Bundesgerichtshof Urteil, 01. Apr. 2011 - V ZR 162/10

bei uns veröffentlicht am01.04.2011
vorgehend
Amtsgericht Koblenz, 133 C 2101/09 WEG, 24.11.2009
Landgericht Koblenz, 2 S 79/09, 13.07.2010

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 162/10
Verkündet am:
1. April 2011
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den
Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.
BGH, Urteil vom 1. April 2011 - V ZR 162/10 - LG Koblenz
AG Koblenz
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 1. April 2011 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Prof. Dr. Schmidt-Räntsch
und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 13. Juli 2010 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Abweisung der Klage hinsichtlich der Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 30. Juni 2009 zu TOP 3, 4 und 5 bestätigt hat, soweit darin die Verwalterin für das Jahr 2008 entlastet, für die sog. „Zuführung Rücklage Tiefgarage“ eine Umlage nach Einheiten beschlossen und dieser Verteilungsschlüssel in der Jahresabrechnung 2008 und in dem Wirtschaftsplan 2010 umgesetzt worden ist. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Koblenz vom 24. November 2009 im Umfang der Aufhebung geändert. Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 30. Juni 2009 zu TOP 3 nichtig ist, soweit der geänderte Umlageschlüssel die sog. „Zuführung Rücklage Tiefgarage“ betrifft. Für ungültig erklärt wird der genannte Beschluss, soweit darin die Verwalterin für das Jahr 2008 entlastet worden ist. Die Beschlüsse zu TOP 4 und 5 werden für ungültig erklärt, soweit darin der nichtige Umlageschlüssel umgesetzt worden ist. Im Übrigen bleiben die Klage ab- und die Berufung zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 88 % und die Beklagten zu 12 %.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind die Mitglieder der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung (TE) vom 28. November 1961 sind die Betriebskosten im Verhältnis der Wohnflächen auf die Wohnungseigentümer umzulegen (§ 13 Nr. 2 b TE). Die „für das gemeinschaftliche Eigentum“ zu entrichtende Instandhaltungsrücklage richtet sich ebenfalls nach der Wohnfläche (§ 13 Nr. 2 c TE). Der von der Teilungserklärung vorgegebene Verteilungsschlüssel kann von der Wohnungseigentümerversammlung mit ¾-Mehrheit geändert werden (§ 13 Nr. 4 TE).
2
In der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2009 wurde zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 3 mit Wirkung ab dem Geschäftsjahr 2008 die Umlage bestimmter Betriebskosten sowie der „Zuführung Rücklage Tiefgarage“ nach Einheiten beschlossen. Auf der Grundlage des geänderten Verteilungsschlüssels wurde sodann „unter Entlastung der Verwaltung“ die Jahresabrechnung 2008 gebilligt (TOP 4) und der Wirtschaftsplan für das Jahr 2010 beschlossen (TOP 5). Die gegen diese Beschlüsse erhobene Anfechtungsklage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision möchten die Kläger erreichen, dass die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt werden. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels sei trotz der damit einhergehenden Rückwirkung ebenso wenig zu beanstanden wie die darauf aufbauende Jahresabrechnung 2008 und der Wirtschaftsplan 2010. Dass für das Wirtschaftsjahr 2008 kein wirksamer Wirt- schaftsplan existiere, sei unschädlich. Zwar genüge die Jahresabrechnung nicht den von dem Bundesgerichtshof in dem Urteil vom 4. Dezember 2009 (V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, 2128 ff.) gestellten Anforderungen, weil Zuführungen zu den Rücklagen in dem Abschnitt „Ausgaben“ dargestellt seien. Es sei jedoch unstreitig, dass den so verbuchten Rücklagen tatsächliche Zahlungen gegenübergestanden hätten, die in der Rubrik „Entwicklung der Rücklagen“ als Zugang enthalten seien; mangels Wirtschaftsplans für das Jahr 2008 hätten auch keine Rückstände bestanden. Zum anderen sei unter dem Blickwinkel des Vertrauensschutzes zu berücksichtigen, dass die angegriffene Jahresabrechnung vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofs erstellt worden sei und Jahresabrechnungen im Übrigen „standardmäßig“ mit Computerprogrammen gefertigt würden, die die höchstrichterlichen Vorgaben noch nicht hätten berücksichtigen können. Soweit die Kläger geltend machten, in der Jahresabrechnung seien Kosten für Maßnahmen enthalten, die die Verwaltung zu Unrecht veranlasst habe, sei dies unerheblich, weil dies allenfalls dazu führe, dass die erteilte Entlastung der Verwalterin angreifbar sei. Insoweit sei indessen zum einen zu berücksichtigen, dass die Verwaltung nach dem Verwaltervertrag Kleinreparaturen ohne weiteres habe veranlassen dürfen. Zum anderen hätten die Kläger nicht bewiesen, dass die Verwaltung unbefugt Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten in Auftrag gegeben habe. Schließlich seien die Beschlüsse über die Jahresabrechnung 2008 und den Wirtschaftsplan 2010 auch nicht mit Blick auf die unverändert gebliebene Höhe der Instandhaltungsrücklage zu beanstanden. Die Wohnungseigentümer hätten bei deren Festlegung einen weiten Ermessensspielraum. Eine Überschreitung dieses Spielraumes hätten die Kläger schon nicht schlüssig dargelegt.

II.

4
Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in jeder Hinsicht stand.
5
1. Das gilt zunächst für die zu TOP 3 beschlossene Änderung des Umlageschlüssels.
6
a) Die Änderung des die Kostenarten „Schornsteinfeger/Emissionsmessung , Reinigung der Tiefgarage und Gehwege, Betriebskosten Tiefgarage, Kabelfernsehen und Verwaltungskosten“ betreffenden Umlageschlüssels hat das Berufungsgericht zu Recht nicht beanstandet.
7
aa) § 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen im Wege der Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern (Senat, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654; Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298). Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht.
8
bb) Bei der Frage, ob die Neuregelung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist (Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298, 3299). Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BT-Drucks. 16/887 S. 23). Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt (Senat, aaO, mwN). Zwar ist den Materialien zu entnehmen, dass eine Änderung des Umlageschlüssels darüber hinaus an das Vorliegen eines sachlichen Grundes geknüpft sein soll (BT-Drucks. aaO); auch der Bundesgerichtshof hat zum früheren Recht die Änderung eines Umlageschlüssels aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel davon abhängig gemacht , dass sachliche Gründe vorliegen (BGH, Beschluss vom 27. Juni 1985 - VII ZB 21/84, BGHZ 95, 137, 143). Unter der Geltung des nunmehrigen § 16 Abs. 3 WEG bedeutet dies jedoch nur, dass sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen (vgl. BT-Drucks., aaO; LG Nürnberg-Fürth, NJW-RR 2009, 884 f.; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 83; Hügel in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 5 Rn. 23; vgl. auch Senat, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298, 3299; aA Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rn. 39; Schmid, ZMR 2010, 259; jeweils mwN.). Anderenfalls würde die durch § 16 Abs. 3 WEG erst ermöglichte Entscheidungsfreiheit ohne Not wieder eingeschränkt. Das aber will das Gesetz - was auch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG nahe legt - gerade verhindern (vgl. auch Riecke/Schmid/Elzer, aaO, mwN.). Dann aber ist es lediglich eine Frage der dogmatischen Konstruktion, ob man das Willkürverbot als eigenständige Änderungsvoraussetzung formuliert oder - was der Senat für vorzugswürdig erachtet - als ein Kriterium auffasst, bei dessen Vorliegen eine ordnungsgemäße Verwaltung zu verneinen ist.
9
Der hier zugrunde gelegten Rechtsauffassung steht nicht entgegen, dass die Abänderung eines bestehenden Schlüssels nur unter eingeschränkten Voraussetzungen verlangt werden kann (dazu Senat, Beschluss vom 16. September 1994 - V ZB 2/93, BGHZ 127, 99, 106; zur Abänderung des Schlüssels im Einzelfall nach § 16 Abs. 4 WEG vgl. auch Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, NZM 2010, 205, 208). Denn in solchen Fällen geht es um die Formulierung von Kriterien, unter denen eine Neuregelung von einem Wohnungseigentümer erzwungen werden kann, während es in Konstellationen der vorliegenden Art um die Voraussetzungen geht, unter denen die Wohnungseigentümer aufgrund eines freien Willensentschlusses von ihrem Selbstorganisationsrecht Gebrauch machen können, dies aber nicht müssen.
10
(1) Gemessen daran, ist die Umstellung des Verteilungsschlüssels für die hier in Rede stehenden Betriebskosten von der Wohnfläche auf Wohneinheiten zunächst insoweit unbedenklich, als der angefochtene Beschluss Wirkung für die Zukunft entfaltet. Insoweit halten sich die Wohnungseigentümer innerhalb des ihnen durch die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG eingeräumten Gestaltungsspielraums.
11
(2) Mit Blick auf die für das Geschäftsjahr 2008 angeordnete Rückwirkung gilt es zu berücksichtigen, dass rückwirkende Änderungen des Umlageschlüssels nicht ohne weiteres den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Rückwirkungen, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führen, sind grundsätzlich unzulässig. Sie können nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände hingenommen werden, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (Senat, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 f.). Geht es dagegen - wie vorliegend - um einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang , ist eine Rückwirkung - so spezialgesetzliche Regelungen (wie etwa § 6 Abs. 4 HeizkostenVO) fehlen - hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat (Senat, Urteil vom 9. Juli 2010, aaO). So liegt es hier.
12
Der Senat hat bereits entschieden, dass allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des bislang geltenden Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, kein schutzwürdiges Vertrauen begründen kann (Urteil vom 9. Juli 2010, aaO, S. 2655). Zwar kommt vorliegend hinzu, dass das Abrechnungsjahr 2008 im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Änderung des Abrechnungsschlüssels bereits abgelaufen war. Andererseits besteht hier die Besonderheit , dass der für das Jahr 2008 erstellte Wirtschaftsplan, aufgrund dessen die Wohnungseigentümer die berechtigte Erwartung hätten haben können, der bisherige Verteilungsschlüssel werde jedenfalls nach Ablauf des Abrechnungsjahres nicht mehr geändert, für ungültig erklärt worden ist. Ohne gültigen Wirtschaftsplan bleibt die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung (§ 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG) in der Schwebe; über sie wird erst mit der Abstimmung über die Jahresabrechnung entschieden. In solchen Konstellationen müssen die Wohnungseigentümer jedenfalls seit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 3 WEG in Rechnung stellen , dass der Umlageschlüssel vor oder - wie hier - anlässlich der Entscheidung über die Jahresabrechnung durch eigenständigen Beschluss (zu diesem Erfordernis Senat, Urteil vom 9. Juli 2010, aaO) geändert wird.
13
b) Keinen Bestand haben kann die Abänderung des Umlageschlüssels jedoch , soweit es um die sog. „Zuführung Rücklage Tiefgarage“ geht, weil die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung einer solchen Rücklage nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG betrifft. Der angefochtene Beschluss regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug. Instandhaltungsrückstellungen werden nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen - noch nicht konkret vorhersehbaren - Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet. Dass es sich hier anders verhält, ist nicht ersichtlich. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig (Senat, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654, 2655 mwN). Dass die Kläger beantragt haben, den Beschluss für ungültig zu erklären , hindert nicht die Feststellung der Nichtigkeit (Senat, Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 314 ff.).
14
Entgegen der Auffassung der Beklagten folgt aus der Öffnungsklausel nach § 13 Nr. 4 TE, wonach der Verteilungsschlüssel von der Wohnungseigentümerversammlung mit ¾-Mehrheit geändert werden kann, nichts anderes. Die in Rede stehende Rücklage wird unter anderem für den Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf und damit auch für bauliche Maßnahmen gebildet, die typischerweise mit erheblichen finanziellen Folgen einhergehen. Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Tragweite ist die Klausel daher nächstliegend dahin auszulegen, dass die Abänderung eine ¾-Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert (zu § 16 Abs. 4 WEG vgl. auch Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 127 f.). Dieses Quorum ist hier schon deshalb nicht erreicht, weil in der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. Juni 2009 nur 43 der insgesamt 66 Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten waren.
15
2. Soweit die Billigung der Jahresabrechnung 2008 auf einem unzutreffenden Abrechnungsschlüssel hinsichtlich der Rücklage für die Tiefgarage beruht, kann auch der Beschluss zu TOP 4 keinen Bestand haben; die im Übrigen gegen diesen Beschluss erhobenen Rügen greifen nicht durch.
16
a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass in die Jahresgesamtabrechnung auch solche Ausgaben einzustellen sind, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. Das gilt umso mehr, als durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen die Rechtsstellung der Gemeinschaft im Hinblick auf (Regress-)Ansprüche gegen den Verwalter nicht beeinträchtigt wird (Senat, Urteil vom 4. März 2011 - V ZR 156/10, zur Veröffentlichung bestimmt; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248/95, ZfIR 1997, 284, 287; jeweils mwN).
17
b) Bedenken begegnet dagegen die Auffassung des Berufungsgerichts, Vertrauensschutzgesichtspunkte hinderten es, die auf der Grundlage des Senatsurteils vom 4. Dezember 2009 (V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, 2128 ff.) unzutreffende Abrechnung zu beanstanden. Wie die Revision zutreffend herausgearbeitet hat, war die Frage der sachgerechten Einstellung der Rücklagen in die Jahresabrechnung bereits früher umstritten. Vor allem aber liegt es auf der Hand, dass es aus der Sicht eines verständigen - durchschnittlichen - Wohnungseigentümers jedenfalls grob irreführend ist, wenn Zahlungen auf Rücklagen als Ausgaben dargestellt werden. Vor diesem Hintergrund hat der Senat auch in der genannten Entscheidung keine Vertrauensschutzgesichtspunkte für durchgreifend erachtet. Dass die unzutreffende Darstellung vorliegend auf den Einsatz von Software zurückzuführen ist, die den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung nicht genügt, rechtfertigt keine abweichende rechtliche Beurteilung. Es ist Sache des Verwalters, der Wohnungseigentümerversammlung eine zutreffende Abrechnung vorzulegen. Unrichtige EDV-Ausdrucke sind von ihm zu korrigieren.
18
Die Aufrechterhaltung des Beschlusses zu TOP 4 durch das Berufungsgericht ist jedoch deshalb im Ergebnis zutreffend, weil die Kläger insoweit die materiellrechtliche Ausschlussfrist (dazu Senat, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230, 233 f.; vgl. auch Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 310 f.) nach § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 WEG nicht gewahrt haben. Da es sich bei der falschen Verbuchung um einen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung handelt (Senat, Beschluss vom 15. März 2007 - V ZB 1/06, BGHZ 171, 335, 339; Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127), wären die Kläger - da ein Nachschieben von Anfechtungsgründen nach Fristablauf ausgeschlossen ist - gehalten gewesen, den Umstand der unzutreffenden Zuordnung der eingezahlten Rücklagen zumindest in ihrem wesentlichen tatsächlichen Kern schriftsätzlich vorzutragen. Daran fehlt es hier. Wie der Senat bereits entschieden hat, reicht es vor dem Hintergrund des Zwecks der Klagebegründungsfrist nicht aus, dass sich ein Anfechtungsgrund aus einer Anlage ergibt (ausführlich dazu Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, aaO, S. 237 f.)
19
c) Einer Entlastung der Verwalterin für das Jahr 2008 steht jedenfalls entgegen , dass die Abrechnung mit Blick auf die sog. „Zuführung Rücklage Tiefgarage“ auf der Grundlage eines nichtigen Verteilungsschlüssels umgelegt worden ist. Der Verpflichtung zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung ist die Verwalterin noch nicht nachgekommen.
20
3. Der zu TOP 5 beschlossene Wirtschaftsplan 2010 ist ebenfalls für ungültig zu erklären, soweit er auf dem nichtigen Umlageschlüssel beruht. Dagegen ist die Festsetzung der Höhe im Übrigen auch insoweit revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

III.


