Amtsgericht München Endurteil, 21. Juli 2015 - 473 C 5417/15

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 71.121,00 € festgesetzt.

Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe aufgrund einer Eigenbedarfskündigung.

Der Voreigentümer hat mit Mietvertrag vom 27.06.2003 die streitgegenständliche Wohnung in der … bestehend aus EG, 1. OG und 2. OG sowie Kellerräumen, Garagen und einem Kfz-Stellplatz an die Beklagten vermietet. Mit Kaufvertrag vom 14.08.2012 hat die Klägerin das Haus, in dem sich der Mietgegenstand befindet, gekauft. Die Klägerin besteht aus den Gesellschaftern …

Mit Schreiben vom 24.03.2014 wurde den Beklagten wegen Eigenbedarf zum 31.12.2014 gekündigt. Die Eigenbedarfskündigung wurde damit begründet, dass die … Gesellschafter der GbR … das streitgegenständliche Anwesen gemeinsam bewohnen wollen. Die ursprüngliche Aufteilung der Wohnung in EG, 1. OG, 2. OG und DG solle wieder hergestellt werden, so dass jeder Gesellschafter eine Wohnung bewohnen könne. Frau … beabsichtige gemeinsam mit ihrem Sohn … sowie ihren Eltern … und Herr … in die Wohnung im EG und 1. OG einziehen. Insoweit sei geplant, dass die kranken Eltern (78 und 76 jährig) von ihrer Tochter mit Hilfe ihrer Söhne und ihres Exmannes versorgt würden. Der Gesellschafter … (Exmann der Frau …) plane in die Wohnung im 2. Stock zu ziehen. Der Sohn … wohne bereits im DG des streitgegenständlichen Anwesens. Die Flächen der Wohnung im EG und 1. OG seien auch vom Platz her ausreichend, dass weiteres Pflegepersonal einziehen könne. Das streitgegenständliche Anwesen sei mit wenigen Umbauarbeiten passend und biete ausreichend Platz. Es sei auch aus diesem Gesichtspunkt erworben worden. Da Herr … und Frau … geschieden seien, wolle Herr … die Wohnung im 2. OG allein bewohnen und nicht gemeinsam mit seiner Exfrau im EG sowie 1. OG wohnen. Frau … leide an Herzrhythmusstörungen, Asthma und Allergien und Herr … leide an Gelenkarthrose, aufgrund welcher bereits eine Knieoperation erfolgt sei und die Gehfähigkeit stark eingeschränkt sei. Weiter wird in der Kündigung angegeben, dass der derzeitige Wohnsitz von Frau … in … nicht die räumlichen Möglichkeiten für ein gemeinsames Zusammenleben und für die häusliche Pflege der Eltern biete.

Mit Schreiben der Beklagten vom 26.08.2014 widersprachen die Beklagten der Eigenbedarfskündigung und beriefen sich auf Härtegründe.

Die Klägerin beantragt daher,

die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung … im EG, 1. OG und 2. OG gelegen, nebst 3 Kellerräumen und 1 Bad im Untergeschoss, sowie 2 Garagen und einem Kfz-Abstellplatz an die Klägerin geräumt herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

Klageabweisung sowie die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 S. 1 BGB.

Hilfsweise, für den Fall dass die Eigenbedarfskündigung für wirksam erachtet werden sollte erheben die Beklagten Widerklage und beantragen,

Die Klägerin und Widerbeklagte wird verpflichtet, der Fortsetzung des durch Mietvertrag vom 27.06.2003 mit dem Beklagten zu 1) und Widerkläger begründeten Mietverhältnisses über die im Anwesen … im Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss gelegene Wohnung nebst 3 Kellerräumen und 1 Bad im Untergeschoss sowie 2 Garagen und einem Kfz-Stellplatz auf unbestimmte Zeit zuzustimmen.

