Gewährleistungsrecht

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Baurecht: Schadensersatz bei erkennbaren Baumängeln

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Wird ein Architekt mit der Objektbetreuung beauftragt, muss er vor Ablauf der dem Auftraggeber gegenüber den einzelnen Handwerkern bestehenden Gewährleistungsfristen von sich aus eine Objektbegehung durchführen.
Wird keine Objektbegehung durchgeführt und wird der Architekt daraufhin vom Auftraggeber auf Schadensersatz wegen eines Baumangels in Anspruch genommen, muss dieser darlegen und beweisen, dass der Mangel bei rechtzeitiger und ordnungsgemäßer Begehung festgestellt worden wäre.

Der bauaufsichtführende Architekt nicht zwar nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten. Er muss jedoch die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden.

Bei wichtigen oder kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiven Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet.

Der Architekt ist verpflichtet, nach dem Auftreten von Baumängeln den Ursachen entschieden und ohne Rücksicht auf eine eigene Haftung nachzugehen und dem Bauherrn rechtzeitig ein zutreffendes Bild der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten der Schadensbeseitigung zu verschaffen. Dabei hat der Architekt seinen Auftraggeber auch auf die Möglichkeit eines Anspruchs gegen ihn selbst ausdrücklich hinzuweisen.

Erforderlich für eine sog. Sekundärhaftung des Architekten ist, dass er zunächst Kenntnis von dem Mangel haben muss, bevor ihn die Pflicht trifft, die Mängelursache zu klären.

Das OLG Braunschweig hat in seinem Urteil vom 29.12.2016 (8 U 2/16) folgendes entschieden:

Tenor:

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Braunschweig vom 15.12.2015 - Az. 1 O 1112/13 - teilweise abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des vollstreckendbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf die Wertstufe bis 260.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die klagende Stadt nimmt den Beklagten wegen Pflichtverletzungen im Rahmen eines zwischen den Parteien geschlossenen Architektenvertrages in Anspruch.

Wegen des Sach- und Streitstandes und der Anträge erster Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, dass der Klägerin ein Anspruch auf Ersatz von Mangelfolgeschäden deshalb zustehe, weil der Beklagte seine Pflichten betreffend die Objektbetreuung und Dokumentation nicht erfüllt habe. Er habe es unterlassen, kurz vor Ablauf des Leistungszeitraums darauf hinzuweisen, dass er entweder die mangelhafte Ausführung betreffend die Dichtigkeit der Dampfsperre erkannt, aber die Klägerin nicht dahingehend informiert habe, oder aber die gutachterlich festgestellten Ausführungsfehler der Dampfsperrarbeiten wegen unzureichender Bauüberwachung nicht erkannt habe. Der Beklagte sei auch verpflichtet gewesen, über eigene Pflichtverletzungen aufzuklären. Zumindest hätte der Beklagte eine Überprüfung des Gewerkes vornehmen müssen, um zu ermitteln, ob seine unzureichende Bauüberwachung zu einem Anspruch der Klägerin geführt habe. Der Beklagte sei auch zur Überwachung der Ausführungsarbeiten betreffend die Dampfsperre verpflichtet gewesen. Dies ergebe sich daraus, dass bei dem von ihm geplanten luftdichten Warmdachaufbau jede Undichtigkeit dazu führen könne, dass sich Kondenswasser im Dachaufbau bilde, was zu verheerenden Schäden führen könne.

Dem vermuteten Verschulden betreffs des Aufklärungsfehlers sei der Beklagte nicht entgegengetreten.

Hinsichtlich der Höhe des Anspruchs sei von den erforderlichen Kosten auszugehen, wie sie die Klägerseite vorgetragen habe und wie sie vom Sachverständigen als nachvollziehbar bezeichnet worden seien. Unter Abzug von einigen kleineren Positionen ergebe sich insgesamt daher ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 239.935,57 Euro.

