Bundesgerichtshof Urteil, 13. März 2009 - V ZR 10/08

Tatbestand:

Die Klägerin war als Treuhandanstalt alleinige Gesellschafterin der L. O. GmbH (im folgenden: GmbH). Die GmbH war Eigentümerin eines Grundstücks, von dem der Beklagte Teilflächen erwerben wollte. In den hierzu mit der Klägerin geführten Verhandlungen suchte der Be-
klagte, die Abrede einer von der Klägerin üblicherweise verlangten Nachbewertungs - und Mehrerlösabführungsklausel zu vermeiden. Nach Abschluß der Verhandlungen vereinbarte der Beklagte mit dem Geschäftsführer der GmbH, dem Zeugen P. , für den 1. März 1991 einen Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages über eine Teilfläche des Grundstücks. In dem Termin legte P. einen von der Klägerin am 27. Februar 1991 gefaßten Gesellschafterbeschluß vor. Nach diesem war ihm gestattet, aus dem Grundstück der GmbH eine Teilfläche von 60.000 qm gemäß einem von der Klägerin formulierten Vertragstext für 46,50 DM pro qm inklusive Mehrwertsteuer an den Beklagten zu verkaufen. Eine Nachbewertung sollte nicht stattfinden, ein Mehrerlös aus einem Weiterverkauf innerhalb von zwei Jahren an die GmbH abgeführt werden.
Hieran drohte der Abschluß des Vertrages zu scheitern. Nach Behauptung des Beklagten wurde die Urkundsverhandlung unterbrochen und erst abgeschlossen , nachdem er sich mit P. dahingehend geeinigt hatte, daß der Vertrag über eine näher beschriebene Teilfläche von rund 53.000 qm (im folgenden: Grundstück 1) zwar zunächst wie von der Klägerin vorgegeben abgeschlossen , später jedoch dahingehend geändert werden sollte, daß die Mehrerlösklausel entfällt.
In der Folgezeit wurde der Kaufvertrag zweimal in notariell beurkundeter Form geändert. Eine Aufhebung der Mehrerlösklausel unterblieb. Am 7. Februar 1992 wurde der Beklagte als Eigentümer des Grundstücks 1 in das Grundbuch eingetragen.
Durch Vertrag vom 8. Juli 1991 kaufte der Beklagte eine weitere Teilfläche des Grundstücks für 19,75 DM/qm. Dieser Vertrag sieht weder eine Nachbewertung noch die Abführung eines durch einen Weiterverkauf erzielten Mehrerlöses vor.
Durch Vertrag vom 12. November 1991 verkaufte der Beklagte das Grundstück 1 und aus der am 8. Juli 1991 hinzugekauften Fläche eine an das Grundstück 1 angrenzende Teilfläche von rund 12.000 qm (im folgenden: Grundstück 2) weiter. Der für das Grundstück 1 vereinbarte Kaufpreis betrug 45 DM/qm zuzüglich Mehrwertsteuer, der für das Grundstück 2 126 DM/qm zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Klägerin hält die Vereinbarung unterschiedlicher Preise für willkürlich. Sie hat den durch den Weiterverkauf der Grundstücke vom Beklagten erzielten Preis mit durchschnittlich 59,95 DM/qm zuzüglich Mehrwertsteuer errechnet und mit der Klage aus abgetretenem Recht der GmbH den Beklagten auf Auskehrung eines für das Grundstück 1 erzielten Mehrerlöses von 1.015.192,60 DM in Anspruch genommen.
Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 223.066,85 DM stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die gegen die teilweise Abweisung der Klage gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Klage auf die Berufung des Beklagten in vollem Umfang abgewiesen. Mit der Revision erstrebt die Klägerin die Verurteilung des Beklagten in Höhe von 1.015.192,60 DM zuzüglich Zinsen.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht verneint eine Zahlungsverpflichtung des Beklagten. Es meint, dem geltend gemachten Anspruch stehe entgegen, daß zwischen dem Beklagten und der von P. v ertretenen GmbH am 1. März 1991 mündlich ein Vorvertrag geschlossen worden sei, durch den die GmbH die Verpflichtung übernommen habe, die im Kaufvertrag enthaltene Mehrerlösklausel aufzuheben. Die Formnichtigkeit des Vorvertrages sei durch die Eintragung des Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch am 7. Februar 1992 geheilt. Der Berufung auf die Wirksamkeit des Vorvertrages stehe auch der Gesellschafterbeschluß der Klägerin vom 27. Februar 1991 nicht entgegen, weil in den Verhandlungen zwischen den Parteien Einigkeit über einen Verkauf des Grundstücks 1 ohne die Vereinbarung einer Mehrerlösklausel erzielt worden sei.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Angriffe der Revison auf die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts begründet sind. Denn auch vom Standpunkt des Berufungsgerichts aus, daß zwischen dem Beklagten und den Mitarbeitern der Klägerin in den Verhandlungen über den Verkauf des Grundstücks 1 Einigkeit über den Inhalt des mit der GmbH zu schließenden Vertra-
ges erzielt und mit P. vereinbart worden sei, die zum Mehrerlös von der Klägerin verlangte Vereinbarung später aufzuheben, ist die Klageabweisung nicht begründet. Denn in diesem Fall ist es dem Beklagten verwehrt, sich insoweit auf die Wirksamkeit der Vertretung der GmbH durch P. zu berufen.
Die Vertretungsmacht des Geschäftsführers einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist im Außenverhältnis nicht beschränkbar (§ 37 Abs. 2 Satz 1 GmbHG). Ist dem Vertragspartner der Gesellschaft jedoch bekannt oder muß es sich ihm aufdrängen, daß der Geschäftsführer die Grenzen mißachtet, die seiner Vertretungsbefugnis im Innenverhältnis gezogen sind (§ 37 Abs. 1 GmbHG), ist ihm die Berufung auf die Wirksamkeit des geschlossenen Vertrages verwehrt (st. Rspr., vgl. statt aller BGH, Urt. v. 5. Dezember 1983, II ZR 56/82, WM 1984, 305, 306). So liegt es hier: Die Klägerin hatte als alleinige Gesellschafterin der GmbH am 27. Februar 1991 beschlossen, daß die GmbH einen Kaufvertrag mit dem Beklagten über das Grundstück 1 nur mit der Maßgabe schließen dürfe, daß der Mehrerlös aus einem Weiterverkauf binnen zwei Jahren an die GmbH abzuführen sei. Auch wenn der Beschluß der Klägerin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht dem in den Verhandlungen zwischen den Parteien erreichten Stand entsprach, war er für P. als Geschäftsführer der GmbH bindend. Nach den weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts haben P. , der Beklagte und der Notar das erkannt. Aus diesem Grund sahen sich P. und der Beklagte nicht in der Lage, einen Kaufvertrag ohne die Vereinbarung der von der Klägerin verlangten Abrede zu schließen.
Die Beschränkung der Vertretungsbefugnis von P. im Innenverhältnis war umfassend. Sie verbot nicht nur den Abschluß eines Kaufvertrages ohne die Vereinbarung der von der Klägerin zur Abführung des Mehrerlöses verlangten Bestimmung, sondern auch den Abschluß eines Vertrages neben dem Kaufvertrag, der dazu führen sollte, daß der Kaufvertrag entgegen dessen vereinbartem Inhalt eine Ä nderung zum Nachteil der GmbH erfahren sollte. Ob der Beschluß der Klägerin vom 27. Februar 1991 einem zuvor erreichten Verhandlungsergebnis entsprach, ist insoweit ohne Bedeutung. Auch ein abweichendes Verhandlungsergebnis stand einer Ä nderung des Willens der Klägerin nicht entgegen.

