Kündigungsrecht: Vermietung an Konkurrenz im gleichen Haus als Grund für fristlose Kündigung

Darf der Vermieter laut Mietvertrag im gleichen Haus keine Räume an einen Konkurrenten der gleichen Branche vermieten, kann der Mieter bei einem Verstoß den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines Vermieters, der eine Lagerhalle „zum Betrieb einer Kampfkunstschule“ vermietet hatte. Der Vertrag war für die Dauer von drei Jahren geschlossen und sollte sich um jeweils drei Jahre verlängern, falls er nicht mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird. Der Mietvertrag enthielt folgende Klausel: „Der Vermieter verpflichtet sich, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, wobei Nebenartikel unberücksichtigt bleiben.“ Gleichwohl vermietete er ein weiteres Teilstück in derselben Lagerhalle an einen weiteren Mieter, der dort ebenfalls eine Kampfkunstschule betrieb.

Der erste Mieter durfte deshalb fristlos kündigen, entschieden die Richter. Der Vermieter müsse dem Mieter zwar nicht jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernhalten. Es sei nach den Umständen des Einzelfalls abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten sei. Entscheidend sei für das OLG hier gewesen, dass beide Kampfschulen asiatische Kampfkünste anboten. Das würde das Interesse desselben potenziellen Kundenstamms wecken (OLG Düsseldorf, I-24 U 157/12).