Bundesgerichtshof Beschluss, 25. Sept. 2003 - V ZB 21/03
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert wird für alle Instanzen auf 6.000 esetzt.
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus 17 Reihenhäusern und neun Eigentumswohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage in B. . In dem Teilungsvertrag vom 30. April 1980 ist unter § 13 Abs. 1 Satz 1 unter der Überschrift "Lasten und Kosten" geregelt, daß die Wohnungseigentümer "alle Betriebskosten der Wohnanlage gemeinsam tragen, und zwar im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes bestimmt ist." Abweichendes gilt nach § 13 Abs. 1 Satz 2 nur für die Kosten der Beheizung und Warmwasserversorgung, die beim Vorhandensein von Heizuhren nach dem tatsächlichen Verbrauch umzulegen sind, und nach § 13 Abs. 2 für die nach Einheiten abzurechnenden Verwalterkosten. Gleichwohl wurden die Ko-
sten der Versorgung mit Kaltwasser und der Abwasserentsorgung bis 1997 nach der Größe der jeweiligen Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt; erst seither erfolgt die Abrechnung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
In der Eigentümerversammlung am 11. November 1999 wurde mit der Mehrheit der Stimmen der Einbau von Kaltwasserzählern beschlossen. Dieser Beschluß wurde vom Amtsgericht rechtskräftig für ungültig erklärt.
Im vorliegenden Verfahren verlangen die Antragsteller, die als Eigentümer von Reiheneckhäusern über verhältnismäßig große Miteigentumsanteile am Grundstück verfügen, unter Hinweis auf den erheblichen Anstieg der Wasserkosten von den übrigen Wohnungseigentümern die Zustimmung zu einer Änderung des Teilungsvertrags dahin, daß die Kosten der Versorgung mit Kaltwasser und der Abwasserentsorgung nach Maßgabe des jeweiligen Verbrauchs umgelegt und zu diesem Zweck Kaltwasseruhren installiert werden sollen.
Das Amtsgericht hat den hierauf gerichteten Antrag zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller ist erfolglos geblieben. Auf die sofortige weitere Beschwerde möchte das Kammergericht den angefochtenen Beschluß aufheben und die Sache an das Landgericht zur weiteren Sachaufklärung zurückverweisen. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 13. Juni 2001 (NJW-RR 2002, 731) gehindert und hat die Sache deshalb mit Beschluß vom 10. März 2003 (NZM 2003, 319 = ZfIR 2003, 422 m. Anm. Derleder, ZfIR 2003, 407 = FGPrax 2003, 117 = WuM
2003, 401 = ZMR 2003, 600 = ZWE 2003, 281 m. Anm. Kümmel) dem Bundes- gerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht meint, die Kosten des individuellen Wasserverbrauchs der einzelnen Wohnungseigentümer seien durch den Gebrauch ihres jeweiligen Sondereigentums und nicht durch den gemeinschaftlichen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums veranlaßt. Die Kosten seien daher weder von der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG noch von einer diesen Verteilungsschlüssel abändernden Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung erfaßt, so daß die Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluß gemäß § 21 Abs. 3 WEG entscheiden könnten. Unter der - im vorliegenden Fall noch zu prüfenden - Voraussetzung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme komme ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserkosten gemäß § 21 Abs. 4 WEG in Betracht. Daneben bedürfe es gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 WEG keiner Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zum Einbau von Kaltwasserzählern. Die Beschlußkompetenz zur Einführung einer verbrauchsabhängigen Kostenabrechnung erstrecke sich auch auf die hierfür erforderliche Installation von Verbrauchserfassungsgeräten.
Demgegenüber geht das Oberlandesgericht Düsseldorf in seiner auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 13. Juni 2001 davon aus,
daß die Kosten des privaten Wasserverbrauchs in den Regelungsbereich des § 16 Abs. 2 WEG fielen. Deshalb bestehe ein Anspruch auf Abänderung nur dann, wenn der hierdurch oder abweichend vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel grob unbillig und mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren sei. Die beiden Gerichte sind danach unterschiedlicher Auffassung über die Voraussetzungen, unter denen ein Wohnungseigentümer von den anderen eine verbrauchsabhängige Abrechnung der durch die Versorgung mit Kaltwasser und die Abwasserentsorgung anfallenden Kosten verlangen kann. Dies rechtfertigt die Vorlage. Bei Prüfung der Zulässigkeit der Vorlage ist nämlich die Ansicht des vorlegenden Gerichts, es könne ohne Beantwortung der streitigen Rechtsfrage über die sofortige weitere Beschwerde nicht entscheiden, für den Senat bindend (Senat, BGHZ 99, 90, 92).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG zulässig, bleibt in der Sache selbst jedoch ohne Erfolg.