21
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 1 Satz 1, § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Schmidt-Räntsch Roth
Brückner Weinland

Vorinstanzen:
AG Koblenz, Entscheidung vom 24.11.2009 - 133 C 2101/09 WEG -
LG Koblenz, Entscheidung vom 13.07.2010 - 2 S 79/09 -

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Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage
sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder
als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung
der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die
tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen
darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung
und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den
Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese
Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn
die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss
(Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).
BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09 - LG Koblenz
AG Koblenz
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 4. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und
die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 3. März 2009 wird auf Kosten der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft G. - straße in K. am 5. November 2007 zu TOP 1 gefasste Beschluss nur hinsichtlich der Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben /Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 der Jahresgesamt- und der Jahreseinzelabrechnungen des Wirtschaftsjahres 2006 für ungültig erklärt wird.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten, soweit noch von Interesse, darüber, ob die Rücklage für die Instandhaltung in der Jahresabrechnung für das Jahr 2006 zutreffend dargestellt ist. Diese Jahresabrechnung weist in dem Abschnitt "1. Ausgaben/Einnahmen" unter sonstigen Kosten eine Position "Zuführung Rücklage Haus" mit einem Gesamtbetrag von 13.440 € und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechen- den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran und in dem Abschnitt "6. Entwicklung der Rücklagen" eine Position "Zugang zur Rücklage Haus" mit dem erwähnten Gesamtbetrag von 13.440 € aus. Dieser Gesamtbetrag entspricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Er steht aber tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben. Die Jahresabrechnung 2006 wurde auf der Versammlung der Wohnungseigentümer am 5. November 2007 unter Punkt 1 der Tagesordnung behandelt und mehrheitlich beschlossen. Unter den Tagesordnungspunkten 3 und 4 der Versammlung wurde die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 2006 behandelt und ebenfalls mehrheitlich beschlossen. Mit ihrer Klage fechten die Kläger diese Beschlüsse wegen der Behandlung der Rücklage an. Sie sind der Ansicht, in der Abrechnung dürften nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden. Die Beklagten sind unter Berufung auf einen Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts (NJW-RR 1991, 15) der Ansicht, in die Abrechnung seien nicht die Ist-, sondern die Soll-Beträge der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage einzustellen.
2
Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1, 3 und 4 der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 (insgesamt) für ungültig erklärt und die Klage hinsichtlich eines weiteren, hier nicht mehr anhängigen Tagesordnungspunktes abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen. Mit der insoweit von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage auch hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 1, 3 und 4 erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht hält die Buchung der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2006 für rechtswidrig. Verschiedene Oberlandesgerichte verträten zwar im Anschluss an die von den Beklagten herangezogene Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts die Ansicht, in der Abrechnung könnten die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage auch dann mit dem Soll-Betrag ausgewiesen werden, wenn Rückstände bestünden. Diese Rechtsprechung beruhe auf der Befürchtung, bei Ausweisung der Ist-Beträge könnte die Abrechnung als teilweise Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass dann die schon geleisteten Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage wieder zurückgezahlt werden müssten. Diese Annahme sei aber überholt. Der Bundesgerichtshof habe nämlich entschieden, dass der Beschluss über die Abrechnung den Wirtschaftsplan unverändert lasse (Senat, BGHZ 131, 228, 231). Dann bestehe kein Grund, in der Abrechnung statt der tatsächlich geleisteten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage die geschuldeten auszuweisen. Der Beschluss über die Abrechnung sei deshalb für ungültig zu erklären. Damit entfalle auch die Grundlage für die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats. Diese Beschlüsse darüber seien ebenfalls aufzuheben.

II.

4
Diese Erwägungen halten in der Sache einer rechtlichen Prüfung stand.
5
1. Zu Recht beanstandet die Revision allerdings, dass das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 zu Tages- ordnungspunkt 1 über die Abrechnung insgesamt und nicht nur in den angegriffenen Punkten, nämlich hinsichtlich der Behandlung der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in den Abschnitten 1 und 6 der Abrechnung für 2006, für ungültig erklärt hat.
6
a) Der Beschluss über die Jahresabrechnung für das Jahr 2006 ist von den Klägern nicht insgesamt, sondern nur im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben /Einnahmen), der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 sowie eines weiteren Einzelpostens angegriffen worden, der nicht mehr Gegenstand des Verfahrens ist. Eine solche Beschränkung ist rechtlich möglich, wenn es sich um einen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung handelt (Senat, BGHZ 171, 335, 339; Beschl. v. 2. Juni 2005, V ZB 32/05, NJW 2005, 2061, 2069, insoweit in BGHZ 163, 154 nicht abgedruckt; OLG Frankfurt a. M. ZMR 2003, 769; Staudinger/Wenzel, BGB [2005], Vorbem. zu §§ 43 ff. WEG Rdn. 24 und § 43 WEG Rdn. 54; Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 28 Rdn. 121; Niedenführ in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 98 f.; Abramenko, ZMR 2003, 402, 404).
7
b) Diese Voraussetzung ist hier gegeben. Gegenstand des Streits ist allein die Frage, wie zu verfahren ist, wenn beschlossene Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht von allen Wohnungseigentümern geleistet werden. Diese Frage lässt sich isoliert klären (vgl. OLG München ZWE 2007, 505, 508). Eine Änderung der Abrechnung in den hier von betroffenen Abschnitten 1 (Position Zuführung zur Rücklage Haus) und 6 stellt die übrigen Teile der Abrechnung inhaltlich und rechnerisch nicht in Frage. Das haben auch die Vorinstanzen inhaltlich nicht anders gesehen. Sie sind bei der Berechnung des Streit- werts nur von den angegriffenen Teilen der Abrechnung, nicht von ihrem Gesamtvolumen ausgegangen.
8
c) Die Folge der zulässigen Beschränkung der Anfechtung ist nach § 46 WEG, dass sich die gerichtliche Prüfung auf die geltend gemachten Mängel der beschlossenen Abrechnung beschränkt. Der Beschluss über die Abrechnung kann dann auch nicht mehr insgesamt, sondern nur in den angegriffenen Punkten für ungültig erklärt werden. Im Übrigen ist er unanfechtbar. Das haben die Vorinstanzen zwar bei der Verteilung der Kosten, nicht aber bei der Sachentscheidung berücksichtigt. Deshalb ist die Erklärung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 1 für ungültig auf die noch offenen Punkte zu beschränken.
9
2. Hinsichtlich der beiden angegriffenen Punkte ist dem Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision zu folgen. Der Beschluss über die Abrechnung ist nach § 23 Abs. 4 WEG im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben /Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 für ungültig zu erklären, weil die Abrechnung insoweit § 28 Abs. 3 WEG widerspricht.
10
a) Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; Merle, aaO, § 28 Rdn. 67) Einnahmen- und Ausgabenrechnung (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 28; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 28 WEG Rdn. 15) vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält (OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552; Merle, aaO, § 28 Rdn. 68).
Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 447 f.; Merle, aaO, § 28 Rdn. 67; Demharter, ZWE 2001, 416). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist (Merle, aaO, § 28 Rdn. 67). Dem genügt die Abrechnung für das Jahr 2006 nicht, weil sie nur ausweist, welche Beträge der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind.
11
b) Für die Zuführung zur Rücklage soll indessen nach einer verbreiteten, auf die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 1987, 86, 91; NJW-RR 1991, 15, 16; WuM 1996, 795) zurückgehenden Ansicht eine Ausnahme gelten. Danach kann der Soll-Betrag der Zuführung als Teil der Ausgaben in die Jahresabrechnung ei ngestellt werden (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; 1994, 1105, 1106; ZMR 2008, 67, 69; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; ZWE 2001, 446, 448; OLG Celle OLGR 2000, 137, 138; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 50; Erman/Grizwotz, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdn. 4; MünchKommBGB /Engelhardt, aaO, § 28 WEG Rdn. 17; Jennißen/Heinemann, WEG, § 28 Rdn. 73; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz , 6. Aufl., Rdn. 460; Weitnauer/Hauger, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 25). Daraus wird der Schluss gezogen, dass dann in der Übersicht über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auch der Soll-Betrag anzugeben ist (vgl. Niedenführ , aaO, § 28 Rdn. 54). Nach der Gegenmeinung darf der Soll-Betrag der Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung jedenfalls nicht als fiktive Ausgabe angesetzt werden (Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 318; Merle, aaO, § 28 Rdn. 72; Niedenführ aaO; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 28 WEG Rdn. 10; Riecke/Schmid/Abramenko, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., § 28 WEG Rdn. 74; Demharter, ZWE 2001, 416; Drasdo, ZWE 2002, 166, 168). Unterschiedliche Vorstellungen bestehen bei den Vertretern dieser Ansicht darüber, wie die tatsächlich eingegangenen Zahlungen in der Abrechnung zu berücksichtigen sind. Sie werden teilweise als fiktive Ausgaben (so wohl Staudinger/Bub, aaO), teilweise aber auch als Einnahmen (so Merle, aaO) angesehen. Teilweise wird unabhängig von der Frage, ob und wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage in dem Abschnitt Einnahmen/Ausgaben zu berücksichtigen sind, verlangt, dass die Übersicht über die Höhe der Rücklage zumindest auch die tatsächlich verfügbare Rücklage ausweist (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229; ähnlich Niedenführ und Riecke/Schmid/Abramenko, jeweils aaO).
12
c) Keine dieser Ansichten überzeugt den Senat. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage , die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.
13
aa) Die Überlegung, die im Wirtschaftsplan beschlossenen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage seien in der Abrechnung mit dem Soll-Betrag als Ausgaben anzusetzen, beruht auf der Befürchtung, andernfalls könne der Beschluss über die Abrechnung als Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass die erfolgten Zahlungen (teilweise) wieder zu erstatten sein könnten. Dieses Argument ist, was das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, überholt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung regelt zwar verbindlich alle sich aus ihm ergebenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümer (BGH, Urt. v. 10. März 1994, IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1867). Er begründet auch erstmalig Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft, Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegten tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten hinter den mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen (Soll-)Vorschüssen zurückbleiben (Senat, BGHZ 131, 228, 232; BGH, Urt. v. 10. März 1994, aaO). Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wollen sie aber den Wirtschaftsplan nicht ändern, sondern umsetzen. Etwas anderes widerspräche ihrem Interesse an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschussforderung bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen Schadensersatzansprüche. Deshalb ändert der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung die noch offenen Vorschussforderungen nicht; er bestätigt und verstärkt sie vielmehr (Senat, BGHZ 131, 228, 231 im Anschluss an Hauger in Festschrift Bärmann und Weitnauer [1990] S. 353, 361; Wenzel in Festschrift Seuß [1997] S. 313, 315).
14
bb) Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Sie ist nämlich für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend. Sie wird sogar sachlich falsch, wenn die Buchung des Soll-Betrags als Ausgabe, wie im vorliegenden Fall, bei der Darstellung der Entwicklung der Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen wird. Denn der Soll-Betrag steht der Gemeinschaft bei Rückständen einzelner Wohnungseigentümer nicht im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung.
15
Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn- oder Hausgeld eine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigen- tümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen Rücklagenkontos sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang (Ott, ZWE 2007, 508, 509). Anders als die in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG genannten Ausgaben führt die Zuordnung der Zahlungen zur Rücklage nicht zu einem Geldabfluss. Die Zahlungen bleiben der Gemeinschaft vielmehr, wie nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG auch geboten und mit den Zahlungen angestrebt, erhalten. Das schließt eine Behandlung als Ausgabe oder sonstige Kosten aus.
16
Das gilt erst recht für den Ansatz des Soll-Betrags. Geschuldete, jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage können weder auf ein Rücklagenkonto weitergeleitet noch auf ein für sie in der Buchführung eingerichtetes Konto gebucht werden, weil sie der Gemeinschaft nicht zur Verfügung stehen. Würde man sie dennoch als fiktive Ausgabe buchen, müsste diese Buchung zudem in der Darstellung der Rücklage nachvollzogen werden. Das führt dann, wie im vorliegenden Fall, dazu, dass die Rücklage bei der Darstellung ihrer Entwicklung in der Abrechnung größer erscheint als sie ist. Dem könnte man zwar, was hier indes nicht geschehen ist, begegnen, indem in diesem Abschnitt der Abrechnung auch der wirkliche Zustand der Rücklage dargestellt wird. Dann aber wäre noch weniger nachzuvollziehen, weshalb der SollBetrag in der Abrechnung überhaupt als Ausgabe angesetzt wird.
17
cc) Wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung darzustellen sind, bestimmt sich nach dem Zweck der Abrechnung einerseits und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage andererseits. Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen , welche Ausgaben und welche Einnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte (Senat, BGHZ 131, 228, 231; 142, 290, 296; OLG Düsseldorf WuM 1991, 619; KG NJW-RR 1993, 1104; OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229; Merle , aaO, § 28 Rdn. 70; Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 323). Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229). Eine Prüfung der Abrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage (insoweit zutreffend BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16 a. E.), wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.
18
d) Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 2006 sowohl in der Gesamt- als auch in der Einzelabrechnung nicht. Ob Defizite bei der Darstellung der Zahlungen auf die Rücklage stets dazu führen, dass die Abrechnung in den betreffenden Punkten für ungültig zu erklären ist, oder ob solche Defizite die beschlossene Abrechnung unberührt lassen und lediglich einen Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung begründen (vgl. BayObLG ZMR 2004, 50, 51), bedarf hier keiner Entscheidung. Die erstellte Abrechnung weist nicht die tatsächlichen, sondern nur die geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage aus und ist damit insoweit nicht nur unvollständig, sondern inhaltlich unrichtig. Das Amtsgericht hat sie deshalb insoweit zu Recht für ungültig erklärt.
19
3. Nicht zu beanstanden ist, dass das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten 3 und 4 über die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt hat. Die Entlastung der Verwaltung widerspricht nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 156, 19, 29) einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat (Senat, BGHZ, 156, 19, 30). So liegt es hier. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze. Auch seine Entlastung kommt nicht in Betracht, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss.

