauf Schadensersatzansprüche gegen die Geschäftsführer der Beteiligungsgesellschaft gestützt werden.

Für eine möglichst individuelle Beratung bitten wir Sie, den von uns speziell für diese Fälle konzipierten Fragebogen auszufüllen und zu einem Beratungsgespräch mitzubringen bzw. uns zuzusenden.

Die verkürzte Darstellung bedingt, dass eine vollständige Beschreibung der relevanten Rechtslage hier nicht möglich ist und daher eine professionelle Beratung nicht ersetzt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.

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