Bundesgerichtshof Beschluss, 04. Juni 2009 - V ZB 3/09
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 4.000 €.
Gründe:
I.
- 1
- Mit Beschluss vom 17. September 2004 ordnete das Amtsgericht auf Antrag der Beteiligten zu 2 die Zwangsverwaltung des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Grundbesitzes der Beteiligten zu 1 an und bestellte den Beteiligten zu 3 zum Zwangsverwalter. Bei dem der Zwangsverwaltung unterliegenden Objekt handelt es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus; Mieteinnahmen erzielte der Beteiligte zu 3 erst seit dem 1. Oktober 2006. Das Verfahren wurde mit Beschluss vom 3. Dezember 2007 aufgehoben.
- 2
- Für die Abrechnungszeiträume vom 17. September 2004 bis zum 30. September 2005 und vom 1. Oktober 2005 bis zum 30. September 2006 hat der Beteiligte zu 3 die Festsetzung von Verwaltervergütungen beantragt, deren Höhe er nach der für die Verwaltung erforderlichen Zeit berechnet hat (§ 19 ZwVwV). Das Amtsgericht hat den Anträgen stattgegeben. Für den Zeitraum vom 1. Oktober 2006 bis zur Aufhebung des Verfahrens hat der Verwalter die Festsetzung einer nach den eingegangenen und hinterlegten Mieten berechneten Vergütung (§ 18 ZwVwV) und zugleich beantragt, für die gesamte Dauer des Verfahrens einen Beitreibungszuschlag für vertraglich geschuldete, jedoch nicht eingezogene Mieten (§ 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV) festzusetzen. Das Amtsgericht hat die Festsetzung eines Beitreibungszuschlags für die Abrechnungszeiträume vom 17. September 2004 bis zum 30. September 2005 und vom 1. Oktober 2005 bis zum 30. September 2006 abgelehnt und für die Zeit vom 1. Oktober 2006 bis zum 3. Dezember 2007 eine Zeitaufwandsvergütung festgesetzt , weil diese höher als die beantragte Vergütung - einschließlich des Beitreibungszuschlags - ist. Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben.
- 3
- Mit der Rechtsbeschwerde verfolgt der Beteiligte zu 3 sein Ziel, die Festsetzung des Beitreibungszuschlags für seine Tätigkeit in der Zeit vom 17. September 2004 bis zum 30. September 2006, weiter.
II.
- 4
- Das Beschwerdegericht meint, der Beteiligte zu 3 könne für die Zeit vom Beginn des Verfahrens bis zum 30. September 2006 keinen Beitreibungszuschlag verlangen, weil er zuvor seine Vergütung für diesen Zeitraum nach Zeit- aufwand berechnet und habe festsetzen lassen. Damit sei eine Bindungswirkung eingetreten, die es dem Verwalter verwehre, später von der früher gewählten Berechnungsart abzuweichen und neben der festgesetzten Zeitaufwandvergütung einen Beitreibungszuschlag für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten zu verlangen.
- 5
- Das hält einer rechtlichen Nachprüfung stand.
III.
- 6
- Die nach § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 575 ZPO) Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Dem Beteiligten zu 3 steht die beantragte zusätzliche Vergütung für die Zeit vom 17. September 2004 bis zum 30. September 2006 nicht zu.
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- 1. Nach § 17 Abs. 1 ZwVwV hat der Zwangsverwalter Anspruch auf eine angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung, deren Höhe an seiner Leistung sowie an der Art und dem Umfang der Aufgabe auszurichten ist. Die Berechnung der Vergütungshöhe kann auf verschiedene Weise erfolgen. Betrifft die Zwangsverwaltung - wie hier - Grundstücke, die durch Vermietung genutzt werden, erhält der Verwalter als Vergütung zwischen 5 % und 15 % des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten eingezogenen Bruttobetrags (§ 18 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 ZwVwV) bzw. für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten 20 % der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären (§ 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV). Eine Vergütung nach Zeitaufwand sieht die Zwangsverwalterverordnung bei solchen Objekten nur für den Ausnahmefall vor, dass die Regelvergütung nach § 18 ZwVwV offensichtlich unangemessen ist (§ 19 Abs. 2 ZwVwV).
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- 2. Der Vergütungsanspruch des Verwalters entsteht mit der Erbringung der von ihm geforderten Arbeitsleistung und wird fortlaufend mit Ablauf des Zeitraums fällig, in welchem der Verwalter nach § 154 Satz 2 ZVG zur Rechnungslegung verpflichtet ist (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 22 ZwVwV Rdn. 2). Demgemäß wird die Vergütung im Anschluss an die jährliche Rechnungslegung (§ 14 Abs. 2 ZwVwV) oder die Schlussrechnung (§ 14 Abs. 3 ZwVwV) auf Antrag des Verwalters von dem Gericht festgesetzt (§ 22 Satz 1 ZwVwV).
