Baurecht: Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohl der Allgemeinheit

14.09.2017

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Öffentliches Wirtschaftsrecht - Bau- und Planungsrecht – Umweltrecht – Abgabenrecht – Verfassungsrecht – Europarecht – Menschenrechtsbeschwerde - Staatshaftungsrecht
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Übt die Gemeinde ein Vorkaufsrecht aus, muss dies dem Wohl der Allgemeinheit dienen.
Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht nicht ausüben, wenn das Grundstück bereits den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme entsprechend bebaut ist.

Das folgt aus einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts (OVG) NRW. Die Richter verwiesen darauf, dass Erwägungen der Gemeinde nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen, wenn sie über die mit der Vorkaufssatzung verfolgten Ziele hinausgehen. Dies kann der Fall sein, wenn die in der Begründung zur Satzung genannten städtebaulichen Mängel durch die rückwärtige ­gewerbliche Nutzung des Grundstücks nicht gegeben sind. Allein die bauliche Nutzung rückwärtiger Grundstücksflächen zu gewerblichen Zwecken stellt als solche in einem Mischgebiet keinen städtebaulichen Mangel dar. Das gilt insbesondere, wenn sie den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans entspricht.

Das Oberverwaltungsgericht NRW hat in seinem Urteil vom 15.03.20^7 (10 A 1066/14) folgendes entschieden:
 
Tenor:

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 von Hundert des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 von Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.
 
Tatbestand:

Der Beigeladene ist Eigentümer des 805 qm großen, in U.   gelegenen Grundstücks I.-straße  136. Es ist im vorderen Bereich mit einem Wohnhaus, rückwärtig mit einem Lagergebäude bebaut, das eine Bebauungstiefe von etwa 43 m erreicht. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der 6. Änderung des Bebauungsplans      . Er umfasst neben diesem Grundstück auch das Grundstück I.-straße  132 und setzt dort als Art der baulichen Nutzung Mischgebiet fest. Er verringert zudem die überbaubare Grundstücksfläche gegenüber der Vorgängerfassung durch die Festsetzung einer Baugrenze auf eine Bautiefe von 25 m, so dass sich das rückwärtige Lagergebäude auf dem Grundstück nunmehr außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche befindet. Der Bürgermeister unterzeichnete die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses am 9. September 2015 und die Ausfertigung der Satzung am 10. September 2015. Die öffentliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses erfolgte im Amtsblatt der Beklagten vom 12. September 2015.

Das Grundstück liegt auch im Geltungsbereich der vom Rat am 19. September 2000 beschlossenen und am 24. Oktober 2000 im Amtsblatt der Beklagten verkündeten Satzung der Beklagten über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB für den Ortsteil U.-T.   . In der Begründung der Satzung heißt es unter anderem, es sei beabsichtigt, durch städtebauliche Maßnahmen Flächen im Ortskern und in den angrenzenden Bereichen zu aktivieren, Einzelhandel und Dienstleistungen in der Hauptstraße zu stärken sowie die Wohnnutzung auf den angrenzenden Flächen zu verdichten.

Die Beklagte teilte dem Beigeladenen auf dessen Anfrage mit Schreiben vom 31. Juli 2012 mit, zurzeit gebe es keinen öffentlichen Bedarf für einen Erwerb des Grundstücks. Bei Vorlage eines mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrags werde aber geprüft, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden solle.

Der Kläger und der Beigeladene schlossen am 16. Oktober 2012 einen notariellen Vertrag, wonach der Beigeladene dem Kläger das Grundstück verkauft und überträgt. Die Beklagte erlangte hiervon am 19. Oktober 2012 Kenntnis. Sie bat den Beigeladenen mit Schreiben vom 5. November 2012, ihr die Namen und Anschriften der Mieter des Grundstücks und die jeweiligen Mieteinnahmen mitzuteilen, und gab ihm Gelegenheit, sich zur etwaigen Ausübung des Vorkaufsrechts zu äußern.

Die Verwaltung empfahl dem Haupt- und Finanzausschuss mit Beschlussentwurf vom 5. November 2012, das Vorkaufsrecht nicht auszuüben. Ein Neuordnungsbedarf bestehe weder für das Grundstück selbst noch für das benachbarte Grundstück I.-straße  132. Da weder ein gravierender städtebaulicher Mangel vorliege noch akuter Wohnraummangel bestehe, seien die Voraussetzungen für eine Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohl der Allgemeinheit nicht gegeben. Der Vorschlag der Verwaltung, die Satzung für den besagten Bereich aufzuheben, sei seit Oktober 2008 im Stadtentwicklungsausschuss vertagt.