III.

Der Rechtstreit ist dem Grunde nach zur Entscheidung reif. Der geltend gemachte Anspruch findet im Kaufvertrag vom 1. März 1991 eine Grundlage. Der Vertrag entsprach dem Willen der Vertragsparteien. Er ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die zu seiner Ä nderung getroffene Vereinbarung der Klägerin nicht entgegen gehalten werden kann. Der Beklagte wußte, daß P. der Abschluß eines Vertrages untersagt war, der von den Vorgaben der Klägerin abwich. Dadurch daß er in Kenntnis des Beschlusses der Klägerin vom 27. Februar 1991 den Kaufvertrag mit dem von der Klägerin vorgegebenen Inhalt und daneben eine P. untersagte Vereinbarung zu dessen Ä nderung schloß, übernahm er das Risiko des Scheiterns dieser Zusatzvereinbarung. § 139 BGB findet daher keine Anwendung. Die zum Mehrerlös vereinbarte Regelung ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam. Nach dem Vortrag des Beklagten handelt es sich bei dieser Klausel
nicht um eine allgemeine Geschäftsbedingung, sondern um eine Individualabrede (§ 4 AGBG).
Zur Entscheidung über die Höhe des Anspruchs bedarf die Sache dagegen noch weiterer Aufklärung. Bei der Prüfung, welcher Erlös im Sinne des Kaufvertrages vom 1. März 1991 für das Grundstück 1 vom Beklagten erzielt worden ist, kann nicht ohne weiteres von dem im Vertrag vom 12. November 1991 verlautbarten Preis von 45 DM zuzüglich Mehrwertsteuer ausgegangen werden. Es ist vielmehr auf das mit dem Weiterverkauf von dem Beklagten erzielte wirtschaftliche Ergebnis abzustellen (zur Maßgeblichkeit des wirtschaftlichen Ergebnisses der Vertragsgestaltung mit einem Dritten vgl. Senat, BGHZ 115, 335 ff, Senatsurt. v. 20. März 1998, V ZR 25/97, WM 1998, 1189 ff; BGHZ 115, 157 ff). Hierzu sind die verkauften Grundstücke gemeinsam zu bewerten. Anders wäre es nur, wenn ein nachvollziehbares Interesse der Käuferin an einer unterschiedlichen Preisgestaltung festgestellt werden könnte.
Darüber hinaus wird das Berufungsgericht die Klausel interessengerecht auszulegen haben. Hierbei ist zu bedenken, daß werterhöhende Aufwendungen , die der Beklagte vor dem Weiterverkauf der Grundstücke auf diese gemacht hat, den von dem Beklagten realisierten Mehrerlös im Ergebnis ebenso mindern wie die Übernahme von Verpflichtungen, die über die Pflichten der GmbH aus dem Kaufvertrag vom 1. März 1991 hinausgehen.
Zu beiden Fragen hat das Berufungsgericht, von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig, keine Feststellungen getroffen. Diese sind nachzuholen.
Wenzel RiBGH Schneider ist infolge UrlaubsabKrüger wesenheit gehindert zu unterschreiben. Karlsruhe, den 2.4.2001 Wenzel Klein Gaier