1. Entgegen der von dem vorlegenden Gericht geäußerten Zweifel leidet das Verfahren der Vorinstanzen im Hinblick auf die förmliche Beteiligung der Antragsgegner nicht an einem Mangel. Materiell Beteiligte an dem vorliegenden Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind sämtliche Wohnungseigentümer (§ 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Die Ordnungsmäßigkeit der damit gebotenen förmlichen Beteiligung derjenigen Wohnungseigentümer, gegen die sich der Antrag richtet, begegnet keinen Bedenken. In allen Instanzen sind sämtliche
Schriftsätze mit Sachanträgen, ferner die Terminsbestimmungen sowie die gerichtlichen Verfügungen und Entscheidungen dem Verwalter der Wohnanlage unter ausdrücklichem Hinweis auf § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG und damit zweifelsfrei als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer übermittelt worden. Dies war ausreichend. Zwar setzt § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG dem Wortlaut nach eine Zustellung an "alle" Wohnungseigentümer voraus, so daß eine Regelungslücke für die Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 (oder auch Nr. 4) WEG besteht, in denen einzelne Wohnungseigentümer als Antragsteller auftreten und deswegen die Zustellung nur an die "übrigen" Wohnungseigentümer erfolgen muß. In diesen Fällen rechtfertigt jedoch der mit der Vorschrift verfolgte Zweck, die Abwicklung des Rechtsverkehrs mit Wohnungseigentümergemeinschaften zu vereinfachen (BGHZ 78, 166, 172), eine entsprechende Anwendung des § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG (BayObLGZ 1989, 342, 344; BayObLG, ZMR 1997, 613, 614; OLG Hamm Rpfleger 1985, 257; OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1989, 433, 434; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdn. 126 ff; Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., vor §§ 43 ff WEG, Rdn. 118; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., Vorbem. zu §§ 43 ff WEG Rdn. 35; a.A. Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 27 Rdn. 17; wohl auch Derleder, ZfIR 2003, 407, 408).
2. Die Vorinstanzen haben den Antrag, den Antragsgegnern die Einführung eines neuen Kostenverteilungsschlüssels durch Zustimmung zur Änderung der "Teilungserklärung" vom 30. April 1980 aufzugeben, im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung, den allein die Antragsteller im vorliegenden Verfahren geltend machen (dazu näher unten III. 2 e), ist nicht gegeben.
a) Das von den Antragstellern verfolgte Ziel, die Zustimmung der An- tragsgegner zur Änderung des Teilungsvertrags vom 30. April 1980 zu erlangen , beruht auf der Annahme, die in diesem Vertrag als Teil II enthaltene Gemeinschaftsordnung regele in § 13 Abs. 1 Satz 1 auch die Verteilung sämtlicher in der Wohnungseigentumsanlage anfallender Kaltwasserkosten, also auch die Kosten der (Kalt-)Wasserversorgung des jeweiligen Sondereigentums nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Nach den Vorstellungen der Antragsteller soll diese Regelung künftig durch eine Erfassung des individuellen Wasserverbrauchs der einzelnen Wohnungseigentümer und eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten ersetzt werden. Wäre dieses Verständnis der Gemeinschaftsordnung zutreffend, so käme die Einführung einer verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung auf der Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses , wie er in der Eigentümerversammlung am 11. November 1999 gefaßt worden war, nicht in Betracht. Die Änderung eines in der Gemeinschaftsordnung geregelten Kostenverteilungsschlüssels kann - wie bei einer gesetzlichen Regelung - nach § 10 Abs. 1 und Abs. 2 WEG nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen (Senat, BGHZ 130, 304, 313; 145, 158, 169; OLG Düsseldorf, NZM 2001, 760; Wenzel, ZWE 2000, 2, 6 = NZM 2000, 257, 261 = PiG 59, 55, 66); ein vereinbarungs- oder gesetzesändernder Mehrheitsbeschluß wäre mangels Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung nichtig (Senat, BGHZ 145, 158, 168; Wenzel, ZWE 2001, 226, 234). Läßt sich - wie hier - ein solches Einvernehmen nicht erzielen, so bleibt nur die fehlende Zustimmung durch gerichtliche Entscheidung herbeizuführen (vgl. Senat, BGHZ 130, 304, 313). Ein dahingehender Anspruch kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn der bestehende Kostenverteilungsschlüssel bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht sachgerecht erscheint und zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergeb-
nissen führt (Senat, BGHZ 130, 304, 312; BayObLG, ZWE 2001, 320; OLG Köln, WuM 1998, 621, 622; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 731; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 16 Rdn. 119).
