Kündigung: Falsche Bonitätsauskunft und Zahlungsrückstände sind gefährlich
Die Eheleute hatten ein Einfamilienhaus in Grünwald bei München zu einem monatlichen Mietzins von 3.730 EUR angemietet. Im Rahmen der Selbstauskunft gab der Mann an, als Selbstständiger ein Jahreseinkommen von mehr als 120.000 EUR zu haben. Seine Ehefrau gab ein Jahreseinkommen als Angestellte von mehr als 22.000 EUR an. Sie erklärten außerdem, dass in den letzten fünf Jahren gegen sie keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestanden haben.
Von Anfang an zahlten die Mieter nur auf Mahnung der Vermieter. Sie waren ständig im Rückstand. Als dann die Mieten für Januar und Februar 2014 nicht bezahlt wurden, drohten die Vermieter die fristlose Kündigung an. Die Mieter zahlten weiterhin immer verspätet und nicht vollständig. Als sie dann mit der kompletten September- und Oktobermiete 2014 im Rückstand waren, kündigten die Vermieter fristlos. Wegen der Zahlungsrückstände holten die Vermieter eine Bonitätsauskunft ein. Dabei erfuhren sie, dass gegen den Mieter bereits seit 1994 unbefriedigte Vollstreckungen laufen und er im Oktober 2012 die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat.
Die Vermieter stützten die außerordentliche Kündigung nun auch darauf, dass in der Selbstauskunft bewusst wahrheitswidrig falsche Angaben gemacht wurden und eine falsche Bonität vorgespiegelt wurde, um den Mietvertrag zu erschleichen. Dadurch sei das Vertrauensverhältnis nun restlos und unwiederbringlich zerstört.
Die Mieter weigerten sich auszuziehen und zahlten die gesamten Mietrückstände nach. Die Vermieter erhoben dennoch Räumungsklage.
Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab der Räumungsklage statt. Der Mieter habe unstreitig in seiner Selbstauskunft angegeben, dass gegen ihn keine Zahlungsverfahren und keine Verfahren wegen Zwangsvollstreckung oder auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung oder auf Durchführung eines Insolvenzverfahrens bestanden haben. Diese Angabe war falsch.
Die Vermieter konnten daher den Mietvertrag wegen der falschen Selbstauskunft und den wiederholten Zahlungsrückständen fristlos kündigen. Daran ändert auch nichts, dass die Mieter die ausstehende Miete nachgezahlt haben. Sie müssen das Haus nun fristlos räumen.
Quelle: Amtsgericht München, Urteil vom 30.6.2015, (Az.: 411 C 26176/14).
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Gründe
Amtsgericht München
411 C 26176/14
Im Namen des Volkes
verkündet am 10.07.2015
In dem Rechtsstreit
...
gegen
...
wegen Räumung und Forderung
erlässt das Amtsgericht München ... am 10.07.2015 aufgrund des Sachstands vom 30.06.2015 folgendes
Endurteil:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger das Einfamilienhaus, ... geräumt und nebst sämtlicher Schlüssel herauszugeben.
2. Die Beklagten tragen gesamtschuldnerisch die 93% der Kosten des Verfahrens. Im Übrigen trägt sie der Beklagte zu 1) allein.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von Euro 14.000,00 abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 59.258,21 € festgesetzt.
Tatbestand:
Die Kläger begehrten zunächst von den Beklagten die Räumung und Herausgabe eines Wohnhauses und die Bezahlung von Mietrückständen einschließlich Zinsen, die Bezahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten und die Feststellung, dass der Beklagte zu 1) die begehrten Zahlungen aus vorsätzlich begangener unerlaubter Handlung schuldet.
Zuletzt haben die Kläger bis auf den Antrag auf Räumung und Herausgabe die Klageforderungen für erledigt erklärt und die Beklagten haben der Erledigung innerhalb der gesetzten Notfrist nicht widersprochen.
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 22.05.2013 das Einfamilienhaus ... zu Wohnzwecken von den Klägern. Als Miete war ein Betrag von Euro 3.600,00 monatlich zuzüglich Vorauszahlungen auf Betriebskosten für Heizung und Warmwasser von Euro 10,00 und auf die sonstigen Betriebskosten von Euro 120,00, somit eine Gesamtmiete von Euro 3.730,00 monatlich vereinbart.
In einer Selbstauskunft vom 07.05.2013 gab der Beklagte zu 1) für sich ein Jahresnettoeinkommen von mehr als Euro 120.000,00 pro Jahr an, für die Beklagte zu 2) ein solches über Euro 22.000,00. Des Weiteren erklärte der Beklagte zu 1) dort für sich und die Beklagte zu 2), dass in den letzten 5 Jahren vor Erteilung der Selbstauskunft gegen sie keine Zahlungsverfahren und keine Verfahren wegen Zwangsvollstreckung oder Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, auf Durchführung eines Konkurs, Vergleichs oder Insolvenzverfahren bestanden hat.
