Landgericht Itzehoe Urteil, 03. Jan. 2007 - 9 S 27/05

Die Berufung des Beklagten gegen das am 4. November 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Kiel wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird zugelassen.

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

I.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel, nachdem die Kläger aus der gemieteten Wohnung des Beklagten vor Fälligkeit der von ihnen nach dem Formularmietvertrag geschuldeten Schönheitsreparaturen ausgezogen sind. Die Klausel in § 16 des Formularmietvertrages lautet wie folgt:

„…

2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume nach Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:

3. Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht den Vermieter, seinen gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit daran, sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen:

a) bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des jeweils ersten Fristenzeitraums seit Mietbeginn, oder

b) bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Ziffer 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes.

4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.

…

7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2–4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt, oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2–4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“

Das Mietverhältnis begann am 16. Mai 2001 und endete am 31. März 2004. Die Kläger zogen aus, nachdem sie die Wände und Decken gestrichen hatten. An den Holzteilen führten sie keine Arbeiten aus. Gegen ihren Anspruch auf Auskehrung der Mietkaution erklärte der Beklagte die Aufrechnung mit einem Gegenanspruch aus der Quotenabgeltungsklausel, den er zunächst anhand eines Kostenvoranschlags für Schönheitsreparaturen an den Holzteilen in der – nach seiner Behauptung baugleichen – Nachbarwohnung und sodann anhand eines Kostenvoranschlags für Schönheitsreparaturen an den Holzteilen in der streitgegenständlichen Wohnung errechnete.

Das Amtsgericht Kiel hat der Klage auf Auskehrung der Kaution stattgegeben. Der von dem Beklagten zur Aufrechnung gestellte Gegenanspruch bestehe nicht, weil die Quotenabgeltungsklausel unklar und unverständlich sei und daher gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB verstoße. Sie sei durch ihre Verweisung auf die in § 16 Nr. 4 gegebene Möglichkeit, von den Regelfristen abzuweichen, nicht an starre Fristen gebunden, sondern eröffne dem Mieter nach ihrem Wortlaut die Möglichkeit, eine unterdurchschnittliche Abnutzung nachzuweisen. Tatsächlich sei dies aber nicht handhabbar, denn der Mieter sei nicht in der Lage darzulegen, wie seine Wohnung bei vertragsgemäßer Nutzung schlimmstenfalls hätte aussehen dürfen, wie sie statt dessen tatsächlich aussehe und welchem Abnutzungszeitraum dieser Zustand entspreche. Zudem sei die Klausel auch insoweit unklar, als sich aus ihr nicht ergebe, wie die Auswahl des den Kostenvoranschlag erstattenden Malerbetriebs vonstatten gehen soll.

Mit der Berufung macht der Beklagte geltend, die Probleme mit der Handhabung der Klausel seien lediglich tatsächlicher Natur und machten die Klausel deshalb nicht unklar. Auch bezogen auf die Auswahl des Fachhandwerkers sei die Klausel nicht unklar. Der Mieter habe die Möglichkeit, sich an der Auswahl zu beteiligen; zudem sei der Kostenvoranschlag ohne Beteiligung des Mieters nicht verbindlich.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

II.

Die Berufung ist unbegründet. Der Beklagte kann gegen den Anspruch der Kläger auf Auskehrung der Mietkaution nicht mit einem Gegenanspruch aus der Quotenabgeltungsklausel nach § 16 Nr. 7 des Mietvertrages aufrechnen. Die Klausel ist in ihrer Ausgestaltung unklar, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher gem. § 307 BGB unwirksam. An ihrer früheren entgegenstehenden Rechtsauffassung (Urteil vom 25. Mai 2000 – 1 S 200/99; Urteil vom 10. Januar 2003 – 1 S 144/02) hält die Kammer ausdrücklich nicht fest.

1. Die Quotenabgeltungsklausel setzt eine wirksame Abwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und damit eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB) voraus, nach dem die Erhaltung der Mietsache dem Vermieter obliegt.

a) Die Zulässigkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen wird damit gerechtfertigt, dass der Mieter damit einen Teil des Mietentgeltes erbringe, das der Vermieter höher kalkulieren müsse, wenn die Renovierung ihm obläge (BGH NJW 2005, 425 Rn. 34 [= WuM 2005, 50]; BGHZ 105, 71 Rn. 20 [= WuM 1988, 294]; BGH NJW 1998, 3114 Rn. 21 [= WuM 1998, 592]; BGHZ 92, 363 Rn. 26 [= WuM 1985, 46]). Ob das auch heute noch der Lebenswirklichkeit entspricht, ist allerdings fraglich. Der Vermieter wird stets versuchen, den höchstmöglichen auf dem Markt durchsetzbaren Mietpreis zu erzielen. Die Überlegung, ob er oder der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, spielt bei den Preisverhandlungen in der Praxis keine Rolle: Wird die Wohnung – etwa mit einer Wohnungsanzeige oder über eine Maklerofferte – angeboten, dann sind dort zwar regelmäßig die Art und Größe der Wohnung sowie der Mietpreis, nicht aber die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter erwähnt. Sie wird dem Mieter erst nach der grundsätzlichen Einigung über die Anmietung, also am Ende der Vertragsverhandlungen deutlich – nämlich dann, wenn ihm der vorformulierte Mietvertrag zur Unterschrift vorgelegt wird. Sieht man die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als Teil des Mietentgeltes an, dann ist die Situation also mit dem Fall vergleichbar, in dem der Vermieter auf dem Vertragsformular einen höheren Mietpreis einträgt als den, den er in der Offerte angegeben hat und auf den sich die Parteien grundsätzlich geeinigt haben. Ein solches Verhalten würde ein redlicher Vermieter aber nicht an den Tag legen.

Zudem ist zweifelhaft, inwieweit die Kosten der Renovierung durch einen Fachbetrieb, die in den letzten Jahren deutlich angestiegen sind, tatsächlich in die Preiskalkulation einbezogen sind. Sieht man die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als Teil des Entgelts an, müsste vom Vermieter aus Gründen der Preistransparenz zumindest verlangt werden, bei Abschluss des Mietvertrages offen zu legen, welche Kosten für die Renovierung der Wohnung regelmäßig anfallen. Denn die Kosten erreichen – wie der Kammer auch aus zahlreichen anderen Verfahren bekannt ist – regelmäßig eine beträchtliche Höhe, mit der der durchschnittliche Mieter nicht rechnet.

b) Die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter entspricht inzwischen aber seit Jahrzehnten der Praxis und ist im Bewusstsein der Bevölkerung verankert. Sie benachteiligt den Mieter auch deshalb nicht unangemessen, weil sie ihm die Möglichkeit gibt, die von ihm bewohnte Wohnung nach eigenen Wünschen zu gestalten, ohne während der Mietzeit länger anhaltende Arbeiten des Vermieters in den Räumen zu dulden.

2. Die letztgenannten Argumente können für die Wirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel nicht herangezogen werden. Sie findet sich inzwischen zwar ebenfalls recht häufig in Mietverträgen über Wohnraum, ist aber bei weitem noch nicht so lange und so weit verbreitet wie die Abwälzung der Schönheitsreparaturen, und sie ist auch im Bewusstsein der Bevölkerung nicht so stark verankert. Das Interesse des Mieters, seine Wohnung nach eigenen Wünschen und ohne „störende“ Einflüsse des Vermieters gestalten zu können, berührt die Klausel ebenfalls nicht. Die Klausel ist demnach nur dann zu rechtfertigen, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als Teil des Mietentgeltes angesehen wird.

Geht man von diesem Ansatz aus, dann dürfen auf den Mieter nur die Schönheitsreparaturen für die Zeit abgewälzt werden, in der er die Wohnung gemietet hat. Er soll die von ihm durchgeführten Schönheitsreparaturen abwohnen können, was voraussetzt, dass die Renovierungsfristen erst mit Mietbeginn zu laufen beginnen (BGH NJW 2005, 425 Rn. 24 [= WuM 2005, 50]; BGHZ 101, 253 Rn. 41 [= WuM 1987, 306]); entsprechendes sieht § 16 Nr. 3 des Mietvertrages vor.

3. Diesem Grundsatz, nach dem Schönheitsreparaturen nur entsprechend der Abwohnzeit vom Mieter zu leisten sind, trägt die vorliegende Quotenabgeltungsklausel (§ 16 Nr. 7 des Mietvertrages) nicht hinreichend Rechnung.

a) Sie führt dazu, dass ein Vermieter, der die Wohnung nicht renoviert, umso mehr verdient, je häufiger ein Mieterwechsel stattfindet (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl. 2004, 1. Teil, E Rn. 10; Börstinghaus NZM 2004, 801, 809). Denn mit jedem Mieter, der in die unrenovierte Wohnung einzieht, beginnen die Renovierungsfristen neu zu laufen, so dass der Vermieter bei jedem Auszug vor Ablauf der Fristen erneut eine Kostenbeteiligung für eine Renovierung verlangen kann, die er tatsächlich nicht durchführt.

Dieser Effekt tritt bei der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel nicht ein. Wenn der jeweilige Mieter sich vertragstreu verhält und die bis zum Auszug fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, kann der Vermieter nämlich überhaupt kein Geld verlangen, auch wenn diese z. B. bereits mehr als zwei Jahre zurückliegen.

b) Durch die Verweisung nicht nur auf Ziffer 2 – die üblichen Fristen – sondern auch auf Ziffer 4 – die Möglichkeit, von den Fristen abzuweichen, wenn der Zustand der Mieträume deren Einhaltung nicht erfordert – wird die Höhe des zu leistenden Ersatzes vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig gemacht. Die Kammer verkennt nicht, dass damit der Problematik starrer Renovierungsfristen Rechnung getragen werden soll. Ob der Zustand der Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses die Einhaltung der Fristen erfordert, lässt sich vom Mieter aber nur hinreichend beeinflussen, wenn die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war oder er sie – etwa, weil ein Renovierungsturnus bereits abgelaufen war – während des Mietverhältnisses mindestens einmal renoviert hat. Denn nur dann ist die Abnutzung vollständig von ihm verursacht und er kann durch eine unterdurchschnittliche Abnutzung eine Verlängerung des Renovierungsintervalls und dementsprechend eine Verringerung seiner Kostenquote erreichen. War sie bei Mietbeginn hingegen unrenoviert oder sogar renovierungsbedürftig, lässt sich auch bei einer unterdurchschnittlichen Abnutzung während der Mietzeit nicht sagen, dass „der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert“ (§ 16 Nr. 4 des Mietvertrages), so dass der Mieter eine Verlängerung des Renovierungsintervalls und damit eine Verringerung seiner Kostenquote nicht erreichen kann. Insoweit hat er also zumindest teilweise auch die Kosten für die Abnutzung vor seiner Mietzeit zu tragen.

