Finanzgericht Baden-Württemberg Urteil, 05. März 2008 - 13 K 219/03

bei uns veröffentlicht am05.03.2008

Tatbestand

 
(Überlassen von Datev)
Streitig ist die Höhe des für die Schenkungsteuer festgestellten Grundbesitzwertes.
Der Ehemann der Klägerin war Eigentümer des im Grundbuch von X, Heft xxxx eingetragenen bebauten Grundstücks Flst.Nr. xx, B-straße xx der Gemarkung A. Mit notariellem Schenkungsvertrag vom 10. März 2000 schenkte er der Klägerin eine Miteigentumshälfte dieses insgesamt 1.789 qm großen Grundstücks. Nutzen, Lasten und Gefahr gingen am 10. März 2000 auf die Klägerin über.
Das für die Schenkungsteuer zuständige Finanzamt O sah den Grundstückserwerb als schenkungsteuerpflichtig an. Die "Anlage Grundstücke zur Schenkungsteuererklärung" wurde von der Klägerin trotz Aufforderung nicht abgegeben bzw. nicht ausgefüllt. Sie reichte jedoch beim Finanzamt O ein von ihr in Auftrag gegebenes Verkehrswertgutachten des von der IHK Region xxx öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Dipl.-Ing. Z, vom 5. Februar 2000 ein. Darin wird der Verkehrswert des gesamten Grundstücks zum 12. Januar 2000, dem Tag der Ortsbesichtigung (= Wertermittlungsstichtag), mit 1.200.000 DM angegeben. Unter Gliederungspunkt B "Zustandsmerkmale" führt der Gutachter zu Nr. 6 "Emissionen, Kontaminationen" aus: "Eine Untersuchung war nicht Inhalt des Gutachtens. Laut Auskunft des Auftraggebers haben Bodenuntersuchungen ergeben, dass das Grundstück mit Chloräthylen belastet ist. Die äußerst komplizierte Sanierung - teilweise unter dem Gebäude - würde Kosten bis ca. DM 300.000,- verursachen, da der Boden teilweise bis zum anstehenden Fels in 6 m Tiefe saniert werden müsse. Diese Sanierungskosten sind in dem ermittelten Verkehrswert nicht berücksichtigt." (vgl. S. 6 des Verkehrswertgutachtens vom 5. Februar 2000; Bl. 12 der Einheitswertakten).
Bei der Ermittlung des Bodenwertes nahm der Gutachter vom Bodenrichtwert in Höhe von 480 DM je qm einen Bebauungsabschlag i. H. v. 30 v. H. (=144,00 DM) vor. Zur Begründung gab er an, dass dieser Abschlag aufgrund der vorhandenen Bebauung, die das Grundstück nicht optimal ausnütze, erforderlich sei. Auf den so gefundenen Zwischenwert i. H. v. 336,00 DM machte er einen Abschlag von 10 v. H. wegen der Abweichung von den durchschnittlichen Lagemerkmalen. Dieser Abschlag sei notwendig, da das zu bewertende Grundstück im Vergleich zu den anderen Grundstücken in der Richtwertzone erheblich größer und mit einer Baulast belastet sei (vgl. S. 7 des Gutachtens vom 5. Februar 2000; Bl. 13 der Einheitswertakten).
Bei der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren setzte der Gutachter geschätzte Mieten an. Zur Begründung führte er aus: "Laut Aufstellung des Auftraggebers und überschlägiger Prüfung der Mietverträge beträgt die derzeitige Miete ca. 18,60 DM/qm. Dies erscheint in der "1 B-Lage" von X zu hoch. Insbesondere weil der Mietvertrag im UG zum 29.06.2001 endet und dann neue Verhandlungen anstehen, kann bei dem genannten Betrag nicht mehr von einer nachhaltig erzielbaren Miete ausgegangen werden. Insbesondere im ländlichen Bereich ist mit sinkenden Gewerberaummieten zu rechnen. Die angesetzten Mieten sind nachhaltig erzielbar unter Berücksichtigung des Instandhaltungszustandes und entsprechen dem RDM-Mietspiegel" (vgl. S. 13 des Gutachtens vom 5. Februar 2000; Bl. 18 der Einheitswertakten). Der Gutachter berechnete bei der Ermittlung des Ertragswertes den Rohertrag unter Zugrundelegung eines Quadratmeterpreises von 15,00 DM. Der von ihm ermittelte Ertragswert beträgt 1.352.000 DM. Hierauf nahm er einen "Marktabschlag" i. H. v. 10 v. H. (= 135.200 DM) vor und gelangte zu einem gerundeten Verkehrswert i. H. v. 1.200.000 DM.
Zur Begründung des Marktabschlags gab der Gutachter an: "Auf Grund der derzeitigen rezessiven Lage auf dem Immobilienmarkt, der Kontamination und der Baulasten muss ein Abschlag zur Anpassung an die Marktlage vorgenommen werden. Durch die schlechte wirtschaftliche Situation, insbesondere der regionalen Beschäftigungslage, ist die Nachfrage nach Grundstücken dieser Art geringer als das vorhandene Angebot" (vgl. S. 14 - 16 des Gutachtens vom 5. Februar 2000; Bl. 19 - 21 der Einheitswertakten). Unter Punkt I "Hinweise" führte der Gutachter schließlich unter dem Stichwort "Kontaminationen" aus: "Am Tag der Ortsbesichtigungen waren außer den üblichen verkehrsbedingten Umwelteinflüssen von vergleichbaren Grundstücken keine Immissionen auf das Grundstück erkennbar. Eventuell vorhandene Altlasten z. B. Kontaminationen, Versickerungen im Erdreich, unterirdische Leitungssysteme, Fremdablagerungen usw. sind in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es waren bei der Besichtigung oberflächig keine negativen Veränderungen erkennbar. Das Erscheinungsbild des Geländes lässt auf keine negativen Untergrundverhältnisse des Bauwerks schließen." (vgl. S. 19 des Gutachtens vom 5. Februar 2000; Bl. 24 der Einheitswertakten).
Das Finanzamt O bat den Beklagten (das Finanzamt - FA -) mit Schreiben vom 2. August 2001, den Bedarfswert für das der Klägerin geschenkte Grundstück auf den Besteuerungszeitpunkt 10. März 2000 förmlich festzustellen. Das FA holte eine gutachterliche Stellungnahme des Bausachverständigen beim FA P ein, der sich mit Schreiben vom 22. November 2001 wie folgt äußerte (vgl. Bl. 27 der Bewertungsakten):
"Abschläge:
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Es werden vom Gutachter folgende Abschläge vorgenommen:
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1.Vom Bodenrichtwert 30 %; Begründung: nicht optimale Ausnutzung der Bebauung! Diese nicht optimale Ausnutzung des Grundstücks ist nach Lage der Dinge nicht offenkundig und vom Gutachter auch nicht näher begründet oder berechnet. Ein Abschlag von 30 % erscheint auf jeden Fall zu hoch!
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2.Zusätzlich 10 % vom Bodenrichtwert, Begründung: Abweichung von durchschnittlichen Lagemerkmalen und vorhandene Baulast. Auch hier ist die Begründung nicht nachvollziehbar.
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3.Zusätzlich noch 10 % Marktabschlag; Begründung: Rezessive Lage auf dem Immobilienmarkt und vorhandene Kontamination und Baulast. Die Baulast ist bereits der Sache nach in dem Abschlag auf den Bodenrichtwert berücksichtigt. Hier erfolgt eine nicht gerechtfertigte Mehrfachbewertung.
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4.Die Problematik der Kontamination ist ausdrücklich nicht in den ermittelten Verkehrswert eingeflossen und darf an dieser Stelle nicht doch einen Abschlag begründen.
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Mietansatz:
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Der Gutachter zweifelt an der Nachhaltigkeit der angesetzten Mieteinnahmen mit der Begründung, der Mietvertrag im UG laufe zum Juni 2001 aus. Die Entwicklung der tatsächlichen Mieten in den Jahren zuvor (1997 - 1998 - 1999) zeigt jedoch eine Erhöhung der Mieten. Gegebenenfalls kann hier eine niedrigere Miete ab 6/2001 zur fehlenden Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen vom Steuerpflichtigen bzw. Gutachter nachgewiesen werden.
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Fazit:
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Das Gutachten ist insgesamt in der vorgelegten Weise nicht geeignet, den niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) des bebauten Grundstückes nachzuweisen."
19 
Daraufhin stellte das FA gegenüber der Klägerin mit Bescheid vom 25. Januar 2002 den Grundbesitzwert für Zwecke der Schenkungsteuer auf den 10. März 2000 mit 985.770 Euro (= 1.928.000 DM) fest. Bei der Berechnung der durchschnittlichen Jahresmiete ging es von den Mieteinnahmen der Jahre 1997 - 1999 aus. Mit ihrem hiergegen gerichteten Einspruch berief sich die Klägerin erneut auf das von ihr vorgelegte Gutachten. Ergänzend führte sie aus, dass der Kontaminierungsproblematik im Gutachten nur ansatzweise habe Rechnung getragen werden können. Zwischenzeitlich hätten diverse Messungen stattgefunden. Es sei eindeutig festgestellt worden, dass deutliche Rückstände zu verzeichnen seien. Derzeit sei noch nicht mit einem Austritt von Schadstoffen zu rechnen. Bauliche Veränderungen seien angesichts der Umstände jedoch praktisch ausgeschlossen. Künftig drohe diesbezüglich ein erheblicher Aufwand.
20 
Mit Einspruchsentscheidung vom 14. November 2003 wurde der Bedarfswert nach § 172 Abs. 1 AO auf 964.000 DM festgesetzt, da nur der halbe Anteil am Grundstück übertragen und der Grundbesitzwert somit nur mit dem hälftigen Anteil anzusetzen sei. Im Übrigen wurde der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen.
21 
Am 15. Dezember 2003 hat die Klägerin Klage erhoben.
22 
Sie trägt vor, dass der Beklagte offensichtlich die Bruttomieteinnahmen einschließlich Umsatzsteuer und umlagefähiger Betriebskosten herangezogen habe. Dies seien nicht die tatsächlichen Mieteinnahmen im Sinne von R 167 der Erbschaftsteuerrichtlinien. Das von ihr vorgelegte Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sei bei der Wertermittlung zu Unrecht unberücksichtigt geblieben. Der Gutachter habe festgestellt, dass die aktuell erzielten Mieten aufgrund der Lage des Grundstücks künftig nicht mehr erzielbar seien. Die unstreitig vorliegende Kontaminierung des Grundstücks sei im Gutachten am Rande erwähnt. Die Belastung mit Chloräthylen führe bereits aktuell, aber auch in Zukunft zu erheblichen Aufwendungen, um die Vermietbarkeit zu erhalten. Nach dem Auslaufen der bestehenden Mietverträge sei zudem mit spürbaren Mietminderungen zu rechnen. Die Aufwendungen, insbesondere für Boden- und Luftuntersuchungen, hätten sich z.B. in den Jahren 2001 und 2002 auf ca. 25.000 Euro belaufen. Für die Folgejahre sei wegen der - nach Absprache mit den zuständigen Behörden - permanent durchzuführenden Grundwasserreinigungsmaßnahmen mit einem deutlich höheren Aufwand zu rechnen.
23 
Der nach § 146 Abs. 7 Bewertungsgesetz in der bis zum 31. Dezember 2006 geltenden Fassung (BewG) niedriger festzustellende Grundbesitzwert sei durch das vorgelegte Verkehrswertgutachten hinreichend nachgewiesen. Das Gutachten sei in sich logisch und schlüssig. Die anerkannten Bewertungsgrundsätze seien offensichtlich beachtet worden. Die Ausführungen im Gutachten seien vom FA nicht widerlegt worden. Im Rahmen der vorzunehmenden Beweiswürdigung habe das FA den Gesamtumständen nicht in der gebotenen Weise Beachtung geschenkt. Das FA habe lediglich auf die erzielten Mieten der Vergangenheit bzw. Gegenwart abgestellt, ohne die negativ wertbildenden zukunftsweisenden Faktoren zu berücksichtigen. Ein potentieller Käufer würde hinsichtlich seiner Renditeerwartungen jedoch genau darauf abstellen.
24 
Es dränge sich die Vermutung auf, dass sich das FA nicht mit der gebotenen Intensität mit den Ausführungen des Gutachters auseinandergesetzt habe. Auf Seite 6 des Gutachtens sei ausgeführt, dass die zwischenzeitlich unstreitig festgestellte Kontamination keine wertmäßige Berücksichtigung erfahren habe. Es werde darauf verwiesen, dass für den Fall einer gebotenen Sanierung mit einem Aufwand in Höhe von bis zu ca. 300.000 DM zu rechnen sei. An anderer Stelle (S. 19 des Gutachtens) werde erwähnt, dass zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens oberflächlich noch keine negativen Veränderungen erkennbar gewesen seien. Die zwischenzeitlichen Untersuchungen hätten aber eindeutig ergeben, dass das Grundstück durch Altlasten umfassend geschädigt sei. Im Zeitpunkt der Grundstücksübertragung seien damit die wertmindernden Faktoren dem Grunde nach erkennbar und lediglich der Höhe nach noch nicht exakt bezifferbar gewesen. Bei der Erstellung des Gutachtens habe das Landratsamt Y bereits die ersten Untersuchungen durchgeführt gehabt. Die kurzfristig erzielten Mieten dürften letztlich nicht darüber hinwegtäuschen, dass auf Dauer mit einschneidenden Änderungen zu rechnen sei. Ein Verkehrswertgutachten habe dies zu berücksichtigen. Momentaufnahmen seien lediglich im vereinfachten Verfahren gemäß § 146 Abs. 2 - 6 BewG als typisierte Wertermittlung im Rahmen vereinfachter steuerlich geprägter Verfahren zulässig.
25 
Ergänzend legte die Klägerin den Untersuchungsbericht Nr. xxxx vom 19. August 2002 der ... (XYZ), über die Altlastenuntersuchungen auf dem Gelände B-straße xx in X sowie eine weitere Stellungnahme der XYZ vom 10. Mai 2005 vor. Danach sei eine schwere Beeinträchtigung des Verkehrswerts durch die unstreitig vorhandene Kontaminierung anzunehmen. Boden- und Grundwasseranalysen hätten teilweise massive Schadstoffgehalte im Untergrund unterhalb des Gebäudes ergeben. Aus gutachterlicher Sicht bestünde die Notwendigkeit einer Sanierung. Im vorliegenden Fall komme als Sanierungsmethode nur ein sogenanntes "pump-and-treat"-Verfahren in Frage. Hierbei werde aus einem Brunnen kontaminiertes Grundwasser abgepumpt, über eine Aktivkohle-Filteranlage geleitet und anschließend wieder in den Untergrund reinfiltriert. Mit der Sanierung solle nach Abschluss einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung zwischen dem Sanierungspflichtigen und dem Land ... noch in diesem Jahr begonnen werden. Die festgestellte Untergrundverunreinigung bedinge in jedem Fall eine Wertminderung des Grundstücks. Deren Höhe müsse durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird insoweit auf die Stellungnahme der XYZ vom 10. Mai 2005 und den Untersuchungsbericht vom 19. August 2002 verwiesen (vgl. Bl. 47 f. und Bl. 65 - 82 der FG-Akten).
26 
Mit Bescheid vom 13. Dezember 2007 wurde die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 10. März 2000 geändert. Der Grundbesitzwert für die wirtschaftliche Einheit B-Straße xx wurde auf insgesamt 846.699 Euro (= 1.656.000 DM), für den auf die Klägerin entfallenden Miteigentumsanteil somit auf 423.349 Euro (= 828.000 DM) festgestellt. Bei der Ermittlung des Gebäudewerts legte das FA für den Mietansatz eine durchschnittliche Jahresmiete von 174.373 DM zu Grunde. Dabei wurden die in den Einkommensteuererklärungen enthaltenen Angaben übernommen und die zu berücksichtigenden Mieten für die letzten drei Jahre vor dem Stichtag taggenau berechnet (vgl. Bl. 100 - 104 der FG-Akten).
27 
Die Klägerin beantragt:
28 
1.Der Bedarfswert für das Grundstück B-straße xx in xxxxx X auf den 10. März 2000 wird unter Änderung des Bescheids über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 10. März 2000 für Zwecke der Schenkungsteuer vom 25. Januar 2002, der Einspruchsentscheidung vom 14. November 2003 und des Bescheids über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 10. März 2000 vom 13. Dezember 2007 auf insgesamt 1.200.000 DM und für den auf sie, die Klägerin, entfallenden Anteil auf 600.000 DM festgesetzt; hilfsweise, einen öffentlich-rechtlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Immobilienwertermittlung damit zu beauftragen, eine Wertfeststellung zum 10.03.2000 vorzunehmen.
29 
2.Die Beiziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt.
30 
3.Hilfsweise, die Revision zuzulassen.
31 
Das FA beantragt,
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die Klage abzuweisen.
33 
Das von der Klägerin vorgelegte Gutachten könne nicht berücksichtigt werden. Es sei in sich nicht schlüssig. Eine Kontaminierung führe zwar zu einer Wertminderung des Grundstücks. Liege eine Kontaminierung vor, so hätte sie aber vom Gutachter bei der Wertermittlung berücksichtigt werden müssen.
34 
Im Übrigen sei das Vorbringen der Klägerin zur Kontaminierung nicht plausibel. In der Bilanz zum 31. Dezember 2000 seien keine Rückstellungen für Sanierungsmaßnahmen gebildet worden. In der Bilanz zum 31. Dezember 2001 seien insoweit lediglich Rückstellungen in Höhe von 21.800 Euro angesetzt worden. Dass für die Sanierungsmaßnahmen mit Kosten von ca. 300.000 DM zu rechnen gewesen sei, könne daher nicht nachvollzogen werden. Auch das Landratsamt habe in seiner Stellungnahme am 23. Februar 2004 die Kosten auf lediglich ca. 18.000 Euro geschätzt. Das Landratsamt habe in diesem Schreiben zudem erklärt, dass sich aufgrund der durchgeführten Raumluftuntersuchungen keine Beeinträchtigungen für Menschen in den Gebäuden ergäben. Daher könne nicht davon ausgegangen werden, dass insoweit eine nachhaltige Minderung der Miete bei der Feststellung des Bedarfswerts zu berücksichtigen sei. Es sei auch nicht feststellbar, dass insoweit die tatsächlich erzielten Mieten gemindert worden seien.
35 
Wegen der Einzelheiten im Übrigen wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze und die dem Senat vorliegenden Steuerakten verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
36 
Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.
37 
Das FA hat den Wert des bebauten Grundstücks zu Recht mit dem nach § 146 Abs. 6 i.V.m. § 145 Abs. 3 BewG festzusetzenden Mindestwert festgestellt. Die Klägerin hat einen niedrigeren Verkehrswert nicht nach § 146 Abs. 7 oder § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG nachgewiesen.
38 
Nach § 138 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 146 Abs. 2 bis 5 BewG sind bebaute Grundstücke für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke in einem vereinfachten Ertragswertverfahren mit einem typisierenden Wert zu bewerten. Der nach diesem Verfahren für bebaute Grundstücke anzusetzende Wert darf nach § 146 Abs. 6 BewG nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG (Mindestwert: 80 v.H. des Bodenrichtwerts) zu bewerten wäre. Nach § 146 Abs. 7 BewG ist jedoch ein niedrigerer Wert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert des bebauten Grundstücks nachweist.
39 
Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (§ 9 Abs. 2 BewG). Das ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert (vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 2. Februar 1990 III R 173/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497; vom 12. Dezember 1991 IV R 53/90, BFHE 166, 495, BStBl II 1992, 462). Der Steuerpflichtige trägt für den niedrigeren gemeinen Wert nach ständiger Rechtsprechung des BFH die Nachweislast.
40 
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 146 Abs. 7 BewG kann regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Die Vorschrift des § 146 Abs. 7 BewG regelt nicht, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen Bewertungsstichtag zu führen ist. Ebenso wie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück (vgl. BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703) kann ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken als Nachweis dienen (BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003 II R 27/02, BFHE 204, 306, BStBl II 2004, 179). Der Steuerpflichtige ist grundsätzlich frei in der Wahl, welches dieser Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts er wählt.
41 
Führt der Steuerpflichtige den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 146 Abs. 7 BewG durch ein Gutachten, so handelt es sich um ein Privatgutachten und damit um substantiiertes, urkundlich belegtes Parteivorbringen (vgl. BFH-Urteil vom 4. März 1993 IV R 33/92, BFH/NV 1993, 739; Urteil des Bundesgerichtshofs - BGH - vom 27. Mai 1982 III ZR 201/80, NJW 1982, 2874), das grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt (§ 96 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung - FGO -; vgl. BFH-Urteil vom 9. Dezember 1982 IV R 176/78, BFHE 138, 33, BStBl II 1983, 417 ). Auf ein Gutachten, das nicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat, kann jedoch wegen der Nachweisregelung in § 146 Abs. 7 BewG der Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts nicht gestützt werden. Mit der Nachweislast gemäß § 146 Abs. 7 BewG obliegt es dem Steuerpflichtigen nämlich, den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten zu führen, dass ihm das Finanzgericht regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch den Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil das Finanzgericht sich zu deren Überprüfung dann doch eines Sachverständigen bedienen müsste. Den Steuerpflichtigen träfe im Ergebnis entgegen der gesetzlichen Wertung nicht mehr die Nachweislast, sondern allenfalls noch eine Darlegungs- und Feststellungslast (zum Vorstehenden vgl. BFH-Urteile vom 10. November 2004 II R 69/01 BStBl II 2005, 259 ; vom 11. Mai 2005 II R 21/02 BStBl II 2005, 686 ; BFH-Beschluss vom 27. Oktober 2004 II B 129/03 BFH/NV 2005, 507, sowie Urteil des FG Baden-Württemberg vom 27. Juli 2006 8 K 377/03, Juris).
42 
Ob das Grundstück einen niedrigeren gemeinen Wert hat (§ 145 Abs. 3 Satz 3 oder § 146 Abs. 7 BewG), haben die Finanzgerichte abweichend von § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO nicht von Amts wegen zu prüfen. Die Nachweislast für einen solchen niedrigeren Wert bürdet das Gesetz vielmehr - verfassungsrechtlich unbedenklich - dem Steuerpflichtigen auf (vgl. BFH-Urteile in BFHE 207, 352, BStBl II 2005, 259, und in BFHE 210, 48, BStBl II 2005, 686; BFH-Beschlüsse in BFH/NV 2005, 507, und vom 21. Oktober 2005 II B 123/04, BFH/NV 2006, 499). Bei dieser Sachlage ist der vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung gestellte Beweisantrag unerheblich und daher unzulässig. Der Klägerin war auch keine Gelegenheit zu geben, selbst ein (weiteres) Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben. Sie hatte hierzu ausreichend Zeit. Das FA wies bereits im Einspruchsverfahren auf die Unzulänglichkeit des von der Klägerin vorgelegten Gutachtens hin. Auch nach dem Erörterungstermin vom 29. August 2007 hatte die Klägerin noch ausreichend Gelegenheit, ein den anerkannten Bewertungsmethoden entsprechendes Verkehrswertgutachten einzuholen. Im Erörterungstermin vertrat der Berichterstatter die Auffassung, dass das vorliegende Gutachten in sich nicht widerspruchsfrei sei. Auch seien die dem Gutachten zugrunde liegenden Annahmen nicht nachvollziehbar dargelegt worden (vgl. Niederschrift über den Erörterungstermin vom 29. August 2007, Bl. 83 - 85 der FG-Akten). Ein weiteres Zuwarten, ob die im Klageverfahren sachkundig vertretene Klägerin künftig selbst ein weiteres Sachverständigengutachten einholen werde, war danach nicht geboten (vgl. BFH in BFH/NV 2007, 403 m.w.N.).
43 
Das von der Klägerin vorgelegte Gutachten des Sachverständigen Z vom 5. Februar 2000 war zum Nachweis eines niedrigeren Wertes jedenfalls nicht geeignet. Dabei konnte offen bleiben, ob der im Gutachten ermittelte Verkehrswert bereits deswegen nicht berücksichtigt werden konnte, weil das Gutachten nicht auf den Besteuerungszeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) 10. März 2000, sondern auf den 12. Januar 2000, den Tag der Ortsbesichtigung, erstellt wurde. Denn das Gutachten konnte allein schon wegen der ihm anhaftenden (weiteren) Mängel nicht zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden.
44 
Der Gutachter hat der Ermittlung des Verkehrswerts das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt. Maßgebend für die Ermittlung des gemeinen Werts und damit des Verkehrswerts sind die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV). Nach § 15 Abs. 1 WertV ist bei Anwendung des Ertragswertverfahrens der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach den §§ 16 bis 19 WertV zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV) zu ermitteln. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben den Ertragswert des Grundstücks, soweit dieser nicht nach § 20 WertV zu errechnen ist.
45 
Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (§ 13 Abs. 2 WertV). Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen (§ 14 S. 1 WertV). Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zugrunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen (§ 14 S. 2 WertV). Dabei sollen vorhandene Indexreihen (§ 9 WertV) und Umrechnungskoeffizienten (§ 10 WertV) herangezogen werden (§ 14 Satz 3 WertV). Diese Grundsätze wurden im vorliegenden Fall in wesentlichen Bereichen nicht beachtet.
46 
Der Gutachter hat in seinem Gutachten einen Bodenrichtwert in Höhe von 480 DM/qm angesetzt, da dieser Wert "für unbebaute Grundstücke ... hier angemessen und marktgerecht" sei. Auf den Bodenrichtwert hat er "aufgrund der vorhandenen Bebauung", die das Grundstück nicht optimal ausnütze, einen Bebauungsabschlag in Höhe von 30 v. H. vorgenommen. Außerdem hat er einen "Abschlag wegen Abweichung von den durchschnittlichen Lagemerkmalen" in Höhe von 10 v. H. für erforderlich gehalten, "da das zu bewertende Grundstück im Vergleich zu den anderen Grundstücken in der Richtwertzone erheblich größer ... und mit der Baulast belastet" sei (vgl. S. 7 des Gutachtens, Bl. 13 der Einheitswertakten). Der vom Gutachter ermittelte Bodenwert beträgt somit 302,40 DM/qm, bei einer Grundstücksgröße von 1.789 qm insgesamt also gerundet 541.000 DM.
47 
Dieser Wert konnte nicht übernommen werden. Der vom FA eingeschaltete Bausachverständige des FA P hat in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 22. November 2001 gegen das vorliegende Gutachten eingewandt, dass die Gründe für die nicht optimale Ausnutzung des Grundstücks weder offenkundig noch näher dargelegt oder berechnet worden seien. Der deswegen vorgenommene Abschlag von 30 v. H. erscheine auf jeden Fall zu hoch. Auch für den zusätzlichen Abschlag vom Bodenrichtwert in Höhe von 10 v. H. wegen der Abweichung von den durchschnittlichen Lagemerkmalen und der vorhandenen Baulast fehle eine nachvollziehbare Begründung (vgl. gutachterliche Stellungnahme des Bausachverständigen vom 22. November 2001, Bl. 27 f. der Einheitswertakten). Diese gegen das Gutachten erhobenen Einwendungen treffen im Grundsatz zu. Die nach § 14 WertV zu berücksichtigenden Einflussfaktoren können nur dann wertmindernd angesetzt werden, wenn die Abweichungen des zu begutachtenden Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück schlüssig und nachvollziehbar dargestellt worden sind. Bei im Zusammenhang bebauten Ortsteilen nach § 34 Baugesetzbuch setzt dies voraus, dass im Gutachten nicht nur Art und Maß der baulichen Nutzung nach Maßgabe dieser Vorschrift unter besonderer Beachtung der das Gebiet prägenden Bebauung festgestellt werden. Vielmehr müssen auch Abweichungen des Maßes der zulässigen baulichen Nutzbarkeit des Vergleichsgrundstücks (Bodenwert) bzw. Bodenrichtwertgrundstücks gegenüber dem zu wertenden Grundstück dargelegt und der dadurch bedingte Wertunterschied möglichst mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten auf der Grundlage der zulässigen oder der realisierbaren Geschossflächenzahl ermittelt werden (vgl. insbesondere Nr. 2.2 und 2.3.4 der Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte - Marktwerte - von Grundstücken - Wertermittlungs-Richtlinien 2002 - WertR 2002 -). Diesen Anforderungen wird das von der Klägerin vorgelegte Gutachten nicht gerecht.
48 
Der pauschal vorgenommene Bebauungsabschlag in Höhe von 30 v. H. ist im Gutachten nicht annähernd nachvollziehbar dargestellt worden. Entsprechende tatsächliche Feststellungen des Gutachters fehlen fast vollständig. Eine Berechnung des Wertunterschiedes, beispielsweise unter Berücksichtigung der Geschossflächenzahl anhand von Umrechnungskoeffizienten, ist dem Gutachten nicht einmal ansatzweise zu entnehmen. Der Abschlag in Höhe von 10 v. H. wegen der Abweichung von den durchschnittlichen Lagemerkmalen hält einer Überprüfung ebenfalls nicht stand. In Nr. 2.2.7 WertR 2002 ist zur Grundstückslage ausgeführt: "Zu berücksichtigen ist u. a. die Lage als Ortslage (Kleinstadt, Stadtkern, Stadtrand), die Lage des Grundstücks als Geschäftslage und Wohnlage, Eckgrundstück, Himmelsrichtung, Nachbarschaftslage und Verkehrsanbindung sowie Umwelteinflüsse, soweit sie nicht bereits unter Nr. 2.2.6 miterfasst worden sind". Diesen Anforderungen wird das Gutachten nicht annähernd gerecht. Der Gutachter hat insoweit lediglich festgestellt, dass das zu bewertende Grundstück im Vergleich zu den anderen Grundstücken in der Richtwertzone erheblich größer und mit einer Baulast belastet sei. Diese Ausführungen sind zu allgemein, zu unbestimmt und wegen fehlender Feststellungen zu den in Nr. 2.2.7 WertR 2002 genannten Lagemerkmalen auch nicht nachprüfbar. Ein Abschlag wegen ungünstiger Lage kann hiermit offensichtlich nicht bewiesen werden.
49 
Auch der nach dem Ertragswertverfahren ermittelte Wert der baulichen Anlagen in Höhe von rund 811.000 DM kann nicht übernommen werden. Insoweit fehlen nachvollziehbare gutachterliche Feststellungen. In Bezug auf die geschätzten und bei der Ertragswertberechnung angesetzten Mieterträge in Höhe von 15 DM/qm hat der Gutachter lediglich behauptet, dass sie dem "RDM-Mietspiegel" entsprächen und unter Berücksichtigung des Instandhaltungszustandes nachhaltig erzielbar seien. Er hat ausgeführt, dass sich die derzeitige Miete lt. Aufstellung des Auftraggebers und nach überschlägiger Prüfung der Mietverträge auf ca. 18,60 DM/qm belaufe. Dieser Wert erscheine für die "1B-Lage" von X zu hoch und sei nicht nachhaltig erzielbar, zumal der Mietvertrag im UG zum 29. Juni 2001 ende und dann neue Verhandlungen anstünden. Eine anhand von Tatsachen nachvollziehbare Begründung, die diese Einschätzung stützen könnte, enthält das Gutachten aber nicht. Der Gutachter hat seine Angaben zu den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen weder belegt noch schlüssig dargestellt. Er hat somit die Vorgaben der WertR 2002 zur Ermittlung des Rohertrags nicht beachtet. Denn grundsätzlich hätten nach Nr. 3.5.1 WertR 2002 sowohl die tatsächlich erzielten als auch die nachhaltig erzielbaren Erträge festgestellt und die bestehenden Mietverhältnisse substantiiert dargestellt werden müssen. Hieran mangelt es dem vorliegenden Gutachten. Außerdem hätten nach den WertR 2002 die Wohn- und Nutzflächen durch eigene oder durch Überprüfung vorliegender Berechnungen getrennt nach Nutzungsart ermittelt und nachgewiesen werden müssen. Des Weiteren hätte dem Gutachten auch eine nach Gebäudeart, Geschossen und Flächen (qm) aufgegliederte Mietberechnung (Einnahmenberechnung) beigefügt werden müssen (vgl. Nr. 3.5.1 WertR 2002). Da es hieran ebenfalls fehlt, sind die gutachterlichen Äußerungen zur tatsächlichen und zur nachhaltig erzielbaren Miete nicht annähernd nachprüfbar.
50 
Schließlich hat der Gutachter auch den zusätzlich berücksichtigten Marktabschlag in Höhe von 10 v. H. (= 135.200 DM) nicht schlüssig dargelegt. Soweit er insoweit auf die "derzeitige rezessive Lage auf dem Immobilienmarkt" oder die "schlechte wirtschaftliche Situation, insbesondere der regionalen Beschäftigungslage" verweist, dürfte der Abschlag nicht berechtigt sein. Den auf Grund allgemeiner wirtschaftlicher Verhältnisse zu erwartenden Änderungen der Ertrags- und Wertverhältnisse dürfte nämlich bereits durch den Ansatz eines marktkonformen und objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes i. S. d. § 11 WertV ausreichend Rechnung getragen worden sein (vgl. Nr. 3.5.1 und 3.5.4 WertR 2002). Baulast und Kontamination können einen entsprechenden Abschlag ebenfalls nicht rechtfertigen. Diese Faktoren hätten allenfalls bei der Ermittlung des Bodenwerts berücksichtigt werden können (vgl. Nr. 2.2.3, 2.3.5 und 2.3.4.6 WertR 2002). Ein pauschaler Abschlag bei der Wertermittlung der baulichen Anlage ist insoweit nicht möglich. Im Übrigen ist das Gutachten bezüglich der Kontamination und einer daraus resultierenden Wertminderung der baulichen Anlage auch in sich widersprüchlich. Denn unter der Überschrift "Emissionen, Kontaminationen" hat der Gutachter ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine entsprechende Untersuchung nicht Inhalt des Gutachtens sei (vgl. S. 6 des Gutachtens; Bl. 12 der Einheitswertakten). Unter dem Stichwort "Kontaminationen" hat er ebenfalls erwähnt, dass eventuell vorhandene Altlasten, z. B. Kontaminationen, Versickerungen im Erdreich, unterirdische Leitungssysteme und Fremdablagerungen im Gutachten nicht berücksichtigt worden seien (vgl. S. 19 des Gutachtens; Bl. 24 der Einheitswertakten). Dass der Marktabschlag in Höhe von 10 v. H. zur Anpassung an den Verkehrswert auch wegen der Kontaminationen vorgenommen worden sein soll (vgl. S. 15 f. des Gutachtens; Bl. 20 f. der Einheitswertakten), ist daher nicht nachvollziehbar.
51 
Mit dem ergänzend vorgelegten Untersuchungsbericht Nr. xxxx vom 19. August 2002 der XYZ über die Altlastenuntersuchungen auf dem Gelände B-straße xx in X und der Stellungnahme der XYZ vom 10. Mai 2005 konnte der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 146 Abs. 7 BewG ebenfalls nicht geführt werden. Diesen gutachterlichen Äußerungen kann zwar entnommen werden, dass konkrete Verdachtsmomente für das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen bestehen und Sanierungsmaßnahmen erforderlich sein könnten. Konkrete Angaben zu einer dadurch bedingten Wertminderung wurden aber auch von der XYZ nicht gemacht. Eine in Anlehnung an Nr. 2.3.4.6 WertR 2002 erstellte Kostenermittlung liegt ebenfalls nicht vor. Ein vom Bodenrichtwert abweichender niedrigerer Bodenwert, eine Komponente des Ertragswerts, wurde somit nicht nachgewiesen.
52 
Es war im Streitfall daher nicht zu beanstanden, dass das FA das Grundstück der Klägerin nach dem in § 146 Abs. 2 - 4 BewG geregelten Ertragswertverfahren bewertet hat. Im geänderten Bescheid vom 13. Dezember 2007 hat das FA entsprechend der gesetzlichen Regelung als Ertrag eine durchschnittliche Jahresmiete von 174.373 DM zu Grunde gelegt. Maßgebend hierfür waren die von der Klägerin in ihren Einkommensteuererklärungen angegebenen Mieten, die vom FA für die letzten drei Jahr vor dem Bewertungsstichtag taggenau berechnet wurden (vgl. Bl. 100 - 104 der FG-Akten). Gegen diese Berechnung bestehen keine Bedenken. Auch die Klägerin hat gegen die im Änderungsbescheid vom 13. Dezember 2007 angesetzte Jahresmiete und die sonstigen im pauschalierten Ertragswertverfahren verwendeten Berechnungsgrundlagen keine substantiierten Einwendungen erhoben.
53 
Nach alledem war die Klage daher abzuweisen.
54 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1, § 137 FGO.
55 
Die Revision war nicht zuzulassen, da Zulassungsgründe i. S. d. § 115 Abs. 2 FGO nicht vorliegen.