Der Beigeladene teilte der Beklagten mit Schreiben vom 10. November 2012 mit, er sei nicht mehr in der Lage, sich um das Grundstück zu kümmern, insbesondere nicht um die Renovierung des seit Jahresanfang nicht mehr bewohnbaren Einfamilienhauses. Da der vorherige Mieter es im Winter nicht geheizt habe, sei es zu einem Rohrbruch und zu massiven Überschwemmungen im gesamten Haus gekommen. Daher habe er sich entschlossen, das Grundstück an den Kläger zu verkaufen.

Nachdem der Haupt- und Finanzausschuss in seiner Sitzung vom 20. November 2012 keine Entscheidung über eine Ausübung des Vorkaufsrechts getroffen, die Verwaltung aber beauftragt hatte, die Beteiligten nochmals anzuhören, empfahl diese dem Rat mit Beschlussentwurf vom 29. November 2012, das Vorkaufsrecht auszuüben. Der Beigeladene habe in der ersten Anhörung keine entgegenstehenden Gründe angeführt und nunmehr geäußert, nur an einer zügigen Abwicklung des Kaufvertrages mit dem Kläger interessiert zu sein. Der Kläger habe in einem Gespräch mitgeteilt, dass er nach dem Kauf das Wohngebäude sanieren werde und ansonsten das Objekt im Wesentlichen so erhalten und nutzen wolle wie bisher. Ein Abriss und Neubau sei nicht geplant. Art und Maß der ausgeübten Nutzung seien mit den Festsetzungen des Bebauungsplans in der Fassung der 5. Änderung vereinbar. Daher sei grundsätzlich der Ausschlusstatbestand nach § 26 Nr. 4 1. Alt. BauGB erfüllt. Das Vorkaufsrecht könne aber gleichwohl unter der Voraussetzung ausgeübt werden, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans in der Fassung der 5. Änderung an die mit der Satzung verfolgten städtebaulichen Ziele angepasst würden. Deshalb werde empfohlen, einen Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans in der Fassung der 5. Änderung und seiner bestandsorientierten Festsetzungen zu fassen.

Der Rat beschloss in seiner Sitzung vom 4. Dezember 2012, den Bebauungsplan aufzustellen und das Vorkaufsrecht an dem Grundstück auszuüben.

Mit an den Kläger und an den Beigeladenen zugestellten Bescheiden vom 10. Dezember 2012 übte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht an dem Grundstück aus. Zur Begründung führte sie aus, der Einbeziehung des Grundstücks in den Geltungsbereich der diese Entscheidung ermöglichenden Satzung liege die Absicht einer städtebaulichen Neuordnung zu Grunde. Die tief in den rückwärtigen Grundstücksbereich hineinreichende gewerbliche Bebauung sei bei gleichzeitiger Mindernutzung des vorderen Grundstücksbereichs keine angemessene Nutzung des im Ortskern gelegenen Grundstücks. Durch die in den 1980er Jahren neu entstandene Wohnbebauung auf den benachbarten Flächen sei eine Gemengelage entstanden. Ziel der Planung sei die Realisierung einer angemessenen Bautiefe am Blockrand unter Verzicht auf eine über eine Tiefgarage hinausgehende rückwärtige Bebauung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohl der Allgemeinheit rechtfertige sich aus der vorhandenen Gemengelage, die aus städtebaulicher Sicht nicht verfestigt werden solle. Das Interesse des Klägers an der gewerblichen Nutzung der rückwärtigen Bebauung auf dem Grundstück überwiege nicht dieses Gemeinwohlinteresse. Die Möglichkeit, sein Gewerbe auszuüben, werde durch die Ausübung des Vorkaufsrechts im Kernbereich nicht angetastet. Als Mieter sei er insoweit geschützt, als sie, die Beklagte, den bestehenden Mietvertrag übernehmen müsse. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stehe in ihrem Ermessen. Sie sei erforderlich, weil sie dem Wohl der Allgemeinheit diene. Ein freihändiger Erwerb im Sommer 2012 sei nicht in Betracht gekommen.