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 9. Dezember 1992 verkaufte die W. GmbH i.L. unter Beteiligung der - damals unter dem Namen Treuhandanstalt handelnden - Klägerin ein 2.830 m² großes Grundstück in L. zum Preis von 990.500 DM an den Beklagten. Unter § 9 des Vertrages verpflichtete sich der Beklagte, innerhalb von zwei bzw. vier Jahren nach Erteilung der Bauge-
nehmigung in zwei Bauabschnitten ein Wohn- und Geschäftshaus zu errichten und hierfür 6.509.000 DM zu investieren; außerdem übernahm er die Verpflichtung zur Schaffung von drei Arbeitsplätzen. Für den Fall der nicht fristgerechten Durchführung des Vorhabens sollte der Verkäuferin ein Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks und auf Zahlung einer Vertragsstrafe zustehen. Nach § 11 der Urkunde mußte der Beklagte bei einer Weiterveräußerung des Grundstücks alle von ihm übernommenen Verpflichtungen dem Erwerber auferlegen. Zudem ist in § 5 des Vertrages unter der Überschrift "Mehrerlösabführung" bestimmt:
(1) Veräußert der Käufer den Kaufgegenstand ganz oder teilweise bis einschließlich 31. Dezember 1994, so hat er den über dem Kaufpreis liegenden Mehrerlös in Höhe von 80 % an den Verkäufer abzuführen. Bei einer Veräußerung nach dem 31. Dezember 1994, aber bis einschließlich 31. Dezember 1996, sind 50 % des Mehrerlöses abzuführen. ... (2) Liegt der erzielte Kaufpreis unter dem Verkehrswert, sind 80 % bzw. 50 % des Betrages an den Verkäufer abzuführen, um den der zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehende Verkehrswert den Kaufpreis übersteigt. Kommt eine Einigung über den Verkehrswert zwischen den Parteien nicht zustande, ist dieser durch einen von ihnen gemeinsam zu benennenden öffentlich bestellten , vereidigten Sachverständigen verbindlich festzustellen. Kommt auch über dessen Bestellung keine Einigung zustande, wird der Sachverständige auf Antrag einer der Vertragsparteien vom Präsidenten derjenigen Industrie- und Handelskammer bestimmt , in deren örtlichem Zuständigkeitsbereich der Kaufgegenstand belegen ist. Da er nicht in der Lage war, das Investitionsvorhaben durchzuführen, verkaufte der Beklagte das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 6. April 1995 wiederum zum Preis von 990.500 DM weiter und ließ sich hierbei die Er-
füllung der Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtungen zusichern. Die Erwerber haben das Anwesen inzwischen vereinbarungsgemäß bebaut. Die Klägerin ging davon aus, daß der Weiterverkauf des Grundstücks zu einem Preis unter dem Verkehrswert erfolgt war. Nachdem sie sich mit dem Beklagten nicht auf einen Sachverständigen einigen konnte, ermittelte der von der Industrie- und Handelskammer benannte Sachverständige einen Verkehrswert des Grundstücks zum 6. April 1995 von Höhe von 1,4 Mio. DM.
Auf der Grundlage dieser Wertermittlung hat die Klägerin von dem Beklagten Zahlung von 204.750 DM als hälftigen Differenzbetrag zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sowie Erstattung der Gutachterkosten in Höhe von 3.060,15 DM verlangt. Nach Abweisung der Klage durch das Landgericht hat ihr das Oberlandesgericht in Höhe von 104.687,01 egeben. Mit seiner - in dem Berufungsurteil zugelassenen - Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hält - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - den Beklagten für verpflichtet, den hälftigen Differenzbetrag zwischen Kaufpreis und Verkehrswert an die Klägerin zu zahlen. Zwar handele es
sich bei der hierfür maßgeblichen Vereinbarung unter § 5 Abs. 2 des Kaufvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die nach § 9 Abs. 1 AGBG zu überprüfen seien. Dies führe aber nicht zur Unwirksamkeit der Vertragsklausel, weil sich eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten nicht feststellen lasse. Es gehe vielmehr darum, einen Teil der Gegenleistung abzuschöpfen, den der Beklagte aus der Weiterveräußerung erzielt habe. Dabei trete der Veräußerungsgewinn zwar nicht offen zu Tage, es liege aber bei einem Verkauf unter Verkehrswert die Annahme nahe, daß sich der Beklagte über die vertraglich ausgewiesene Gegenleistung weitere Leistungen habe versprechen lassen. Außerdem solle durch die Klausel eine Weiterveräußerung wegen der mit ihr verbundenen Gefahr einer Verzögerung und der geschwächten Durchsetzbarkeit des Investitionsvorhabens erschwert werden. Der Verkehrswert des Anwesens zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs ergebe sich in Höhe von 1,4 Mio. DM sowohl aus dem von der Klägerin eingeholten Gutachten als auch aus den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Klägerin kein Anspruch auf Zahlung des hälftigen Differenzbetrages zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks und dem Kaufpreis bei dessen Weiterveräußerung zu. Die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs, der sich allein aus § 5 Abs. 2 des Kaufvertrages vom 9. Dezember 1992 ergeben kann, sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Zwar geht das Berufungsgericht ohne weiteres da-
von aus, daß eine Zahlungsverpflichtung immer schon dann besteht, wenn der bei der Weiterveräußerung erzielte Kaufpreis hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückbleibt. Das trifft jedoch nicht zu. Vielmehr ist die betreffende Vertragsklausel dahin zu verstehen, daß sie einen zwischen dem Ersterwerb und der Weiterveräußerung gestiegenen Verkehrswert des Grundstücks voraussetzt. Das Berufungsgericht läßt ersichtlich außer acht, daß auch bei einer ihrem Wortlaut nach eindeutigen Willenserklärung eine Auslegung notwendig ist, wenn sich aus den Umständen ergibt, daß der Erklärende mit seinen Worten einen anderen Sinn verbunden hat, als es dem allgemeinen Sprachgebrauch entspricht (BGHZ 86, 41, 46). Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die unterlassene Auslegung nachholen (BGHZ 65, 107, 112; 124, 39, 45; Senat, Urt. v. 18. Februar 2000, V ZR 334/98, NJW-RR 2000, 894, 895). Sie führt zu dem dargestellten Ergebnis unabhängig davon, ob die Vertragsklausel Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarungen zum Inhalt hat. Deshalb bedarf es auch keiner Entscheidung über die Wirksamkeit der Klausel für den Fall der Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes.
1. Handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, so sind diese gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. BGHZ 102, 384, 389 f; BGH, Urt. v. 9. Mai 2001, VIII ZR 208/00, NJW 2001, 2165, 2166). Der Senat hat für eine in den entscheidenden Punkten vergleichbare "Spekulationsklausel" (vgl. Wächter/Kaiser/Krause, WM 1992, 293, 299) bereits entschieden, daß nach ihr nur der bei der Weiterveräußerung nicht ausgeschöpfte Mehrwert auszugleichen ist, der in einer nach dem Ersterwerb
eingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks liegt (Senat, Urt. v. 8. November 2002, V ZR 78/02, Umdruck S. 7 ff, zur Veröffentlichung vorgesehen ). Im vorliegenden Fall gilt nichts anderes.

a) Auch hier verlangen der Gesamtzusammenhang der Vertragsklauseln und der mit der Vereinbarung unter § 5 Abs. 2 verfolgte Zweck eine restriktive Auslegung der Klausel. Der Kaufpreis wurde unter § 4 des Vertrages endgültig festgelegt; seine nachträgliche Überprüfung (Nachbewertung) soll durch die Vereinbarungen unter § 5 schon nach der Überschrift ("Mehrerlösabführung") nicht ermöglicht werden. Die Vertragsbedingungen zeigen demnach eine Struktur, die für den typischen Vertragspartner in § 5 nur eine Regelung erwarten läßt, mit der nach dem Erwerb eingetretene Vorteile abgeschöpft werden sollen. Damit ist nicht allein ein tatsächlich erzielter Mehrerlös angesprochen , für den unter § 5 Abs. 1 eine Regelung getroffen ist. Möglich ist vielmehr auch, daß für den Ersterwerber bei dem Weiterverkauf ein Wertzuwachs zwar realisierbar ist, aber gleichwohl nicht oder nicht voll ausschöpft wird. Einen solchen Fall will § 5 Abs. 2 ersichtlich regeln, um zu verhindern, daß die in § 5 Abs. 1 geregelte Verpflichtung zur Mehrerlösabführung durch einen manipulativ niedrigen Kaufpreis umgangen werden kann. Demnach setzen beide Klauseln voraus, daß nach dem Ersterwerb eine - nicht auf Aufwendungen des Erwerbers zurückzuführende (vgl. § 5 Abs. 3 des Vertrages) - Steigerung des Verkehrswerts eingetreten ist.