Gründe

 
36 
Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.
37 
Das FA hat den Wert des bebauten Grundstücks zu Recht mit dem nach § 146 Abs. 6 i.V.m. § 145 Abs. 3 BewG festzusetzenden Mindestwert festgestellt. Die Klägerin hat einen niedrigeren Verkehrswert nicht nach § 146 Abs. 7 oder § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG nachgewiesen.
38 
Nach § 138 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 146 Abs. 2 bis 5 BewG sind bebaute Grundstücke für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke in einem vereinfachten Ertragswertverfahren mit einem typisierenden Wert zu bewerten. Der nach diesem Verfahren für bebaute Grundstücke anzusetzende Wert darf nach § 146 Abs. 6 BewG nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG (Mindestwert: 80 v.H. des Bodenrichtwerts) zu bewerten wäre. Nach § 146 Abs. 7 BewG ist jedoch ein niedrigerer Wert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert des bebauten Grundstücks nachweist.
39 
Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (§ 9 Abs. 2 BewG). Das ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert (vgl. Urteile des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 2. Februar 1990 III R 173/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497; vom 12. Dezember 1991 IV R 53/90, BFHE 166, 495, BStBl II 1992, 462). Der Steuerpflichtige trägt für den niedrigeren gemeinen Wert nach ständiger Rechtsprechung des BFH die Nachweislast.
40 
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 146 Abs. 7 BewG kann regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Die Vorschrift des § 146 Abs. 7 BewG regelt nicht, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen Bewertungsstichtag zu führen ist. Ebenso wie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück (vgl. BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703) kann ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken als Nachweis dienen (BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003 II R 27/02, BFHE 204, 306, BStBl II 2004, 179). Der Steuerpflichtige ist grundsätzlich frei in der Wahl, welches dieser Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts er wählt.
41 
Führt der Steuerpflichtige den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 146 Abs. 7 BewG durch ein Gutachten, so handelt es sich um ein Privatgutachten und damit um substantiiertes, urkundlich belegtes Parteivorbringen (vgl. BFH-Urteil vom 4. März 1993 IV R 33/92, BFH/NV 1993, 739; Urteil des Bundesgerichtshofs - BGH - vom 27. Mai 1982 III ZR 201/80, NJW 1982, 2874), das grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt (§ 96 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung - FGO -; vgl. BFH-Urteil vom 9. Dezember 1982 IV R 176/78, BFHE 138, 33, BStBl II 1983, 417 ). Auf ein Gutachten, das nicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat, kann jedoch wegen der Nachweisregelung in § 146 Abs. 7 BewG der Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts nicht gestützt werden. Mit der Nachweislast gemäß § 146 Abs. 7 BewG obliegt es dem Steuerpflichtigen nämlich, den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten zu führen, dass ihm das Finanzgericht regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch den Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil das Finanzgericht sich zu deren Überprüfung dann doch eines Sachverständigen bedienen müsste. Den Steuerpflichtigen träfe im Ergebnis entgegen der gesetzlichen Wertung nicht mehr die Nachweislast, sondern allenfalls noch eine Darlegungs- und Feststellungslast (zum Vorstehenden vgl. BFH-Urteile vom 10. November 2004 II R 69/01 BStBl II 2005, 259 ; vom 11. Mai 2005 II R 21/02 BStBl II 2005, 686 ; BFH-Beschluss vom 27. Oktober 2004 II B 129/03 BFH/NV 2005, 507, sowie Urteil des FG Baden-Württemberg vom 27. Juli 2006 8 K 377/03, Juris).
42 
Ob das Grundstück einen niedrigeren gemeinen Wert hat (§ 145 Abs. 3 Satz 3 oder § 146 Abs. 7 BewG), haben die Finanzgerichte abweichend von § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO nicht von Amts wegen zu prüfen. Die Nachweislast für einen solchen niedrigeren Wert bürdet das Gesetz vielmehr - verfassungsrechtlich unbedenklich - dem Steuerpflichtigen auf (vgl. BFH-Urteile in BFHE 207, 352, BStBl II 2005, 259, und in BFHE 210, 48, BStBl II 2005, 686; BFH-Beschlüsse in BFH/NV 2005, 507, und vom 21. Oktober 2005 II B 123/04, BFH/NV 2006, 499). Bei dieser Sachlage ist der vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung gestellte Beweisantrag unerheblich und daher unzulässig. Der Klägerin war auch keine Gelegenheit zu geben, selbst ein (weiteres) Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben. Sie hatte hierzu ausreichend Zeit. Das FA wies bereits im Einspruchsverfahren auf die Unzulänglichkeit des von der Klägerin vorgelegten Gutachtens hin. Auch nach dem Erörterungstermin vom 29. August 2007 hatte die Klägerin noch ausreichend Gelegenheit, ein den anerkannten Bewertungsmethoden entsprechendes Verkehrswertgutachten einzuholen. Im Erörterungstermin vertrat der Berichterstatter die Auffassung, dass das vorliegende Gutachten in sich nicht widerspruchsfrei sei. Auch seien die dem Gutachten zugrunde liegenden Annahmen nicht nachvollziehbar dargelegt worden (vgl. Niederschrift über den Erörterungstermin vom 29. August 2007, Bl. 83 - 85 der FG-Akten). Ein weiteres Zuwarten, ob die im Klageverfahren sachkundig vertretene Klägerin künftig selbst ein weiteres Sachverständigengutachten einholen werde, war danach nicht geboten (vgl. BFH in BFH/NV 2007, 403 m.w.N.).
43 
Das von der Klägerin vorgelegte Gutachten des Sachverständigen Z vom 5. Februar 2000 war zum Nachweis eines niedrigeren Wertes jedenfalls nicht geeignet. Dabei konnte offen bleiben, ob der im Gutachten ermittelte Verkehrswert bereits deswegen nicht berücksichtigt werden konnte, weil das Gutachten nicht auf den Besteuerungszeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) 10. März 2000, sondern auf den 12. Januar 2000, den Tag der Ortsbesichtigung, erstellt wurde. Denn das Gutachten konnte allein schon wegen der ihm anhaftenden (weiteren) Mängel nicht zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden.
44 
Der Gutachter hat der Ermittlung des Verkehrswerts das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt. Maßgebend für die Ermittlung des gemeinen Werts und damit des Verkehrswerts sind die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV). Nach § 15 Abs. 1 WertV ist bei Anwendung des Ertragswertverfahrens der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach den §§ 16 bis 19 WertV zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV) zu ermitteln. Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen ergeben den Ertragswert des Grundstücks, soweit dieser nicht nach § 20 WertV zu errechnen ist.
45 
Zur Ermittlung des Bodenwerts können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (§ 13 Abs. 2 WertV). Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte oder Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen (§ 14 S. 1 WertV). Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zugrunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen (§ 14 S. 2 WertV). Dabei sollen vorhandene Indexreihen (§ 9 WertV) und Umrechnungskoeffizienten (§ 10 WertV) herangezogen werden (§ 14 Satz 3 WertV). Diese Grundsätze wurden im vorliegenden Fall in wesentlichen Bereichen nicht beachtet.
46 
Der Gutachter hat in seinem Gutachten einen Bodenrichtwert in Höhe von 480 DM/qm angesetzt, da dieser Wert "für unbebaute Grundstücke ... hier angemessen und marktgerecht" sei. Auf den Bodenrichtwert hat er "aufgrund der vorhandenen Bebauung", die das Grundstück nicht optimal ausnütze, einen Bebauungsabschlag in Höhe von 30 v. H. vorgenommen. Außerdem hat er einen "Abschlag wegen Abweichung von den durchschnittlichen Lagemerkmalen" in Höhe von 10 v. H. für erforderlich gehalten, "da das zu bewertende Grundstück im Vergleich zu den anderen Grundstücken in der Richtwertzone erheblich größer ... und mit der Baulast belastet" sei (vgl. S. 7 des Gutachtens, Bl. 13 der Einheitswertakten). Der vom Gutachter ermittelte Bodenwert beträgt somit 302,40 DM/qm, bei einer Grundstücksgröße von 1.789 qm insgesamt also gerundet 541.000 DM.
47 
Dieser Wert konnte nicht übernommen werden. Der vom FA eingeschaltete Bausachverständige des FA P hat in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 22. November 2001 gegen das vorliegende Gutachten eingewandt, dass die Gründe für die nicht optimale Ausnutzung des Grundstücks weder offenkundig noch näher dargelegt oder berechnet worden seien. Der deswegen vorgenommene Abschlag von 30 v. H. erscheine auf jeden Fall zu hoch. Auch für den zusätzlichen Abschlag vom Bodenrichtwert in Höhe von 10 v. H. wegen der Abweichung von den durchschnittlichen Lagemerkmalen und der vorhandenen Baulast fehle eine nachvollziehbare Begründung (vgl. gutachterliche Stellungnahme des Bausachverständigen vom 22. November 2001, Bl. 27 f. der Einheitswertakten). Diese gegen das Gutachten erhobenen Einwendungen treffen im Grundsatz zu. Die nach § 14 WertV zu berücksichtigenden Einflussfaktoren können nur dann wertmindernd angesetzt werden, wenn die Abweichungen des zu begutachtenden Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück schlüssig und nachvollziehbar dargestellt worden sind. Bei im Zusammenhang bebauten Ortsteilen nach § 34 Baugesetzbuch setzt dies voraus, dass im Gutachten nicht nur Art und Maß der baulichen Nutzung nach Maßgabe dieser Vorschrift unter besonderer Beachtung der das Gebiet prägenden Bebauung festgestellt werden. Vielmehr müssen auch Abweichungen des Maßes der zulässigen baulichen Nutzbarkeit des Vergleichsgrundstücks (Bodenwert) bzw. Bodenrichtwertgrundstücks gegenüber dem zu wertenden Grundstück dargelegt und der dadurch bedingte Wertunterschied möglichst mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten auf der Grundlage der zulässigen oder der realisierbaren Geschossflächenzahl ermittelt werden (vgl. insbesondere Nr. 2.2 und 2.3.4 der Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte - Marktwerte - von Grundstücken - Wertermittlungs-Richtlinien 2002 - WertR 2002 -). Diesen Anforderungen wird das von der Klägerin vorgelegte Gutachten nicht gerecht.
48 
Der pauschal vorgenommene Bebauungsabschlag in Höhe von 30 v. H. ist im Gutachten nicht annähernd nachvollziehbar dargestellt worden. Entsprechende tatsächliche Feststellungen des Gutachters fehlen fast vollständig. Eine Berechnung des Wertunterschiedes, beispielsweise unter Berücksichtigung der Geschossflächenzahl anhand von Umrechnungskoeffizienten, ist dem Gutachten nicht einmal ansatzweise zu entnehmen. Der Abschlag in Höhe von 10 v. H. wegen der Abweichung von den durchschnittlichen Lagemerkmalen hält einer Überprüfung ebenfalls nicht stand. In Nr. 2.2.7 WertR 2002 ist zur Grundstückslage ausgeführt: "Zu berücksichtigen ist u. a. die Lage als Ortslage (Kleinstadt, Stadtkern, Stadtrand), die Lage des Grundstücks als Geschäftslage und Wohnlage, Eckgrundstück, Himmelsrichtung, Nachbarschaftslage und Verkehrsanbindung sowie Umwelteinflüsse, soweit sie nicht bereits unter Nr. 2.2.6 miterfasst worden sind". Diesen Anforderungen wird das Gutachten nicht annähernd gerecht. Der Gutachter hat insoweit lediglich festgestellt, dass das zu bewertende Grundstück im Vergleich zu den anderen Grundstücken in der Richtwertzone erheblich größer und mit einer Baulast belastet sei. Diese Ausführungen sind zu allgemein, zu unbestimmt und wegen fehlender Feststellungen zu den in Nr. 2.2.7 WertR 2002 genannten Lagemerkmalen auch nicht nachprüfbar. Ein Abschlag wegen ungünstiger Lage kann hiermit offensichtlich nicht bewiesen werden.
49 
Auch der nach dem Ertragswertverfahren ermittelte Wert der baulichen Anlagen in Höhe von rund 811.000 DM kann nicht übernommen werden. Insoweit fehlen nachvollziehbare gutachterliche Feststellungen. In Bezug auf die geschätzten und bei der Ertragswertberechnung angesetzten Mieterträge in Höhe von 15 DM/qm hat der Gutachter lediglich behauptet, dass sie dem "RDM-Mietspiegel" entsprächen und unter Berücksichtigung des Instandhaltungszustandes nachhaltig erzielbar seien. Er hat ausgeführt, dass sich die derzeitige Miete lt. Aufstellung des Auftraggebers und nach überschlägiger Prüfung der Mietverträge auf ca. 18,60 DM/qm belaufe. Dieser Wert erscheine für die "1B-Lage" von X zu hoch und sei nicht nachhaltig erzielbar, zumal der Mietvertrag im UG zum 29. Juni 2001 ende und dann neue Verhandlungen anstünden. Eine anhand von Tatsachen nachvollziehbare Begründung, die diese Einschätzung stützen könnte, enthält das Gutachten aber nicht. Der Gutachter hat seine Angaben zu den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen weder belegt noch schlüssig dargestellt. Er hat somit die Vorgaben der WertR 2002 zur Ermittlung des Rohertrags nicht beachtet. Denn grundsätzlich hätten nach Nr. 3.5.1 WertR 2002 sowohl die tatsächlich erzielten als auch die nachhaltig erzielbaren Erträge festgestellt und die bestehenden Mietverhältnisse substantiiert dargestellt werden müssen. Hieran mangelt es dem vorliegenden Gutachten. Außerdem hätten nach den WertR 2002 die Wohn- und Nutzflächen durch eigene oder durch Überprüfung vorliegender Berechnungen getrennt nach Nutzungsart ermittelt und nachgewiesen werden müssen. Des Weiteren hätte dem Gutachten auch eine nach Gebäudeart, Geschossen und Flächen (qm) aufgegliederte Mietberechnung (Einnahmenberechnung) beigefügt werden müssen (vgl. Nr. 3.5.1 WertR 2002). Da es hieran ebenfalls fehlt, sind die gutachterlichen Äußerungen zur tatsächlichen und zur nachhaltig erzielbaren Miete nicht annähernd nachprüfbar.
50 
Schließlich hat der Gutachter auch den zusätzlich berücksichtigten Marktabschlag in Höhe von 10 v. H. (= 135.200 DM) nicht schlüssig dargelegt. Soweit er insoweit auf die "derzeitige rezessive Lage auf dem Immobilienmarkt" oder die "schlechte wirtschaftliche Situation, insbesondere der regionalen Beschäftigungslage" verweist, dürfte der Abschlag nicht berechtigt sein. Den auf Grund allgemeiner wirtschaftlicher Verhältnisse zu erwartenden Änderungen der Ertrags- und Wertverhältnisse dürfte nämlich bereits durch den Ansatz eines marktkonformen und objektspezifischen Liegenschaftszinssatzes i. S. d. § 11 WertV ausreichend Rechnung getragen worden sein (vgl. Nr. 3.5.1 und 3.5.4 WertR 2002). Baulast und Kontamination können einen entsprechenden Abschlag ebenfalls nicht rechtfertigen. Diese Faktoren hätten allenfalls bei der Ermittlung des Bodenwerts berücksichtigt werden können (vgl. Nr. 2.2.3, 2.3.5 und 2.3.4.6 WertR 2002). Ein pauschaler Abschlag bei der Wertermittlung der baulichen Anlage ist insoweit nicht möglich. Im Übrigen ist das Gutachten bezüglich der Kontamination und einer daraus resultierenden Wertminderung der baulichen Anlage auch in sich widersprüchlich. Denn unter der Überschrift "Emissionen, Kontaminationen" hat der Gutachter ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine entsprechende Untersuchung nicht Inhalt des Gutachtens sei (vgl. S. 6 des Gutachtens; Bl. 12 der Einheitswertakten). Unter dem Stichwort "Kontaminationen" hat er ebenfalls erwähnt, dass eventuell vorhandene Altlasten, z. B. Kontaminationen, Versickerungen im Erdreich, unterirdische Leitungssysteme und Fremdablagerungen im Gutachten nicht berücksichtigt worden seien (vgl. S. 19 des Gutachtens; Bl. 24 der Einheitswertakten). Dass der Marktabschlag in Höhe von 10 v. H. zur Anpassung an den Verkehrswert auch wegen der Kontaminationen vorgenommen worden sein soll (vgl. S. 15 f. des Gutachtens; Bl. 20 f. der Einheitswertakten), ist daher nicht nachvollziehbar.
51 
Mit dem ergänzend vorgelegten Untersuchungsbericht Nr. xxxx vom 19. August 2002 der XYZ über die Altlastenuntersuchungen auf dem Gelände B-straße xx in X und der Stellungnahme der XYZ vom 10. Mai 2005 konnte der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 146 Abs. 7 BewG ebenfalls nicht geführt werden. Diesen gutachterlichen Äußerungen kann zwar entnommen werden, dass konkrete Verdachtsmomente für das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen bestehen und Sanierungsmaßnahmen erforderlich sein könnten. Konkrete Angaben zu einer dadurch bedingten Wertminderung wurden aber auch von der XYZ nicht gemacht. Eine in Anlehnung an Nr. 2.3.4.6 WertR 2002 erstellte Kostenermittlung liegt ebenfalls nicht vor. Ein vom Bodenrichtwert abweichender niedrigerer Bodenwert, eine Komponente des Ertragswerts, wurde somit nicht nachgewiesen.
52 
Es war im Streitfall daher nicht zu beanstanden, dass das FA das Grundstück der Klägerin nach dem in § 146 Abs. 2 - 4 BewG geregelten Ertragswertverfahren bewertet hat. Im geänderten Bescheid vom 13. Dezember 2007 hat das FA entsprechend der gesetzlichen Regelung als Ertrag eine durchschnittliche Jahresmiete von 174.373 DM zu Grunde gelegt. Maßgebend hierfür waren die von der Klägerin in ihren Einkommensteuererklärungen angegebenen Mieten, die vom FA für die letzten drei Jahr vor dem Bewertungsstichtag taggenau berechnet wurden (vgl. Bl. 100 - 104 der FG-Akten). Gegen diese Berechnung bestehen keine Bedenken. Auch die Klägerin hat gegen die im Änderungsbescheid vom 13. Dezember 2007 angesetzte Jahresmiete und die sonstigen im pauschalierten Ertragswertverfahren verwendeten Berechnungsgrundlagen keine substantiierten Einwendungen erhoben.
53 
Nach alledem war die Klage daher abzuweisen.
54 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1, § 137 FGO.
55 
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Urteilsbesprechung zu Finanzgericht Baden-Württemberg Urteil, 05. März 2008 - 13 K 219/03

Urteilsbesprechungen zu Finanzgericht Baden-Württemberg Urteil, 05. März 2008 - 13 K 219/03

Referenzen - Gesetze

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Finanzgerichtsordnung - FGO | § 115


(1) Gegen das Urteil des Finanzgerichts (§ 36 Nr. 1) steht den Beteiligten die Revision an den Bundesfinanzhof zu, wenn das Finanzgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Bundesfinanzhof sie zugelassen hat. (2) Die Revision ist nu

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile


(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und di

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(1) Das Gericht entscheidet nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung; die §§ 158, 160, 162 der Abgabenordnung gelten sinngemäß. Das Gericht darf über das Klagebegehren nicht hinausgehen, ist aber an die Fassung
