Ewiges Nießbrauchsrecht in Polen (uzytkowanie wieczyste)

Ewiges Nießbrauchsrecht in Polen (uzytkowanie wieczyste)

07.03.2006
beiRechtsanwalt Dirk Streifler - Partner
Rechtsanwalt für den deutsch-polnischen Rechtsverkehr - S&K Rechtsanwälte in Berlin-Mitte
 
 
Das ewige Nießbrauchsrecht ist ein „Mittelding“ zwischen Eigentum und einem beschränkt dinglichen Recht.
 
Das Recht auf ewigen Nießbrauch betrifft staatliche und kommunale Grundstücke in Städten und Siedlungen und/oder im Flächennutzungsplan für nichtlandwirtschaftliche Zwecke ausgewiesene Grundstücke. Es wird in Form einer notariellen Urkunde für 99 Jahre (mindestens für 40 Jahre) mit der Möglichkeit festgelegt, es auf weitere 40-99 Jahre zu verlängern. Es ist ein veräußerliches, erbliches und vollstreckbares Recht. Mit diesem Grundstück verbundene Bestandteile (Bauten, Gebäude, Baum- und Pflanzenbestand) sind Eigentum des ewigen Nießbrauchers.
 
Die Art der Nutzung des Grundstücks wird vertraglich bestimmt. Im Falle einer der Zweckbestimmung offensichtlich widersprechenden Nutzung, kann der Vertrag vorzeitig aufgehoben werden (Art. 240 ZGB, Art. 33 Abs. 3 BGG). Bei einer vertragswidrigen Bebauung kann im Falle der Vertragsaufhebung die Vergütung für das Gebäude verweigert werden (Art. 33 Abs. 2 S. 2 BGG).
 
Das Eigentum des Nießbrauchsberechtigten an den Gebäuden ist ein mit dem ewigen Nießbrauch verbundenes Recht (Art. 235 § 2 ZGB), das Eigentumsrecht an Gebäuden teilt das rechtliche Schicksal des ewigen Nießbrauchsrechts (des Hauptrechts).
 
Der vertragliche Erwerb des ewigen Nießbrauchsrechts erfolgt regelmäßig gegen Entgelt. Beim Abschluss des Vertrages über das ewige Nießbrauchsrecht ist der Erwerber verpflichtet, die sogenannte erste Gebühr in Höhe von 15 bis 20 % des Grundstückswerts zu zahlen (Art. 71 Abs. 1, Art. 72 Abs. 2 BGG), sodann wird eine jährliche Gebühr in Höhe zwischen 0,3 und 3 % des Grundstückswerts vereinbart (Art. 238 ZGB, Art. 71 Abs. 1, Art. 72 Abs. 3 BGG). Die jährliche Gebühr darf somit nach dem polnischen Gesetz nicht höher als 3 % sein!  
Eine Wertfortschreibung der Jahresgebühren im Falle der Änderung des Grundstückswerts ist möglich (Art. 77ff BGG) und in bestimmten Fällen eine obligatorische Minderung der Gebühren (Preisermäßigung) sogar gesetzlich vorgesehen (z. B. um 50 % wenn das Grundstück in das Denkmalsregister eingetragen wird, Art. 73 Abs. 4 BGG). Das Grundstückswertermittlungsverfahren darf durch die Behörde jedoch  nicht öfter als einmal im Jahr durchgeführt werden.
Das ewige Nießbrauchsrecht erlischt in der Regel nach Ablauf des vereinbarten Zeitraumes (Art. 33 Abs. 1 BGG) . Der Nießbrauchberechtigte kann aber verlangen, dass der Vertrag für einen weiteren Zeitabschnitt von 40 bis 99 Jahren verlängert wird.
 
Vor Zeitablauf kann der Vertrag auch durch das Gericht auf Verlangen des Grundstückseigentümers aufgelöst werden, wenn der Nießbrauchberechtigte das Grundstück in einer der vertraglichen Zweckbestimmung offensichtlich widersprechenden Art und Weise nutzt, insbesondere wenn er vorgesehene Gebäude vertragswidrig nicht errichtet hat (Art. 33 Abs. 3 BGG, Art. 240 ZGB). Entscheidet das Gericht über die Auflösung des Vertrages, sollen dem ehemaligen Nießbrauchberechtigten die erste Gebühr und die Summe der für den gekürzten Nutzungsabschnitt bezahlten Jahresgebühren zurückerstattet werden.
 
Das ewige Nießbrauchsrecht kann in das Eigentum umgewandelt werden. Nach dem Gesetz vom 04.09.1997 über die Umwandlung des den natürlichen Personen zustehenden ewigen Nießbrauchsrechts in das Recht des Eigentums ist der Erwerb des Eigentums entgeltlich und erfolgt aufgrund eines Verwaltungsaktes.
 
Nach dem Gesetz vom 26.07.2001 über den Erwerb des Eigentums durch die zum ewigen Nießbrauch Berechtigten erwerben die Berechtigten das Eigentum unentgeltlich kraft Gesetzes.

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