polnisches Mietrecht

polnisches Mietrecht

07.03.2006
beiRechtsanwalt Dirk Streifler - Partner
von Olga Engelking Rechtsanwältin
Die gewerbliche Tätigkeit in Polen ist durch einfache und universelle Regeln gekennzeichnet.
Die wichtigsten davon sind:
-Gewerbefreiheit
-Gleichheit der staatlichen und privaten, sowie in- und ausländischen Unternehmen,
-Regulierung der unternehmerischen Tätigkeit durch Marktmechanismen
-Beschränkung der staatlichen Interventionen auf das notwendige Minimum.
Die Rechtsgrundlagen der gewerblichen Tätigkeit in Polen sind im Zivilgesetzbuch, im Gesetzbuch für Handelsgesellschaften und im Gesetz über gewerbliche Tätigkeit festgelegt.
Mietrecht
Die ausländischen Investoren können ohne Probleme eine Immobilie gewerblich oder privat mieten, ohne dass eine entsprechende Genehmigung dazu erforderlich ist. Eine solche Genehmigung ist dagegen beim Erwerb der Eigentumsrechte bzw. der Rechte des ewigen Nießbrauchs für eine Immobilie erforderlich.
Das polnische Zivilgesetzbuch (ZGB) regelt den Mietvertrag im dritten Buch, Titel XVII, Abschnitt I, wobei es in Unterabschnitt II Sonderregelungen für die Raummiete trifft.
Es gibt keine Sonderregeln über die Gewerbemiete. Für den Gewerbemietvertrag gelten somit die allgemeinen Mietrechtsvorschriften.
Allgemeines
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter gem. Art. 659 ZGB verpflichtet, dem Mieter die Sache zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter hingegen hat die Pflicht, die vereinbarte Miete zu zahlen, die in Geld oder anderen Leistungen erbracht werden kann. Der Vertrag kann auf bestimmte oder unbestimmte Zeit geschlossen werden. Im ersten Fall sieht das Gesetz in Art. 661 ZGB eine Höchstmietzeit von zehn Jahren vor. Nach Ablauf dieses Zeitraumes gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Grundsätzlich ist der Abschluss des Mietvertrages formfrei. Jedoch bestimmt Art. 660 ZGB, dass Mietverträge über Immobilien oder Räume, deren Mietzeit ein Jahr überschreiten, der Schriftform bedürfen. Bei Formmangel ist der Vertrag jedoch nicht nichtig. Vielmehr gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Rechte und Pflichten der Parteien
Die Rechte ergeben sich vielfach unmittelbar aus den Pflichten der jeweils anderen Partei.
Nach Art. 662 ZGB hat der Vermieter dem Mieter die Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und während der Mietzeit ist er für die Instandhaltung der Sache verantwortlich.
Davon ausgeschlossen sind jedoch kleine Aufwendungen, die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, die der Mieter zu tragen hat (Art. 662 §. 2 ZGB), so dass eine gesonderte vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht erforderlich ist.
Der Vermieter ist von der Wiederherstellung des früheren Zustandes befreit, wenn die Sache auf Grund von Umständen zerstört wird, die er nicht zu vertreten hat.
Um seiner Instandhaltungspflicht nachkommen zu können, ist vielfach die Kooperation des Mieters notwendig: Da sich der Vermieter in der Regel der Erforderlichkeit von Reparaturen nicht bewusst sein wird, muss der Mieter ihn davon unverzüglich in Kenntnis setzen, Art. 666 § 2 ZGB. Falls für die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch Reparaturen erforderlich sind, die den Vermieter belasten, ist der Mieter gem. Art. 663 ZGB berechtigt, diesem eine angemessene Frist für ihre Vornahme zu setzen und nach dem Fristablauf die Reparaturen auf dessen Kosten durchzuführen.