Der Anspruch sei auch nicht verjährt. Die Verjährungsfrist sei noch bis zum 05.06.2013 gelaufen. Hinsichtlich des Verjährungsbeginns sei nicht auf die Übernahme des Objekts abzustellen, weil es sich hier um Pflichtverletzungen nach Übergabe des Objekts gehandelt habe. Die Objektbetreuung habe sich erst an den 05.06.2003, den Tag der Übergabe des Gebäudes, angeschlossen. Der Leistungszeitraum betrage 5 Jahre, so dass nach § 11 Abs. 4 des Architektenvertrages die Verjährung erst mit der Erfüllung der letzten Leistung, beim hier vorliegenden Vorwurf der Nichtleistung mithin ab dem Zeitpunkt der letztmaligen Verpflichtung zur möglichen Leistung, also ab dem 05.06.2008, beginne und folglich nicht vor dem 05.06.2013 ende. Die Klage sei aber bereits im Mai 2013 zugestellt worden, so dass die Verjährung rechtzeitig gehemmt worden sei.

Der Beklagte hat gegen dieses ihm 17.12.2015 zugestellte Urteil mit Schriftsatz vom 14.01.2016, eingegangen beim Oberlandesgericht Braunschweig am selben Tag, Berufung eingelegt und diese mit dem am 15.03.2016 eingegangenen Schriftsatz begründet, nachdem die Berufungsbegründungsfrist auf seinen am 16.02.2016 eingegangenen Antrag bis zum 17.03.2016 verlängert worden war.

Der Beklagte greift unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Sachvortrages das Urteil in vollem Umfang an und führt aus, dass etwaige Schadensersatzansprüche aufgrund einer behaupteten mangelnden Bauüberwachung jedenfalls verjährt seien. Er bezieht sich dabei auf den Beschluss der Kammer vom 19.12.2014, in dem ausgeführt wird, dass Zweifel bezüglich der Wirksamkeit des § 11 Abs. 4 des Architektenvertrages bestünden. Die diesbezügliche Regelung sei aber von der Klägerin selbst in den Vertrag eingeführt worden, so dass sie gehindert sei, sich auf deren Unwirksamkeit als Allgemeine Geschäftsbedingung zu berufen.