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- 3. Somit steht dem Verwalter eines vermieteten Objekts grundsätzlich für die gesamte Dauer des Verfahrens die Regelvergütung (§ 18 ZwVwV) zu, deren - anteilige - Festsetzung er nach jedem Abrechnungszeitraum verlangen kann. Beansprucht er jedoch die Vergütung nach Zeitaufwand (§ 19 Abs. 2 ZwVwV), ist diese - ebenfalls nach jedem Abrechnungszeitraum - nur dann festzusetzen, wenn die Regelvergütung trotz Ausschöpfung des Höchstrahmens (§ 18 Abs. 2 ZwVwV) um mehr als 25 % hinter der Zeitaufwandvergütung zurückbleibt (Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2007, V ZB 1/07, NJW-RR 2008, 99).
- 10
- 4. Möglich ist auch, dass - wie hier - auf Antrag des Verwalters für einen Abrechnungszeitraum die Regelvergütung und für einen anderen Abrechnungszeitraum die Zeitaufwandvergütung festgesetzt wird. Dagegen ist es ausgeschlossen , für denselben Zeitraum sowohl die Regel- als auch die Zeitaufwandvergütung festzusetzen. Denn beide Vergütungsarten stehen in einem Regel -Ausnahme-Verhältnis, welches ein gleichzeitiges Nebeneinander aus- schließt. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Regelung in § 19 Abs. 2 ZwVwV; danach kann der Verwalter für den Abrechnungszeitraum nur einheitlich nach dem Zeitaufwand abrechnen, wenn die Regelvergütung offensichtlich unangemessen ist. Dem entspricht auch der Wille des Verordnungsgebers, dem Zwangsverwalter in denjenigen Ausnahmefällen, in denen über § 18 ZwVwV eine angemessene Vergütung nicht erreicht werden kann, die Möglichkeit zu eröffnen, die Vergütung insgesamt nicht in Prozenten der geschuldeten Mieteinnahmen, sondern einheitlich nach dem für die Verwaltung erforderlichen Zeitaufwand abzurechnen (BR-Drucks. 842/03 S. 17). Der Verwalter muss sich somit alternativ für eine der beiden Berechnungsarten entscheiden (Hintzen /Alff, Rpfleger 2004, 129, 137 f.); eine kumulative Abrechnung ist ausgeschlossen.
- 11
- 5. Auch der Beteiligte zu 3 beurteilt die Rechtslage im Grundsatz nicht anders. Er hält jedoch hier die Festsetzung einer beitrags- und einer zeitbezogenen Vergütung für denselben Zeitraum für geboten, weil sich erst am Ende des Verfahrens herausgestellt habe, dass trotz seiner intensiven Einzugsbemühungen , die vorwiegend im letzten Abrechnungszeitraum stattgefunden und auch die bereits in früheren Zeiträumen geschuldeten Mieten betroffen hätten, keine Mieten eingegangen seien und es deshalb nicht möglich sei, die Vergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV zu berechnen.
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- Diese Ansicht trifft nicht zu. Sie findet auch keine Stütze in der von dem Beteiligten zu 3 zitierten Verordnungsbegründung und Literatur.
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- a) Der Verordnungsgeber wollte besonders aufwendige, jedoch erfolglose Bemühungen des Verwalters um den Mieteinzug durch die zusätzliche Vergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV und darüber hinaus durch die Anhe- bung der Vergütung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV honorieren (BR-Drucks. 842/03 S. 16). Wenn danach ausnahmsweise eine angemessene Vergütung nicht erreicht wird, wie in den Fällen, in denen unter erheblichem Verwaltungsaufwand nur ein ganz geringer Teil der Mieten eingezogen werden kann, wollte der Verordnungsgeber dem Verwalter mit der Regelung in § 19 Abs. 2 ZwVwV die Möglichkeit einräumen, die Vergütung insgesamt für die einzelnen Abrechnungszeiträume nach dem Zeitaufwand zu berechnen (BR-Drucks. 842/03 S. 17). Den Ansatz sowohl der Regelvergütung als auch der Zeitaufwandvergütung für denselben Abrechnungszeitraum hat der Verordnungsgeber nicht vorgesehen. Er wäre auch systemfremd, weil die Zeitaufwandvergütung den Mehraufwand für die Beitreibung der geschuldeten Mieten mit abgilt.
- 14
- b) In der Literatur (Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung , 4. Aufl., § 18 Rdn. 36; Hintzen/Alff, Rpfleger 2004, 129, 136) wird zwar darauf hingewiesen, dass es für den Verwalter empfehlenswert sei, die Vergütung für Mietrückstände erst mit der Schlussrechnung zu beantragen, weil erst dann feststehe, dass mit einem Ausgleich nicht mehr zu rechnen sei. Aber diese Empfehlung soll allein die Anrechnungspflicht nach § 18 Abs. 1 Satz 3 ZwVwV ausschließen, die dann eintritt, wenn Mietrückstände eingezogen werden , für die der Verwalter bereits eine Vergütung nach § 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV erhalten hat; sie besagt nicht, dass die Vergütung für Mietrückstände neben der Zeitaufwandvergütung geltend gemacht werden kann.
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- 6. Allenfalls wäre es - worauf das Amtsgericht den Beteiligten zu 3 zu Recht hingewiesen hat - möglich gewesen, dass der Beteiligte zu 3 anstelle seiner früheren Berechnung der Vergütung nach Zeitaufwand nunmehr auch für die früheren Abrechnungszeiträume die Festsetzung einer Vergütung nach den geschuldeten Mieten beantragt hätte. Dies hat er jedoch nicht getan.
IV.