Zwar muss auch im Rahmen der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel der Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernimmt und unterdurchschnittlich abnutzt, nach Ablauf der Frist auch für die Abnutzung seiner Mietzeit aufkommen, weil der Zustand der Wohnung nunmehr eine Renovierung erfordert (oder schon von Beginn des Mietverhältnisses an eine Renovierung erfordert hatte). Auch dort muss er gegebenenfalls die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Das führt aber nicht dazu, dass die Quotenabgeltungsklausel wirksam ist, sondern zeigt vielmehr, dass der Grundsatz, wonach der Mieter nur für die von ihm verursachten Abnutzungen aufkommen muss, insoweit auch bei der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel nicht eingehalten ist. Mag das dort noch hinzunehmen sein, weil die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auch den Bedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, die Wohnung nach eigenem Geschmack zu gestalten (vgl. Nr. 1 b), so ist kein Grund ersichtlich, die Abweichung von diesem Grundsatz auch auf den Zahlungsanspruch nach der Quotenabgeltungsklausel auszudehnen, die im Bewusstsein der Bevölkerung bei weitem nicht so verbreitet ist wie die allgemeine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

Soweit der Beklagte darauf hinweist, dass die streitgegenständliche Wohnung bei Mietbeginn vollständig renoviert gewesen sei, kommt es darauf nicht an: Denn die Beurteilung, ob die Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, richtet sich nicht nach dem konkreten Einzelfall, sondern nach sämtlichen Fällen, die durch die Klausel abgedeckt werden. Die Klausel bezieht sich aber nicht nur auf bei Mietbeginn renovierte Wohnungen.

c) Dass der genannte Grundsatz nicht eingehalten ist, wird besonders deutlich, wenn der Mieter einer renovierungsbedürftigen Wohnung innerhalb der kurzen Mietzeit (etwa nach einem Jahr) Schönheitsreparaturen vornimmt und vor Ablauf des nächsten Renovierungsturnus (etwa nach zwei weiteren Jahren) auszieht. In diesem Fall ist – durchschnittliche Abnutzung vorausgesetzt – der Zustand der Wohnung bei Mietende besser als bei Mietbeginn. Die Belastung des Mieters mit anteiligen Renovierungskosten (für die Abwohnzeit von zwei Jahren nach der letzten Renovierung) ist in diesem Fall grob unbillig. Ebenso wie bei einer vollständigen Renovierung am Ende des Mietverhältnisses zur Abwendung der Quotenabgeltung erhält der Vermieter nämlich auch hier mehr, als ihm zusteht. Das lässt sich auch nicht damit rechtfertigen, der Mieter habe mit der Renovierung nach einem Jahr eine freiwillige Leistung erbracht (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 1. Teil, B Rn. 55, E Rn. 10; Börstinghaus NZM 2004, 801, 809; a. A. BGHZ 105, 71 Rn. 26, 33 [= WuM 1988, 294]). Richtig ist zwar, dass der Mieter in diesem Fall rechtlich noch nicht zur Renovierung verpflichtet war. Tatsächlich war die Renovierung aber aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen notwendig. Ersichtlich hat er sie nur im eigenen Interesse vorgenommen und nicht, um dem Vermieter eine Leistung zukommen zu lassen; denn das würde wegen des Entgeltcharakters der Schönheitsreparaturen bedeuten, dass der Mieter freiwillig eine höhere als die geschuldete Miete zahlte. Konsequenterweise müsste er dem Quotenabgeltungsanspruch des Vermieters einen Bereicherungsanspruch entgegenhalten können, weil die Rückgabe der Wohnung in einem besseren Zustand als bei Mietbeginn nicht geschuldet ist.

4. Zudem lässt die Klausel den Mieter im Unklaren darüber, wie der Kostenansatz bei einer nur unterdurchschnittlichen Abnutzung berechnet werden soll. Die Klausel lässt allgemein Abweichungen vom Fristenzeitraum zu, ohne konkret mitzuteilen, auf welche Weise im Einzelfall von der Frist abgewichen werden soll. Zieht der Mieter etwa nach drei Jahren aus und entspricht seine tatsächliche Abnutzung einem durchschnittlichen Abnutzungszeitraum von nur zwei Jahren, dann sind zwei Berechnungsmöglichkeiten denkbar:

Entweder man geht davon aus, dass der Renovierungsturnus sich um ein Jahr verlängert, weil der tatsächliche Abnutzungsgrad einer um ein Jahr geringeren Abwohnzeit entspricht. Das bedeutet, dass der Kostenansatz für Küche, Bäder und Duschen nach einem Turnus von vier Jahren berechnet werden müsste; da der Mieter drei Jahre abgewohnt hätte, müsste er 75% zahlen.

Oder man legt zugrunde, dass Küche, Bäder und Duschen nur zu ² / ₃ abgenutzt sind, so dass der Renovierungsturnus sich auf 4 ¹ / ₂ Jahre verlängert. Dann müsste der Mieter nur 67% zahlen.

Obwohl nur die zweite Berechnungsmethode dem Grundgedanken hinreichend Rechnung trägt, dass der Mieter nur den von ihm tatsächlich abgewohnten Teil der Renovierung zahlen soll, kann der durchschnittliche Mieter aus der Klausel nicht erkennen, welche Berechnungsmethode gelten soll.

5. Abgesehen von diesen Unklarheiten bei der Berechnung stellt die Klausel den Mieter vor praktisch unlösbare Beweisschwierigkeiten, wenn er geltend machen will, dass er die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt hat, so dass eine Renovierung nach Ablauf der Regelfristen noch nicht erforderlich wäre.

a) Zu Recht geht das Amtsgericht davon aus, dass der – durch Augenscheinseinnahme oder Sachverständigengutachten leichter zu beweisende – Vortrag, die Wohnung sei noch nicht renovierungsbedürftig, im Rahmen der Quotenabgeltungsklausel nicht ausreicht, sondern vorgetragen und notfalls bewiesen werden müsste, wie die Wohnung bei durchschnittlicher Abnutzung hätte aussehen dürfen, wie sie statt dessen tatsächlich aussieht und welchem Abnutzungszeitraum bei durchschnittlicher Abnutzung der tatsächliche Zustand entspricht. Das ist in der Praxis kaum möglich; ob ein Sachverständiger (vgl. LG Hamburg WuM 2005, 453 Rn. 8) hierzu eine zuverlässige Aussage treffen könnte, ohne auf hypothetische oder spekulative Annahmen zurückzugreifen, ist zweifelhaft.

Soweit die Berufung vorträgt, diese Schwierigkeiten im tatsächlichen Bereich machten die Klausel nicht unklar, mag dies zwar zutreffen. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters ergibt sich aber daraus, dass er das ihm zustehende Recht, wegen einer unterdurchschnittlichen Abnutzung nur eine geringere Quote zu zahlen, wegen der Beweisschwierigkeiten tatsächlich regelmäßig nicht ausüben kann. Würde dem Mieter – wie bei einer starren Fristenregelung – dieses Recht nicht eingeräumt, wäre die Klausel nämlich wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Nichts anderes kann gelten, wenn das Recht zwar formal gewährt wird, aber von vornherein so angelegt ist, dass ein Mieter es tatsächlich kaum ausüben kann.

b) Dieser Effekt wird zum Nachteil des Mieters noch dadurch verstärkt, dass die in § 16 Nr. 2 des Mietvertrages genannten Regelfristen nicht mehr der heutigen Lebenswirklichkeit entsprechen, die durchschnittlich erforderlichen Renovierungsintervalle vielmehr inzwischen deutlich länger sind.

aa) Die Fristen entsprechen denen aus dem vom Bundesjustizministerium herausgegebenen Mustermietvertrag von 1976, welcher die Fristen der Musterverträge des Gesamtverbandes gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V. aus den Jahren 1962 und 1963 übernommen hat (Langenberg WuM 2006, 122, 123). Seitdem – und auch seit dem Rechtsentscheid des BGH vom 30. Dezember 1984, in dem der BGH sich mit der Länge dieser Fristen auseinandergesetzt und sie als angemessen angesehen hat (BGHZ 92, 363 Rn. 19 [= WuM 1985, 46]) – haben sich aber die Ausstattung der Wohnungen, die durchschnittliche Wohnungsbelegung und die Qualität des Dekorationsmaterials entscheidend geändert, was erhebliche Auswirkungen auf die Zeitspanne hat, nach deren Ablauf die Durchführung der Schönheitsreparaturen üblicherweise erforderlich ist:

(1) Die übliche Ausstattung der Wohnungen war in den 1960er Jahren deutlich einfacher als heute. Während heutzutage eine Sammelheizung mit zentraler Warmwasserversorgung und ein Elektroherd dem üblichen Standard entspricht, verfügten damals noch viele Wohnungen über Kohleöfen zur Beheizung, Warmwasserversorgung und für die Kochstelle, die erhebliche Emissionen ausstießen und dadurch maßgeblichen Anteil an der Abnutzung der Dekoration der Wohnung hatten.

(2) Jedenfalls Anfang der 1960er Jahre herrschte zudem noch die Wohnungsnot aus der Nachkriegszeit vor, so dass die Wohnungen bezogen auf ihre Größe mit mehr Personen belegt waren als heute oder auch zur Zeit des Mietbeginns 2001, mit der Folge, dass sie stärker abgenutzt wurden. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt hat sich seitdem entspannt. Hinzu kommt, dass der Lebensstandard sich erheblich verbessert hat, so dass dem einzelnen nunmehr erheblich mehr Platz in der Wohnung zur Verfügung steht als damals. War eine Zweizimmerwohnung damals regelmäßig von zwei Personen bewohnt, so ist diese Größe heute eher für einen Einpersonenhaushalt üblich.

(3) Schließlich sind die üblicherweise verwendeten Farben, Lacke und Tapeten heute deutlich beständiger und haltbarer als damals; die Qualität hat sich auch seit 1984 noch erheblich verbessert.

bb) Diese drei Faktoren führen zusammengenommen dazu, dass eine Wohnung heutzutage nach durchschnittlich drei (Küchen, Bäder und Duschen), fünf (Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten) bzw. sieben Jahren (andere Räume) regelmäßig noch nicht renovierungsbedürftig ist (Langenberg WuM 2006, 122, 125), was auch für den hier maßgeblichen Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Jahr 2001 gilt. Eine Renovierung nach Ablauf der in § 16 Nr. 2 des Mietvertrages genannten Fristen ist nur bei einer überdurchschnittlichen Abnutzung erforderlich. Das bedeutet im Ergebnis, dass der Mieter nicht nur für eine unterdurchschnittliche, sondern auch für eine nur durchschnittliche Abnutzung beweisbelastet ist, wenn er nicht mit einer an zu kurzen Renovierungsfristen orientierten und damit zu hohen Kostenquote belastet werden will. Faktisch wird damit die Beweislast zum Nachteil des Mieters geändert, weil er auch nachzuweisen hat, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs nicht einmal durchschnittlich abgenutzt ist. Das ist im Hinblick auf § 309 Nr. 12 BGB problematisch.

6. Problematisch ist die Klausel auch hinsichtlich der Höhe der zu zahlenden Kosten.

a) Maßgebend soll ein Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes des Malerhandwerks sein, wobei die Klausel nicht regelt, ob der Brutto- oder der Nettobetrag gelten soll. Da es sich bei dem Quotenabgeltungsanspruch um einen Erfüllungsanspruch und nicht um einen Schadensersatzanspruch handelt, für den nach § 249 Abs. 2 S. 2 BGB nur in bestimmten Fällen die Mehrwertsteuer zu ersetzen wäre, dürfte der Bruttobetrag gemeint sein; das entspricht jedenfalls der im Rahmen der Überprüfung der Wirksamkeit von AGB-Klauseln maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung.