Der Kläger hat am 3. Januar 2013 Klage gegen den an ihn gerichteten Bescheid vom 10. Dezember 2012 erhoben und diese im Wesentlichen folgendermaßen begründet: Er sei seit dem Jahr 2003 Mieter der im rückwärtigen Bereich des Grundstücks vorhandenen Lagerhalle. Er nutze diese für seine wirtschaftliche Betätigung, die neben einem Catering-Service und dem Betrieb eines Imbissstands auch die Vermietung von Imbissständen umfasse. Die Bebauung und Nutzung des Grundstücks entspreche dem geltenden Bauplanungsrecht. Nach den Angaben der Verwaltung gebe es im Ort keinen dringenden Wohnraumbedarf und der Zustand des Grundstücks begründe keinen gravierenden städtebaulichen Mangel. Die Verwaltung habe dementsprechend noch im November 2012 keinen Anlass für die Ausübung des Vorkaufsrechts gesehen. Der Rat sei für den Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht zuständig gewesen. Insbesondere habe keine Eilkompetenz bestanden. Der Haupt- und Finanzausschuss habe die Angelegenheit auch nicht dem Rat zur Entscheidung überlassen. Zudem habe der Rat nicht in nicht öffentlicher Sitzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheiden dürfen, denn weder habe es Gründe für einen Ausschluss der Öffentlichkeit gegeben noch habe der Rat die erforderliche Einzelfallentscheidung über den Ausschluss der Öffentlichkeit getroffen. Dass die Satzung ordnungsgemäß bekannt gemacht worden sei, könne nicht festgestellt werden. Die Satzung sei auch unwirksam, weil der Rat bei ihrem Erlass keine konkreten Vorstellungen hinsichtlich der für das Satzungsgebiet beabsichtigten städtebaulichen Maßnahmen gehabt, geschweige denn solche dokumentiert habe. Insbesondere sei nicht erkennbar, dass die nunmehr von ihm in den Vordergrund gestellte Absicht, die rückwärtige Bebauung zu beseitigen, schon damals sein städtebauliches Ziel gewesen sei. Ein Indiz für die ehemals nur diffusen Zielvorstellungen des Rates sei, dass in den zwölf Jahren nach dem Erlass der Satzung keine planerischen Maßnahmen ergriffen worden seien, um eine konkret gewollte städtebauliche Entwicklung zu ermöglichen oder jedenfalls vorzubereiten. Schließlich diene die nunmehr beabsichtigte Beseitigung der rückwärtigen Bebauung auch nicht der Schaffung von Wohnraum.

Der Kläger hat beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 10. Dezember 2012 aufzuheben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat zur Begründung vorgetragen, der Bescheid sei rechtmäßig. Insbesondere sei der Rat für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständig gewesen. Die Voraussetzungen für die Eilkompetenz des Rates hätten vorgelegen, weil der Haupt- und Finanzausschuss nicht über die für eine Beschlussfassung erforderlichen Informationen verfügt habe und vor Ablauf der gesetzlichen Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht nicht mehr zusammengetreten sei, sondern erst wieder am 19. Februar 2013. Auch seien erst durch den von dem Rat am 4. Dezember 2012 gefassten Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts geschaffen worden, so dass der Haupt- und Finanzausschuss darüber zuvor nicht habe entscheiden können. Der Rat habe auch in nicht-öffentlicher Sitzung beraten und entscheiden dürfen. Sowohl das öffentliche Interesse der Beklagten an der Vertraulichkeit der Beratungen über den Kauf von Grundstücken als auch das private Interesse des Klägers und des Beigeladenen an einer Geheimhaltung ihrer wirtschaftlichen Belange hätten den Grundsatz der Sitzungsöffentlichkeit überwogen. Die beabsichtigte städtebauliche Ordnung im Sinne einer erweiterten Wohnnutzung am Blockrand bei gleichzeitiger Beseitigung der rückwärtigen, gewerblich genutzten Bebauung rechtfertige die Ausübung des Vorkaufsrechts. Ein Ausschlussgrund habe nicht vorgelegen, insbesondere habe der Kläger nicht erklärt, zu einer den städtebaulichen Vorstellungen des Rates entsprechenden Bebauung des Grundstücks bereit zu sein. Bei Erlass der Satzung seien städtebauliche Maßnahmen in Erwägung gezogen worden, ohne dass deren förmliche Konkretisierung erforderlich gewesen sei. Für die Unterzeichnung des Bescheides sei der technische Beigeordnete zuständig gewesen.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Er hat im Wesentlichen vorgetragen, ein öffentliches Interesse für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht erkennbar. Die rückwärtige Bebauung seines Grundstücks mit der Lagerhalle sei bereits in den 1930er Jahren erfolgt. Die Beklagte habe durch die Genehmigung der erst in den 1980er Jahren entstandenen angrenzenden Wohnnutzung selbst die von ihr als städtebaulichen Missstand bewertete Gemengelage geschaffen.