Finanzgericht Baden-Württemberg Urteil, 05. März 2008 - 13 K 219/03 zitiert 12 §§.

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Finanzgerichtsordnung - FGO | § 76


(1) Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amts wegen. Die Beteiligten sind dabei heranzuziehen. Sie haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben und sich auf Anforderung des Gerichts zu den von de

Abgabenordnung - AO 1977 | § 172 Aufhebung und Änderung von Steuerbescheiden


(1) Ein Steuerbescheid darf, soweit er nicht vorläufig oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen ist, nur aufgehoben oder geändert werden,1.wenn er Verbrauchsteuern betrifft,2.wenn er andere Steuern als Einfuhr- oder Ausfuhrabgaben nach Artik

Bewertungsgesetz - BewG | § 9 Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert


(1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen. (2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Ve

Finanzgerichtsordnung - FGO | § 137


Einem Beteiligten können die Kosten ganz oder teilweise auch dann auferlegt werden, wenn er obsiegt hat, die Entscheidung aber auf Tatsachen beruht, die er früher hätte geltend machen oder beweisen können und sollen. Kosten, die durch Verschulden ein

Bewertungsgesetz - BewG | § 146 Bebaute Grundstücke


(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke. (2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertmind

Bewertungsgesetz - BewG | § 145 Unbebaute Grundstücke


(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutze

Referenzen - Urteile

Finanzgericht Baden-Württemberg Urteil, 05. März 2008 - 13 K 219/03 zitiert oder wird zitiert von 1 Urteil(en).

Finanzgericht Baden-Württemberg Urteil, 05. März 2008 - 13 K 219/03 zitiert 1 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Finanzgericht Baden-Württemberg Urteil, 27. Juli 2006 - 8 K 377/03

bei uns veröffentlicht am 27.07.2006

Tatbestand   1  Streitig ist die Höhe des Grundbesitzwertes auf den 01. März 1999 für das bebaute Geschäftsgrundstück ... in ... 2  Die Klägerin (Klin) wurde durch Erbfall vom 01. März 1999 6/10 Miteigentüm

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(1) Ein Steuerbescheid darf, soweit er nicht vorläufig oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen ist, nur aufgehoben oder geändert werden,

1.
wenn er Verbrauchsteuern betrifft,
2.
wenn er andere Steuern als Einfuhr- oder Ausfuhrabgaben nach Artikel 5 Nummer 20 und 21 des Zollkodex der Union oder Verbrauchsteuern betrifft,
a)
soweit der Steuerpflichtige zustimmt oder seinem Antrag der Sache nach entsprochen wird; dies gilt jedoch zugunsten des Steuerpflichtigen nur, soweit er vor Ablauf der Einspruchsfrist zugestimmt oder den Antrag gestellt hat oder soweit die Finanzbehörde einem Einspruch oder einer Klage abhilft,
b)
soweit er von einer sachlich unzuständigen Behörde erlassen worden ist,
c)
soweit er durch unlautere Mittel, wie arglistige Täuschung, Drohung oder Bestechung erwirkt worden ist,
d)
soweit dies sonst gesetzlich zugelassen ist; die §§ 130 und 131 gelten nicht.
Dies gilt auch dann, wenn der Steuerbescheid durch Einspruchsentscheidung bestätigt oder geändert worden ist. In den Fällen des Satzes 2 ist Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a ebenfalls anzuwenden, wenn der Steuerpflichtige vor Ablauf der Klagefrist zugestimmt oder den Antrag gestellt hat; Erklärungen und Beweismittel, die nach § 364b Abs. 2 in der Einspruchsentscheidung nicht berücksichtigt wurden, dürfen hierbei nicht berücksichtigt werden.

(2) Absatz 1 gilt auch für einen Verwaltungsakt, durch den ein Antrag auf Erlass, Aufhebung oder Änderung eines Steuerbescheids ganz oder teilweise abgelehnt wird.

(3) Anhängige, außerhalb eines Einspruchs- oder Klageverfahrens gestellte Anträge auf Aufhebung oder Änderung einer Steuerfestsetzung, die eine vom Gerichtshof der Europäischen Union, vom Bundesverfassungsgericht oder vom Bundesfinanzhof entschiedene Rechtsfrage betreffen und denen nach dem Ausgang des Verfahrens vor diesen Gerichten nicht entsprochen werden kann, können durch Allgemeinverfügung insoweit zurückgewiesen werden. § 367 Abs. 2b Satz 2 bis 6 gilt entsprechend.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.

(2) Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut; als unbedeutend gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3) weniger als 1 Prozent des nach Absatz 3 anzusetzenden Werts beträgt. Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.

(3) Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich regelmäßig nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs in der jeweils geltenden Fassung). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 Prozent zu ermäßigen.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.

(2) Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut; als unbedeutend gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3) weniger als 1 Prozent des nach Absatz 3 anzusetzenden Werts beträgt. Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.

(3) Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich regelmäßig nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs in der jeweils geltenden Fassung). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 Prozent zu ermäßigen.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.

(2) Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut; als unbedeutend gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3) weniger als 1 Prozent des nach Absatz 3 anzusetzenden Werts beträgt. Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.

(3) Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich regelmäßig nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs in der jeweils geltenden Fassung). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 Prozent zu ermäßigen.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen.

(2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.

(3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Das Gericht entscheidet nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung; die §§ 158, 160, 162 der Abgabenordnung gelten sinngemäß. Das Gericht darf über das Klagebegehren nicht hinausgehen, ist aber an die Fassung der Anträge nicht gebunden. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.

(2) Das Urteil darf nur auf Tatsachen und Beweisergebnisse gestützt werden, zu denen die Beteiligten sich äußern konnten.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

Tatbestand

 
Streitig ist die Höhe des Grundbesitzwertes auf den 01. März 1999 für das bebaute Geschäftsgrundstück ... in ...
Die Klägerin (Klin) wurde durch Erbfall vom 01. März 1999 6/10 Miteigentümerin des Grundstücks ... in ... Das zuständige Erbschaftsteuerfinanzamt teilte mit, dass aufgrund des Erbfalls eine förmliche Feststellung des Grundbesitzwertes nach §§ 138 ff. BewG erforderlich sei.
In der Anlage Grundstückswert zur Erbschaftsteuererklärung erklärte die Klin eine durchschnittliche vereinbarte Nettokaltmiete von 268.848 DM, bei deren Ansatz sich ein Grundbesitzwert von 2.520.400 DM ergibt. In der Anlage war zusätzlich beantragt, einen niedrigeren Verkehrswert nach § 146 Abs. 7 BewG anzusetzen. Dieser niedrigere Verkehrswert wurde mit 1.900.000 DM durch ein Gutachten des Gutachterausschusses der Stadt ... auf den Bewertungsstichtag 22. Mai 2000 nachgewiesen.
Nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin gingen die tatsächlich erzielten Netto-Kaltmieten von 1999 bis 2002 wie folgt zurück:
Jahr Nettokaltmieten
1999 DM 237.231,91
2000 DM 172.100,01
2001 DM 167.875,02
2002 DM 111.973,37
Durch Kaufvertrag vom 20. Juni 2005 wurde das Grundstück zum Preis von EUR 420.000 an die ... verkauft. Aus einem in den Einheitswertakten abgehefteten Zeitungsartikel der ... vom 6. September 2005 ergibt sich, dass eine in dem Gebäude befindliche, 200 qm große Wohnung derzeit renoviert wird und ab 1. Oktober 2005 vermietet werden soll. Auch die dritte Etage des Gebäudes mit 200 qm Wohnfläche werde umgebaut und künftig zu Wohnzwecken benutzt. Der Vorstand der Käuferin geht von einem Aufschwung der Fußgängerzone in ... aus. In der Zeitung wird darauf hingewiesen, dass die Käuferin sich größtenteils im Besitz der ... Familie ... befinde und vorzugsweise Immobilien aus Zwangsversteigerungen erwerbe. Die AG erziele 11 Prozent Rendite aus Vermietung und Verpachtung. Teil der Geschäftspolitik sei ein möglichst niedriges Vermietungsrisiko, die Leerstandsquoten vermeide.
Der Grundbesitzwert für das bebaute Grundstück ... in ... auf den 01. März 1999 wurde mit Bescheid vom 04. April 2002 auf 1.900.000 DM festgestellt. Da die Klin diesen Bescheid nicht erhalten hatte, wurde dem Steuerberater der Klin der Bescheid am 07. Juli 2002 erneut zugestellt.
Gegen diesen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 01. März 1999 legte die Klin durch ihren Steuerberater form- und fristgerecht Einspruch ein. Dieser wurde damit begründet, dass die in dem amtlichen Gutachten angesetzten, nachhaltig erzielbaren Mieten von 164.220 DM jährlich nicht mehr zuträfen. Da sich ein Gutachten immer in die Zukunft orientiere, müsse aufgrund der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt eine Nettokaltmiete von 61.747 EUR angesetzt werden. Nach eigener Berechnung des Steuerberaters wurde beantragt, den Grundbesitzwert mit 730.173 EUR festzustellen.
Das beklagte FA  teilte dem Steuerberater der Klin mit, dass der Grundbesitzwert antragsgemäß entsprechend dem vorgelegten amtlichen Gutachten als nachgewiesener niedriger Verkehrswert nach § 146 Abs. BewG mit 1.900.000 DM zutreffend und in der richtigen Höhe festgestellt worden sei. Die aus den Jahren 2001 und 2002 angeführten Mieteinnahmen könnten für den Besteuerungszeitpunkt 01. März 1999 nicht herangezogen werden, da es sich bei der Wertermittlung nach § 146 Abs. 2 BewG eindeutig um die Mieteinnahmen der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt handeln müsse. Es wurde der Klin anheimgestellt, einen niedrigeren Verkehrswert zum Besteuerungszeitpunkt durch Vorlage eines neuen Gutachtens des örtlichen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken nachzuweisen.
10 
Nachdem ein neues Verkehrswertgutachten nicht vorgelegt wurde, wies das beklagte Finanzamt den Einspruch durch Einspruchsentscheidung vom 5. November 2003 als unbegründet zurück. Dagegen erhob der Prozessbevollmächtigte form- und fristgerecht Klage und trug die oben dargestellten Nettokaltmieten sowie den Verkauf vor. Er legte eine eigene, von ihm selbst vorgenommene Verkehrswertermittlung vor, die einen Ertragswert von DM 1.181.000 auswies. In der Folge stritten die Beteiligten zunächst darum, ob diese zu berücksichtigen sei.
11 
Der Prozessbevollmächtigte vertrat im wesentlichen die Auffassung, dass die zukünftige Mietpreisentwicklung für das streitige Objekt zu berücksichtigen sei. Aus der Entwicklung der Netto-Kaltmieten ergebe sich, dass ein eklatanter Verfall der Mieterträge bezüglich des Grundstücks ... eingetreten sei. Gründe hierfür seien die allgemeine Schwäche auf dem Immobilienmarkt, auf dem Vermietungssektor und insbesondere auf dem in ... Die ... in ... zähle zwar bisher zur sogenannten 1a-Lage, es stehe jedoch eine große Anzahl von Gewerbeflächen leer und eine Besserung der Situation sei nicht zu erwarten. Im Jahr 2004 und 2005 werde ein großes Einkaufszentrum in ... mit einer Verkaufsfläche von 30.000 Quadratmeter eröffnet. Es sei deshalb damit zu rechnen, dass ein weiterer Verfall der Gewerbemieterträge eintreten werde, insbesondere in der ... und ... in ...
12 
Mit Schriftsatz vom 15. Juli 2005 trug die Klägerin ergänzend unter Vorlage eines weiteren Zeitungsartikels vor, die Mietsituation habe sich trotz des Baues und der Eröffnung des Einkaufszentrums im September 2004 in ... zwischenzeitlich stabilisiert. Das im Jahre 2000 eingeholte Gutachten des Gutachterausschusses habe die geänderte Situation mit stark fallenden Mietpreisen ab Mitte der 90er Jahre nicht beachtet. Bei einem Sachverständigengutachten seien jedoch zur Wertfeststellung die voraussichtlich langfristig erzielbaren Mieten zugrunde zu legen.
13 
Die Klägerin beantragte zunächst die Einholung eines gerichtlichen Gutachtens. Nachdem der Berichterstatter durch Kurzmitteilungen vom 16 Juni 2005 und 15. November 2005 auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- in Bundessteuerblatt -BStBl- II 2005, 259 und Sammlung der amtlich nicht veröffentlichten Entscheidungen des BFH -BFH/NV- 2005, 507 hingewiesen hatte, ging zunächst keine Stellungnahme ein. Durch Schreiben vom 22. Juni 2006, gegen Empfangsbekenntnis zugestellt am gleichen Tag, setzte der Berichterstatter eine Frist zur Vorlage des Gutachtens zum 24. Juli 2006. Dieses ging innerhalb der gesetzten Frist nicht ein. In der mündlichen Verhandlung legte der Prozessbevollmächtigte ein Gutachten des öffentlich-rechtlichen Sachverständigen und Gutachters für die Bewertung von Grundstücken ... vor, der einen Verkehrswert zum Stichtag 1. März 1999 mit DM 1.410.000 ermittelte. Nachdem der Senat die Sitzung unterbrochen und das Gutachten in seinen wesentlichen Teilen gelesen hatte, wies er in der mündlichen Verhandlung darauf hin, dass sowohl die Ermittlung des Bodenwertes mit DM 2.600 pro Quadratmeter und die Restnutzungsdauer mit 33 Jahren von denen des Gutachterausschusses abwichen und bei der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete lediglich DM 113.100 angesetzt worden seien, was in etwa den Verhältnissen des Jahres 2002 entspreche, somit weit nach dem Stichtag 1. März 1999 liege. Bereits im Gutachten des Gutachterausschusses seien Mieten von nur DM 164.220 angesetzt worden, was in etwa den Mieten des Jahres 2001 entspreche.
14 
Der Prozessbevollmächtigte behielt seine bisherige Auffassung bei, dass zukünftige Mietminderungen bereits bei der Bewertung zum Stichtag zu berücksichtigen seien und trug ergänzend vor, die Ermittlung der Bodenwerte sei insgesamt zweifelhaft, da in den Streitjahren und zuvor in diesem Gebiet in ... nur bebaute Grundstücke verkauft worden seien, nicht jedoch unbebaute Grundstücke. Die Ableitung der Bodenpreise hieraus sei nicht nachvollziehbar. Der später erzielte Preis sei von der Klägerin nur deshalb erzielt worden, weil er selbst sich eingeschaltet habe. Ursprünglich habe nur ein Angebot von 390.000 EUR für das Grundstück vorgelegen von einem Apotheker. Hierfür habe es bereits einen Notartermin gegeben. Nur durch sein Auftreten habe dann ein anderer Erwerber gefunden werden können, der 30.000 EUR mehr bezahlt habe. Ein Sachverständiger der ... habe für das streitige Grundstücke im Februar 2006 einen Ertragswert von 452.000 EUR ermittelt und ihm dies telefonisch mitgeteilt.
15 
Die Klägerin beantragt, den Feststellungsbescheid vom 4. April 2002 und die Einspruchsentscheidung vom 5. November 2003 dahingehend abzuändern, dass der Grundbesitzwert auf DM 1.181.000 festgestellt wird.
16 
Das beklagte Finanzamt beantragt, die Klage abzuweisen
17 
Zur Begründung verweist es im wesentlichen auf den Inhalt der Einspruchsentscheidung und führt aus, dass die Klägerin nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Werts nach 146 Abs. 7 BewG treffe. Hierzu habe sie ein Gutachten des Gutachterausschusses vorgelegt, dem das beklagte Finanzamt gefolgt sei. Bei der mit Schreiben vom 13. März 2003 vorgelegten Berechnung des Ertragswerts handele es sich lediglich um eine Prognose des Marktwerts, außerdem sei nicht ersichtlich, von wem die Berechnung erstellt worden sei.
18 
Die vom Steuerberater der Klin angeführten Gründe, dass die in dem Gutachten des Gutachterausschusses angesetzten Mieten nicht mehr erzielbar seien und deshalb die Werte des Gutachtens mit den zuletzt erzielten Mieteinnahmen aus dem Jahr 2002 angesetzt werden müssten, könnten nicht berücksichtigt werden. Bei der nach § 146 Abs. 2 BewG anzusetzenden Jahresmiete handele es sich grundsätzlich um die in den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitraum erzielten Mieteinnahmen. Ein Ansatz von niedrigeren Mieteinnahmen, die nach dem Besteuerungszeitraum erzielt werden, sei nicht zulässig.
19 
Nach R 177 Abs. 1 Satz 3 und 4 ErbStR sei ein Gutachten für die Feststellung des Grundstückswerts nicht bindend, sondern unterliege der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Das Gutachten sei auf seine inhaltliche Richtigkeit und Schlüssigkeit zu prüfen. Ein vom Prozessbevollmächtigten erstelltes Gutachten reiche nicht aus, da er kein Sachverständiger sei.
20 
Der Grundbesitzwert auf den 01. März 1999 für das bebaute Grundstück ... in ... unter Ansatz des von dem Gutachterausschuss der Stadt ... ermittelten Verkehrswerts von 1.900.000 DM sei daher zutreffend und in der richtigen Höhe festgestellt worden.
21 
Auch der Kaufpreis für das streitbefangene Grundstück in Höhe von 420.000 EUR entsprechend dem Kaufvertrag vom 27. Juni 2005 könne entgegen der Ansicht der Klägerin nicht als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts berücksichtigt werden. Nach § 146 Abs. 7 BewG in Verbindung mit Abschnitt 177 Abs. 2 der Erbschaftssteuerrichtlinien könne ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor und nach dem Besteuerungszeitpunkt zu Stande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstücke als Nachweis dienen. Der Kaufvertrag vom 27. Juni 2005 sei aber erst mehr als sechs Jahre nach dem Besteuerungszeitpunkt 01. März 1999 abgeschlossen worden. Der erzielte Kaufpreis in Höhe von 420.000 EUR genüge somit nicht als Nachweis eines geringeren gemeinen Werts nach § 146 Abs. 7 BewG.
22 
Nach Vorlage des Gutachtens nahm das beklagte Finanzamt in der mündlichen Verhandlung hierzu Stellung. Es wies darauf hin, dass bereits das Gutachten des Gutachterausschusses einen Fehler dahingehend enthalte, dass nur 7/10 des Bodenwertes bei der Bedarfsbewertung erfasst worden seien, was zu einer Saldierungsmasse von DM 280.000 führe. Dieser Fehler sei in dem vorgelegten Gutachten weitergeführt worden. Darüber hinaus vertrat es die Auffassung, dass die angesetzte Miete nicht aus der Sicht des Bewertungsstichtages angesetzt worden sein könne, sondern auf Grund von nach dem Jahr 2002 erlangten Erkenntnissen. Dies sei jedoch unrichtig, da zum Stichtag 1. März 1999 noch länger laufende Mietverträge vorhanden gewesen seien und die tatsächlichen Verhältnisse zum Bewertungsstichtag allein maßgebend sein könnten.