Dem durchschnittlichen Mieter, auf dessen Sichtweise es für die Wirksamkeit der Klausel ankommt, ist bei Anmietung der Wohnung nicht klar, dass diese Kosten einen beträchtlichen Umfang annehmen können. Er kann bei Abschluss des Mietvertrages nicht wissen, mit welchem Betrag der Vermieter die Schönheitsreparaturen kalkuliert hat, sofern dieser seine Kalkulation nicht offenlegt, und wird erst bei seinem Auszug von der Höhe der Kosten überrascht. Dass die Kosten einer Renovierung durch einen Fachhandwerker beträchtlich sind, zeigt nicht nur der hier zu entscheidende Fall, in dem der als Anlage A 3 vorgelegte Kostenvoranschlag allein für das Streichen der Holzteile in der 3-Zimmer-Wohnung mehr als 3300€ brutto vorsieht. Der Kammer ist auch aus verschiedenen anderen Rechtsstreitigkeiten bekannt, dass die Kosten einer Renovierung auch bei kleinen Wohnungen einen noch deutlich höheren Betrag ausmachen können.

Demgegenüber machen die Kosten für eine Eigenrenovierung des Mieters – auch bei Vertragsschluss im Jahr 2001 – nur einen Bruchteil aus (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]; BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]), weshalb der Mieter eine am Ende des Mietvertrages wegen Ablaufs der Fristen fällige Renovierung regelmäßig auch selbst durchführt. Diese Möglichkeit wird ihm zur Abwendung der Kostenquote zwar auch bei einem Auszug vor Ablauf der Renovierungsfrist gegeben. Sie bedeutet aber, dass der Mieter wiederum mehr leistet, als er abgewohnt hat, so dass der Vermieter auch in diesem Fall ungerechtfertigt bereichert ist.

b) Gerade weil die Eigenrenovierung den Mieter nur mit einem Bruchteil der Kosten einer Renovierung durch einen Fachbetrieb belastet, läuft die Quotenabgeltungsklausel nach einem Kostenvoranschlag zwar nicht rechtlich (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 29 [= WuM 2004, 466]), aber faktisch auf eine (unzulässige) Endrenovierungsklausel hinaus (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, Teil 1, E Rn. 10; Börstinghaus NZM 2004, 801, 809; Hensen in: Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 9. Aufl. 2001, Anh. § 9 Rn. 507), und zwar um so stärker, je länger der Abwohnzeitraum ist. Dass der Mieter sich (rechtlich) nicht auf eine vollständige Renovierung einlassen muss (Steenbuck WuM 2005, 220, III 2), ändert daran nichts. Denn es wäre für den Mieter wirtschaftlich unvernünftig, eine Quote für anteilige Renovierungskosten zu zahlen, die höher ist als die Kosten einer kompletten Eigenrenovierung, weshalb er sich in der Praxis meist aus wirtschaftlichen Gründen zur Eigenrenovierung veranlasst sieht. Die vermeintliche Entscheidungsfreiheit zwischen Endrenovierung und Zahlung der Quote besteht wegen die wirtschaftlichen Auswirkungen für den Mieter daher faktisch nicht.

7. Zudem kann die Klausel zu unbilligen Zufallsergebnissen führen: Zieht der Mieter nach Ablauf der Fristenzeiträume – etwa nach genau 15 Jahren – aus und hat er die laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses jeweils durchgeführt, sind die Schönheitsreparaturen nunmehr in sämtlichen Räumen (mit Ausnahme solcher, für die ein 7-jähriger Turnus gilt), fällig. Führt der Mieter sie nicht aus, ist er nur dann zur Zahlung von Renovierungskosten (als Schadensersatz) verpflichtet, wenn er zuvor unter Fristsetzung aufgefordert worden ist, im einzelnen konkret bezeichnete Schönheitsreparaturen durchzuführen (§ 281 BGB). Dabei müsste er nach § 249 Abs. 2 S. 2 BGB nur den Nettobetrag zahlen, wenn nicht der Vermieter tatsächlich renovieren lässt.

Endet das Mietverhältnis nur einen Monat früher, also nach 14 Jahren und 11 Monaten, muss der Mieter hingegen ohne jede Vorwarnung oder Fristsetzung (fast) die gesamten Renovierungskosten – und zwar den Bruttobetrag – nach der Quotenabgeltungsklausel zahlen, weil die Renovierungsfristen zwar fast, aber noch nicht vollständig abgelaufen sind. Insofern steht er in zweierlei Hinsicht erheblich schlechter als bei einem Auszug nach 15 Jahren: Zum einen tritt die Zahlungspflicht automatisch und ohne weitere Voraussetzung ein, zum anderen sind die anteiligen Bruttokosten für die Renovierung deutlich höher als die vollständigen Nettokosten. Aber auch die Tatsache, dass er sich während der Dauer des Mietverhältnisses vertragstreu verhalten und nach Ablauf der Fristenzeiträume jeweils renoviert durchgeführt hat, gereicht dem Mieter jetzt zum Nachteil: Hätte er das nicht getan, wären die Fristen nämlich bereits seit langem abgelaufen und die Schönheitsreparaturen fällig, so dass er zur Zahlung – gegebenenfalls nur des Nettobetrags – wiederum nur nach fruchtlosem Ablauf einer zur Renovierung gesetzten Frist verpflichtet gewesen wäre (§ 281 BGB).

8. Wertungswidersprüche ergeben sich auch in den Fällen, in denen der Vermieter die Wohnung nach dem Ablauf der Mietzeit umgestalten will.

a) Der kostenmäßigen Differenz zwischen Eigenleistung und Ausführung durch einen Fachbetrieb wird in den Fällen Rechnung getragen, in denen die Renovierungsfristen bei Auszug des zur Renovierung in Eigenleistung bereiten Mieters abgelaufen sind, der Vermieter die Wohnung aber umbauen will. In diesen Fällen hat der Mieter an Stelle der eigentlich geschuldeten Renovierung die Kosten hierfür zu erstatten, allerdings nicht nach einem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs für das Malerhandwerk, sondern nur in Höhe dessen, was er für eine Eigenrenovierung aufwenden müsste (BGH NJW 2005, 425 Rn. 32 [= WuM 2005, 50]; BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]). Die Möglichkeit einer Kostenersparnis durch Eigenleistungen darf ihm nämlich nicht durch Umstände aus der Sphäre des Vermieters abgeschnitten werden (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]).

b) Überträgt man diese Wertung auf den Fall, in dem der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht und der Vermieter die Wohnung nur dekorativ umgestalten will, dürften ihm ebenfalls nur die seiner Abwohnzeit entsprechenden anteiligen Kosten der Renovierung in Eigenleistung auferlegt werden. Statt dessen sieht die Abgeltungsklausel aber den wesentlich höheren Kostenansatz nach einem Kostenvoranschlag vor; die Abwendung durch Eigenrenovierung ist dem Mieter in diesem Fall verwehrt.

Zudem ist unklar, wie der Mieter hier seine Erfüllungsbereitschaft hinsichtlich einer Renovierung in Eigenleistung zeigen sollte, welche bei einem Auszug nach Ablauf der Renovierungsfristen Voraussetzung dafür sein soll, dass der Mieter nur die Kosten für eine Eigenrenovierung zahlen muss (BGH NJW 2005, 425 Rn. 33 [= WuM 2005, 50]). Sind die Fristen bei Auszug noch nicht abgelaufen, kann es mangels einer erfüllbaren Pflicht zur Renovierung nämlich auch keine entsprechende Erfüllungsbereitschaft geben, und es kann auch nicht darauf ankommen, ob der Mieter die von ihm nicht geschuldeten Arbeiten ablehnt.

c) Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt insoweit nicht in Betracht; der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist vielmehr für deren Klarheit verantwortlich. Denn bei dieser Fallgestaltung handelt es sich nicht nur um zu vernachlässigende Einzelfälle: Ein Vermieter, der mangels Ablaufs der Fristen nicht mit einer Renovierung durch den Mieter rechnen kann, wird nicht selten entschlossen sein, die gleichwohl schon einige Gebrauchsspuren aufweisende Wohnung vor der Weitervermietung zumindest teilweise umzugestalten, weil sich eine modernisierte Wohnung angesichts der seit einigen Jahren entspannten Lage auf dem Wohnungsmarkt deutlich leichter neu vermieten lässt als eine veraltete.

d) Daran zeigt sich, dass es vielfach von Zufällen abhängt, ob der Mieter anteilige Kosten nach einem Kostenvoranschlag oder nur Kosten für eine Eigenrenovierung zahlen muss. Zudem wird der Mieter nicht ohne weiteres wissen, ob der Vermieter nach dem Auszug des Mieters vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen eine Umgestaltung plant oder nicht. Der Vermieter wird ihm eine solche Absicht nicht ohne weiteres mitteilen, sondern vielfach abwarten, ob eine vollständige und nicht geschuldete Renovierung durch den Mieter erfolgt, der damit eine hohe Zahlung nach der Abgeltungsklausel vermeiden will. Damit hätte der Vermieter aber auch den Kostenanteil für die Renovierung gespart, den der Mieter nicht abgewohnt und daher ohnehin nicht geschuldet hätte, und wäre insoweit auf Kosten des Mieters ungerechtfertigt bereichert.

9. Demnach wäre es allenfalls angemessen, die Kostenquote am Wert der hypothetischen Eigenleistungen zu bemessen. Dass sich fast jeder Mieter darauf berufen würde, dass er fällige Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausgeführt hätte (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]), spricht nicht gegen eine solche Regelung, denn die Eigenrenovierung ist in der Praxis der Regelfall. Die Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Wertes der Eigenleistungen sind nicht höher als im Fall eines Umbaus der Mietwohnung nach Ende des Mietvertrages, weil hier wie dort der Wert geschätzt werden kann (BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]).

Eine Orientierung des Kostenansatzes an den Eigenleistungen würde auch eher als eine Orientierung an einem Kostenvoranschlag dem Zweck der Klausel entsprechen, der darin besteht, einen angemessenen, im vereinbarten Nettomietzins nicht enthaltenen Ausgleich für den Zeitanteil des Mieters am laufenden Renovierungsturnus zu verschaffen (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]): Weil in der Praxis die Wohnung regelmäßig in Eigenleistung renoviert wird, ist nämlich nur die Abgeltung der – fachgerechten – Eigenleistungen angemessen.

10. Unklar ist die Klausel auch hinsichtlich der Auswahl des Fachbetriebes, der den Kostenvoranschlag erstellen soll. Nach dem Wortlaut des § 16 Nr. 7 des Mietvertrags soll dies durch einen „von den Vertragsparteien ausgewählten“ Fachbetrieb erfolgen. Das lässt aber offen, ob Vermieter und Mieter sich auf einen Fachbetrieb einigen müssen oder ob es ausreicht, wenn lediglich eine Vertragspartei einen Fachbetrieb auswählt. Entgegen der Ansicht der Berufung geht es dabei nicht um die Frage, ob der Kostenvoranschlag verbindlich ist, sondern darum, ob ein allein vom Vermieter (oder auch vom Mieter) ohne Einverständnis mit der anderen Vertragspartei eingeholter Kostenvoranschlag überhaupt als Grundlage der Kostenquote dienen kann. Zu Recht geht das Amtsgericht davon aus, dass der durchschnittliche Mieter die Klausel eher so verstehen wird, dass die Parteien den Fachbetrieb gemeinsam auswählen, sich also darüber einigen müssen, so dass der Mieter erwarten kann, von dem Vermieter, der den Quotenabgeltungsanspruch geltend machen will, einbezogen zu werden. Welche Folgen es hat, wenn dies nicht geschieht, regelt die Klausel nicht.