Das Verwaltungsgericht hat den Bescheid aufgehoben. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Bescheid sei rechtswidrig und verletze den Kläger in seinen Rechten, weil es an einem wirksamen Beschluss des Rates über die Ausübung des Vorkaufsrechts fehle. Nach § 48 Abs. 2 Satz 1 GO NRW seien die Ratssitzungen grundsätzlich öffentlich. Unabhängig davon, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Liegenschaftssache sei, für die § 6 der Geschäftsordnung des Rates eine Ausnahme von der Sitzungsöffentlichkeit enthalte, sei weder vorgetragen noch ersichtlich, dass private oder öffentliche Gründe in diesem Einzelfall eine nicht-öffentliche Ratssitzung geboten hätten.

Mit der vom Oberverwaltungsgericht zugelassenen Berufung trägt die Beklagte vor, der Beschluss des Rates über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei wirksam und rechtmäßig. Insbesondere sei er zu Recht in nicht-öffentlicher Sitzung gefasst worden. Beratungen über die Grundstücksgeschäfte einer Gemeinde seien generell geheimhaltungsbedürftig. Ein Ausnahmefall von dieser Regel habe nicht vorgelegen. Auch hier hätten das Interesse der Beklagten, dass ihre Verhandlungsposition nicht bekannt werde, und der jeweilige Anspruch des Klägers und des Beigeladenen auf Schutz ihrer wirtschaftlichen Daten nach § 3 DSG NRW gegenüber dem Grundsatz der Öffentlichkeit der Ratssitzungen überwogen. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass die Satzung öffentlich zugänglich sei. Bei deren Erlass habe es konkrete städtebauliche Ziele gegeben, etwa die Neuordnung von Grundstücken durch Zusammenlegung sehr schmaler Flurstücke und deren Bebauung. Der gesamte Geltungsbereich der Satzung sei überplant. Das Ziel, Flächen für den Wohnungsbau zu aktivieren, erfordere die Beseitigung des Altbestandes auf dem rückwärtigen Teil des Grundstücks. Es gebe dort auch einen städtebaulichen Missstand. Ein auf die baulichen Anlagen auf dem Grundstück bezogenes Rückbaugebot sei nicht zulässig gewesen, weil sie, die Beklagte, dem Beigeladenen keinen geeigneten Ersatz zu zumutbaren Bedingungen hätte anbieten können. Der Kläger habe vor der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht erkennen lassen, dass er als neuer Eigentümer das rückwärtige Gebäude beseitigen würde.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung trägt er weiter vor, der Rat habe vor seiner Beschlussfassung über das Vorkaufsrecht keine Feststellungen im Einzelfall getroffen, die den Ausschluss der Öffentlichkeit gerechtfertigt hätten. Der Ausübung des Vorkaufsrechts habe der Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB entgegengestanden, da das Grundstück in Übereinstimmung mit dem seinerzeit geltenden Bebauungsplan in der Fassung der 5. Änderung genutzt worden sei. Daher habe die Verwaltung der Beklagten noch im November 2012 keinen Grund für eine Ausübung des Vorkaufsrechts gesehen. Bei Erlass der Satzung im Jahr 2000 hätten keine planerischen Absichten bestanden, mit denen die gegenwärtige Nutzung des Grundstücks nicht vereinbar wäre. Der Beklagten gehe es in Wahrheit nicht um die angeblich gewollte Blockentkernung, die sie auch über ein Beseitigungsgebot nach § 177 BauGB erreichen könne, sondern um den kostengünstigen Erwerb von Baugrund. Das Wohl der Allgemeinheit erfordere nicht, dass die Beklagte das Eigentum an dem Grundstück erwerbe. Er sei bereit, die baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu beseitigen, mit einer Bebauung im vorderen Grundstücksbereich die angrenzende Blockrandbebauung aufzunehmen und im rückwärtigen Grundstücksbereich ein Doppelhaus mit zwei Garagen zu errichten. Diese Planung habe er der Beklagten am 21. November 2012, mithin vor dem Ratsbeschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts, vorgelegt. Die Beklagte habe ihn auf sein Abwendungsrecht nach § 27 Abs. 1 BauGB nicht hingewiesen.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag. Er verweist auf sein erstinstanzliches Vorbringen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte, des beigezogenen Verwaltungsvorgangs und der Aufstellungsvorgänge zu der Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht für den Ortsteil U. -T.  und zu der 5. und der 6. Änderung des Bebauungsplans   .

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Die zulässige Klage ist begründet.

Der auf die §§ 28 Abs. 2 Satz 1 und 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB gestützte Bescheid der Beklagten vom 10. Dezember 2012 zur Ausübung des Vorkaufsrechts an dem Grundstück I.-straße  136 in U.  ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten.

Der Bescheid weist allerdings keine formellen Mängel auf.

