Mietrecht: Kein Anspruch auf Miete, wenn vereinbarte Renovierung vor Einzug unterbleibt

Sieht der Mietvertrag vor, dass vor Einzug des Mieters bestimmte Renovierungsarbeiten vorgenommen werden müssen, kann der Vermieter keinen Mietzins verlangen, wenn er diese Arbeiten nicht hat durchführen lassen.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg ins Stammbuch schreiben lassen. Er hatte die Renovierungsarbeiten zwar zugesagt, sie dann aber nicht ausgeführt. Der neue Mieter weigerte sich daraufhin, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Zu Recht, so das OLG. Ohne die Arbeiten bestehe kein vertraglicher Zustand. Und ohne vertraglichen Zustand gebe es keine vertragliche Gegenleistung (OLG Brandenburg, 3 U 84/10).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

OLG Brandenburg: Urteil vom 16.02.2011 (Az: 3 U 84/10)

Die Berufung der Kläger gegen das am 30. April 2010 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer – Einzelrichter – des Landgerichts Potsdam, Az. 6 O 222/08, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.


Gründe

Die Kläger machen ausstehenden Mietzins bzw. Mietausfallschaden für den Zeitraum Juli 2007 bis einschließlich Juli 2008 aus einem Gewerbemietvertrag betreffend Gewerberäume in dem Haus … Straße 48 in P… geltend, die ursprünglich zum Betrieb einer Zahnarztpraxis durch die Beklagten vorgesehen waren. Zu einer Nutzung der vermieteten Räume durch die Beklagten kam es jedoch nicht. Die Parteien streiten darüber, ob die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung des Mietzinses infolge der unterbliebenen Durchführung der von den Klägern vor Beginn der Vertragslaufzeit geschuldeten Vorarbeiten fällig geworden ist, die Beklagten wegen der unterbliebenen Durchführung der Arbeiten zur Minderung des Mietzinses um 100 % berechtigt sind und sie bereits vor Beginn der Mietlaufzeit angekündigt haben, den Vertrag nicht erfüllen zu wollen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Gegenstand der Klageforderung ist gemäß dem Schriftsatz der Kläger vom 03.03.2010 die Nettokaltmiete bis einschließlich Juli 2008 (Bl. 277 GA).

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil die Klage abgewiesen mit der Begründung, die Mietsache sei von den Klägern nicht in den, den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Zustand versetzt worden. Diese erhebliche Pflichtverletzung berechtige die Beklagten, die Übernahme des Mietobjektes zu verweigern. Ein Mietzinsanspruch bestehe daher schon dem Grunde nach nicht. Die Kläger könnten sich nicht darauf berufen, dass ein Übernahmeanspruch der Beklagten an die Zahlung der Kaution und der ersten Monatsmiete geknüpft gewesen sei. Die Beklagten hätten sich im Hinblick auf die Vorleistungspflicht der Kläger nicht treuwidrig verhalten. Zwar hätten die Beklagten zum Ausdruck gebracht, dass sie sich vom Vertrag lösen wollten, einer solchen Erklärung könne jedoch nicht entnommen werden, dass sie vertragsbrüchig hätten werden wollen. Die Kläger hätten eindeutig klargestellt, dass sie von einem Fortbestehen des Mietvertrages ausgingen. Soweit die Beklagten die vertraglich vereinbarte Kaution nicht gezahlt hätten, stehe diese nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis zu den von den Klägern übernommenen Bauleistungen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe Bezug genommen.

Gegen das ihnen zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten am 04.05.2010 zugestellte Urteil (Bl. 320 GA) haben die Kläger mit einem per Telefax am 31.05.2010 beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt (Bl. 329 GA) und ihr Rechtsmittel – nach auf rechtzeitigen Antrag verlängerter Frist bis dahin (Bl. 339 GA) – mit einem per Telefax am 05.08.2010 eingegangenen Schriftsatz begründet (Bl. 343 ff GA).

Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihr zuletzt geltend gemachtes Klagebegehren in vollem Umfang weiter. Sie wiederholen und vertiefen ihre Auffassung, eine Vorleistungspflicht hinsichtlich der baulichen Veränderungen habe nicht bestanden, weil sie wegen der vorrangigen Vorleistungspflicht der Beklagten zur Leistung der Mietsicherheit niemals fällig geworden sei. Aus Ziffer C 6 des Mietvertrages folge, dass die Beklagten bauliche Vorleistungen erst unter der von ihnen zu erfüllenden Vertragsbedingungen der Leistung der vereinbarten Mietsicherheit und der ersten Monatsmiete hätten erwarten können. Den Eintritt dieser Bedingung hätten die Beklagten selbst verhindert, so dass nach § 162 Abs. 1 BGB das Berufen auf die Unterlassung versprochener Bauarbeiten treuwidrig sei. Auch habe das Landgericht die Vereinbarung in Ziffer A 2 Abs. 2 des Mietvertrages übergangen, wonach die Beklagten eine Überlassung der Räume nicht hätten beanspruchen können. Erst nach Sicherheitsleistung und Zahlung der ersten Miete durch die Beklagten hätte klärungsbedürftig sein können, ob und in welcher Höhe für nachfolgende Zeiträume Mietzahlungen zu erbringen gewesen seien. Dabei habe das Landgericht die Erklärungen der Beklagten zu dem von ihren gewünschten „Rücktritt“ vom Mietvertrag nicht hinreichend berücksichtigt. Hier habe sich eindeutig das allein auf Beklagtenseite liegende Risiko verwirklicht, die Mieträume aus privaten Gründen nicht sinnvoll nutzen zu können. Der E-Mail-Nachricht vom 31.10.2006 lasse sich eindeutig entnehmen, dass die Beklagten den Mietvertrag nicht hätten verwirklichen wollen, so dass ihre, der Kläger, Bauleistungen ohne jedes Interesse für die Beklagten hätten bleiben müssen. Die Interesselosigkeit der Beklagten habe sich auch darin dokumentiert, dass sie sich nicht um die nach Ziffer H 7 des Mietvertrages vereinbarte notwendige Zulassung als Zahnärzte für den Bereich P… bemüht hätten. Nach ihrem gesamten Verhalten habe festgestanden, dass sie keine Mietzahlungen erbringen und auch keine Mietsicherheit würden leisten wollen. Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes hinsichtlich der Bauleistungen sei dadurch entbehrlich geworden.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht gemäß §§ 517 ff ZPO eingelegte Berufung der Kläger bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Den Klägern steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von Mietzins bis zum Zugang der fristlosen Kündigung der Kläger mit Schreiben vom 26.05.2008 aus § 535 Abs. 2 BGB sowie ein Anspruch auf Ersatz des für die Monate Juni und Juli 2008 geltend gemachten Mietausfallschadens aus § 280 Abs. 1 BGB nicht zu.

Es erscheint bereits zweifelhaft, ob der zwischen den Parteien geschlossene Gewerberaummietvertrag über die im Vorderhaus Mitte im ersten Obergeschoss des Grundstücks … Straße 48 in P… gelegenen Räume sowie die 43,23 m² große Dachgeschossfläche wirksam zustande gekommen ist. Die Parteien haben in Ziffer A 7 des Mietvertrages vereinbart, dass der Mietvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der vertragszahnärztlichen Zulassung der Beklagten für den Standort P…, die bis zum 28.10.2006, drei Monate nach Abschluss des Mietvertrages, vorliegen sollte, stehen sollte (vgl. Bl. 12 GA). Die entsprechende Mietvertragsklausel ist dahingehend zu verstehen, dass der Mietvertrag gemäß § 158 Abs. 1 BGB nur wirksam werden sollte, wenn bis zum 28.10.2006 die entsprechende vertragszahnärztliche Zulassung der Beklagten vorlag. Diese Bedingung ist unstreitig nicht eingetreten.

Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien lässt sich nicht abschließend beurteilen, ob die Beklagten den Bedingungseintritt treuwidrig verhindert haben, so dass sie sich gemäß § 162 Abs. 1 BGB so behandeln lassen müssen, als wäre die Bedingung – die vertragsärztliche Zulassung in P… – eingetreten. Ob die Beeinflussung des Geschehensablaufes treuwidrig ist, ist aufgrund einer umfassenden Würdigung des Verhaltens der den Bedingungseintritt beeinflussenden Vertragspartei nach Anlass, Zweck und Beweggrund unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Inhalts des Rechtsgeschäftes, festzustellen. Beruhte daher im Streitfall das Nichtbetreiben der Zulassung als Zahnarzt in P… darauf, dass sich die Beklagten wegen der unverhofften Schwangerschaft der Beklagten zu 1. zu einer Änderung ihrer Lebensplanung veranlasst sahen, dürfte dies unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles nicht als treuwidrig anzusehen sein mit der Folge, dass ein wirksamer Mietvertrag zwischen den Parteien von Anfang an nicht bestanden hat und ein Anspruch auf Zahlung von Mietzins bereits aus diesem Grunde ausscheidet. Anders dürfte der Sachverhalt dagegen zu beurteilen sein, wenn die Beklagten aus anderen Gründen nur einen Anlass gesucht hätten, um sich vorzeitig vom Mietvertrag zu lösen und der Hinweis auf die Schwangerschaft der Beklagten zu 1. nur vorgeschoben gewesen wäre.

