Amtsgericht München Endurteil, 09. Aug. 2018 - 472 C 8559/18
Tenor
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 13.06.2018 wird aufrechterhalten.
2. Die Beklagte hat auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist in Ziffer 2 vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Der Streitwert des Verfahrens wird auf € 1.750,20 festgesetzt.
Tatbestand
„2.4.1: Die Nettokaltmieten der Bestandsmieter von Bestandswohnungen, die weder einer Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz noch einer kommunalen Satzungsmiete unterliegen, dürfen in den ersten drei Jahren nach dem Vollzugstag im Durchschnitt über diesen Bestand insgesamt um nicht mehr als insgesamt 15 % (fünfzehn Prozent) gegenüber dem vor dem Vollzugstag geltenden Mietniveau erhöht werden.“
2.4.2: Anschließend dürfen die Nettokaltmieten der Bestandsmieter von Bestandswohnungen, die im jeweiligen Zeitraum weder eine Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz noch einer kommunalen Satzungsmiete unterliegen, bis zum 5. (fünften) Jahrestag nach Vollzug des Kaufvertrags jährlich im Durchschnitt über diesen Bestand gegenüber der jeweiligen Vorjahresmiete um nicht mehr als 3 % (drei Prozent) zuzüglich der prozentualen Steigerung des Verbraucherpreisindexes in dem betreffenden vorhergehenden 12-Monats-Zeitraum, erhöht werden.“
Die Parteien beantragen zuletzt:
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 13.06.2018 wird aufrecht erhalten.
-
1.Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 13.06.2018 mit dem Aktenzeichen: 472 C 8559/18 wird aufgehoben
-
2.Die Klage wird abgewiesen.
Gründe
A. Zulässigkeit des Einspruchs
B. Zulässigkeit der Klage
a) Das Mieterhöhungsverlangen vom 16.11.2017 war formell ordnungsgemäß.
„Vorliegend konnte das Mieterhöhungsverlangen der Klagepartei vom 21.02.2017 auch formell wirksam gem. § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB mit dem Mietspiegel für München 2015 begründet werden. An ihrer Rechtsauffassung gemäß Urteil vom 16.05.2012 (Az. 14 S 27322/11, = NZM 2012, 802) hält die Kammer nicht mehr fest.
a) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 21.02.2017 ist gemäß § 558 a Abs. 1 BGB formwirksam erklärt und insbesondere nach § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam mit dem damals aktuellen Mietspiegel für München 2015 begründet worden. Nachdem der Mietvertrag zwischen den Parteien in Ziffer 3.3 ausdrücklich auf die gesetzlichen Regelungen in §§ 558 ff. BGB Bezug nimmt, müssen für die Wirksamkeit des Zustimmungsverlangens alle formellen und materiellen Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB gegeben sein. Dies bedeutet, dass nach § 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nur dann auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann, wenn dieser auch sachlich anwendbar ist, also Daten für die streitgegenständliche Wohnung enthält (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558 a Rn. 33; MüKO/Artz § 558 a BGB Rn. 17; Staudinger/Volker Emmerich § 558 a Rn. 24; LG München I Beck-RS 2014, 02144). Der Zweck der Begründungspflicht beschränkt sich darauf, dem Mieter erste Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens des Vermieters zu geben, damit ihm während der anschließenden Überlegungs- oder Zustimmungspflicht des § 558 b Abs. 2 S. 1 eine Nachprüfung der Berechtigung oder der Plausibilität des Vermieterverlangens möglich ist und er sich ein eigenes Bild von der Sachlage machen kann (Staudinger/Volker Emmerich § 558 a BGB Rn. 19). Hierbei dürfen an die Begründungspflicht des Vermieters nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (BGH NZM 2016, 355; BGH NZM 2016, 580) und insbesondere im Rahmen der Prüfung der formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens auch berücksichtigt werden, dass die Nichtanwendung eines Mietspiegels für Vermieter stets zu erheblichen Schwierigkeiten praktischer und rechtlicher Art führt (LG München I BeckRS 2014, 02144). Maßgeblich ist, ob der Mieter anhand des vorliegenden Mieterhöhungsverlangens ohne jede Schwierigkeit in der Lage ist, die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens des Vermieters zu überprüfen (BGH NZM 2016, 580; NZM 2009, 27). Die Kammer hat ihre Entscheidung vom 16.05.2012 (LG München I NZM 2012, 802, 804) maßgeblich darauf gestützt, dass der Mietspiegel sich selbst ausdrücklich für nicht anwendbar erklärt. Wörtlich hat die Kammer 2012 ausgeführt: „Die Eignung eines Mietspiegels als Begründungsmittel im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt voraus, dass er überhaupt verwertbare Aussagen für die fragliche Wohnung enthält. Legt sich der Mietspiegel selbst nur einen beschränkten sachlichen Anwendungsbereich bei, so kann er nicht für anderen Wohnraum herangezogen werden“. Hingegen hat der BGH in seiner Entscheidung vom 26.04.2016 (BGH NZM 2016, 580 unter Rn. 8) ausgeführt, dass der formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens der Umstand nicht entgegenstehe, dass ein Mietspiegel sich für bestimmten Wohnraum ausdrücklich als sachlich nicht anwendbar erkläre. Dieser Rechtsprechung des BGH wird im Schrifttum zwar jedenfalls teilweise entgegengetreten (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558 a Rn. 14, Börstighaus NZM 2016, 581 und wohl auch Staudinger/Volker Emmerich § 558 a Rn. 24 f). Der BGH hat in seinem Hinweisbeschluss