b) Jedoch regelt die Gemeinschaftsordnung unter § 13 Abs. 1 Satz 1 - entgegen der Annahme der Antragsteller - nicht die Verteilung der Kosten des privaten Wasserverbrauchs der einzelnen Wohnungseigentümer. Für die von den Antragstellern erstrebte Vereinbarungsänderung fehlt es mithin an einem Regelungsgegenstand in der Gemeinschaftsordnung.
aa) Der Senat, der vorliegend als Rechtsbeschwerdegericht zu entscheiden hat (§ 28 Abs. 3 FGG), kann die als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2 WEG) selbständig auslegen. Maßgebend ist hierbei - wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung - der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (Senat, BGHZ 121, 236, 239; 139, 288, 292). Die Regelung unter § 13 der Gemeinschaftsordnung erfaßt ausdrücklich nur die "Betriebskosten der Wohnanlage". Damit ist keine gegenständliche Erweiterung der Kostenarten gegenüber den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten verbunden, vielmehr ist in der Gemeinschaftsordnung nur hinsichtlich einzelner der gesetzlich geregelten Kosten ein abweichender Verteilungsschlüssel vereinbart. Hierauf weist bereits die Überschrift des § 13 der Gemeinschaftsordnung ("Lasten und Kosten") hin. Überdies ist unter § 4 der Gemeinschaftsordnung die grundsätzliche Anwendbarkeit der gesetzlichen Vorschriften vereinbart, so daß es für ein Abweichen von diesen einer eindeutigen, zweifelsfreien Regelung bedurft hätte (vgl. KG, WuM 1996, 171, 172; Bub, ZWE 2001, 457, 459; Armbrüster, ZWE
2002, 145, 147 = PiG 63, 117; Kümmel, ZWE 2003, 285, 286). Dem in der Ge- meinschaftsordnung verwendeten Begriff der "Betriebskosten der Wohnanlage" läßt sich jedoch nicht entnehmen, daß die Vereinbarung über die von § 16 Abs. 2 WEG erfaßten Lasten und Kosten hinausgehen sollte (vgl. Niedenführ /Schulze, aaO, § 16 Rdn. 9).
bb) Die Kosten der Wasserversorgung des Sondereigentums und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Dementsprechend enthält für diese Kosten auch die Gemeinschaftsordnung , namentlich § 13 Abs. 1 Satz 1, keine Vereinbarung; sie beschränkt sich vielmehr auf die Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung des Gemeinschaftseigentums.
(1) Allerdings hat eine früher verbreitete Auffassung die Kosten des gesamten Wasserverbrauchs einer Wohnungseigentumsanlage als Kosten der Verwaltung oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG angesehen. Dies sollte unabhängig davon gelten, ob das Wasser im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums verbraucht worden ist (BayObLGZ 1972, 150, 155; BayObLG, WuM 1994, 160, 161; ZMR 1997, 152, 153; OLG Düsseldorf , NJW-RR 2002, 731, 732; BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 21; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 16 WEG Rdn. 7; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 6; Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG Rdn. 161; anders aber BayObLG, ZMR 1997, 152 für die Kosten von Wasser, das ein Teileigentümer in seinem Ladengeschäft "veredelt" oder "verarbeitet" und in Flaschen abgefüllt veräußert). Zur Begründung wurde angeführt, die Wasser-
versorgungsunternehmen seien zum Abschluß von Einzellieferungsverträgen mit den Wohnungseigentümern regelmäßig nicht bereit, so daß durch die notwendige gemeinschaftliche Abnahme des Wassers eine gemeinschaftliche Schuld der Wohnungseigentümer entstehe. Darüber hinaus erfolge die Verteilung des von der Eigentümergemeinschaft abgenommenen Wassers an die einzelnen Wohnungseigentümer - ebenso wie die Abwasserentsorgung - über die im Gemeinschaftseigentum stehende Rohrleitungsanlage.