Die Klägerin beantragt,

Abweisung der Widerklage und stellt vorsorglich ein Antrag nach § 308 a ZPO auf Festsetzung einer ortsüblichen Miete im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Die Beklagten sind der Ansicht, das Mietvehältnis sei durch die Eigenbedarfskündigung vom 24.03.2014 nicht beendet worden, da die Eigenbedarfskündigung nicht ausreichend begründet sei. Es sei in der Kündigung nur lapidar davon gesprochen, dass das Haus in … den Eigenbedarf nicht decken werde. Es sei kaum vorstellbar, dass das Anwesen in … bei welchem es sich um ein Großobjekt handle, nicht für das gmeinsame Zusammenleben in einem Haus und für die häusliche Pflege der Eltern ausreichend sein solle. Die Beklagten bestreiten das Vorliegen von Eigenbedarf und führen aus, dass die Klägerin das Objekt erworben habe, um es zu sanieren und dann gewinnbringend zu veräußern. Das streitgegenständliche Anwesen sei von seiner Aufteilung her (große Eingangshalle im EG von ca. 60 qm und engen verwinkelten Treppengänge in die oberen Stockwerke, kleine Zimmer) nicht geeignet, es behindertengerecht auszubauen, so dass Personen mit Rollatoren sich dort fortbewegen können. Weiter berufen sich die Beklagten auf Härtegründe nach § 574 BGB. Der jüngste Sohn der Beklagten, … geboren am … leide unter einer Sprachentwicklungsstörung, einer Intelligenzminderung im Bereich der geistigen Behinderung. In den letzten Jahren sei eine positive Entwicklung festgestellt worden, aber … sei unsicher und scheu im Umgang mit Neuem und Unerwartetem. Nach Einschätzung des behandelnden Arztes, … (Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie, Facharzt für Neurologie, Facharzt für psychotherapeutische Medizin) sei es für die Entwicklung von … äußerst schädlich, wenn es zu Veränderungen in seinem auch häuslichen Umfeld käme. Solche Veränderungen sollten unbedingt verhindert werden, um die erkennbaren Fortschritte nicht zunichte zu machen.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens wird auf die gegenseitig gewechselten Schriftsätze und die Sitzungsniederschrift vom 09.06.2015 verwiesen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung und Rückgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da die Kündigung vom 24.03.2014 das Mietverhältnis nicht wirksam beendet hat.

Die Kündigung ist in formeller Hinsicht unwirksam, da sie nicht ausreichend gem. § 573 Abs. 3 S. 1 BGB begründet ist.

Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll durch § 573 Abs. 3 BGB erreicht werden, dass der Mieter so früh wie möglich Klarheit über seine Rechtsposition erlangt und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Außerdem soll die Norm den Vermieter zwingen, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten der Kündigung klar zu werden. Zu diesem Zweck sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters anzugeben, vgl. Blank/Börstinhaus, 4. Auflage, § 573 BGB, Rn. 204.

Zwar hat das Bayerische Oberste Landesgericht mit Rechtsentscheid vom 14.07.1981 ausgeführt, dass an den formellen Begründungszwang nicht die gleichen hohen Anforderungen gestellt werden dürften, wie an die materielle Anspruchsbegründung. So wird unterschieden zwischen „Kerntatsachen“ und „Ergänzungstatsachen“. Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung hinreichend begründet, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter die Räume selbst bewohnen will und dass hierfür vernünftige Gründe vorliegen. Weiter muss der Vermieter diejenigen Tatsachen mitteilen, aus denen sich das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt, vgl. Blank/Bösrtinghaus, a.a.O., Rn. 210, 211. Voraussetzung des Kündigungstatbestandes nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist, dass der Vermieter die Räume „benötigt“. An dem Tatbestandsmerkmal benötigt fehlt es z.B., wenn dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die sein Bedarf gedeckt werden könnte, vgl. Blank/Börstinghaus, a.a.O., Rn. 95. Aufgrund der im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe muss der Mieter in der Lage sein, die Erfolgsaussicht der Kündigung überschlägig zu prüfen. Soweit es zur Information des Mieters erforderlich ist, muss der Vermieter auch persönliche Daten offenbaren, vgl. Blank/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 211 m.w.Nachweisen. Der Vermieter muss auch im Kündigungsschreiben angeben, ob anderweitige freistehende Alternativobjekte zur Verfügung stehen (LG Berlin MM 1992, 388; LG Bielefeld WuM 1993, 539). Der Vermieter muss darlegen, dass und warum keine seiner anderen Wohnungen zur Deckung seines Bedarfs in Betracht kommen, vgl. Bland/Börstinghaus, a.a.O., Rn. 212 und BVerfG NJW 1992, 1379.

Das Gericht ist der Auffassung, diese formellen Anforderungen erfüllt die Kündigung vom 24.03.2014 im Hinblick auf die Ausführungen auf das derzeit von der Gesellschafterin … bewohnte Objekt in … nicht. In der Kündigung ist lediglich ausgeführt, dass der Wohnsitz in … nicht die räumlichen Möglichkeiten für das gemeinsame Zusammenleben in einem Haus und für die häusliche Pflege der Eltern böte. Aufgrund der Satellitenaufnahme (Anlage B 1) ist ersichtlich, dass es sich bei dem derzeitig bewohnten Objekt der Gesellschafterin … in welchem sie gemeinsam mit ihrem Sohn … wohnt, um ein großes Anwesen handelt, welches vom äußeren Anschein her betrachtet, durchaus geeignet zu sein scheint, die Wohnbedürfnisse der Klägerin auch im Hinblick auf die Pflege der Eltern zu befriedigen. In einem solchen Fall wäre es erforderlich gewesen, genauere Angaben im Kündigungsschreiben dazu zu machen, aus welchen Gründen das bereits bewohnte großzügige Anwesen nicht geeignet ist, den Wohnbedarf der Klägerin für ihre Gesellschafter und die pflegebedürftigen Eltern zu befriedigen. Aufgrund dieser Angaben war es für die Beklagten nicht möglich, sich Klarheit über ihre Rechtsposition zu verschaffen und einzuschätzen, ob ein Vorgehen gegen die Kündigung, unabhängig von der Berufungsmöglichkei auf Härtegründe, erfolgreich sein wird oder nicht. Daher war es vorliegend nicht ausreichend, nur darzulegen, für welche Bedarfspersonen der Eigenbedarf geltend gemacht wird. Weiter hätte in der Kündigung angegeben werden müssen, wo der Gesellschafter … seinen derzeitigen Wohnsitz tatsächlich hat. Zum Wohnsitz des Gesellschafters … ist in der Kündigung angegeben, er verfüge derzeit über keinen Wohnsitz in München. Laut der Klageschrift wohnt der Gesellschafter … ebenfalls im Anwesen … Auch insoweit war es für die Beklagten nicht möglich einzuschätzen, ob ein Vorgehen gegen die Kündigung in Bezug auf den Eigennutzungswunsch des Gesellschafters … zum Erfolg führt oder nicht.

Da die Kündigung nicht ausreichend begründet ist, musste eine Beweisaufnahme zum bestrittenen Eigenbedarf und zum bestrittenen Vorliegen des Härtegrundes nicht mehr durchgeführt werden. Soweit von der Klageseite im Rechtsstreit der Bedarf für die streitgegenständliche Wohnung weiter erläutert wird, führt dies nicht zu einer „Heilung“ der unwirksamen Kündigung, da es sich im Hinblick auf das Objekt in … nicht um nachträglich entstandene Gründe handelt.

Im Ergebnis konnten die sonstigen zwischen den Parteien streitigen Punkte dahinstehen. Insbesondere konnte dahinstehen, ob die hilfsweise erhobene Widerklage zulässig ist. Ebenso konnte dahinstehen, ob eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts für ihre Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen kann. Weiter konnte dahinstehen, ob auf Beklagtenseite im Hinblick auf den kranken Sohn Härtegründe im Sinne des § 574 BGB gegeben sind.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die voläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO i.v.m. § 45 GKG. Da über die hilfsweise erhobene Widerklage auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entschieden werden musste, wurde der Streitwert auf den zwölffachen Wert der Jahresnettomiete festgesetzt.