Bundesgerichtshof Beschluss, 13. März 2012 - VIII ZR 329/10
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
VIII ZR 329/10
vom
13. März 2012
in dem Rechtsstreit
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. März 2012 durch den
Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider,
die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
Gründe:
- 1
- 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die mit der Bildung einer Abrechnungseinheit zusammenhängenden Rechtsfragen sind in der Rechtsprechung des Senats inzwischen hinreichend geklärt (Senatsurteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, NZM 2010, 781 Rn. 10 f.; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, NZM 2010, 895 Rn. 17 ff.; vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 151/10, WuM 2011, 159 Rn. 11). Hinsichtlich der von den Beklagten beanstandeten Ausgliederung von Kaltwasser- und Entwässerungskosten aus dem vertraglich vereinbarten Abrechnungskreis hat der Senat im Urteil vom 26. Oktober 2011 (VIII ZR 268/10, WuM 2012, 25 Rn. 11) ausgesprochen, dass die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dadurch nicht beeinträchtigt wird.
- 2
- 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin der geltend gemachte Nachzahlungsbetrag aus der Abrechnung über die Heizkosten nebst Kalt- und Abwasser zusteht. Die Bildung einer Wirtschaftseinheit, in der die durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgten Gebäude zusammengefasst werden, ist nach der Rechtsprechung des Senats ohne weiteres zulässig (vgl. nur Senatsurteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, aaO). Dass die Klägerin in der Abrechnung bei der Bezeichnung der Wirtschaftseinheit die Hausnummern einiger Gebäude vergessen hat, berührt die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug. Entgegen der Auffassung der Revision hat die Klägerin nicht einige zu der Wirtschaftseinheit gehörende Gebäude "willkürlich" herausgenommen, sondern diese Gebäude lediglich versehentlich nicht bei der Bezeichnung der Wirtschaftseinheit aufgezählt, dies aber später in dem schon vom Amtsgericht angeführten Schreiben vom 19. Februar 2008 richtig gestellt. Die Wirksamkeit der Abrechnung wird dadurch nicht in Frage gestellt.
- 3
- 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
AG Pinneberg, Entscheidung vom 19.02.2010 - 81 C 46/09 -
LG Itzehoe, Entscheidung vom 26.11.2010 - 9 S 35/10 -
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Das Revisionsgericht weist die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss zurück, wenn es davon überzeugt ist, dass die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 gilt entsprechend.
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1. Der Senat hat bezüglich eines noch nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu beurteilenden Sachverhalts entschieden, dass der Vermieter - bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 II. BV - mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen kann, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Der Senat hat bei dieser Entscheidung offenlassen können, ob eine anderweitige Bestimmung be- reits darin zu sehen sein könnte, dass das Mietobjekt bei der Bezeichnung der zu vermietenden Sache mit Straße und Hausnummer bezeichnet ist. Denn selbst wenn die Lagebeschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen sein sollte, kann dies jedenfalls dann nicht gelten, wenn - wie in dem damaligen Streitfall von den Tatsacheninstanzen festgestellt - eine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 3 a).
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a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO unter II 3 a). Der Mietvertrag vom 26. April 2004 enthält keine ausdrücklichen Regelungen, die der Beklagten eine hausbezogene Abrechnung vorschreiben. Eine stillschweigende Abrede über eine auf das Gebäude Nr. 59 beschränkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Der Lagebeschreibung des Mietobjekts kann eine solche konkludente Vereinbarung schon deswegen nicht entnommen werden, da eine rein hausbezogene Abrechnung schon deswegen von Anfang an nicht möglich war, weil die gesamte Häuserzeile durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt wird (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO). Da die technischen Gegebenheiten von vornherein eine ausschließlich auf das Haus A. straße 59 beschränkte Abrechnung sämtlicher Betriebskosten verhinderten, kann aus Sicht eines objektiven Empfängers der Objektbeschreibung nicht der Erklärungsgehalt beigemessen werden, dass die Umlage der Nebenkosten nach Einzelgebäuden erfolgen soll. Zudem kann aus der Beschreibung des Mietobjekts im Regelfall ohnehin keine rein gebäudebezogene Abrechnung der Betriebskosten hergeleitet werden, da die Parteien mit der Benennung des Orts, an dem die Mietsache belegen ist, regelmäßig nicht den Zweck verfolgen, auch die Abrechnungseinheit festzulegen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556a BGB Rn. 5; i.E. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556a Rn. 27; Langenberg , Betriebskostenrecht, 5. Aufl., Rn. F 48).
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1. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Klägerin die Häuser K. A. -Allee und K. -S. -Allee bezüglich der Heizungsund Warmwasserkosten als Wirtschaftseinheit zusammengefasst und einheitlich abgerechnet hat. Werden - wie hier - mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Senatsurteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, NJW 2010, 3229; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, WuM 2010, 742). Auf die Installation zusätzlicher Wärmemengenzähler für jedes einzelne Haus durch das Energieversorgungsunternehmen braucht sich die Klägerin entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folglich nicht verweisen zu lassen.
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Wie das Berufungsgericht in seiner Hilfsbegründung zutreffend ausgeführt hat, läuft die Frage, ob die - einzeln ausgewiesenen - Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, auf ein "Nullsummenspiel" heraus, weil sich die Summe der von der Beklagten zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändert. Auch auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dieser Kosten hat es keinen Einfluss, ob sie in dem einen oder anderen "Abrechnungskreis" eingestellt sind. Schon deshalb wäre die Beanstandung, dass die Kaltwasserkosten im "falschen Abrechnungskreis" aufgeführt sind, eine leere und deshalb unbeachtliche Förmelei (vgl. auch Senatsurteil vom 16. April 2008 - VIII ZR 75/07, NJW 2008, 2105 Rn. 20). Ob mit der im Mietvertrag vorgenommenen Ausweisung gesonderter Vorauszahlungen für Heizkosten einerseits und sonstige Betriebskosten andererseits überhaupt eine verbindliche Festlegung auf "Abrechnungskreise" erfolgt ist, bedarf deshalb keiner näheren Erörterung.
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a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO unter II 3 a). Der Mietvertrag vom 26. April 2004 enthält keine ausdrücklichen Regelungen, die der Beklagten eine hausbezogene Abrechnung vorschreiben. Eine stillschweigende Abrede über eine auf das Gebäude Nr. 59 beschränkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Der Lagebeschreibung des Mietobjekts kann eine solche konkludente Vereinbarung schon deswegen nicht entnommen werden, da eine rein hausbezogene Abrechnung schon deswegen von Anfang an nicht möglich war, weil die gesamte Häuserzeile durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt wird (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, aaO). Da die technischen Gegebenheiten von vornherein eine ausschließlich auf das Haus A. straße 59 beschränkte Abrechnung sämtlicher Betriebskosten verhinderten, kann aus Sicht eines objektiven Empfängers der Objektbeschreibung nicht der Erklärungsgehalt beigemessen werden, dass die Umlage der Nebenkosten nach Einzelgebäuden erfolgen soll. Zudem kann aus der Beschreibung des Mietobjekts im Regelfall ohnehin keine rein gebäudebezogene Abrechnung der Betriebskosten hergeleitet werden, da die Parteien mit der Benennung des Orts, an dem die Mietsache belegen ist, regelmäßig nicht den Zweck verfolgen, auch die Abrechnungseinheit festzulegen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556a BGB Rn. 5; i.E. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2006, § 556a Rn. 27; Langenberg , Betriebskostenrecht, 5. Aufl., Rn. F 48).