vom 26.04.2016 aber in Kenntnis dieser Kritik aus dem Schrifttum ausdrücklich ausgeführt, dass ein Mietspiegel auch dann als Begründungsmittel herangezogen werden könne, wenn der Mietspiegel selbst seinen sachlichen Anwendungsbereich beschränke. An diese Rechtsprechung ist die Kammer entgegen ihrer Rechtsprechung gem. Urteil vom 16.05.2012 (BGH NZM 2012, 802) gebunden. Es kommt entgegen der Berufung auch nicht darauf an, ob der Bundesgerichtshof diese Frage für Einfamilien- bzw. Reihenhäuser entschieden habe. Entscheidend ist vielmehr nach der klaren Diktion des BGH der Umstand, ob der als Begründungsmittel verwendete Mietspiegel Tatsachen enthält, die es dem Mieter ermöglicht die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung – zumindest ansatzweise – auf ihre Berechtigung überprüfen zu können (BGH NZM 2016, 580 unter Rn. 5). Ob der Erfahrungssatz des BGH, wonach die Mieten für Einfamilienhäuser regelmäßig höher liegen als für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zutreffend ist oder nicht, spielt an dieser Stelle keine Rolle. Maßgeblich ist alleine, dass nach den vertraglichen Bestimmungen zwischen den Parteien im Mietvertrag sowie den Förderrichtlinien Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB ausdrücklich zulässig sind und hierbei – wie oben ausgeführt – auf die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen abzustellen ist. Damit ist das hier vorliegende Mietverhältnis jedenfalls nach Erstvermietung nicht anders zu behandeln als jedes andere Mietverhältnis im Stadtgebiet für freifinanzierte Wohnungen auch. Gerade weil die Förderbestimmungen und der Mietvertrag auf § 558 Abs. 2 BGB ausdrücklich Bezug nehmen und kein Sondermietmarkt existiert, ist offensichtlich, dass der Mietspiegel für München 2015 die Werte enthält, an denen sich der Vermieter aber auch der Mieter im konkreten Fall orientieren kann. Da das streitgegenständliche Mietverhältnis im Rahmen von Mieterhöhungen folglich Mietverhältnissen über freifinanzierten Wohnraum gleichgestellt ist, enthält der Mietspiegel relevante Daten und ist damit für das hier maßgebliche Zustimmungsverlangen anwendbar.
b) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass bei der Datenerhebung für den Mietspiegel 2015 bzw. 2017 Wohnungen im so genannten „Dritten Förderweg“ herausgefiltert und diesbezüglich keine Vollmietspiegelinterviews durchgeführt wurden. Nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB wird die örtliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist nach § 558 Abs. 2 S. 2 BGB Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Da bei der Feststellung des ortsüblichen Mietniveaus nur Wohnungen heranzuziehen sind, deren Miete frei vereinbart ist, können bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete Verträge über Wohnungen nicht einbezogen werden, die öffentlich gefördert sind und bei denen sich aus der Förderung eine Preisfestlegung ergibt. Denn preisgebundener Wohnraum hat keinen Einfluss auf das zu ermittelnde örtliche Mietniveau, da deren Mieten nicht durch die Marktverhältnisse, sondern durch die öffentliche Förderung maßgeblich beeinflusst werden (vgl. MüKO BGB/Artz § 558 Rn. 30). Hierunter fallen auch so genannte EOF-Wohnungen, die im sozialen Wohnungsbau des 3. Förderweges mit staatlichen Baudarlehen gefördert werden (hierzu bereits LG München I NZM 2012, 802). Die Kammer hat bereits in der vorgenannten Entscheidung ausgeführt, dass alleine der Umstand, dass die von dem Beklagten innegehaltene EOF-Wohnung bei der Datenerhebung für den Münchner Mietspiegel nicht berücksichtigt wurde, nicht zur Unanwendbarkeit des Mietspiegels für spätere Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. führen müsse. Denn der Umkehrschluss von der Mietspiegelerstellung auf die Mietspiegelanwendung ist nicht per se zwingend (LG München I NZM 2012, 802 unter 2. b). Wegen der begrenzten Anfangsmiete der hier streitgegenständlichen Wohnungen können mithin diese Wohnungen gem. § 558 Abs. 2 S. 2 BGB nicht für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Wegen der eindeutigen Regelungen in den Förderbestimmungen ist bei späteren Mieterhöhungen aber – wie oben bereits mehrfach ausgeführt – dann auf die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen ausdrücklich abzustellen. Mithin steht § 558 Abs. 2 S. 2 BGB einer Verwendung des Mietspiegels für München 2015 als Begründungsmittel nicht entgegen.
c) Soweit die Kammer in ihrer Entscheidung vom 16.05.2012 auch darauf hingewiesen hatte, dass der Anwendungsbereich des Mietspiegels auch aus anderen Gründen nicht eröffnet sei (LG München I NZM 2012, 802, 804 unter 2. c. bb) wird hieran nicht mehr festgehalten. Nach den Förderbestimmungen und den vertraglichen Regelungen im Mietvertrag wird ausdrücklich auf die ortsübliche Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB Bezug genommen. Die Klagepartei unterliegt nach Begrenzung der anfänglichen Höchstvermietungsmiete während der Dauer des Mietverhältnisses keinen weiteren Beschränkungen und kann daher die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen erhöhen. Die streitgegenständliche Wohnung ist damit freifinanzierten Wohnungen im hier vorliegenden Fall ausdrücklich gleichgestellt. Dies gilt jedenfalls im hier vorliegenden Fall, ist aber kein Präjudiz für etwaige Mieterhöhungen bei später geänderten Förderbedingungen.