11. Will der Mieter die Kostentragungspflicht durch eine Renovierung in Eigenregie abwenden, ergibt sich ein weiteres Problem, das die Abgeltungsklausel nicht befriedigend zu lösen vermag: Es ist nämlich unklar, wie Fälle zu beurteilen sind, in denen der Mieter zur Abwendung der Kostenquote die Wohnung selbst teilweise renoviert, so dass noch einige Nacharbeiten erforderlich sind, der Wert der erbrachten Leistungen aber möglicherweise schon höher ist als die Kostenquote, die der Mieter entsprechend seiner Abwohnzeit zu tragen hätte. Eine entsprechende Fallkonstellation liegt dem hier zu entscheidenden Rechtsstreit zugrunde, in dem die Kläger die Wände gestrichen, an den Holzteilen (Fußleisten, Fensterrahmen, Türen) allerdings keine Arbeiten durchgeführt haben.

a) Ob die Klausel eine derartige Teilrenovierung zulässt, ergibt sich aus ihr nicht. Sie mag zwar so auszulegen sein, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch lediglich in einzelnen Räumen der Wohnung ausführen und hierdurch seine Zahlungsverpflichtung aus der Abgeltungsklausel entsprechend verringern kann (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 27 [= WuM 2004, 466]). Dafür spricht, dass auch die Renovierungsintervalle für die einzelnen Räume selbst unterschiedlich sind (§ 16 Nr. 2 des Mietvertrages). Hiervon ist aber der Fall zu unterscheiden, in dem der Mieter – wie hier – in sämtlichen Räumen bestimmte Arbeiten durchführt und bestimmte Arbeiten unterlässt, so dass zwar jeder Raum teilweise, aber kein Raum vollständig renoviert ist.

b) Die Klausel lässt aber nicht nur die Zulässigkeit einer solchen Teilrenovierung, sondern – bejaht man die Zulässigkeit – auch deren Folgen für den Abgeltungsanspruch des Vermieters offen. Denkbar sind nämlich drei mögliche Rechtsfolgen – die sich auch dann ergeben können, wenn der Mieter zwar insgesamt renoviert, für eine fachgerechte Renovierung aber noch einige Nachbesserungsarbeiten erforderlich sind:

aa) Entweder der Mieter muss gar nichts zahlen, weil seine Arbeiten insgesamt schon einen Umfang haben, der seine Abwohnzeit übersteigt, also seine Arbeiten gemessen an einer vollständigen fachgerechten Renovierung wertmäßig einen größeren prozentualen Anteil haben als den prozentualen Anteil, den der Mieter nach der Abgeltungsklausel zu zahlen hätte. Diese Rechtsfolge würde bedeuten, dass nicht nur ein Kostenvoranschlag für die gesamte Renovierung eingeholt werden müsste, sondern auch die durchgeführten Arbeiten bewertet werden müssten, um festzustellen, ob noch eine Zahlungspflicht besteht oder nicht. Sind lediglich noch Nachbesserungsarbeiten erforderlich, so müsste zusätzlich noch ein Kostenvoranschlag für diese eingeholt werden. Eine derartige Auslegung würde zwar möglicherweise dem Zweck der Abgeltungsklausel am nächsten kommen, denn der Vermieter bekäme wertmäßig das, was der Mieter abgewohnt hat. Sie kann von einem durchschnittlichen Leser der Klausel aber nicht ohne weiteres entnommen werden. Im übrigen wird der Mieter bei dieser Auslegung in der Regel nicht selbst erkennen können, ob er ordnungsgemäß erfüllt hat oder (noch) nicht.

bb) Oder der Mieter muss die seiner Abwohnzeit entsprechende Kostenquote auf die vollständige Renovierung zahlen, weil er die Zahlungspflicht nicht durch die in der Klausel vorgesehene fachgerechte Renovierung abgewendet hat; dass die Renovierung zur Abwendung der Zahlungspflicht fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt sein muss, ergibt sich aus § 243 BGB (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 27 [= WuM 2004, 466]; BGHZ 105, 71 Rn. 16 [= WuM 1988, 294]). Diese Rechtsfolge entspricht zwar dem Wortlaut der Klausel. Sie benachteiligt den Mieter aber unangemessen, weil er in diesem Fall doppelt belastet wäre – zum einen mit der Renovierung der Wohnung, die möglicherweise nur noch geringe Nacharbeiten erfordert und wertmäßig bereits weit über den für die Abwohnzeit eigentlich geschuldeten Anteil hinausgehen kann, und zum anderen mit der gleichwohl zu zahlenden Kostenquote. Der Vermieter wäre hingegen ungerechtfertigt begünstigt, weil er in den Genuss einer fast vollständigen Renovierung käme, auf die er keinen Anspruch hat, und zusätzlich noch die Kostenquote verlangen könnte, die möglicherweise sogar über den Betrag hinausgeht, der für die Nacharbeiten aufgewendet werden müsste. Diesem Ergebnis ließe sich auch nicht mit dem Argument begegnen, dass der Mieter – wie allgemein bei mangelhaften Werkleistungen – zunächst Gelegenheit zur Nachbesserung erhalten und der Vermieter ihm hierfür eine Frist setzen müsse. Denn der Mieter ist vor Ablauf des Turnus nicht zur Renovierung verpflichtet. Vielmehr ist der Abgeltungsanspruch nach der Kostenquote ein primärer Erfüllungsanspruch des Vermieters, dem Mieter wird lediglich das Recht zur Abwendung der Zahlungsverpflichtung durch Renovierung eingeräumt (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 24 [= WuM 2004, 466]; BGHZ 105, 71 Rn. 18 [= WuM 1988, 294]).

cc) Die dritte nach der Klausel mögliche Rechtsfolge ist schließlich die, dass der Mieter eine seiner Abwohnzeit entsprechende Kostenquote lediglich auf die Nacharbeiten zahlen müsste. Davon geht offenbar auch der Beklagte aus, denn er errechnet seinen Anspruch aus einem Kostenvoranschlag nur über die von den Klägern nicht ausgeführten Arbeiten. Diese Auslegung lässt sich aber für den durchschnittlichen Leser der Klausel nicht ohne weiteres entnehmen, denn nach deren Wortlaut soll ein Kostenvoranschlag über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen und nicht nur über die Nacharbeiten eingeholt werden. Sie benachteiligt zudem – wie die zweitgenannte Auslegung – den Mieter unangemessen, der möglicherweise wertmäßig schon mehr renoviert hat als seiner Abwohnzeit entspricht und gleichwohl noch zu einer Zahlung verpflichtet sein soll.

c) Welche der drei Auslegungsmöglichkeiten gelten soll, lässt sich der Klausel nicht entnehmen. Auch unter Berücksichtigung der erheblichen Schwierigkeiten bei der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln (BGH WuM 2004, 663 Rn. 28) wäre es dem Verwender der Klausel aber möglich und zumutbar gewesen, hier für Klarheit zu sorgen.

Da zwei der drei Auslegungsmöglichkeiten demnach zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen und für die Prüfung der Wirksamkeit der Klausel die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen ist (Palandt-Heinrichs, BGB, § 305 c Rn. 20 m. w. N.), ist insgesamt von einer unangemessenen Benachteiligung auszugehen, so dass die Klausel auch unter diesem Aspekt unwirksam ist.

12. Bedenken gegen die Wirksamkeit der vorliegenden Klausel ergeben sich ferner daraus, dass sie ihrem Wortlaut nach nicht erst nach einer Mietzeit von gewisser Dauer, sondern schon vom ersten Tag an einen Anspruch auf Kostenbeteiligung gibt. Das bedeutet, dass auch ein Mieter, der bereits wenige Wochen nach Einzug oder nach der letzten Renovierung auszieht, sich an den Renovierungskosten beteiligen muss, und zwar auch dann, wenn er gerade im Hinblick auf seinen in Kürze bevorstehenden Auszug renoviert hat. Das dürfte unzulässig sein, weil innerhalb des ersten Jahres oder zumindest der ersten Monate kein erneuter Renovierungsbedarf besteht. Faktisch bedeutet diese Regelung im übrigen, dass der Mieter der Zahlungspflicht durch Eigenrenovierung nicht vollständig entgehen kann, denn regelmäßig wird er schon aus Zeitgründen nicht in der Lage sein, die Schönheitsreparaturen erst am letzten Tag der Mietzeit durchzuführen.

Dieses Ergebnis lässt sich auch nicht über § 242 BGB ändern, weil es sich bei der Renovierung kurz vor Auszug nicht um einen krassen Ausnahmefall, sondern eher um den Regelfall handelt, den die Klausel nicht berücksichtigt. Würde man das Ergebnis regelmäßig über § 242 ändern, käme dies einer geltungserhaltenden Reduktion der Klausel gleich, die nach § 306 Abs. 2 BGB unzulässig ist.

13. Die Formulierung der Klausel „Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen … nicht fällig“, führt den durchschnittlichen Mieter zudem insofern in die Irre, als sie suggeriert, dass sie nur in bestimmten Fallkonstellationen eingreift. Tatsächlich muss der vertragstreue Mieter, der die einzelnen Räume nach den angegebenen Regelfristen jeweils renoviert hat, bei Vertragsende praktisch in jedem Fall einen Geldbetrag nach der Quotenabgeltungsklausel an den Vermieter zahlen. Nur wenn genau bei Vertragsende sämtliche Renovierungsfristen abgelaufen sind, greift die Klausel nicht ein, sondern der Mieter ist nach der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel zur vollständigen Renovierung verpflichtet, weil er die Dekoration vollständig abgewohnt hat. Da die Fristenzeiträume für die verschiedenen Räume unterschiedlich lang sind (3/5/7 Jahre), tritt dieser Fall jedoch erst nach 105 Jahren (3u5u7 Jahre) – in der Praxis also nie – ein. Aber auch wenn die Wohnung nur über Räume mit einem Renovierungsturnus von 3 oder 5 Jahren verfügt, würde die Quotenabgeltungsklausel nur bei einem Auszug nach jeweils genau 15, 30 oder 45 Jahren nicht eingreifen.

Berücksichtigt man darüber hinaus die beträchtliche Höhe der Kosten, mit der der Mieter bei Anmietung der Wohnung regelmäßig nicht rechnet, dann zeigt sich, dass die Klausel den Mieter insgesamt über ihre erhebliche wirtschaftliche Tragweite im Unklaren lässt: Damit, dass der Vertragspartner in seinen AGB – also in den nicht ausgehandelten, von ihm einseitig vorgegebenen Vertragsbestimmungen – eine Klausel mit einer derart gravierenden wirtschaftlichen Bedeutung verwendet, muss niemand rechnen.

14. Schließlich ist auch die Formulierung der Klausel für den durchschnittlichen Mieter praktisch kaum verständlich. Sofern er nicht juristisch vorgebildet ist, wird er aus der Verweisung in Ziffer 7 auf die Ziffern 2–4 der Klausel kaum ersehen können, dass er die theoretische Möglichkeit hat, durch den Nachweis einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung den von ihm an den Vermieter zu zahlenden Betrag zu verringern.

15. Fehlt es daher an einem Gegenanspruch des Beklagten, mit dem er aufrechnen könnte, so ist die Mietkaution einschließlich der angefallenen Zinsen an die Kläger auszukehren. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO war die Revision zuzulassen. Die Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Form Quotenabgeltungsklauseln auch unter Berücksichtigung der jüngeren Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturklauseln zulässig sind, ist von grundsätzlicher Bedeutung, da derartige Klauseln im gesamten Bundesgebiet Verwendung finden. Die aufgeworfenen Fragen sind noch nicht höchstrichterlich geklärt.

Die Berufung des Beklagten gegen das am 4. November 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Kiel wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird zugelassen.