Die Klägerin habe mit der Zahlung der Rechnung vom 19.10.2003 konkludent die Abnahme seiner Leistungen erklärt. Das erstinstanzliche Urteil verhalte sich hierzu nicht, während das Landgericht in dem vorgenannten Beschluss sogar noch davon ausgegangen sei, dass die Abnahme der Leistungen betreffs der Leistungsphase 9 noch nicht erfolgt sei. Die Klägerin habe aber selbst unwidersprochen vorgetragen, dass der Beklagte seine letzte Rechnung über 1% des Gesamthonorars für die Leistungsphase 9 am 19.10.2003 gestellt habe und dieser Betrag am 18.12.2003 gezahlt worden sei. Unstreitig sei weiter, dass die Klägerin die Ausübung ihrer Gewährleistungsansprüche gegen die bauausführenden Unternehmen selbst in die Hand genommen habe. Da sie über eine eigene baufachliche Abteilung verfüge, habe sie sich die Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche selbst vorbehalten. Dies führe zu einer zumindest stillschweigenden Abänderung des Architektenvertrages dahingehend, dass dem Beklagten nicht mehr das volle Leistungsbild der Leistungsphase 9 übertragen werden sollte, sondern lediglich Teilleistungen, die letztlich auch nur - wie geltend gemacht - ein Gesamthonorar in Höhe von 1/3 des Honorars für alle Grundleistungen dieser Leistungsphase rechtfertige. Die Klägerin habe nach dem 18.12.2003 auch keine Leistungen von ihm mehr abgerufen. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung seien daher die gegen ihn gerichteten Gewährleistungsansprüche verjährt gewesen. Auch eine Objektbegehung zur Mängelfeststellung sei nicht geschuldet gewesen, weil die Bauherrin ihre Gewährleistungsansprüche selbst in die Hand genommen habe. Selbst wenn man eine solche Verpflichtung des Beklagten unterstelle, so hätte diese nicht dazu geführt, die vom Sachverständigen dokumentierten Ausführungsmängel festzustellen. Vielmehr sei der Privatgutachter erst 2011 beauftragt worden, nachdem festgestellt worden sei, dass die Holzschalung über dem Trakt mit den Umkleide- und Sanitärräumen nachgegeben habe. Erst ein weiteres Jahr später seien dunkle Flecken auf dem Fußboden im großen Saal festgestellt worden. Dass der Beklagte diese Beobachtungen während des Laufs der etwaig beauftragten Objektbetreuung hätte machen können, habe die Klägerin nicht vorgetragen. Ohne Anhaltspunkte für Mängel habe auch keine Untersuchungspflicht für ihn bestanden. Im Übrigen macht er seinen erstinstanzlichen Sachvortrag nebst allen Beweisantritte zum Gegenstand des Berufungsverfahrens.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Braunschweig vom 15.12.2015 - 1 O 1112/13 - teilweise abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Unter Verteidigung des landgerichtlichen Urteils führt sie aus, dass § 11 Abs. 4 des Architektenvertrages zwischen "Übernahme" und "Übergabe" unterscheide. Der Architekt, der die Objektbetreuung schulde, habe sein Werk erst dann vollendet, wenn er auch diese Leistungen erbracht habe. Die vierte Grundleistung der Leistungsphase 9 des § 15 HOAI a.F. sei eine systematische Zusammenstellung der zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objektes. Die Übernahme der baulichen Anlage sei erst mit der Erbringung der Leistungsphase 9 möglich, also erst mit der Vorlage der vorgenannten Dokumente. Die Übergabe des Objektes erfolge dagegen im Zusammenhang mit der Erbringung der Leistungsphase 8. Die vertragliche Regelung stelle mithin nur die geltende Rechtslage dar, wonach das Gebäude zwar im Zusammenhang mit der Erbringung der Leistungsphase 8 übergeben, die Übernahme durch die Bauherrin in die eigene Verantwortung aber erst nach der Leistungsphase 9 erfolge, so dass bei Beauftragung mit der Objektbetreuung Gewährleistungsansprüche erst mit Beendigung der Leistungsphase 9 entstünden und deren Verjährung beginne. Der Beklagte habe seine Pflichten aus dieser Leistungsphase verletzt. Er habe keine Objektbegehung zur Mangelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen gegenüber denj bauausführenden Unternehmen durchgeführt. Er wäre verpflichtet gewesen, die Bauherrin auf den Mangel der Dampfsperre hinzuweisen. Er hätte während der Leistungsphase 9 auf die besondere Anfälligkeit für Tauwasser beim unbelüfteten im Vergleich zum belüfteten Dach hinweisen und der Klägerin eine besondere Untersuchung des Daches anraten müssen. Jedenfalls sei festzustellen gewesen, dass die Dampfsperre von unten her mit Tackerklammern befestigt gewesen und die Wärmedämmschicht von unten nicht abgestützt worden sei, was zum Aufreißen der Folie an den Klammern geführt habe. Es hätte weiter festgestellt werden können, dass Kabeldurchführungen durch die Dampfsperre nicht fachgerecht hergestellt worden seien. Der Beklagte habe daher mit einer gewissen Arglist gehandelt, weil er die Klägerin nicht auf die Problematik des Dachaufbaus, seine unzureichende Überwachung und die Erforderlichkeit einer Objektbegehung zum Gewährleistungsende hingewiesen habe. Die Planung und die Bauüberwachung seien besonders risikobehaftet gewesen, worauf er die Klägerin habe hinweisen müssen. Nach Abschluss der Leistungsphase 8 habe er 1% des Gesamthonorars von 3% abgerechnet. Sie habe die Gewährleistungsansprüche und deren Verfolgung auch nicht selbst in die Hand genommen. Es habe auch keine stillschweigende Abänderung des Vertrages dahingehend gegeben, dass nicht das volle Leistungsbild der Leistungsphase 9 übertragen werden sollte. Es habe zudem keine Abnahme der Leistungen des Beklagten gegeben. Die vom Sachverständigen Dipl.- Ing. G. festgestellten und zu Tage getretenen Mängel wären auch von dem Beklagten bei einer Objektbegehung vor Ablauf der Gewährleistungszeit festgestellt worden. Er hätte im Übrigen auch die Klägerin auf die Schadensanfälligkeit des Bauwerks und seine schadensgeneigte Planung und seine offensichtlich nur punktuelle, jedenfalls unzureichende und mangelhafte Bauüberwachung hinweisen müssen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 634 Nr.4, 280 Abs. 1 BGB zu. Zum einen ist eine etwaige nicht ausreichende Objektbetreuung für den eingetretenen Schaden nicht kausal geworden, zum anderen ist ein etwaiger Anspruch aus mangelhafter Bauüberwachung jedenfalls verjährt. Im Einzelnen:

Auf das zwischen den Parteien vereinbarte Rechtsverhältnis finden nach Art. 229 § 5 EGBGB die Vorschriften des BGB in der Fassung nach der Modernisierung des Schuldrechts Anwendung. Der Vertrag, aus dem die Klägerin die Pflichtverletzungen des Beklagten ableitet, ist nach dem 01.01.2002, nämlich am 18.04.2002 geschlossen worden. § 1 Abs. 3 dieser Vereinbarung verweist auf den ersten Vertrag vom 17./19.09.2001 betreffend die Leistungsphasen 2 bis 4 der Objektplanung, 15 HOAI a.F., so dass sich Haftungsansprüche nach § 12 des Ausgangsvertrages richten. Dies führt nach § 12 Abs. 1 und Abs. 4 Satz 4 dieser Abrede dazu, dass die gesetzlichen Vorschriften eingreifen. Dies ist dahingehend auszulegen, dass auf das Vertragsverhältnis die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Folgevertrages geltenden gesetzlichen Vorschriften, mithin die des BGB n.F. zur Anwendung kommen.

Die Klägerin kann keinen Anspruch auf Schadensersatz aus einer mangelhaften Objektbetreuung herleiten.

Unstreitig ist zwischen den Parteien ein Architektenvertrag geschlossen worden. Auf diesen finden die Regelungen der HOAI Anwendung. Die Parteien haben unter § 2 Ziff. 15.1.9 des Folgevertrages vereinbart, dass der Beklagte die Grundleistungen entsprechend der Leistungsphase 9 des § 15 HOAI a.F. zu erbringen hat.

Es kann dahinstehen, ob die Parteien nach Abschluss des Architektenvertrages den Umfang der zu erbringenden Arbeiten dahingehend abgeändert haben, dass die Leistungen der Objektbetreuung, § 15 Abs. 2 Nr. 9 HOAI a.F., nicht mehr vollumfänglich zu leisten gewesen sind, weil es hierauf im Ergebnis - was noch auszuführen ist - nicht ankommt.

Geht man zu Lasten des Beklagten davon aus, dass er die Objektbetreuung entsprechend der Leistungsphase 9 umfänglich zu erbringen hatte, so hat er diese jedenfalls nicht ausreichend erfüllt.

Der Beklagte hatte als Architekt nach Fertigstellung bzw. Abnahme des Objekts noch weitere Leistungen zu erbringen, um die dauerhafte und ordnungsgemäße Nutzung des Gebäudes zu ermöglichen. Im Rahmen der Objektbetreuung bestand für ihn daher die Pflicht, zumindest kurz vor Ablauf der gegenüber den einzelnen Handwerkern im Verhältnis zur Auftraggeberin bestehenden Gewährleistungsfristen von sich aus eine Objektbegehung durchzuführen.

Die Klägerin hat vorgetragen, dass der Beklagte eine solche Begehung nicht vorgenommen habe. Dem ist er nicht entgegengetreten.

Der Beklagte hat auch keinen Sachvortrag dazu gehalten, dass er die vorgenannte Pflicht unverschuldet verletzt habe.

Die Klägerin hat aber nicht dargetan, dass die Pflichtverletzung für den eingetretenen Schaden ursächlich geworden ist.

Sie muss darlegen und beweisen, dass der Beklagte bei ordnungsgemäßer und rechtzeitiger Objektbegehung die Mängel des Daches festgestellt hätte. Der Architekt haftet dem Bauherrn nur dann auf Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten, wenn er vor Ablauf der Gewährleistungsfristen bei ordnungsgemäßer Erbringung der Objektbegehung erkennbare Mängel nicht entdeckt und nunmehr die Durchsetzung des Gewährleistungsanspruchs gegen den Unternehmer an der Verjährungseinrede des Unternehmers scheitert. Der Bauherr muss die Anspruchsvoraussetzungen darlegen, mithin dass bei pflichtgemäßer Objektbegehung der Mangel erkannt und der Gewährleistungsanspruch gegen den Unternehmer realisiert worden wäre.

Die Objektbegehung ist dabei so durchzuführen, dass der Architekt das erstellte Objekt bestmöglich dahin zu überprüfen hat, ob die Bauausführung erkennbar das gehalten hat, was nach den Verträgen mit den bauausführenden Handwerkern in technischer Hinsicht vorauszusetzen war. Die Untersuchung hat in zumutbarer Weise zu erfolgen, d.h. durch Besichtigung, Überprüfen der Funktion, Befühlen usw.. Nähere Untersuchungen sind gegebenenfalls durch Einschaltung von Sachverständigen zu veranlassen, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Mängel vorhanden sind, dies jedoch bei der Besichtigung allein noch nicht abschließend beurteilt werden kann. Auch eine genauere Untersuchung mit bestimmten Messmethoden oder Untersuchungsgeräten ist nur dann angezeigt, wenn Anhaltspunkte für Mängel vorhanden sind.

Es kann nicht festgestellt werden, dass bei einer Objektbegehung die hier vorliegenden Baumängel entdeckt worden wären.

Sichtbare Schäden sind erst 2011 erkennbar geworden, weil erst zu diesem Zeitpunkt die Klägerin den Sachverständigen Dipl.- Ing. G. beauftragt hatte, das Flachdach in Augenschein zu nehmen, weil im Bereich der Umkleide- und Sanitärräume die Holzschalung über dem Trakt nachgegeben hat. Zu diesem Zeitpunkt sind allerdings etwaige Gewährleistungsansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen bereits verjährt gewesen. So ist das Objekt unstreitig im Juni 2003 fertiggestellt und an den Nutzer übergeben worden, so dass die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren - beginnend mit der Abnahme des Werkes und endend im Juni 2008 - nach § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB zum Zeitpunkt des Erkennens dieses Mangels im Jahr 2011 bereits verstrichen war. Folglich ist das Unterlassen der Objektbegehung seitens des Beklagten für den eingetretenen Schaden nicht kausal geworden. Zu dem Zeitpunkt des Erkennens der Mängel des Daches hätte die Klägerin keinen ihrer Handwerker mehr in Anspruch nehmen können.

Soweit die Klägerin meint, dass die vom Privatsachverständigen Dipl.- Ing. G. festgestellten Mängel auch schon während der Gewährleistungszeit vom Beklagten hätten festgestellt werden können, ist dies unzutreffend. Der Beklagte bestreitet dies. Der Privatgutachter hat festgestellt, dass die Dampfsperre von unten mit Tackerklammern befestigt worden ist und zusätzliche Perforierungen der Dampfsperre durch Kabeldurchführungen erfolgt sind. Diese Umstände haben zum Eindringen von Feuchtigkeit geführt. Allerdings sind diese Feststellungen dem Sachverständigen erst nach der Öffnung, mithin der Zerstörung, der Unterdecke möglich gewesen. Im Gutachten des Sachverständigen Dipl.- Ing. G. vom 15.06.2012 heißt es, dass "nach Öffnen der Unterdecke" die vorgenannten Feststellungen erfolgt sind. Hierauf hat der Senat in der mündlichen Verhandlung hingewiesen. Dem ist die Klägerin auch nicht entgegengetreten. Das Abbauen, also das Zerstören, einer Unterdecke allein zu dem Zweck der Überprüfung, ob das Dach dicht ist, ist nicht Aufgabe einer Objektbegehung und überschreitet die versprochenen Untersuchungspflichten. Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auffassung der Klägerin - der Beklagte auf die besondere Schadensgeneigheit des Dachaufbaus hätte hinweisen müssen. Daraus folgt nicht die Verpflichtung im Rahmen der Objektbegehung die Unterdecke vorsorglich abzureißen, um zu überprüfen, ob das Dach dicht ist.