Entscheidungsgründe

 
23 
Die zulässige Klage ist unbegründet.
24 
Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung -FGO-). Die Klägerin hat einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 146 Abs. 7 BewG nicht zur Überzeugung des Senats nachweisen können.
25 
1. a) Nach § 138 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 146 Abs. 2 bis 5 BewG sind bebaute Grundstücke für erbschaftsteuerliche Zwecke in einem vereinfachten Ertragswertverfahren mit einem "typisierenden Wert" zu bewerten. Der nach diesem Verfahren für bebaute Grundstücke anzusetzende Wert darf nach § 146 Abs. 6 BewG nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG (Mindestwert: 80 v.H. des Bodenrichtwerts) zu bewerten wäre. Nach § 146 Abs. 7 BewG ist jedoch ein niedrigerer Wert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert des bebauten Grundstücks nachweist.
26 
b) Nach § 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert (Urteile des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 2. Februar 1990 III R 173/86 , BFHE 159, 505, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1990, 497; vom 12. Dezember 1991 IV R 53/90, BFHE 166, 495 , BStBl II 1992, 462).
27 
c) Der Steuerpflichtige trägt für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes nach ständiger Rechtsprechung des BFH die Nachweislast.
28 
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 146 Abs. 7 BewG kann regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. § 146 Abs. 7 BewG regelt nicht, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen Bewertungsstichtag (Zeitpunkt der Entstehung der Steuer: § 9 des Erbschaftsteuergesetzes --ErbStG--) zu führen ist. Ebenso wie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück (vgl. BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703) kann ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken als Nachweis dienen ( BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003 II R 27/02, BFHE 204, 306, BStBl II 2004, 179). Der Steuerpflichtige ist grundsätzlich frei in der Wahl, welches dieser Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts er wählt.
29 
Führt der Steuerpflichtige den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 146 Abs. 7 BewG durch ein Gutachten, so handelt es sich um ein Privatgutachten und damit um substantiiertes, urkundlich belegtes Parteivorbringen (vgl. BFH-Urteil vom 4. März 1993 IV R 33/92, BFH/NV 1993, 739; Urteil des Bundesgerichtshofs -BGH- vom 27. Mai 1982 III ZR 201/80, Neue Juristische Wochenschrift -NJW- 1982, 2874), das grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt ( § 96 Abs. 1 FGO; vgl. BFH-Urteil vom 9. Dezember 1982 IV R 176/78, BFHE 138, 33, BStBl II 1983, 417). Auf ein Gutachten, das nicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat, kann jedoch wegen der Nachweisregelung in § 146 Abs. 7 BewG der Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts nicht gestützt werden. Mit der Nachweislast gemäß § 146 Abs. 7 BewG obliegt es dem Steuerpflichtigen nämlich, den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten zu führen, dass ihm das FG regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch den Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil das FG sich zu deren Überprüfung dann doch eines Sachverständigen bedienen müsste. Den Steuerpflichtigen träfe im Ergebnis entgegen der gesetzlichen Wertung nicht mehr die Nachweislast, sondern allenfalls noch eine Darlegungs- und Feststellungslast (zum Vorstehenden: BFH-Urteile vom 10. November 2004 II R 69/01 BStBl II 2005, 259; vom 11. Mai 2005 II R 21/02 BStBl II 2005, 686; BFH-Beschluss vom 27. Oktober 2004 II B 129/03 BFH/NV 2005, 507).
30 
d) Der Gesetzgeber hat in dem pauschalierten Ertragswertverfahren nach § 146 Abs. 2 bis 4 BewG auf die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmieten abgestellt und hierauf mit dem pauschalen Vervielfältiger von 12,5 auch für die Prognose der zukünftigen Ertragsfähigkeit abgestellt. Nach Abs. 3 der Vorschrift wird auf die übliche Miete bei selbst oder unentgeltlich genutzten Flächen abgestellt, somit auf die Ertragsfähigkeit.
31 
e) Die gesetzliche Regelung in § 146 Abs. 2 bis 4 BewG geht letztlich davon aus, dass die in den drei Jahren vor dem Bewertungsstichtag erzielten Mieten ein Indiz auch für die zukünftigen Mieten darstellen. Dieses Verfahren ist demzufolge für die Situation steigender Mietpreise von Vorteil. Es benachteiligt hingegen einen Steuerpflichtigen dann, wenn die Mietpreise rückläufig sind oder fallen. Dennoch steht es nach Auffassung des Senats angesichts der Stichtagsbewertung nicht im Belieben eines Steuerpflichtigen, einem Gutachten Verhältnisse zu Grunde zu legen, die sich erst Jahre nach dem Bewertungsstichtag verändert haben. Dies hätte nämlich zur Folge, dass die nichtabsehbare, spätere Entwicklung auf den Bewertungsstichtag zurückbezogen würde. Genau dies soll jedoch durch das Stichtagprinzip verhindert werden. Demzufolge geht auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs davon aus, dass ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück als Nachweis dienen kann. Als Regelfall geht der BFH dabei von einer Frist von einem Jahr aus. Bei einem Verkauf erst 3 Jahre später ist zusätzlich ein Sachverständigengutachten zum Nachweis dafür erforderlich, dass die Verhältnisse sich im Vergleich zum Bewertungsstichtag nicht geändert haben. Mehrere Jahre später abgegebene Kaufangebote für das zu bewertende Grundstück sind jedoch zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nicht ausreichend (BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01 BStBl II 2004, 703; BFH-Beschluss vom 4. April 2005 II B 43/04 BFH/NV 2005, 1237). Daher können zum Stichtag 1. März 1999 nur solche Umstände und damit die Mietverträge berücksichtigt werden, die zu diesem Zeitpunkt bereits tatsächlich vorgelegen haben. Die durch Gutachten ermittelten Werte müssen einen Grundstückswert ergeben, der mit den Steuerwerten nach § 146 Abs. 2-4 BewG vergleichbar sind (BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003 II R 27/02 BStBl II 2004, 179).
32 
3. Die vorgelegten Gutachten des sind zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nicht geeignet.
33 
a) Maßgebend für die Ermittlung des gemeinen Wertes und damit des Verkehrswertes sind die Vorschriften der WertermittlungsVO (WertV). Für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist nach § 16 Abs. 1 WertV von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 17 WertV) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV). Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch die angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WertV). Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Abs. 3 maßgebende Liegenschaftszinssatz (§ 11 WertV) zugrunde zu legen. Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist nach § 16 Abs. 3 WertV mit dem sich aus Anlage 1 zu der Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt.
34 
b) Für die Ermittlung des Ertragswertes ist das nachhaltig erzielbare Nutzungsentgelt zu ermitteln. Dies ist begrifflich der Reinertrag, mit dem die Entwicklung der Rendite auf Dauer, das heißt über die gesamte Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen berücksichtigt wird. In der Praxis kann dieser Forderung allerdings nur bedingt entsprochen werden, denn der Gutachter kann die künftige Entwicklung nicht mit der gebotenen Sicherheit vorwegnehmen. Anderenfalls wäre die Verkehrswertermittlung mit subjektiven und möglicherweise auch spekulativen Einschätzungen behaftet. Deshalb wird in der Praxis als nachhaltig erzielbarer Reinertrag der am Wertermittlungsstichtag ggf. unter Berücksichtigung davon abweichender, mietvertraglicher Besonderheiten üblicherweise erzielbare Reinertrag angesetzt. Für die Praxis ist es dabei unerlässlich, die mietvertraglichen Regelungen in jedem Fall mit heranzuziehen und dahingehend zu überprüfen, ob sich hieraus Abweichungen gegenüber den ansonsten objektspezifischen und üblicherweise erzielbaren Erträgen ergeben und die mietrechtlichen Regelungen zu beachten. Ein vertraglich vereinbartes Mietverhältnis ist als rechtliche Gegebenheit zu berücksichtigen, wenn dadurch die nachhaltig erzielbaren Reinerträge mitbestimmt werden (zum Vorstehenden: Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage 2002, Bundesanzeiger-Verlag § 16 WertV Anm. 11 - 20). Die am Wertermittlungsstichtag erzielbare, ortsübliche Vergleichsmiete gilt im Rahmen der Ertragswertermittlung als die langfristig nachhaltige Miete, auch wenn man dagegen einwenden kann, dass sich die Mieten mit der Zeit ändern. Allgemeine Änderungen in den Mieterträgen werden aber bereits mit dem dynamischen Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Die am Wertermittlungsstichtag gegebene, ortsübliche Vergleichsmiete ist insoweit dynamisch und kann auch mit einer sich an die Mietpreisentwicklung angekoppelten (indexierten) Miete gleichgesetzt werden. (Kleiber/Simon/Weyers § 17 WertV Anm. 21 - 26).
35 
c) Nach diesen Grundsätzen der WertV, denen der Senat folgt, waren weder das Gutachten des Gutachterausschusses, noch das vorgelegte Sachverständigengutachten des Sachverständigen ... geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 zur Überzeugung des Senats nachzuweisen.
36 
aa) Das Gutachten des Gutachterausschusses legt als Wertermittlungsstichtag den 22. Mai 2000 zu Grunde, nicht jedoch den hier maßgebenden Stichtag 1. März 1999. Der Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten nachhaltig erzielbare Mieten von DM 164.220 zugrunde gelegt, eine verbleibende Restnutzungsdauer von 39 Jahren und bei einem Liegenschaftszinssatz von 5,5 Prozent einen Vervielfältiger von 15,930.
37 
bb) Beide Gutachten sind insoweit fehlerhaft, als sie nicht den Bodenwert für das gesamte Grundstück ermitteln, sondern von Miteigentumsanteilen von 7/10 ausgehen, obwohl nach dem vorliegenden Erbschein und den übrigen Unterlagen die Klägerin mit 6/10 am Grundstück beteiligt war und die Feststellung des Grundbesitzwertes den Wert des gesamten Grundstücks festzustellen hat. Bei einer Mehrheit von Erben, denen ein zum Nachlass gehörendes Grundstück zuzurechnen ist, ist der Grundstückswert gegenüber allen Miterben nach § 138 Abs. 5 Satz 3 BewG i.V.m. § 179 Abs. 2 Satz 2 AO 1977 gesondert und einheitlich festzustellen. (BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003, II R 27/02 BStBl II 2004, 179; BFH-Beschluss vom 17. Januar 2006 II B 59/05 BFH/NV 2006, 920). Diese enthalten damit den vom beklagten Finanzamt gerügten Fehler, dass nicht der Bodenwert in vollem Umfang, sondern nur mit sieben Zehntel anteilig berücksichtigt worden ist. Dies führt allerdings umgekehrt dazu, dass auch bei der Ermittlung des Ertragswertes die Verzinsung des Bodenwertes nach § 16 Abs. 2, 3 WertV dementsprechend korrigiert werden müsste, sodass sich diese Korrekturen teilweise gegenseitig wieder aufheben. Bei dem Gutachten des Gutachterausschusses beträgt die Verzinsung des Bodenwertes danach 5,5 Prozent aus DM 938.980 oder DM 51.644, die von dem Reinertrag von 114.954 DM abzuziehen ist und den Ertrag der baulichen Anlagen von den DM 63.310 ergibt. Multipliziert mit dem Vervielfältiger des Gutachterausschusses von 15,930 ergibt sich ein Gebäudeertragswerts von 1.008.528 und zuzüglich des Bodenwertes von DM 938.980 ein Verkehrswert von DM 1.947.508. Dies übersteigt den festgestellten Grundbesitzwert von 1,9 Millionen DM. Das vom Gutachterausschusses durchgeführte Sachwertverfahren ergab einen Verkehrswert von DM 1.646.317.
38 
cc) Dem Senat erscheint zweifelhaft, ob die im Gutachten des Gutachterausschusses zu Grunde gelegten Mieten bei der Feststellung des Grundbesitzeswertes hätten berücksichtigt werden dürfen, da das Gutachten bereits zum Wertermittlungsstichtag 22. Mai 2000 und damit zu einem späteren Stichtag, nämlich mehr als ein Jahr nach dem Bewertungsstichtag 1. März 1999, erstellt worden ist. Der Gutachterausschusses hat danach nicht die zum 1. März 1999 bestehenden Mietverträge für die Ermittlung der erzielbaren Mieten herangezogen hat, sondern wahrscheinlich die tatsächlichen Verhältnisse zu dem bei ihm beantragten Wertermittlungstag 22. Mai 2000, dem Tag der Ortsbesichtigung. Nach dem eigenen Vortrag der Klin haben sich die Mieten zwischen dem hier maßgebenden Bewertungsstichtag 1. März 1999 und dem 22. Mai 2000 verändert. Danach spricht viel dafür, dass der Gutachterausschuss die tatsächlichen Verhältnisse nach dem 22. Mai 2000 den nachhaltig erzielbaren Mieten zugrunde gelegt hat. Da der Senat an die Höhe des angefochtenen Bescheides infolge des Verböserungsverbotes im finanzgerichtlichen Verfahren gebunden ist, braucht er keine weiteren Feststellungen hierzu zu treffen.
39 
dd) Das vom Kläger vorgelegte Gutachten des Sachverständigen ... geht von einem Bodenwert von DM 2.600 pro Quadratmeter und nachhaltig erzielbaren Mieten von nur noch DM 113.100 aus.
40 
(1) Der Senat kann nicht nachvollziehen, wieso der Sachverständige ... einen um DM 200 niedrigeren Bodenrichtwert von DM 2.600 statt des vom Gutachterausschuss angesetzten Bodenwertes von DM 2.800 zum Ausgangspunkt seines Grundstückswertes gemacht hat. Soweit der Prozessbevollmächtigte hierzu in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, dessen Ableitung sei in allen Fällen zweifelhaft, verweist der Senat auf den gesetzlichen Auftrag in §§ 196 ff BBauG, nach denen der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte für die Gemeinden zu erstellen hat. Die vom Gutachterausschusses festgestellten Bodenrichtwerte sind jedenfalls nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs einer Überprüfung durch das Finanzgericht nicht zugänglich (BFH-Urteile vom 11. Mai 2005 II R 21/02 aaO, vom 18. August 2005 II R 62/03 BStBl II 2006, 5; vom 26. April 2006 II R 58/04 Juris-Datenbank). Die Abweichung hat der Sachverständige ... nicht begründet. Ob diese auf den unterschiedlichen Bewertungsstichtagen beruhen oder nicht, ist für den Senat nicht nachprüfbar.
41 
(2) Der Sachverständige ... hat die von ihm als nachhaltig erzielbare Mieten zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 zu Grunde gelegten Werte unrichtig angesetzt und ermittelt.
42 
Vergleicht man die vom Gutachterausschuss einerseits und dem Sachverständigen ... andererseits zu Grunde gelegten Mieten mit den vorgetragenen, tatsächlich erzielten Mieten der Jahre 1999 bis 2002, so ergibt sich, dass der Gutachterausschusses in seinem Gutachten vom 12. Juli 2000 in etwa die gezahlten Mieten des Jahres 2001 und der Sachverständige ... in etwa die tatsächlichen Verhältnisse des Jahres 2002 zu Grunde gelegt hat.
43 
Die vom Sachverständigen ... hierzu gemachten Anmerkungen widersprechen jedoch den von ihm angesetzten Werten und zeigen, dass der Gutachter die oben aufgeführten Grundsätze der WertV teilweise missachtet hat. Er führt nämlich aus, dass ihm die zum 1. März 1999 bestandenen Original-Mietverträge nicht vorliegen und deshalb unterstellt wird, dass die zum Wertermittlungsstichtag in der Lage des Bewertungsobjektes ortsüblich zu erzielenden Nettokaltmieten auch den tatsächlichen Nettokaltmieten im Bewertungsobjekt entsprechen. Zum Wertermittlungsstichtag 1. März 1999 hat der Sachverständige nach seiner Anmerkung 2 eine Entscheidung dahingehend zu treffen, ob die tatsächlichen Nettokaltmieten auch für die Zukunft in der jeweiligen Höhe ansetzbar, also als nachhaltig zu erzielen sind. In Kenntnis des damaligen Immobilienmarktes sei dies zu bejahen. Die daran anschließende Darstellung der tatsächlichen Nettokaltmieten zeigt jedoch, dass diese nicht die Verhältnisse zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 wiedergeben, auch nicht, wie möglicherweise im Gutachten des Gutachterausschusses die zum Bewertungsstichtag 22. Mai 2000, sondern, ausgehend vom unstreitigen Vortrag der Klägerin über die von ihr vereinnahmten Mieten der Jahre 1999 bis 2002, allenfalls diejenigen des Jahres 2002. Danach hat der Sachverständige zwar behauptet, er habe die Verhältnisse zum 1. März 1999 zu Grunde gelegt, hat jedoch ohne Überprüfung der Original-Mietverträge -möglicherweise auf Grund von unrichtigen Informationen durch den Prozessbevollmächtigten- ein Gutachten auf der Grundlage der Verhältnisse 2002 erstellt und dieses mit dem Bewertungsstichtag 1. März 1999 versehen.
44 
ee) Selbst wenn man mit der Auffassung des Prozessbevollmächtigten entgegen der dargestellten Praxis, die tatsächlichen Mieten auch als erzielbare Mieten für die Zukunft anzusetzen, davon ausginge, dass aus der Sicht des Bewertungsstichtages ein Prognosezeitraum für die nachhaltig zu erzielende Miete bestünde und diesen analog der Vergangenheit auch für die Zukunft mit ca. 3 Jahren ansetzte, dürften die unmittelbar an den Bewertungsstichtag sich anschließenden Vermietungsergebnisse nicht außer Betracht bleiben, sondern müssten -soweit sie zum Bewertungsstichtag vorhanden sind- in die Betrachtung einbezogen werden. Ginge man zugunsten der Klägerin von dem eher unwahrscheinlichen Sachverhalt aus, dass die Gegebenheiten der Jahre 2000 bis 2001 bereits am Bewertungsstichtag 1. März 1999 tatsächlich vorhanden gewesen wären, so ergäben sich auf Grund der in den Jahren 1999 bis 2001 vorgetragenen tatsächlichen Mieten erhaltene Gesamtmieten von DM 577.206 oder eine jährliche Miete von DM 192.402. Legte man auf der Grundlage der Rechtsauffassung des Prozessbevollmächtigten diese zu Grunde, zöge entsprechend den Annahmen des Gutachters ... 23% Bewirtschaftungskosten oder DM 44.252 sowie vom Grundstückswert von DM 826.020 einen Reinertragsanteil am Boden aufgrund eines Liegenschaftszinses von 5,5 %, somit DM 45.431 ab, so ergäbe sich für das Gebäude ein Reinertrag von DM 102.719. Selbst bei dem vom Sachverständigen ... angenommenen Vervielfältiger von 15,075 folgte hieraus ein Gebäudeertragswert von DM 1.548.489, zu dem der Bodenwert von DM 826.020 hinzuzurechnen ist. Unter Berücksichtigung der tatsächlich erzielten Mieten für die Jahre 1999 bis 2001 ergäbe sich somit im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der zeitnah vereinnahmten Mieten ein Verkehrswert von DM 2.374.509. Diese Rechnung zeigt, dass selbst unter Berücksichtigung der tatsächlichen Mieterträge 2000 und 2001 kein Grundstückswert unter 1,9 Mio. DM nachweisbar ist, und zwar nicht einmal unter Berücksichtigung des niedrigeren Vervielfältigers des Sachverständigen ... Da der Senat nur feststellen kann, dass die Grundlagen des Sachverständigen ... für die nachhaltig erzielbaren Mieten nicht die des Bewertungsstichtages und der sich daran anschließenden Zeiträume bis 2001 sein können, konnte er sich auch von dessen Ergebnissen nicht überzeugen. Das Gutachten ist insoweit fehlerhaft und kann der Entscheidung des Senats nicht zugrunde gelegt werden.
45 
Sowohl der Gutachterausschuss als der Sachverständige ... sind sich darin einig, dass im Streitfall das Ertragswertverfahren anzuwenden ist. Dem folgt der Senat.
46 
4. a) Soweit der Kläger sich auf andere, im Jahr 2006 telefonisch eingeholte Ertragswerte eines anderen Sachverständigen der ... beruft, kann der Senat auch dies mangels substantiiertem Vortrag nicht nachprüfen. Ein solches Gutachten liegt ihm nicht vor.
47 
b) Allein die Tatsache, dass das streitige Grundstück im Jahr 2005 zu einem Preis von 420.000 EUR verkauft wurde, steht der Feststellung des Grundbesitzwertes nicht entgegen, da dieser Verkauf erst sechs Jahre nach dem Bewertungsstichtag erfolgte und demzufolge allenfalls die von der Klägerin behaupteten, erst später eingetretenen Veränderungen nach dem Bewertungsstichtag widerspiegeln kann. Ob der Rückgang der Mieten durch unterlassene Renovierungen, bewusste Leerstände zum Zwecke des Verkaufs, geplante Renovierungen oder nachträglichen Umwidmungen von Gewerbeflächen zu Wohnflächen entstand, braucht der Senat ebenfalls nicht festzustellen, da es sich um Vorgänge handelt, die sich in erheblichem Abstand vom Bewertungsstichtag abgespielt haben.
48 
c) Da der Senat das Gutachten des Sachverständigen ... einer Bedarfsbewertung zum 1. März 1999 nicht zu Grunde legen kann, das Gutachten des Gutachterausschusses jedoch allenfalls einen zu niedrigen, nicht jedoch einen zu hohen Wert ausweist und das beklagte Finanzamt die Feststellung auf der Grundlage des Gutachtens des Gutachterausschusses vorgenommen hat, war die Klage abzuweisen. Der Klägerin ist es nicht gelungen, zur Überzeugung des Senats einen niedrigeren Wert nach § 146 Abs. 7 BewG nachzuweisen.
49 
Die Kostenfolge ergibt sich aus § 135 FGO.