b) Im vorliegenden Fall hat sich der Verkehrswert des Grundstücks nach dessen Verkauf an den Beklagten nicht erhöht. Selbst die Klägerin hat einen solchen Wertzuwachs nicht behauptet, sondern im Gegenteil vorgetragen, nach den Bodenrichtwerten hätte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im De-
zember 1992 statt der vereinbarten 350 DM/m† für die Kaufpreisbemessung 600 DM/m² zugrunde gelegt werden müssen. Dagegen errechnen sich aus dem Verkehrswert, den die Klägerin für den Zeitpunkt der Weiterveräußerung mit 1,4 Mio. DM behauptet, nur etwa 495 DM/m². Nach dem Vortrag der Klägerin ist also von einer sogar rückläufigen Entwicklung des Verkehrswertes in der Zeit nach dem Verkauf an den Beklagten auszugehen.

c) Im Unterschied zu dem Sachverhalt, der dem zitierten Urteil des Senats vom 8. November 2002 zugrunde lag, mußte der Beklagte allerdings die Verkäuferin für den Fall des Bestehens eines Anspruchs nach § 16 Abs. 1 InVorG uneingeschränkt von allen Forderungen freistellen, die über den geleisteten Kaufpreis hinausgingen (§ 8 Abs. 7 des Kaufvertrages). Gleichwohl brauchte der typische Erwerber auch hier nicht zu befürchten, daß es im Fall einer Weiterveräußerung des Grundstücks zu einer nachträglichen Überprüfung des fest vereinbarten Kaufpreises nach Maßgabe des damaligen Verkehrswertes kommen werde. In der fraglichen Vertragsklausel wird nämlich darauf hingewiesen, daß das Grundstück "zum Verkehrswert" veräußert sei. Selbst wenn dieser Hinweis nach dem Verständnis der Vertragsparteien die Einbeziehung der übernommenen Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtung in die Gegenleistung des Käufers voraussetzte, konnte der typische Erwerber davon ausgehen, daß er vor Nachforderungen gesichert war, wenn er zu denselben Konditionen weiterverkaufte, zu denen er selbst erworben hatte. Dann entsprach die Gegenleistung des Zweiterwerbers ebenfalls dem vertraglich vorausgesetzten Verkehrswert, weshalb eine Freistellungsverpflichtung gegenüber der Verkäuferin nicht erwartet werden mußte. Hierauf kann sich der Beklagte berufen. Er verkaufte das Grundstück zu den Bedingungen des eigenen Erwerbs weiter; er vereinbarte nicht nur den Kaufpreis in gleicher Höhe, son-
dern verpflichtete die Erwerber auch zur Erfüllung der von ihm geschuldeten Investitionen und Schaffung von Arbeitsplätzen.

d) Die Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtungen, die der Beklagte hier - wiederum im Unterschied zu dem durch das Urteil des Senats vom 8. November 2002 entschiedenen Fall - übernommen hat, führen ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis. Zur Durchsetzung der Investitions- und Arbeitsplatzziele vermag die Verpflichtung, im Falle einer Weiterveräußerung einen Teil der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem damaligen Verkehrswert abzuführen, nichts beizutragen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann die Klägerin im Regelfall nicht daran interessiert sein, durch eine Nachforderung auf den Kaufpreis eine Weiterveräußerung zu erschweren. Das Grundstück gelangt auf diesem Weg nämlich in die Hände eines Erwerbers, der im Unterschied zum Erstkäufer über die finanziellen Mittel oder auch über die Risikobereitschaft verfügt, das Investitionsvorhaben - zu dessen Durchführung er sich jedenfalls gegenüber dem Verkäufer verpflichten mußte - zu realisieren.
2. Liegt keine formularvertragliche Vereinbarung, sondern eine Individualabrede vor, so hat die Auslegung im Unterschied zu den vorstehenden Überlegungen die besonderen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 77, 116, 118; 79, 117, 118 f). Auch dies führt jedoch zu demselben Ergebnis , wonach die Klägerin nur einen Ausgleich des - bei der Weiterveräußerung nicht ausgeschöpften - Wertzuwachses verlangen kann, der in der Zeit nach dem Erwerb des Grundstücks durch den Beklagten entstanden ist. Es gibt weder Hinweise auf einen hiervon abweichenden übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien, noch auf Verständnismöglichkeiten des Beklagten, die
von denen eines typischen Erwerbers abweichen. Insbesondere ist nichts für besondere Begleitumstände oder für eine Interessenlage ersichtlich, die nicht mit der stets wiederkehrenden Situation - wie sie für die Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen maßgeblich ist (vgl. BGHZ 60, 377, 380; BGH Urt. v. 10. Dezember 1998, I ZR 162/96, NJW 1999, 1711, 1714) - übereinstimmt.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch

Tatbestand:

Die Klägerin, die B. v. S. (BvS, vormals Treuhandanstalt), ist treuhänderische Verwalterin des Vermögens der Vereinigung organisationseigener Betriebe - Zentrale Druckerei-, Einkaufs- und Revisionsgesellschaft m.b.H. (VOB Zentrag), zu dem ein im Ostseebad B. gelegenes , 8.182 m² großes und mit einem Dreifamilienwohnhaus bebautes Grundstück gehörte. Nach der Wiedervereinigung stellte der Beklagte als früherer Miteigentümer des Grundstücks einen Antrag auf Rückübertragung nach dem Vermögensgesetz, der jedoch abschlägig beschieden wurde. Darüber hinaus bemühte er sich darum, das Grundstück zurückzukaufen. Die von der Liegenschaftsgesellschaft der Treuhandanstalt mbH (TLG) mit dem Vertrieb des Grundstücks beauftragte Immobilien-Management-Service GmbH (I-M-S GmbH) unterrichtete den Beklagten mit Schreiben vom 4. Oktober 1995 darüber , daß sich der von der TLG bestätigte Kaufpreis auf 287.000 DM belaufe.
Zu diesem Preis verkaufte die Klägerin das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 29. Februar 1996 an den Beklagten.
§ 6 des Kaufvertrags enthält unter der Überschrift „Mehrerlösabführung“ unter anderem folgende Regelungen:
„6.1 Veräußert der Käufer den Kaufgegenstand ganz oder teilweise bis einschließlich 31. Dezember 1997, so hat er den über dem (heutigen) Kaufpreis liegenden Mehrerlös in Höhe von 80 % abzuführen. Bei einer Veräußerung nach dem 31. Dezember 1997, aber bis einschließlich 31. Dezember 1999, sind 50 % des Mehrerlöses abzuführen. ... 6.2 Liegt der erzielte Kaufpreis unter dem Verkehrswert, sind 80 % bzw. 50 % des Betrages abzuführen, um den der zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehende Verkehrswert den Kaufpreis übersteigt. Liegt der Weiterverkaufspreis über dem Kaufpreis dieses Vertrages, jedoch unter dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Weiterverkaufes, führt der Käufer den Mehrerlös entsprechend Ziff. 6.1 und den Differenzbetrag entsprechend diesem Absatz an den Verkäufer ab. Kommt eine Einigung über den Verkehrswert zwischen den Parteien nicht zustande, ist dieser durch den Fachbeirat für Bewertung bei der TLG zu bestimmen. …“ Der Beklagte zahlte den vereinbarten Kaufpreis. Am 16. Dezember 1996 wurde zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 31. Dezember 1996 veräußerte er das Grundstück zum Preis von 287.000 DM an die H. N. I. V. GmbH. Dies teilte er der Klägerin im März 1998 mit. Ein daraufhin von der Klägerin beauftragter Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, daß der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Abschlusses beider Kaufverträge jeweils 1.560.000 DM betragen habe. Nach einer Stellungnahme des Fachbeirates für Bewertung der TLG vom 22. Februar 2000 soll sich der Verkehrswert des Grundstücks zum Stichtag 31. Dezember 1996 auf 2.210.000 DM belaufen haben.
Ausgehend von einem Verkehrswert in Höhe von mindestens 1.500.000 DM errechnet die Klägerin einen Anspruch auf Abführung eines fiktiven Mehrerlöses gemäß § 6 Nr. 6.2 Abs. 1 S. 1 des Kaufvertrags in Höhe von 970.400 DM. Hiervon macht sie im Wege der Teilklage einen Betrag in Höhe von 150.000 DM geltend. Die Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht qualifiziert die Mehrerlösklauseln in § 6 des zwischen den Parteien geschlossenen Grundstückskaufvertrags als Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die die Verpflichtung zur Abführung eines fiktiven Mehrerlöses regelnde Klausel in § 6 Nr. 6.2 Abs. 1 S. 1 stelle eine Preisnebenabrede dar, die der Inhaltskontrolle gemäß § 9 AGBG unterliege. Dieser Kontrolle halte die Bestimmung, die wirtschaftlich einer Nachbewertungsklausel gleichkomme, nicht stand. Die Klägerin habe an einer möglichen Wertsteigerung des Grundstücks partizipieren sollen, ohne irgendwelche Risiken zu tragen. Dagegen sei dem Beklagten nicht die Möglichkeit eingeräumt worden, eine Verringerung des Verkehrswerts geltend zu machen. Die Klausel sei für den Beklagten mit einem bei Vertragsschluß nicht einzuschätzenden finanziellen Risiko verbunden gewesen, zumal weder eine Obergrenze festgelegt noch die Möglichkeit einer Lösung vom Vertrag vorgesehen worden sei. Unwirksam sei auch die in § 6 Nr. 6.2 Abs. 2 geregelte Bestimmung des Verkehrswerts durch
den Fachbeirat für Bewertung der TLG, weil es sich hierbei nicht um eine unabhängige Stelle handele und dem Beklagten kein Ablehnungsrecht eingeräumt worden sei. Schließlich verstoße die Geltendmachung der Klageforderung wegen der großen Diskrepanz zwischen dem am 29. Februar 1996 vereinbarten Kaufpreis und dem durch die Klägerin nachträglich ermittelten Verkehrswert gegen die guten Sitten. Auf die hiermit verbundenen finanziellen Risiken habe die Klägerin den Beklagten nicht hingewiesen. Der Beklagte habe davon ausgehen dürfen, daß die Veräußerung an ihn zum Verkehrswert erfolgt sei und daß die Weiterveräußerung zum gleichen Preis deshalb keine Ansprüche der Klägerin habe auslösen können.

II.

Die hiergegen gerichtete Revision bleibt im Ergebnis ohne Erfolg. Der Klägerin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht zu.
1. Mögliche Grundlage eines Anspruchs der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung eines Betrags in Höhe der Differenz zwischen dem Verkehrswert des verkauften Grundstücks im Zeitpunkt des Weiterverkaufs und dem Kaufpreis, zu dem die Klägerin dem Beklagten das Grundstück seinerzeit verkauft hatte, kann hier nur § 6 Nr. 6.2 des Kaufvertrags der Parteien sein. Voraussetzung dafür wäre aber nicht nur, daß der Beklagte das Grundstück vor Ablauf der Bindungsfrist verkauft hat, sondern auch, daß der Beklagte bei diesem Weiterverkauf einen Kaufpreis erzielt hat, der über dem Erwerbspreis liegt, oder daß er eine zwischenzeitlich eingetretene Wertsteigerung nicht realisiert hat. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.
2. a) Der Revision ist allerdings zuzugeben, daß § 6 Nr. 6.2 des Vertrags dem Wortlaut nach nicht ausschließt, in dem von der Klägerin ihrer Klage zugrunde gelegten Sinne verstanden und so ausgelegt zu werden, daß eine Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks bei Weiterverkauf auch dann geschuldet sein soll, wenn - wie hier - ein Mehrerlös nicht erzielt wurde und der Verkehrswert zwischen Kauf und Weiterverkauf auch nicht gestiegen ist. Eine solche Auslegung wird aber den hier anzulegenden Maßstäben einer objektiven Auslegung nicht gerecht.

b) Bei der Klausel in § 6 Nr. 6.2 des Vertrags handelt es sich, wie das Berufungsgericht zu Recht festgestellt hat, um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Denn die Klägerin hat sie einseitig für eine Vielzahl von Verträgen vorgegeben und auch so verwendet. Dies wird von der Revision auch nicht in Zweifel gezogen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert. Sie sind deshalb nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGH, Urt. v. 9. Mai 2001, VIII ZR 208/00, NJW 2001, 2165, 2166; Urt. v. 25. Juni 1992, IX ZR 24/92, NJW 1992, 2629). Bei dieser einheitlichen Auslegung sind die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (BGH, Urt. v. 16. Juni 1999, IV ZR 44/98, NJW-RR 1999, 1473; Urt. v. 6. März 1996, IV ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857). Es kommt dabei nicht auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders und seiner Vertragspartner an (BGHZ 60, 377, 380; Urt. v. 10. Dezember 1998, I ZR 162/96, NJW 1999, 1711, 1714).

c) Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist die Klausel in § 6 Nr. 6.2 des Vertrages der Parteien in dem Sinne zu verstehen, daß neben einem tatsächlich erzielten Mehrerlös auch ein in einer Wertsteigerung des Grundstücks liegender , nicht ausgeschöpfter Mehrwert ausgeglichen werden soll.
aa) Hierfür spricht zunächst das Verhältnis des § 6 zu § 2 des Vertrags. In § 2 ist der Kaufpreis endgültig festgelegt und in § 6 schon nach der Überschrift keine nachträgliche Überprüfung des Kaufpreises oder der ihm zugrunde liegenden Bewertung des Grundstücks vorgesehen. Bei dieser Struktur der Vertragsbedingungen kann der typische Vertragspartner der Klägerin in § 6 nur eine Regelung erwarten, die nach Erwerb eingetretene Vorteile abschöpfen soll. Dies muß nicht nur ein tatsächlich erzielter Mehrerlös sein, den § 6 Nr. 6.1 regelt. Es kann auch sein, daß der Erwerber in der Situation des Weiterverkaufs einen Wertvorteil hat, ihn aber nicht oder nicht voll ausschöpft. Einen solchen Fall will § 6 Nr. 6.2 ersichtlich regeln. Er besteht nach der Klausel darin, daß der Weiterverkaufspreis hinter dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Weiterverkaufs zurückbleibt. Dieser nicht ausgenutzte Mehrwert des Grundstücks soll in der in der Klausel im Einzelnen beschriebenen Weise abgeschöpft werden. Von einem durch diese Klausel abschöpfbaren Mehrwert kann aber nur gesprochen werden, wenn nach dem Ersterwerb eine Steigerung des Verkehrswerts eingetreten ist, die nicht auf Aufwendungen des Erwerbers zurückzuführen ist (vgl. § 6 Nr. 6.3 des Vertrags). Hier ist der Verkehrswert in dem kurzen Zeitraum bis zum Weiterverkauf aber nicht gestiegen. Es hat sich vielmehr ergeben, daß, wovon in der Revisionsinstanz auszugehen ist, schon der Erwerbspreis deutlich unter dem Verkehrswert lag. Das ist kein Mehrwert, mit dessen Abschöpfung der typische Erwerber rechnen kann. Ein Erwerber in der Lage des Beklagten kann nicht erwarten, daß ihm ein besonders günstiger Preis eingeräumt wird. Er kann und muß vielmehr mangels abweichender Um-
stände davon ausgehen, daß die Klägerin ihm das Grundstück entsprechend ihrer Verpflichtung zur bestmöglichen Verwertung des ihr zur Verwaltung übertragenen Vermögens der Parteien und Massenorganisationen (vgl. Anlage II Kapitel II Sachgebiet A Abschnitt III Nr. 1 des Einigungsvertrags, § 7 Abs. 1 S. 1 BHO, § 6 Abs. 1 HGrG; Horn, Das Zivil- und Wirtschaftsrecht im neuen Bundesgebiet , 2. Aufl., § 18 Rdn. 98; Weimar, DÖV 1991, 813, 818) zum Verkehrswert verkauft, zumal die Klägerin hierbei mit der Kommission zur Verwaltung des Vermögens der Parteien und Massenorganisationen zusammenzuwirken hat. Er braucht redlicherweise nicht damit zu rechnen, daß eine Klausel zur Abschöpfung von Vorteilen in einem Vertrag mit einem festen Kaufpreis eine verdeckte Nachbewertung des Erwerbspreises enthalten soll.
bb) Diese Auslegung wird dadurch bestätigt, daß die Parteien auch im übrigen davon ausgegangen sind, daß nicht nachträglich überprüft werden soll, ob der Erwerbspreis dem Verkehrswert entspricht. So haben sie in § 7 zwar für den Fall des nachträglichen Bekanntwerdens vermögensrechtlicher Ansprüche eine Verpflichtung des Erwerbers zur Freistellung der Klägerin vorgesehen. Diese ist aber auf eine Differenz zwischen Erwerbspreis und Wert von bis zu 10 % begrenzt. Bei einer weitergehenden Differenz ist gerade wegen des fest vereinbarten Preises keine Nachzahlungspflicht, sondern nur eine Pflicht zur Nachverhandlung und für den Fall von deren Scheitern ein beiderseitiges Recht zum Rücktritt vorgesehen. Damit ist für einen Sachverhalt, bei dem der typische Erwerber angesichts der gesetzlichen Vorgaben eine Durchbrechung des festen Preises noch am ehesten erwarten würde, eine Lösung gefunden worden, die der Erwartung des Erwerbers, daß der Preis verbindlich bleiben soll, besonders Rechnung trägt. Daraus muß der typische Erwerber ableiten, daß eine etwaige Differenz von Erwerbspreis und Verkehrswert in anderen Fällen keine Nachzahlungspflicht auslöst. Jedenfalls muß er davon ausgehen, daß eine sol-
che Pflicht nicht in einer Regelung enthalten ist, die mit dem Begriff „Mehrerlös“ auf nachträglich eingetretene Vorteile hindeutet und keinerlei Begrenzung einer Nachzahlungspflicht vorsieht.
cc) Ein anderes Verständnis dieser Klausel läßt sich schließlich auch nicht mit einem anderen Interesse der Klägerin begründen. Ein Restitutionsinteresse gegenüber dem Beklagten hat die Klägerin nicht verfolgt. In § 7 Nr. 7.1 des Vertrags heißt es ausdrücklich, daß der Beklagte nicht restitutionsberechtigt ist. Investitions- oder Sanierungspflichten, deren Durchsetzung eine konditionierte Pflicht zur Auskehrung der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert dienen könnte, sieht der Vertrag nicht vor. Gesichtspunkte, die sonst eine andere Auslegung der Klausel rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.
3. Greift die Klausel nach alledem nicht ein, weil der Beklagte einen Mehrerlös tatsächlich nicht erzielt hat und der Verkehrswert zwischen Kauf und Weiterverkauf nicht gestiegen ist, bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob die Klausel einer AGB-Kontrolle oder den Anforderungen des § 138 BGB standhalten würde.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Tropf Krüger Gaier Schmidt-Räntsch

Tatbestand:

