Untermiete: Verletzt Untermieter seine Meldepflicht, darf Untermieterlaubnis versagt werden

bei uns veröffentlicht am01.12.2016
Zusammenfassung des Autors
Verletzt ein potenzieller Untermieter seine polizeiliche Meldepflicht, kann die Untermieterlaubnis versagt werden.
Das gilt insbesondere, wenn der Mieter – entgegen dem Willen des Vermieters – die Wohnung wiederholt an Touristen untervermietet hat. Aufgrund des dadurch zerstörten Ver­trauens­verhältnisses sind besonders strenge Anforderungen an die Ver­trauens­würdigkeit künftiger potenzieller Untermieter zu stellen. 

Dies hat das AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg im Fall eines Mieters entschieden. Dieser wollte einen Teil seiner Wohnung an zwei Personen untervermieten. Der Vermieter machte seine Erlaubnis davon abhängig, dass die beiden Personen sich beim Einwohnermeldeamt anmelden und dies nachgewiesen wird. Da dies nicht geschah, verweigerte er die Untermieterlaubnis. Des Weiteren sei das Vertrauensverhältnis zum Mieter ohnehin zerstört. Der Mieter hatte wiederholt zugesichert, die Wohnung nicht gewerblich unterzuvermieten. Dennoch vermietete er sie über „airbnb.com“ an Touristen.

Kommt ein potentieller Untermieter seiner polizeilichen Meldepflicht nicht nach, liegt nach Ansicht des Gerichts ein wichtiger Grund vor, die Untermieterlaubnis zu verweigern. Dies gilt hier umso mehr, da das Vertrauen der Vermieter in die Redlichkeit des Mieters aufgrund der Miethistorie zerstört ist. Deshalb dürfen strenge Maßstäbe an potenzielle Untermieter gestellt werden.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29.08.2016 (Az.: 7 C 161/15).


Tatbestand

Der Kläger ist seit dem 01.08.1976 Mieter einer 184,65 m2 großen Wohnung in der B Straße, Vorderhaus, 1. OG links, 10961 Berlin, bestehend aus fünf Zimmern, zwei Kammern, eine Küche, einem Bad und einer Toilette. Die Beklagten sind durch Eigentumserwerb vor mehr als 25 Jahren als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten. Die zuletzt zu zahlende Bruttowarmmiete betrug 1.110,58 EUR zuzüglich einer Vorauszahlung für die Thermenwartung in Höhe von 11,00 EUR, sowie eines Untermietzuschlags von 60,00 EUR.

1998 nahm der Kläger Herrn K. als Untermieter auf.

Mit Schreiben vom 17.12.2002 teilten die Beklagten dem Kläger unter anderem mit, dass etwaige Untermieterlaubnisse nur hinsichtlich der jeweils darin genannten Person gelten und eine Genehmigung für jede neue Überlassung zwingend erforderlich sei.

Mit Schreiben vom 02.04.2004 versprach der Kläger ausdrücklich, künftig die Wohnung nicht mehr gewerblich an Gäste zu überlassen.

2004 erwogen die Beklagten eine Überlassung eines Teils der Wohnung an Herrn K. zu gestatten, hatten diese aber unter die Bedingung gestellt, dass eine polizeiliche Anmeldung des Herrn K. erfolgte und diese ihnen bis zum 15.10.2004 nachzuweisen werde.

Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 16.06.2005 auf Aufforderung der Beklagten, er unterhalte keine Beherbergungsbetrieb in der Wohnung, die Wohnung werde ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt und es wohne nur Herr K. bei ihm.

2005 überließ der Kläger Teile der Wohnung an Frau T. Die Beklagten hatten einer Teilüberlassung der Wohnung an Frau T. unter der Bedingung zugestimmt, dass ihnen bis zum 15.01.2006 deren Anmeldung beim Einwohnermeldeamt nachgewiesen werde.

Mit Schreiben vom 28.11.2009 teilte der Kläger den Beklagten mit, dass sich neben Herrn K. auch seine drei erwachsenen Kinder in der Wohnung aufhielten.