III.

20
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:
AG Koblenz, Entscheidung vom 22.07.2008 - 133 C 3817/07 -
LG Koblenz, Entscheidung vom 03.03.2009 - 2 S 31/08 -

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 202/09 Verkündet am:
9. Juli 2010
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch
Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden.

b) Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss
transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung
oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt
wird.

c) Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG
entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

d) § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu,
einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel
zu ändern.
BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09 - LG Koblenz
AG Montabaur
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Juli 2010 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,
Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 27. Oktober 2009 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 7. Juli 2007 waren von 68 Mitgliedern 53 anwesend bzw. vertreten, was Miteigentumsanteilen von 8.455/10.000 entspricht. Einstimmig wurden folgende - von dem Kläger angefochtene - Beschlüsse gefasst: über die "Entlastung des Beirats für das Wirtschaftsjahr 2006" (TOP 3), über die "Zustimmung zur Abrechnung 2006 und zur Fälligkeit der Guthaben / Nachzahlung zum 31.7.2007" (TOP 4), über die "Entlastung der Verwaltung für das Geschäftsjahr 2007" (TOP 5) sowie über den "Wirtschaftsplan 2007" (TOP 11). In dem zuletzt genannten Beschluss heißt es, der Wirtschaftsplan gelte rückwirkend ab Januar 2007 und behalte seine Gültigkeit, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen werde. Entgegen § 14 der aus dem Jahr 1971 stammenden Teilungserklärung, wonach die Kosten des ge- meinschaftlichen Eigentums nach den Bestimmungen des § 16 WEG (a.F.) umzulegen sind, wird seit Jahren ein hiervon abweichender Umlageschlüssel zugrunde gelegt. Danach werden die sog. Gebäudezuführungsrücklage, Hausmeister und Sach- und Haftpflichtversicherung nach "Miteigentumsanteilen ohne Motel" und die Position "Verwalterhonorar" nach Einheiten abgerechnet. Auch der für das Jahr 2007 beschlossene Wirtschaftsplan beruht auf diesem - in der Vergangenheit mehrfach gerichtlich beanstandeten - Umlageschlüssel.
2
Vor dem Hintergrund der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes streiten die Parteien vor allem darüber, ob wirksam eine von dem in der Teilungserklärung bestimmten Schlüssel abweichende Regelung beschlossen worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Mit der zugelassenen Revision möchten die Beklagten eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zu TOP 4 und 11 gefassten Beschlüsse entsprächen nicht den Maßstäben einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Das stehe auch einer Entlastung der Verwalterin und des Beirats entgegen. Zwar könnten die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung auch noch in der Versammlung, in der über die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen entschieden werde, einen abweichenden Umlageschlüssel be- schließen. Die schlichte Zugrundelegung des von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssels habe jedoch nicht zu einer Änderung des vereinbarten Schlüssels geführt. Erforderlich sei ein nur für die Zukunft wirkender sog. Vorschaltbeschluss, an dem es hier fehle. Davon abgesehen stelle es eine unzulässige Rückwirkung dar, wenn - wie hier am 7. Juli 2007 - eine anderweitige Regelung schon für das laufende Jahr und dessen Wirtschaftsplan gelten solle.

II.

4
Die Revision ist unbegründet.
5
1. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Berufung des Klägers nicht im Hinblick auf die Berufungssumme des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig. Der nach dem Interesse nur des Berufungsklägers an der Abänderung des angefochtenen Urteils zu bemessende Wert des Beschwerdegegenstandes (vgl. nur Senat, BGHZ 119, 216, 218; Beschl. v. 14. Februar 1973, V ZR 179/72, NJW 1973, 654; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a Rdn. 1) übersteigt 600 €.
6
Durch die erstinstanzliche Abweisung der Klage war der Kläger mit Blick auf die Anfechtung der zu TOP 4 und 11 ergangenen Beschlüsse - wovon auch die Revision im Ansatz ausgeht - zumindest in Höhe von insgesamt 166,22 € beschwert. Es ist zwar richtig, dass dieser Wert - anders als bei der Ermittlung des Streitwerts - keiner Erhöhung nach § 49a GKG zugänglich ist. Aus den Erwägungen zum Kostenstreitwert in dem Berufungsurteil ergibt sich jedoch, dass das Berufungsgericht hinsichtlich der die Verwalterin und den Beirat entlastenden Beschlüsse (TOP 3 und 5) "mangels wertmäßiger Fassbarkeit" im Wege der Schätzung einen Wert von jeweils 300 € angenommen hat. Das ist nicht zu beanstanden und führt dazu, dass bei der gebotenen Addition der Werte (§ 5 ZPO) die Berufungssumme überschritten ist. Hinzu kommt, dass der Wert des Beschwerdegegentandes wegen der zu TOP 11 beschlossenen Wirkung des Wirtschaftplanes 2007 auch für die Zukunft nicht allein mit der Beschwer des Klägers im Wirtschaftsjahr 2007 bemessen werden darf, sondern wegen der Zukunftswirkung des Beschlusses angemessen zu erhöhen ist. Dass das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Berufung nicht ausdrücklich unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erörtert hat, ist entgegen der Auffassung der Revision sowohl unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) als auch unter dem des absoluten Revisionsgrundes nach § 547 Nr. 6 ZPO unschädlich. Aus den Ausführungen zum Kostenstreitwert wird hinreichend deutlich, von welchen Erwägungen sich das Berufungsgericht bei der Bejahung der Zulässigkeitsvoraussetzung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO hat leiten lassen.
7
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt.
8
a) Die nicht auf dem von der Teilungserklärung vorgegebenen Abrechnungsschlüssel beruhende Abrechnung 2006 (TOP 4) entspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
9
aa) Allerdings eröffnet nunmehr § 16 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, der lediglich den in § 16 Abs. 2 WEG normierten dispositiven gesetzlichen Umlageschlüssel der Abänderung zu unterwerfen scheint. Dass auch vereinbarte Abrechnungsschlüssel der Abänderung nach § 16 Abs. 3 WEG unterliegen , geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drucks. 16/887 S. 24; vgl. auch S. 21 und 25; zu § 16 Abs. 4 WEG vgl. Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG bestätigt (vgl. auch Becker in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 75; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 32; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 59; jeweils m.w.N.). Dass von der Beschlusskompetenz rückwirkende Regelungen ausgenommen sein sollen, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Eine solche Einschränkung widerspräche auch der im Gesetzgebungsverfahren betonten Stärkung der Privatautonomie der Wohnungseigentümer (vgl. BT-Drucks., aaO, S. 22 f.). Davon zu trennen ist die - nicht die Beschlusskompetenz betreffende - Frage, ob eine solche Regelung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (vgl. Senat, BGHZ 145, 158, 169). Das ist hier nicht der Fall.
10
(1) Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine der mietrechtlichen Vorschrift des § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB vergleichbare Einschränkung, wonach der Vermieter einen neuen Umlageschlüssel durch einseitige Erklärung nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes festlegen kann. Den Materialien ist zwar zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber bei den Fragen, was unter Betriebskosten zu verstehen ist und ob den Wohnungseigentümern die Befugnis zustehen soll, darüber zu befinden, ob verbrauchsabhängig abzurechnen ist, an den Regelungen der §§ 556 Abs. 1, 556a Abs. 2 Satz 1 BGB orientiert hat (BTDrucks. 16/887 S. 22 f.). Auf das in § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB normierte Rückwirkungsverbot hat er jedoch gerade keinen Bezug genommen. Für die hier in Rede stehenden Kosten besteht auch im Übrigen - anders als etwa bei Heizund Warmwasserkosten nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenVO - kein striktes Rückwirkungsverbot.
11
(2) Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Vertei- lungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen ) Schlüssel umgelegt werden (ähnlich Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 86; Schmid, ZMR 2010, 259, 260). Erst recht führt dieser Vertrauensschutzgedanke dazu, dass in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden darf. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht , etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (vgl. auch OLG Hamm ZMR 2007, 293, 295; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, Rdn. 86a). Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen solcher Ausnahmetatbestände sind bei der Beschlussmängelklage die beklagten Wohnungseigentümer. Anders verhält es sich dagegen bei noch laufenden Zeiträumen, wenn sich bei typisierender Betrachtung kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat, etwa wenn für das laufende Wirtschaftsjahr kein auf der Grundlage des alten Schlüssels aufbauender Wirtschaftsplan beschlossen worden ist und die Abrechnung noch in der Schwebe ist. Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, vermag kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen (vgl. auch Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 104).
12
Gemessen an diesen Grundsätzen kann eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels für das bereits abgelaufene Wirtschaftsjahr 2006 keinen Bestand haben. Besondere Umstände, die eine solche Rückwirkung ausnahmsweise zulassen würden, sind weder dargelegt noch sonst ersichtlich. Im Gegenteil wird der grundsätzlich bestehende Vertrauensschutz vorliegend noch dadurch verstärkt, dass die Abänderungsmöglichkeit durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG erst am 1. Juli 2007 in Kraft getreten ist.
13
bb) Sollte der Beschluss, wozu Feststellungen fehlen, auch die Verteilung von unter § 16 Abs. 4 WEG fallende Kosten betreffen, ergäbe sich unbeschadet der Frage, ob eine Einzelfallregelung im Sinne der genannten Norm getroffen worden ist, nichts anderes. Auch insoweit widerspräche die angeordnete Rückwirkung jedenfalls den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
14
b) Ebenfalls zu Recht beanstandet hat das Berufungsgericht den Beschluss über den Wirtschaftsplan 2007 (TOP 11).
15
aa) Einer wirksamen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung der sog. Gebäudezuführungsrücklage steht bereits entgegen, dass die Regelung nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG betrifft. Der angefochtene Beschluss regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug (Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen), weil Instandhaltungsrückstellungen nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen - noch nicht konkret vorhersehbaren - Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet werden. Dass es sich hier anders verhält, ist nicht ersichtlich. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig (so etwa Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 116; Timme /Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 165; jeweils m.w.N.; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 24). Das nötigt indessen nicht dazu, die von dem Berufungsgericht ausgesprochene Ungültigerklärung abzuändern (vgl. Senat, BGHZ 182, 307, 314 ff.).
16
bb) Die Änderung des bisherigen, die Betriebs- und Verwaltungskosten betreffenden Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG scheitert daran, dass die aufgrund der Fortgeltungsklausel auch für künftige Fälle maßgebliche Ab- änderung nicht transparent gestaltet worden ist. Der neue Schlüssel liegt dem Wirtschaftsplan lediglich zugrunde. Nicht aber geht aus dem Beschluss selbst ausdrücklich hervor, dass der von der Teilungserklärung vorgegebene Schlüssel geändert worden ist. Das führt zur Anfechtbarkeit der Neuregelung (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 848 f.; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 37). Derart weitreichende Änderungen müssen transparent gestaltet werden. Zwar muss schon aus der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung - woran es hier ebenfalls fehlt - hervorgehen, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (§ 23 Abs. 2 WEG). Das macht eine ausdrückliche Regelung über die Änderung des Verteilungsmaßstabes jedoch nicht entbehrlich. Wirksame Beschlüsse binden auch Sondernachfolger (§ 10 Abs. 4 WEG). Erwerbsinteressenten kann zwar angesonnen werden , die Teilungserklärung, die von den Wohnungseigentümern getroffenen Vereinbarungen und die gefassten Beschlüsse einzusehen, nicht aber, dass sie überprüfen, ob der in Wirtschaftsplänen und Abrechnungen zugrunde gelegte Schlüssel dem bislang geltenden Schlüssel entspricht. Daher muss die Neuregelung des Kostenverteilungsschlüssels so gestaltet werden, dass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschlusssammlung ohne weiteres auffallen muss. Diesen Anforderungen wird der zu TOP 11 gefasste Beschluss nicht gerecht.
17
c) Schließlich ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Beschlüsse zu TOP 3 und 5 über die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt hat. Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn eine fehlerhafte Abrechnung (dazu Senat, BGHZ 156, 19, 30; Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, NZM 2010, 243, 245) oder ein mangelhafter Wirtschaftsplan vorgelegt worden ist. So verhält es sich hier. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gilt nichts anderes (vgl. Senat, Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, aaO).

III.

18
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Montabaur, Entscheidung vom 21.04.2009 - 5 C 359/07-WEG- -
LG Koblenz, Entscheidung vom 27.10.2009 - 2 S 33/09 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 221/09 Verkündet am:
16. Juli 2010
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
WEG § 16 Abs. 5; HeizkostenVO § 10
Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, Heizkosten ausschließlich nach
Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.
WEG § 16 Abs. 3; HeizkostenVO § 12 Abs. 6
Ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten mit der Heizkostenverordnung
vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei
erstmaliger Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist.
BGH, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09 - LG Dessau-Roßlau
AG Magdeburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter
Dr. Klein und Dr. Lemke, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter
Dr. Czub für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Roßlau vom 5. November 2009 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger wendet sich gegen einen von der Eigentümerversammlung am 26. August 2008 gefassten Beschluss, durch den der Verteilungsschlüssel für die Heizkosten dahin geändert wurde, dass diese ab dem 1. Januar 2009 zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche abzurechnen sind.
2
Die Gemeinschaftsordnung, die bestimmt, dass der Verteilungsschlüssel mit drei Vierteln aller Stimmen geändert werden kann, sah ursprünglich eine Verteilung der Heizkosten je zur Hälfte nach Verbrauch und nach Wohnfläche vor. Ende 1999 hatte die Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen, die Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch zu verteilen.
3
Der Beschluss vom 26. August 2008 ist von dem Amtsgericht für ungültig erklärt worden. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Kläger die Beschlussanfechtung weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

4
Das Berufungsgericht meint, die Änderung des Verteilungsschlüssels habe gemäß § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Es komme deshalb nicht darauf an, ob das in der Gemeinschaftsordnung bestimmte Quorum von drei Vierteln aller Stimmen erreicht sei. § 6 Abs. 4 HeizkostenVO in der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Fassung, wonach der Verteilungsschlüssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach dessen erstmaliger Bestimmung geändert werden könne, stehe dem Mehrheitsbeschluss nicht entgegen, da diese Beschränkung in der ab dem 1. Januar 2009 geltenden Fassung der Heizkostenverordnung nicht mehr enthalten sei. Inhaltlich komme es deshalb nur darauf an, ob der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Das sei hier der Fall, insbesondere führe die neue Verteilung nicht zu einer groben Benachteiligung einzelner Eigentümer.