Mit notariellem Vertrag vom 9. Dezember 1992 verkaufte die W. GmbH i.L. unter Beteiligung der - damals unter dem Namen Treuhandanstalt handelnden - Klägerin ein 2.830 m² großes Grundstück in L. zum Preis von 990.500 DM an den Beklagten. Unter § 9 des Vertrages verpflichtete sich der Beklagte, innerhalb von zwei bzw. vier Jahren nach Erteilung der Bauge-
nehmigung in zwei Bauabschnitten ein Wohn- und Geschäftshaus zu errichten und hierfür 6.509.000 DM zu investieren; außerdem übernahm er die Verpflichtung zur Schaffung von drei Arbeitsplätzen. Für den Fall der nicht fristgerechten Durchführung des Vorhabens sollte der Verkäuferin ein Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks und auf Zahlung einer Vertragsstrafe zustehen. Nach § 11 der Urkunde mußte der Beklagte bei einer Weiterveräußerung des Grundstücks alle von ihm übernommenen Verpflichtungen dem Erwerber auferlegen. Zudem ist in § 5 des Vertrages unter der Überschrift "Mehrerlösabführung" bestimmt:
(1) Veräußert der Käufer den Kaufgegenstand ganz oder teilweise bis einschließlich 31. Dezember 1994, so hat er den über dem Kaufpreis liegenden Mehrerlös in Höhe von 80 % an den Verkäufer abzuführen. Bei einer Veräußerung nach dem 31. Dezember 1994, aber bis einschließlich 31. Dezember 1996, sind 50 % des Mehrerlöses abzuführen. ... (2) Liegt der erzielte Kaufpreis unter dem Verkehrswert, sind 80 % bzw. 50 % des Betrages an den Verkäufer abzuführen, um den der zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehende Verkehrswert den Kaufpreis übersteigt. Kommt eine Einigung über den Verkehrswert zwischen den Parteien nicht zustande, ist dieser durch einen von ihnen gemeinsam zu benennenden öffentlich bestellten , vereidigten Sachverständigen verbindlich festzustellen. Kommt auch über dessen Bestellung keine Einigung zustande, wird der Sachverständige auf Antrag einer der Vertragsparteien vom Präsidenten derjenigen Industrie- und Handelskammer bestimmt , in deren örtlichem Zuständigkeitsbereich der Kaufgegenstand belegen ist. Da er nicht in der Lage war, das Investitionsvorhaben durchzuführen, verkaufte der Beklagte das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 6. April 1995 wiederum zum Preis von 990.500 DM weiter und ließ sich hierbei die Er-
füllung der Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtungen zusichern. Die Erwerber haben das Anwesen inzwischen vereinbarungsgemäß bebaut. Die Klägerin ging davon aus, daß der Weiterverkauf des Grundstücks zu einem Preis unter dem Verkehrswert erfolgt war. Nachdem sie sich mit dem Beklagten nicht auf einen Sachverständigen einigen konnte, ermittelte der von der Industrie- und Handelskammer benannte Sachverständige einen Verkehrswert des Grundstücks zum 6. April 1995 von Höhe von 1,4 Mio. DM.
Auf der Grundlage dieser Wertermittlung hat die Klägerin von dem Beklagten Zahlung von 204.750 DM als hälftigen Differenzbetrag zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sowie Erstattung der Gutachterkosten in Höhe von 3.060,15 DM verlangt. Nach Abweisung der Klage durch das Landgericht hat ihr das Oberlandesgericht in Höhe von 104.687,01 egeben. Mit seiner - in dem Berufungsurteil zugelassenen - Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hält - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - den Beklagten für verpflichtet, den hälftigen Differenzbetrag zwischen Kaufpreis und Verkehrswert an die Klägerin zu zahlen. Zwar handele es
sich bei der hierfür maßgeblichen Vereinbarung unter § 5 Abs. 2 des Kaufvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die nach § 9 Abs. 1 AGBG zu überprüfen seien. Dies führe aber nicht zur Unwirksamkeit der Vertragsklausel, weil sich eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten nicht feststellen lasse. Es gehe vielmehr darum, einen Teil der Gegenleistung abzuschöpfen, den der Beklagte aus der Weiterveräußerung erzielt habe. Dabei trete der Veräußerungsgewinn zwar nicht offen zu Tage, es liege aber bei einem Verkauf unter Verkehrswert die Annahme nahe, daß sich der Beklagte über die vertraglich ausgewiesene Gegenleistung weitere Leistungen habe versprechen lassen. Außerdem solle durch die Klausel eine Weiterveräußerung wegen der mit ihr verbundenen Gefahr einer Verzögerung und der geschwächten Durchsetzbarkeit des Investitionsvorhabens erschwert werden. Der Verkehrswert des Anwesens zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs ergebe sich in Höhe von 1,4 Mio. DM sowohl aus dem von der Klägerin eingeholten Gutachten als auch aus den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Klägerin kein Anspruch auf Zahlung des hälftigen Differenzbetrages zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks und dem Kaufpreis bei dessen Weiterveräußerung zu. Die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs, der sich allein aus § 5 Abs. 2 des Kaufvertrages vom 9. Dezember 1992 ergeben kann, sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Zwar geht das Berufungsgericht ohne weiteres da-
von aus, daß eine Zahlungsverpflichtung immer schon dann besteht, wenn der bei der Weiterveräußerung erzielte Kaufpreis hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückbleibt. Das trifft jedoch nicht zu. Vielmehr ist die betreffende Vertragsklausel dahin zu verstehen, daß sie einen zwischen dem Ersterwerb und der Weiterveräußerung gestiegenen Verkehrswert des Grundstücks voraussetzt. Das Berufungsgericht läßt ersichtlich außer acht, daß auch bei einer ihrem Wortlaut nach eindeutigen Willenserklärung eine Auslegung notwendig ist, wenn sich aus den Umständen ergibt, daß der Erklärende mit seinen Worten einen anderen Sinn verbunden hat, als es dem allgemeinen Sprachgebrauch entspricht (BGHZ 86, 41, 46). Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die unterlassene Auslegung nachholen (BGHZ 65, 107, 112; 124, 39, 45; Senat, Urt. v. 18. Februar 2000, V ZR 334/98, NJW-RR 2000, 894, 895). Sie führt zu dem dargestellten Ergebnis unabhängig davon, ob die Vertragsklausel Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Individualvereinbarungen zum Inhalt hat. Deshalb bedarf es auch keiner Entscheidung über die Wirksamkeit der Klausel für den Fall der Anwendbarkeit des AGB-Gesetzes.
1. Handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, so sind diese gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. BGHZ 102, 384, 389 f; BGH, Urt. v. 9. Mai 2001, VIII ZR 208/00, NJW 2001, 2165, 2166). Der Senat hat für eine in den entscheidenden Punkten vergleichbare "Spekulationsklausel" (vgl. Wächter/Kaiser/Krause, WM 1992, 293, 299) bereits entschieden, daß nach ihr nur der bei der Weiterveräußerung nicht ausgeschöpfte Mehrwert auszugleichen ist, der in einer nach dem Ersterwerb
eingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks liegt (Senat, Urt. v. 8. November 2002, V ZR 78/02, Umdruck S. 7 ff, zur Veröffentlichung vorgesehen ). Im vorliegenden Fall gilt nichts anderes.