Schon im Jahr 2013 bezahlten die Beklagten die Mieten nur noch auf Mahnung der Kläger.
Die offenen Mieten für Januar und Februar 2014 machten die Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 24.02.2014 geltend. Dabei wurde für den Fall der Nichtzahlung die fristlose Kündigung angedroht. Nachdem die Beklagten auch die komplette Miete für März 2014 nicht bezahlten, wurden sie nochmals mit Anwaltsschreiben vom 21.03.2014 zur Nachzahlung aufgefordert unter Hinweis auf die Bestandsgefährdung des Vertragsverhältnisses. Die Beklagten zahlten daraufhin die Mieten für Januar, Februar und März 2014 nach.
Offen blieben wiederum die Mieten für September 2014 und Oktober 2014 in voller Höhe.
Mit Schreiben vom 05.09.2014, an den Beklagten spätestens am 08.09.2014 zugegangen, rechneten die Kläger die Heiz- und Nebenkosten für den Zeitraum 01.07.2013 bis 31.12.2013 ab und machten eine Nachzahlungsforderung in Höhe von Euro 303,66 geltend. Auch diesen Betrag bezahlten die Beklagten zunächst nicht.
Mit weiteren Schreiben vom 05.09.2014, den Beklagten ebenfalls spätestens am 08.09.2014 zugegangen, erhöhten die Kläger angesichts des sich ergebenden Nachzahlungsbetrags von Euro 303,66 über eine bisherige Mietzeit von 6 Monaten die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten um weitere Euro 50,00. Die Vorauszahlung von Euro 130,00 monatlich wurde somit auf Euro 180,00 angehoben und ab Oktober 2014 eine Gesamtmiete Euro 3.780,00 geltend gemacht.
Mit Schreiben vom 23.10.2014 kündigten die Kläger das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten außerordentlich und fristlos aufgrund der Zahlungsrückstände der beiden vollen Monatsmieten September und Oktober 2014 und der mehrfachen Zahlungsrückstände in den Jahren 2013 und 2014 sowie aufgrund einer unwahren Selbstauskunft des Beklagten zu 1).
Mit Anwaltsschreiben vom 23.10.2014 wurden die Beklagten aufgefordert die bis dahin aufgelaufenen Rückstände in Höhe insgesamt Euro 8.263,66 zu bezahlen.
Zugleich wurde hierfür Rechtsanwaltskosten in Höhe einer 1,6-Geschäftsgebühr aus diesem Gegenstandswert zuzüglich Postpauschale und Mehrwertsteuer in Höhe von insgesamt Euro 989,13 geltend gemacht.
Die Beklagten sind bisher nicht aus dem streitgegenständlichen Anwesen ausgezogen.
Mit der Klageforderung machten die Kläger deswegen zunächst auch noch eine offene Nutzungsentschädigung für November 2014 in Höhe Euro 3.780,00 geltend.
Die Kläger tragen vor, dass die Klage auf folgenden Gründen zuzusprechen sei:
Der Räumungsantrag sei zuzusprechen, da die Kündigung vom 23.10.2014 das Mietverhältnis zum 24.10.2014 außerordentlich und fristlos beendet habe. Die Beklagten waren zum Kündigungszeitpunkt mit zwei vollen Monatsmieten in Zahlungsverzug. Im Übrigen handelte es sich um eine wiederholte Nichtzahlung der Miete.
Außerdem war die Kündigung berechtigt, da der Beklagte zu 1) eine wahrheitswidrige Selbstauskunft erteilt habe.
Nachdem die Beklagten alle Zahlungsforderungen einschließlich der Zinsen beglichen haben und alle Zahlungsanträge von den Klägern für erledigt erklärt wurden und die Beklagten diesen Erledigungserklärungen innerhalb der hierfür gesetzten Notfrist nicht widersprochen haben,
beantragen die Kläger zuletzt,
die Beklagen als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger das Einfamilienhaus, ... geräumt und nebst sämtlicher Schlüssel herauszugeben;
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Konkrete Einwendungen gegen die Klageforderungen haben die Beklagten nicht erhoben, sondern lediglich auf Zahlungen nach Zustellung der Klage verwiesen.
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, da streitgegenständlich Ansprüche aus einem Wohnungsmietverhältnis in München sind, §§ 29 a ZPO, 23 Nr. 2 a GVG.