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

I.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel, nachdem die Kläger aus der gemieteten Wohnung des Beklagten vor Fälligkeit der von ihnen nach dem Formularmietvertrag geschuldeten Schönheitsreparaturen ausgezogen sind. Die Klausel in § 16 des Formularmietvertrages lautet wie folgt:

„…

2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume nach Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:

3. Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht den Vermieter, seinen gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit daran, sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen:

a) bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des jeweils ersten Fristenzeitraums seit Mietbeginn, oder

b) bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Ziffer 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes.

4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.

…

7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2–4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt, oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2–4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“

Das Mietverhältnis begann am 16. Mai 2001 und endete am 31. März 2004. Die Kläger zogen aus, nachdem sie die Wände und Decken gestrichen hatten. An den Holzteilen führten sie keine Arbeiten aus. Gegen ihren Anspruch auf Auskehrung der Mietkaution erklärte der Beklagte die Aufrechnung mit einem Gegenanspruch aus der Quotenabgeltungsklausel, den er zunächst anhand eines Kostenvoranschlags für Schönheitsreparaturen an den Holzteilen in der – nach seiner Behauptung baugleichen – Nachbarwohnung und sodann anhand eines Kostenvoranschlags für Schönheitsreparaturen an den Holzteilen in der streitgegenständlichen Wohnung errechnete.

Das Amtsgericht Kiel hat der Klage auf Auskehrung der Kaution stattgegeben. Der von dem Beklagten zur Aufrechnung gestellte Gegenanspruch bestehe nicht, weil die Quotenabgeltungsklausel unklar und unverständlich sei und daher gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB verstoße. Sie sei durch ihre Verweisung auf die in § 16 Nr. 4 gegebene Möglichkeit, von den Regelfristen abzuweichen, nicht an starre Fristen gebunden, sondern eröffne dem Mieter nach ihrem Wortlaut die Möglichkeit, eine unterdurchschnittliche Abnutzung nachzuweisen. Tatsächlich sei dies aber nicht handhabbar, denn der Mieter sei nicht in der Lage darzulegen, wie seine Wohnung bei vertragsgemäßer Nutzung schlimmstenfalls hätte aussehen dürfen, wie sie statt dessen tatsächlich aussehe und welchem Abnutzungszeitraum dieser Zustand entspreche. Zudem sei die Klausel auch insoweit unklar, als sich aus ihr nicht ergebe, wie die Auswahl des den Kostenvoranschlag erstattenden Malerbetriebs vonstatten gehen soll.

Mit der Berufung macht der Beklagte geltend, die Probleme mit der Handhabung der Klausel seien lediglich tatsächlicher Natur und machten die Klausel deshalb nicht unklar. Auch bezogen auf die Auswahl des Fachhandwerkers sei die Klausel nicht unklar. Der Mieter habe die Möglichkeit, sich an der Auswahl zu beteiligen; zudem sei der Kostenvoranschlag ohne Beteiligung des Mieters nicht verbindlich.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

II.

Die Berufung ist unbegründet. Der Beklagte kann gegen den Anspruch der Kläger auf Auskehrung der Mietkaution nicht mit einem Gegenanspruch aus der Quotenabgeltungsklausel nach § 16 Nr. 7 des Mietvertrages aufrechnen. Die Klausel ist in ihrer Ausgestaltung unklar, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher gem. § 307 BGB unwirksam. An ihrer früheren entgegenstehenden Rechtsauffassung (Urteil vom 25. Mai 2000 – 1 S 200/99; Urteil vom 10. Januar 2003 – 1 S 144/02) hält die Kammer ausdrücklich nicht fest.

1. Die Quotenabgeltungsklausel setzt eine wirksame Abwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und damit eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB) voraus, nach dem die Erhaltung der Mietsache dem Vermieter obliegt.

a) Die Zulässigkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen wird damit gerechtfertigt, dass der Mieter damit einen Teil des Mietentgeltes erbringe, das der Vermieter höher kalkulieren müsse, wenn die Renovierung ihm obläge (BGH NJW 2005, 425 Rn. 34 [= WuM 2005, 50]; BGHZ 105, 71 Rn. 20 [= WuM 1988, 294]; BGH NJW 1998, 3114 Rn. 21 [= WuM 1998, 592]; BGHZ 92, 363 Rn. 26 [= WuM 1985, 46]). Ob das auch heute noch der Lebenswirklichkeit entspricht, ist allerdings fraglich. Der Vermieter wird stets versuchen, den höchstmöglichen auf dem Markt durchsetzbaren Mietpreis zu erzielen. Die Überlegung, ob er oder der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, spielt bei den Preisverhandlungen in der Praxis keine Rolle: Wird die Wohnung – etwa mit einer Wohnungsanzeige oder über eine Maklerofferte – angeboten, dann sind dort zwar regelmäßig die Art und Größe der Wohnung sowie der Mietpreis, nicht aber die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter erwähnt. Sie wird dem Mieter erst nach der grundsätzlichen Einigung über die Anmietung, also am Ende der Vertragsverhandlungen deutlich – nämlich dann, wenn ihm der vorformulierte Mietvertrag zur Unterschrift vorgelegt wird. Sieht man die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als Teil des Mietentgeltes an, dann ist die Situation also mit dem Fall vergleichbar, in dem der Vermieter auf dem Vertragsformular einen höheren Mietpreis einträgt als den, den er in der Offerte angegeben hat und auf den sich die Parteien grundsätzlich geeinigt haben. Ein solches Verhalten würde ein redlicher Vermieter aber nicht an den Tag legen.

Zudem ist zweifelhaft, inwieweit die Kosten der Renovierung durch einen Fachbetrieb, die in den letzten Jahren deutlich angestiegen sind, tatsächlich in die Preiskalkulation einbezogen sind. Sieht man die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als Teil des Entgelts an, müsste vom Vermieter aus Gründen der Preistransparenz zumindest verlangt werden, bei Abschluss des Mietvertrages offen zu legen, welche Kosten für die Renovierung der Wohnung regelmäßig anfallen. Denn die Kosten erreichen – wie der Kammer auch aus zahlreichen anderen Verfahren bekannt ist – regelmäßig eine beträchtliche Höhe, mit der der durchschnittliche Mieter nicht rechnet.

b) Die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter entspricht inzwischen aber seit Jahrzehnten der Praxis und ist im Bewusstsein der Bevölkerung verankert. Sie benachteiligt den Mieter auch deshalb nicht unangemessen, weil sie ihm die Möglichkeit gibt, die von ihm bewohnte Wohnung nach eigenen Wünschen zu gestalten, ohne während der Mietzeit länger anhaltende Arbeiten des Vermieters in den Räumen zu dulden.

2. Die letztgenannten Argumente können für die Wirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel nicht herangezogen werden. Sie findet sich inzwischen zwar ebenfalls recht häufig in Mietverträgen über Wohnraum, ist aber bei weitem noch nicht so lange und so weit verbreitet wie die Abwälzung der Schönheitsreparaturen, und sie ist auch im Bewusstsein der Bevölkerung nicht so stark verankert. Das Interesse des Mieters, seine Wohnung nach eigenen Wünschen und ohne „störende“ Einflüsse des Vermieters gestalten zu können, berührt die Klausel ebenfalls nicht. Die Klausel ist demnach nur dann zu rechtfertigen, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als Teil des Mietentgeltes angesehen wird.

Geht man von diesem Ansatz aus, dann dürfen auf den Mieter nur die Schönheitsreparaturen für die Zeit abgewälzt werden, in der er die Wohnung gemietet hat. Er soll die von ihm durchgeführten Schönheitsreparaturen abwohnen können, was voraussetzt, dass die Renovierungsfristen erst mit Mietbeginn zu laufen beginnen (BGH NJW 2005, 425 Rn. 24 [= WuM 2005, 50]; BGHZ 101, 253 Rn. 41 [= WuM 1987, 306]); entsprechendes sieht § 16 Nr. 3 des Mietvertrages vor.

3. Diesem Grundsatz, nach dem Schönheitsreparaturen nur entsprechend der Abwohnzeit vom Mieter zu leisten sind, trägt die vorliegende Quotenabgeltungsklausel (§ 16 Nr. 7 des Mietvertrages) nicht hinreichend Rechnung.

a) Sie führt dazu, dass ein Vermieter, der die Wohnung nicht renoviert, umso mehr verdient, je häufiger ein Mieterwechsel stattfindet (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl. 2004, 1. Teil, E Rn. 10; Börstinghaus NZM 2004, 801, 809). Denn mit jedem Mieter, der in die unrenovierte Wohnung einzieht, beginnen die Renovierungsfristen neu zu laufen, so dass der Vermieter bei jedem Auszug vor Ablauf der Fristen erneut eine Kostenbeteiligung für eine Renovierung verlangen kann, die er tatsächlich nicht durchführt.

Dieser Effekt tritt bei der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel nicht ein. Wenn der jeweilige Mieter sich vertragstreu verhält und die bis zum Auszug fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, kann der Vermieter nämlich überhaupt kein Geld verlangen, auch wenn diese z. B. bereits mehr als zwei Jahre zurückliegen.

b) Durch die Verweisung nicht nur auf Ziffer 2 – die üblichen Fristen – sondern auch auf Ziffer 4 – die Möglichkeit, von den Fristen abzuweichen, wenn der Zustand der Mieträume deren Einhaltung nicht erfordert – wird die Höhe des zu leistenden Ersatzes vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängig gemacht. Die Kammer verkennt nicht, dass damit der Problematik starrer Renovierungsfristen Rechnung getragen werden soll. Ob der Zustand der Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses die Einhaltung der Fristen erfordert, lässt sich vom Mieter aber nur hinreichend beeinflussen, wenn die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war oder er sie – etwa, weil ein Renovierungsturnus bereits abgelaufen war – während des Mietverhältnisses mindestens einmal renoviert hat. Denn nur dann ist die Abnutzung vollständig von ihm verursacht und er kann durch eine unterdurchschnittliche Abnutzung eine Verlängerung des Renovierungsintervalls und dementsprechend eine Verringerung seiner Kostenquote erreichen. War sie bei Mietbeginn hingegen unrenoviert oder sogar renovierungsbedürftig, lässt sich auch bei einer unterdurchschnittlichen Abnutzung während der Mietzeit nicht sagen, dass „der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert“ (§ 16 Nr. 4 des Mietvertrages), so dass der Mieter eine Verlängerung des Renovierungsintervalls und damit eine Verringerung seiner Kostenquote nicht erreichen kann. Insoweit hat er also zumindest teilweise auch die Kosten für die Abnutzung vor seiner Mietzeit zu tragen.