(2) Dieser Auffassung tritt der Senat - in Übereinstimmung mit dem vorlegenden Gericht - nicht bei. Ob in einer Wohnungseigentumsanlage anfallende Kosten dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind, hängt allein von dem jeweiligen Gegenstand der Verwaltung oder des Gebrauchs ab. Das Verhalten eines außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Dritten ist insoweit ohne Belang. Insbesondere kann die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft nicht von dem in rechtlicher Hinsicht zufälligen Umstand abhängen, ob sich ein Versorgungsunternehmen - wie etwa für die Belieferung mit Strom - zum Vertragsschluß mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer oder - wie regelmäßig für die Versorgung mit Wasser und die Abwasserentsorgung - nur zu einem Vertragsschluß mit der Gemeinschaft bereit findet. Daß im letztgenannten Fall auf Grund der vertraglichen Konstruktion eine gemeinschaftliche Schuld der Wohnungseigentümer entsteht , sagt nichts darüber aus, ob diese Verbindlichkeit auf den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums zurückzuführen ist. Der Vergleich mit den regelmäßig individuell abzurechnenden Stromkosten zeigt zudem, daß dem Gesichtspunkt der Verteilung einer Leistung über das gemeinschaftliche Leitungsnetz keine ausschlaggebende Bedeutung zukommen kann. Die Kosten, um deren Verteilung es geht, entstehen in keinem Fall durch
den Gebrauch des Leitungsnetzes, sondern sind das Entgelt für die Leistung des Versorgungsunternehmens. Da der individuelle Wasserverbrauch ausschließlich dem Gebrauch der jeweiligen Sondereigentumseinheit dient, sind auch die hierdurch verursachten Kosten - mit der in der Literatur im Vordringen begriffenen Auffassung - als solche des Sondereigentums anzusehen und mithin von § 16 Abs. 2 WEG nicht erfaßt (Niedenführ/Schulze, aaO, § 16 Rdn. 10; Slomian, ZWE 2000, 566, 567 in Fußn. 3; Bub, ZWE 2001, 457, 458; Schuschke , NZM 2001, 497, 501; Hogenschurz, NZM 2001, 1122, 1123; Wenzel, ZWE 2001, 226, 236; Jennißen, ZWE 2001, 461, 462; Armbrüster, ZWE 2002, 145, 146; Bielefeld, Grundeigentum 2002, 306, 307; Derleder, ZfIR 2003, 407, 409; Kümmel, ZWE 2003, 285; im Ergebnis auch Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 16 Rdn. 46).
c) Ergibt sich danach weder aus der Gemeinschaftsordnung noch aus dem Gesetz eine Regelung über die Verteilung der Kosten für Kaltwasser, das im räumlichen Bereich des Sondereigentums verbraucht wird, so bedarf es zur Einführung einer verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung keiner Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Vielmehr kann diese Angelegenheit, wovon das vorlegende Gericht zutreffend ausgeht, gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden.
aa) Dagegen läßt sich nicht einwenden, daß der Wasserverbrauch in den einzelnen Sondereigentumseinheiten keine gemeinschaftliche Angelegenheit sei und deshalb auch nicht der Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft unterliege (so jedoch Drasdo, NZM 2001, 886, 887, der deshalb davon ausgeht, die Wohnungseigentümer handelten gegenüber dem Versorgungsunternehmen - mit der Folge des Einstimmigkeitsprinzips aus
§ 709 Abs. 1 BGB - als Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Gegenstand der Beschlußfassung ist nämlich nicht der individuelle Wasserverbrauch, sondern die Verteilung der durch den Verbrauch an den einzelnen Entnahmestellen verursachten Kosten. Das ist aber eine Angelegenheit der Gemeinschaft, wenn die Wohnungseigentümer gegenüber dem Versorgungsunternehmen mit dem Abschluß eines Vertrages über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung eine gemeinschaftliche Verpflichtung eingegangen sind (Armbrüster , ZWE 2002, 145, 147 f). Soweit daher die Gemeinschaftsordnung - wie im vorliegenden Fall - keine Regelung zur Verteilung der Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten und der damit verbundenen Kosten der Abwasserentsorgung enthält, können Wohnungseigentümer über diese Frage gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluß entscheiden (Niedenführ /Schulze, aaO, § 16 Rdn. 10; Bub, ZWE 2001, 457, 459; Hogenschurz, NZM 2001, 1122, 1123; Jennißen, ZWE 2001, 461, 462; Armbrüster, ZWE 2002, 145, 148; Bielefeld, Grundeigentum 2002, 306, 307; Derleder, ZfIR 2003, 407, 409; Kümmel, ZWE 2003, 285, 286).
