Mieterhöhung: Zulässigkeit, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat
Rechtsberatung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - S&K Rechtsanwälte in Berlin Mitte
Ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete ist möglich, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.
So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem die Parteien im Mietvertrag eine Miete von 4 EUR/m² vereinbart hatten. Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 EUR/m². Ein Jahr später verlangte die Vermieterin – bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete – die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 EUR/m². Der Mieter verweigerte seine Zustimmung.
Der BGH hielt die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin für berechtigt und verurteilte den Mieter entsprechend. Die Richter erläuterten, dass der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne. Nach Wortlaut und Zweck dieser gesetzlichen Regelung setze ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht habe. Das Vergleichsmietensystem solle dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das treffe auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart habe. Der Mieter müsse im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werde, sofern die Parteien eine Mieterhöhung nicht ausgeschlossen hätten. Den Interessen des Mieters werde insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze Rechnung getragen (BGH, VIII ZR 303/06).
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