Gründe

 
23 
Die zulässige Klage ist unbegründet.
24 
Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung -FGO-). Die Klägerin hat einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 146 Abs. 7 BewG nicht zur Überzeugung des Senats nachweisen können.
25 
1. a) Nach § 138 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 146 Abs. 2 bis 5 BewG sind bebaute Grundstücke für erbschaftsteuerliche Zwecke in einem vereinfachten Ertragswertverfahren mit einem "typisierenden Wert" zu bewerten. Der nach diesem Verfahren für bebaute Grundstücke anzusetzende Wert darf nach § 146 Abs. 6 BewG nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG (Mindestwert: 80 v.H. des Bodenrichtwerts) zu bewerten wäre. Nach § 146 Abs. 7 BewG ist jedoch ein niedrigerer Wert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert des bebauten Grundstücks nachweist.
26 
b) Nach § 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert (Urteile des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 2. Februar 1990 III R 173/86 , BFHE 159, 505, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1990, 497; vom 12. Dezember 1991 IV R 53/90, BFHE 166, 495 , BStBl II 1992, 462).
27 
c) Der Steuerpflichtige trägt für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes nach ständiger Rechtsprechung des BFH die Nachweislast.
28 
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 146 Abs. 7 BewG kann regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. § 146 Abs. 7 BewG regelt nicht, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen Bewertungsstichtag (Zeitpunkt der Entstehung der Steuer: § 9 des Erbschaftsteuergesetzes --ErbStG--) zu führen ist. Ebenso wie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück (vgl. BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703) kann ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken als Nachweis dienen ( BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003 II R 27/02, BFHE 204, 306, BStBl II 2004, 179). Der Steuerpflichtige ist grundsätzlich frei in der Wahl, welches dieser Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts er wählt.
29 
Führt der Steuerpflichtige den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 146 Abs. 7 BewG durch ein Gutachten, so handelt es sich um ein Privatgutachten und damit um substantiiertes, urkundlich belegtes Parteivorbringen (vgl. BFH-Urteil vom 4. März 1993 IV R 33/92, BFH/NV 1993, 739; Urteil des Bundesgerichtshofs -BGH- vom 27. Mai 1982 III ZR 201/80, Neue Juristische Wochenschrift -NJW- 1982, 2874), das grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt ( § 96 Abs. 1 FGO; vgl. BFH-Urteil vom 9. Dezember 1982 IV R 176/78, BFHE 138, 33, BStBl II 1983, 417). Auf ein Gutachten, das nicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat, kann jedoch wegen der Nachweisregelung in § 146 Abs. 7 BewG der Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts nicht gestützt werden. Mit der Nachweislast gemäß § 146 Abs. 7 BewG obliegt es dem Steuerpflichtigen nämlich, den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten zu führen, dass ihm das FG regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch den Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil das FG sich zu deren Überprüfung dann doch eines Sachverständigen bedienen müsste. Den Steuerpflichtigen träfe im Ergebnis entgegen der gesetzlichen Wertung nicht mehr die Nachweislast, sondern allenfalls noch eine Darlegungs- und Feststellungslast (zum Vorstehenden: BFH-Urteile vom 10. November 2004 II R 69/01 BStBl II 2005, 259; vom 11. Mai 2005 II R 21/02 BStBl II 2005, 686; BFH-Beschluss vom 27. Oktober 2004 II B 129/03 BFH/NV 2005, 507).
30 
d) Der Gesetzgeber hat in dem pauschalierten Ertragswertverfahren nach § 146 Abs. 2 bis 4 BewG auf die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmieten abgestellt und hierauf mit dem pauschalen Vervielfältiger von 12,5 auch für die Prognose der zukünftigen Ertragsfähigkeit abgestellt. Nach Abs. 3 der Vorschrift wird auf die übliche Miete bei selbst oder unentgeltlich genutzten Flächen abgestellt, somit auf die Ertragsfähigkeit.
31 
e) Die gesetzliche Regelung in § 146 Abs. 2 bis 4 BewG geht letztlich davon aus, dass die in den drei Jahren vor dem Bewertungsstichtag erzielten Mieten ein Indiz auch für die zukünftigen Mieten darstellen. Dieses Verfahren ist demzufolge für die Situation steigender Mietpreise von Vorteil. Es benachteiligt hingegen einen Steuerpflichtigen dann, wenn die Mietpreise rückläufig sind oder fallen. Dennoch steht es nach Auffassung des Senats angesichts der Stichtagsbewertung nicht im Belieben eines Steuerpflichtigen, einem Gutachten Verhältnisse zu Grunde zu legen, die sich erst Jahre nach dem Bewertungsstichtag verändert haben. Dies hätte nämlich zur Folge, dass die nichtabsehbare, spätere Entwicklung auf den Bewertungsstichtag zurückbezogen würde. Genau dies soll jedoch durch das Stichtagprinzip verhindert werden. Demzufolge geht auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs davon aus, dass ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück als Nachweis dienen kann. Als Regelfall geht der BFH dabei von einer Frist von einem Jahr aus. Bei einem Verkauf erst 3 Jahre später ist zusätzlich ein Sachverständigengutachten zum Nachweis dafür erforderlich, dass die Verhältnisse sich im Vergleich zum Bewertungsstichtag nicht geändert haben. Mehrere Jahre später abgegebene Kaufangebote für das zu bewertende Grundstück sind jedoch zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nicht ausreichend (BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01 BStBl II 2004, 703; BFH-Beschluss vom 4. April 2005 II B 43/04 BFH/NV 2005, 1237). Daher können zum Stichtag 1. März 1999 nur solche Umstände und damit die Mietverträge berücksichtigt werden, die zu diesem Zeitpunkt bereits tatsächlich vorgelegen haben. Die durch Gutachten ermittelten Werte müssen einen Grundstückswert ergeben, der mit den Steuerwerten nach § 146 Abs. 2-4 BewG vergleichbar sind (BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003 II R 27/02 BStBl II 2004, 179).
32 
3. Die vorgelegten Gutachten des sind zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nicht geeignet.
33 
a) Maßgebend für die Ermittlung des gemeinen Wertes und damit des Verkehrswertes sind die Vorschriften der WertermittlungsVO (WertV). Für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist nach § 16 Abs. 1 WertV von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 17 WertV) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV). Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch die angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WertV). Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Abs. 3 maßgebende Liegenschaftszinssatz (§ 11 WertV) zugrunde zu legen. Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist nach § 16 Abs. 3 WertV mit dem sich aus Anlage 1 zu der Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt.
34 
b) Für die Ermittlung des Ertragswertes ist das nachhaltig erzielbare Nutzungsentgelt zu ermitteln. Dies ist begrifflich der Reinertrag, mit dem die Entwicklung der Rendite auf Dauer, das heißt über die gesamte Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen berücksichtigt wird. In der Praxis kann dieser Forderung allerdings nur bedingt entsprochen werden, denn der Gutachter kann die künftige Entwicklung nicht mit der gebotenen Sicherheit vorwegnehmen. Anderenfalls wäre die Verkehrswertermittlung mit subjektiven und möglicherweise auch spekulativen Einschätzungen behaftet. Deshalb wird in der Praxis als nachhaltig erzielbarer Reinertrag der am Wertermittlungsstichtag ggf. unter Berücksichtigung davon abweichender, mietvertraglicher Besonderheiten üblicherweise erzielbare Reinertrag angesetzt. Für die Praxis ist es dabei unerlässlich, die mietvertraglichen Regelungen in jedem Fall mit heranzuziehen und dahingehend zu überprüfen, ob sich hieraus Abweichungen gegenüber den ansonsten objektspezifischen und üblicherweise erzielbaren Erträgen ergeben und die mietrechtlichen Regelungen zu beachten. Ein vertraglich vereinbartes Mietverhältnis ist als rechtliche Gegebenheit zu berücksichtigen, wenn dadurch die nachhaltig erzielbaren Reinerträge mitbestimmt werden (zum Vorstehenden: Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage 2002, Bundesanzeiger-Verlag § 16 WertV Anm. 11 - 20). Die am Wertermittlungsstichtag erzielbare, ortsübliche Vergleichsmiete gilt im Rahmen der Ertragswertermittlung als die langfristig nachhaltige Miete, auch wenn man dagegen einwenden kann, dass sich die Mieten mit der Zeit ändern. Allgemeine Änderungen in den Mieterträgen werden aber bereits mit dem dynamischen Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Die am Wertermittlungsstichtag gegebene, ortsübliche Vergleichsmiete ist insoweit dynamisch und kann auch mit einer sich an die Mietpreisentwicklung angekoppelten (indexierten) Miete gleichgesetzt werden. (Kleiber/Simon/Weyers § 17 WertV Anm. 21 - 26).
35 
c) Nach diesen Grundsätzen der WertV, denen der Senat folgt, waren weder das Gutachten des Gutachterausschusses, noch das vorgelegte Sachverständigengutachten des Sachverständigen ... geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 zur Überzeugung des Senats nachzuweisen.
36 
aa) Das Gutachten des Gutachterausschusses legt als Wertermittlungsstichtag den 22. Mai 2000 zu Grunde, nicht jedoch den hier maßgebenden Stichtag 1. März 1999. Der Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten nachhaltig erzielbare Mieten von DM 164.220 zugrunde gelegt, eine verbleibende Restnutzungsdauer von 39 Jahren und bei einem Liegenschaftszinssatz von 5,5 Prozent einen Vervielfältiger von 15,930.
37 
bb) Beide Gutachten sind insoweit fehlerhaft, als sie nicht den Bodenwert für das gesamte Grundstück ermitteln, sondern von Miteigentumsanteilen von 7/10 ausgehen, obwohl nach dem vorliegenden Erbschein und den übrigen Unterlagen die Klägerin mit 6/10 am Grundstück beteiligt war und die Feststellung des Grundbesitzwertes den Wert des gesamten Grundstücks festzustellen hat. Bei einer Mehrheit von Erben, denen ein zum Nachlass gehörendes Grundstück zuzurechnen ist, ist der Grundstückswert gegenüber allen Miterben nach § 138 Abs. 5 Satz 3 BewG i.V.m. § 179 Abs. 2 Satz 2 AO 1977 gesondert und einheitlich festzustellen. (BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003, II R 27/02 BStBl II 2004, 179; BFH-Beschluss vom 17. Januar 2006 II B 59/05 BFH/NV 2006, 920). Diese enthalten damit den vom beklagten Finanzamt gerügten Fehler, dass nicht der Bodenwert in vollem Umfang, sondern nur mit sieben Zehntel anteilig berücksichtigt worden ist. Dies führt allerdings umgekehrt dazu, dass auch bei der Ermittlung des Ertragswertes die Verzinsung des Bodenwertes nach § 16 Abs. 2, 3 WertV dementsprechend korrigiert werden müsste, sodass sich diese Korrekturen teilweise gegenseitig wieder aufheben. Bei dem Gutachten des Gutachterausschusses beträgt die Verzinsung des Bodenwertes danach 5,5 Prozent aus DM 938.980 oder DM 51.644, die von dem Reinertrag von 114.954 DM abzuziehen ist und den Ertrag der baulichen Anlagen von den DM 63.310 ergibt. Multipliziert mit dem Vervielfältiger des Gutachterausschusses von 15,930 ergibt sich ein Gebäudeertragswerts von 1.008.528 und zuzüglich des Bodenwertes von DM 938.980 ein Verkehrswert von DM 1.947.508. Dies übersteigt den festgestellten Grundbesitzwert von 1,9 Millionen DM. Das vom Gutachterausschusses durchgeführte Sachwertverfahren ergab einen Verkehrswert von DM 1.646.317.
38 
cc) Dem Senat erscheint zweifelhaft, ob die im Gutachten des Gutachterausschusses zu Grunde gelegten Mieten bei der Feststellung des Grundbesitzeswertes hätten berücksichtigt werden dürfen, da das Gutachten bereits zum Wertermittlungsstichtag 22. Mai 2000 und damit zu einem späteren Stichtag, nämlich mehr als ein Jahr nach dem Bewertungsstichtag 1. März 1999, erstellt worden ist. Der Gutachterausschusses hat danach nicht die zum 1. März 1999 bestehenden Mietverträge für die Ermittlung der erzielbaren Mieten herangezogen hat, sondern wahrscheinlich die tatsächlichen Verhältnisse zu dem bei ihm beantragten Wertermittlungstag 22. Mai 2000, dem Tag der Ortsbesichtigung. Nach dem eigenen Vortrag der Klin haben sich die Mieten zwischen dem hier maßgebenden Bewertungsstichtag 1. März 1999 und dem 22. Mai 2000 verändert. Danach spricht viel dafür, dass der Gutachterausschuss die tatsächlichen Verhältnisse nach dem 22. Mai 2000 den nachhaltig erzielbaren Mieten zugrunde gelegt hat. Da der Senat an die Höhe des angefochtenen Bescheides infolge des Verböserungsverbotes im finanzgerichtlichen Verfahren gebunden ist, braucht er keine weiteren Feststellungen hierzu zu treffen.
39 
dd) Das vom Kläger vorgelegte Gutachten des Sachverständigen ... geht von einem Bodenwert von DM 2.600 pro Quadratmeter und nachhaltig erzielbaren Mieten von nur noch DM 113.100 aus.
40 
(1) Der Senat kann nicht nachvollziehen, wieso der Sachverständige ... einen um DM 200 niedrigeren Bodenrichtwert von DM 2.600 statt des vom Gutachterausschuss angesetzten Bodenwertes von DM 2.800 zum Ausgangspunkt seines Grundstückswertes gemacht hat. Soweit der Prozessbevollmächtigte hierzu in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, dessen Ableitung sei in allen Fällen zweifelhaft, verweist der Senat auf den gesetzlichen Auftrag in §§ 196 ff BBauG, nach denen der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte für die Gemeinden zu erstellen hat. Die vom Gutachterausschusses festgestellten Bodenrichtwerte sind jedenfalls nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs einer Überprüfung durch das Finanzgericht nicht zugänglich (BFH-Urteile vom 11. Mai 2005 II R 21/02 aaO, vom 18. August 2005 II R 62/03 BStBl II 2006, 5; vom 26. April 2006 II R 58/04 Juris-Datenbank). Die Abweichung hat der Sachverständige ... nicht begründet. Ob diese auf den unterschiedlichen Bewertungsstichtagen beruhen oder nicht, ist für den Senat nicht nachprüfbar.
41 
(2) Der Sachverständige ... hat die von ihm als nachhaltig erzielbare Mieten zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 zu Grunde gelegten Werte unrichtig angesetzt und ermittelt.
42 
Vergleicht man die vom Gutachterausschuss einerseits und dem Sachverständigen ... andererseits zu Grunde gelegten Mieten mit den vorgetragenen, tatsächlich erzielten Mieten der Jahre 1999 bis 2002, so ergibt sich, dass der Gutachterausschusses in seinem Gutachten vom 12. Juli 2000 in etwa die gezahlten Mieten des Jahres 2001 und der Sachverständige ... in etwa die tatsächlichen Verhältnisse des Jahres 2002 zu Grunde gelegt hat.
43 
Die vom Sachverständigen ... hierzu gemachten Anmerkungen widersprechen jedoch den von ihm angesetzten Werten und zeigen, dass der Gutachter die oben aufgeführten Grundsätze der WertV teilweise missachtet hat. Er führt nämlich aus, dass ihm die zum 1. März 1999 bestandenen Original-Mietverträge nicht vorliegen und deshalb unterstellt wird, dass die zum Wertermittlungsstichtag in der Lage des Bewertungsobjektes ortsüblich zu erzielenden Nettokaltmieten auch den tatsächlichen Nettokaltmieten im Bewertungsobjekt entsprechen. Zum Wertermittlungsstichtag 1. März 1999 hat der Sachverständige nach seiner Anmerkung 2 eine Entscheidung dahingehend zu treffen, ob die tatsächlichen Nettokaltmieten auch für die Zukunft in der jeweiligen Höhe ansetzbar, also als nachhaltig zu erzielen sind. In Kenntnis des damaligen Immobilienmarktes sei dies zu bejahen. Die daran anschließende Darstellung der tatsächlichen Nettokaltmieten zeigt jedoch, dass diese nicht die Verhältnisse zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 wiedergeben, auch nicht, wie möglicherweise im Gutachten des Gutachterausschusses die zum Bewertungsstichtag 22. Mai 2000, sondern, ausgehend vom unstreitigen Vortrag der Klägerin über die von ihr vereinnahmten Mieten der Jahre 1999 bis 2002, allenfalls diejenigen des Jahres 2002. Danach hat der Sachverständige zwar behauptet, er habe die Verhältnisse zum 1. März 1999 zu Grunde gelegt, hat jedoch ohne Überprüfung der Original-Mietverträge -möglicherweise auf Grund von unrichtigen Informationen durch den Prozessbevollmächtigten- ein Gutachten auf der Grundlage der Verhältnisse 2002 erstellt und dieses mit dem Bewertungsstichtag 1. März 1999 versehen.
44 
ee) Selbst wenn man mit der Auffassung des Prozessbevollmächtigten entgegen der dargestellten Praxis, die tatsächlichen Mieten auch als erzielbare Mieten für die Zukunft anzusetzen, davon ausginge, dass aus der Sicht des Bewertungsstichtages ein Prognosezeitraum für die nachhaltig zu erzielende Miete bestünde und diesen analog der Vergangenheit auch für die Zukunft mit ca. 3 Jahren ansetzte, dürften die unmittelbar an den Bewertungsstichtag sich anschließenden Vermietungsergebnisse nicht außer Betracht bleiben, sondern müssten -soweit sie zum Bewertungsstichtag vorhanden sind- in die Betrachtung einbezogen werden. Ginge man zugunsten der Klägerin von dem eher unwahrscheinlichen Sachverhalt aus, dass die Gegebenheiten der Jahre 2000 bis 2001 bereits am Bewertungsstichtag 1. März 1999 tatsächlich vorhanden gewesen wären, so ergäben sich auf Grund der in den Jahren 1999 bis 2001 vorgetragenen tatsächlichen Mieten erhaltene Gesamtmieten von DM 577.206 oder eine jährliche Miete von DM 192.402. Legte man auf der Grundlage der Rechtsauffassung des Prozessbevollmächtigten diese zu Grunde, zöge entsprechend den Annahmen des Gutachters ... 23% Bewirtschaftungskosten oder DM 44.252 sowie vom Grundstückswert von DM 826.020 einen Reinertragsanteil am Boden aufgrund eines Liegenschaftszinses von 5,5 %, somit DM 45.431 ab, so ergäbe sich für das Gebäude ein Reinertrag von DM 102.719. Selbst bei dem vom Sachverständigen ... angenommenen Vervielfältiger von 15,075 folgte hieraus ein Gebäudeertragswert von DM 1.548.489, zu dem der Bodenwert von DM 826.020 hinzuzurechnen ist. Unter Berücksichtigung der tatsächlich erzielten Mieten für die Jahre 1999 bis 2001 ergäbe sich somit im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der zeitnah vereinnahmten Mieten ein Verkehrswert von DM 2.374.509. Diese Rechnung zeigt, dass selbst unter Berücksichtigung der tatsächlichen Mieterträge 2000 und 2001 kein Grundstückswert unter 1,9 Mio. DM nachweisbar ist, und zwar nicht einmal unter Berücksichtigung des niedrigeren Vervielfältigers des Sachverständigen ... Da der Senat nur feststellen kann, dass die Grundlagen des Sachverständigen ... für die nachhaltig erzielbaren Mieten nicht die des Bewertungsstichtages und der sich daran anschließenden Zeiträume bis 2001 sein können, konnte er sich auch von dessen Ergebnissen nicht überzeugen. Das Gutachten ist insoweit fehlerhaft und kann der Entscheidung des Senats nicht zugrunde gelegt werden.
45 
Sowohl der Gutachterausschuss als der Sachverständige ... sind sich darin einig, dass im Streitfall das Ertragswertverfahren anzuwenden ist. Dem folgt der Senat.
46 
4. a) Soweit der Kläger sich auf andere, im Jahr 2006 telefonisch eingeholte Ertragswerte eines anderen Sachverständigen der ... beruft, kann der Senat auch dies mangels substantiiertem Vortrag nicht nachprüfen. Ein solches Gutachten liegt ihm nicht vor.
47 
b) Allein die Tatsache, dass das streitige Grundstück im Jahr 2005 zu einem Preis von 420.000 EUR verkauft wurde, steht der Feststellung des Grundbesitzwertes nicht entgegen, da dieser Verkauf erst sechs Jahre nach dem Bewertungsstichtag erfolgte und demzufolge allenfalls die von der Klägerin behaupteten, erst später eingetretenen Veränderungen nach dem Bewertungsstichtag widerspiegeln kann. Ob der Rückgang der Mieten durch unterlassene Renovierungen, bewusste Leerstände zum Zwecke des Verkaufs, geplante Renovierungen oder nachträglichen Umwidmungen von Gewerbeflächen zu Wohnflächen entstand, braucht der Senat ebenfalls nicht festzustellen, da es sich um Vorgänge handelt, die sich in erheblichem Abstand vom Bewertungsstichtag abgespielt haben.
48 
c) Da der Senat das Gutachten des Sachverständigen ... einer Bedarfsbewertung zum 1. März 1999 nicht zu Grunde legen kann, das Gutachten des Gutachterausschusses jedoch allenfalls einen zu niedrigen, nicht jedoch einen zu hohen Wert ausweist und das beklagte Finanzamt die Feststellung auf der Grundlage des Gutachtens des Gutachterausschusses vorgenommen hat, war die Klage abzuweisen. Der Klägerin ist es nicht gelungen, zur Überzeugung des Senats einen niedrigeren Wert nach § 146 Abs. 7 BewG nachzuweisen.
49 
Die Kostenfolge ergibt sich aus § 135 FGO.