II.

5
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.
6
1. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht zunächst an, dass der Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss geändert werden konnte.
7
a) Nach § 16 Abs. 3 WEG können Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, statt nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG) nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden. Die genannte Vorschrift begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer , den Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten Maßstab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel zu regeln (vgl. Senat, Urt. v. 9. Juli 2010, V ZR 202/09 - zur Veröffentlichung bestimmt - sowie Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 103; Timme/Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 151).
8
Diese Beschlusskompetenz kann durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 16 Abs. 5 WEG). Entgegenstehende Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen sind unwirksam; das gilt auch dann, wenn sie, wie hier, bei Inkrafttreten der Neufassung von § 16 WEG am 1. Juli 2007 (Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007, BGBl I 2007, S. 370) bereits bestanden haben (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 25).
9
b) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Beschlusskompetenz der Mehrheit nicht deshalb eingeschränkt, weil die Wohnungseigentümer 1999 einstimmig eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten beschlossen hatten. Selbst wenn dies als eine rechtsgeschäftliche Bestimmung im Sinne von § 10 HeizkostenVO anzusehen sein sollte, folgt daraus nicht, dass eine Änderung dieses Maßstabes wiederum einen einstimmig gefassten Beschluss erforderte.
10
Nach § 10 HeizkostenVO bleiben rechtsgeschäftliche Bestimmungen unberührt , welche höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizkostenVO genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen. Damit wird der Privatautonomie Vorrang vor den Vorschriften der Heizkostenordnung insoweit eingeräumt , als deren Ziel, Nutzer zu einem sparsamen Gebrauch von Energie anzuhalten , durch eine Vereinbarung zwischen dem Gebäudeeigentümer und den Nutzern übererfüllt worden ist (vgl. Lammel, HeizkostenVO, 3. Aufl., § 10 Rdn. 2). Auch die Vereinbarung, ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche rechtsgeschäftliche Bestimmung geändert werden kann, unterliegt grundsätzlich der Privatautonomie.
11
Dies gilt jedoch nicht für eine von Wohnungseigentümern getroffene rechtsgeschäftliche Bestimmung. Zwar entspricht das Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu den einzelnen Wohnungseigentümern nach der Konzeption der Heizkostenverordnung dem Verhältnis von Gebäudeeigentümer und Nutzer (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenVO). Die Privatautonomie der Wohnungseigentümer wird aber durch § 16 Abs. 5 WEG begrenzt. Da die Befugnis der Mehrheit, die Verteilung der Heizkosten im Rahmen von § 16 Abs. 3 WEG zu bestimmen und - ggf. wiederholt - zu ändern, nicht durch Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden darf, ist die Festlegung eines Verteilungsschlüssels, welcher nur einstimmig geändert werden kann, nach § 16 Abs. 5 WEG unzulässig.
12
2. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass die Regelung in § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 HeizkostenVO a.F., wonach der Verteilungsschlüssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach seiner erstmaligen Bestimmung geändert werden kann, der Wirksamkeit des angefochtenen Beschlusses nicht entgegensteht. In der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung ist die Heizkostenabrechnung nur noch auf Abrechnungszeiträume anzuwenden, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben (§ 12 Abs. 6 HeizkostenVO ). Für später beginnende Abrechnungszeiträume gilt dagegen die Neufassung der Verordnung, in der eine entsprechende Beschränkung fehlt. Diese Fassung ist hier maßgeblich, da die Änderung des Verteilungsschlüssels mit Wirkung für den am 1. Januar 2009 beginnenden Abrechnungszeitraum beschlossen worden ist. Dass sie im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht in Kraft getreten war, ist unerheblich. Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, Beschlüsse, die künftige Abrechnungszeiträume betreffen, an den dann geltenden Gesetzen und Verordnungen auszurichten; soweit zwingende Vorschriften in Rede stehen, sind sie nach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung hierzu auch verpflichtet (vgl. Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 3 HeizkostenVO Rdn. 3 und 16; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdn. 56). Dabei kann offen bleiben, ob der hier angefochtene Beschluss mit Blick auf die beabsichtigte Neuregelung der Heizkostenordnung gefasst worden ist. Maßgeblich ist, dass sein Inhalt mit dem für den betroffenen Abrechnungszeitraum geltenden Recht vereinbar ist; ob dies beabsichtigt war oder eher auf einem Zufall beruht, ist unerheblich.
13
3. Frei von Rechtsfehlern ist schließlich die Annahme des Berufungsgerichts , dass die beschlossene Änderung des Verteilungsschlüssels ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das gilt sowohl für das "Ob" als auch für das "Wie" der Änderung.
14
a) Dahinstehen kann, ob die Änderung eines durch Beschluss festgelegten Kostenverteilungsschlüssels (sog. Zweitbeschluss) nur ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn ein sachlicher Grund für die Bestimmung eines neuen Abrechnungsmaßstabs besteht, und ob damit - was angesichts der von dem Gesetzgeber betonten Stärkung der Mehrheit der Wohnungseigentümer allerdings zweifelhaft erscheint (vgl. Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rdn. 84 so- wie BT-Drucks. 16/887 S. 23 li.Sp. unten) - mehr als das Verbot einer willkürlichen Änderung angesprochen ist. Ebenso bedarf es keiner Entscheidung, ob die Vorschrift des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenVO, welche (nur) die Änderung eines nach den §§ 6 bis 9 HeizkostenVO gewählten Abrechnungsmaßstabes von dem Vorliegen eines sachgerechten Grundes abhängig macht, vorliegend einschlägig ist.
15
Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels, welcher nicht der Heizkostenverordnung entspricht, ist nämlich in aller Regel, und so auch hier, als sachgerecht anzusehen. Soweit der darin bestimmte verbrauchsabhängig abzurechnende Kostenanteil geringer ist als vorgeschrieben, folgt dies schon daraus, dass der Abrechnungsmaßstab gegen die - auch innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beachtende (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 2 HeizkostenVO ) - Heizkostenverordnung verstößt und damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ein verbrauchsabhängig abzurechnender Kostenanteil von mehr als 70 % begegnet Zweifeln im Hinblick auf die Verteilungsgerechtigkeit. Denn der von der Heizkostenverordnung vorgesehene Festkostenansatz von mindestens 30 % beruht auf der Annahme, dass bis zu 30 % der Gesamtkosten unabhängig vom individuellen Verbrauchsverhalten entstehen; zudem werden durch einen solchen Festanteil Vor- und Nachteile einzelner Nutzer nivelliert , welche sich aus der Lage ihrer Wohnung im Haus ergeben (vgl. Kreuzberg /Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 7. Aufl., S. 205). Der Wunsch der Mehrheit, diese Umstände künftig zu berücksichtigen, stellt einen sachgerechten Grund für die Änderung des Verteilungsschlüssels dar.
16
b) Auch das "Wie" der Änderung, also die Wahl des neuen Verteilungsschlüssels , entspricht hier ordnungsgemäßer Verwaltung.
17
Bei Änderungen des Umlageschlüssels im Wege des § 16 Abs. 3 WEG ist den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Die Wohnungseigentümer dürfen jeden nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteilung Einzelner führt (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 23). Dabei sind an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen zu stellen, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigentümers auswirkt (Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 96). Die hier beschlossene Abrechnung zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche ist ein von der Heizkostenverordnung vorgesehener Maßstab und demnach nicht zu beanstanden. Dass er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls zu einer unbilligen Verteilung der Heizkosten führen könnte, wird von dem Kläger nicht geltend gemacht.

IV.

18
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Lemke zugleich für RiBGH Dr. Klein, der wegen Urlaubs verhindert ist zu unterschreiben.
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
AG Magdeburg, Entscheidung vom 13.03.2009 - 162 C 2925/08 -
LG Dessau-Roßlau, Entscheidung vom 05.11.2009 - 5 S 69/09 -

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 221/09 Verkündet am:
16. Juli 2010
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
WEG § 16 Abs. 5; HeizkostenVO § 10
Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, Heizkosten ausschließlich nach
Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.
WEG § 16 Abs. 3; HeizkostenVO § 12 Abs. 6
Ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten mit der Heizkostenverordnung
vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei
erstmaliger Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist.
BGH, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09 - LG Dessau-Roßlau
AG Magdeburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter
Dr. Klein und Dr. Lemke, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter
Dr. Czub für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Roßlau vom 5. November 2009 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger wendet sich gegen einen von der Eigentümerversammlung am 26. August 2008 gefassten Beschluss, durch den der Verteilungsschlüssel für die Heizkosten dahin geändert wurde, dass diese ab dem 1. Januar 2009 zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche abzurechnen sind.
2
Die Gemeinschaftsordnung, die bestimmt, dass der Verteilungsschlüssel mit drei Vierteln aller Stimmen geändert werden kann, sah ursprünglich eine Verteilung der Heizkosten je zur Hälfte nach Verbrauch und nach Wohnfläche vor. Ende 1999 hatte die Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen, die Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch zu verteilen.
3
Der Beschluss vom 26. August 2008 ist von dem Amtsgericht für ungültig erklärt worden. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Kläger die Beschlussanfechtung weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

4
Das Berufungsgericht meint, die Änderung des Verteilungsschlüssels habe gemäß § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Es komme deshalb nicht darauf an, ob das in der Gemeinschaftsordnung bestimmte Quorum von drei Vierteln aller Stimmen erreicht sei. § 6 Abs. 4 HeizkostenVO in der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Fassung, wonach der Verteilungsschlüssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach dessen erstmaliger Bestimmung geändert werden könne, stehe dem Mehrheitsbeschluss nicht entgegen, da diese Beschränkung in der ab dem 1. Januar 2009 geltenden Fassung der Heizkostenverordnung nicht mehr enthalten sei. Inhaltlich komme es deshalb nur darauf an, ob der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Das sei hier der Fall, insbesondere führe die neue Verteilung nicht zu einer groben Benachteiligung einzelner Eigentümer.

II.