Die Klägerin kann auch keinen Anspruch auf Schadensersatz aus einer mangelhaften Bauüberwachung herleiten.

Wie bereits oben ausgeführt, hat der Beklagte auch die Pflicht zur Bauüberwachung, Leistungsphase 8 der Objektplanung, § 15 HOAI a.F., übernommen.

Der Beklagte hat die Objektüberwachung mangelhaft ausgeführt.

Das Dach ist mangelhaft errichtet worden. Es ist unstreitig nicht ausreichend dicht. Das Fehlen der dauerhaften Dichtigkeit beruht auf einer mangelhaften Anbringung der Dampfsperre. Die Folie ist getackert und wird nicht von unten abgestützt. Dies führt aufgrund des Gewichts der Wärmedämmung zum Ausreißen der Folie. Weiter sind die Kabel- und Rohrdurchführungen in der Dampfsperre nicht fachgerecht abgedichtet worden. Die diesbezüglichen Feststellungen des Landgerichts hat der Beklagte im Berufungsverfahren nicht angegriffen, nachdem er erstinstanzlich noch bestritten hatte, dass die Mängel der Abdichtung schon zum Zeitpunkt der Abnahme der Bauarbeiten vorgelegen haben.

Diese Dachundichtigkeit ist dem Beklagten als Mangel seiner Werkleistung zuzurechnen.

Ist - wie hier - zwischen den Parteien eine planende sowie eine bauleitende Tätigkeit des Architekten vereinbart worden, so schuldet er die mangelfreie Erstellung des Werkes. Er hat zwar nicht das Bauwerk selbst als körperliche Sache zu errichten. Er muss aber durch die Bauplanung und zahlreiche Einzelleistungen dafür sorgen, dass das Bauwerk plangerecht und frei von Mängeln entsteht und zur Vollendung kommt. Der Architekt hat dabei die Aufgabe, darauf hinzuwirken, dass ein mangelfreies Bauwerk entsteht; darin besteht der von ihm geschuldete Werkerfolg. Er ist dem Bauherrn daher im vollen Umfang gewährleistungspflichtig für Bauwerksmängel, die auf Planungsfehlern beruhen, aber auch für solche, die Folge unzureichender Bauaufsicht sind. Hinsichtlich der Bauaufsicht ist der Architekt nicht verpflichtet, sich ständig auf der Baustelle aufzuhalten. Er muss jedoch die Arbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch häufige Kontrollen vergewissern, dass seine Anweisungen sachgerecht erledigt werden. Bei wichtigen oder bei kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt zur erhöhten Aufmerksamkeit und zu einer intensiven Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet. Dabei kann der Nachweis der Verletzung der Bauaufsichtspflicht des Architekten durch einen Anscheinsbeweis erleichtert sein, wenn sich in dem zutage getretenen Mangel des Bauwerks ein typischer Geschehensablauf zeigt, der auf einen Mangel der Objektüberwachung schließen lässt. Liegt ein solcher Fall vor, so braucht der Bauherr nicht anzugeben, inwieweit es der Architekt im Einzelnen an der erforderlichen Überwachung hat fehlen lassen. Vielmehr ist es dann Sache des Architekten, den Beweis des ersten Anscheins dadurch auszuräumen, dass er seinerseits darlegt, was er oder seine Erfüllungsgehilfen an Überwachungsmaßnahmen geleistet haben.

Der beklagte Architekt hat den hier vorliegenden Beweis des ersten Anscheins, wonach der Feuchtigkeitseintritt auf einen Mangel der Objektüberwachung schließen lässt, nicht durch die substantiierte Darlegung einer ordnungsgemäßen Bauüberwachung ausgeräumt.

Er hat zu seiner Bauüberwachung keinen Vortrag gehalten. Dabei ist es seine Aufgabe gewesen, sicherzustellen, dass das Dach dicht ist und keine Fehlstellen aufweist. Diese Prüfung hatte der Beklagte im Rahmen des Ablaufes des Baugeschehens jedenfalls so rechtzeitig vorzunehmen, dass die anschließenden Gewerke, wie das Aufbringen der Dachhaut und das Anbringen der Verschalung, nicht die entsprechenden Löcher in der Dampfbremse verdecken. Es ist Aufgabe des Architekten, auf die Dichtigkeit der Dampfbremse auch bei den nachfolgenden Arbeiten, die von ihm geplant und überwacht werden, zu achten. Der Beklagte hat die Aufgabe gehabt, Beschädigungen der Folie zu erkennen, bevor weitergehende Arbeiten durchgeführt werden, die den entsprechenden Mangel verdecken. Da es sich um ein nicht belüftetes Flachdach handelt, das von seiner Bauweise in Fachkreisen schon vor dem Jahr 2000 als schadensanfällig galt, hätte der Beklagte, wie der Gerichtsgutachter ausgeführt hat, im Rahmen der Bauüberwachung nach dem Anbringen der Dampfsperre die Luftdichtigkeit spätestens durch einen Blower-Door-Test überprüfen müssen. All das hat er nicht getan.

Gründe, die dazu führen würden, das vermutete Verschulden des Beklagten entfallen zu lassen, hat er nicht vorgetragen.

Der Anspruch auf Schadensersatz ist aber verjährt.

§ 11 Abs. 4 Satz 1 des in Bezug genommenen Ausgangsarchitektenvertrages bestimmt für Haftungsansprüche eine Verjährungsfrist von 5 Jahren. § 11 Abs. 4 Satz 2 des Erstvertrages besagt weiter, dass die Gewährleistungsfrist für Ansprüche der Klägerin, soweit sie auf Pflichtverletzungen beruhen, die bis zur Übergabe des Gebäudes entstanden sind, erst ab diesem Zeitpunkt beginnt. Hinsichtlich solcher Pflichtverletzungen, die nach der Übergabe des Gebäudes entstanden sind, beginnt dagegen nach § 11 Abs. 4 Satz 3 des Ausgangsvertrages die Gewährleistungsfrist erst mit der Erfüllung der letzten Leistungshandlung. Dies bedeutet, dass die Verjährung von Ansprüchen aus Pflichtverletzungen in der Leistungsphase 9 des § 15 HOAI a.F. erst mit Erbringung der letzten Leistung beginnen würde. Die Gewährleistungsfrist bezüglich Ansprüchen aus der hier vorliegenden mangelhaften Bauüberwachung beginnt aber mit Übergabe des Objekts. Das Dorfgemeinschaftshaus ist im Juli 2003 abgenommen worden, so dass etwaige Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Bauüberwachung zum Zeitpunkt ihrer Geltendmachung im Jahr 2013 bereits verjährt waren.

Der Ablauf der Verjährungsfrist ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt der behaupteten Arglist des Beklagten anders zu beurteilen.

Unabhängig davon, ob § 634a Abs. 3 BGB angesichts der vertraglichen Abrede in § 11 des Ausgangsarchitektenvertrages überhaupt zur Anwendung kommt und damit entsprechend § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist erst drei Jahre ab Anspruchsentstehung und Kenntnis von den Anspruchsvoraussetzungen zu laufen beginnen würde, liegt kein Fall der Arglist vor.

Arglistig handelt derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn ein Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird. Der Beklagte hat im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast dazu ausgeführt, dass er die Arbeiten nicht überwacht habe, weil kein Anzeichen für eine Unzuverlässigkeit des bauausführenden Unternehmens bestanden und es sich um handwerklich einfachste Arbeiten gehandelt habe. Daraus folgt, dass der Beklagte den durch die unterbliebene Beaufsichtigung jener Arbeiten begründeten Mangel seiner Bauüberwachungstätigkeit nicht als solchen erkannt und daher nach obigen Grundsätzen folglich auch nicht bewusst verschwiegen hat. Die Klägerin hat auch nicht vorgetragen, dass der Beklagte gewusst habe, dass er den Einbau der Dampfsperre habe überwachen müssen.