- 16
- Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung über die Höhe der Zwangsverwaltervergütung ist nicht kontradiktorisch ausgestaltet. Das steht einer Anwendung von § 97 Abs. 1 ZPO entgegen (Senat, Beschluss vom 10. Januar 2008, V ZB 31/07, WM 2008, 1131, 1132 m.w.N.).
Stresemann Roth
Vorinstanzen:
AG Leipzig, Entscheidung vom 02.09.2008 - 464 L 680/04 -
LG Leipzig, Entscheidung vom 05.01.2009 - 3 T 914/08 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Beschluss, 04. Juni 2009 - V ZB 3/09
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Bundesgerichtshof Beschluss, 04. Juni 2009 - V ZB 3/09 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).
(1) Wenn dem Verwalter eine Vergütung nach § 18 nicht zusteht, bemisst sich die Vergütung nach Zeitaufwand. In diesem Fall erhält er für jede Stunde der für die Verwaltung erforderlichen Zeit, die er oder einer seiner Mitarbeiter aufgewendet hat, eine Vergütung von mindestens 35 Euro und höchstens 95 Euro. Der Stundensatz ist für den jeweiligen Abrechnungszeitraum einheitlich zu bemessen.
(2) Der Verwalter kann für den Abrechnungszeitraum einheitlich nach Absatz 1 abrechnen, wenn die Vergütung nach § 18 Abs. 1 und 2 offensichtlich unangemessen ist.
(1) Bei der Zwangsverwaltung von Grundstücken, die durch Vermieten oder Verpachten genutzt werden, erhält der Verwalter als Vergütung in der Regel 10 Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags. Für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten oder Pachten erhält er 20 Prozent der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären. Soweit Mietrückstände eingezogen werden, für die der Verwalter bereits eine Vergütung nach Satz 2 erhalten hat, ist diese anzurechnen.
(2) Ergibt sich im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der Vergütung nach Absatz 1, so kann der in Absatz 1 Satz 1 genannte Prozentsatz bis auf 5 vermindert oder bis auf 15 angehoben werden.
(3) Für die Fertigstellung von Bauvorhaben erhält der Verwalter 6 Prozent der von ihm verwalteten Bausumme. Planungs-, Ausführungs- und Abnahmekosten sind Bestandteil der Bausumme und finden keine Anrechnung auf die Vergütung des Verwalters.
(1) Gegen einen Beschluss ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn
- 1.
dies im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist oder - 2.
das Beschwerdegericht, das Berufungsgericht oder das Oberlandesgericht im ersten Rechtszug sie in dem Beschluss zugelassen hat.
(2) In den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 ist die Rechtsbeschwerde nur zulässig, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder - 2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 ist die Rechtsbeschwerde zuzulassen, wenn die Voraussetzungen des Absatzes 2 vorliegen. Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.
(4) Der Rechtsbeschwerdegegner kann sich bis zum Ablauf einer Notfrist von einem Monat nach der Zustellung der Begründungsschrift der Rechtsbeschwerde durch Einreichen der Rechtsbeschwerdeanschlussschrift beim Rechtsbeschwerdegericht anschließen, auch wenn er auf die Rechtsbeschwerde verzichtet hat, die Rechtsbeschwerdefrist verstrichen oder die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen worden ist. Die Anschlussbeschwerde ist in der Anschlussschrift zu begründen. Die Anschließung verliert ihre Wirkung, wenn die Rechtsbeschwerde zurückgenommen oder als unzulässig verworfen wird.
(1) Die Rechtsbeschwerde ist binnen einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung des Beschlusses durch Einreichen einer Beschwerdeschrift bei dem Rechtsbeschwerdegericht einzulegen. Die Rechtsbeschwerdeschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung der Entscheidung, gegen die die Rechtsbeschwerde gerichtet wird und - 2.
die Erklärung, dass gegen diese Entscheidung Rechtsbeschwerde eingelegt werde.
(2) Die Rechtsbeschwerde ist, sofern die Beschwerdeschrift keine Begründung enthält, binnen einer Frist von einem Monat zu begründen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der angefochtenen Entscheidung. § 551 Abs. 2 Satz 5 und 6 gilt entsprechend.
(3) Die Begründung der Rechtsbeschwerde muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit die Entscheidung des Beschwerdegerichts oder des Berufungsgerichts angefochten und deren Aufhebung beantragt werde (Rechtsbeschwerdeanträge), - 2.
in den Fällen des § 574 Abs. 1 Nr. 1 eine Darlegung zu den Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 574 Abs. 2, - 3.
die Angabe der Rechtsbeschwerdegründe, und zwar - a)
die bestimmte Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt; - b)
soweit die Rechtsbeschwerde darauf gestützt wird, dass das Gesetz in Bezug auf das Verfahren verletzt sei, die Bezeichnung der Tatsachen, die den Mangel ergeben.
(4) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Beschwerde- und die Begründungsschrift anzuwenden. Die Beschwerde- und die Begründungsschrift sind der Gegenpartei zuzustellen.
(5) Die §§ 541 und 570 Abs. 1, 3 gelten entsprechend.
(1) Der Verwalter hat Anspruch auf eine angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung sowie auf Erstattung seiner Auslagen nach Maßgabe des § 21. Die Höhe der Vergütung ist an der Art und dem Umfang der Aufgabe sowie an der Leistung des Zwangsverwalters auszurichten.