5
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.
6
1. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht zunächst an, dass der Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss geändert werden konnte.
7
a) Nach § 16 Abs. 3 WEG können Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, statt nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG) nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden. Die genannte Vorschrift begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer , den Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten Maßstab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel zu regeln (vgl. Senat, Urt. v. 9. Juli 2010, V ZR 202/09 - zur Veröffentlichung bestimmt - sowie Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 103; Timme/Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 151).
8
Diese Beschlusskompetenz kann durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 16 Abs. 5 WEG). Entgegenstehende Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen sind unwirksam; das gilt auch dann, wenn sie, wie hier, bei Inkrafttreten der Neufassung von § 16 WEG am 1. Juli 2007 (Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007, BGBl I 2007, S. 370) bereits bestanden haben (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 25).
9
b) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Beschlusskompetenz der Mehrheit nicht deshalb eingeschränkt, weil die Wohnungseigentümer 1999 einstimmig eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten beschlossen hatten. Selbst wenn dies als eine rechtsgeschäftliche Bestimmung im Sinne von § 10 HeizkostenVO anzusehen sein sollte, folgt daraus nicht, dass eine Änderung dieses Maßstabes wiederum einen einstimmig gefassten Beschluss erforderte.
10
Nach § 10 HeizkostenVO bleiben rechtsgeschäftliche Bestimmungen unberührt , welche höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizkostenVO genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen. Damit wird der Privatautonomie Vorrang vor den Vorschriften der Heizkostenordnung insoweit eingeräumt , als deren Ziel, Nutzer zu einem sparsamen Gebrauch von Energie anzuhalten , durch eine Vereinbarung zwischen dem Gebäudeeigentümer und den Nutzern übererfüllt worden ist (vgl. Lammel, HeizkostenVO, 3. Aufl., § 10 Rdn. 2). Auch die Vereinbarung, ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche rechtsgeschäftliche Bestimmung geändert werden kann, unterliegt grundsätzlich der Privatautonomie.
11
Dies gilt jedoch nicht für eine von Wohnungseigentümern getroffene rechtsgeschäftliche Bestimmung. Zwar entspricht das Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu den einzelnen Wohnungseigentümern nach der Konzeption der Heizkostenverordnung dem Verhältnis von Gebäudeeigentümer und Nutzer (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenVO). Die Privatautonomie der Wohnungseigentümer wird aber durch § 16 Abs. 5 WEG begrenzt. Da die Befugnis der Mehrheit, die Verteilung der Heizkosten im Rahmen von § 16 Abs. 3 WEG zu bestimmen und - ggf. wiederholt - zu ändern, nicht durch Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden darf, ist die Festlegung eines Verteilungsschlüssels, welcher nur einstimmig geändert werden kann, nach § 16 Abs. 5 WEG unzulässig.
12
2. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass die Regelung in § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 HeizkostenVO a.F., wonach der Verteilungsschlüssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach seiner erstmaligen Bestimmung geändert werden kann, der Wirksamkeit des angefochtenen Beschlusses nicht entgegensteht. In der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung ist die Heizkostenabrechnung nur noch auf Abrechnungszeiträume anzuwenden, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben (§ 12 Abs. 6 HeizkostenVO ). Für später beginnende Abrechnungszeiträume gilt dagegen die Neufassung der Verordnung, in der eine entsprechende Beschränkung fehlt. Diese Fassung ist hier maßgeblich, da die Änderung des Verteilungsschlüssels mit Wirkung für den am 1. Januar 2009 beginnenden Abrechnungszeitraum beschlossen worden ist. Dass sie im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht in Kraft getreten war, ist unerheblich. Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, Beschlüsse, die künftige Abrechnungszeiträume betreffen, an den dann geltenden Gesetzen und Verordnungen auszurichten; soweit zwingende Vorschriften in Rede stehen, sind sie nach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung hierzu auch verpflichtet (vgl. Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 3 HeizkostenVO Rdn. 3 und 16; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdn. 56). Dabei kann offen bleiben, ob der hier angefochtene Beschluss mit Blick auf die beabsichtigte Neuregelung der Heizkostenordnung gefasst worden ist. Maßgeblich ist, dass sein Inhalt mit dem für den betroffenen Abrechnungszeitraum geltenden Recht vereinbar ist; ob dies beabsichtigt war oder eher auf einem Zufall beruht, ist unerheblich.
13
3. Frei von Rechtsfehlern ist schließlich die Annahme des Berufungsgerichts , dass die beschlossene Änderung des Verteilungsschlüssels ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das gilt sowohl für das "Ob" als auch für das "Wie" der Änderung.
14
a) Dahinstehen kann, ob die Änderung eines durch Beschluss festgelegten Kostenverteilungsschlüssels (sog. Zweitbeschluss) nur ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn ein sachlicher Grund für die Bestimmung eines neuen Abrechnungsmaßstabs besteht, und ob damit - was angesichts der von dem Gesetzgeber betonten Stärkung der Mehrheit der Wohnungseigentümer allerdings zweifelhaft erscheint (vgl. Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rdn. 84 so- wie BT-Drucks. 16/887 S. 23 li.Sp. unten) - mehr als das Verbot einer willkürlichen Änderung angesprochen ist. Ebenso bedarf es keiner Entscheidung, ob die Vorschrift des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenVO, welche (nur) die Änderung eines nach den §§ 6 bis 9 HeizkostenVO gewählten Abrechnungsmaßstabes von dem Vorliegen eines sachgerechten Grundes abhängig macht, vorliegend einschlägig ist.
15
Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels, welcher nicht der Heizkostenverordnung entspricht, ist nämlich in aller Regel, und so auch hier, als sachgerecht anzusehen. Soweit der darin bestimmte verbrauchsabhängig abzurechnende Kostenanteil geringer ist als vorgeschrieben, folgt dies schon daraus, dass der Abrechnungsmaßstab gegen die - auch innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beachtende (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 2 HeizkostenVO ) - Heizkostenverordnung verstößt und damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ein verbrauchsabhängig abzurechnender Kostenanteil von mehr als 70 % begegnet Zweifeln im Hinblick auf die Verteilungsgerechtigkeit. Denn der von der Heizkostenverordnung vorgesehene Festkostenansatz von mindestens 30 % beruht auf der Annahme, dass bis zu 30 % der Gesamtkosten unabhängig vom individuellen Verbrauchsverhalten entstehen; zudem werden durch einen solchen Festanteil Vor- und Nachteile einzelner Nutzer nivelliert , welche sich aus der Lage ihrer Wohnung im Haus ergeben (vgl. Kreuzberg /Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 7. Aufl., S. 205). Der Wunsch der Mehrheit, diese Umstände künftig zu berücksichtigen, stellt einen sachgerechten Grund für die Änderung des Verteilungsschlüssels dar.
16
b) Auch das "Wie" der Änderung, also die Wahl des neuen Verteilungsschlüssels , entspricht hier ordnungsgemäßer Verwaltung.
17
Bei Änderungen des Umlageschlüssels im Wege des § 16 Abs. 3 WEG ist den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Die Wohnungseigentümer dürfen jeden nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteilung Einzelner führt (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 23). Dabei sind an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen zu stellen, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigentümers auswirkt (Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 96). Die hier beschlossene Abrechnung zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche ist ein von der Heizkostenverordnung vorgesehener Maßstab und demnach nicht zu beanstanden. Dass er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls zu einer unbilligen Verteilung der Heizkosten führen könnte, wird von dem Kläger nicht geltend gemacht.

IV.

18
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Lemke zugleich für RiBGH Dr. Klein, der wegen Urlaubs verhindert ist zu unterschreiben.
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
AG Magdeburg, Entscheidung vom 13.03.2009 - 162 C 2925/08 -
LG Dessau-Roßlau, Entscheidung vom 05.11.2009 - 5 S 69/09 -

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 221/09 Verkündet am:
16. Juli 2010
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
WEG § 16 Abs. 5; HeizkostenVO § 10
Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, Heizkosten ausschließlich nach
Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.
WEG § 16 Abs. 3; HeizkostenVO § 12 Abs. 6
Ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten mit der Heizkostenverordnung
vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei
erstmaliger Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist.
BGH, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09 - LG Dessau-Roßlau
AG Magdeburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 16. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter
Dr. Klein und Dr. Lemke, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter
Dr. Czub für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Roßlau vom 5. November 2009 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger wendet sich gegen einen von der Eigentümerversammlung am 26. August 2008 gefassten Beschluss, durch den der Verteilungsschlüssel für die Heizkosten dahin geändert wurde, dass diese ab dem 1. Januar 2009 zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche abzurechnen sind.
2
Die Gemeinschaftsordnung, die bestimmt, dass der Verteilungsschlüssel mit drei Vierteln aller Stimmen geändert werden kann, sah ursprünglich eine Verteilung der Heizkosten je zur Hälfte nach Verbrauch und nach Wohnfläche vor. Ende 1999 hatte die Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen, die Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch zu verteilen.
3
Der Beschluss vom 26. August 2008 ist von dem Amtsgericht für ungültig erklärt worden. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Kläger die Beschlussanfechtung weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

4
Das Berufungsgericht meint, die Änderung des Verteilungsschlüssels habe gemäß § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Es komme deshalb nicht darauf an, ob das in der Gemeinschaftsordnung bestimmte Quorum von drei Vierteln aller Stimmen erreicht sei. § 6 Abs. 4 HeizkostenVO in der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Fassung, wonach der Verteilungsschlüssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach dessen erstmaliger Bestimmung geändert werden könne, stehe dem Mehrheitsbeschluss nicht entgegen, da diese Beschränkung in der ab dem 1. Januar 2009 geltenden Fassung der Heizkostenverordnung nicht mehr enthalten sei. Inhaltlich komme es deshalb nur darauf an, ob der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Das sei hier der Fall, insbesondere führe die neue Verteilung nicht zu einer groben Benachteiligung einzelner Eigentümer.

II.

5
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.
6
1. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht zunächst an, dass der Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss geändert werden konnte.
7
a) Nach § 16 Abs. 3 WEG können Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, statt nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG) nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden. Die genannte Vorschrift begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer , den Verteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss abweichend von dem in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten Maßstab, aber auch abweichend von einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüssel zu regeln (vgl. Senat, Urt. v. 9. Juli 2010, V ZR 202/09 - zur Veröffentlichung bestimmt - sowie Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 103; Timme/Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 151).
8
Diese Beschlusskompetenz kann durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (§ 16 Abs. 5 WEG). Entgegenstehende Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen sind unwirksam; das gilt auch dann, wenn sie, wie hier, bei Inkrafttreten der Neufassung von § 16 WEG am 1. Juli 2007 (Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007, BGBl I 2007, S. 370) bereits bestanden haben (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 25).
9
b) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Beschlusskompetenz der Mehrheit nicht deshalb eingeschränkt, weil die Wohnungseigentümer 1999 einstimmig eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten beschlossen hatten. Selbst wenn dies als eine rechtsgeschäftliche Bestimmung im Sinne von § 10 HeizkostenVO anzusehen sein sollte, folgt daraus nicht, dass eine Änderung dieses Maßstabes wiederum einen einstimmig gefassten Beschluss erforderte.
10
Nach § 10 HeizkostenVO bleiben rechtsgeschäftliche Bestimmungen unberührt , welche höhere als die in § 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 HeizkostenVO genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen. Damit wird der Privatautonomie Vorrang vor den Vorschriften der Heizkostenordnung insoweit eingeräumt , als deren Ziel, Nutzer zu einem sparsamen Gebrauch von Energie anzuhalten , durch eine Vereinbarung zwischen dem Gebäudeeigentümer und den Nutzern übererfüllt worden ist (vgl. Lammel, HeizkostenVO, 3. Aufl., § 10 Rdn. 2). Auch die Vereinbarung, ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche rechtsgeschäftliche Bestimmung geändert werden kann, unterliegt grundsätzlich der Privatautonomie.
11
Dies gilt jedoch nicht für eine von Wohnungseigentümern getroffene rechtsgeschäftliche Bestimmung. Zwar entspricht das Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu den einzelnen Wohnungseigentümern nach der Konzeption der Heizkostenverordnung dem Verhältnis von Gebäudeeigentümer und Nutzer (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenVO). Die Privatautonomie der Wohnungseigentümer wird aber durch § 16 Abs. 5 WEG begrenzt. Da die Befugnis der Mehrheit, die Verteilung der Heizkosten im Rahmen von § 16 Abs. 3 WEG zu bestimmen und - ggf. wiederholt - zu ändern, nicht durch Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden darf, ist die Festlegung eines Verteilungsschlüssels, welcher nur einstimmig geändert werden kann, nach § 16 Abs. 5 WEG unzulässig.
12
2. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass die Regelung in § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 HeizkostenVO a.F., wonach der Verteilungsschlüssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach seiner erstmaligen Bestimmung geändert werden kann, der Wirksamkeit des angefochtenen Beschlusses nicht entgegensteht. In der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung ist die Heizkostenabrechnung nur noch auf Abrechnungszeiträume anzuwenden, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben (§ 12 Abs. 6 HeizkostenVO ). Für später beginnende Abrechnungszeiträume gilt dagegen die Neufassung der Verordnung, in der eine entsprechende Beschränkung fehlt. Diese Fassung ist hier maßgeblich, da die Änderung des Verteilungsschlüssels mit Wirkung für den am 1. Januar 2009 beginnenden Abrechnungszeitraum beschlossen worden ist. Dass sie im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht in Kraft getreten war, ist unerheblich. Die Wohnungseigentümer sind berechtigt, Beschlüsse, die künftige Abrechnungszeiträume betreffen, an den dann geltenden Gesetzen und Verordnungen auszurichten; soweit zwingende Vorschriften in Rede stehen, sind sie nach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung hierzu auch verpflichtet (vgl. Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., § 3 HeizkostenVO Rdn. 3 und 16; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdn. 56). Dabei kann offen bleiben, ob der hier angefochtene Beschluss mit Blick auf die beabsichtigte Neuregelung der Heizkostenordnung gefasst worden ist. Maßgeblich ist, dass sein Inhalt mit dem für den betroffenen Abrechnungszeitraum geltenden Recht vereinbar ist; ob dies beabsichtigt war oder eher auf einem Zufall beruht, ist unerheblich.
13
3. Frei von Rechtsfehlern ist schließlich die Annahme des Berufungsgerichts , dass die beschlossene Änderung des Verteilungsschlüssels ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das gilt sowohl für das "Ob" als auch für das "Wie" der Änderung.
14
a) Dahinstehen kann, ob die Änderung eines durch Beschluss festgelegten Kostenverteilungsschlüssels (sog. Zweitbeschluss) nur ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn ein sachlicher Grund für die Bestimmung eines neuen Abrechnungsmaßstabs besteht, und ob damit - was angesichts der von dem Gesetzgeber betonten Stärkung der Mehrheit der Wohnungseigentümer allerdings zweifelhaft erscheint (vgl. Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rdn. 84 so- wie BT-Drucks. 16/887 S. 23 li.Sp. unten) - mehr als das Verbot einer willkürlichen Änderung angesprochen ist. Ebenso bedarf es keiner Entscheidung, ob die Vorschrift des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenVO, welche (nur) die Änderung eines nach den §§ 6 bis 9 HeizkostenVO gewählten Abrechnungsmaßstabes von dem Vorliegen eines sachgerechten Grundes abhängig macht, vorliegend einschlägig ist.
15
Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels, welcher nicht der Heizkostenverordnung entspricht, ist nämlich in aller Regel, und so auch hier, als sachgerecht anzusehen. Soweit der darin bestimmte verbrauchsabhängig abzurechnende Kostenanteil geringer ist als vorgeschrieben, folgt dies schon daraus, dass der Abrechnungsmaßstab gegen die - auch innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beachtende (vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 2 HeizkostenVO ) - Heizkostenverordnung verstößt und damit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ein verbrauchsabhängig abzurechnender Kostenanteil von mehr als 70 % begegnet Zweifeln im Hinblick auf die Verteilungsgerechtigkeit. Denn der von der Heizkostenverordnung vorgesehene Festkostenansatz von mindestens 30 % beruht auf der Annahme, dass bis zu 30 % der Gesamtkosten unabhängig vom individuellen Verbrauchsverhalten entstehen; zudem werden durch einen solchen Festanteil Vor- und Nachteile einzelner Nutzer nivelliert , welche sich aus der Lage ihrer Wohnung im Haus ergeben (vgl. Kreuzberg /Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 7. Aufl., S. 205). Der Wunsch der Mehrheit, diese Umstände künftig zu berücksichtigen, stellt einen sachgerechten Grund für die Änderung des Verteilungsschlüssels dar.
16
b) Auch das "Wie" der Änderung, also die Wahl des neuen Verteilungsschlüssels , entspricht hier ordnungsgemäßer Verwaltung.
17
Bei Änderungen des Umlageschlüssels im Wege des § 16 Abs. 3 WEG ist den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Die Wohnungseigentümer dürfen jeden nach der Heizkostenverordnung zulässigen Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteilung Einzelner führt (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 23). Dabei sind an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen zu stellen, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigentümers auswirkt (Bärmann/Becker, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 96). Die hier beschlossene Abrechnung zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche ist ein von der Heizkostenverordnung vorgesehener Maßstab und demnach nicht zu beanstanden. Dass er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls zu einer unbilligen Verteilung der Heizkosten führen könnte, wird von dem Kläger nicht geltend gemacht.

IV.