Der Rat war für die ihm zugrunde liegende Entscheidung, das Vorkaufsrecht auszuüben, zuständig. Zwar entscheidet gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 4 der auf § 41 Abs. 2 GO NRW beruhenden Zuständigkeitsordnung der Beklagten vom 5. November 2009 der Haupt- und Finanzausschuss über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 BauGB. Nach § 1 Abs. 2 der Zuständigkeitsordnung kann der Rat aber im Einzelfall darüber entscheiden, wenn die Angelegenheit keinen Aufschub duldet und der Ausschuss vor der nächsten Ratssitzung nicht mehr tagt. Dies war hier der Fall. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Da der Kaufvertrag der Beklagten am 19. Oktober 2012 zugegangen war, musste das Vorkaufsrecht bis zum 19. Dezember 2012 durch Verwaltungsakt ausgeübt sein. Nach den unwidersprochenen Angaben der Beklagten trat der Haupt- und Finanzausschuss aber erst am 19. Februar 2013 wieder zusammen. Daher bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kläger sich überhaupt auf eine Verletzung des gemeindlichen Innenrechts über die Zuständigkeiten der Gemeindeorgane berufen könnte.

Der Ausschluss der Öffentlichkeit bei der Beratung des Rates über die Ausübung des Vorkaufsrechts war rechtmäßig. Gemäß § 48 Abs. 2 Satz 1 GO NRW sind die Sitzungen des Rates öffentlich. Nach § 48 Abs. 2 Satz 2 GO NRW kann durch die Geschäftsordnung die Öffentlichkeit aber für Angelegenheiten einer bestimmten Art ausgeschlossen werden. Das ist hier für Liegenschaftssachen nach § 6 Abs. 2 Buchstabe b) der Geschäftsordnung des Rates vom 7. Oktober 1999 in der Fassung vom 16. März 2010 geschehen. Dieser Ausschluss der öffentlichen Beratung bei Liegenschaftssachen ist wirksam.

Der Ausschluss der Öffentlichkeit ist zulässig bei der Beratung über Angelegenheiten, deren Geheimhaltung ihrer Natur nach erforderlich ist. Dies sind insbesondere Angelegenheiten, deren Bekanntwerden in der Öffentlichkeit dem Gemeinwohl oder den berechtigten Interessen einzelner Personen zuwiderlaufen würde. Das trifft auf Liegenschaftssachen jedenfalls insoweit zu, als damit Verträge über den Kauf und Verkauf von Grundstücken gemeint sind.

Über den Abschluss eines solchen Grundstücksgeschäfts hatte der Rat bei der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts der Sache nach zu beraten, auch wenn es vordergründig um eine hoheitliche Maßnahme ging. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts tritt die Gemeinde regelmäßig anstelle des Käufers in den Grundstückskaufvertrag ein und akzeptiert die ausgehandelten Vertragskonditionen, deren Bekanntwerden in der Öffentlichkeit ihre Position in vergleichbaren Fällen möglicherweise negativ zu beeinflussen vermag.

Ein Fall des § 6 Abs. 2 Satz 2 der Geschäftsordnung, wonach der Ausschluss der Öffentlichkeit im Einzelfall nicht gilt, wenn weder Gründe des öffentlichen Wohls noch berechtigte Ansprüche oder Interessen Einzelner den Ausschluss der Öffentlichkeit gebieten, lag nicht vor. Die Beklagte verweist zu Recht darauf, dass ein Bekanntwerden der Höhe des Kaufpreises insbesondere das Recht des Klägers und des Beigeladenen auf Schutz ihrer privaten Daten in Vermögensangelegenheiten verletzt hätte. Auf diesen Schutz hatten weder der Kläger noch der Beigeladene zum Zeitpunkt der Ratssitzung verzichtet. Der Senat teilt nicht die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass nur solche Einzelheiten eines Grundstücksgeschäfts geheimhaltungsbedürftig seien, die ein umfassendes Bild der wirtschaftlichen Situation oder der geschäftlichen Absichten der Vertragsbeteiligten vermitteln könnten oder deren Kreditwürdigkeit beträfen. Überwiegende öffentliche Interessen, die ausnahmsweise ein Zurücktreten dieser Rechte gegenüber dem Grundsatz der Öffentlichkeit von Ratssitzungen rechtfertigen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Der Kläger ist laut Sitzungsvorlage vor dem Erlass des Bescheides angehört worden. Er hatte auch nach eigenen Angaben Gelegenheit, der Beklagten mitzuteilen, dass er zu einer Neubebauung des Grundstücks bereit sei, sodass offenbleiben kann, ob die vorherige schlichte Übersendung einer Kopie des an den Beigeladenen gerichteten Anhörungsschreibens mit der Bitte um Kenntnisnahme eine ordnungsgemäße Anhörung darstellte.