In den Jahren 2012, 2013 und 2014 bot der Beklagte Zimmer über die Internetseite “airbnb.com” an und vermietete an Touristen. Mit Schreiben vom 12.05.2014 forderten die Beklagten den Kläger auf, die Untervermietung an Touristen sofort, spätestens aber zum 21.05.2014 einzustellen und kündigten für den Fall der Zuwiderhandlung eine außerordentliche, fristlose Kündigung an.

Während der Mietzeit hatten die Beklagten den Kläger mehrfach schriftlich darauf hingewiesen, dass er vor jeder Überlassung von Wohnungsteilen an Dritte eine Untervermietgenehmigung einholen müsse

Mit Schreiben vom 12.11.2014 erklärten die Beklagten die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, der Kläger missbrauche die Wohnung als Herberge, in dem er einzelne Zimmer tageweise als Gästezimmer im Internet anbiete und vermiete. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 12.11.2014 Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 03.02.2015 bat der Kläger die Hausverwaltung des Beklagten um die Erteilung einer Untermieterlaubnis für die Herren Ch. und Rei.. Mit Schreiben vom 27.02.2015 versagte die Hausverwaltung die Genehmigung, mit der Begründung, neben dem Kläger würden noch K., H., B. und Ra. wohnen und habe noch eine Frau M. einziehen sollen. Mit Schreiben vom 28.02.2015 übersandte der Kläger den Beklagten Kopien der Personalausweise der Herren Rei. und C. und der Aufenthaltserlaubnis des Herrn C.. Mit Schreiben vom 27.03.2015 erklärten die Beklagten, sie würden auch weiterhin keine Untervermietung gestatten, die eingereichten Unterlagen seien unzureichend und die Wohnung sei gekündigt worden.

Der Kläger stellte mündlich gegenüber dem Beklagten zu 2) klar, dass Rei. tatsächlich U.J.R. heiße und nur Rei. genannt werde.

In der Klageerwiderung vom 30.10.2015 erklärte die Beklagten erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter Überlassung von Wohnungsteilen an Dritte.

Der Kläger behauptet, er verfüge über ein monatliches Einkommen von knapp 1.000,00 EUR und sei daher wirtschaftlich auf eine Untervermietung angewiesen. Nach einem Schlaganfall Ende Dezember 2011 sei er nur noch eingeschränkt bewegungsfähig und auf Hilfestellung im Haushalt angewiesen. Herr K. habe seit 1998 in der Wohnung gewohnt. Dessen polizeiliche Anmeldung habe er den Beklagten am 30.09.2004 übersandt. Die für Frau T. geforderten Unterlagen habe er am 13.01.2006 übersandt, die polizeiliche Anmeldung habe er später nachgereicht.

Außer Herrn K. existiere kein weiterer Untermieter und Herr K. bewohne inzwischen nur noch ein Zimmer. Frau T. habe die Wohnung lange vor Aufnahme dieses Rechtsstreits verlassen. Die Herren C. und Rei. hätten tatsächlich beabsichtigt, in die Wohnung als Untermieter einzuziehen. Sie hätten nicht zuletzt wegen der Dauer des Rechtsstreits das Interesse verloren.

Bei H., B. und Ra. handele es sich um drei seiner sechs Kinder. Frau M. habe die Wohnung schon lange vor März 2015 verlassen. Seine Kinder hätten nur vorübergehend bei ihm gewohnt, während sie eine Wohnung gesucht hätten und hielten sich nicht mehr in der Wohnung auf. Nur seine fünfzehnjährige Tochter, H., übernachte gelegentlich in der Mädchenkammer. Er habe ständig eine Erlaubnis für die Untervermietung an mindestens zwei Personen gehabt. Er habe die Wohnung nach dem 21.05.2014 nicht mehr im Internet beworben und danach auch keine Zimmer dieser Wohnung an Touristen überlassen. Die Wohnung sei so eingerichtet, wie er es im Schriftsatz vom 07.12.2015 dort Seite 2f., Blatt 88f. der Akte) vorgetragen habe.