18
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Lemke zugleich für RiBGH Dr. Klein, der wegen Urlaubs verhindert ist zu unterschreiben.
Stresemann Czub
Vorinstanzen:
AG Magdeburg, Entscheidung vom 13.03.2009 - 162 C 2925/08 -
LG Dessau-Roßlau, Entscheidung vom 05.11.2009 - 5 S 69/09 -

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 114/09
Verkündet am:
15. Januar 2010
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja

a) Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss
) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines
positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung
(Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152, 46, 51 und 156, 19, 22).

b) Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem
auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag
ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG.

c) Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer
vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung
(§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz
; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist
deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig.

d) Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels
im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall
betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung

e) Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im
Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon
dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung
trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle
Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09 - LG Köln
AG Köln
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 28. Mai 2009 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin ist seit 1992 Eigentümerin der Dachgeschosswohnung in einer aus 14 Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Sechs Wohnungen haben einen Balkon, über dessen Zugehörigkeit zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum die Teilungserklärung keine ausdrückliche Regelung enthält.
2
In der Versammlung der Wohnungseigentümer am 27. Mai 2008 wurde unter dem Tagesordnungspunkt 11 über die Vergabe des Auftrags für die bereits am 19. April 2007 beschlossene Sanierung der Balkone diskutiert. Die Klägerin vertrat die Ansicht, dass die Sanierungskosten nur von denjenigen Wohnungseigentümern getragen werden müssten, zu deren Wohnungen ein Balkon gehört. In dem Versammlungsprotokoll heißt es u.a.: "Vorab soll in Bezug auf die neuesten Änderungen im WEG-Gesetz geprüft werden, ob Eigentümer zu deren Wohnung kein Balkon gehört auch wie bisher an den Sanierungskosten der Balkone beteiligt werden müssen. Hier besteht Uneinigkeit. Einige Eigentümer möchten Auskunft beim Haus- und Grundbesitzerverein einholen und der Hausverwaltung Mitteilung machen."
3
Die Klägerin beantragte, die Kostenverteilung nach Wohneinheiten statt nach Miteigentumsanteilen vorzunehmen. Der Antrag erhielt nicht die nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderliche Mehrheit. Die Verwalterin stellte die Ablehnung des Antrags fest.
4
Die Klägerin hat den Beschluss mit dem Ziel der Erklärung für ungültig angefochten und daneben beantragt zu entscheiden, dass nur die sechs Eigentümer an den Kosten der Sanierung der Balkone zu beteiligen sind, zu deren Wohnung ein Balkon gehört, hilfsweise die Kosten der Balkonsanierung nach der Zahl der Einheiten statt nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, und weiter hilfsweise, die Beklagten zu verurteilen, einer Vereinbarung dahingehend zuzustimmen , dass die Kosten jeglicher Balkonsanierung nur von den sechs Eigentümern zu tragen sind, zu deren Eigentumswohnung ein Balkon an der Fassade zur H. straße gehört, hilfsweise, die Kosten der Balkonsanierung nach Einheiten statt nach Anteilen zu verteilen.
5
Das Amtsgericht hat den Hauptantrag als unbegründet und die Hilfsanträge als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6
Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der ablehnende Beschluss der Eigentümerversammlung nicht aufzuheben, weil er einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht widerspricht; die Klägerin habe keinen Anspruch auf eine Verteilung der Sanierungskosten dahingehend, dass sie durch die Anzahl der Wohnungseinheiten zu teilen seien. Falls der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG zu entnehmen sei, dass ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung zu einem einmaligen Abweichen von einem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel habe, lägen die Voraussetzungen der Vorschrift nicht vor. Die Unbilligkeit des Festhaltens an der bestehenden Regelung sei nämlich ausgeschlossen , wenn diese für den Wohnungseigentümer bei dem Erwerb der Wohnung erkennbar gewesen sei. So liege es hier. Die Kostentragungspflicht ergebe sich aus § 7 Ziff. 1 der Teilungserklärung, wonach die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, zu welchem auch die Balkone gehörten, von der Gemeinschaft getragen würden. Diese Regelung sei der Klägerin bei dem Erwerb des Wohnungseigentums bekannt gewesen. Der Annahme der Unbilligkeit stehe darüber hinaus entgegen, dass die Balkonsanierung bereits beschlossen worden sei und die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft sich bei der Beschlussfassung auf die bestehende Kostentragungsregelung verlassen hätten.
7
Aus denselben Gründen hat das Berufungsgericht auch einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer generellen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verneint.
8
Weiter hat das Berufungsgericht gemeint, der Anspruch auf ein einmaliges Abweichen von einem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel sei auf die ordnungsmäßige Verwaltung gerichtet, in deren Rahmen der Eigentümerversammlung ein Ermessensspielraum eingeräumt sei, so dass allenfalls dann, wenn eine Ermessensreduzierung auf die verlangte Verteilung bestehe, diese ausgesprochen werden könne. Die mit dem Hauptantrag zunächst verfolgte Anfechtung der Ablehnung einer Kostenverteilung nach der Anzahl der Einheiten könne deshalb keinen Erfolg haben, denn die Ablehnung einer von mehreren Möglichkeiten liege im Rahmen des Ermessens der Wohnungseigentümer.
9
Das Verlangen der Klägerin nach einer gerichtlichen Entscheidung dahingehend , dass die Sanierungskosten von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen seien, zu deren Einheiten Balkone gehörten, hält das Berufungsgericht trotz des Umstands, dass diese Kostenverteilung bisher nicht zur Entscheidung der Eigentümerversammlung gestellt wurde, für zulässig. Denn es sei nicht zu erwarten, dass die Versammlung, die eine Aufteilung nach der Zahl der Einheiten abgelehnt habe, mit der notwendigen qualifizierten Mehrheit für die jetzt verlangte Kostenverteilung stimmen werde. Deshalb sei es für die Klägerin unzumutbar, mit ihrem Antrag zuvor die Eigentümerversammlung zu befassen. Der Antrag sei jedoch aus den bereits genannten Gründen zurückzuweisen.

II.