Nach alledem konnte das klägerische Mieterhöhungsverlangen vom 21.02.2017 mit dem Mietspiegel für München 2015 begründet werden.“
b) Die Zustimmungsklage wurde auch unter Wahrung der Überlegungsfrist und nach Ablauf der Klagefrist erhoben.
C. Begründetheit der Klage
Im Einzelnen:
„Nach § 3.3 des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrages richten sich Erhöhungen der Grundmiete nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 bis 561 BGB. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 28 WoFG bzw. Art. 15 BayWoFG. Sowohl § 28 Abs. 3 WoFG als auch Art. 15 Abs. 2 S. 2 des BayWoFG bestimmen inhaltlich und im Wortlaut weitgehend identisch, dass der Vermieter die Miete nach Maßgabe der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen könne, jedoch nicht höher als bis zur höchstzulässigen Miete und unter Einhaltung sonstiger Bestimmungen der Förderzusage zur Mietbindung. Bei Wohnungen, die im Rahmen des Dritten Förderweges gefördert werden, handelt es sich um eine Förderung durch vertragliche Vereinbarung nach den früheren §§ 88 d Abs. 2 WoBauG (LG München I NZM 2012, 802, 803). Rechtlich wird die Preisbindung durch vertragliche Vereinbarungen zwischen dem Förderungsgeber (hier der Landeshauptstadt München) und dem Förderungsnehmer (hier der Rechtsvorgängerin der Klägerin) erreicht. Die vertragliche Ausgestaltung im Einzelnen unterliegt den Bestimmungen des jeweiligen Landesgesetzgebers, wobei die Wohnungen mietpreisrechtlich wie freifinanzierte Wohnungen zu behandeln sind (vgl. Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, Kap. 3 Rn. 2).
a) Art. 15 Abs. 2 S. 2 BayWoFG besagt, dass der Vermieter die Mieter bis zur höchstzulässigen Miete nach Maßgabe der Förderentscheidung und den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen kann. Die in dem Bewilligungsbescheid vom 06.09.2004 einbezogenen Wohnraumförderungsbestimmungen legen in Nr. 12 fest, was unter der höchstzulässigen Miete zu verstehen ist: „Höchstzulässige Miete im Sinne des Art. 15 Abs. 1 S. 1 BayWoFG ist die im Bewilligungsbescheid festgelegte Erstvermietungsmiete zzgl. der Mieterhöhungen nach Maßgabe der §§ 558 und 559 BGB. Zulässige Erstvermietungsmiete ist die örtliche durchschnittliche Miete für neugeschaffenen Mietwohnraum“. Hiervon abweichend war gemäß den Förderrichtlinien der Landeshauptstadt die zulässige Erstvermietungsmiete für München im Jahr 2008 einheitlich auf 9,00 € pro m² Wohnfläche festgelegt. Dies bedeutet im Ergebnis, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin bei Erstvermietungen nach Bezugsfertigkeit des neugeschaffenen Wohnraums nur eine anfängliche Nettomiete von 9,00 € pro m² Wohnfläche verlangen durfte. Aufgrund der Förderbestimmungen und den Regelungen im Bewilligungsbescheid war sie und auch die Klägerin jedoch befugt, während der Bindungsdauer der Belegrechtswohnungen von 25 Jahren Mieterhöhungen nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB vorzunehmen. Anders als im preisgebundenen Wohnraum hat der Vermieter vorliegend kein einseitiges Erhöhungsrecht, sondern lediglich einen Zustimmungsanspruch, wenn im Übrigen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gegeben sind. Der Vermieter kann mithin Mieterhöhungen nach § 558 BGB durchführen, muss hierbei aber alle materiellen und formellen Voraussetzungen der Vorschriften beachten (LG München I NZM 2012, 802, 803; Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch Kapitel 3 Rn. 28).
Im Ergebnis wird das Mietverhältnis für seine Dauer – allerdings ausgehend von einer niedrigen Ausgangsmiete von 9,00 € – preisfreiem Wohnraum gleichgestellt. Nach der übereinstimmenden Regelung sowohl im Mietvertrag selbst, als auch in den Anlagen zum Bewilligungsbescheid und den gesetzlichen Vorschriften sind Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierten Wohnraum nach § 558 BGB zulässig, wenn im Übrigen die Voraussetzungen der gesetzlichen Vorschriften gegeben sind. Die Klagepartei führt insoweit zutreffend aus, dass die Mieter während des Laufs des Mietverhältnisses durch die – abgesenkte – Kappungsgrenze von 15 % in 3 Jahren geschützt sind.