(2) Zusätzlich zur Vergütung und zur Erstattung der Auslagen wird ein Betrag in Höhe der vom Verwalter zu zahlenden Umsatzsteuer festgesetzt.
(3) Ist der Verwalter als Rechtsanwalt zugelassen, so kann er für Tätigkeiten, die ein nicht als Rechtsanwalt zugelassener Verwalter einem Rechtsanwalt übertragen hätte, die gesetzliche Vergütung eines Rechtsanwalts abrechnen. Ist der Verwalter Steuerberater oder besitzt er eine andere besondere Qualifikation, gilt Satz 1 sinngemäß.
(1) Bei der Zwangsverwaltung von Grundstücken, die durch Vermieten oder Verpachten genutzt werden, erhält der Verwalter als Vergütung in der Regel 10 Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags. Für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten oder Pachten erhält er 20 Prozent der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären. Soweit Mietrückstände eingezogen werden, für die der Verwalter bereits eine Vergütung nach Satz 2 erhalten hat, ist diese anzurechnen.
(2) Ergibt sich im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der Vergütung nach Absatz 1, so kann der in Absatz 1 Satz 1 genannte Prozentsatz bis auf 5 vermindert oder bis auf 15 angehoben werden.
(3) Für die Fertigstellung von Bauvorhaben erhält der Verwalter 6 Prozent der von ihm verwalteten Bausumme. Planungs-, Ausführungs- und Abnahmekosten sind Bestandteil der Bausumme und finden keine Anrechnung auf die Vergütung des Verwalters.
(1) Wenn dem Verwalter eine Vergütung nach § 18 nicht zusteht, bemisst sich die Vergütung nach Zeitaufwand. In diesem Fall erhält er für jede Stunde der für die Verwaltung erforderlichen Zeit, die er oder einer seiner Mitarbeiter aufgewendet hat, eine Vergütung von mindestens 35 Euro und höchstens 95 Euro. Der Stundensatz ist für den jeweiligen Abrechnungszeitraum einheitlich zu bemessen.
(2) Der Verwalter kann für den Abrechnungszeitraum einheitlich nach Absatz 1 abrechnen, wenn die Vergütung nach § 18 Abs. 1 und 2 offensichtlich unangemessen ist.
Der Verwalter ist für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Er hat dem Gläubiger und dem Schuldner jährlich und nach der Beendigung der Verwaltung Rechnung zu legen. Die Rechnung ist dem Gericht einzureichen und von diesem dem Gläubiger und dem Schuldner vorzulegen.
(1) Die Buchführung der Zwangsverwaltung ist eine um die Solleinnahmen ergänzte Einnahmenüberschussrechnung.
(2) Die Rechnungslegung erfolgt jährlich (Jahresrechnung) nach Kalenderjahren. Mit Zustimmung des Gerichts kann hiervon abgewichen werden.
(3) Bei Aufhebung der Zwangsverwaltung legt der Verwalter Schlussrechnung in Form einer abgebrochenen Jahresrechnung.
(4) Nach vollständiger Beendigung seiner Amtstätigkeit reicht der Verwalter eine Endabrechnung ein, nachdem alle Zahlungsvorgänge beendet sind und das Konto auf Null gebracht worden ist.
Die Vergütung und die dem Verwalter zu erstattenden Auslagen werden im Anschluss an die Rechnungslegung nach § 14 Abs. 2 oder die Schlussrechnung nach § 14 Abs. 3 für den entsprechenden Zeitraum auf seinen Antrag vom Gericht festgesetzt. Vor der Festsetzung kann der Verwalter mit Einwilligung des Gerichts aus den Einnahmen einen Vorschuss auf die Vergütung und die Auslagen entnehmen.
(1) Bei der Zwangsverwaltung von Grundstücken, die durch Vermieten oder Verpachten genutzt werden, erhält der Verwalter als Vergütung in der Regel 10 Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags. Für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten oder Pachten erhält er 20 Prozent der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären. Soweit Mietrückstände eingezogen werden, für die der Verwalter bereits eine Vergütung nach Satz 2 erhalten hat, ist diese anzurechnen.
(2) Ergibt sich im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der Vergütung nach Absatz 1, so kann der in Absatz 1 Satz 1 genannte Prozentsatz bis auf 5 vermindert oder bis auf 15 angehoben werden.
(3) Für die Fertigstellung von Bauvorhaben erhält der Verwalter 6 Prozent der von ihm verwalteten Bausumme. Planungs-, Ausführungs- und Abnahmekosten sind Bestandteil der Bausumme und finden keine Anrechnung auf die Vergütung des Verwalters.
(1) Wenn dem Verwalter eine Vergütung nach § 18 nicht zusteht, bemisst sich die Vergütung nach Zeitaufwand. In diesem Fall erhält er für jede Stunde der für die Verwaltung erforderlichen Zeit, die er oder einer seiner Mitarbeiter aufgewendet hat, eine Vergütung von mindestens 35 Euro und höchstens 95 Euro. Der Stundensatz ist für den jeweiligen Abrechnungszeitraum einheitlich zu bemessen.