10
Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.
11
1. Die Revision ist in vollem Umfang zulässig. Entgegen der von dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Ansicht lässt sich dem Berufungsurteil nicht mit der notwendigen Klarheit entnehmen, dass das Berufungsgericht das Rechtsmittel trotz unbeschränkten Ausspruchs der Zulassung nur beschränkt zugelassen hat (vgl. dazu nur BGH, Beschl. v. 14. Mai 2008, XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, 2352). Die Revision ist jedoch unbegründet.
12
2. Die Vorinstanzen sind von der Zulässigkeit des Hauptantrags ausgegangen. Das ist nur hinsichtlich des ersten Teils (Anfechtungsklage) richtig. Der zweite Teil (Leistungsklage) ist unzulässig.
13
a) Ausgangspunkt des Rechtsstreits ist die Ablehnung des von der Klägerin in der Wohnungseigentümerversammlung gestellten Antrags. Die Rechtmäßigkeit dieses so genannten Negativbeschlusses (Senat, BGHZ 148, 335, 348 f.) kann im Wege der gerichtlichen Anfechtung (§ 46 WEG) überprüft werden. Das dafür notwendige Rechtsschutzbedürfnis ergibt sich daraus, dass der Antragsteller durch die Ablehnung gegebenenfalls in seinem Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt wird (einschränkend zum früheren Wohnungseigentumsgesetz Senat, BGHZ 152, 46, 51; 156, 19, 22; Wenzel, ZMR 2005, 413, 416). Mit dem ersten Teil des Hauptantrags hat die Klägerin unter Wahrung der in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG genannten Fristen die Anfechtungsklage erhoben.
14
b) Das mit dem zweiten Teil des Hauptantrags verfolgte Klageziel betrifft dagegen nicht den abgelehnten Antrag. Vielmehr will die Klägerin eine Regelung erreichen, die bisher nicht zur Abstimmung stand. Die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, ist jedoch Voraussetzung für die Zulässigkeit dieser Leistungsklage. Denn primär zuständig für die Beschlussfassung ist die Versammlung der Wohnungseigentümer (§§ 21 Abs. 1 und 3, 23 Abs. 1 WEG). Soweit es - wie hier - um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsmäßigen Verwaltung geht, muss sich der Kläger vor der Anru- fung des Gerichts um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen, weil seiner Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt (OLG Hamm ZMR 2008, 156, 159 m.w.N.; Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 21 Rdn. 56; Wenzel in Bärmann, aaO, § 43 Rdn. 188; Heinemann in Jennißen, WEG, § 21 Rdn. 46; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 21 Rdn. 12).
15
c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, dass die fehlende Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem von der Klägerin gestellten zweiten Teil des Hauptantrags, die Kosten für die Balkonsanierung auf diejenigen Wohnungseigentümer zu verteilen, zu deren Einheiten ein Balkon gehört, nicht die Unzulässigkeit dieses Teils der Klage zur Folge habe, weil das Zustandekommen der erforderlichen Mehrheit nicht zu erwarten sei. Zwar fehlt das Rechtsschutzbedürfnis trotz fehlender Vorbefassung nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre (OLG München NZM 2007, 132). Aber diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Das Berufungsgericht hat seine gegenteilige Auffassung damit begründet , dass die Eigentümerversammlung die Kostenaufteilung nach Einheiten abgelehnt hat, so dass eine Verteilung nur auf einzelne Wohnungseigentümer nicht zu erwarten sei. Dies verkennt, dass aus der Ablehnung eines in der Eigentümerversammlung gestellten Antrags nicht auf den Willen der Wohnungseigentümer geschlossen werden kann, das Gegenteil des Antrags zu wollen (Senat, BGHZ 148, 335, 349). Erst recht verbietet es sich deshalb, aus der Beschlussablehnung die Erwartung herzuleiten, die Wohnungseigentümer würden einem anderen Antrag als dem abgelehnten ebenfalls nicht zustimmen. Hier ist dieser Schluss insbesondere deshalb nicht gerechtfertigt, weil sich aus dem Protokoll der Diskussion zu dem Tagesordnungspunkt 11 ergibt, dass die erforderliche Mehrheit für den von der Klägerin gestellten Antrag wegen der bei den Beklagten bestehenden Rechtsunsicherheit aufgrund des neuen Wohnungseigentumsrechts nicht zustande gekommen ist. Damit besteht die Möglichkeit, dass sie, wenn sie die Rechtslage im Sinne der von der Klägerin vertretenen Ansicht geklärt haben, einen entsprechenden Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit fassen. Dass eine rechtliche Klärung außerhalb dieses Prozesses nicht möglich ist, ist nicht ersichtlich.
16
2. Gegen die Zulässigkeit des ersten Hilfsantrags bestehen keine Bedenken. Der damit geltend gemachte Anspruch auf Verteilung der Kosten für die bereits beschlossene Balkonsanierung nach der Anzahl der Einheiten war Gegenstand der Beschlussfassung in der Versammlung der Wohnungseigentümer am 27. Mai 2008. Dass dort der entsprechende Antrag der Klägerin nicht die erforderliche Mehrheit bekommen hat, ergibt das für die Anrufung des Gerichts erforderliche Rechtsschutzinteresse des unterlegenen Antragstellers (Elzer in Jennißen, aaO, vor §§ 23 bis 25 Rdn. 124).
17
3. Auch der zweite Hilfsantrag, mit dem die Klägerin eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung bei Balkonsanierungen generell erreichen will, ist zulässig. Mit diesem Verlangen muss sich die Wohnungseigentümerversammlung nicht vor Klageerhebung befassen. Die Wohnungseigentümer haben dafür keine Beschlusskompetenz (Grziwotz/Jennißen in Jennißen, aaO, § 10 Rdn. 38).
18
4. Der erste Teil des Hauptantrags und der erste Hilfsantrag sind jedoch unbegründet.
19
a) Die Klägerin will eine Abänderung der in § 16 Abs. 2 WEG festgelegten Kostenverteilung, nach der die Wohnungseigentümer u.a. die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) tragen müssen, aus- schließlich für die bereits beschlossene Balkonsanierung erreichen. Sie strebt damit eine Einzelfallregelung an. Anspruchsgrundlage hierfür ist nicht, wie das Berufungsgericht in einer Hilfserwägung gemeint hat, die Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Nach dieser Vorschrift kann jeder Eigentümer eine von dem Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint. Der Anspruch ist auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zum Abschluss einer Änderungsvereinbarung gerichtet (Wenzel in Bärmann , aaO, § 10 Rdn. 152), die generell das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (§ 10 Abs. 2 Satz 1 und 2 WEG) regelt. Eine bloße Einzelfallregelung wird davon nicht erfasst (MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, § 16 WEG Rdn. 30). Das schließt es allerdings nicht aus, dass ein Wohnungseigentümer auch dann, wenn er für einen konkreten Fall eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels erreichen will, einen Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG geltend macht. Hat er damit Erfolg, gilt der geänderte Schlüssel nicht nur für künftige Fälle, sondern auch bereits für den Fall, der Anlass zu dem Änderungsverlangen gegeben hat. Denn die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus; beide Möglichkeiten haben verschiedene Regelungsgegenstände und stehen alternativ nebeneinander (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 160; Grziwotz/Jennißen in Jennißen, aaO, § 10 Rdn. 31; Becker in Köhler /Bassenge, Anwalts-Handbuch Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Teil 3 Rdn. 191; Riecke/Schmid/Elzer, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht , 2. Aufl., § 16 Rdn.18; Entwurf eines Gesetzes zur Änderung eines Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 9. März 2006 [Gesetzes- begründung], BT-Drucks. 16/887 S. 19 f.; a.A. Hügel/Elzer, Das neue WEGRecht , § 3 Rdn. 131 f.).
20
b) Entgegen der von der Revision vertretenen Ansicht ist der auf die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nur für die bereits beschlossene Balkonsanierung gerichtete erste Hilfsantrag nicht dahin auszulegen, dass die Klägerin damit auch eine generelle Regelung zur Kostenverteilung anstrebt. Diesem Verständnis steht bereits der Wortlaut des Antrags entgegen; er entspricht einer Gestaltungsklage nach §§ 21 Abs. 4 und 8, 43 Nr. 1 WEG, mit der die gerichtliche Ersetzung eines von den Wohnungseigentümern nicht gefassten Beschlusses herbeigeführt werden soll. Auch der Wortlaut des zweiten Hilfsantrags spricht gegen eine solche Auslegung; er enthält die auf die Verurteilung der übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zu der Änderung der Kostenverteilung gerichtete Leistungsklage nach §§ 10 Abs. 2 Satz 3, 43 Nr. 1 WEG. Schließlich verbietet die Staffelung der beiden Hilfsanträge die von der Revision gewünschte Auslegung; die Klägerin verfolgt vorrangig die Gestaltungsklage.
21
c) Weder das Berufungsgericht noch die Revision haben erkannt, dass Anspruchsgrundlage für die Durchsetzung der Einzelfallregelung die Vorschriften der §§ 16 Abs. 4, 21 Abs. 4 und Abs. 8 WEG sind. Denn wenn ein Beschluss zur abweichenden Verteilung der Kosten für Instandhaltungen und Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Abs. 4 WEG) nicht zustande kommt, kann derjenige Wohnungseigentümer, dessen entsprechender Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit gefunden hat, sowohl - wie hier - zusammen mit der Anfechtung des Negativbeschlusses als auch ohne diese Anfechtung seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG im Wege der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG gerichtlich (§ 43 Nr. 1 WEG) geltend machen (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 164; Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 135; Riecke /Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 42).
22
aa) Bei der beschlossenen Balkonsanierung handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Balkone zum Gemeinschaftseigentum - was das Berufungsgericht angenommen hat und was die Auslegung der Teilungserklärung nahe legt - oder, was die Revision meint, zum Sondereigentum derjenigen Wohnungseigentümer gehören, deren Einheiten einen Balkon haben. Denn selbst wenn Letzteres der Fall wäre, beträfen die Sanierungsmaßnahmen, soweit sämtliche Wohnungseigentümer für die Kosten aufkommen sollen, ausschließlich solche Teile der Balkone, die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Die Revision verkennt, dass sich das Sondereigentum an einem Balkon nur auf den Luftraum, den Innenanstrich und den Bodenbelag erstreckt, während die übrigen konstruktiven und solche Teile, die ohne Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden können, wie Brüstungen und Geländer, Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, Decken, Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, Außenwände, Stützen und Türen, Gemeinschaftseigentum sind (Armbrüster in Bärmann, aaO, § 5 Rdn. 56 ff.; Dickersbach in Jennißen, aaO, § 5 Rdn. 16 ff.; Riecke/Schmid/Schneider/Förth, aaO, § 5 Rdn. 37 - jeweils m.N. aus der Rspr.). Die aus dem Protokoll zu dem Tagesordnungspunkt 11 der Eigentümerversammlung vom 27. Mai 2008 erkennbaren Sanierungsmaßnahmen zeigen, dass die auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegenden Kosten nur solche Balkonteile treffen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen; die Kosten für einen sondereigentumsfähigen Fliesenbelag gehen zu Lasten desjenigen Eigentümers, der ihn wünscht. Dass darüber hinaus die Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen, die etwaiges Sondereigentum betreffen, beabsichtigt ist, ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich; auch die Revision zeigt das nicht auf, sondern weist nur auf einen beabsichtigten Oberflächenanstrich hin. Dieser betrifft jedoch die Balkonunterseiten und den Estrich, also Gemeinschaftseigentum. Im Übrigen ist auch die Klägerin ebenso wie die Beklagten in den Tatsacheninstanzen davon ausgegangen, dass die Sanierungsmaßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen.
23
bb) Die mit dem ersten Hilfsantrag verfolgte Abweichung der Verteilung der Sanierungskosten ist in der Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlossen worden. Der dahingehende Antrag der Klägerin hat nicht die nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderliche Mehrheit gefunden.
24
cc) Selbst wenn die angestrebte, von der gesetzlichen Regelung abweichende Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat die Klägerin keinen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch darauf.
25
(1) Den Maßstab für die Beurteilung dessen, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, enthält zunächst die Regelung in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG (Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 123; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 46; MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, § 16 WEG Rdn. 31; Riecke/ Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 12). Danach können die Wohnungseigentümer im Einzelfall durch Beschluss die Verteilung der Kosten für Instandhaltungen oder Instandsetzungen des gemeinschaftlichen Eigentums abweichend von § 16 Abs. 2 WEG regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Hieraus allein ergibt sich allerdings noch nicht, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss; dieses Erfordernis folgt jedoch aus § 21 Abs. 3 WEG (Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 112), wonach die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit be- schließen können, soweit nicht bereits eine Regelung durch Vereinbarung erfolgt ist.
26
(2) Somit entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der abgeänderte Kostenverteilungsschlüssel dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab gerecht wird. Ob das der Fall ist, bestimmt sich nicht nur nach dem tatsächlichen Gebrauch der von der Instandsetzung oder Instandhaltung betroffenen Teile, Anlagen und Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümer, sondern auch nach der Gebrauchsmöglichkeit. Damit soll zum einen Verteilungsgerechtigkeit erreicht und zum anderen der Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung konkretisiert werden (Gesetzesbegründung , BT-Drucks. 16/887 S. 24). Als Verteilungsmaßstäbe kommen z.B. die tatsächliche Gebrauchshäufigkeit und die Gebrauchsmöglichkeit sowie die Anzahl der davon profitierenden Personen in Betracht. Danach können die Wohnungseigentümer z.B. eine der räumlichen Zuordnung von Balkonen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, zu bestimmten Wohnungen entsprechende Verteilung der Kosten für die Instandsetzung dieser Balkone beschließen (Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 125; MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, § 16 WEG Rdn. 31).
27
(3) Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, eine solche Kostenverteilung durchzusetzen, besteht jedoch nicht schon dann, wenn sie dem Gebrauchsmaßstab nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG Rechnung trägt. Vielmehr müssen die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels genannten Voraussetzungen ebenfalls vorliegen; denn für die erzwungene Änderung können keine unterschiedlichen Voraussetzungen gelten, je nach dem, ob sie für einen konkreten Einzelfall oder generell Bestand haben soll (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 161; Grziwotz/Jennißen in Jennißen, aaO, § 10 Rdn. 32; Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 16/887 S. 20). Deshalb ist ein Änderungsanspruch eines Wohnungseigentümers in beiden Fällen nur dann gegeben, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer , unbillig erscheint.
28
(4) Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Das Berufungsgericht hat zu Recht die Unbilligkeit der Verteilung der Kosten für die Balkonsanierung auf alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile verneint.
29
Das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung enthielt keine Anspruchsgrundlage für das Verlangen eines Wohnungseigentümers auf Abänderung des gesetzlichen oder eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Nach der Rechtsprechung bestand jedoch ein gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteter Anspruch auf Zustimmung zum Abschluss einer Änderungsvereinbarung, wenn die geltende Regelung bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führte; ob das der Fall war, war aufgrund einer tatrichterlichen Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls und nicht allein nach dem Maß der Kostenmehrbelastung des benachteiligten Wohnungseigentümers festzustellen (siehe nur Senat, BGHZ 160, 354, 358 ff. m.w.N.).
30
Seit dem 1. Juli 2007 gibt es mit der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen gesetzlichen Anspruch auf Abschluss einer Änderungsvereinbarung. Die Neuregelung lässt die bisherige Rechtslage im Kern zwar unverändert , enthält aber hinsichtlich der Anspruchsvoraussetzungen eine Erleichterung gegenüber den von der bisherigen Rechtsprechung gestellten Anforderungen (Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 16/887 S. 18 f.). Nunmehr wird statt auf "außergewöhnliche Umstände" auf die eher vorliegenden "schwerwiegenden Gründe" abgestellt; zudem muss die bestehende Kostenverteilung nicht mehr grob unbillig sein und damit gegen Treu und Glauben verstoßen, sondern das Festhalten an der geltenden Regelung muss lediglich unbillig erscheinen. Der Schutz des Vertrauens der übrigen Wohnungseigentümer in die bestehende Situation wird dadurch erreicht, dass ihre Rechte und Interessen in die Abwägung einbezogen werden müssen.
31
Nach diesen Grundsätzen ist die von dem Berufungsgericht vorgenommene Abwägung rechtlich nicht zu bestanden. Zutreffend hat es die Erkennbarkeit der - vermeintlich oder wirklich - nicht sachgerechten Kostenverteilung für die Klägerin bereits bei dem Erwerb der Eigentumswohnung und das Vertrauen der Beklagten auf den Bestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels bei der Beschlussfassung über die Durchführung der Balkonsanierung als maßgebliche Gründe angesehen, die der Annahme der Unbilligkeit des Festhaltens an der gesetzlichen Regelung entgegenstehen. Hinzu kommt, dass es ebenfalls nicht unbillig ist, wenn ein Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandhaltung von Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils aufkommen muss, obwohl er sie nicht benutzt und auch nicht benutzen kann (Wenzel in Bärmann, aaO, § 10 Rdn. 158 m.N. aus der Rspr. zur früheren Rechtslage). Demgegenüber begründet die Revision eine - von ihr angenommene - Unbilligkeit der Kostenverteilung damit, dass die Klägerin übermäßig belastet würde. Damit hat sie keinen Erfolg. Denn das Maß der Kostenmehrbelastung ist nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit des Festhaltens an dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel (Wenzel in Bärmann, aaO). In die Abwägung einzubeziehen sind vielmehr insbesondere die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, so dass die Anforderungen an den Anpassungsanspruch weiterhin erheblich bleiben (Gesetzesbegründung BT-Drucks. 16/887 S. 19). Dies verkennt die Revision, indem sie einseitig auf die Interessen der Klägerin an der Abänderung des Verteilungsschlüssels abstellt.
32
5. Aus Vorstehendem ergibt sich auch die Unbegründetheit des zweiten Hilfsantrags.

III.

33
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 28.10.2008 - 202 C 164/08 -
LG Köln, Entscheidung vom 28.05.2009 - 29 S 135/08 -

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 202/09 Verkündet am:
9. Juli 2010
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch
Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden.

b) Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss
transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung
oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt
wird.

c) Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG
entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

d) § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu,
einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel
zu ändern.
BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09 - LG Koblenz
AG Montabaur
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Juli 2010 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,
Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 27. Oktober 2009 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 7. Juli 2007 waren von 68 Mitgliedern 53 anwesend bzw. vertreten, was Miteigentumsanteilen von 8.455/10.000 entspricht. Einstimmig wurden folgende - von dem Kläger angefochtene - Beschlüsse gefasst: über die "Entlastung des Beirats für das Wirtschaftsjahr 2006" (TOP 3), über die "Zustimmung zur Abrechnung 2006 und zur Fälligkeit der Guthaben / Nachzahlung zum 31.7.2007" (TOP 4), über die "Entlastung der Verwaltung für das Geschäftsjahr 2007" (TOP 5) sowie über den "Wirtschaftsplan 2007" (TOP 11). In dem zuletzt genannten Beschluss heißt es, der Wirtschaftsplan gelte rückwirkend ab Januar 2007 und behalte seine Gültigkeit, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen werde. Entgegen § 14 der aus dem Jahr 1971 stammenden Teilungserklärung, wonach die Kosten des ge- meinschaftlichen Eigentums nach den Bestimmungen des § 16 WEG (a.F.) umzulegen sind, wird seit Jahren ein hiervon abweichender Umlageschlüssel zugrunde gelegt. Danach werden die sog. Gebäudezuführungsrücklage, Hausmeister und Sach- und Haftpflichtversicherung nach "Miteigentumsanteilen ohne Motel" und die Position "Verwalterhonorar" nach Einheiten abgerechnet. Auch der für das Jahr 2007 beschlossene Wirtschaftsplan beruht auf diesem - in der Vergangenheit mehrfach gerichtlich beanstandeten - Umlageschlüssel.
2
Vor dem Hintergrund der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes streiten die Parteien vor allem darüber, ob wirksam eine von dem in der Teilungserklärung bestimmten Schlüssel abweichende Regelung beschlossen worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Mit der zugelassenen Revision möchten die Beklagten eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zu TOP 4 und 11 gefassten Beschlüsse entsprächen nicht den Maßstäben einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Das stehe auch einer Entlastung der Verwalterin und des Beirats entgegen. Zwar könnten die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung auch noch in der Versammlung, in der über die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen entschieden werde, einen abweichenden Umlageschlüssel be- schließen. Die schlichte Zugrundelegung des von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssels habe jedoch nicht zu einer Änderung des vereinbarten Schlüssels geführt. Erforderlich sei ein nur für die Zukunft wirkender sog. Vorschaltbeschluss, an dem es hier fehle. Davon abgesehen stelle es eine unzulässige Rückwirkung dar, wenn - wie hier am 7. Juli 2007 - eine anderweitige Regelung schon für das laufende Jahr und dessen Wirtschaftsplan gelten solle.

II.