Auch die Ausübungsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB wurde eingehalten.

Der Bescheid ist aber materiell rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten.

Dabei kann offenbleiben, ob die für die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts erforderliche, auf § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB gestützte Satzung der Beklagten über ein besonderes Vorkaufsrecht für den Ortsteil U.-T.  wirksam ist.

Jedenfalls ist die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtswidrig.

Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, es also zur Erreichung des hinreichend konkretisierten städtebaulichen Sicherungszwecks der Satzung erforderlich ist. Demgemäß ist nach § 26 Nr. 4 BauGB die Ausübung des Vorkaufsrechts unter anderem ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird.

Hier rechtfertigen die städtebaulichen Erwägungen, die der Satzung zu Grunde lagen, nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts.

In der Begründung der Satzung heißt es unter anderem: „Die Sicherung eines wohnungsnahen und vielfältigen Angebotes ist aus heutiger Sicht gefährdet. Insbesondere der eigentliche Ortskern entlang der Hauptstraße […] weist nach wie vor erhebliche städtebauliche Mängel wie schmale, schlecht nutzbare Grundstücke etc. auf. […] Die Stadt beabsichtigt daher durch städtebauliche Maßnahmen Flächen im Ortskern und in den angrenzenden Bereichen zu aktivieren, Einzelhandel und Dienstleistungen in der Hauptstraße zu stärken sowie die Wohnnutzung in den angrenzenden Flächen zu verdichten. Auch im Sinne einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung und eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden soll die Innenentwicklung verstärkt werden.“

Das mit der Vorkaufssatzung danach verfolgte Ziel, erhebliche städtebauliche Mängel wie schmale, schlecht nutzbare Grundstücke zu beseitigen, trifft auf das 805 qm große, intensiv genutzte Grundstück nicht zu. Allein die bauliche Nutzung rückwärtiger Grundstücksflächen zu gewerblichen Zwecken stellt als solche in einem Mischgebiet, zumal wenn sie den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans entspricht, für sich genommen keinen städtebaulichen Mangel dar. Ebenso wenig ist eine Aktivierung des bereits mischgebietskonform für Wohnen und Gewerbe genutzten Grundstücks erforderlich.

Auch das Ziel, die Wohnnutzung in den an die Hauptstraße angrenzenden Flächen zu verdichten, erfordert nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts. Das Grundstück ist im straßennahen Bereich mit einem Wohngebäude bebaut. Dass die dort während der vormaligen Vermietung entstandenen Schäden durch den Kläger nach dem Erwerb des Grundstücks nicht beseitigt würden, ist weder erkennbar noch ein Grund für die Beklagte gewesen, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Zweck des von der Beklagten beabsichtigten Grunderwerbs ist vielmehr ausweislich des Bescheids die Realisierung einer „angemessenen Bautiefe“ am Blockrand unter Verzicht auf eine rückwärtige, über eine Tiefgarage hinausgehende Bebauung. Die auf dem Grundstück und den angrenzenden Grundstücken bestehende Gemengelage aus Wohnnutzung und rückwärtiger gewerblicher Nutzung solle nicht verfestigt werden.

Diese Erwägungen rechtfertigen nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts, da sie über die mit der Satzung verfolgten Ziele hinausgehen. Die in der Begründung zur Satzung genannten städtebaulichen Mängel sind durch die rückwärtige gewerbliche Nutzung des Grundstücks nicht gegeben. Das Grundstück wird vielmehr in Übereinstimmung mit der dafür im Bebauungsplan getroffenen Festsetzung Mischgebiet genutzt. Dass diese Nutzung unverträgliche Wirkungen gegenüber der auf den angrenzenden Grundstücken ausgeübten Wohnnutzung hätte oder einer Ausweitung der dortigen Wohnbebauung abträglich wäre, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Eine „Gemengelage“ aus das Wohnen nicht wesentlich störender gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung, die die Beklagte nach der Begründung des Bescheides offenbar als städtebaulichen Missstand versteht, bestimmt gerade den Charakter eines Mischgebiets, das der Bebauungsplan auch in der Fassung des 6. Änderung festsetzt. Die derzeitige rückwärtige Nutzung schließt auch eine Vergrößerung der im straßennahen Bereich des Grundstücks genehmigten Wohnnutzung nicht aus. Sie steht einer Anpassung der straßennahen Wohnbebauung an die Bautiefe der auf den Grundstücken I.-straße  130 und Freiheitsstraße 7 straßennah vorhandenen Wohnbebauung nicht entgegen.