(2) Der Verwalter kann für den Abrechnungszeitraum einheitlich nach Absatz 1 abrechnen, wenn die Vergütung nach § 18 Abs. 1 und 2 offensichtlich unangemessen ist.
(1) Bei der Zwangsverwaltung von Grundstücken, die durch Vermieten oder Verpachten genutzt werden, erhält der Verwalter als Vergütung in der Regel 10 Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags. Für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten oder Pachten erhält er 20 Prozent der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären. Soweit Mietrückstände eingezogen werden, für die der Verwalter bereits eine Vergütung nach Satz 2 erhalten hat, ist diese anzurechnen.
(2) Ergibt sich im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der Vergütung nach Absatz 1, so kann der in Absatz 1 Satz 1 genannte Prozentsatz bis auf 5 vermindert oder bis auf 15 angehoben werden.
(3) Für die Fertigstellung von Bauvorhaben erhält der Verwalter 6 Prozent der von ihm verwalteten Bausumme. Planungs-, Ausführungs- und Abnahmekosten sind Bestandteil der Bausumme und finden keine Anrechnung auf die Vergütung des Verwalters.
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 1.410,85 €.
Gründe:
I.
- 1
- Die Schuldner sind Wohnungseigentümer von zwei durch die Ferienpark Vermietungsgesellschaft mbH an Feriengäste vermieteten Appartements , die in der Zeit von Ende Oktober 2003 bis Mitte Mai 2006 der Zwangsverwaltung unterlagen. Zwangsverwalter war der Beteiligte zu 4, in dessen Verwaltungszeit Mieteinnahmen in Höhe von 6.628,77 € erzielt wurden.
- 2
- Der Beteiligte zu 4 hat nach § 19 Abs. 2 ZwVwV die Festsetzung einer Vergütung nach Stundenaufwand in Höhe von insgesamt 2.679,60 € (28 Stunden à 75 € zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer) beantragt und hierzu geltend gemacht, die auf der Grundlage der Mieteinnahmen zu bemessende Regelvergütung (§ 18 ZwVwV) in Höhe von 993,32 € sei nicht angemessen , weil ein Zeitaufwand von wenigstens 28 Stunden entstanden sei. Der Festsetzungsantrag enthält eine Vergleichsrechnung sowie eine Beschreibung der erbrachten Tätigkeiten, jedoch keinen detaillierten Stundennachweis. Letzteres wird von der betreibenden Gläubigerin, der Beteiligten zu 1, beanstandet, die dem geltend gemachten Zeitaufwand entgegen tritt.
- 3
- Die Rechtspflegerin hat die Vergütung antragsgemäß festgesetzt. Die dagegen von der Beteiligten zu 1 eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte zu 1 eine Herabsetzung auf die Regelvergütung erreichen. Der Beteiligte zu 4 beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
II.
- 4
- Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach § 575 ZPO auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist nicht begründet.
- 5
- 1. Das Beschwerdegericht hält die Voraussetzungen für eine stundenweise Vergütung nach § 19 Abs. 2 ZwVwV für gegeben. Insbesondere sei der geltend gemachte Zeitaufwand auf der Grundlage der substantiierten Darlegungen des Zwangsverwalters plausibel und bewege sich im unteren Bereich dessen, was in durchschnittlichen Verfahren als "Normalaufwand" anzusehen sei. Ein detaillierter Stundennachweis mit einer Aufschlüsselung nach Arbeitsminuten sei nicht erforderlich.
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- 2. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand.
- 7
- a) Gemäß § 19 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 ZwVwV kann der Verwalter eine Vergütung nach Zeitaufwand verlangen, wenn die Regelvergütung nach § 18 Abs. 1 u. 2 ZwVwV offensichtlich unangemessen ist. Davon ist auszugehen, wenn die Regelvergütung trotz Ausschöpfung des Höchstrahmens nach § 18 Abs. 2 ZwVwV um mehr als 25 % hinter der Vergütung nach Zeitaufwand zurückbleibt (ebenso Eickmann, ZIP 2004, 1736, 1739; Haarmeyer/Wutzke/ Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 19 ZwVwV Rdn. 16). Diese Voraussetzung hat das Beschwerdegericht der Sache nach ohne Rechtsfehler bejaht. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass es den geltend gemachten Zeitaufwand von 28 Stunden anerkannt hat.