Die Klage ist auch begründet.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB gegen die Beklagten zu, da das Mietverhältnis mit fristloser Kündigung vom 23.10.2014 wirksam beendet wurde.
Unstreitig befanden sich die Beklagten bei Ausspruch der Kündigung mit zwei vollen Monatsmieten (September und Oktober 2014) in Zahlungsverzug, so dass eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB berechtigt war.
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wäre diese Kündigung nur dann unwirksam geworden, wenn die Beklagten binnen zwei Monaten ab Zustellung der Klage alle fälligen Mieten und fälligen Nutzungsentschädigungen bezahlt hätten.
Die Klage wurde am 06.12.2014 zugestellt. Fristablauf für die Heilungsmöglichkeit ist somit mit Ablauf des 06.02.2015 erfolgt. Unstreitig erfolgte die Nachzahlung jedoch erst am 19.02.2015, so dass keine Heilungswirkung mehr eintreten konnte.
Im Übrigen wurde die fristlose Kündigung auch auf eine unrichtige Selbstauskunft zur Bonität und auf wiederholte Zahlungsrückstände in den Jahren 2013 und 2014 gestützt. Diesbezüglich kann eine Nachzahlung ohnehin keine Heilung der Kündigung bewirken.
Der Beklagte zu 1) hat unstreitig in seiner Selbstauskunft angegeben, dass gegen ihn keine Zahlungsverfahren und keine Verfahren wegen Zwangsvollstreckung oder auf Abgabe der eidesstattlichen Versicherung oder auf Durchführung eines Insolvenzverfahrens bestanden haben. Tatsächlich teilte die Kreditreform München jedoch mit Schreiben vom 16.10.2014 mit, dass gegen den Beklagten zu 1) seit dem 19.08.1994 unbefriedigte Vollstreckungsverfahren laufen und der Beklagte zu 1) am 23.10.2012 die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, nachdem gegen ihn ab 02.04.2010 sechs richterliche Haftanordnungsverfügungen ergangen waren.
Die Kündigung blieb somit auch aus diesem Grund trotz Nachzahlung wirksam.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a ZPO.
Soweit die Beklagten hinsichtlich des verbliebenen Klageantrages auf Räumung und Herausgabe verurteilt wurden, waren ihnen gemäß § 91 ZPO die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.
Soweit sich der Rechtsstreit erledigt hat, beruht die Kostenentscheidung auf § 91 a ZPO.
Die Beklagten haben den Teilerledigterklärungen der Kläger nicht widersprochen.
Das Gericht hat deshalb diesbezüglich unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann.
Vorliegend waren deshalb auch diesbezüglich den Beklagten die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, da sie ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses in dem Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen wären. Denn die Beklagten haben zwischenzeitlich die strittigen Forderungen ohne Einwendungen bezahlt und hierdurch zum Ausdruck gebracht, dass die Forderungen der Klägerseite berechtigt waren.
Die Beklagten waren diesbezüglich ferner bei Klageerhebung in Verzug und haben dadurch zur Klage Veranlassung gegeben. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt deshalb vorliegend nicht zur Anwendung.
Auch soweit bzgl. des Beklagten zu 1) zunächst beantragt worden war festzustellen, dass der Beklagte zu 1) die Miet-/Nutzungsentschädigungen und Rechtsanwaltskosten aus vorsätzlich begangener unerlaubter Handlung schuldet, war die Klage zunächst zulässig und begründet und wurde erst durch das erledigende Ereignis unbegründet. Der Mietvertrag wäre - wie für den Beklagten zu 1) erkennbar war - bei richtiger Selbstauskunft nicht abgeschlossen worden und die Rückstände und Anwaltskosten nicht angefallen.
Auch diesbezüglich waren der Beklagtenseite die Kosten aufzuerlegen. Da dieser Antrag sich allerdings nur gegen den Beklagten zu 1) richtet, waren der Beklagten zu 2) insoweit nicht die Kosten aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 3 ZPO, 41 GKG.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen die Entscheidung kann das Rechtsmittel der Berufung eingelegt werden. Die Berufung ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 Euro übersteigt oder das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.
Die Berufung ist binnen einer Notfrist von einem Monat bei dem
Landgericht München I, Prielmayerstraße 7, 80335 München
einzulegen.
Die Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung der Entscheidung.
Die Berufung muss mit Schriftsatz durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt eingelegt werden. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung der angefochtenen Entscheidung und die Erklärung enthalten, dass Berufung eingelegt werde.
Die Berufung muss binnen zwei Monaten mit Anwaltsschriftsatz begründet werden. Auch diese Frist beginnt mit der Zustellung der vollständigen Entscheidung.
Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.
Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem
Amtsgericht München, Pacellistraße 5, 80333 München
einzulegen.
Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.