Zwar muss auch im Rahmen der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel der Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernimmt und unterdurchschnittlich abnutzt, nach Ablauf der Frist auch für die Abnutzung seiner Mietzeit aufkommen, weil der Zustand der Wohnung nunmehr eine Renovierung erfordert (oder schon von Beginn des Mietverhältnisses an eine Renovierung erfordert hatte). Auch dort muss er gegebenenfalls die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Das führt aber nicht dazu, dass die Quotenabgeltungsklausel wirksam ist, sondern zeigt vielmehr, dass der Grundsatz, wonach der Mieter nur für die von ihm verursachten Abnutzungen aufkommen muss, insoweit auch bei der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel nicht eingehalten ist. Mag das dort noch hinzunehmen sein, weil die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auch den Bedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, die Wohnung nach eigenem Geschmack zu gestalten (vgl. Nr. 1 b), so ist kein Grund ersichtlich, die Abweichung von diesem Grundsatz auch auf den Zahlungsanspruch nach der Quotenabgeltungsklausel auszudehnen, die im Bewusstsein der Bevölkerung bei weitem nicht so verbreitet ist wie die allgemeine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

Soweit der Beklagte darauf hinweist, dass die streitgegenständliche Wohnung bei Mietbeginn vollständig renoviert gewesen sei, kommt es darauf nicht an: Denn die Beurteilung, ob die Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, richtet sich nicht nach dem konkreten Einzelfall, sondern nach sämtlichen Fällen, die durch die Klausel abgedeckt werden. Die Klausel bezieht sich aber nicht nur auf bei Mietbeginn renovierte Wohnungen.

c) Dass der genannte Grundsatz nicht eingehalten ist, wird besonders deutlich, wenn der Mieter einer renovierungsbedürftigen Wohnung innerhalb der kurzen Mietzeit (etwa nach einem Jahr) Schönheitsreparaturen vornimmt und vor Ablauf des nächsten Renovierungsturnus (etwa nach zwei weiteren Jahren) auszieht. In diesem Fall ist – durchschnittliche Abnutzung vorausgesetzt – der Zustand der Wohnung bei Mietende besser als bei Mietbeginn. Die Belastung des Mieters mit anteiligen Renovierungskosten (für die Abwohnzeit von zwei Jahren nach der letzten Renovierung) ist in diesem Fall grob unbillig. Ebenso wie bei einer vollständigen Renovierung am Ende des Mietverhältnisses zur Abwendung der Quotenabgeltung erhält der Vermieter nämlich auch hier mehr, als ihm zusteht. Das lässt sich auch nicht damit rechtfertigen, der Mieter habe mit der Renovierung nach einem Jahr eine freiwillige Leistung erbracht (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 1. Teil, B Rn. 55, E Rn. 10; Börstinghaus NZM 2004, 801, 809; a. A. BGHZ 105, 71 Rn. 26, 33 [= WuM 1988, 294]). Richtig ist zwar, dass der Mieter in diesem Fall rechtlich noch nicht zur Renovierung verpflichtet war. Tatsächlich war die Renovierung aber aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen notwendig. Ersichtlich hat er sie nur im eigenen Interesse vorgenommen und nicht, um dem Vermieter eine Leistung zukommen zu lassen; denn das würde wegen des Entgeltcharakters der Schönheitsreparaturen bedeuten, dass der Mieter freiwillig eine höhere als die geschuldete Miete zahlte. Konsequenterweise müsste er dem Quotenabgeltungsanspruch des Vermieters einen Bereicherungsanspruch entgegenhalten können, weil die Rückgabe der Wohnung in einem besseren Zustand als bei Mietbeginn nicht geschuldet ist.

4. Zudem lässt die Klausel den Mieter im Unklaren darüber, wie der Kostenansatz bei einer nur unterdurchschnittlichen Abnutzung berechnet werden soll. Die Klausel lässt allgemein Abweichungen vom Fristenzeitraum zu, ohne konkret mitzuteilen, auf welche Weise im Einzelfall von der Frist abgewichen werden soll. Zieht der Mieter etwa nach drei Jahren aus und entspricht seine tatsächliche Abnutzung einem durchschnittlichen Abnutzungszeitraum von nur zwei Jahren, dann sind zwei Berechnungsmöglichkeiten denkbar:

Entweder man geht davon aus, dass der Renovierungsturnus sich um ein Jahr verlängert, weil der tatsächliche Abnutzungsgrad einer um ein Jahr geringeren Abwohnzeit entspricht. Das bedeutet, dass der Kostenansatz für Küche, Bäder und Duschen nach einem Turnus von vier Jahren berechnet werden müsste; da der Mieter drei Jahre abgewohnt hätte, müsste er 75% zahlen.

Oder man legt zugrunde, dass Küche, Bäder und Duschen nur zu ² / ₃ abgenutzt sind, so dass der Renovierungsturnus sich auf 4 ¹ / ₂ Jahre verlängert. Dann müsste der Mieter nur 67% zahlen.

Obwohl nur die zweite Berechnungsmethode dem Grundgedanken hinreichend Rechnung trägt, dass der Mieter nur den von ihm tatsächlich abgewohnten Teil der Renovierung zahlen soll, kann der durchschnittliche Mieter aus der Klausel nicht erkennen, welche Berechnungsmethode gelten soll.

5. Abgesehen von diesen Unklarheiten bei der Berechnung stellt die Klausel den Mieter vor praktisch unlösbare Beweisschwierigkeiten, wenn er geltend machen will, dass er die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt hat, so dass eine Renovierung nach Ablauf der Regelfristen noch nicht erforderlich wäre.

a) Zu Recht geht das Amtsgericht davon aus, dass der – durch Augenscheinseinnahme oder Sachverständigengutachten leichter zu beweisende – Vortrag, die Wohnung sei noch nicht renovierungsbedürftig, im Rahmen der Quotenabgeltungsklausel nicht ausreicht, sondern vorgetragen und notfalls bewiesen werden müsste, wie die Wohnung bei durchschnittlicher Abnutzung hätte aussehen dürfen, wie sie statt dessen tatsächlich aussieht und welchem Abnutzungszeitraum bei durchschnittlicher Abnutzung der tatsächliche Zustand entspricht. Das ist in der Praxis kaum möglich; ob ein Sachverständiger (vgl. LG Hamburg WuM 2005, 453 Rn. 8) hierzu eine zuverlässige Aussage treffen könnte, ohne auf hypothetische oder spekulative Annahmen zurückzugreifen, ist zweifelhaft.

Soweit die Berufung vorträgt, diese Schwierigkeiten im tatsächlichen Bereich machten die Klausel nicht unklar, mag dies zwar zutreffen. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters ergibt sich aber daraus, dass er das ihm zustehende Recht, wegen einer unterdurchschnittlichen Abnutzung nur eine geringere Quote zu zahlen, wegen der Beweisschwierigkeiten tatsächlich regelmäßig nicht ausüben kann. Würde dem Mieter – wie bei einer starren Fristenregelung – dieses Recht nicht eingeräumt, wäre die Klausel nämlich wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Nichts anderes kann gelten, wenn das Recht zwar formal gewährt wird, aber von vornherein so angelegt ist, dass ein Mieter es tatsächlich kaum ausüben kann.

b) Dieser Effekt wird zum Nachteil des Mieters noch dadurch verstärkt, dass die in § 16 Nr. 2 des Mietvertrages genannten Regelfristen nicht mehr der heutigen Lebenswirklichkeit entsprechen, die durchschnittlich erforderlichen Renovierungsintervalle vielmehr inzwischen deutlich länger sind.

aa) Die Fristen entsprechen denen aus dem vom Bundesjustizministerium herausgegebenen Mustermietvertrag von 1976, welcher die Fristen der Musterverträge des Gesamtverbandes gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V. aus den Jahren 1962 und 1963 übernommen hat (Langenberg WuM 2006, 122, 123). Seitdem – und auch seit dem Rechtsentscheid des BGH vom 30. Dezember 1984, in dem der BGH sich mit der Länge dieser Fristen auseinandergesetzt und sie als angemessen angesehen hat (BGHZ 92, 363 Rn. 19 [= WuM 1985, 46]) – haben sich aber die Ausstattung der Wohnungen, die durchschnittliche Wohnungsbelegung und die Qualität des Dekorationsmaterials entscheidend geändert, was erhebliche Auswirkungen auf die Zeitspanne hat, nach deren Ablauf die Durchführung der Schönheitsreparaturen üblicherweise erforderlich ist:

(1) Die übliche Ausstattung der Wohnungen war in den 1960er Jahren deutlich einfacher als heute. Während heutzutage eine Sammelheizung mit zentraler Warmwasserversorgung und ein Elektroherd dem üblichen Standard entspricht, verfügten damals noch viele Wohnungen über Kohleöfen zur Beheizung, Warmwasserversorgung und für die Kochstelle, die erhebliche Emissionen ausstießen und dadurch maßgeblichen Anteil an der Abnutzung der Dekoration der Wohnung hatten.

(2) Jedenfalls Anfang der 1960er Jahre herrschte zudem noch die Wohnungsnot aus der Nachkriegszeit vor, so dass die Wohnungen bezogen auf ihre Größe mit mehr Personen belegt waren als heute oder auch zur Zeit des Mietbeginns 2001, mit der Folge, dass sie stärker abgenutzt wurden. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt hat sich seitdem entspannt. Hinzu kommt, dass der Lebensstandard sich erheblich verbessert hat, so dass dem einzelnen nunmehr erheblich mehr Platz in der Wohnung zur Verfügung steht als damals. War eine Zweizimmerwohnung damals regelmäßig von zwei Personen bewohnt, so ist diese Größe heute eher für einen Einpersonenhaushalt üblich.

(3) Schließlich sind die üblicherweise verwendeten Farben, Lacke und Tapeten heute deutlich beständiger und haltbarer als damals; die Qualität hat sich auch seit 1984 noch erheblich verbessert.

bb) Diese drei Faktoren führen zusammengenommen dazu, dass eine Wohnung heutzutage nach durchschnittlich drei (Küchen, Bäder und Duschen), fünf (Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten) bzw. sieben Jahren (andere Räume) regelmäßig noch nicht renovierungsbedürftig ist (Langenberg WuM 2006, 122, 125), was auch für den hier maßgeblichen Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Jahr 2001 gilt. Eine Renovierung nach Ablauf der in § 16 Nr. 2 des Mietvertrages genannten Fristen ist nur bei einer überdurchschnittlichen Abnutzung erforderlich. Das bedeutet im Ergebnis, dass der Mieter nicht nur für eine unterdurchschnittliche, sondern auch für eine nur durchschnittliche Abnutzung beweisbelastet ist, wenn er nicht mit einer an zu kurzen Renovierungsfristen orientierten und damit zu hohen Kostenquote belastet werden will. Faktisch wird damit die Beweislast zum Nachteil des Mieters geändert, weil er auch nachzuweisen hat, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs nicht einmal durchschnittlich abgenutzt ist. Das ist im Hinblick auf § 309 Nr. 12 BGB problematisch.

6. Problematisch ist die Klausel auch hinsichtlich der Höhe der zu zahlenden Kosten.

a) Maßgebend soll ein Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes des Malerhandwerks sein, wobei die Klausel nicht regelt, ob der Brutto- oder der Nettobetrag gelten soll. Da es sich bei dem Quotenabgeltungsanspruch um einen Erfüllungsanspruch und nicht um einen Schadensersatzanspruch handelt, für den nach § 249 Abs. 2 S. 2 BGB nur in bestimmten Fällen die Mehrwertsteuer zu ersetzen wäre, dürfte der Bruttobetrag gemeint sein; das entspricht jedenfalls der im Rahmen der Überprüfung der Wirksamkeit von AGB-Klauseln maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung.

Dem durchschnittlichen Mieter, auf dessen Sichtweise es für die Wirksamkeit der Klausel ankommt, ist bei Anmietung der Wohnung nicht klar, dass diese Kosten einen beträchtlichen Umfang annehmen können. Er kann bei Abschluss des Mietvertrages nicht wissen, mit welchem Betrag der Vermieter die Schönheitsreparaturen kalkuliert hat, sofern dieser seine Kalkulation nicht offenlegt, und wird erst bei seinem Auszug von der Höhe der Kosten überrascht. Dass die Kosten einer Renovierung durch einen Fachhandwerker beträchtlich sind, zeigt nicht nur der hier zu entscheidende Fall, in dem der als Anlage A 3 vorgelegte Kostenvoranschlag allein für das Streichen der Holzteile in der 3-Zimmer-Wohnung mehr als 3300€ brutto vorsieht. Der Kammer ist auch aus verschiedenen anderen Rechtsstreitigkeiten bekannt, dass die Kosten einer Renovierung auch bei kleinen Wohnungen einen noch deutlich höheren Betrag ausmachen können.

