Schönheitsreparaturen: Wenn der Mieter ohne zu renovieren auszieht ...
Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - S&K Rechtsanwälte Berlin Mitte
Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann darin eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung hierfür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.
Die Entscheidung des Kammergerichts (KG) betrifft einen Fall, der so oder ähnlich in der Praxis häufig vorkommt: Der Mieter war ausgezogen. Der Vermieter hielt es für entbehrlich, dem Mieter eine Frist zur Durchführung der für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen zu setzen. Stattdessen hatte er ein Unternehmen mit deren Ausführung beauftragt und vom Mieter Kostenerstattung verlangt.
Zu Unrecht, urteilte das KG und stellte in diesem Zusammenhang mehrere Merksätze auf:
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Die im Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, Räume zu öffnen, reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es einer Nachfristsetzung zur Beseitigung von Mängeln bedarf, ist unwirksam. Sie ist mit den wesentlichen Grundgedanken des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht zu vereinen und benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben.
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Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung des Mieters – und damit eine Entbehrlichkeit der Nachfristsetzung – setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter klargemacht hat, was er von ihm im Einzelnen erwartet, vor allem, welche Arbeiten er durchführen muss.
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Ausnahmsweise kann sich im Einzelfall aus dem Verhalten des Mieters eine endgültige Erfüllungsverweigerung ergeben. Dann muss er aber durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen will. Das Nichthinterlegen der neuen Adresse genügt hierfür nicht.
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Eine 14-Tage-Frist zur Renovierung einer kompletten Wohnung genügt.
(KG, 8 U 38/06)
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