(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.

(2) Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut; als unbedeutend gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3) weniger als 1 Prozent des nach Absatz 3 anzusetzenden Werts beträgt. Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.

(3) Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich regelmäßig nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs in der jeweils geltenden Fassung). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 Prozent zu ermäßigen.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amts wegen. Die Beteiligten sind dabei heranzuziehen. Sie haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben und sich auf Anforderung des Gerichts zu den von den anderen Beteiligten vorgebrachten Tatsachen zu erklären. § 90 Abs. 2, § 93 Abs. 3 Satz 2, § 97, §§ 99, 100 der Abgabenordnung gelten sinngemäß. Das Gericht ist an das Vorbringen und an die Beweisanträge der Beteiligten nicht gebunden.

(2) Der Vorsitzende hat darauf hinzuwirken, dass Formfehler beseitigt, sachdienliche Anträge gestellt, unklare Anträge erläutert, ungenügende tatsächliche Angaben ergänzt, ferner alle für die Feststellung und Beurteilung des Sachverhalts wesentlichen Erklärungen abgegeben werden.

(3) Erklärungen und Beweismittel, die erst nach Ablauf der von der Finanzbehörde nach § 364b Abs. 1 der Abgabenordnung gesetzten Frist im Einspruchsverfahren oder im finanzgerichtlichen Verfahren vorgebracht werden, kann das Gericht zurückweisen und ohne weitere Ermittlungen entscheiden. § 79b Abs. 3 gilt entsprechend.

(4) Die Verpflichtung der Finanzbehörde zur Ermittlung des Sachverhalts (§§ 88, 89 Abs. 1 der Abgabenordnung) wird durch das finanzgerichtliche Verfahren nicht berührt.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Der unterliegende Beteiligte trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, soweit er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Besteht der kostenpflichtige Teil aus mehreren Personen, so haften diese nach Kopfteilen. Bei erheblicher Verschiedenheit ihrer Beteiligung kann nach Ermessen des Gerichts die Beteiligung zum Maßstab genommen werden.

Einem Beteiligten können die Kosten ganz oder teilweise auch dann auferlegt werden, wenn er obsiegt hat, die Entscheidung aber auf Tatsachen beruht, die er früher hätte geltend machen oder beweisen können und sollen. Kosten, die durch Verschulden eines Beteiligten entstanden sind, können diesem auferlegt werden. Berücksichtigt das Gericht nach § 76 Abs. 3 Erklärungen und Beweismittel, die im Einspruchsverfahren nach § 364b der Abgabenordnung rechtmäßig zurückgewiesen wurden, sind dem Kläger insoweit die Kosten aufzuerlegen.

(1) Gegen das Urteil des Finanzgerichts (§ 36 Nr. 1) steht den Beteiligten die Revision an den Bundesfinanzhof zu, wenn das Finanzgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Bundesfinanzhof sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs erfordert oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Der Bundesfinanzhof ist an die Zulassung gebunden.

(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.

(2) Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut; als unbedeutend gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3) weniger als 1 Prozent des nach Absatz 3 anzusetzenden Werts beträgt. Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.

(3) Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich regelmäßig nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs in der jeweils geltenden Fassung). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 Prozent zu ermäßigen.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.

(2) Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut; als unbedeutend gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3) weniger als 1 Prozent des nach Absatz 3 anzusetzenden Werts beträgt. Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.

(3) Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich regelmäßig nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs in der jeweils geltenden Fassung). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 Prozent zu ermäßigen.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.

(2) Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut; als unbedeutend gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3) weniger als 1 Prozent des nach Absatz 3 anzusetzenden Werts beträgt. Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.

(3) Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich regelmäßig nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs in der jeweils geltenden Fassung). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 Prozent zu ermäßigen.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen.

(2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.

(3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Das Gericht entscheidet nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung; die §§ 158, 160, 162 der Abgabenordnung gelten sinngemäß. Das Gericht darf über das Klagebegehren nicht hinausgehen, ist aber an die Fassung der Anträge nicht gebunden. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.

(2) Das Urteil darf nur auf Tatsachen und Beweisergebnisse gestützt werden, zu denen die Beteiligten sich äußern konnten.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

Tatbestand

 
Streitig ist die Höhe des Grundbesitzwertes auf den 01. März 1999 für das bebaute Geschäftsgrundstück ... in ...
Die Klägerin (Klin) wurde durch Erbfall vom 01. März 1999 6/10 Miteigentümerin des Grundstücks ... in ... Das zuständige Erbschaftsteuerfinanzamt teilte mit, dass aufgrund des Erbfalls eine förmliche Feststellung des Grundbesitzwertes nach §§ 138 ff. BewG erforderlich sei.
In der Anlage Grundstückswert zur Erbschaftsteuererklärung erklärte die Klin eine durchschnittliche vereinbarte Nettokaltmiete von 268.848 DM, bei deren Ansatz sich ein Grundbesitzwert von 2.520.400 DM ergibt. In der Anlage war zusätzlich beantragt, einen niedrigeren Verkehrswert nach § 146 Abs. 7 BewG anzusetzen. Dieser niedrigere Verkehrswert wurde mit 1.900.000 DM durch ein Gutachten des Gutachterausschusses der Stadt ... auf den Bewertungsstichtag 22. Mai 2000 nachgewiesen.
Nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin gingen die tatsächlich erzielten Netto-Kaltmieten von 1999 bis 2002 wie folgt zurück:
Jahr Nettokaltmieten
1999 DM 237.231,91
2000 DM 172.100,01
2001 DM 167.875,02
2002 DM 111.973,37
Durch Kaufvertrag vom 20. Juni 2005 wurde das Grundstück zum Preis von EUR 420.000 an die ... verkauft. Aus einem in den Einheitswertakten abgehefteten Zeitungsartikel der ... vom 6. September 2005 ergibt sich, dass eine in dem Gebäude befindliche, 200 qm große Wohnung derzeit renoviert wird und ab 1. Oktober 2005 vermietet werden soll. Auch die dritte Etage des Gebäudes mit 200 qm Wohnfläche werde umgebaut und künftig zu Wohnzwecken benutzt. Der Vorstand der Käuferin geht von einem Aufschwung der Fußgängerzone in ... aus. In der Zeitung wird darauf hingewiesen, dass die Käuferin sich größtenteils im Besitz der ... Familie ... befinde und vorzugsweise Immobilien aus Zwangsversteigerungen erwerbe. Die AG erziele 11 Prozent Rendite aus Vermietung und Verpachtung. Teil der Geschäftspolitik sei ein möglichst niedriges Vermietungsrisiko, die Leerstandsquoten vermeide.
Der Grundbesitzwert für das bebaute Grundstück ... in ... auf den 01. März 1999 wurde mit Bescheid vom 04. April 2002 auf 1.900.000 DM festgestellt. Da die Klin diesen Bescheid nicht erhalten hatte, wurde dem Steuerberater der Klin der Bescheid am 07. Juli 2002 erneut zugestellt.
Gegen diesen Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 01. März 1999 legte die Klin durch ihren Steuerberater form- und fristgerecht Einspruch ein. Dieser wurde damit begründet, dass die in dem amtlichen Gutachten angesetzten, nachhaltig erzielbaren Mieten von 164.220 DM jährlich nicht mehr zuträfen. Da sich ein Gutachten immer in die Zukunft orientiere, müsse aufgrund der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt eine Nettokaltmiete von 61.747 EUR angesetzt werden. Nach eigener Berechnung des Steuerberaters wurde beantragt, den Grundbesitzwert mit 730.173 EUR festzustellen.
Das beklagte FA  teilte dem Steuerberater der Klin mit, dass der Grundbesitzwert antragsgemäß entsprechend dem vorgelegten amtlichen Gutachten als nachgewiesener niedriger Verkehrswert nach § 146 Abs. BewG mit 1.900.000 DM zutreffend und in der richtigen Höhe festgestellt worden sei. Die aus den Jahren 2001 und 2002 angeführten Mieteinnahmen könnten für den Besteuerungszeitpunkt 01. März 1999 nicht herangezogen werden, da es sich bei der Wertermittlung nach § 146 Abs. 2 BewG eindeutig um die Mieteinnahmen der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt handeln müsse. Es wurde der Klin anheimgestellt, einen niedrigeren Verkehrswert zum Besteuerungszeitpunkt durch Vorlage eines neuen Gutachtens des örtlichen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken nachzuweisen.
10 
Nachdem ein neues Verkehrswertgutachten nicht vorgelegt wurde, wies das beklagte Finanzamt den Einspruch durch Einspruchsentscheidung vom 5. November 2003 als unbegründet zurück. Dagegen erhob der Prozessbevollmächtigte form- und fristgerecht Klage und trug die oben dargestellten Nettokaltmieten sowie den Verkauf vor. Er legte eine eigene, von ihm selbst vorgenommene Verkehrswertermittlung vor, die einen Ertragswert von DM 1.181.000 auswies. In der Folge stritten die Beteiligten zunächst darum, ob diese zu berücksichtigen sei.
11 
Der Prozessbevollmächtigte vertrat im wesentlichen die Auffassung, dass die zukünftige Mietpreisentwicklung für das streitige Objekt zu berücksichtigen sei. Aus der Entwicklung der Netto-Kaltmieten ergebe sich, dass ein eklatanter Verfall der Mieterträge bezüglich des Grundstücks ... eingetreten sei. Gründe hierfür seien die allgemeine Schwäche auf dem Immobilienmarkt, auf dem Vermietungssektor und insbesondere auf dem in ... Die ... in ... zähle zwar bisher zur sogenannten 1a-Lage, es stehe jedoch eine große Anzahl von Gewerbeflächen leer und eine Besserung der Situation sei nicht zu erwarten. Im Jahr 2004 und 2005 werde ein großes Einkaufszentrum in ... mit einer Verkaufsfläche von 30.000 Quadratmeter eröffnet. Es sei deshalb damit zu rechnen, dass ein weiterer Verfall der Gewerbemieterträge eintreten werde, insbesondere in der ... und ... in ...
12 
Mit Schriftsatz vom 15. Juli 2005 trug die Klägerin ergänzend unter Vorlage eines weiteren Zeitungsartikels vor, die Mietsituation habe sich trotz des Baues und der Eröffnung des Einkaufszentrums im September 2004 in ... zwischenzeitlich stabilisiert. Das im Jahre 2000 eingeholte Gutachten des Gutachterausschusses habe die geänderte Situation mit stark fallenden Mietpreisen ab Mitte der 90er Jahre nicht beachtet. Bei einem Sachverständigengutachten seien jedoch zur Wertfeststellung die voraussichtlich langfristig erzielbaren Mieten zugrunde zu legen.
13 
Die Klägerin beantragte zunächst die Einholung eines gerichtlichen Gutachtens. Nachdem der Berichterstatter durch Kurzmitteilungen vom 16 Juni 2005 und 15. November 2005 auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- in Bundessteuerblatt -BStBl- II 2005, 259 und Sammlung der amtlich nicht veröffentlichten Entscheidungen des BFH -BFH/NV- 2005, 507 hingewiesen hatte, ging zunächst keine Stellungnahme ein. Durch Schreiben vom 22. Juni 2006, gegen Empfangsbekenntnis zugestellt am gleichen Tag, setzte der Berichterstatter eine Frist zur Vorlage des Gutachtens zum 24. Juli 2006. Dieses ging innerhalb der gesetzten Frist nicht ein. In der mündlichen Verhandlung legte der Prozessbevollmächtigte ein Gutachten des öffentlich-rechtlichen Sachverständigen und Gutachters für die Bewertung von Grundstücken ... vor, der einen Verkehrswert zum Stichtag 1. März 1999 mit DM 1.410.000 ermittelte. Nachdem der Senat die Sitzung unterbrochen und das Gutachten in seinen wesentlichen Teilen gelesen hatte, wies er in der mündlichen Verhandlung darauf hin, dass sowohl die Ermittlung des Bodenwertes mit DM 2.600 pro Quadratmeter und die Restnutzungsdauer mit 33 Jahren von denen des Gutachterausschusses abwichen und bei der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete lediglich DM 113.100 angesetzt worden seien, was in etwa den Verhältnissen des Jahres 2002 entspreche, somit weit nach dem Stichtag 1. März 1999 liege. Bereits im Gutachten des Gutachterausschusses seien Mieten von nur DM 164.220 angesetzt worden, was in etwa den Mieten des Jahres 2001 entspreche.
14 
Der Prozessbevollmächtigte behielt seine bisherige Auffassung bei, dass zukünftige Mietminderungen bereits bei der Bewertung zum Stichtag zu berücksichtigen seien und trug ergänzend vor, die Ermittlung der Bodenwerte sei insgesamt zweifelhaft, da in den Streitjahren und zuvor in diesem Gebiet in ... nur bebaute Grundstücke verkauft worden seien, nicht jedoch unbebaute Grundstücke. Die Ableitung der Bodenpreise hieraus sei nicht nachvollziehbar. Der später erzielte Preis sei von der Klägerin nur deshalb erzielt worden, weil er selbst sich eingeschaltet habe. Ursprünglich habe nur ein Angebot von 390.000 EUR für das Grundstück vorgelegen von einem Apotheker. Hierfür habe es bereits einen Notartermin gegeben. Nur durch sein Auftreten habe dann ein anderer Erwerber gefunden werden können, der 30.000 EUR mehr bezahlt habe. Ein Sachverständiger der ... habe für das streitige Grundstücke im Februar 2006 einen Ertragswert von 452.000 EUR ermittelt und ihm dies telefonisch mitgeteilt.
15 
Die Klägerin beantragt, den Feststellungsbescheid vom 4. April 2002 und die Einspruchsentscheidung vom 5. November 2003 dahingehend abzuändern, dass der Grundbesitzwert auf DM 1.181.000 festgestellt wird.
16 
Das beklagte Finanzamt beantragt, die Klage abzuweisen
17 
Zur Begründung verweist es im wesentlichen auf den Inhalt der Einspruchsentscheidung und führt aus, dass die Klägerin nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Werts nach 146 Abs. 7 BewG treffe. Hierzu habe sie ein Gutachten des Gutachterausschusses vorgelegt, dem das beklagte Finanzamt gefolgt sei. Bei der mit Schreiben vom 13. März 2003 vorgelegten Berechnung des Ertragswerts handele es sich lediglich um eine Prognose des Marktwerts, außerdem sei nicht ersichtlich, von wem die Berechnung erstellt worden sei.
18 
Die vom Steuerberater der Klin angeführten Gründe, dass die in dem Gutachten des Gutachterausschusses angesetzten Mieten nicht mehr erzielbar seien und deshalb die Werte des Gutachtens mit den zuletzt erzielten Mieteinnahmen aus dem Jahr 2002 angesetzt werden müssten, könnten nicht berücksichtigt werden. Bei der nach § 146 Abs. 2 BewG anzusetzenden Jahresmiete handele es sich grundsätzlich um die in den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitraum erzielten Mieteinnahmen. Ein Ansatz von niedrigeren Mieteinnahmen, die nach dem Besteuerungszeitraum erzielt werden, sei nicht zulässig.
19 
Nach R 177 Abs. 1 Satz 3 und 4 ErbStR sei ein Gutachten für die Feststellung des Grundstückswerts nicht bindend, sondern unterliege der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Das Gutachten sei auf seine inhaltliche Richtigkeit und Schlüssigkeit zu prüfen. Ein vom Prozessbevollmächtigten erstelltes Gutachten reiche nicht aus, da er kein Sachverständiger sei.
20 
Der Grundbesitzwert auf den 01. März 1999 für das bebaute Grundstück ... in ... unter Ansatz des von dem Gutachterausschuss der Stadt ... ermittelten Verkehrswerts von 1.900.000 DM sei daher zutreffend und in der richtigen Höhe festgestellt worden.
21 
Auch der Kaufpreis für das streitbefangene Grundstück in Höhe von 420.000 EUR entsprechend dem Kaufvertrag vom 27. Juni 2005 könne entgegen der Ansicht der Klägerin nicht als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts berücksichtigt werden. Nach § 146 Abs. 7 BewG in Verbindung mit Abschnitt 177 Abs. 2 der Erbschaftssteuerrichtlinien könne ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor und nach dem Besteuerungszeitpunkt zu Stande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstücke als Nachweis dienen. Der Kaufvertrag vom 27. Juni 2005 sei aber erst mehr als sechs Jahre nach dem Besteuerungszeitpunkt 01. März 1999 abgeschlossen worden. Der erzielte Kaufpreis in Höhe von 420.000 EUR genüge somit nicht als Nachweis eines geringeren gemeinen Werts nach § 146 Abs. 7 BewG.
22 
Nach Vorlage des Gutachtens nahm das beklagte Finanzamt in der mündlichen Verhandlung hierzu Stellung. Es wies darauf hin, dass bereits das Gutachten des Gutachterausschusses einen Fehler dahingehend enthalte, dass nur 7/10 des Bodenwertes bei der Bedarfsbewertung erfasst worden seien, was zu einer Saldierungsmasse von DM 280.000 führe. Dieser Fehler sei in dem vorgelegten Gutachten weitergeführt worden. Darüber hinaus vertrat es die Auffassung, dass die angesetzte Miete nicht aus der Sicht des Bewertungsstichtages angesetzt worden sein könne, sondern auf Grund von nach dem Jahr 2002 erlangten Erkenntnissen. Dies sei jedoch unrichtig, da zum Stichtag 1. März 1999 noch länger laufende Mietverträge vorhanden gewesen seien und die tatsächlichen Verhältnisse zum Bewertungsstichtag allein maßgebend sein könnten.