Demgegenüber machen die Kosten für eine Eigenrenovierung des Mieters – auch bei Vertragsschluss im Jahr 2001 – nur einen Bruchteil aus (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]; BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]), weshalb der Mieter eine am Ende des Mietvertrages wegen Ablaufs der Fristen fällige Renovierung regelmäßig auch selbst durchführt. Diese Möglichkeit wird ihm zur Abwendung der Kostenquote zwar auch bei einem Auszug vor Ablauf der Renovierungsfrist gegeben. Sie bedeutet aber, dass der Mieter wiederum mehr leistet, als er abgewohnt hat, so dass der Vermieter auch in diesem Fall ungerechtfertigt bereichert ist.

b) Gerade weil die Eigenrenovierung den Mieter nur mit einem Bruchteil der Kosten einer Renovierung durch einen Fachbetrieb belastet, läuft die Quotenabgeltungsklausel nach einem Kostenvoranschlag zwar nicht rechtlich (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 29 [= WuM 2004, 466]), aber faktisch auf eine (unzulässige) Endrenovierungsklausel hinaus (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, Teil 1, E Rn. 10; Börstinghaus NZM 2004, 801, 809; Hensen in: Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 9. Aufl. 2001, Anh. § 9 Rn. 507), und zwar um so stärker, je länger der Abwohnzeitraum ist. Dass der Mieter sich (rechtlich) nicht auf eine vollständige Renovierung einlassen muss (Steenbuck WuM 2005, 220, III 2), ändert daran nichts. Denn es wäre für den Mieter wirtschaftlich unvernünftig, eine Quote für anteilige Renovierungskosten zu zahlen, die höher ist als die Kosten einer kompletten Eigenrenovierung, weshalb er sich in der Praxis meist aus wirtschaftlichen Gründen zur Eigenrenovierung veranlasst sieht. Die vermeintliche Entscheidungsfreiheit zwischen Endrenovierung und Zahlung der Quote besteht wegen die wirtschaftlichen Auswirkungen für den Mieter daher faktisch nicht.

7. Zudem kann die Klausel zu unbilligen Zufallsergebnissen führen: Zieht der Mieter nach Ablauf der Fristenzeiträume – etwa nach genau 15 Jahren – aus und hat er die laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses jeweils durchgeführt, sind die Schönheitsreparaturen nunmehr in sämtlichen Räumen (mit Ausnahme solcher, für die ein 7-jähriger Turnus gilt), fällig. Führt der Mieter sie nicht aus, ist er nur dann zur Zahlung von Renovierungskosten (als Schadensersatz) verpflichtet, wenn er zuvor unter Fristsetzung aufgefordert worden ist, im einzelnen konkret bezeichnete Schönheitsreparaturen durchzuführen (§ 281 BGB). Dabei müsste er nach § 249 Abs. 2 S. 2 BGB nur den Nettobetrag zahlen, wenn nicht der Vermieter tatsächlich renovieren lässt.

Endet das Mietverhältnis nur einen Monat früher, also nach 14 Jahren und 11 Monaten, muss der Mieter hingegen ohne jede Vorwarnung oder Fristsetzung (fast) die gesamten Renovierungskosten – und zwar den Bruttobetrag – nach der Quotenabgeltungsklausel zahlen, weil die Renovierungsfristen zwar fast, aber noch nicht vollständig abgelaufen sind. Insofern steht er in zweierlei Hinsicht erheblich schlechter als bei einem Auszug nach 15 Jahren: Zum einen tritt die Zahlungspflicht automatisch und ohne weitere Voraussetzung ein, zum anderen sind die anteiligen Bruttokosten für die Renovierung deutlich höher als die vollständigen Nettokosten. Aber auch die Tatsache, dass er sich während der Dauer des Mietverhältnisses vertragstreu verhalten und nach Ablauf der Fristenzeiträume jeweils renoviert durchgeführt hat, gereicht dem Mieter jetzt zum Nachteil: Hätte er das nicht getan, wären die Fristen nämlich bereits seit langem abgelaufen und die Schönheitsreparaturen fällig, so dass er zur Zahlung – gegebenenfalls nur des Nettobetrags – wiederum nur nach fruchtlosem Ablauf einer zur Renovierung gesetzten Frist verpflichtet gewesen wäre (§ 281 BGB).

8. Wertungswidersprüche ergeben sich auch in den Fällen, in denen der Vermieter die Wohnung nach dem Ablauf der Mietzeit umgestalten will.

a) Der kostenmäßigen Differenz zwischen Eigenleistung und Ausführung durch einen Fachbetrieb wird in den Fällen Rechnung getragen, in denen die Renovierungsfristen bei Auszug des zur Renovierung in Eigenleistung bereiten Mieters abgelaufen sind, der Vermieter die Wohnung aber umbauen will. In diesen Fällen hat der Mieter an Stelle der eigentlich geschuldeten Renovierung die Kosten hierfür zu erstatten, allerdings nicht nach einem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs für das Malerhandwerk, sondern nur in Höhe dessen, was er für eine Eigenrenovierung aufwenden müsste (BGH NJW 2005, 425 Rn. 32 [= WuM 2005, 50]; BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]). Die Möglichkeit einer Kostenersparnis durch Eigenleistungen darf ihm nämlich nicht durch Umstände aus der Sphäre des Vermieters abgeschnitten werden (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]).

b) Überträgt man diese Wertung auf den Fall, in dem der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfrist auszieht und der Vermieter die Wohnung nur dekorativ umgestalten will, dürften ihm ebenfalls nur die seiner Abwohnzeit entsprechenden anteiligen Kosten der Renovierung in Eigenleistung auferlegt werden. Statt dessen sieht die Abgeltungsklausel aber den wesentlich höheren Kostenansatz nach einem Kostenvoranschlag vor; die Abwendung durch Eigenrenovierung ist dem Mieter in diesem Fall verwehrt.

Zudem ist unklar, wie der Mieter hier seine Erfüllungsbereitschaft hinsichtlich einer Renovierung in Eigenleistung zeigen sollte, welche bei einem Auszug nach Ablauf der Renovierungsfristen Voraussetzung dafür sein soll, dass der Mieter nur die Kosten für eine Eigenrenovierung zahlen muss (BGH NJW 2005, 425 Rn. 33 [= WuM 2005, 50]). Sind die Fristen bei Auszug noch nicht abgelaufen, kann es mangels einer erfüllbaren Pflicht zur Renovierung nämlich auch keine entsprechende Erfüllungsbereitschaft geben, und es kann auch nicht darauf ankommen, ob der Mieter die von ihm nicht geschuldeten Arbeiten ablehnt.

c) Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt insoweit nicht in Betracht; der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist vielmehr für deren Klarheit verantwortlich. Denn bei dieser Fallgestaltung handelt es sich nicht nur um zu vernachlässigende Einzelfälle: Ein Vermieter, der mangels Ablaufs der Fristen nicht mit einer Renovierung durch den Mieter rechnen kann, wird nicht selten entschlossen sein, die gleichwohl schon einige Gebrauchsspuren aufweisende Wohnung vor der Weitervermietung zumindest teilweise umzugestalten, weil sich eine modernisierte Wohnung angesichts der seit einigen Jahren entspannten Lage auf dem Wohnungsmarkt deutlich leichter neu vermieten lässt als eine veraltete.

d) Daran zeigt sich, dass es vielfach von Zufällen abhängt, ob der Mieter anteilige Kosten nach einem Kostenvoranschlag oder nur Kosten für eine Eigenrenovierung zahlen muss. Zudem wird der Mieter nicht ohne weiteres wissen, ob der Vermieter nach dem Auszug des Mieters vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen eine Umgestaltung plant oder nicht. Der Vermieter wird ihm eine solche Absicht nicht ohne weiteres mitteilen, sondern vielfach abwarten, ob eine vollständige und nicht geschuldete Renovierung durch den Mieter erfolgt, der damit eine hohe Zahlung nach der Abgeltungsklausel vermeiden will. Damit hätte der Vermieter aber auch den Kostenanteil für die Renovierung gespart, den der Mieter nicht abgewohnt und daher ohnehin nicht geschuldet hätte, und wäre insoweit auf Kosten des Mieters ungerechtfertigt bereichert.

9. Demnach wäre es allenfalls angemessen, die Kostenquote am Wert der hypothetischen Eigenleistungen zu bemessen. Dass sich fast jeder Mieter darauf berufen würde, dass er fällige Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausgeführt hätte (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]), spricht nicht gegen eine solche Regelung, denn die Eigenrenovierung ist in der Praxis der Regelfall. Die Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Wertes der Eigenleistungen sind nicht höher als im Fall eines Umbaus der Mietwohnung nach Ende des Mietvertrages, weil hier wie dort der Wert geschätzt werden kann (BGHZ 92, 363 Rn. 31 [= WuM 1985, 46]).

Eine Orientierung des Kostenansatzes an den Eigenleistungen würde auch eher als eine Orientierung an einem Kostenvoranschlag dem Zweck der Klausel entsprechen, der darin besteht, einen angemessenen, im vereinbarten Nettomietzins nicht enthaltenen Ausgleich für den Zeitanteil des Mieters am laufenden Renovierungsturnus zu verschaffen (BGHZ 105, 71 Rn. 25 [= WuM 1988, 294]): Weil in der Praxis die Wohnung regelmäßig in Eigenleistung renoviert wird, ist nämlich nur die Abgeltung der – fachgerechten – Eigenleistungen angemessen.

10. Unklar ist die Klausel auch hinsichtlich der Auswahl des Fachbetriebes, der den Kostenvoranschlag erstellen soll. Nach dem Wortlaut des § 16 Nr. 7 des Mietvertrags soll dies durch einen „von den Vertragsparteien ausgewählten“ Fachbetrieb erfolgen. Das lässt aber offen, ob Vermieter und Mieter sich auf einen Fachbetrieb einigen müssen oder ob es ausreicht, wenn lediglich eine Vertragspartei einen Fachbetrieb auswählt. Entgegen der Ansicht der Berufung geht es dabei nicht um die Frage, ob der Kostenvoranschlag verbindlich ist, sondern darum, ob ein allein vom Vermieter (oder auch vom Mieter) ohne Einverständnis mit der anderen Vertragspartei eingeholter Kostenvoranschlag überhaupt als Grundlage der Kostenquote dienen kann. Zu Recht geht das Amtsgericht davon aus, dass der durchschnittliche Mieter die Klausel eher so verstehen wird, dass die Parteien den Fachbetrieb gemeinsam auswählen, sich also darüber einigen müssen, so dass der Mieter erwarten kann, von dem Vermieter, der den Quotenabgeltungsanspruch geltend machen will, einbezogen zu werden. Welche Folgen es hat, wenn dies nicht geschieht, regelt die Klausel nicht.

