Zwischennutzung von Gewerbeimmobilien
Zwischennutzung von Gewerbeimmobilien - S&K Rechtsanwälte in Berlin Mitte
Die Zwischennutzung von Gewerbeimmobilien bezeichnet die vereinbarungsgemäß temporäre Nutzung von leer stehenden Gewerbeimmobilien, die aufgrund einer vorübergehenden Marktsituation nicht zu den kalkulierten Kosten vermietet werden können.
Die Idee:
Der recht große Leerstand an Gewerberäumen in Berlin soll sinnvoll genutzt werden und Existenzgründern und anderen Zielgruppen, die nicht über ausreichend liquide Mittel verfügen, die Möglichkeit gegeben werden kurzfristig und unkompliziert benötigte Geschäftsräume anzumieten und ihr Unternehmenskonzept auszuprobieren.
Die Vermieter, die möglicherweise einen langen zeitlichen Leerstand befürchten müssen, können ihre leer stehenden Immobilien zu den Betriebskosten vermieten und so einerseits ihre Ausgaben verringern und zum anderen Kontakte zu möglicherweise langfristigen Mietern aufbauen und durch die teilweise Vermietung auch die Attraktivität der Immobilie erhöhen. Die so genannte Zwischenmiete ist dabei im Wesentlichen ein Konzept, das die passenden rechtlichen Rahmenbedingungen dafür schafft und dabei die Bedürfnisse von heutigen Gewerbebetreibenden berücksichtigt.
Das Konzept:
Besonders interessant ist die gewerbliche Zwischennutzung vor allem für Immobilieneigentümer und Hausverwaltungen, die leer stehende Gewerbeflächen nicht vermieten können. Zielgruppen könnten u.a. sein: Existenzgründer oder sonstige Interessierte, die günstige Mieten für Gewerberäume suchen und dafür Abstriche machen wollen bei den Konditionen des Mietvertrages.
Den Vermietern wird hierbei die Schaffung eines rechtlichen Rahmens geboten. Um die rechtliche und wirtschaftliche Position der Immobilieneigentümer nicht zu schwächen, ist es unabdingbar einen Vertrag zu konzipieren, durch den sichergestellt wird:
- dass die Zwischennutzer zu gewährleisten haben, dass sich die Mietsache nicht verschlechtert (Endrenovierungsklausel, keine festen Ein- u. Umbauten),
- die nutzungsabhängigen Kosten getragen werden,
- dass die Eigentümer ohne Einschränkungen mit Mietinteressenten die Räumlichkeiten besichtigen können,
- dass für den Fall einer anderweitigen Vermietungsmöglichkeit
- der Zwischennutzungsvertrag mit einer kurzen Frist endet (2-4 Wochen),
- der Zwischennutzer evt. die Möglichkeit haben soll, in diesen Mietvertrag zu den Konditionen eines Neu-Vertrages "einzusteigen" („Vormietrecht“),
- dass die Zwischennutzung befristet ist auf max. 12 Monate und in ein reguläres Mietverhältnis übergeht, wenn die Zwischennutzer nicht 2 Monate vor Ablauf des Zwischennutzungsvertrages einer Fortsetzung widersprechen;
- und viele weitere Dinge, die sich erst im Detail zeigen.
Die Vorteile für die Vertragspartner liegen auf der Hand:
Für die Immobilieneigentümer wirkt vorteilhaft,
- dass sie einen potentiell langfristigen Mieter gewinnen,
- dass die Immobilie belebt wird, wodurch die Vermietbarkeit erhöht wird,
- dass Sie Ihre Rechtspositionen nicht verschlechtern, z.B. dadurch, dass sie langfristige Verträge eingehen zu schlechten Bedingungen aufgrund der gegenwärtigen Marktsituation,
- dass sie ihre eigenen Ausgaben verringern und sich so wirtschaftlich besser stellen können.
Für die Zwischennutzer ist der Vorteil noch augenscheinlicher. Sie haben
- eine unmittelbare Kostenersparnis,
- und sie können in einer Testphase ausprobieren, ob sich das avisierte Geschäftsfeld dauerhaft trägt (Kalkulationssicherheit),
- ohne sich langfristig persönlich und wirtschaftlich zu binden (Risikominimierung).
Letztlich könnten auch durch die Zwischennutzung eine Vielzahl von sozialen Projekten ermöglicht werden, wie etwa Kiezkaffees, soziale Einrichtungen etc.
Durch die Fördermaßnahmen für Existenzgründer ist die Nachfrage nach kostengünstigen Gewerbeflächen stark angestiegen. Auf der anderen Seite ist durch die überzogenen Erwartungen für die Nachfrage von Gewerbeimmobilien durch den Regierungsumzug, ein enormes Überangebot vorhanden, wodurch die Vermietbarkeit von Gewerbeflächen stark beeinträchtigt wird.
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