b) Anders als die Beklagten meinen, gibt es auch keinen „Sondermietmarkt“ für einkommensorientiert geförderte Wohnungen im so genannten „Dritten Förderweg“. Nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Weitere für die Mietpreisbildung möglicherweise bestimmende, aber in § 558 Abs. 2 nicht aufgeführte Kriterien dürfen nicht berücksichtigt werden (vgl. MüKO BGB/Artz § 558 Rn. 33; BeckOGK BGB/Fleindl § 558 Rn. 20). Ebensowenig wie es einen Sondermietmarkt für bestimmte Personengruppen wie Studenten, Wohngemeinschaften oder Herkunft gibt, gibt es einen Sondermietmarkt für Wohnungen gemeinnütziger oder ehemals gemeinnütziger Wohnungsunternehmen (OLG Karlsruhe NJW 1982, 1822). Ob etwas anderes dann gelten würde, wenn die Klägerin bei Mieterhöhungen im Bestand weiteren Beschränkungen unterworfen wäre (wie es etwa die Förderbestimmungen aus dem Jahr 2017 vorsehen), muss vorliegend nicht entschieden werden. Denn wie bereits oben mehrfach ausgeführt, kann die Klägerin während des Laufs des Mietverhältnisses nach den Förderbestimmungen die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Damit ist das streitgegenständliche Mietverhältnis jedenfalls nach der Erstvermietung Mietverhältnissen für freifinanzierte Wohnungen ausdrücklich gleichgestellt. Aufgrund der ausdrücklichen Bezugnahme auf die §§ 558 bis 559 b in den Förderbestimmungen nebst Anlagen und Ziffer 3.3. des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrages sind Mieterhöhungen zulässig, wobei das Gesetz in § 558 Abs. 2 BGB nur eine ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierbare Wohnungen – nicht aber für Sondermietmärkte – kennt. Die Kammer verkennt nicht, dass die – meist – sozial schwächeren Mieter wohl bei Zuweisung der Wohnungen am Ackermannbogen auf eine auch dauerhaft niedrige Miete vertraut haben. Angesichts der eindeutigen Regelungen in den Förderbestimmungen sowie den gesetzlichen Vorschriften und der Vereinbarungen im Mietvertrag ist die Rechtslage allerdings eindeutig. Der Klagepartei ist es unbenommen, unter Einhaltung der Sperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB sowie der Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB die Miete im Dreijahreszeitraum bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnraum zu erhöhen. Es wäre Sache des Fördergebers (also der Landeshauptstadt) gewesen, die Möglichkeiten von Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen bei öffentlich geförderten Wohnungen im so genannten „Dritten. Förderweg“ weiter zu beschränken, wie es offensichtlich bei späteren Förderbestimmungen dann auch umgesetzt wurde. Bei den hier vorliegenden Förderrichtlinien ist dies allerdings aus der Kammer unbekannten Gründen unterblieben.“
„Art. 15 Abs. 2 BayWoFG sowie Ziffer 14.2 WFB 2012 sind auch nicht – wie die Beklagten meinen – deshalb verfassungswidrig, weil die Regelungen abweichend in die bundesgesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB eingreifen würden. Art. 15 Abs. 2 S. 2 BayWoFG bestimmt, dass der Vermieter die Miete bis zur höchstzulässigen Miete nach Maßgabe der Förderentscheidung und den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen darf. Damit nehmen die landesrechtlichen Vorschriften lediglich Bezug auf die bundesgesetzliche Regelung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ohne sie zu modifizieren. Oder anders gesagt: Auch im Rahmen des sog. „Dritten Förderweges“ sind Mieterhöhungen nur insoweit zulässig, als Sperrfrist und Kappungsgrenze des § 558 BGB eingehalten werden und die verlangte Miete nicht über der ortsüblichen Miete für freifinanzierte Wohnungen liegt“
D. Kostenentscheidung, vorläufige Vollstreckbarkeit und Streitwert
Urteilsbesprechung zu Amtsgericht München Endurteil, 09. Aug. 2018 - 472 C 8559/18
Urteilsbesprechungen zu Amtsgericht München Endurteil, 09. Aug. 2018 - 472 C 8559/18
Referenzen - Gesetze
Referenzen - Urteile
Amtsgericht München Endurteil, 09. Aug. 2018 - 472 C 8559/18 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).
(1) Beantragt der Kläger gegen den im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht erschienenen Beklagten das Versäumnisurteil, so ist das tatsächliche mündliche Vorbringen des Klägers als zugestanden anzunehmen. Dies gilt nicht für Vorbringen zur Zuständigkeit des Gerichts nach § 29 Abs. 2, § 38.
(2) Soweit es den Klageantrag rechtfertigt, ist nach dem Antrag zu erkennen; soweit dies nicht der Fall, ist die Klage abzuweisen.
(3) Hat der Beklagte entgegen § 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 nicht rechtzeitig angezeigt, dass er sich gegen die Klage verteidigen wolle, so trifft auf Antrag des Klägers das Gericht die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung; dies gilt nicht, wenn die Erklärung des Beklagten noch eingeht, bevor das von den Richtern unterschriebene Urteil der Geschäftsstelle übermittelt ist. Der Antrag kann schon in der Klageschrift gestellt werden. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist auch insoweit zulässig, als das Vorbringen des Klägers den Klageantrag in einer Nebenforderung nicht rechtfertigt, sofern der Kläger vor der Entscheidung auf diese Möglichkeit hingewiesen worden ist.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Die Einspruchsfrist beträgt zwei Wochen; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des Versäumnisurteils.