a) Auch hier verlangen der Gesamtzusammenhang der Vertragsklauseln und der mit der Vereinbarung unter § 5 Abs. 2 verfolgte Zweck eine restriktive Auslegung der Klausel. Der Kaufpreis wurde unter § 4 des Vertrages endgültig festgelegt; seine nachträgliche Überprüfung (Nachbewertung) soll durch die Vereinbarungen unter § 5 schon nach der Überschrift ("Mehrerlösabführung") nicht ermöglicht werden. Die Vertragsbedingungen zeigen demnach eine Struktur, die für den typischen Vertragspartner in § 5 nur eine Regelung erwarten läßt, mit der nach dem Erwerb eingetretene Vorteile abgeschöpft werden sollen. Damit ist nicht allein ein tatsächlich erzielter Mehrerlös angesprochen , für den unter § 5 Abs. 1 eine Regelung getroffen ist. Möglich ist vielmehr auch, daß für den Ersterwerber bei dem Weiterverkauf ein Wertzuwachs zwar realisierbar ist, aber gleichwohl nicht oder nicht voll ausschöpft wird. Einen solchen Fall will § 5 Abs. 2 ersichtlich regeln, um zu verhindern, daß die in § 5 Abs. 1 geregelte Verpflichtung zur Mehrerlösabführung durch einen manipulativ niedrigen Kaufpreis umgangen werden kann. Demnach setzen beide Klauseln voraus, daß nach dem Ersterwerb eine - nicht auf Aufwendungen des Erwerbers zurückzuführende (vgl. § 5 Abs. 3 des Vertrages) - Steigerung des Verkehrswerts eingetreten ist.

b) Im vorliegenden Fall hat sich der Verkehrswert des Grundstücks nach dessen Verkauf an den Beklagten nicht erhöht. Selbst die Klägerin hat einen solchen Wertzuwachs nicht behauptet, sondern im Gegenteil vorgetragen, nach den Bodenrichtwerten hätte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im De-
zember 1992 statt der vereinbarten 350 DM/m† für die Kaufpreisbemessung 600 DM/m² zugrunde gelegt werden müssen. Dagegen errechnen sich aus dem Verkehrswert, den die Klägerin für den Zeitpunkt der Weiterveräußerung mit 1,4 Mio. DM behauptet, nur etwa 495 DM/m². Nach dem Vortrag der Klägerin ist also von einer sogar rückläufigen Entwicklung des Verkehrswertes in der Zeit nach dem Verkauf an den Beklagten auszugehen.

c) Im Unterschied zu dem Sachverhalt, der dem zitierten Urteil des Senats vom 8. November 2002 zugrunde lag, mußte der Beklagte allerdings die Verkäuferin für den Fall des Bestehens eines Anspruchs nach § 16 Abs. 1 InVorG uneingeschränkt von allen Forderungen freistellen, die über den geleisteten Kaufpreis hinausgingen (§ 8 Abs. 7 des Kaufvertrages). Gleichwohl brauchte der typische Erwerber auch hier nicht zu befürchten, daß es im Fall einer Weiterveräußerung des Grundstücks zu einer nachträglichen Überprüfung des fest vereinbarten Kaufpreises nach Maßgabe des damaligen Verkehrswertes kommen werde. In der fraglichen Vertragsklausel wird nämlich darauf hingewiesen, daß das Grundstück "zum Verkehrswert" veräußert sei. Selbst wenn dieser Hinweis nach dem Verständnis der Vertragsparteien die Einbeziehung der übernommenen Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtung in die Gegenleistung des Käufers voraussetzte, konnte der typische Erwerber davon ausgehen, daß er vor Nachforderungen gesichert war, wenn er zu denselben Konditionen weiterverkaufte, zu denen er selbst erworben hatte. Dann entsprach die Gegenleistung des Zweiterwerbers ebenfalls dem vertraglich vorausgesetzten Verkehrswert, weshalb eine Freistellungsverpflichtung gegenüber der Verkäuferin nicht erwartet werden mußte. Hierauf kann sich der Beklagte berufen. Er verkaufte das Grundstück zu den Bedingungen des eigenen Erwerbs weiter; er vereinbarte nicht nur den Kaufpreis in gleicher Höhe, son-
dern verpflichtete die Erwerber auch zur Erfüllung der von ihm geschuldeten Investitionen und Schaffung von Arbeitsplätzen.

d) Die Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtungen, die der Beklagte hier - wiederum im Unterschied zu dem durch das Urteil des Senats vom 8. November 2002 entschiedenen Fall - übernommen hat, führen ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis. Zur Durchsetzung der Investitions- und Arbeitsplatzziele vermag die Verpflichtung, im Falle einer Weiterveräußerung einen Teil der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem damaligen Verkehrswert abzuführen, nichts beizutragen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann die Klägerin im Regelfall nicht daran interessiert sein, durch eine Nachforderung auf den Kaufpreis eine Weiterveräußerung zu erschweren. Das Grundstück gelangt auf diesem Weg nämlich in die Hände eines Erwerbers, der im Unterschied zum Erstkäufer über die finanziellen Mittel oder auch über die Risikobereitschaft verfügt, das Investitionsvorhaben - zu dessen Durchführung er sich jedenfalls gegenüber dem Verkäufer verpflichten mußte - zu realisieren.
2. Liegt keine formularvertragliche Vereinbarung, sondern eine Individualabrede vor, so hat die Auslegung im Unterschied zu den vorstehenden Überlegungen die besonderen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 77, 116, 118; 79, 117, 118 f). Auch dies führt jedoch zu demselben Ergebnis , wonach die Klägerin nur einen Ausgleich des - bei der Weiterveräußerung nicht ausgeschöpften - Wertzuwachses verlangen kann, der in der Zeit nach dem Erwerb des Grundstücks durch den Beklagten entstanden ist. Es gibt weder Hinweise auf einen hiervon abweichenden übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien, noch auf Verständnismöglichkeiten des Beklagten, die
von denen eines typischen Erwerbers abweichen. Insbesondere ist nichts für besondere Begleitumstände oder für eine Interessenlage ersichtlich, die nicht mit der stets wiederkehrenden Situation - wie sie für die Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen maßgeblich ist (vgl. BGHZ 60, 377, 380; BGH Urt. v. 10. Dezember 1998, I ZR 162/96, NJW 1999, 1711, 1714) - übereinstimmt.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch