polnisches Bodeneigentum

polnisches Bodeneigentum

07.03.2006
beiRechtsanwalt Dirk Streifler - Partner
Rechtsanwalt für deutsch-polnischen Rechtsverkehr - S&K Rechtsanwälte in Berlin-Mitte
Das Recht auf Nutzung von Grund und Boden kann in folgende Rechtsformen vereinbart werden: Eigentumsrecht, Recht auf ewigen Nießbrauch, Pacht, Leihe, dauerhafte Verwaltungsübertragung und Miete.
 
Die Bestimmungen, die das Recht auf Grund und Boden regeln, sind vor allem im Zivilgesetzbuch und im Gesetz über die Agrarimmobilienwirtschaft des Staatsschatzes vom 19. Oktober 1991 enthalten.
 
Das Gesetz über die Bewirtschaftung von Agrarimmobilien des Staatsschatzes erlaubt den Verkauf von Grundstücken, die staatliches Eigentum sind, an Ausländer, außerdem die Überlassung zum ewigen Nießbrauch und auch zur Nutzung und Pacht. In den beiden Fällen muss die Genehmigung des Ministers für Inneres und Verwaltung eingeholt werden. Er ist dazu verpflichtet, dem Sejm (dem Parlament) jedes Jahr einen Bericht über den Verkauf von Grund und Boden an Ausländer vorzulegen. Die bisherige Praxis hat gezeigt, dass das eher eine formale, wenn auch mitunter zeitaufwändige Prozedur ist, denn alle ausländischen Investoren, die den Ankauf von Boden oder Immobilien zu Gewerbezwecken beantragt hatten, haben eine solche Genehmigung erhalten. Der Verkauf oder die Überlassung von Grundstücken zum ewigen Nießbrauch, die Eigentum des Staatsschatzes oder der Gemeinde sind, darf ausschließlich über eine Ausschreibung erfolgen.
 
„Ausländer“ im Sinne des Ausländergesetzes vom 13. Juni 2003 (Gesetzesblatt Nr. 128, Pos. 1175) sind nach Art. 2 des Gesetzes wie folgt alle Personen, die keine polnische Staatsangehörigkeit besitzen.
 
Handelsgesellschaften sind Ausländer im Sinne des Gesetzes, wenn sie ihren Sitz außerhalb der Grenzen Polens haben. Auch Gesellschaften, die ihren Sitz in Polen haben und in denen Ausländer eine dominierende Stellung inne haben, sind Ausländer.
 
Die Bestimmungen des Gesetzes von 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer (Gesetzesblatt Nr. 54 von 1996, Pos. 245 mit späteren Änderungen) betreffen alle Fälle des Immobilienerwerbs ungeachtete seiner Form, also Tausch- und Kaufverträge, Schenkungen, Leibrentenverträge, Verträge über das Einbringen von Sacheinlagen in die Gesellschaft durch die Gesellschafter und der Ersitzung.
 
Man darf dabei nicht außer Acht lassen, dass die Genehmigungspflicht nicht nur Immobilien betrifft, die dem Staatsschatz oder der Gemeinde gehören, sondern auch private Immobilien. 
 
Der Minister für Inneres und Verwaltung genehmigt den Verkauf von Immobilien an einen ausländischen Investor nach Erhalt eines positiven Gutachtens vom Minister für nationale Verteidigung und vom Minister für Landwirtschaft und Entwicklung des ländlichen Raumes (Art. 1 Abs. 1 und 1a des Gesetzes über Änderung des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer)
 
Nicht genehmigungspflichtig ist u. a. der Erwerb
 
-          eines eigenständigen Wohnraumes durch den Ausländer
-          eines eigenständigen Nutzraumes zum Zwecke der Errichtung einer Garage
-          einer Immobilie durch einen ausländischen Investor, der mindestens 5 Jahre nach Erhalt der ständigen Aufenthaltsgenehmigung in Polen gelebt hat
-          eines zweiten Hauses, wenn der Erwerber legal und ohne Unterbrechung mindestens 4 Jahre lang in Polen lebt
-          einer Immobilie durch einen ausländischen Investor, der mit einer polnischen Staatsangehörigen verheiratet ist, mindestens 2 Jahre nach Erhalt der ständigen Aufenthaltsgenehmigung in Polen gelebt hat und an der Immobilie Gesamteigentum (mit dem Ehepartner) erwirbt,
-          einer Immobilie durch einen ausländischen Investor, wenn er am Tag des Erwerbs zur gesetzlichen Erbfolge berechtigt und der Veräußerer seit mindestens 5 Jahren Eigentümer (oder ewiger Nießbraucher) der Immobilie ist
-          einer unbebauten Immobilie (eines Grundstücks) bis zu 0,4 ha im Stadtgebiet (im gesamten Gebiets Polen hat und durch einen ausländischen Investor kontrolliert wird, für ihre satzungsmäßigen Ziele
-          einer Immobilie durch einen ausländischen Investor, der ein Staatsbürger oder Unternehmer eines Mitgliedstaates des europäischen Wirtschaftsraumes ist, mit Ausnahme von Agrar- und Waldimmobilien (mit einer Fläche von über 1 h), 12 Jahre lang ab dem EU-Beitritts Polens sowie mit Ausnahme von einem zweiten Haus – 5 Jahre lang ab dem EU-Beitritts Polens.
 
Die oben genannten Regelungen finden im grenznahen Bereich keine Anwendung.
 
Die Genehmigung gilt für den ausgewiesenen Zeitraum und wird auf Grund eines Antrags erteilt, der Informationen über den Erwerber und Veräußerer der Immobilie, ihre genaue Charakteristik und den Nachweis der finanziellen Mittel enthält, die dem Erwerber die erklärten Investitionen ermöglichen. Dem Antrag sind Unterlagen beizufügen wie z. B. ein Auszug aus dem Handelsregister, eine Willenserklärung zur Veräußerung der Immobilie, ein aktueller Grundbuchauszug, eine Abschrift aus dem Liegenschaftskataster und eine Bescheinigung vom Gemeindeamt über die Bestimmung der Immobilie im Raumordnungsplan.
 
Die Gebühr ist in Stempelmarken bei Abgabe des Antrags zu zahlen und beträgt 5 Zl. für den Antrag und 0,5 Zl. für jede Anlage.
 
Nach der Erteilung der Genehmigung bzw. der Genehmigungszusage ist auf das Konto des Finanzamtes Warszawa-Mokotow eine Gebühr zu entrichten. Ihre Höhe ist zur Zeit festgelegt und beträgt 1400 Zl. für eine Genehmigung und 83 Zl. für eine Genehmigungszusage.

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