Der Kläger beantragt nachdem er den Rechtsstreit mit Schriftsätzen vom 29.04.2016 und 07.06.2016 für erledigt erklärt hat, zuletzt,

festzustellen, dass sich sein Antrag, die Beklagten zu verurteilen, der Untervermietung jeweils eines Raumes in der Wohnung B Straße, Vorderhaus, 1. OG linke, 10961 Berlin, an 1. C. und 2. Rei. zuzustimmen, in der Hauptsache erledigt hat.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie meinen, ein Anspruch des Klägers auf Erlaubniserteilung habe nicht bestanden, weil das Mietverhältnis beendet sei, der Kläger die Wohnung Jahrzehnte vertrags- und rechtswidrig als Beherbergungsbetrieb genutzt habe und die Untervermietung den Nachweis der gewerblichen Nutzung über lange Zeit erschwert habe. Die Untervermietungen in der Vergangenheit seien ohne Erlaubnis erfolgt, weil jeweils keine polizeiliche Anmeldung der Untermieter vorgelegt worden seien. Eine Untervermietung sei auch der vielfachen falschen Angaben des Klägers nicht zumutbar.

Sie tragen vor, der Kläger habe die Wohnung schon weit vor dem Jahr 2004 an verschiedene Dritte im Rahmen eines gewerblichen Beherbergungsbetriebes überlassen.

Herr K. habe nicht durchgehend in der Wohnung gewohnt, wie sich aus der Mitteilung des Klägers vom 13.09.2004 ergebe, wonach Herr K. wieder einziehen wolle.

Der Kläger habe die Wohnung auch nach Mai 2014 im Internet unter “www.airbnb.de”, “Immonet.de”, “WG-gesucht”, “www.adressen-naturkosten.de” für Touristen beworben und an Touristen überlassen. Die Wohnungsbesichtigung am 09.09.2015 habe ergeben, dass sich in den fünf Zimmern neun Betten befunden hätten, kein Zimmer sei zum dauerhaften Wohnen eingerichtet und es habe sich der Eindruck ergeben, dass der Kläger da selbst nicht mehr wohne. Außerdem sei die Wohnung zumindest zum Teil wieder an Frau T. überlassen worden, wie sich aus dem Klingelschild ergebe. Auch Rei habe bereits in der Wohnung gewohnt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig. In der einseitigen Erledigungserklärung des Klägers liegt eine Klageänderung von der Zahlungsklage in eine Feststellungsklage. Diese Klageänderung ist sachdienlich, weil der ursprüngliche Antrag nicht weiter verfolgt werden kann. Die Feststellungsklage gemäß § 256 ZPO ist zulässig, weil die Frage der Kostentragungslast zwischen den Parteien streitig ist.

Die Feststellungsklage ist aber unbegründet, denn dem Kläger stand bei Rechtshängigkeit kein Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis aus § 553 BGB zu.

Nach § 553 BGB kann der Mieter die Erteilung einer Untervermieterlaubnis für die Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entstanden ist. Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung versagen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder ihm Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann

Die Beklagten waren zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt. Vom Gericht zu prüfen sind grundsätzlich nur die Gründe, die die Beklagten in ihren Schreiben vom 27.02.2015 und 27.03.2015 angegeben haben. Der Mieter hat einen Anspruch auf eine Begründung der Erlaubnis, weil er diese Information zur Beurteilung der Erfolgsaussichten einer Klage auf Erteilung der Erlaubnis oder einer Kündigung des Mietverhältnisses benötigt. Hat der Vermieter die Gründe der Ablehnung mitgeteilt - sei es freiwillig, sei es auf Verlangen des Mieters -, so muss er sich hieran festhalten lassen. D. h. der Vermieter kann Gründe, die ihm bei der Ablehnung bekannt waren, nicht mehr nachschieben.