bb) Der hiernach gegebenen Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer steht ferner nicht entgegen, daß es zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Installation von Kaltwasserzählern für die einzelnen Sondereigentumseinheiten bedarf.
(1) Zwar ist für bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen , nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ein Mehrheitsbeschluß grundsätzlich nicht ausreichend, sondern die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Aber selbst wenn man eine solche bauliche Veränderung in dem
nachträglichen Einbau von Kaltwasserzählern sehen wollte (so etwa Staudinger /Bub, aaO, § 22 WEG Rdn. 153), wäre die Zustimmung aller Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich, weil deren Rechte nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 22 Rdn. 237; Bub, ZWE 2001, 457, 460; Derleder , ZfIR 2003, 407, 410; vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1988, 273 zum Einbau von Wärmemengenzählern).
(2) Tatsächlich stellt der Einbau von Kaltwasserzählern, wenn er zur Umsetzung der beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten erfolgt, jedoch keine § 22 Abs. 1 WEG unterfallende bauliche Veränderung dar, sondern eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG (Wenzel, ZWE 2001, 226, 236; Armbrüster , ZWE 2002, 145, 148). Insoweit gilt im Ergebnis nichts anderes als bei der durch §§ 3, 4 HeizkostenV vorgeschriebenen Ausstattung einer Wohnungseigentumsanlage mit Geräten zur Erfassung des Warmwasserverbrauchs. Sie kann als Maßnahme ordnungsmäßiger Instandsetzung (Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 21 Rdn. 135; Staudinger/Bub, aaO, § 21 WEG Rdn. 176, 178a) bzw. ordnungsmäßiger Verwaltung (Niedenführ/Schulze, aaO, HeizkostenV Rdn. 22; Bielefeld, Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, S. 1, 17) nach § 21 Abs. 3 WEG beschlossen werden. Zwar besteht hier keine gesetzliche Verpflichtung zur Nachrüstung bestehender Gebäude mit Kaltwasserzählern , die Wohnungseigentümer sind jedoch in vergleichbarer Weise durch einen von ihnen gefaßten Beschluß über eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kosten der Wasserversorgung verpflichtet. Ohne Installation der erforderlichen Meßgeräte ließe sich der von ihnen neu eingeführte Verteilungsschlüssel nämlich nicht vollziehen. Da es sich um eine notwendige Fol-
gemaßnahme handelt, unterfällt sie nicht anders als die ihr zugrundeliegende Entscheidung über den Verteilungsschlüssel dem Anwendungsbereich des § 21 Abs. 3 WEG.