Entscheidungsgründe

 
23 
Die zulässige Klage ist unbegründet.
24 
Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung -FGO-). Die Klägerin hat einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 146 Abs. 7 BewG nicht zur Überzeugung des Senats nachweisen können.
25 
1. a) Nach § 138 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 146 Abs. 2 bis 5 BewG sind bebaute Grundstücke für erbschaftsteuerliche Zwecke in einem vereinfachten Ertragswertverfahren mit einem "typisierenden Wert" zu bewerten. Der nach diesem Verfahren für bebaute Grundstücke anzusetzende Wert darf nach § 146 Abs. 6 BewG nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG (Mindestwert: 80 v.H. des Bodenrichtwerts) zu bewerten wäre. Nach § 146 Abs. 7 BewG ist jedoch ein niedrigerer Wert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert des bebauten Grundstücks nachweist.
26 
b) Nach § 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert (Urteile des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 2. Februar 1990 III R 173/86 , BFHE 159, 505, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1990, 497; vom 12. Dezember 1991 IV R 53/90, BFHE 166, 495 , BStBl II 1992, 462).
27 
c) Der Steuerpflichtige trägt für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes nach ständiger Rechtsprechung des BFH die Nachweislast.
28 
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 146 Abs. 7 BewG kann regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. § 146 Abs. 7 BewG regelt nicht, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen Bewertungsstichtag (Zeitpunkt der Entstehung der Steuer: § 9 des Erbschaftsteuergesetzes --ErbStG--) zu führen ist. Ebenso wie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück (vgl. BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703) kann ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken als Nachweis dienen ( BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003 II R 27/02, BFHE 204, 306, BStBl II 2004, 179). Der Steuerpflichtige ist grundsätzlich frei in der Wahl, welches dieser Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts er wählt.
29 
Führt der Steuerpflichtige den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 146 Abs. 7 BewG durch ein Gutachten, so handelt es sich um ein Privatgutachten und damit um substantiiertes, urkundlich belegtes Parteivorbringen (vgl. BFH-Urteil vom 4. März 1993 IV R 33/92, BFH/NV 1993, 739; Urteil des Bundesgerichtshofs -BGH- vom 27. Mai 1982 III ZR 201/80, Neue Juristische Wochenschrift -NJW- 1982, 2874), das grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt ( § 96 Abs. 1 FGO; vgl. BFH-Urteil vom 9. Dezember 1982 IV R 176/78, BFHE 138, 33, BStBl II 1983, 417). Auf ein Gutachten, das nicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat, kann jedoch wegen der Nachweisregelung in § 146 Abs. 7 BewG der Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts nicht gestützt werden. Mit der Nachweislast gemäß § 146 Abs. 7 BewG obliegt es dem Steuerpflichtigen nämlich, den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten zu führen, dass ihm das FG regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch den Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil das FG sich zu deren Überprüfung dann doch eines Sachverständigen bedienen müsste. Den Steuerpflichtigen träfe im Ergebnis entgegen der gesetzlichen Wertung nicht mehr die Nachweislast, sondern allenfalls noch eine Darlegungs- und Feststellungslast (zum Vorstehenden: BFH-Urteile vom 10. November 2004 II R 69/01 BStBl II 2005, 259; vom 11. Mai 2005 II R 21/02 BStBl II 2005, 686; BFH-Beschluss vom 27. Oktober 2004 II B 129/03 BFH/NV 2005, 507).
30 
d) Der Gesetzgeber hat in dem pauschalierten Ertragswertverfahren nach § 146 Abs. 2 bis 4 BewG auf die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmieten abgestellt und hierauf mit dem pauschalen Vervielfältiger von 12,5 auch für die Prognose der zukünftigen Ertragsfähigkeit abgestellt. Nach Abs. 3 der Vorschrift wird auf die übliche Miete bei selbst oder unentgeltlich genutzten Flächen abgestellt, somit auf die Ertragsfähigkeit.
31 
e) Die gesetzliche Regelung in § 146 Abs. 2 bis 4 BewG geht letztlich davon aus, dass die in den drei Jahren vor dem Bewertungsstichtag erzielten Mieten ein Indiz auch für die zukünftigen Mieten darstellen. Dieses Verfahren ist demzufolge für die Situation steigender Mietpreise von Vorteil. Es benachteiligt hingegen einen Steuerpflichtigen dann, wenn die Mietpreise rückläufig sind oder fallen. Dennoch steht es nach Auffassung des Senats angesichts der Stichtagsbewertung nicht im Belieben eines Steuerpflichtigen, einem Gutachten Verhältnisse zu Grunde zu legen, die sich erst Jahre nach dem Bewertungsstichtag verändert haben. Dies hätte nämlich zur Folge, dass die nichtabsehbare, spätere Entwicklung auf den Bewertungsstichtag zurückbezogen würde. Genau dies soll jedoch durch das Stichtagprinzip verhindert werden. Demzufolge geht auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs davon aus, dass ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück als Nachweis dienen kann. Als Regelfall geht der BFH dabei von einer Frist von einem Jahr aus. Bei einem Verkauf erst 3 Jahre später ist zusätzlich ein Sachverständigengutachten zum Nachweis dafür erforderlich, dass die Verhältnisse sich im Vergleich zum Bewertungsstichtag nicht geändert haben. Mehrere Jahre später abgegebene Kaufangebote für das zu bewertende Grundstück sind jedoch zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nicht ausreichend (BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01 BStBl II 2004, 703; BFH-Beschluss vom 4. April 2005 II B 43/04 BFH/NV 2005, 1237). Daher können zum Stichtag 1. März 1999 nur solche Umstände und damit die Mietverträge berücksichtigt werden, die zu diesem Zeitpunkt bereits tatsächlich vorgelegen haben. Die durch Gutachten ermittelten Werte müssen einen Grundstückswert ergeben, der mit den Steuerwerten nach § 146 Abs. 2-4 BewG vergleichbar sind (BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003 II R 27/02 BStBl II 2004, 179).
32 
3. Die vorgelegten Gutachten des sind zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nicht geeignet.
33 
a) Maßgebend für die Ermittlung des gemeinen Wertes und damit des Verkehrswertes sind die Vorschriften der WertermittlungsVO (WertV). Für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist nach § 16 Abs. 1 WertV von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 17 WertV) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV). Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch die angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WertV). Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Abs. 3 maßgebende Liegenschaftszinssatz (§ 11 WertV) zugrunde zu legen. Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist nach § 16 Abs. 3 WertV mit dem sich aus Anlage 1 zu der Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt.
34 
b) Für die Ermittlung des Ertragswertes ist das nachhaltig erzielbare Nutzungsentgelt zu ermitteln. Dies ist begrifflich der Reinertrag, mit dem die Entwicklung der Rendite auf Dauer, das heißt über die gesamte Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen berücksichtigt wird. In der Praxis kann dieser Forderung allerdings nur bedingt entsprochen werden, denn der Gutachter kann die künftige Entwicklung nicht mit der gebotenen Sicherheit vorwegnehmen. Anderenfalls wäre die Verkehrswertermittlung mit subjektiven und möglicherweise auch spekulativen Einschätzungen behaftet. Deshalb wird in der Praxis als nachhaltig erzielbarer Reinertrag der am Wertermittlungsstichtag ggf. unter Berücksichtigung davon abweichender, mietvertraglicher Besonderheiten üblicherweise erzielbare Reinertrag angesetzt. Für die Praxis ist es dabei unerlässlich, die mietvertraglichen Regelungen in jedem Fall mit heranzuziehen und dahingehend zu überprüfen, ob sich hieraus Abweichungen gegenüber den ansonsten objektspezifischen und üblicherweise erzielbaren Erträgen ergeben und die mietrechtlichen Regelungen zu beachten. Ein vertraglich vereinbartes Mietverhältnis ist als rechtliche Gegebenheit zu berücksichtigen, wenn dadurch die nachhaltig erzielbaren Reinerträge mitbestimmt werden (zum Vorstehenden: Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage 2002, Bundesanzeiger-Verlag § 16 WertV Anm. 11 - 20). Die am Wertermittlungsstichtag erzielbare, ortsübliche Vergleichsmiete gilt im Rahmen der Ertragswertermittlung als die langfristig nachhaltige Miete, auch wenn man dagegen einwenden kann, dass sich die Mieten mit der Zeit ändern. Allgemeine Änderungen in den Mieterträgen werden aber bereits mit dem dynamischen Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Die am Wertermittlungsstichtag gegebene, ortsübliche Vergleichsmiete ist insoweit dynamisch und kann auch mit einer sich an die Mietpreisentwicklung angekoppelten (indexierten) Miete gleichgesetzt werden. (Kleiber/Simon/Weyers § 17 WertV Anm. 21 - 26).
35 
c) Nach diesen Grundsätzen der WertV, denen der Senat folgt, waren weder das Gutachten des Gutachterausschusses, noch das vorgelegte Sachverständigengutachten des Sachverständigen ... geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 zur Überzeugung des Senats nachzuweisen.
36 
aa) Das Gutachten des Gutachterausschusses legt als Wertermittlungsstichtag den 22. Mai 2000 zu Grunde, nicht jedoch den hier maßgebenden Stichtag 1. März 1999. Der Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten nachhaltig erzielbare Mieten von DM 164.220 zugrunde gelegt, eine verbleibende Restnutzungsdauer von 39 Jahren und bei einem Liegenschaftszinssatz von 5,5 Prozent einen Vervielfältiger von 15,930.
37 
bb) Beide Gutachten sind insoweit fehlerhaft, als sie nicht den Bodenwert für das gesamte Grundstück ermitteln, sondern von Miteigentumsanteilen von 7/10 ausgehen, obwohl nach dem vorliegenden Erbschein und den übrigen Unterlagen die Klägerin mit 6/10 am Grundstück beteiligt war und die Feststellung des Grundbesitzwertes den Wert des gesamten Grundstücks festzustellen hat. Bei einer Mehrheit von Erben, denen ein zum Nachlass gehörendes Grundstück zuzurechnen ist, ist der Grundstückswert gegenüber allen Miterben nach § 138 Abs. 5 Satz 3 BewG i.V.m. § 179 Abs. 2 Satz 2 AO 1977 gesondert und einheitlich festzustellen. (BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003, II R 27/02 BStBl II 2004, 179; BFH-Beschluss vom 17. Januar 2006 II B 59/05 BFH/NV 2006, 920). Diese enthalten damit den vom beklagten Finanzamt gerügten Fehler, dass nicht der Bodenwert in vollem Umfang, sondern nur mit sieben Zehntel anteilig berücksichtigt worden ist. Dies führt allerdings umgekehrt dazu, dass auch bei der Ermittlung des Ertragswertes die Verzinsung des Bodenwertes nach § 16 Abs. 2, 3 WertV dementsprechend korrigiert werden müsste, sodass sich diese Korrekturen teilweise gegenseitig wieder aufheben. Bei dem Gutachten des Gutachterausschusses beträgt die Verzinsung des Bodenwertes danach 5,5 Prozent aus DM 938.980 oder DM 51.644, die von dem Reinertrag von 114.954 DM abzuziehen ist und den Ertrag der baulichen Anlagen von den DM 63.310 ergibt. Multipliziert mit dem Vervielfältiger des Gutachterausschusses von 15,930 ergibt sich ein Gebäudeertragswerts von 1.008.528 und zuzüglich des Bodenwertes von DM 938.980 ein Verkehrswert von DM 1.947.508. Dies übersteigt den festgestellten Grundbesitzwert von 1,9 Millionen DM. Das vom Gutachterausschusses durchgeführte Sachwertverfahren ergab einen Verkehrswert von DM 1.646.317.
38 
cc) Dem Senat erscheint zweifelhaft, ob die im Gutachten des Gutachterausschusses zu Grunde gelegten Mieten bei der Feststellung des Grundbesitzeswertes hätten berücksichtigt werden dürfen, da das Gutachten bereits zum Wertermittlungsstichtag 22. Mai 2000 und damit zu einem späteren Stichtag, nämlich mehr als ein Jahr nach dem Bewertungsstichtag 1. März 1999, erstellt worden ist. Der Gutachterausschusses hat danach nicht die zum 1. März 1999 bestehenden Mietverträge für die Ermittlung der erzielbaren Mieten herangezogen hat, sondern wahrscheinlich die tatsächlichen Verhältnisse zu dem bei ihm beantragten Wertermittlungstag 22. Mai 2000, dem Tag der Ortsbesichtigung. Nach dem eigenen Vortrag der Klin haben sich die Mieten zwischen dem hier maßgebenden Bewertungsstichtag 1. März 1999 und dem 22. Mai 2000 verändert. Danach spricht viel dafür, dass der Gutachterausschuss die tatsächlichen Verhältnisse nach dem 22. Mai 2000 den nachhaltig erzielbaren Mieten zugrunde gelegt hat. Da der Senat an die Höhe des angefochtenen Bescheides infolge des Verböserungsverbotes im finanzgerichtlichen Verfahren gebunden ist, braucht er keine weiteren Feststellungen hierzu zu treffen.
39 
dd) Das vom Kläger vorgelegte Gutachten des Sachverständigen ... geht von einem Bodenwert von DM 2.600 pro Quadratmeter und nachhaltig erzielbaren Mieten von nur noch DM 113.100 aus.
40 
(1) Der Senat kann nicht nachvollziehen, wieso der Sachverständige ... einen um DM 200 niedrigeren Bodenrichtwert von DM 2.600 statt des vom Gutachterausschuss angesetzten Bodenwertes von DM 2.800 zum Ausgangspunkt seines Grundstückswertes gemacht hat. Soweit der Prozessbevollmächtigte hierzu in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, dessen Ableitung sei in allen Fällen zweifelhaft, verweist der Senat auf den gesetzlichen Auftrag in §§ 196 ff BBauG, nach denen der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte für die Gemeinden zu erstellen hat. Die vom Gutachterausschusses festgestellten Bodenrichtwerte sind jedenfalls nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs einer Überprüfung durch das Finanzgericht nicht zugänglich (BFH-Urteile vom 11. Mai 2005 II R 21/02 aaO, vom 18. August 2005 II R 62/03 BStBl II 2006, 5; vom 26. April 2006 II R 58/04 Juris-Datenbank). Die Abweichung hat der Sachverständige ... nicht begründet. Ob diese auf den unterschiedlichen Bewertungsstichtagen beruhen oder nicht, ist für den Senat nicht nachprüfbar.
41 
(2) Der Sachverständige ... hat die von ihm als nachhaltig erzielbare Mieten zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 zu Grunde gelegten Werte unrichtig angesetzt und ermittelt.
42 
Vergleicht man die vom Gutachterausschuss einerseits und dem Sachverständigen ... andererseits zu Grunde gelegten Mieten mit den vorgetragenen, tatsächlich erzielten Mieten der Jahre 1999 bis 2002, so ergibt sich, dass der Gutachterausschusses in seinem Gutachten vom 12. Juli 2000 in etwa die gezahlten Mieten des Jahres 2001 und der Sachverständige ... in etwa die tatsächlichen Verhältnisse des Jahres 2002 zu Grunde gelegt hat.
43 
Die vom Sachverständigen ... hierzu gemachten Anmerkungen widersprechen jedoch den von ihm angesetzten Werten und zeigen, dass der Gutachter die oben aufgeführten Grundsätze der WertV teilweise missachtet hat. Er führt nämlich aus, dass ihm die zum 1. März 1999 bestandenen Original-Mietverträge nicht vorliegen und deshalb unterstellt wird, dass die zum Wertermittlungsstichtag in der Lage des Bewertungsobjektes ortsüblich zu erzielenden Nettokaltmieten auch den tatsächlichen Nettokaltmieten im Bewertungsobjekt entsprechen. Zum Wertermittlungsstichtag 1. März 1999 hat der Sachverständige nach seiner Anmerkung 2 eine Entscheidung dahingehend zu treffen, ob die tatsächlichen Nettokaltmieten auch für die Zukunft in der jeweiligen Höhe ansetzbar, also als nachhaltig zu erzielen sind. In Kenntnis des damaligen Immobilienmarktes sei dies zu bejahen. Die daran anschließende Darstellung der tatsächlichen Nettokaltmieten zeigt jedoch, dass diese nicht die Verhältnisse zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 wiedergeben, auch nicht, wie möglicherweise im Gutachten des Gutachterausschusses die zum Bewertungsstichtag 22. Mai 2000, sondern, ausgehend vom unstreitigen Vortrag der Klägerin über die von ihr vereinnahmten Mieten der Jahre 1999 bis 2002, allenfalls diejenigen des Jahres 2002. Danach hat der Sachverständige zwar behauptet, er habe die Verhältnisse zum 1. März 1999 zu Grunde gelegt, hat jedoch ohne Überprüfung der Original-Mietverträge -möglicherweise auf Grund von unrichtigen Informationen durch den Prozessbevollmächtigten- ein Gutachten auf der Grundlage der Verhältnisse 2002 erstellt und dieses mit dem Bewertungsstichtag 1. März 1999 versehen.
44 
ee) Selbst wenn man mit der Auffassung des Prozessbevollmächtigten entgegen der dargestellten Praxis, die tatsächlichen Mieten auch als erzielbare Mieten für die Zukunft anzusetzen, davon ausginge, dass aus der Sicht des Bewertungsstichtages ein Prognosezeitraum für die nachhaltig zu erzielende Miete bestünde und diesen analog der Vergangenheit auch für die Zukunft mit ca. 3 Jahren ansetzte, dürften die unmittelbar an den Bewertungsstichtag sich anschließenden Vermietungsergebnisse nicht außer Betracht bleiben, sondern müssten -soweit sie zum Bewertungsstichtag vorhanden sind- in die Betrachtung einbezogen werden. Ginge man zugunsten der Klägerin von dem eher unwahrscheinlichen Sachverhalt aus, dass die Gegebenheiten der Jahre 2000 bis 2001 bereits am Bewertungsstichtag 1. März 1999 tatsächlich vorhanden gewesen wären, so ergäben sich auf Grund der in den Jahren 1999 bis 2001 vorgetragenen tatsächlichen Mieten erhaltene Gesamtmieten von DM 577.206 oder eine jährliche Miete von DM 192.402. Legte man auf der Grundlage der Rechtsauffassung des Prozessbevollmächtigten diese zu Grunde, zöge entsprechend den Annahmen des Gutachters ... 23% Bewirtschaftungskosten oder DM 44.252 sowie vom Grundstückswert von DM 826.020 einen Reinertragsanteil am Boden aufgrund eines Liegenschaftszinses von 5,5 %, somit DM 45.431 ab, so ergäbe sich für das Gebäude ein Reinertrag von DM 102.719. Selbst bei dem vom Sachverständigen ... angenommenen Vervielfältiger von 15,075 folgte hieraus ein Gebäudeertragswert von DM 1.548.489, zu dem der Bodenwert von DM 826.020 hinzuzurechnen ist. Unter Berücksichtigung der tatsächlich erzielten Mieten für die Jahre 1999 bis 2001 ergäbe sich somit im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der zeitnah vereinnahmten Mieten ein Verkehrswert von DM 2.374.509. Diese Rechnung zeigt, dass selbst unter Berücksichtigung der tatsächlichen Mieterträge 2000 und 2001 kein Grundstückswert unter 1,9 Mio. DM nachweisbar ist, und zwar nicht einmal unter Berücksichtigung des niedrigeren Vervielfältigers des Sachverständigen ... Da der Senat nur feststellen kann, dass die Grundlagen des Sachverständigen ... für die nachhaltig erzielbaren Mieten nicht die des Bewertungsstichtages und der sich daran anschließenden Zeiträume bis 2001 sein können, konnte er sich auch von dessen Ergebnissen nicht überzeugen. Das Gutachten ist insoweit fehlerhaft und kann der Entscheidung des Senats nicht zugrunde gelegt werden.
45 
Sowohl der Gutachterausschuss als der Sachverständige ... sind sich darin einig, dass im Streitfall das Ertragswertverfahren anzuwenden ist. Dem folgt der Senat.
46 
4. a) Soweit der Kläger sich auf andere, im Jahr 2006 telefonisch eingeholte Ertragswerte eines anderen Sachverständigen der ... beruft, kann der Senat auch dies mangels substantiiertem Vortrag nicht nachprüfen. Ein solches Gutachten liegt ihm nicht vor.
47 
b) Allein die Tatsache, dass das streitige Grundstück im Jahr 2005 zu einem Preis von 420.000 EUR verkauft wurde, steht der Feststellung des Grundbesitzwertes nicht entgegen, da dieser Verkauf erst sechs Jahre nach dem Bewertungsstichtag erfolgte und demzufolge allenfalls die von der Klägerin behaupteten, erst später eingetretenen Veränderungen nach dem Bewertungsstichtag widerspiegeln kann. Ob der Rückgang der Mieten durch unterlassene Renovierungen, bewusste Leerstände zum Zwecke des Verkaufs, geplante Renovierungen oder nachträglichen Umwidmungen von Gewerbeflächen zu Wohnflächen entstand, braucht der Senat ebenfalls nicht festzustellen, da es sich um Vorgänge handelt, die sich in erheblichem Abstand vom Bewertungsstichtag abgespielt haben.
48 
c) Da der Senat das Gutachten des Sachverständigen ... einer Bedarfsbewertung zum 1. März 1999 nicht zu Grunde legen kann, das Gutachten des Gutachterausschusses jedoch allenfalls einen zu niedrigen, nicht jedoch einen zu hohen Wert ausweist und das beklagte Finanzamt die Feststellung auf der Grundlage des Gutachtens des Gutachterausschusses vorgenommen hat, war die Klage abzuweisen. Der Klägerin ist es nicht gelungen, zur Überzeugung des Senats einen niedrigeren Wert nach § 146 Abs. 7 BewG nachzuweisen.
49 
Die Kostenfolge ergibt sich aus § 135 FGO.

