Wohnung und Garage: Vermieterstellung bei Verkauf an verschiedene Erwerber

Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Eigentümers, der seine Wohnanlage nachträglich in Wohnungseigentum aufgeteilt hatte. Dabei wurde die Wohnung eines Mieters an einen anderen Erwerber veräußert als dessen Garage. Zwischen den Erwerbern entbrannte ein Streit, wer welche Mietbeträge vom Mieter verlangen dürfe.

Der BGH machte deutlich, dass die beiden Erwerber in den bisherigen Mietvertrag eintreten, der über ein einheitliches Mietverhältnis geschlossen ist. Sie bilden nun eine Zweier-Vermietergemeinschaft, deren Verhältnis sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft bestimmt. Das bedeutet: Der Grundsatz der gemeinsamen Verwaltung schließt aus, dass jeder Erwerber vom Mieter "seinen Anteil" verlangt. Es liegt vielmehr eine im Rechtssinne unteilbare Leistung vor. Die Erwerber müssen den Gesamtbetrag daher gemeinsam einziehen. Dazu können sie voneinander die Mitwirkung an der Einziehung der Miete verlangen. Den gemeinsam eingezogenen Mietbetrag müssen sie dann untereinander nach ihren Bruchteilen aufteilen (BGH, VIII ZR 399/03).