(2) Muss die Zustellung im Ausland erfolgen, so beträgt die Einspruchsfrist einen Monat. Das Gericht kann im Versäumnisurteil auch eine längere Frist bestimmen.
(3) Muss die Zustellung durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen, so hat das Gericht die Einspruchsfrist im Versäumnisurteil oder nachträglich durch besonderen Beschluss zu bestimmen.
(1) Beantragt der Kläger gegen den im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht erschienenen Beklagten das Versäumnisurteil, so ist das tatsächliche mündliche Vorbringen des Klägers als zugestanden anzunehmen. Dies gilt nicht für Vorbringen zur Zuständigkeit des Gerichts nach § 29 Abs. 2, § 38.
(2) Soweit es den Klageantrag rechtfertigt, ist nach dem Antrag zu erkennen; soweit dies nicht der Fall, ist die Klage abzuweisen.
(3) Hat der Beklagte entgegen § 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 nicht rechtzeitig angezeigt, dass er sich gegen die Klage verteidigen wolle, so trifft auf Antrag des Klägers das Gericht die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung; dies gilt nicht, wenn die Erklärung des Beklagten noch eingeht, bevor das von den Richtern unterschriebene Urteil der Geschäftsstelle übermittelt ist. Der Antrag kann schon in der Klageschrift gestellt werden. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist auch insoweit zulässig, als das Vorbringen des Klägers den Klageantrag in einer Nebenforderung nicht rechtfertigt, sofern der Kläger vor der Entscheidung auf diese Möglichkeit hingewiesen worden ist.
Ist der Einspruch zulässig, so wird der Prozess, soweit der Einspruch reicht, in die Lage zurückversetzt, in der er sich vor Eintritt der Versäumnis befand.
Die sachliche Zuständigkeit der Gerichte wird durch das Gesetz über die Gerichtsverfassung bestimmt.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens.
- 2
- Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer in R. belegenen Wohnung. Die monatliche Grundmiete beträgt seit Mietbeginn im Juni 2000 unverändert 271,50 €. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 19. Dezember 2011 wurde die Beklagte aufgefordert, mit Wirkung ab 1. März 2012 eine monatliche Kaltmiete von nunmehr 324,50 € zu zahlen. Zur Begründung wurde auf den beigefügten Mietspiegel der Stadt Nürnberg unter Berücksichtigung eines Abzugs von 30 % Bezug genommen.
- 3
- Das Amtsgericht hat durch Zwischenurteil die Zulässigkeit der Klage bejaht. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam; die Bezugnahme auf den Nürnberger Mietspiegel unter Abzug von 30 % hinsichtlich einer Wohnung in R. werde den nicht zu hoch anzusetzenden Anforderungen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens gerecht. Die Aufzählung in § 558a Abs. 2 BGB sei nicht abschließend. Zugelassen seien alle Begründungsmöglichkeiten , wenn sie nur geeignet seien, dem Mieter die für seine Entschließung erforderlichen Informationen zu geben.
- 7
- Es könne dahinstehen, ob die Anwendung des Nürnberger Mietspiegels unter Abzug von 30 % auf § 558a Abs. 1 BGB als sonstiges Begründungsmittel gestützt werde oder ob § 558a Abs. 4 BGB heranzuziehen sei und die Ver- gleichbarkeit der Gemeinden über den Abschlag erreicht werde. Die Heranziehung des Nürnberger Mietspiegels sei für das von der Nürnberger Stadtgrenze etwa fünf Kilometer entfernte R. unter Vornahme eines Abzugs von 30 % nicht offensichtlich unbegründet, da vom Stadtgebiet unterschiedliche Gemeindeteile umfasst seien.
II.
- 8
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
- 9
- Die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ist unzulässig , weil ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 19. Dezember 2011 ist mangels einer den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2, 4 BGB genügenden Begründung unwirksam. Denn der darin herangezogene Mietspiegel von Nürnberg ist auch unter Berücksichtigung des vorgenommenen Abschlags von 30 % nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für die in der Gemeinde R. belegene Wohnung der Beklagten geeignet.
- 10
- Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 unter II 1 b). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b - noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten , aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt , um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). Das ist hier nicht der Fall.
- 11
- Zwar stellt das Berufungsgericht noch zutreffend darauf ab, dass § 558a Abs. 2 BGB mit den vier dort aufgeführten Begründungsmitteln keine abschließende Regelung enthält und unter den in § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB genannten Voraussetzungen auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde zur Begründung herangezogen werden kann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 7). Die Gemeinde R. mit etwa 4.450 Einwohnern ist jedoch mit der Großstadt Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar. Dass in ruhigeren Randgebieten Nürnbergs die Wohnqualität mit derjenigen der nahe gelegenen Gemeinde R. vergleichbar sein mag, ist für die Vergleichbarkeit beider Gemeinden unerheblich. Denn über die dort ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Stadtgebiet Nürnbergs erstellte Mietspiegel keine Auskünfte (vgl. LG Heidelberg WuM 2012, 205).
- 12
- Die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde R. mit der Stadt Nürnberg kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsver- langens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.
III.