Das belegt auch die im Beschlussentwurf vom 5. November 2012 geäußerte Einschätzung der Verwaltung, wonach kein Neuordnungsbedarf für das Grundstück bestehe. Es gebe dort weder einen gravierenden städtebaulichen Mangel noch erfordere akuter Wohnraummangel eine baldmögliche Aktivierung des Grundstücks für eine Wohnbebauung.

Auch wenn § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB eine geordnete Planung und Entwicklung langfristig absichern soll und zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses förmlich konkretisierte Planungsvorstellungen noch nicht nötig sind, belegt der Umstand, dass der Rat über einen Zeitraum von mehr als zwölf Jahren nach Erlass der Satzung für das Grundstück keine Schritte zur Umsetzung städtebaulicher Vorstellungen unternommen hat, gleichwohl, dass die mit der Satzung verfolgten Ziele der Stärkung des Einzelhandels und der Verdichtung der Wohnnutzung die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht erfordern.

Daher braucht nicht entschieden zu werden, ob die 6. Änderung des Bebauungsplans, durch welche die überbaubare Grundstücksfläche des Grundstücks entgegen dem in der Satzung verlautbarten Ziel der Verdichtung der Bebauung gegenüber der Fassung der 5. Änderung etwa halbiert und die vorhandene Bebauung weitgehend auf den Bestand gesetzt worden ist, wirksam ist.

Im Übrigen ist der Bescheid auch ermessensfehlerhaft. Die im Ermessen der Gemeinde liegende Ausübung des Vorkaufsrechts muss nicht nur dem Wohl der Allgemeinheit dienen, sondern auch den gewichtigen Belangen der Betroffenen Rechnung tragen.

Als den die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigenden öffentlichen Belang hat die Beklagte die Verhinderung einer städtebaulich nicht gewollten Verfestigung der Gemengelage aus Wohnnutzung und Gewerbe auf dem Grundstück genannt. Städtebauliches Ziel sei die Realisierung einer angemessenen Bautiefe am Blockrand unter Verzicht auf eine rückwärtige, über die Errichtung einer Tiefgarage hinausgehende Bebauung.

Mit dieser Begründung zeigt die Beklagte nicht auf, dass eine Ausweitung der Wohnnutzung auf dem Grundstück angesichts der örtlichen Wohnraumsituation von solchem öffentlichen Gewicht wäre, dass sie die Beseitigung der rückwärtigen, hinsichtlich der Nutzungsart nach wie vor bebauungsplankonform genutzten Gewerberäume rechtfertigen würde. Dass diese Nutzung unverträgliche Wirkungen gegenüber der umliegenden Wohnnutzung hätte oder einer Ausweitung der dortigen Wohnbebauung abträglich wäre, ist wie erwähnt weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich. Zudem steht die Begründung – wie oben bereits angesprochen – im Widerspruch zu der im Bebauungsplan getroffenen Festsetzung eines Mischgebiets.

Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts der Aufstellungsbeschluss für die 6. Änderung des Bebauungsplans gefasst worden war, nach dessen geplanten Festsetzungen sich die auf dem Grundstück aufstehende, gewerblich genutzte Halle außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche befunden hätte.

Nach § 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchstabe a) BauGB sind bei der Bauleitplanung die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur, zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass die Erhaltung und Absicherung vorhandener Gewerbebetriebe bei der Überplanung ein erhebliches Gewicht hat.

Entsprechendes gilt für die Ermessensausübung bei der Entscheidung über die Ausübung eines auf § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB beruhenden Vorkaufsrechts, welches der Realisierung einer Bauleitplanung dient, die auf die Beseitigung einer ausgeübten gewerblichen Nutzung gerichtet ist.

Es ist nicht erkennbar, dass die Beklagte sich hinreichend mit den gewichtigen wirtschaftlichen Belangen des Klägers in Form einer Fortführung seiner gewerblichen Tätigkeit auf dem Grundstück auseinandergesetzt hat. Die Erwägung, der Kläger sei als Mieter insoweit geschützt, als die Beklagte den mit ihm bestehenden Mietvertrag übernehmen müsse, verkürzt den Sachverhalt und bewirkt keinen effektiven Schutz dieser Belange. Denn die Beklagte beabsichtigt ausweislich der Begründung der 6. Änderung des Bebauungsplans nach dem Erwerb des Grundstücks die dort vorhandene rückwärtige Bebauung baldmöglichst zu beseitigen, sodass das auf dem Mietvertrag beruhende Nutzungsrecht des Klägers zeitnah faktisch ins Leere liefe und seine gewerbliche Betätigung nicht unerheblich beeinträchtigt würde. Eine Ausübung des Vorkaufsrechts ohne eine zeitnahe Perspektive zur Umsetzung des damit verfolgten Zwecks wäre auch nicht verhältnismäßig.