Diese Frage braucht jedoch nicht abschließend geklärt zu werden. Selbst wenn man das Bestehen eines wirksamen Mietvertrages zwischen den Parteien unterstellt, hat das Landgericht die Klage zu Recht abgewiesen, da die Kläger ihrer Verpflichtung gemäß Abschn. H 1 des Mietvertrages, eine überarbeitete „Hülle“ des Mietobjektes zur Verfügung zu stellen, nicht nachgekommen sind, indem sie die dort im Einzelnen aufgeführten Arbeiten nicht durchgeführt haben. Da die Parteien vereinbart hatten, dass die Kläger diese Arbeiten bis zum 30.06.2007 durchführen, während das Mietverhältnis erst am01.07.2007 beginnen sollte, bestand für die Kläger die Verpflichtung, die Mieträume vor dem 01.07.2007 in den gemäß Abschn. H 1 des Mietvertrages als vertragsgemäß vereinbarten Zustand zu versetzen. Dieser Verpflichtung sind die Kläger unstreitig nicht nachgekommen, so dass sie mangels Vorliegens eines vertraglich vereinbarten Zustandes auch keinen Mietzins verlangen können.

Die Kläger können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Beklagten die gemäß Abschn. C 6 des Mietvertrages vereinbarte Sicherheit sowie die erste zum 01.07.2007 fällige Monatsmiete nicht gezahlt haben.

Die Zahlung der ersten Monatsmiete war nach Buchstabe C 1 des Mietvertrages ohnehin erst zum 01.07.2007 fällig, so dass angesichts des Umstandes, dass die Parteien ausdrücklich vereinbart haben, dass die Kläger die Vorarbeiten gemäß Buchstabe H 1 des Mietvertrages bis zum 30.06.2007 fertig stellen sollten, die Kläger die Fertigstellung nicht von der Zahlung der ersten Monatsmiete hätten abhängig machen können.

Die Mietsicherheit war zwar nach dem Vertrag bereits bei Vertragsabschluss zu erbringen. Die Nichtzahlung der Kaution führt jedoch nur dazu, dass der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der durchzuführenden Arbeiten gemäß § 273 BGB hat. Die Kläger haben dieses Zurückbehaltungsrecht jedoch nicht zu dem Zeitpunkt, als ihre Verpflichtung zur Vornahme der Arbeiten fällig geworden ist, ausgeübt. Sie haben insbesondere nicht die Beklagten zur Leistung der Mietsicherheit angemahnt oder erklärt, dass sie bis zur Leistung der Mietsicherheit die von ihnen geschuldeten Arbeiten nicht durchführen werden. Da – anders als bei einem Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB – nicht bereits das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts nach § 273 BGB den Verzug ausschließt, sondern es geltend gemacht werden muss, reicht das Bestehen eines solchen Zurückbehaltungsrechts allein nicht aus, um einen Verzug der Kläger mit den von ihnen geschuldeten Arbeiten mit Ablauf des 30.06.2007 auszuschließen.

Unerheblich ist demgegenüber, dass die Beklagten gemäß der Vereinbarung in Abschn. A 2 des Mietvertrages die tatsächliche Übergabe der Räume an sie nicht hätten verlangen können, bevor sie die vertraglich vorgesehene Sicherheit erbracht hatten. Die Beklagten waren jedenfalls berechtigt, die Übernahme wegen der nicht vorgenommenen Arbeiten zu verweigern. Zu Recht hat das Landgericht in diesem Zusammenhang darauf abgestellt, dass die Beklagten aufgrund dieser Bestimmung im Mietvertrag nicht verpflichtet waren, die Mieträume trotz der Nichterfüllung der Vorleistungspflicht der Kläger mit der Folge der Zahlung des Mietzinses zu übernehmen. Dass die Kläger das Zurückbehaltungsrecht erstmals im Laufe des vorliegenden Rechtsstreits mit Schriftsatz vom 28.07.2009 geltend gemacht haben, vermag den zum 01.07.2007 eingetretenen Verzug mit der Fertigstellung der von den Klägern geschuldeten Arbeiten nicht zu beseitigen.

Die Beklagten handeln auch nicht treuwidrig, wenn sie sich zur Begründung der fehlenden Pflicht zur Zahlung des Mietzinses auf die nicht rechzeitige Durchführung der Arbeiten berufen, ohne selbst die Mietsicherheit geleistet zu haben. Es steht nicht hinreichend fest, dass die Beklagten bei einer entsprechenden vorherigen außergerichtlichen Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts die Mietsicherheit nicht geleistet hätten. Eine eindeutige und ernsthafte Erfüllungsverweigerung der Beklagten liegt nicht vor. Diese ist insbesondere nicht darin zu sehen, dass die Beklagten erklärt haben, die Räumlichkeiten nicht selbst nutzen zu wollen. Zwar hat der Beklagte zu 2. in seinem E-Mail-Schreiben vom 31.10.2006 mitgeteilt, dass es den Beklagten nicht möglich sei, die geplante Praxisneugründung zu realisieren, und sie deshalb von dem bestehenden Mietvertrag „zurücktreten“ möchten. Darin liegt jedoch noch keine endgültige und ernsthafte Erklärung, in jedem Fall den von ihnen abgeschlossenen Mietvertrag nicht durchführen zu wollen; vielmehr ist im Zusammenhang mit der Schlussformel „Bitte teilen sie uns mit, wie wir weiter verfahren wollen“ das Schreiben vom 31.10.2006 dahingehend auszulegen, dass die Beklagten im Hinblick auf die von den Parteien im Abschn. H 3 des Mietvertrages vorgesehene Möglichkeit zur einvernehmlichen Vertragsaufhebung eine solche Verfahrensweise anregen wollten.

Dieser Antrag auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages ist von den Klägern jedoch nicht angenommen worden; sie haben vielmehr, wie das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 14.11.2006 (Bl. 192 GA), welches sich die Kläger zurechnen lassen müssen, zeigt, gerade auf einer Vertragserfüllung bestanden. Für die Kläger hätte daher in jedem Fall Anlass bestanden, ihrer eigenen Verpflichtung gemäß Abschn. H 1 des Mietvertrages nachzukommen oder die Beklagten zumindest zur Leistung der Mietsicherheit, verbunden mit der Erklärung, dass bis zur Leistung der Sicherheit keine weiteren Arbeiten vorgenommen werden, aufzufordern. In diesem Falle wäre es Sache der Beklagten gewesen, einen geeigneten Nachmieter zu finden, so dass die Beklagten unabhängig davon, ob sie die Räumlichkeiten selbst hätten nutzen wollen, zur Zahlung des Mietzinses auch dann verpflichtet gewesen wären, wenn sie keinen Gebrauch von der Mietsache gemacht hätten. Unter diesen Umständen haben die Kläger nicht nachvollziehbar dargetan, warum sie selbst ihrer Verpflichtung aus dem Mietvertrag nicht nachgekommen sind. Allein der Umstand, dass man nicht gewusst habe, ob es zu einem Nachmietvertrag gekommen werde, erklärt dieses Verhalten nicht. Entgegen der Auffassung der Kläger handelt es sich bei den in Abschn. H 1 des Mietvertrages im Einzelnen vereinbarten Arbeiten – technische, tischler- und malermäßige Überarbeitung der Fenster, Eingangstür und des Treppenhauses, Übergabe einer funktionsfähigen Heizung, eine sachgerechte Sanierung der vorhandenen Setzung des Mauerwerks, die Überarbeitung der Treppenhausfenster und der straßenseitigen Fensterbrüstungen, die Zurverfügungstellung eines Elektrizitätshauptanschlusses und der Einbau einer Zentralschließanlage – nicht um Arbeiten, die nur dann sinnvoll gewesen wären, wenn die Beklagten die Räume tatsächlich als Zahnarztpraxis genutzt hätten. Vielmehr handelt es sich um Arbeiten, die in jedem Fall erforderlich waren, um eine anderweitige Vermietbarkeit herbeizuführen, unabhängig von der konkreten Nutzung der Mieträume.

Soweit die Kläger in erster Instanz vorgetragen haben, der Beklagte zu 2. habe fernmündlich gegenüber dem Zeugen S… erklärt, den Vertrag nicht erfüllen zu wollen, ist dieser Vortrag ohne Substanz geblieben. Danach soll der Beklagte zu 2. mitgeteilt haben, dass die Beklagten aufgrund des erwarteten Familienzuwachses die Zahnarztpraxis nicht in den angemieteten Flächen realisieren wollten. Dies entspricht dem Inhalt der E-Mail-Mitteilung vom 31.10.2006. Die Annahme, die Beklagten wollten den Vertrag nicht erfüllen, beruht hingegen auf einer Interpretation der Kläger, die entsprechend den vorstehenden Ausführungen nicht zwingend ist. Die Behauptung der Kläger, der Beklagte zu 2. habe stets geäußert, dass der Vertrag von den Beklagten nicht erfüllt werde (vgl. Bl. 188 GA), ist daher ohne die Angabe weiterer Einzelheiten nicht geeignet, eine endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten zu bejahen, da nach dem bisherigen Vortrag der Kläger nicht deutlich wird, ob es sich dabei lediglich um eine entsprechende rechtliche Würdigung seitens der Kläger handelt, zumal die Beklagten eine derartige Äußerung, aus der eindeutig zu folgern gewesen wäre, dass sie den Vertrag nicht erfüllen wollten, stets bestritten haben. So ist die Angabe der Einzelheiten grundsätzlich erforderlich, wenn diese für die Rechtsfolge von Bedeutung sind, der Vortrag infolge der Einlassung des Gegners unklar wird oder die Angabe weiterer Umstände erforderlich ist, um dem Gegner die Nachprüfung der behaupteten Tatsachen und den Antritt von Gegenbeweisen zu ermöglichen. So liegt der Fall auch hier, da für die Annahme der konkreten Rechtsfolge, dass die Beklagten eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung ausgesprochen haben, die Angabe konkreter Einzelheiten hinsichtlich des Inhalts der mit dem Beklagten zu 2. geführten Gespräche erforderlich ist.

Da nach alledem ein Verzug der Beklagten mit der Zahlung des Mietzinses aufgrund der Tatsache, dass die Kläger die Mieträume nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand zur Verfügung gestellt haben, nicht vorliegt, geht die mit Schreiben der Kläger vom 26.05.2008 ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzuges ins Leere mit der Folge, dass ein Schadensersatzanspruch aufgrund einer schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten nicht besteht. Ob demgegenüber die mit Schreiben der Beklagten vom 20.06.2008 ausgesprochene fristlose Kündigung wirksam war und das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt beendet hat, ist für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits ohne Bedeutung und braucht daher nicht entschieden zu werden.

Der Feststellungsantrag ist ebenfalls unbegründet. Da der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Zeit ab dem 01.07.2007 nicht fällig geworden ist, schulden die Beklagten auch nicht die Zahlung der geltend gemachten Betriebskostenvorauszahlungen, so dass die Klage insoweit ebenfalls von Anfang an unbegründet war.

Über den mit der Hilfswiderklage gemachten Feststellungsantrag braucht auch in zweiter Instanz nicht entschieden zu werden.

Der von den Klägern im Termin zur mündlichen Verhandlung beantragte Schriftsatznachlass war nicht zu gewähren. Der Schriftsatz der Beklagten vom 17. Januar 2011 enthält keinen neuen erheblichen Sachvortrag, zu dem den Klägern Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben wäre. Der Senat hat im Rahmen der Erörterung der Sach- und Rechtslage in der mündlichen Verhandlung auch keinen Gesichtspunkt angesprochen, der von den Parteien bis dahin nicht gesehen oder dem sie keine Beachtung geschenkt haben. Der Hinweis auf die fehlende Substanziierung betreffend der angeblichen Ankündigung der Beklagten, den Vertrag nicht erfüllen zu wollen, betrifft keinen neuen Gesichtspunkt, da die Frage der fehlenden Erfüllungsverweigerung bereits in den Entscheidungsgründen des landgerichtlichen Urteils ausdrücklich angesprochen worden ist. Im Übrigen kommt es auf die behauptete Äußerung des Beklagten zu 2. auch deshalb nicht an, weil die Kläger, wie das Schreiben der Hausverwaltung vom 14.08.2006 zeigt, stets auf der Durchführung des Vertrages bestanden haben.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Kläger vom 14.02.2011, den der Senat zur Kenntnis genommen hat, bietet keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gem. § 156 ZPO.