d) Nicht zu folgen ist dagegen der Ansicht des vorlegenden Gerichts, ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten aus § 21 Abs. 4 WEG sei immer schon dann zu bejahen, wenn nach Abzug der Aufwendungen innerhalb von zehn Jahren eine deutliche Kostenersparnis zu erwarten ist. Diese Auffassung ist ersichtlich von der Rechtslage beeinflußt, die für die Verteilung der Kosten der Wärme- und Warmwasserversorgung gilt. Hierbei läßt das vorlegende Gericht jedoch außer Betracht, daß - anders als bei den Heizkosten nach § 3 HeizkostenV - die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall nicht gesetzlich zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten der Kaltwasserversorgung verpflichtet sind. Zwar sieht § 39 Abs. 2 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) seit dem Achten Änderungsgesetz vom 4. Juli 1997 (GVBl. S. 376) vor, daß jede Wohnung mit einem eigenen Wasserzähler auszustatten ist, eine Verpflichtung zur Nachrüstung für eine - wie hier bereits - rechtmäßig bestehende bauliche Anlage fehlt jedoch im Hinblick auf den Bestandsschutz nach § 77 BauO Bln (vgl. Hahn/Radeisen, Bauordnung für Berlin, § 39 Rdn. 6; anders dagegen § 40 Abs. 2 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern). Im Unterschied zu den genannten Energiekosten (vgl. dazu KG, Grundeigentum 1989, 779, 781; Niedenführ/Schulze, aaO, HeizkostenV Rdn. 13, 22) ist es hier mithin nicht möglich, eine gesetzliche Regelung zur Begründung eines Anspruchs aus § 21 Abs. 4 WEG (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 21 WEG Rdn. 111) heranzuziehen. Vielmehr ist zu unterscheiden:
aa) Ist die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung geregelt, so besteht ein Anspruch auf deren Änderung - wie ausgeführt (oben III. 2 a) - nur dann, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Nichts anderes gilt, wenn die Kostenverteilung - in Fällen entsprechender Beschlußkompetenz - wirksam durch Eigentümerbeschluß geregelt worden ist. Auch die Abänderung eines Mehrheitsbeschlusses kann von einem Wohnungseigentümer nämlich nur in besonderen Ausnahmefällen unter den Voraussetzungen des § 242 BGB verlangt werden (BayObLG, NJW-RR 1989, 1165; 1994, 658, 659). Zwar sind die Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt , über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen, hierbei kann aber jeder Wohnungseigentümer verlangen, daß der neue Beschluß schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigt (Senat, BGHZ 113, 197, 200). Die Erwartung einer deutlichen Kostenersparnis durch verbrauchsabhängige Abrechnung in einem Zeitraum von zehn Jahren, wie sie das vorlegende Gericht als maßgebend ansehen will, reicht für die zu danach zu beachtenden strengen Voraussetzungen nicht aus. Der Senat verkennt nicht, daß bei einer Kostenverteilung, die sich an der tatsächlichen Inanspruchnahme von Leistungen orientiert, regelmäßig deutliche Einsparungen erwirtschaften lassen. Ob mit einem Festhalten an nicht verbrauchsabhängigen Abrechnungsmaßstäben eine grobe Unbilligkeit verbunden ist, läßt sich indes nicht generell, sondern nur im Einzelfall beantworten (a.A. Derleder, ZfIR 2003, 407, 410). Unterhalb der Grenze zur groben Unbilligkeit bleibt es dem Gesetzgeber vorbehalten, nach dem Vorbild der Regelung für die Wärme- und Warmwasserversorgung privatautonome Entscheidungen - auch im allgemeinen Interesse der Schonung natürlicher Ressourcen - zu beschränken.
bb) Ist die Verteilung der Kosten des Sondereigentums - wie hier - nicht durch Gesetz, Vereinbarung oder Beschluß geregelt, wird die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, weil sie dem Verursacherprinzip Rechnung trägt und als Anreiz zur Sparsamkeit zu deutlichen Einsparungen führt. Die Wohnungseigentümer haben allerdings auf Grund ihres Selbstorganisationsrechts (Senat, BGHZ 139, 288, 293) einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen (vgl. Bub, ZWE 2001, 457, 459; Armbrüster ZWE 2002, 145, 149). Hierbei können die Umstände des Einzelfalls im Wege der Ermessensreduktion dazu führen, daß nur die verbrauchsabhängige Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das ist namentlich dann der Fall, wenn der Einbau von Wasserzählern gesetzlich vorgeschrieben ist, oder wenn jede andere Abrechnungsmethode grob unbillig erscheint. Gleiches gilt auf Grund der § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zugrundeliegenden Wertung des Gesetzgebers, wenn in der Wohnungseigentumsanlage Verbrauchserfassungseinrichtungen bereits vorhanden sind. Umgekehrt kann die Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn die wirtschaftlichen Aufwendungen für die Nachrüstung mit Kaltwasserzählern, deren Wartung und Ablesung sowie etwa zusätzliche Abrechnungskosten unverhältnismäßig hoch sind. Ob das der Fall ist, kann wegen der vergleichbaren Interessenlage nach den Grundsätzen beurteilt werden, welche die Rechtsprechung im Hinblick auf § 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. a, Abs. 2 HeizkostenV zur Verbrauchserfassung für die Wärme- und Warmwasserversorgung entwickelt hat (vgl. hierzu BayObLG, NJW-RR 1994, 145, 146; KG, NJW-RR 1993, 468; ZMR 1996, 282, 283; OLG Köln, WuM 1998, 621; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 16 Rdn. 128;
Niedenführ/Schulze, aaO, HeizkostenV Rdn. 11; auch BGH, Urt. v. 30. Januar 1991, VIII ZR 361/89, NJW-RR 1991, 647, 649). Danach steht die Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten nicht mehr in Einklang mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Aufwendungen die Einsparungen übersteigen, die sich über zehn Jahre hinweg voraussichtlich erzielen lassen.