- 8
- aa) Bei der Bestimmung des nach § 19 Abs. 1 ZwVwV für die Verwaltung erforderlichen Zeitaufwandes ist zu berücksichtigen, dass der Verordnungsgeber mit der Neuordnung des Rechts der Zwangsverwaltervergütung auch das legitime Anliegen verfolgt hat, eine mit aufwendigen Prüfungen einhergehende Mehrbelastung der Gerichte möglichst zu verhindern (vgl. BR-Drucks. 842/03, S. 9 u. 17). Dem liegt zugrunde, dass der Gerechtigkeitsgewinn, der bei einer übermäßig ins Detail gehenden Betrachtung zu erzielen ist, in keinem Verhältnis zu den sich einstellenden Nachteilen steht, wenn in nahezu jedem Einzelfall darüber gestritten werden kann, ob ein bestimmter Zeitaufwand für einzelne Positionen erforderlich war oder nicht. Schon deshalb kann entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde zumindest im Regelfall nicht ein Stundennachweis über die von dem Verwalter und seinen Mitarbeitern entfalteten Tätigkeiten verlangt werden. Vielmehr dürfen sich die Gerichte bei der Festsetzung grundsätzlich mit einer Plausibilitätskontrolle begnügen (vgl. auch LG Frankenthal ZfIR 2006, 36, 37; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, Rdn. 22; jeweils m.w.N.). Hat der Verwalter die vergütungsrelevante Tätigkeit so konkret dargelegt , dass der Zeitaufwand in der Gesamtschau bei überschlägiger Abschätzung plausibel erscheint, kann die abgerechnete Stundenzahl festgesetzt werden , wobei auch die in ZinsO 2004, 78 ff. veröffentlichte REFA-Studie, in der der durchschnittliche Zeitaufwand für typische Verfahren ermittelt worden ist, einen Anhaltspunkt für die Plausibilitätsbeurteilung bieten kann (vgl. dazu auch Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, Rdn. 17). Zu näheren Darlegungen ist der Verwalter nur gehalten, wenn sein Antrag eine Plausibilitätskontrolle schon nicht ermöglicht oder aber dieser Kontrolle aufgrund besonderer Umstände – etwa aufgrund eines die Plausibilität erschütternden Einwandes eines Beteiligten – nicht stand hält (vgl. auch Senatsbeschl. v. 25. Januar 2007, V ZB 150/06, NZM 2007, 261, 262).
- 9
- bb) Gemessen daran lässt die Zugrundelegung des in Rechnung gestellten Zeitaufwands Rechtsfehler nicht erkennen. Dass das Beschwerdegericht bei der Plausibilitätskontrolle den ihm eingeräumten tatrichterlichen Beurteilungsspielraum überschritten hätte, zeigt die Rechtsbeschwerde nicht auf. Insbesondere ist der Vorwurf unberechtigt, das Beschwerdegericht habe sich an der REFA-Studie orientiert, dabei aber außer acht gelassen, dass die Studie von aus 10 Einheiten bestehenden Objekten mit wechselnden Mietern und normalem Reparaturaufwand ausgehe. Von einem geringeren Zeitaufwand ist das Beschwerdegericht ausgegangen. Dabei hat es ersichtlich auch dem Umstand Rechnung getragen, dass bereits in dem Festsetzungsantrag des Beteiligten zu 4 ausgeführt worden ist, der nach der REFA-Studie anfallende Stundenaufwand eines Regelverfahrens (37 Stunden pro Jahr zzgl. 18 Stunden im Jahr der Anordnung und 14 Stunden im Jahr der Aufhebung) werde deshalb nicht geltend gemacht, weil weder eine umfangreiche Mietverwaltung (nur ein Mietverhältnis) noch die Bearbeitung von Umsatzsteuererklärungen noch die Beachtung eines umfangreichen Teilungsplans erforderlich gewesen sei.
- 10
- b) Von einer weiteren Begründung wird nach § 577 Abs. 6 Satz 3 ZPO abgesehen , weil diese nicht geeignet wäre, zur Klärung von Rechtsfragen grund- sätzlicher Bedeutung, zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung beizutragen.
Czub Roth
Vorinstanzen:
AG Lahnstein, Entscheidung vom 06.09.2006 - 6 L 22/03 -
LG Koblenz, Entscheidung vom 29.11.2006 - 2 T 914/06 -
(1) Wenn dem Verwalter eine Vergütung nach § 18 nicht zusteht, bemisst sich die Vergütung nach Zeitaufwand. In diesem Fall erhält er für jede Stunde der für die Verwaltung erforderlichen Zeit, die er oder einer seiner Mitarbeiter aufgewendet hat, eine Vergütung von mindestens 35 Euro und höchstens 95 Euro. Der Stundensatz ist für den jeweiligen Abrechnungszeitraum einheitlich zu bemessen.
(2) Der Verwalter kann für den Abrechnungszeitraum einheitlich nach Absatz 1 abrechnen, wenn die Vergütung nach § 18 Abs. 1 und 2 offensichtlich unangemessen ist.
(1) Bei der Zwangsverwaltung von Grundstücken, die durch Vermieten oder Verpachten genutzt werden, erhält der Verwalter als Vergütung in der Regel 10 Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags. Für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten oder Pachten erhält er 20 Prozent der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären. Soweit Mietrückstände eingezogen werden, für die der Verwalter bereits eine Vergütung nach Satz 2 erhalten hat, ist diese anzurechnen.
(2) Ergibt sich im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der Vergütung nach Absatz 1, so kann der in Absatz 1 Satz 1 genannte Prozentsatz bis auf 5 vermindert oder bis auf 15 angehoben werden.
(3) Für die Fertigstellung von Bauvorhaben erhält der Verwalter 6 Prozent der von ihm verwalteten Bausumme. Planungs-, Ausführungs- und Abnahmekosten sind Bestandteil der Bausumme und finden keine Anrechnung auf die Vergütung des Verwalters.
(1) Wenn dem Verwalter eine Vergütung nach § 18 nicht zusteht, bemisst sich die Vergütung nach Zeitaufwand. In diesem Fall erhält er für jede Stunde der für die Verwaltung erforderlichen Zeit, die er oder einer seiner Mitarbeiter aufgewendet hat, eine Vergütung von mindestens 35 Euro und höchstens 95 Euro. Der Stundensatz ist für den jeweiligen Abrechnungszeitraum einheitlich zu bemessen.