Zudem verkennt die Beklagte im Rahmen ihrer Ermessensausübung die Bedeutung des Verhältnismäßigkeitsmaßstabs. Sie begründet die Ausübung des Vorkaufsrechts mit dem Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen, nämlich dass die Maßnahme dem Wohl der Allgemeinheit diene, prüft aber nicht, ob ein milderes Mittel zur Erreichung ihrer städtebaulichen Ziele in Betracht kommt.

Auch die zur Sicherstellung der Angemessenheit der hoheitlichen Maßnahme gebotene Abwägung der öffentlichen Belange mit den privaten Belangen des Klägers und des Beigeladenen lässt sich dem Bescheid nicht entnehmen. Insoweit heißt es dort, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei angemessen, wenn ein milderes Mittel keinen Erfolg verspreche oder erfolglos sei. Allein der Umstand, dass ein freihändiger Erwerb im Sommer 2012 nicht in Betracht gekommen sein mag, begründet für sich genommen nicht die Angemessenheit des Eingriffs in die vertragliche Privatautonomie des Klägers und des Beigeladenen und die damit beabsichtigte Beseitigung der derzeitigen gewerblichen Nutzung des Grundstücks.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Referenzen

Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen Urteil 10 A 1066/14, 15. März 2016

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 von Hundert des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 von Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.


(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.
Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.
Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn

1.
der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist,
2.
das Grundstück
a)
von einem öffentlichen Bedarfsträger für Zwecke der Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des Zivilschutzes oder
b)
von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge
gekauft wird,
3.
auf dem Grundstück Vorhaben errichtet werden sollen, für die ein in § 38 genanntes Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, oder
4.
das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist.

(1) Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 hierzu verpflichtet. Weist eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 auf, kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 zur Beseitigung verpflichtet. Die Gemeinde hat die Frist nach § 28 Absatz 2 Satz 1 auf Antrag des Käufers um zwei Monate zu verlängern, wenn der Käufer vor Ablauf dieser Frist glaubhaft macht, dass er in der Lage ist, die in Satz 1 oder 2 genannten Voraussetzungen zu erfüllen.

(2) Ein Abwendungsrecht besteht nicht

1.
in den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 und
2.
in einem Umlegungsgebiet, wenn das Grundstück für Zwecke der Umlegung (§ 45) benötigt wird.

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

(1) Weist eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Missstände oder Mängel auf, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist, kann die Gemeinde die Beseitigung der Missstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch ein Instandsetzungsgebot anordnen. Zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel ist der Eigentümer der baulichen Anlage verpflichtet. In dem Bescheid, durch den die Modernisierung oder Instandsetzung angeordnet wird, sind die zu beseitigenden Missstände oder zu behebenden Mängel zu bezeichnen und eine angemessene Frist für die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen.

(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.

(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter

1.
die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2.
die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3.
die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.
Kann die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage nach landesrechtlichen Vorschriften auch aus Gründen des Schutzes und der Erhaltung von Baudenkmälern verlangt werden, darf das Instandsetzungsgebot nur mit Zustimmung der zuständigen Landesbehörde erlassen werden. In dem Bescheid über den Erlass des Instandsetzungsgebots sind die auch aus Gründen des Denkmalschutzes gebotenen Instandsetzungsmaßnahmen besonders zu bezeichnen.

(4) Der Eigentümer hat die Kosten der von der Gemeinde angeordneten Maßnahmen insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann. Sind dem Eigentümer Kosten entstanden, die er nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuss zu ihrer Deckung gewährt. Dies gilt nicht, wenn der Eigentümer auf Grund anderer Rechtsvorschriften verpflichtet ist, die Kosten selbst zu tragen, oder wenn er Instandsetzungen unterlassen hat und nicht nachweisen kann, dass ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war. Die Gemeinde kann mit dem Eigentümer den Kostenerstattungsbetrag unter Verzicht auf eine Berechnung im Einzelfall als Pauschale in Höhe eines bestimmten Vomhundertsatzes der Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten vereinbaren.

(5) Der vom Eigentümer zu tragende Kostenanteil wird nach der Durchführung der Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der Erträge ermittelt, die für die modernisierte oder instand gesetzte bauliche Anlage bei ordentlicher Bewirtschaftung nachhaltig erzielt werden können; dabei sind die mit einem Bebauungsplan, einem Sozialplan, einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme oder einer sonstigen städtebaulichen Maßnahme verfolgten Ziele und Zwecke zu berücksichtigen.

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.