e) Obwohl es hiernach möglich ist, daß die Antragsteller eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserversorgungskosten der Sondereigentumseinheiten über den Individualanspruch nach § 21 Abs. 4 WEG durchsetzen können, bleibt ihre Rechtsbeschwerde ohne Erfolg. Die Antragsteller erstreben nämlich in dem vorliegenden Verfahren nicht die Zustimmung der Antragsgegner zu einem Beschlußantrag über die verbrauchsabhängige Abrechnung bzw. die gerichtliche Ersetzung eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses (vgl. dazu BGH, Urt. v. 6. März 1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2107). Sie verlangen vielmehr die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung, obwohl diese keine einschlägige Regelung enthält.
aa) Entgegen der Auffassung sowohl des Beschwerdegerichts als auch des vorlegenden Gerichts kann der Antrag auf Zustimmung zur Änderung der "Teilungserklärung" nicht in einen Antrag "umgedeutet" werden, der die gerichtliche Ersetzung der Beschlußfassung zum Ziel hat. Auch wenn in Wohnungseigentumssachen an die Bestimmtheit eines Antrags grundsätzlich weniger strenge Anforderungen zu stellen sind als nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO im Zivilprozeß, muß der Antrag doch das verfolgte Rechtsschutzziel zweifelsfrei erkennen lassen (vgl. Staudinger/Wenzel, aaO, Vorbem. zu §§ 43 ff WEG Rdn.
25). Da das Gericht an das mit dem Antrag verfolgte Rechtsschutzziel gebun- den ist (Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 46), kann nur innerhalb des damit gezogenen Rahmens eine interessengerechte Auslegung des Antrags (vgl. dazu Senat, BGHZ 151, 164, 168) möglich und geboten sein. Auch in Wohnungseigentumssachen gilt, daß der Antragsteller durch seinen Antrag den Verfahrensgegenstand mit der Folge bestimmt, daß das Gericht ihm nicht mehr oder etwas anderes zusprechen darf, als begehrt (Senat, Urt. v. 20. November 1992, V ZR 279/91, NJW 1993, 593; BayObLG, WuM 1990, 178, 179; Niedenführ/Schulze, aaO, vor §§ 43 ff Rdn. 43).
bb) Die Antragsteller haben ausdrücklich erklärt, daß sie gerichtliche Hilfe allein deshalb in Anspruch nehmen, weil sich eine - von ihnen für notwendig gehaltene - Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Verteilung der Wasserkosten nicht erreichen läßt. Hingegen ist es ohne jeden Zweifel nicht ihr Ziel, einen Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft über diesen Gegenstand durch eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen oder zu ersetzen. Ein solcher Eigentümerbeschluß kann nach dem Vorbringen der Antragsteller ohne weiteres gefaßt werden, weil die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kaltwasserkosten wünscht und demgemäß auch bereits am 11. November 1999 den Einbau von Kaltwasserzählern beschlossen hat.