- 13
- Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Abweisung der Klage als unzulässig. Denn die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig , wenn ihr - wie hier - kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist (Senatsurteile vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger
AG Hersbruck, Entscheidung vom 08.08.2012 - 1 C 367/12 -
LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 11.12.2012 - 7 S 6880/12 -
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Ist der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt, so gilt die Erklärung als abgegeben, sobald das Urteil die Rechtskraft erlangt hat. Ist die Willenserklärung von einer Gegenleistung abhängig gemacht, so tritt diese Wirkung ein, sobald nach den Vorschriften der §§ 726, 730 eine vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils erteilt ist.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Parteien haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben.
(2) Jede Partei hat sich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären.
(3) Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, sind als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen, aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht.
(4) Eine Erklärung mit Nichtwissen ist nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind.
Soll durch die Zustellung eine Frist gewahrt werden oder die Verjährung neu beginnen oder nach § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehemmt werden, tritt diese Wirkung bereits mit Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 1. November 2005 eine Wohnung des Klägers in Regensburg. Der Kläger begehrt die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Miete von 900 € auf 961 €. In dem Erhöhungsverlangen vom 6. Juli 2009 nimmt der Kläger auf den für den damaligen Zeitpunkt maßgeblichen Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg Bezug, bei dem es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB handelt. Der Mietspiegel enthält folgende Erläuterungen: "3. Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind die Tabellen 1 bis 6. Mit Hilfe dieser Tabellen kann nach Art, Größe, Ausstattung , Beschaffenheit und Lage einer Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete berechnet werden. Den Ausgangspunkt des Mietspiegels bildet Tabelle 1. Hier sind durchschnittliche Nettomieten pro Quadratmeter in Abhängigkeit von der Wohnfläche, dem Merkmal mit dem größten Einfluss auf den Mietpreis, enthalten. Sie werden als Basismieten bezeichnet und spiegeln das allgemeine Mietniveau in Regensburg wieder. Mit Hilfe der Tabellen 2 bis 6 erfolgt eine Konkretisierung des Mietpreises durch prozentuale Zu- und Abschläge - gemessen an der Basismiete - je nach Baujahr, Wohnlage, Haus- und Wohnungstyp, Heizungs -, Sanitär- und sonstiger Wohnungsausstattung. Die Ausstattungsmerkmale müssen vom Vermieter gestellt sein. (...) 5. Spannbreiten Der Mietspiegel kann durch die in den Tabellen 2 bis 6 aufgeführten Merkmale grundsätzlich Mietpreisunterschiede erklären. Trotzdem verbleibt , bedingt durch die weitgehend freie Mietpreisgestaltung sowie durch nicht aufgeführte Merkmale, ein Streubereich der Nettomieten. Als ortsübliche Vergleichsmieten gelten daher noch die Nettomieten, die innerhalb einer Zweidrittelspannbreite liegen. Diese Spanne umfasst die nach den Tabellenwerten errechnete durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete +/- 20 % der zugrunde liegenden Basismiete. Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete wären insbesondere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen."
- 2
- Der Kläger legt der Berechnung der Mieterhöhung eine Basismiete von 5,63 €/m2 gemäß Tabelle 1 des Mietspiegels und Zuschläge zur Basismiete gemäß den Tabellen 2 bis 6 von insgesamt 28 % zugrunde; darüber hinaus beansprucht er im Erhöhungsverlangen einen weiteren Zuschlag von 15 % der Basismiete "für übergroße Terrasse mit Aussicht zur Altstadt/Donau gemäß Ziff. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007". Aus der Basismiete und den Zuschlägen von insgesamt 43 % errechnet der Kläger eine erhöhte Miete von 8,05 €/m2, die einer monatlichen Gesamtmiete von 961 € entspricht.
- 3
- Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung der Beklagten zur vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Es ist von einer Basismiete in Höhe von 5,63 €/m2 und Zuschlägen von insgesamt 32 % - davon 29 % gemäß den Tabellen 2 bis 6 des Mietspiegels und weiteren 3 % gemäß Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel - ausgegangen und hat daraus eine unterhalb der bisherigen Miete liegende ortsübliche Vergleichsmiete von 887,14 € errechnet. Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zustimmungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Das Amtsgericht habe in zutreffender Weise die Voraussetzungen für die begehrte Mieterhöhung verneint. Es habe in weiten Teilen die Berechnung des Klägers zur ortsüblichen Vergleichsmiete übernommen und sei dem Kläger lediglich bei der Spannbreitenregelung nicht gefolgt. Insoweit habe das Amtsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass die Zu- und Abschläge der Spannbreitenregelung in Nr. 5 des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen seien. Ein genereller Zuschlag von 20 % auf die Basismiete komme hiernach nicht in Betracht. Wollte man, wie der Kläger, die Spannbreitenregelung mit Zuschlägen von plus oder minus 20 % der zugrunde liegenden Basismiete ohne konkrete Merkmale zu- lassen, so stünde man im Ergebnis vor dem praktischen Problem, dass die Vermieterseite dazu tendieren würde, generell einen Zuschlag von plus 20 % anzunehmen, während die Mieterseite geneigt sein könnte, generell einen Abschlag von 20 % vorzunehmen, gleichfalls ohne nähere Begründung. Beide Seiten könnten sich dann auf Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel berufen.