Die Beklagten haben die Versagung der Erlaubnis mit Schreiben vom 27.2.2015 damit begründet, dass neben dem Kläger und Herrn K., Frau H., Frau Ra. und Herr B. als Untermieter wohnen und die Wohnung durch die Aufnahme weiterer Untermieter überbelegt wäre. Die in diesem Schreiben ferner angeforderten Kopien der Personalausweise der Herren Rei. und C., sowie die der Aufenthaltserlaubnis es Herrn C. hat der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 28.02.2015 übersandt. Mit Schreiben vom 27.03.2015 teilten die Beklagten mit, sie würden auch weiterhin keine Untervermieterlaubnis erteilen, weil die eingereichten Unterlagen unzureichend seien und ihm die Wohnung gekündigt worden sei.

Den Beklagten ist erst im Lauf des Rechtsstreits bekannt geworden, dass die angeführten Untermietinteressenten U.J.R. und C. ihrer Pflicht aus § 11 Abs. 1 Meldegesetz Berlin nicht nachgekommen sind. Danach hat sich derjenige, der in eine Wohnung einzieht, binnen zwei Wochen bei der Meldebehörde anzumelden.

Nach der von den Beklagten vorgelegten LABO-Auskunft vom 13.06.2016 war U.J.R., geb. am 11.09.1961, in Berlin nicht gemeldet. Die in dieser Auskunft angegebene Schreibweise des Namens und das Geburtsdatum entsprechen den Angaben in der vom Kläger vorgelegten Personalausweiskopie. Bei dieser Auskunft handelt es sich nicht, wie es der Kläger meint, um eine “Treffermeldung” nur für die angefragte Anschrift B Straße 36. Vielmehr wäre auch in der eingeholten einfachen Melderegisterauskunft der aktuelle Berliner Wohnsitz angegeben worden, wenn sich Herr U.J.R. mit einer anderen Wohnanschrift angemeldet hätte. Seine ladungsfähige Anschrift soll nach den Angaben des Klägers lauten: c/o M.K., Berlin. Wäre er unter dieser gemeldet, wäre das in der Melderegisterauskunft mitgeteilt worden.

Herr C. ist ausweislich der LABO-Auskunft vom 30.10.2015 unter der Anschrift K. Straße...,... Berlin, gemeldet. Die Beklagten haben unbestritten vorgetragen, dass sich an dieser Wohnung Klingelschilder des Herrn U.J.R. befinden und Herr C. dort gänzlich unbekannt sein soll. Seine Behauptung, Herr C. sei ordnungsgemäß gemeldet, hat der Kläger nicht weiter präzisiert.

Da beide Personen ihren polizeilichen Meldepflichten nicht nachkommen, liegt ein wichtiger Grund vor, der die Versagung der Erlaubnis rechtfertigt. Dies gilt vorliegend umso mehr, als das Vertrauen der Beklagten in die Redlichkeit des Klägers aufgrund der Miethistorie erschüttert ist und aus diesem Grund strenge Maßstäbe an potentielle Untermieter stellen dürfen. Insoweit war zu berücksichtigen, dass der Kläger den Beklagten gegenüber mehrfach versichert hat, die Wohnung nicht gewerblich an Touristen zu überlassen , es aber ausweislich der Bewertungen bei “airbnb” zumindest in der Zeit von Oktober 2012 bis Mai 2014 trotzdem getan hat.

Auf den weiteren Streit der Beklagten, ob das Mietverhältnis beendet wurde, kommt es daher nicht an. Das Gericht hat seine Rechtsauffassung dazu in der mündlichen Verhandlung geäußert und mitgeteilt, dass es nicht von einer Beendigung des Mietverhältnisses ausgeht. Eine weitere schriftliche Ausführung erübrigt sich, weil sie für diesen Rechtsstreit ohne Bedeutung ist und keinerlei Bedeutung für einen künftigen Rechtsstreit hätte.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 NR. 11 und 711 ZPO.

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Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

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(1) Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverh

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(1) Auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit kann Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde.

(2) Bis zum Schluss derjenigen mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, kann der Kläger durch Erweiterung des Klageantrags, der Beklagte durch Erhebung einer Widerklage beantragen, dass ein im Laufe des Prozesses streitig gewordenes Rechtsverhältnis, von dessen Bestehen oder Nichtbestehen die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil abhängt, durch richterliche Entscheidung festgestellt werde.

(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.