Gründe

 
23 
Die zulässige Klage ist unbegründet.
24 
Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung -FGO-). Die Klägerin hat einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 146 Abs. 7 BewG nicht zur Überzeugung des Senats nachweisen können.
25 
1. a) Nach § 138 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 146 Abs. 2 bis 5 BewG sind bebaute Grundstücke für erbschaftsteuerliche Zwecke in einem vereinfachten Ertragswertverfahren mit einem "typisierenden Wert" zu bewerten. Der nach diesem Verfahren für bebaute Grundstücke anzusetzende Wert darf nach § 146 Abs. 6 BewG nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG (Mindestwert: 80 v.H. des Bodenrichtwerts) zu bewerten wäre. Nach § 146 Abs. 7 BewG ist jedoch ein niedrigerer Wert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert des bebauten Grundstücks nachweist.
26 
b) Nach § 9 Abs. 2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert (Urteile des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 2. Februar 1990 III R 173/86 , BFHE 159, 505, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1990, 497; vom 12. Dezember 1991 IV R 53/90, BFHE 166, 495 , BStBl II 1992, 462).
27 
c) Der Steuerpflichtige trägt für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes nach ständiger Rechtsprechung des BFH die Nachweislast.
28 
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 146 Abs. 7 BewG kann regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. § 146 Abs. 7 BewG regelt nicht, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen Bewertungsstichtag (Zeitpunkt der Entstehung der Steuer: § 9 des Erbschaftsteuergesetzes --ErbStG--) zu führen ist. Ebenso wie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück (vgl. BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703) kann ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken als Nachweis dienen ( BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003 II R 27/02, BFHE 204, 306, BStBl II 2004, 179). Der Steuerpflichtige ist grundsätzlich frei in der Wahl, welches dieser Mittel zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts er wählt.
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Führt der Steuerpflichtige den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 146 Abs. 7 BewG durch ein Gutachten, so handelt es sich um ein Privatgutachten und damit um substantiiertes, urkundlich belegtes Parteivorbringen (vgl. BFH-Urteil vom 4. März 1993 IV R 33/92, BFH/NV 1993, 739; Urteil des Bundesgerichtshofs -BGH- vom 27. Mai 1982 III ZR 201/80, Neue Juristische Wochenschrift -NJW- 1982, 2874), das grundsätzlich der freien Beweiswürdigung des Gerichts unterliegt ( § 96 Abs. 1 FGO; vgl. BFH-Urteil vom 9. Dezember 1982 IV R 176/78, BFHE 138, 33, BStBl II 1983, 417). Auf ein Gutachten, das nicht der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat, kann jedoch wegen der Nachweisregelung in § 146 Abs. 7 BewG der Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts nicht gestützt werden. Mit der Nachweislast gemäß § 146 Abs. 7 BewG obliegt es dem Steuerpflichtigen nämlich, den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten zu führen, dass ihm das FG regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn Gutachten anderer Personen für den Nachweis durch den Steuerpflichtigen zugelassen würden, weil das FG sich zu deren Überprüfung dann doch eines Sachverständigen bedienen müsste. Den Steuerpflichtigen träfe im Ergebnis entgegen der gesetzlichen Wertung nicht mehr die Nachweislast, sondern allenfalls noch eine Darlegungs- und Feststellungslast (zum Vorstehenden: BFH-Urteile vom 10. November 2004 II R 69/01 BStBl II 2005, 259; vom 11. Mai 2005 II R 21/02 BStBl II 2005, 686; BFH-Beschluss vom 27. Oktober 2004 II B 129/03 BFH/NV 2005, 507).
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d) Der Gesetzgeber hat in dem pauschalierten Ertragswertverfahren nach § 146 Abs. 2 bis 4 BewG auf die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmieten abgestellt und hierauf mit dem pauschalen Vervielfältiger von 12,5 auch für die Prognose der zukünftigen Ertragsfähigkeit abgestellt. Nach Abs. 3 der Vorschrift wird auf die übliche Miete bei selbst oder unentgeltlich genutzten Flächen abgestellt, somit auf die Ertragsfähigkeit.
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e) Die gesetzliche Regelung in § 146 Abs. 2 bis 4 BewG geht letztlich davon aus, dass die in den drei Jahren vor dem Bewertungsstichtag erzielten Mieten ein Indiz auch für die zukünftigen Mieten darstellen. Dieses Verfahren ist demzufolge für die Situation steigender Mietpreise von Vorteil. Es benachteiligt hingegen einen Steuerpflichtigen dann, wenn die Mietpreise rückläufig sind oder fallen. Dennoch steht es nach Auffassung des Senats angesichts der Stichtagsbewertung nicht im Belieben eines Steuerpflichtigen, einem Gutachten Verhältnisse zu Grunde zu legen, die sich erst Jahre nach dem Bewertungsstichtag verändert haben. Dies hätte nämlich zur Folge, dass die nichtabsehbare, spätere Entwicklung auf den Bewertungsstichtag zurückbezogen würde. Genau dies soll jedoch durch das Stichtagprinzip verhindert werden. Demzufolge geht auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs davon aus, dass ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück als Nachweis dienen kann. Als Regelfall geht der BFH dabei von einer Frist von einem Jahr aus. Bei einem Verkauf erst 3 Jahre später ist zusätzlich ein Sachverständigengutachten zum Nachweis dafür erforderlich, dass die Verhältnisse sich im Vergleich zum Bewertungsstichtag nicht geändert haben. Mehrere Jahre später abgegebene Kaufangebote für das zu bewertende Grundstück sind jedoch zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nicht ausreichend (BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 II R 55/01 BStBl II 2004, 703; BFH-Beschluss vom 4. April 2005 II B 43/04 BFH/NV 2005, 1237). Daher können zum Stichtag 1. März 1999 nur solche Umstände und damit die Mietverträge berücksichtigt werden, die zu diesem Zeitpunkt bereits tatsächlich vorgelegen haben. Die durch Gutachten ermittelten Werte müssen einen Grundstückswert ergeben, der mit den Steuerwerten nach § 146 Abs. 2-4 BewG vergleichbar sind (BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003 II R 27/02 BStBl II 2004, 179).
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3. Die vorgelegten Gutachten des sind zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nicht geeignet.
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a) Maßgebend für die Ermittlung des gemeinen Wertes und damit des Verkehrswertes sind die Vorschriften der WertermittlungsVO (WertV). Für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist nach § 16 Abs. 1 WertV von dem nachhaltig erzielbaren, jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 17 WertV) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV). Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch die angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WertV). Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Abs. 3 maßgebende Liegenschaftszinssatz (§ 11 WertV) zugrunde zu legen. Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist nach § 16 Abs. 3 WertV mit dem sich aus Anlage 1 zu der Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt.
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b) Für die Ermittlung des Ertragswertes ist das nachhaltig erzielbare Nutzungsentgelt zu ermitteln. Dies ist begrifflich der Reinertrag, mit dem die Entwicklung der Rendite auf Dauer, das heißt über die gesamte Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen berücksichtigt wird. In der Praxis kann dieser Forderung allerdings nur bedingt entsprochen werden, denn der Gutachter kann die künftige Entwicklung nicht mit der gebotenen Sicherheit vorwegnehmen. Anderenfalls wäre die Verkehrswertermittlung mit subjektiven und möglicherweise auch spekulativen Einschätzungen behaftet. Deshalb wird in der Praxis als nachhaltig erzielbarer Reinertrag der am Wertermittlungsstichtag ggf. unter Berücksichtigung davon abweichender, mietvertraglicher Besonderheiten üblicherweise erzielbare Reinertrag angesetzt. Für die Praxis ist es dabei unerlässlich, die mietvertraglichen Regelungen in jedem Fall mit heranzuziehen und dahingehend zu überprüfen, ob sich hieraus Abweichungen gegenüber den ansonsten objektspezifischen und üblicherweise erzielbaren Erträgen ergeben und die mietrechtlichen Regelungen zu beachten. Ein vertraglich vereinbartes Mietverhältnis ist als rechtliche Gegebenheit zu berücksichtigen, wenn dadurch die nachhaltig erzielbaren Reinerträge mitbestimmt werden (zum Vorstehenden: Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage 2002, Bundesanzeiger-Verlag § 16 WertV Anm. 11 - 20). Die am Wertermittlungsstichtag erzielbare, ortsübliche Vergleichsmiete gilt im Rahmen der Ertragswertermittlung als die langfristig nachhaltige Miete, auch wenn man dagegen einwenden kann, dass sich die Mieten mit der Zeit ändern. Allgemeine Änderungen in den Mieterträgen werden aber bereits mit dem dynamischen Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Die am Wertermittlungsstichtag gegebene, ortsübliche Vergleichsmiete ist insoweit dynamisch und kann auch mit einer sich an die Mietpreisentwicklung angekoppelten (indexierten) Miete gleichgesetzt werden. (Kleiber/Simon/Weyers § 17 WertV Anm. 21 - 26).
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c) Nach diesen Grundsätzen der WertV, denen der Senat folgt, waren weder das Gutachten des Gutachterausschusses, noch das vorgelegte Sachverständigengutachten des Sachverständigen ... geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 zur Überzeugung des Senats nachzuweisen.
36 
aa) Das Gutachten des Gutachterausschusses legt als Wertermittlungsstichtag den 22. Mai 2000 zu Grunde, nicht jedoch den hier maßgebenden Stichtag 1. März 1999. Der Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten nachhaltig erzielbare Mieten von DM 164.220 zugrunde gelegt, eine verbleibende Restnutzungsdauer von 39 Jahren und bei einem Liegenschaftszinssatz von 5,5 Prozent einen Vervielfältiger von 15,930.
37 
bb) Beide Gutachten sind insoweit fehlerhaft, als sie nicht den Bodenwert für das gesamte Grundstück ermitteln, sondern von Miteigentumsanteilen von 7/10 ausgehen, obwohl nach dem vorliegenden Erbschein und den übrigen Unterlagen die Klägerin mit 6/10 am Grundstück beteiligt war und die Feststellung des Grundbesitzwertes den Wert des gesamten Grundstücks festzustellen hat. Bei einer Mehrheit von Erben, denen ein zum Nachlass gehörendes Grundstück zuzurechnen ist, ist der Grundstückswert gegenüber allen Miterben nach § 138 Abs. 5 Satz 3 BewG i.V.m. § 179 Abs. 2 Satz 2 AO 1977 gesondert und einheitlich festzustellen. (BFH-Urteil vom 8. Oktober 2003, II R 27/02 BStBl II 2004, 179; BFH-Beschluss vom 17. Januar 2006 II B 59/05 BFH/NV 2006, 920). Diese enthalten damit den vom beklagten Finanzamt gerügten Fehler, dass nicht der Bodenwert in vollem Umfang, sondern nur mit sieben Zehntel anteilig berücksichtigt worden ist. Dies führt allerdings umgekehrt dazu, dass auch bei der Ermittlung des Ertragswertes die Verzinsung des Bodenwertes nach § 16 Abs. 2, 3 WertV dementsprechend korrigiert werden müsste, sodass sich diese Korrekturen teilweise gegenseitig wieder aufheben. Bei dem Gutachten des Gutachterausschusses beträgt die Verzinsung des Bodenwertes danach 5,5 Prozent aus DM 938.980 oder DM 51.644, die von dem Reinertrag von 114.954 DM abzuziehen ist und den Ertrag der baulichen Anlagen von den DM 63.310 ergibt. Multipliziert mit dem Vervielfältiger des Gutachterausschusses von 15,930 ergibt sich ein Gebäudeertragswerts von 1.008.528 und zuzüglich des Bodenwertes von DM 938.980 ein Verkehrswert von DM 1.947.508. Dies übersteigt den festgestellten Grundbesitzwert von 1,9 Millionen DM. Das vom Gutachterausschusses durchgeführte Sachwertverfahren ergab einen Verkehrswert von DM 1.646.317.
38 
cc) Dem Senat erscheint zweifelhaft, ob die im Gutachten des Gutachterausschusses zu Grunde gelegten Mieten bei der Feststellung des Grundbesitzeswertes hätten berücksichtigt werden dürfen, da das Gutachten bereits zum Wertermittlungsstichtag 22. Mai 2000 und damit zu einem späteren Stichtag, nämlich mehr als ein Jahr nach dem Bewertungsstichtag 1. März 1999, erstellt worden ist. Der Gutachterausschusses hat danach nicht die zum 1. März 1999 bestehenden Mietverträge für die Ermittlung der erzielbaren Mieten herangezogen hat, sondern wahrscheinlich die tatsächlichen Verhältnisse zu dem bei ihm beantragten Wertermittlungstag 22. Mai 2000, dem Tag der Ortsbesichtigung. Nach dem eigenen Vortrag der Klin haben sich die Mieten zwischen dem hier maßgebenden Bewertungsstichtag 1. März 1999 und dem 22. Mai 2000 verändert. Danach spricht viel dafür, dass der Gutachterausschuss die tatsächlichen Verhältnisse nach dem 22. Mai 2000 den nachhaltig erzielbaren Mieten zugrunde gelegt hat. Da der Senat an die Höhe des angefochtenen Bescheides infolge des Verböserungsverbotes im finanzgerichtlichen Verfahren gebunden ist, braucht er keine weiteren Feststellungen hierzu zu treffen.
39 
dd) Das vom Kläger vorgelegte Gutachten des Sachverständigen ... geht von einem Bodenwert von DM 2.600 pro Quadratmeter und nachhaltig erzielbaren Mieten von nur noch DM 113.100 aus.
40 
(1) Der Senat kann nicht nachvollziehen, wieso der Sachverständige ... einen um DM 200 niedrigeren Bodenrichtwert von DM 2.600 statt des vom Gutachterausschuss angesetzten Bodenwertes von DM 2.800 zum Ausgangspunkt seines Grundstückswertes gemacht hat. Soweit der Prozessbevollmächtigte hierzu in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, dessen Ableitung sei in allen Fällen zweifelhaft, verweist der Senat auf den gesetzlichen Auftrag in §§ 196 ff BBauG, nach denen der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte für die Gemeinden zu erstellen hat. Die vom Gutachterausschusses festgestellten Bodenrichtwerte sind jedenfalls nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs einer Überprüfung durch das Finanzgericht nicht zugänglich (BFH-Urteile vom 11. Mai 2005 II R 21/02 aaO, vom 18. August 2005 II R 62/03 BStBl II 2006, 5; vom 26. April 2006 II R 58/04 Juris-Datenbank). Die Abweichung hat der Sachverständige ... nicht begründet. Ob diese auf den unterschiedlichen Bewertungsstichtagen beruhen oder nicht, ist für den Senat nicht nachprüfbar.
41 
(2) Der Sachverständige ... hat die von ihm als nachhaltig erzielbare Mieten zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 zu Grunde gelegten Werte unrichtig angesetzt und ermittelt.
42 
Vergleicht man die vom Gutachterausschuss einerseits und dem Sachverständigen ... andererseits zu Grunde gelegten Mieten mit den vorgetragenen, tatsächlich erzielten Mieten der Jahre 1999 bis 2002, so ergibt sich, dass der Gutachterausschusses in seinem Gutachten vom 12. Juli 2000 in etwa die gezahlten Mieten des Jahres 2001 und der Sachverständige ... in etwa die tatsächlichen Verhältnisse des Jahres 2002 zu Grunde gelegt hat.
43 
Die vom Sachverständigen ... hierzu gemachten Anmerkungen widersprechen jedoch den von ihm angesetzten Werten und zeigen, dass der Gutachter die oben aufgeführten Grundsätze der WertV teilweise missachtet hat. Er führt nämlich aus, dass ihm die zum 1. März 1999 bestandenen Original-Mietverträge nicht vorliegen und deshalb unterstellt wird, dass die zum Wertermittlungsstichtag in der Lage des Bewertungsobjektes ortsüblich zu erzielenden Nettokaltmieten auch den tatsächlichen Nettokaltmieten im Bewertungsobjekt entsprechen. Zum Wertermittlungsstichtag 1. März 1999 hat der Sachverständige nach seiner Anmerkung 2 eine Entscheidung dahingehend zu treffen, ob die tatsächlichen Nettokaltmieten auch für die Zukunft in der jeweiligen Höhe ansetzbar, also als nachhaltig zu erzielen sind. In Kenntnis des damaligen Immobilienmarktes sei dies zu bejahen. Die daran anschließende Darstellung der tatsächlichen Nettokaltmieten zeigt jedoch, dass diese nicht die Verhältnisse zum Bewertungsstichtag 1. März 1999 wiedergeben, auch nicht, wie möglicherweise im Gutachten des Gutachterausschusses die zum Bewertungsstichtag 22. Mai 2000, sondern, ausgehend vom unstreitigen Vortrag der Klägerin über die von ihr vereinnahmten Mieten der Jahre 1999 bis 2002, allenfalls diejenigen des Jahres 2002. Danach hat der Sachverständige zwar behauptet, er habe die Verhältnisse zum 1. März 1999 zu Grunde gelegt, hat jedoch ohne Überprüfung der Original-Mietverträge -möglicherweise auf Grund von unrichtigen Informationen durch den Prozessbevollmächtigten- ein Gutachten auf der Grundlage der Verhältnisse 2002 erstellt und dieses mit dem Bewertungsstichtag 1. März 1999 versehen.
44 
ee) Selbst wenn man mit der Auffassung des Prozessbevollmächtigten entgegen der dargestellten Praxis, die tatsächlichen Mieten auch als erzielbare Mieten für die Zukunft anzusetzen, davon ausginge, dass aus der Sicht des Bewertungsstichtages ein Prognosezeitraum für die nachhaltig zu erzielende Miete bestünde und diesen analog der Vergangenheit auch für die Zukunft mit ca. 3 Jahren ansetzte, dürften die unmittelbar an den Bewertungsstichtag sich anschließenden Vermietungsergebnisse nicht außer Betracht bleiben, sondern müssten -soweit sie zum Bewertungsstichtag vorhanden sind- in die Betrachtung einbezogen werden. Ginge man zugunsten der Klägerin von dem eher unwahrscheinlichen Sachverhalt aus, dass die Gegebenheiten der Jahre 2000 bis 2001 bereits am Bewertungsstichtag 1. März 1999 tatsächlich vorhanden gewesen wären, so ergäben sich auf Grund der in den Jahren 1999 bis 2001 vorgetragenen tatsächlichen Mieten erhaltene Gesamtmieten von DM 577.206 oder eine jährliche Miete von DM 192.402. Legte man auf der Grundlage der Rechtsauffassung des Prozessbevollmächtigten diese zu Grunde, zöge entsprechend den Annahmen des Gutachters ... 23% Bewirtschaftungskosten oder DM 44.252 sowie vom Grundstückswert von DM 826.020 einen Reinertragsanteil am Boden aufgrund eines Liegenschaftszinses von 5,5 %, somit DM 45.431 ab, so ergäbe sich für das Gebäude ein Reinertrag von DM 102.719. Selbst bei dem vom Sachverständigen ... angenommenen Vervielfältiger von 15,075 folgte hieraus ein Gebäudeertragswert von DM 1.548.489, zu dem der Bodenwert von DM 826.020 hinzuzurechnen ist. Unter Berücksichtigung der tatsächlich erzielten Mieten für die Jahre 1999 bis 2001 ergäbe sich somit im Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung der zeitnah vereinnahmten Mieten ein Verkehrswert von DM 2.374.509. Diese Rechnung zeigt, dass selbst unter Berücksichtigung der tatsächlichen Mieterträge 2000 und 2001 kein Grundstückswert unter 1,9 Mio. DM nachweisbar ist, und zwar nicht einmal unter Berücksichtigung des niedrigeren Vervielfältigers des Sachverständigen ... Da der Senat nur feststellen kann, dass die Grundlagen des Sachverständigen ... für die nachhaltig erzielbaren Mieten nicht die des Bewertungsstichtages und der sich daran anschließenden Zeiträume bis 2001 sein können, konnte er sich auch von dessen Ergebnissen nicht überzeugen. Das Gutachten ist insoweit fehlerhaft und kann der Entscheidung des Senats nicht zugrunde gelegt werden.
45 
Sowohl der Gutachterausschuss als der Sachverständige ... sind sich darin einig, dass im Streitfall das Ertragswertverfahren anzuwenden ist. Dem folgt der Senat.
46 
4. a) Soweit der Kläger sich auf andere, im Jahr 2006 telefonisch eingeholte Ertragswerte eines anderen Sachverständigen der ... beruft, kann der Senat auch dies mangels substantiiertem Vortrag nicht nachprüfen. Ein solches Gutachten liegt ihm nicht vor.
47 
b) Allein die Tatsache, dass das streitige Grundstück im Jahr 2005 zu einem Preis von 420.000 EUR verkauft wurde, steht der Feststellung des Grundbesitzwertes nicht entgegen, da dieser Verkauf erst sechs Jahre nach dem Bewertungsstichtag erfolgte und demzufolge allenfalls die von der Klägerin behaupteten, erst später eingetretenen Veränderungen nach dem Bewertungsstichtag widerspiegeln kann. Ob der Rückgang der Mieten durch unterlassene Renovierungen, bewusste Leerstände zum Zwecke des Verkaufs, geplante Renovierungen oder nachträglichen Umwidmungen von Gewerbeflächen zu Wohnflächen entstand, braucht der Senat ebenfalls nicht festzustellen, da es sich um Vorgänge handelt, die sich in erheblichem Abstand vom Bewertungsstichtag abgespielt haben.
48 
c) Da der Senat das Gutachten des Sachverständigen ... einer Bedarfsbewertung zum 1. März 1999 nicht zu Grunde legen kann, das Gutachten des Gutachterausschusses jedoch allenfalls einen zu niedrigen, nicht jedoch einen zu hohen Wert ausweist und das beklagte Finanzamt die Feststellung auf der Grundlage des Gutachtens des Gutachterausschusses vorgenommen hat, war die Klage abzuweisen. Der Klägerin ist es nicht gelungen, zur Überzeugung des Senats einen niedrigeren Wert nach § 146 Abs. 7 BewG nachzuweisen.
49 
Die Kostenfolge ergibt sich aus § 135 FGO.

(1) Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.

(2) Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut; als unbedeutend gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete (§ 146 Abs. 2) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3) weniger als 1 Prozent des nach Absatz 3 anzusetzenden Werts beträgt. Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist.

(3) Der Wert eines unbebauten Grundstücks bestimmt sich regelmäßig nach seiner Fläche und dem um 20 Prozent ermäßigten Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs in der jeweils geltenden Fassung). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 Prozent zu ermäßigen.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amts wegen. Die Beteiligten sind dabei heranzuziehen. Sie haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben und sich auf Anforderung des Gerichts zu den von den anderen Beteiligten vorgebrachten Tatsachen zu erklären. § 90 Abs. 2, § 93 Abs. 3 Satz 2, § 97, §§ 99, 100 der Abgabenordnung gelten sinngemäß. Das Gericht ist an das Vorbringen und an die Beweisanträge der Beteiligten nicht gebunden.

(2) Der Vorsitzende hat darauf hinzuwirken, dass Formfehler beseitigt, sachdienliche Anträge gestellt, unklare Anträge erläutert, ungenügende tatsächliche Angaben ergänzt, ferner alle für die Feststellung und Beurteilung des Sachverhalts wesentlichen Erklärungen abgegeben werden.

(3) Erklärungen und Beweismittel, die erst nach Ablauf der von der Finanzbehörde nach § 364b Abs. 1 der Abgabenordnung gesetzten Frist im Einspruchsverfahren oder im finanzgerichtlichen Verfahren vorgebracht werden, kann das Gericht zurückweisen und ohne weitere Ermittlungen entscheiden. § 79b Abs. 3 gilt entsprechend.

(4) Die Verpflichtung der Finanzbehörde zur Ermittlung des Sachverhalts (§§ 88, 89 Abs. 1 der Abgabenordnung) wird durch das finanzgerichtliche Verfahren nicht berührt.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Grundstücke, auf die die in § 145 Abs. 1 genannten Merkmale nicht zutreffen, sind bebaute Grundstücke.

(2) Der Wert eines bebauten Grundstücks ist das 12,5fache der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Absatz 4). Jahresmiete ist das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen.

(3) An die Stelle der Jahresmiete tritt die übliche Miete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1.
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,
2.
die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete ist die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird; Betriebskosten (Absatz 2 Satz 3) sind hierbei nicht einzubeziehen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.

(4) Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 Prozent, höchstens jedoch 25 Prozent des Werts nach den Absätzen 2 und 3. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Wertminderung wegen Alters von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen.

(5) Enthält ein bebautes Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient, nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der nach den Absätzen 1 bis 4 ermittelte Wert um 20 Prozent zu erhöhen.

(6) Der für ein bebautes Grundstück nach den Absätzen 2 bis 5 anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre.

(7) Die Vorschriften gelten entsprechend für Wohnungseigentum und Teileigentum.

(1) Der unterliegende Beteiligte trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, soweit er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Besteht der kostenpflichtige Teil aus mehreren Personen, so haften diese nach Kopfteilen. Bei erheblicher Verschiedenheit ihrer Beteiligung kann nach Ermessen des Gerichts die Beteiligung zum Maßstab genommen werden.

Einem Beteiligten können die Kosten ganz oder teilweise auch dann auferlegt werden, wenn er obsiegt hat, die Entscheidung aber auf Tatsachen beruht, die er früher hätte geltend machen oder beweisen können und sollen. Kosten, die durch Verschulden eines Beteiligten entstanden sind, können diesem auferlegt werden. Berücksichtigt das Gericht nach § 76 Abs. 3 Erklärungen und Beweismittel, die im Einspruchsverfahren nach § 364b der Abgabenordnung rechtmäßig zurückgewiesen wurden, sind dem Kläger insoweit die Kosten aufzuerlegen.

(1) Gegen das Urteil des Finanzgerichts (§ 36 Nr. 1) steht den Beteiligten die Revision an den Bundesfinanzhof zu, wenn das Finanzgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Bundesfinanzhof sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs erfordert oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Der Bundesfinanzhof ist an die Zulassung gebunden.