Mietkürzung: Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft

Diese Feststellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig im Zusammenhang mit der Renovierung der Jakobikirche in Göttingen. Ein in der Nähe angesiedelter Gastronomiebetrieb kürzte wegen der Bauarbeiten die Miete erheblich. Er begründete die Minderung damit, dass durch die mit den Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen eine Umsatzeinbuße von mehr als 30 Prozent eingetreten sei.

Das OLG verurteilte ihn jedoch, den einbehaltenen Teil an den Vermieter zu zahlen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass eine Mietminderung grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel erfordere. Ein solcher habe hier aber hier nicht vorgelegen, da kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst (wie z.B. eine defekte Heizung) geltend gemacht worden sei. Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse - wie hier die in Frage stehende Beeinträchtigung durch eine Baustelle - könnten nur ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, seien dagegen nicht als Mängel zu qualifizieren. Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück seien insofern nur gewährleistungsrechtlich relevant, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten hätten. Befinde sich auf dem Nachbargrundstück erkennbar ältere Bausubstanz, sei aber grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen. Allerdings gelte: Auch in einer solchen Situation müsse der Mieter grundsätzlich nicht damit rechnen, dass das Publikum seines Gewerbes die gemieteten Räume überhaupt nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen könne. Dass die von der Baustelle ausgehenden Beeinträchtigungen ein derart großes Ausmaß angenommen hätten, habe der Mieter indes nicht hinreichend darlegen können (OLG Braunschweig, 1 U 68/10).