Den eben genannten Pflichten des Vermieters aus Art. 662 ZGB entsprechen solche des Mieters aus Art. 666 ZGB. Danach lastet auf diesem die Pflicht, die Sache während der Mietzeit entsprechend der im Vertrag vorgesehenen Art und Weise zu gebrauchen. Mangels einer solchen vertraglichen Bestimmung ist die Art und Weise maßgebend, die den Eigenschaften und der Zweckbestimmung der Sache entspricht. Die Sanktion für den vertragswidrigen Gebrauch der Sache ist in Art. 667 § 2 ZGB geregelt. Dieser besagt, dass der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen kann, wenn der Mieter trotz Mahnung den Gebrauch in der gleichen Weise fortsetzt.
Die Möglichkeit der fristlosen Kündigung steht dem Vermieter zudem dann zu, wenn die Sache vom Mieter dermaßen vernachlässigt wird, dass ihr Verlust oder Beschädigung droht.
Außerdem steht ihm diese Option offen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete für mindestens zwei volle Zahlungszeiträume (z. B. zwei Monate) in Verzug geraten ist, Art. 672 ZGB.
Die Mängelhaftung findet ihre Regelung in Art. 664 ZGB. Das Gesetz unterscheidet an dieser Stelle nicht zwischen Sach- und Rechtsmängeln, weshalb davon auszugehen ist, dass beide Arten umfasst sind. Weist die gemietete Sache einen Mangel auf, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist der Mieter berechtigt, eine Mietminderung zu verlangen. Falls der Mangel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war und den vertragsgemäßen Gebrauch ausschließt oder wenn er unbehebbar ist, kann der Mieter den Vertrag fristlos kündigen. Ferner hat er ein Recht auf fristlose Kündigung, wenn der Mangel erst während der Mietzeit entstanden ist und der Vermieter ihn trotz Anzeige nicht binnen eines angemessenen Zeitraums beseitigt hat. Selbstverständlich ist der Mieter nicht schutzwürdig, wenn er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses von dem Mangel Kenntnis hatte.
Hinzuweisen bleibt noch auf das Vermieterpfandrecht nach Art. 670f. ZGB und auf den Grundsatz „Veräußerung bricht nicht die Miete“, der in Art. 678 ZGB normiert wurde.
Untermiete
Eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung an Dritte sowie die Untermiete lässt das ZGB zu, jedoch nur unter der Bedingung, dass der Mietvertrag dem nicht entgegensteht, Art. 668 § 1 ZGB. Die Haftung für den Gebrauch in Übereinstimmung mit den Verpflichtung aus dem Mietvertrag tragen in solchen Fällen sowohl der Mieter als auch der Dritte.
Kündigung
Der Mietvertrag kann befristeter oder unbefristeter Natur sein.
Ein befristeter Vertrag kann von den Parteien in den vertraglich vorgesehenen Fällen gekündigt werden, wogegen bei unbefristeten Verträgen die vertraglichen bzw. in Ermangelung solcher die gesetzlichen Fristen zu wahren sind (bei einem nach Jahren bemessenen Mietverhältnis beträgt die Kündigungsfrist drei Monate zum Schluss des Kalendervierteljahres gem. Art. 673 § 2 ZGB).
Wenn die Mietsache nach dem Ablauf der im Vertrag oder in der Kündigung bestimmten Frist mit Zustimmung des Vermieters gebraucht wird, ist im Zweifel anzunehmen, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit verlängert wurde, Art. 674 ZGB.
Verjährung
Regelmäßig verjähren die Ansprüche nach den allgemeinen Grundsätzen der Art. 117 ff ZGB. Die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter auf Schadensersatz wegen Beschädigung oder Verschlechterung der Mietsache sowie die Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von Aufwendungen auf die Mietsache oder auf Erstattung zu viel gezahlten Mietzins verjähren nach Ablauf eines Jahres seit dem Tage der Rückgabe der Mietsache gem. Art. 677 ZGB.
Olga Engelking
Assessorin
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