11. Will der Mieter die Kostentragungspflicht durch eine Renovierung in Eigenregie abwenden, ergibt sich ein weiteres Problem, das die Abgeltungsklausel nicht befriedigend zu lösen vermag: Es ist nämlich unklar, wie Fälle zu beurteilen sind, in denen der Mieter zur Abwendung der Kostenquote die Wohnung selbst teilweise renoviert, so dass noch einige Nacharbeiten erforderlich sind, der Wert der erbrachten Leistungen aber möglicherweise schon höher ist als die Kostenquote, die der Mieter entsprechend seiner Abwohnzeit zu tragen hätte. Eine entsprechende Fallkonstellation liegt dem hier zu entscheidenden Rechtsstreit zugrunde, in dem die Kläger die Wände gestrichen, an den Holzteilen (Fußleisten, Fensterrahmen, Türen) allerdings keine Arbeiten durchgeführt haben.

a) Ob die Klausel eine derartige Teilrenovierung zulässt, ergibt sich aus ihr nicht. Sie mag zwar so auszulegen sein, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch lediglich in einzelnen Räumen der Wohnung ausführen und hierdurch seine Zahlungsverpflichtung aus der Abgeltungsklausel entsprechend verringern kann (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 27 [= WuM 2004, 466]). Dafür spricht, dass auch die Renovierungsintervalle für die einzelnen Räume selbst unterschiedlich sind (§ 16 Nr. 2 des Mietvertrages). Hiervon ist aber der Fall zu unterscheiden, in dem der Mieter – wie hier – in sämtlichen Räumen bestimmte Arbeiten durchführt und bestimmte Arbeiten unterlässt, so dass zwar jeder Raum teilweise, aber kein Raum vollständig renoviert ist.

b) Die Klausel lässt aber nicht nur die Zulässigkeit einer solchen Teilrenovierung, sondern – bejaht man die Zulässigkeit – auch deren Folgen für den Abgeltungsanspruch des Vermieters offen. Denkbar sind nämlich drei mögliche Rechtsfolgen – die sich auch dann ergeben können, wenn der Mieter zwar insgesamt renoviert, für eine fachgerechte Renovierung aber noch einige Nachbesserungsarbeiten erforderlich sind:

aa) Entweder der Mieter muss gar nichts zahlen, weil seine Arbeiten insgesamt schon einen Umfang haben, der seine Abwohnzeit übersteigt, also seine Arbeiten gemessen an einer vollständigen fachgerechten Renovierung wertmäßig einen größeren prozentualen Anteil haben als den prozentualen Anteil, den der Mieter nach der Abgeltungsklausel zu zahlen hätte. Diese Rechtsfolge würde bedeuten, dass nicht nur ein Kostenvoranschlag für die gesamte Renovierung eingeholt werden müsste, sondern auch die durchgeführten Arbeiten bewertet werden müssten, um festzustellen, ob noch eine Zahlungspflicht besteht oder nicht. Sind lediglich noch Nachbesserungsarbeiten erforderlich, so müsste zusätzlich noch ein Kostenvoranschlag für diese eingeholt werden. Eine derartige Auslegung würde zwar möglicherweise dem Zweck der Abgeltungsklausel am nächsten kommen, denn der Vermieter bekäme wertmäßig das, was der Mieter abgewohnt hat. Sie kann von einem durchschnittlichen Leser der Klausel aber nicht ohne weiteres entnommen werden. Im übrigen wird der Mieter bei dieser Auslegung in der Regel nicht selbst erkennen können, ob er ordnungsgemäß erfüllt hat oder (noch) nicht.

bb) Oder der Mieter muss die seiner Abwohnzeit entsprechende Kostenquote auf die vollständige Renovierung zahlen, weil er die Zahlungspflicht nicht durch die in der Klausel vorgesehene fachgerechte Renovierung abgewendet hat; dass die Renovierung zur Abwendung der Zahlungspflicht fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt sein muss, ergibt sich aus § 243 BGB (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 27 [= WuM 2004, 466]; BGHZ 105, 71 Rn. 16 [= WuM 1988, 294]). Diese Rechtsfolge entspricht zwar dem Wortlaut der Klausel. Sie benachteiligt den Mieter aber unangemessen, weil er in diesem Fall doppelt belastet wäre – zum einen mit der Renovierung der Wohnung, die möglicherweise nur noch geringe Nacharbeiten erfordert und wertmäßig bereits weit über den für die Abwohnzeit eigentlich geschuldeten Anteil hinausgehen kann, und zum anderen mit der gleichwohl zu zahlenden Kostenquote. Der Vermieter wäre hingegen ungerechtfertigt begünstigt, weil er in den Genuss einer fast vollständigen Renovierung käme, auf die er keinen Anspruch hat, und zusätzlich noch die Kostenquote verlangen könnte, die möglicherweise sogar über den Betrag hinausgeht, der für die Nacharbeiten aufgewendet werden müsste. Diesem Ergebnis ließe sich auch nicht mit dem Argument begegnen, dass der Mieter – wie allgemein bei mangelhaften Werkleistungen – zunächst Gelegenheit zur Nachbesserung erhalten und der Vermieter ihm hierfür eine Frist setzen müsse. Denn der Mieter ist vor Ablauf des Turnus nicht zur Renovierung verpflichtet. Vielmehr ist der Abgeltungsanspruch nach der Kostenquote ein primärer Erfüllungsanspruch des Vermieters, dem Mieter wird lediglich das Recht zur Abwendung der Zahlungsverpflichtung durch Renovierung eingeräumt (BGH NJW 2004, 3042 Rn. 24 [= WuM 2004, 466]; BGHZ 105, 71 Rn. 18 [= WuM 1988, 294]).

cc) Die dritte nach der Klausel mögliche Rechtsfolge ist schließlich die, dass der Mieter eine seiner Abwohnzeit entsprechende Kostenquote lediglich auf die Nacharbeiten zahlen müsste. Davon geht offenbar auch der Beklagte aus, denn er errechnet seinen Anspruch aus einem Kostenvoranschlag nur über die von den Klägern nicht ausgeführten Arbeiten. Diese Auslegung lässt sich aber für den durchschnittlichen Leser der Klausel nicht ohne weiteres entnehmen, denn nach deren Wortlaut soll ein Kostenvoranschlag über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen und nicht nur über die Nacharbeiten eingeholt werden. Sie benachteiligt zudem – wie die zweitgenannte Auslegung – den Mieter unangemessen, der möglicherweise wertmäßig schon mehr renoviert hat als seiner Abwohnzeit entspricht und gleichwohl noch zu einer Zahlung verpflichtet sein soll.

c) Welche der drei Auslegungsmöglichkeiten gelten soll, lässt sich der Klausel nicht entnehmen. Auch unter Berücksichtigung der erheblichen Schwierigkeiten bei der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln (BGH WuM 2004, 663 Rn. 28) wäre es dem Verwender der Klausel aber möglich und zumutbar gewesen, hier für Klarheit zu sorgen.

Da zwei der drei Auslegungsmöglichkeiten demnach zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen und für die Prüfung der Wirksamkeit der Klausel die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen ist (Palandt-Heinrichs, BGB, § 305 c Rn. 20 m. w. N.), ist insgesamt von einer unangemessenen Benachteiligung auszugehen, so dass die Klausel auch unter diesem Aspekt unwirksam ist.

12. Bedenken gegen die Wirksamkeit der vorliegenden Klausel ergeben sich ferner daraus, dass sie ihrem Wortlaut nach nicht erst nach einer Mietzeit von gewisser Dauer, sondern schon vom ersten Tag an einen Anspruch auf Kostenbeteiligung gibt. Das bedeutet, dass auch ein Mieter, der bereits wenige Wochen nach Einzug oder nach der letzten Renovierung auszieht, sich an den Renovierungskosten beteiligen muss, und zwar auch dann, wenn er gerade im Hinblick auf seinen in Kürze bevorstehenden Auszug renoviert hat. Das dürfte unzulässig sein, weil innerhalb des ersten Jahres oder zumindest der ersten Monate kein erneuter Renovierungsbedarf besteht. Faktisch bedeutet diese Regelung im übrigen, dass der Mieter der Zahlungspflicht durch Eigenrenovierung nicht vollständig entgehen kann, denn regelmäßig wird er schon aus Zeitgründen nicht in der Lage sein, die Schönheitsreparaturen erst am letzten Tag der Mietzeit durchzuführen.

Dieses Ergebnis lässt sich auch nicht über § 242 BGB ändern, weil es sich bei der Renovierung kurz vor Auszug nicht um einen krassen Ausnahmefall, sondern eher um den Regelfall handelt, den die Klausel nicht berücksichtigt. Würde man das Ergebnis regelmäßig über § 242 ändern, käme dies einer geltungserhaltenden Reduktion der Klausel gleich, die nach § 306 Abs. 2 BGB unzulässig ist.

13. Die Formulierung der Klausel „Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen … nicht fällig“, führt den durchschnittlichen Mieter zudem insofern in die Irre, als sie suggeriert, dass sie nur in bestimmten Fallkonstellationen eingreift. Tatsächlich muss der vertragstreue Mieter, der die einzelnen Räume nach den angegebenen Regelfristen jeweils renoviert hat, bei Vertragsende praktisch in jedem Fall einen Geldbetrag nach der Quotenabgeltungsklausel an den Vermieter zahlen. Nur wenn genau bei Vertragsende sämtliche Renovierungsfristen abgelaufen sind, greift die Klausel nicht ein, sondern der Mieter ist nach der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel zur vollständigen Renovierung verpflichtet, weil er die Dekoration vollständig abgewohnt hat. Da die Fristenzeiträume für die verschiedenen Räume unterschiedlich lang sind (3/5/7 Jahre), tritt dieser Fall jedoch erst nach 105 Jahren (3u5u7 Jahre) – in der Praxis also nie – ein. Aber auch wenn die Wohnung nur über Räume mit einem Renovierungsturnus von 3 oder 5 Jahren verfügt, würde die Quotenabgeltungsklausel nur bei einem Auszug nach jeweils genau 15, 30 oder 45 Jahren nicht eingreifen.

Berücksichtigt man darüber hinaus die beträchtliche Höhe der Kosten, mit der der Mieter bei Anmietung der Wohnung regelmäßig nicht rechnet, dann zeigt sich, dass die Klausel den Mieter insgesamt über ihre erhebliche wirtschaftliche Tragweite im Unklaren lässt: Damit, dass der Vertragspartner in seinen AGB – also in den nicht ausgehandelten, von ihm einseitig vorgegebenen Vertragsbestimmungen – eine Klausel mit einer derart gravierenden wirtschaftlichen Bedeutung verwendet, muss niemand rechnen.

14. Schließlich ist auch die Formulierung der Klausel für den durchschnittlichen Mieter praktisch kaum verständlich. Sofern er nicht juristisch vorgebildet ist, wird er aus der Verweisung in Ziffer 7 auf die Ziffern 2–4 der Klausel kaum ersehen können, dass er die theoretische Möglichkeit hat, durch den Nachweis einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung den von ihm an den Vermieter zu zahlenden Betrag zu verringern.

15. Fehlt es daher an einem Gegenanspruch des Beklagten, mit dem er aufrechnen könnte, so ist die Mietkaution einschließlich der angefallenen Zinsen an die Kläger auszukehren. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO war die Revision zuzulassen. Die Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Form Quotenabgeltungsklauseln auch unter Berücksichtigung der jüngeren Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturklauseln zulässig sind, ist von grundsätzlicher Bedeutung, da derartige Klauseln im gesamten Bundesgebiet Verwendung finden. Die aufgeworfenen Fragen sind noch nicht höchstrichterlich geklärt.