cc) Der Senat sieht davon ab, die Sache an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen , damit dort die der Sache nach gebotene Antragstellung nachgeholt werden kann. Im vorliegenden Fall müßte nämlich auch der auf das Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses gerichtete Antrag ohne Erfolg bleiben, weil es im Hinblick auf den aller Voraussicht nach erreichbaren Mehr-
heitsbeschluß für eine gerichtliche Ersetzung am erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis fehlen würde (vgl. BayObLG, NJW-RR 1986, 445, 446; OLG Hamburg , NJW-RR 1994, 783; KG, WuM 1994, 38, 40; OLG Hamm, WE 1996, 33, 39; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 21 Rdn. 85; Staudinger/Bub, aaO, § 21 Rdn. 117). Die Rechtskraft der Entscheidung des Amtsgerichts, mit der der Eigentümerbeschluß vom 11. November 1999 über den Einbau von Kaltwasserzählern für ungültig erklärt worden ist, hindert die Wohnungseigentümer nicht an einer (erneuten) Beschlußfassung über die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung. Die materielle Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung (§ 45 Abs. 2 WEG) erstreckt sich nämlich nur auf den konkreten, für ungültig erklärten Beschluß (vgl. BayObLG, WuM 1989, 342; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 45 Rdn. 118; Staudinger/Wenzel, aaO, § 45 WEG Rdn. 58).
IV.
Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 47 WEG. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG, wobei das maßgebende Interesse aller Beteiligter nach den voraussichtlichen Kosten für die Nachrüstung mit Kaltwasserzählern nebst den Kosten für deren Wartung und Ablesung zu bestimmen ist (vgl. BayObLG, WuM 1994, 160, 161). Diese Kosten schätzt der Senat - unter Berücksichtigung des vorgelegten Angebots für den Einbau der benötigten Zähler - auf insgesamt 6.000 macht der Senat von der Möglichkeit Gebrauch, die in den Vorinstanzen erfolgten Wertfestsetzungen abzuändern (§ 31 Abs. 1 Satz 2 KostO).
Wenzel Krüger Klein
Gaier Stresemann
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Beschluss, 25. Sept. 2003 - V ZB 21/03
Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Beschluss, 25. Sept. 2003 - V ZB 21/03
Referenzen - Gesetze
Referenzen - Urteile
Bundesgerichtshof Beschluss, 25. Sept. 2003 - V ZB 21/03 zitiert oder wird zitiert von 8 Urteil(en).
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.
(2) Hat nach dem Gesellschaftsvertrag die Mehrheit der Stimmen zu entscheiden, so ist die Mehrheit im Zweifel nach der Zahl der Gesellschafter zu berechnen.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4 und 5 sowie auf die Verteilung der Kosten und die sonstigen Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den §§ 6 bis 9b und 11 sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind. Die Kosten für die Anbringung der Ausstattung sind entsprechend den dort vorgesehenen Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen.
(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4 und 5 sowie auf die Verteilung der Kosten und die sonstigen Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den §§ 6 bis 9b und 11 sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind. Die Kosten für die Anbringung der Ausstattung sind entsprechend den dort vorgesehenen Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Die Erhebung der Klage erfolgt durch Zustellung eines Schriftsatzes (Klageschrift).
(2) Die Klageschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung der Parteien und des Gerichts; - 2.
die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs, sowie einen bestimmten Antrag.
(3) Die Klageschrift soll ferner enthalten:
- 1.
die Angabe, ob der Klageerhebung der Versuch einer Mediation oder eines anderen Verfahrens der außergerichtlichen Konfliktbeilegung vorausgegangen ist, sowie eine Äußerung dazu, ob einem solchen Verfahren Gründe entgegenstehen; - 2.
die Angabe des Wertes des Streitgegenstandes, wenn hiervon die Zuständigkeit des Gerichts abhängt und der Streitgegenstand nicht in einer bestimmten Geldsumme besteht; - 3.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.
(4) Außerdem sind die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze auch auf die Klageschrift anzuwenden.
(5) Die Klageschrift sowie sonstige Anträge und Erklärungen einer Partei, die zugestellt werden sollen, sind bei dem Gericht schriftlich unter Beifügung der für ihre Zustellung oder Mitteilung erforderlichen Zahl von Abschriften einzureichen. Einer Beifügung von Abschriften bedarf es nicht, soweit die Klageschrift elektronisch eingereicht wird.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.
(1) § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Absatz 4 in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Absatz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.
(2) § 5 Absatz 4 Satz 3 gilt in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung weiter für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt getroffen oder gefasst wurden, und zu denen vor dem 1. Dezember 2020 alle Zustimmungen erteilt wurden, die nach den vor diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich waren.
(3) § 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.
(4) § 19 Absatz 2 Nummer 6 ist ab dem 1. Dezember 2023 anwendbar. Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.
(5) Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.