(2) Der Verwalter kann für den Abrechnungszeitraum einheitlich nach Absatz 1 abrechnen, wenn die Vergütung nach § 18 Abs. 1 und 2 offensichtlich unangemessen ist.
(1) Bei der Zwangsverwaltung von Grundstücken, die durch Vermieten oder Verpachten genutzt werden, erhält der Verwalter als Vergütung in der Regel 10 Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags. Für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten oder Pachten erhält er 20 Prozent der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären. Soweit Mietrückstände eingezogen werden, für die der Verwalter bereits eine Vergütung nach Satz 2 erhalten hat, ist diese anzurechnen.
(2) Ergibt sich im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der Vergütung nach Absatz 1, so kann der in Absatz 1 Satz 1 genannte Prozentsatz bis auf 5 vermindert oder bis auf 15 angehoben werden.
(3) Für die Fertigstellung von Bauvorhaben erhält der Verwalter 6 Prozent der von ihm verwalteten Bausumme. Planungs-, Ausführungs- und Abnahmekosten sind Bestandteil der Bausumme und finden keine Anrechnung auf die Vergütung des Verwalters.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Gründe:
I.
- 1
- Das im Rubrum bezeichnete Grundstück unterlag der Zwangsverwaltung. Nachdem die Gläubigerin ihren Vollstreckungsantrag zurückgenommen hatte, wies der zum Zwangsverwalter bestellte Beteiligte zu 1 das Vollstreckungsgericht darauf hin, dass noch die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 zu erstellen sei und deshalb ein Beschluss benötigt werde, der eine entsprechende Ermächtigung enthalte. Mit Beschluss vom 5. August 2005 wurde die Zwangsverwaltung aufgehoben; ein zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung ermächtigender Beschluss erging nicht. Für seine Tätigkeiten bis zum 31. August 2005 erhielt der Zwangsverwalter antragsgemäß die Regelvergütung nach §§ 18 Abs. 1 u. 2 ZwVwV.
- 2
- Mit Antrag vom 3. August 2006 hat der Zwangsverwalter für die Zeit nach Aufhebung der Zwangsverwaltung eine weitere Vergütung – nunmehr nach Zeitaufwand – sowie pauschalen Auslagenersatz verlangt. Auf gerichtlichen Hinweis, dass die Abrechnung der Betriebskosten nicht erstattungsfähig sei, hat er unter dem 9. Oktober 2006 seine Vergütungsforderung reduziert. Diesen Antrag hat das Vollstreckungsgericht mit der Erwägung zurückgewiesen, die geltend gemachten Tätigkeiten seien bereits mit der zuvor festgesetzten (Regel-)Vergütung abgegolten. Hiergegen hat der Zwangsverwalter Beschwerde eingelegt und erneut die unter dem 3. August 2006 beantragte Vergütung verlangt. Die dagegen eingelegte Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt der Zwangsverwalter weiterhin die beantragte Vergütung nach Zeitaufwand.
II.
- 3
- Das Beschwerdegericht ist der Auffassung, der Zwangsverwalter müsse nach Aufhebung der Zwangsverwaltung seine Tätigkeit beenden. Ohne besondere gerichtliche Ermächtigung dürften – abgesehen von Maßnahmen, die keinen Aufschub duldeten – nur noch die „regulären Restarbeiten“ vorgenommen werden. Eine weitere Vergütung stehe dem Zwangsverwalter daher nicht zu.
III.
- 4
- Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach § 575 ZPO auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet.
- 5
- 1. Die beantragte weitere Vergütung nach Zeitaufwand steht dem Zwangsverwalter schon deshalb nicht zu, weil er die dafür erforderlichen Voraussetzungen nicht dargelegt hat. Werden – wie hier – Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung eines zwangsverwalteten Objekts erzielt, hat der Zwangsverwalter Anspruch grundsätzlich nur auf die mit einem Prozentsatz der erwirtschafteten Einnahmen zu bemessende Regelvergütung (§ 18 Abs. 1. u. 2 ZwVwV). Eine Vergütung nach Zeitaufwand sieht die Zwangsverwalterverordnung bei solchen Objekten nur für den Ausnahmefall vor, dass die Regelvergütung offensichtlich unangemessen ist (§ 19 Abs. 2 ZwVwV). Für erforderliche Abschlusstätigkeiten oder von dem Zwangsverwalter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung noch zu ergreifende unaufschiebbare Maßnahmen gilt nichts anderes. Mit der Regelvergütung wird die gesamte Verwaltertätigkeit abgegolten (vgl. nur Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 18. Aufl., § 152a ZVG Rdn. 4.2.). Dass diese Vergütung nur auf der Grundlage der bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung eingezogenen Erträge zu bemessen ist (§ 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwV), steht dem nicht entgegen, weil das übliche Maß deutlich überschreitenden Tätigkeiten auch dann durch eine (ggf. nachträgliche) Erhöhung des Prozentsatzes nach § 18 Abs. 2 ZwVwV Rechnung getragen werden kann, wenn der Verwalter vergütungsfähige Leistungen nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung erbringt.