- 7
- Neben diesen praktischen Schwierigkeiten, die mit der vom Kläger gewünschten Auslegung der Spannbreitenregelung verbunden wären, spreche auch der eindeutige Wortlaut dagegen. So sei ausdrücklich festgehalten, dass Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen seien. Darüber hinaus würde das ausgeklügelte System des Mietspiegels in den Tabellen 2 bis 6, in denen 21 Einzelkriterien herausgearbeitet und jeweils mit prozentualen Zuoder Abschlägen bewertet worden seien, wenig Sinn machen, wenn anschließend ohne nähere Begründung pauschale Ab- oder Zuschläge in einer Größenordnung von 20 % zulässig wären.
- 8
- Entgegen der Auffassung des Klägers sei das Mieterhöhungsverlangen nicht schon dann begründet, wenn es sich innerhalb der Spannbreite gemäß Nr. 5 des Mietspiegels bewege. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne zwar für ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen die volle Spannbreite eines Mietspiegels ausgeschöpft werden, es sei jedoch anschließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt sei.
- 9
- Das Amtsgericht sei auch befugt gewesen, die ortsübliche Vergleichsmiete selbst zu berechnen. Die vom Amtsgericht vorgenommene Berechnung, bei der das Amtsgericht im Rahmen der Spannbreitenregelung von Nr. 5 des Mietspiegels einen Zuschlag von 3 % angesetzt habe, sei nicht zu beanstan- den. Das Amtsgericht weise zutreffend darauf hin, dass die Terrasse bereits in Tabelle 6 mit einem Zuschlag von 5 % und die gute Wohnlage, wozu auch eine offene Bebauung mit schöner Aussicht zähle, bereits in Tabelle 3 mit einem Zuschlag von 4 % berücksichtigt worden seien. Hinzu komme, dass die Terrasse auch über die Berücksichtigung bei der Wohnfläche in die Ermittlung der Basismiete mit einfließe. Gleichwohl habe das Amtsgericht den Ausblick von der Terrasse mit einem gesonderten Zuschlag von 3 % gemäß Nr. 5 des Mietspiegels berücksichtigt. Ein höherer Zuschlag sei nicht gerechtfertigt. Die Lage der W. straße in Regensburg sei amtsbekannt, ebenso der hiermit verbundene Ausblick auf die Altstadt von Regensburg und die Donau.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.
- 11
- 1. Die Angriffe der Revision gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung von Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg greifen nicht durch.
- 12
- a) Die Auslegung des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Denn ebenso wie bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11 mwN) besteht auch bei einem Mietspiegel im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB ein Bedürfnis nach einheitlicher Handhabung, das es rechtfertigt, einen Mietspiegel innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine revisible Rechtsnorm zu behandeln.
- 13
- b) Die Revision meint, Nr. 5 der Erläuterung zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg sei so zu verstehen, dass der Vermieter neben den Zuschlä- gen gemäß den Tabellen 2 bis 6 des Mietspiegels einen weiteren Zuschlag von bis zu 20 % der Basismiete verlangen könne, ohne dass dieser weitere Zuschlag begründet werden müsse. Das trifft, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht zu.
- 14
- Nr. 5 der Erläuterungen regelt in Ergänzung von Nr. 3 der Erläuterungen, dass die Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß den Tabellen 1 bis 6 nicht allein maßgebend ist, sondern die für die konkrete Wohnung zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete - die sogenannte "Einzelvergleichsmiete" (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 b; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c; vom 21. Oktober 2010 - (VIII ZR 30/09, WuM 2009, 746 Rn. 15) - um eine gewisse Spanne darüber oder darunter liegen kann, und zwar um "+/- 20 % der zugrunde liegenden Basismiete". Wenn es im Anschluss daran heißt, dass Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete insbesondere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen wären , so bedeutet dies, dass die Einzelvergleichsmiete aus bestimmten Gründen um bis zu 20 % (der Basismiete) nach oben oder unten von der nach den Tabellen 1 bis 6 errechneten durchschnittlichen Vergleichsmiete abweichen kann. So hat es - mit Recht - auch der Kläger selbst gesehen. Denn er hat in seinem Mieterhöhungsverlangen den gemäß Nr. 5 der Erläuterungen geforderten Zuschlag von 15 % mit konkreten Merkmalen der Wohnung begründet ("Zuschlag für übergroße Terrasse mit Aussicht zur Altstadt/Donau").
- 15
- 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist aus der vorbezeichneten Senatsrechtsprechung nicht herzuleiten, dass der Vermieter berechtigt wäre, den nach Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg möglichen Zuschlag von bis zu 20 % zu der nach Nr. 3 der Erläuterungen er- rechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete ohne jede Begründung zu verlangen.
- 16
- a) Der Senat hat entschieden, dass der Tatrichter innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung - das heißt die Einzelvergleichsmiete - festzustellen und hierfür die Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels einzustufen hat (Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO). Er hat darauf hingewiesen, dass die Einzelvergleichsmiete ihrerseits schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde (Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO). Dabei kann sich auch die Einzelvergleichsmiete innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der (umfassenderen) Mietspiegelspanne liegt (vgl. Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO).