Zugunsten der Klägerin greifen auch nicht die Grundsätze des Organisationsverschuldens ein. Danach gilt, dass der Architekt, der arbeitsteilig an der Herstellung eines Bauwerks mitwirkt, ebenso wie ein Unternehmer die organisatorischen Voraussetzungen schaffen muss, um sachgerecht beurteilen zu können, ob sein Werk bei Ablieferung mangelfrei ist. Unterlässt er dies und wäre ein Mangel bei richtiger Organisation entdeckt worden, verjähren die Gewährleistungsansprüche des Bestellers in gleicher Weise wie in dem Fall, in dem der Architekt den offenbarungspflichtigen Mangel bei der Abnahme arglistig verschweigt. Weiter hat BGH in der gleichen Entscheidung ausgeführt, "dass die verjährungsrechtliche Gleichsetzung der Verletzung einer solchen Organisationsobliegenheit mit arglistigem Verhalten nur dann gerechtfertigt ist, wenn den Architekten der Vorwurf trifft, er habe mit seiner Organisation die Arglisthaftung vermeiden wollen. Dieser Vorwurf kann sich daraus ergeben, dass er, ohne selbst tätig zu werden, ganz darauf verzichtet, Gehilfen zur Erfüllung seiner Offenbarungspflicht einzuschalten. Er ist auch gerechtfertigt, wenn der Architekt hierfür Personal einsetzt, von dem er weiß, dass es jener Pflicht nicht nachkommen wird oder nicht nachkommen kann, sei es, weil er nicht ausreichend kompetente Gehilfen ausgesucht oder weil er ihnen keine genügende Möglichkeit gegeben hat, Mängel wahrzunehmen und pflichtgemäß zu offenbaren. Gleiches gilt, wenn er zwar ein entsprechendes Wissen nicht hat, er aber die Augen vor dieser Erkenntnis verschließt."

Für eine solche Feststellung bietet der Sachverhalt aber keinen Anlass. Die Klägerin hat schon nicht eingewendet, dass die Bauüberwachung durch den Beklagten nicht ausreichend organisiert worden sei.

Ebenso kommt keine Sekundärhaftung des Beklagten wegen fehlenden Hinweises auf gegen ihn gerichtete Ersatzansprüche zur Anwendung.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Architekt verpflichtet, nach dem Auftreten von Baumängeln den Ursachen entschieden und ohne Rücksicht auf eine eigene Haftung nachzugehen und dem Bauherrn rechtzeitig ein zutreffendes Bild der tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten der Schadensbeseitigung zu verschaffen. Dabei hat der Architekt seinen Auftraggeber auch auf die Möglichkeit eines Anspruchs gegen ihn selbst ausdrücklich hinzuweisen. Die Verletzung dieser Vertragspflicht begründet im Einzelfall einen Schadensersatzanspruch dahin, dass die Verjährung der gegen den Architekten gerichteten Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche als nicht eingetreten gilt, sogenannte Sekundärhaftung.

Eine solche Sekundärhaftung scheidet hier aus.

Erforderlich ist, dass der Architekt zunächst Kenntnis von dem Mangel haben muss, bevor ihn die Pflicht trifft, die Mängelursache zu klären. Eine Mangelanzeige ist hier aber frühestens mit Schreiben vom 28.08.2012 erfolgt. Erst zu diesem Zeitpunkt hat den Beklagten die Pflicht getroffen, die Klägerin auf seinen Überwachungsfehler hinzuweisen. Diese Pflichtverletzung ist aber - wie oben bereits ausgeführt - für den Schaden nicht ursächlich geworden. Dies wäre nur dann zu bejahen, wenn der vom Architekten pflichtgemäß über die Mängelursachen und die mögliche eigene Haftung des Architekten informierte Bauherr rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen gegen diesen hätte einleiten können. Die Sekundärhaftung knüpft insoweit an die Pflicht des Architekten an, die Ursache bereits erkannter Mängel zu untersuchen.

Dafür ist es aber zum Zeitpunkt der Kenntnis des Beklagten von dem Baumangel schon zu spät gewesen. Der Anspruch gegen ihn ist bereits verjährt gewesen. Im Übrigen ist die Klägerin selbst sachkundig; sie verfügt über eine eigene Bauabteilung, so dass die Grundsätze der Sekundärhaftung entfallen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Regelung der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil es an den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO fehlt.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens bestimmt sich nach §§ 48 GKG, 3 ZPO.