- 6
- Die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestandes des § 19 Abs. 2 ZwVwV sind nicht dargetan. Offensichtlich unangemessen ist die Regelvergütung nämlich nur dann, wenn sie – trotz Ausschöpfung des Höchstrahmens nach § 18 Abs. 2 ZwVwV – um mehr als 25 % hinter der Vergütung nach Zeitaufwand zurückbleibt (Senatsbeschl. v. 11. Oktober 2007, V ZB 1/07, zur Veröffentlichung bestimmt). Das hat der Zwangsverwalter durch eine Vergleichsrechnung und eine plausible Darstellung des Zeitaufwandes darzulegen (vgl. auch Senatsbeschl. aaO; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung , 4. Aufl., § 19 ZwVwV Rdn. 17). Daran fehlt es hier zumindest mit Blick auf die erforderliche Vergleichsrechnung.
- 7
- 2. Die nach den bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung eingezogenen Erträgen zu bemessende Regelvergütung hat der Zwangsverwalter bereits erhalten. Eine nachträgliche (weitere) Erhöhung des für die Bemessung der Regelvergütung maßgeblichen Prozentsatzes nach § 18 Abs. 2 ZwVwV hat er weder beantragt noch das für eine Anhebung erforderliche Missverhältnis dargetan (zum Darlegungserfordernis vgl. Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 22 ZwVwV Rdn. 3).
- 8
- Geht es um erst nach Aufhebung der Zwangsverwaltung erbrachte Leistungen , muss zunächst dargelegt werden, dass es sich um vergütungsfähige Tätigkeiten handelt, weil dem Verwalter eine Vergütung nach der Zwangsverwalterverordnung nur für solche (erforderliche) Tätigkeiten zusteht, die er in Ausübung der ihm kraft seines Amtes zustehenden Befugnisse entfaltet hat (vgl. §§ 12, 17 ZwVwV). Diese Befugnisse enden aber – abgesehen von unaufschiebbaren (vgl. RGZ 53, 263, 264; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung , 4. Aufl., Rdn. 324) und der notwendigen Abwicklung der Verwaltung dienenden Maßnahmen (vgl. BGH, Urt. v. 25. Mai 2005, VIII ZR 301/03, Rpfleger 2005, 559, 560 sowie zum Ganzen Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 161 Rdn. 32 f; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 161 ZVG Rdn. 9, § 12 ZwVwV Rdn. 5, 9 u. 11; Stöber, aaO, § 161 Rdn. 5.1 u. 2) mit der Zustellung des die Zwangsverwaltung aufhebenden Beschlusses; etwas anders gilt nur dann, wenn das Gericht den Verwalter nach § 12 Abs. 2 Satz 1 ZwVwV zur Vornahme weiterer Handlungen besonders ermächtigt. Nur im Rahmen dieser Ausnahmetatbestände darf der Verwalter weiter tätig werden, und nur in diesen Fällen kommt eine Anhebung des Prozentsatzes nach § 18 Abs. 2 ZwVwV in Betracht.
- 9
- Stehen notwendige Abschlussarbeiten in Rede, muss der Verwalter darüber hinaus darlegen, dass die Leistungen über das Maß regulärer Abschlussarbeiten deutlich hinausgehen. Auch daran fehlt es hier. Davon abgesehen stel- len die von der Beschwerde ins Feld geführten Tätigkeiten wie etwa die Entgegennahme von Schriftstücken oder die Übersendung von Schlüsseln allenfalls übliche Abwicklungsmaßnahmen dar, die eine Erhöhung nach § 18 Abs. 2 ZwVwV nicht rechtfertigen. Schließlich handelt es sich bei den Betriebskostenabrechnungen , die der Zwangsverwalter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung erstellt hat, um keine notwendige Abwicklungsmaßnahme, weil die Abrechnung der Nebenkosten nach Aufhebung der Zwangsverwaltung zumindest grundsätzlich wieder Sache des Eigentümers ist (vgl. Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 12 ZwVwV Rdn. 11 m.w.N.). Eine gerichtliche Ermächtigung liegt nicht vor.
- 10
- 3. Von einer Auslagenerstattung hat das Beschwerdegericht zu Recht abgesehen. Der Zwangsverwalter hat lediglich die Auslagenpauschale verlangt, die nach § 21 Abs. 2 Satz 2 ZwVwV mit 10 % der festzusetzenden Vergütung zu bemessen ist (bis zu einem Höchstbetrag von 40 € für jeden angefangenen Monat). Wie dargelegt kommt aber auf der Grundlage der von dem Zwangsverwalter gestellten Anträge eine Vergütungsfestsetzung nicht in Betracht.
IV.
- 11
- Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung über die Höhe der Zwangsverwaltervergütung ist nicht kontradiktorisch ausgestaltet. Das steht einer Anwendung von § 97 Abs. 1 ZPO entgegen (Senat, Beschl. v. 25. Januar 2007, V ZB 125/05, NJW 2007, 2993 f., zur Veröffentlichung in BGHZ 170, 378 bestimmt; Beschl. v. 15. März 2007, V ZB 117/06, NJW-RR 2007, 1150). Krüger Klein Stresemann Czub Roth
AG Luckenwalde, Entscheidung vom 22.11.2006 - 17 L 21/04 -
LG Potsdam, Entscheidung vom 15.02.2007 - 5 T 802/06 -