- 17
- Davon ist der Senat entgegen der Auffassung der Revision in seinem Urteil vom 21. Oktober 2010 (VIII ZR 30/09, aaO) nicht abgewichen. In dieser Entscheidung hat der Senat seine Rechtsprechung lediglich dahin ergänzt, dass der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben darf (aaO Rn. 15). Der Senat hat nicht, wie die Revision meint, entgegen seinem Urteil vom 20. April 2005 (VIII ZR 110/04, aaO) entschieden, dass bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete etwa "generell" - das heißt unabhängig von den Merkmalen der Wohnung - der obere Wert einer im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne angesetzt werden dürfte.
- 18
- b) Die Auffassung der Revision, dass diese Grundsätze der Senatsrechtsprechung auf den Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg nicht übertragbar seien und deshalb dem Kläger zugestanden werden müsse, die Mietspiegelspanne nach oben voll auszunutzen, trifft nicht zu und findet auch in der von der Revision angeführten Kommentarliteratur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht , 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 137) keine Stütze. Die Einzelvergleichsmiete ist daher nach dem Mietspiegel 2007 der Stadt Regensburg in der Weise zu ermitteln , dass auf der Grundlage der nach den Tabellen 1 bis 6 errechneten durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete geprüft wird, ob auf Grund konkreter Merkmale der Wohnung ein Zu- oder Abschlag zur durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete von bis zu 20 % der Basismiete gemäß Nr. 5 der Erläuterungen zum Mietspiegel gerechtfertigt ist. Das Begründungserfordernis in Nr. 5 der Erläuterungen steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats.
- 19
- 3. Vergeblich beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht - in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht - wegen der vom Kläger geltend gemachten besonderen Vorzüge der Wohnung (übergroße Terrasse; Aussicht auf die Altstadt und Donau) einen Zuschlag nach Nr. 5 der Erläuterungen von nicht mehr als 3 % der Basismiete für gerechtfertigt gehalten hat. Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung werden von der Revision nicht dargelegt und sind auch nicht ersichtlich. Insbesondere zeigt die Revision nicht auf, dass das Berufungsgericht entscheidungserheblichen Sachvortrag des Klägers übergangen hätte.
- 20
- Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht berechtigt , die Angemessenheit des Zuschlags selbst zu beurteilen, ohne zuvor ein Sachverständigengutachten einzuholen. Der Senat hat entschieden, dass die Einzelvergleichsmiete - soweit kein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB vorhanden ist - in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt wer- den kann (Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO); zwingend ist dies aber nicht. Erst recht kann von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen werden, wenn - wie hier - ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und das Gericht über die - auch von der Revision nicht angezweifelte - Ortskenntnis verfügt, die erforderlich ist, um die Berechtigung des vom Kläger beanspruchten Zuschlags selbst beurteilen zu können. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider
AG Regensburg, Entscheidung vom 09.03.2010 - 6 C 4010/09 -
LG Regensburg, Entscheidung vom 10.08.2010 - 2 S 105/10 -
(1) In der Förderzusage ist eine höchstzulässige Miete zu bestimmen; sie ist die Miete ohne den Betrag für Betriebskosten. In der Förderzusage können Änderungen der höchstzulässigen Miete während der Dauer der Förderung, auch für Mieterhöhungen nach durchgeführten Modernisierungen, vorgesehen oder vorbehalten werden. Bestimmungen über die höchstzulässige Miete dürfen nicht zum Nachteil des Mieters von den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften abweichen.
(2) Der Vermieter darf eine Wohnung nicht gegen eine höhere als die höchstzulässige Miete zum Gebrauch überlassen. Er hat die in der Förderzusage enthaltenen Bestimmungen über die höchstzulässige Miete und das Bindungsende im Mietvertrag anzugeben.
(3) Der Vermieter kann die Miete nach Maßgabe der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen, jedoch nicht höher als bis zur höchstzulässigen Miete und unter Einhaltung sonstiger Bestimmungen der Förderzusage zur Mietbindung.
(4) Der Vermieter darf
- 1.
eine Leistung zur Abgeltung von Betriebskosten nur nach Maßgabe der §§ 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und - 2.
eine einmalige oder sonstige Nebenleistung nur insoweit, als sie nach Vorschriften des Landes oder nach den Bestimmungen der Förderzusage zugelassen ist,
(5) Der Mieter kann sich gegenüber dem Vermieter auf die Bestimmung der Förderzusage über die höchstzulässige Miete und auf die sonstigen Bestimmungen der Förderzusage zur Mietbindung berufen. Hierzu hat ihm der Vermieter die erforderlichen Auskünfte zu erteilen. Erteilt der Vermieter die Auskünfte nicht oder nur unzureichend, hat dies auf Verlangen des Mieters durch die zuständige Stelle zu erfolgen.
(6) Von den Absätzen 1 bis 5 abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- 1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder - 2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
- 1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und - 2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Durch Vertrag kann eine Leistung an einen Dritten mit der Wirkung bedungen werden, dass der Dritte unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistung zu fordern.
(2) In Ermangelung einer besonderen Bestimmung ist aus den Umständen, insbesondere aus dem Zwecke des Vertrags, zu entnehmen, ob der Dritte das Recht erwerben, ob das Recht des Dritten sofort oder nur unter gewissen Voraussetzungen entstehen und ob den Vertragschließenden die Befugnis vorbehalten sein soll, das Recht des Dritten ohne dessen Zustimmung aufzuheben oder zu ändern.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.