4
Die Revision ist unbegründet.
5
1. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Berufung des Klägers nicht im Hinblick auf die Berufungssumme des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig. Der nach dem Interesse nur des Berufungsklägers an der Abänderung des angefochtenen Urteils zu bemessende Wert des Beschwerdegegenstandes (vgl. nur Senat, BGHZ 119, 216, 218; Beschl. v. 14. Februar 1973, V ZR 179/72, NJW 1973, 654; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a Rdn. 1) übersteigt 600 €.
6
Durch die erstinstanzliche Abweisung der Klage war der Kläger mit Blick auf die Anfechtung der zu TOP 4 und 11 ergangenen Beschlüsse - wovon auch die Revision im Ansatz ausgeht - zumindest in Höhe von insgesamt 166,22 € beschwert. Es ist zwar richtig, dass dieser Wert - anders als bei der Ermittlung des Streitwerts - keiner Erhöhung nach § 49a GKG zugänglich ist. Aus den Erwägungen zum Kostenstreitwert in dem Berufungsurteil ergibt sich jedoch, dass das Berufungsgericht hinsichtlich der die Verwalterin und den Beirat entlastenden Beschlüsse (TOP 3 und 5) "mangels wertmäßiger Fassbarkeit" im Wege der Schätzung einen Wert von jeweils 300 € angenommen hat. Das ist nicht zu beanstanden und führt dazu, dass bei der gebotenen Addition der Werte (§ 5 ZPO) die Berufungssumme überschritten ist. Hinzu kommt, dass der Wert des Beschwerdegegentandes wegen der zu TOP 11 beschlossenen Wirkung des Wirtschaftplanes 2007 auch für die Zukunft nicht allein mit der Beschwer des Klägers im Wirtschaftsjahr 2007 bemessen werden darf, sondern wegen der Zukunftswirkung des Beschlusses angemessen zu erhöhen ist. Dass das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Berufung nicht ausdrücklich unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erörtert hat, ist entgegen der Auffassung der Revision sowohl unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) als auch unter dem des absoluten Revisionsgrundes nach § 547 Nr. 6 ZPO unschädlich. Aus den Ausführungen zum Kostenstreitwert wird hinreichend deutlich, von welchen Erwägungen sich das Berufungsgericht bei der Bejahung der Zulässigkeitsvoraussetzung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO hat leiten lassen.
7
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt.
8
a) Die nicht auf dem von der Teilungserklärung vorgegebenen Abrechnungsschlüssel beruhende Abrechnung 2006 (TOP 4) entspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
9
aa) Allerdings eröffnet nunmehr § 16 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, der lediglich den in § 16 Abs. 2 WEG normierten dispositiven gesetzlichen Umlageschlüssel der Abänderung zu unterwerfen scheint. Dass auch vereinbarte Abrechnungsschlüssel der Abänderung nach § 16 Abs. 3 WEG unterliegen , geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drucks. 16/887 S. 24; vgl. auch S. 21 und 25; zu § 16 Abs. 4 WEG vgl. Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG bestätigt (vgl. auch Becker in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 75; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 32; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 59; jeweils m.w.N.). Dass von der Beschlusskompetenz rückwirkende Regelungen ausgenommen sein sollen, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Eine solche Einschränkung widerspräche auch der im Gesetzgebungsverfahren betonten Stärkung der Privatautonomie der Wohnungseigentümer (vgl. BT-Drucks., aaO, S. 22 f.). Davon zu trennen ist die - nicht die Beschlusskompetenz betreffende - Frage, ob eine solche Regelung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (vgl. Senat, BGHZ 145, 158, 169). Das ist hier nicht der Fall.
10
(1) Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine der mietrechtlichen Vorschrift des § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB vergleichbare Einschränkung, wonach der Vermieter einen neuen Umlageschlüssel durch einseitige Erklärung nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes festlegen kann. Den Materialien ist zwar zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber bei den Fragen, was unter Betriebskosten zu verstehen ist und ob den Wohnungseigentümern die Befugnis zustehen soll, darüber zu befinden, ob verbrauchsabhängig abzurechnen ist, an den Regelungen der §§ 556 Abs. 1, 556a Abs. 2 Satz 1 BGB orientiert hat (BTDrucks. 16/887 S. 22 f.). Auf das in § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB normierte Rückwirkungsverbot hat er jedoch gerade keinen Bezug genommen. Für die hier in Rede stehenden Kosten besteht auch im Übrigen - anders als etwa bei Heizund Warmwasserkosten nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenVO - kein striktes Rückwirkungsverbot.
11
(2) Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Vertei- lungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen ) Schlüssel umgelegt werden (ähnlich Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 86; Schmid, ZMR 2010, 259, 260). Erst recht führt dieser Vertrauensschutzgedanke dazu, dass in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden darf. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht , etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (vgl. auch OLG Hamm ZMR 2007, 293, 295; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, Rdn. 86a). Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen solcher Ausnahmetatbestände sind bei der Beschlussmängelklage die beklagten Wohnungseigentümer. Anders verhält es sich dagegen bei noch laufenden Zeiträumen, wenn sich bei typisierender Betrachtung kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat, etwa wenn für das laufende Wirtschaftsjahr kein auf der Grundlage des alten Schlüssels aufbauender Wirtschaftsplan beschlossen worden ist und die Abrechnung noch in der Schwebe ist. Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, vermag kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen (vgl. auch Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 104).
12
Gemessen an diesen Grundsätzen kann eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels für das bereits abgelaufene Wirtschaftsjahr 2006 keinen Bestand haben. Besondere Umstände, die eine solche Rückwirkung ausnahmsweise zulassen würden, sind weder dargelegt noch sonst ersichtlich. Im Gegenteil wird der grundsätzlich bestehende Vertrauensschutz vorliegend noch dadurch verstärkt, dass die Abänderungsmöglichkeit durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG erst am 1. Juli 2007 in Kraft getreten ist.
13
bb) Sollte der Beschluss, wozu Feststellungen fehlen, auch die Verteilung von unter § 16 Abs. 4 WEG fallende Kosten betreffen, ergäbe sich unbeschadet der Frage, ob eine Einzelfallregelung im Sinne der genannten Norm getroffen worden ist, nichts anderes. Auch insoweit widerspräche die angeordnete Rückwirkung jedenfalls den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
14
b) Ebenfalls zu Recht beanstandet hat das Berufungsgericht den Beschluss über den Wirtschaftsplan 2007 (TOP 11).
15
aa) Einer wirksamen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung der sog. Gebäudezuführungsrücklage steht bereits entgegen, dass die Regelung nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG betrifft. Der angefochtene Beschluss regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug (Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen), weil Instandhaltungsrückstellungen nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen - noch nicht konkret vorhersehbaren - Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet werden. Dass es sich hier anders verhält, ist nicht ersichtlich. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig (so etwa Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 116; Timme /Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 165; jeweils m.w.N.; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 24). Das nötigt indessen nicht dazu, die von dem Berufungsgericht ausgesprochene Ungültigerklärung abzuändern (vgl. Senat, BGHZ 182, 307, 314 ff.).
16
bb) Die Änderung des bisherigen, die Betriebs- und Verwaltungskosten betreffenden Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG scheitert daran, dass die aufgrund der Fortgeltungsklausel auch für künftige Fälle maßgebliche Ab- änderung nicht transparent gestaltet worden ist. Der neue Schlüssel liegt dem Wirtschaftsplan lediglich zugrunde. Nicht aber geht aus dem Beschluss selbst ausdrücklich hervor, dass der von der Teilungserklärung vorgegebene Schlüssel geändert worden ist. Das führt zur Anfechtbarkeit der Neuregelung (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 848 f.; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 37). Derart weitreichende Änderungen müssen transparent gestaltet werden. Zwar muss schon aus der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung - woran es hier ebenfalls fehlt - hervorgehen, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (§ 23 Abs. 2 WEG). Das macht eine ausdrückliche Regelung über die Änderung des Verteilungsmaßstabes jedoch nicht entbehrlich. Wirksame Beschlüsse binden auch Sondernachfolger (§ 10 Abs. 4 WEG). Erwerbsinteressenten kann zwar angesonnen werden , die Teilungserklärung, die von den Wohnungseigentümern getroffenen Vereinbarungen und die gefassten Beschlüsse einzusehen, nicht aber, dass sie überprüfen, ob der in Wirtschaftsplänen und Abrechnungen zugrunde gelegte Schlüssel dem bislang geltenden Schlüssel entspricht. Daher muss die Neuregelung des Kostenverteilungsschlüssels so gestaltet werden, dass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschlusssammlung ohne weiteres auffallen muss. Diesen Anforderungen wird der zu TOP 11 gefasste Beschluss nicht gerecht.
17
c) Schließlich ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Beschlüsse zu TOP 3 und 5 über die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt hat. Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn eine fehlerhafte Abrechnung (dazu Senat, BGHZ 156, 19, 30; Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, NZM 2010, 243, 245) oder ein mangelhafter Wirtschaftsplan vorgelegt worden ist. So verhält es sich hier. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gilt nichts anderes (vgl. Senat, Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, aaO).

III.

18
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Montabaur, Entscheidung vom 21.04.2009 - 5 C 359/07-WEG- -
LG Koblenz, Entscheidung vom 27.10.2009 - 2 S 33/09 -

(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.

(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 202/09 Verkündet am:
9. Juli 2010
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch
Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden.

b) Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss
transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung
oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt
wird.

c) Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG
entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

d) § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu,
einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel
zu ändern.
BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09 - LG Koblenz
AG Montabaur
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Juli 2010 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,
Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 27. Oktober 2009 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 7. Juli 2007 waren von 68 Mitgliedern 53 anwesend bzw. vertreten, was Miteigentumsanteilen von 8.455/10.000 entspricht. Einstimmig wurden folgende - von dem Kläger angefochtene - Beschlüsse gefasst: über die "Entlastung des Beirats für das Wirtschaftsjahr 2006" (TOP 3), über die "Zustimmung zur Abrechnung 2006 und zur Fälligkeit der Guthaben / Nachzahlung zum 31.7.2007" (TOP 4), über die "Entlastung der Verwaltung für das Geschäftsjahr 2007" (TOP 5) sowie über den "Wirtschaftsplan 2007" (TOP 11). In dem zuletzt genannten Beschluss heißt es, der Wirtschaftsplan gelte rückwirkend ab Januar 2007 und behalte seine Gültigkeit, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen werde. Entgegen § 14 der aus dem Jahr 1971 stammenden Teilungserklärung, wonach die Kosten des ge- meinschaftlichen Eigentums nach den Bestimmungen des § 16 WEG (a.F.) umzulegen sind, wird seit Jahren ein hiervon abweichender Umlageschlüssel zugrunde gelegt. Danach werden die sog. Gebäudezuführungsrücklage, Hausmeister und Sach- und Haftpflichtversicherung nach "Miteigentumsanteilen ohne Motel" und die Position "Verwalterhonorar" nach Einheiten abgerechnet. Auch der für das Jahr 2007 beschlossene Wirtschaftsplan beruht auf diesem - in der Vergangenheit mehrfach gerichtlich beanstandeten - Umlageschlüssel.
2
Vor dem Hintergrund der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes streiten die Parteien vor allem darüber, ob wirksam eine von dem in der Teilungserklärung bestimmten Schlüssel abweichende Regelung beschlossen worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Mit der zugelassenen Revision möchten die Beklagten eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zu TOP 4 und 11 gefassten Beschlüsse entsprächen nicht den Maßstäben einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Das stehe auch einer Entlastung der Verwalterin und des Beirats entgegen. Zwar könnten die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung auch noch in der Versammlung, in der über die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen entschieden werde, einen abweichenden Umlageschlüssel be- schließen. Die schlichte Zugrundelegung des von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssels habe jedoch nicht zu einer Änderung des vereinbarten Schlüssels geführt. Erforderlich sei ein nur für die Zukunft wirkender sog. Vorschaltbeschluss, an dem es hier fehle. Davon abgesehen stelle es eine unzulässige Rückwirkung dar, wenn - wie hier am 7. Juli 2007 - eine anderweitige Regelung schon für das laufende Jahr und dessen Wirtschaftsplan gelten solle.

II.

4
Die Revision ist unbegründet.
5
1. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Berufung des Klägers nicht im Hinblick auf die Berufungssumme des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig. Der nach dem Interesse nur des Berufungsklägers an der Abänderung des angefochtenen Urteils zu bemessende Wert des Beschwerdegegenstandes (vgl. nur Senat, BGHZ 119, 216, 218; Beschl. v. 14. Februar 1973, V ZR 179/72, NJW 1973, 654; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a Rdn. 1) übersteigt 600 €.
6
Durch die erstinstanzliche Abweisung der Klage war der Kläger mit Blick auf die Anfechtung der zu TOP 4 und 11 ergangenen Beschlüsse - wovon auch die Revision im Ansatz ausgeht - zumindest in Höhe von insgesamt 166,22 € beschwert. Es ist zwar richtig, dass dieser Wert - anders als bei der Ermittlung des Streitwerts - keiner Erhöhung nach § 49a GKG zugänglich ist. Aus den Erwägungen zum Kostenstreitwert in dem Berufungsurteil ergibt sich jedoch, dass das Berufungsgericht hinsichtlich der die Verwalterin und den Beirat entlastenden Beschlüsse (TOP 3 und 5) "mangels wertmäßiger Fassbarkeit" im Wege der Schätzung einen Wert von jeweils 300 € angenommen hat. Das ist nicht zu beanstanden und führt dazu, dass bei der gebotenen Addition der Werte (§ 5 ZPO) die Berufungssumme überschritten ist. Hinzu kommt, dass der Wert des Beschwerdegegentandes wegen der zu TOP 11 beschlossenen Wirkung des Wirtschaftplanes 2007 auch für die Zukunft nicht allein mit der Beschwer des Klägers im Wirtschaftsjahr 2007 bemessen werden darf, sondern wegen der Zukunftswirkung des Beschlusses angemessen zu erhöhen ist. Dass das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Berufung nicht ausdrücklich unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erörtert hat, ist entgegen der Auffassung der Revision sowohl unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) als auch unter dem des absoluten Revisionsgrundes nach § 547 Nr. 6 ZPO unschädlich. Aus den Ausführungen zum Kostenstreitwert wird hinreichend deutlich, von welchen Erwägungen sich das Berufungsgericht bei der Bejahung der Zulässigkeitsvoraussetzung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO hat leiten lassen.
7
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt.
8
a) Die nicht auf dem von der Teilungserklärung vorgegebenen Abrechnungsschlüssel beruhende Abrechnung 2006 (TOP 4) entspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
9
aa) Allerdings eröffnet nunmehr § 16 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, der lediglich den in § 16 Abs. 2 WEG normierten dispositiven gesetzlichen Umlageschlüssel der Abänderung zu unterwerfen scheint. Dass auch vereinbarte Abrechnungsschlüssel der Abänderung nach § 16 Abs. 3 WEG unterliegen , geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drucks. 16/887 S. 24; vgl. auch S. 21 und 25; zu § 16 Abs. 4 WEG vgl. Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG bestätigt (vgl. auch Becker in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 75; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 32; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 59; jeweils m.w.N.). Dass von der Beschlusskompetenz rückwirkende Regelungen ausgenommen sein sollen, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Eine solche Einschränkung widerspräche auch der im Gesetzgebungsverfahren betonten Stärkung der Privatautonomie der Wohnungseigentümer (vgl. BT-Drucks., aaO, S. 22 f.). Davon zu trennen ist die - nicht die Beschlusskompetenz betreffende - Frage, ob eine solche Regelung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (vgl. Senat, BGHZ 145, 158, 169). Das ist hier nicht der Fall.
10
(1) Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine der mietrechtlichen Vorschrift des § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB vergleichbare Einschränkung, wonach der Vermieter einen neuen Umlageschlüssel durch einseitige Erklärung nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes festlegen kann. Den Materialien ist zwar zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber bei den Fragen, was unter Betriebskosten zu verstehen ist und ob den Wohnungseigentümern die Befugnis zustehen soll, darüber zu befinden, ob verbrauchsabhängig abzurechnen ist, an den Regelungen der §§ 556 Abs. 1, 556a Abs. 2 Satz 1 BGB orientiert hat (BTDrucks. 16/887 S. 22 f.). Auf das in § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB normierte Rückwirkungsverbot hat er jedoch gerade keinen Bezug genommen. Für die hier in Rede stehenden Kosten besteht auch im Übrigen - anders als etwa bei Heizund Warmwasserkosten nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenVO - kein striktes Rückwirkungsverbot.
11
(2) Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Vertei- lungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen ) Schlüssel umgelegt werden (ähnlich Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 86; Schmid, ZMR 2010, 259, 260). Erst recht führt dieser Vertrauensschutzgedanke dazu, dass in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden darf. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht , etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (vgl. auch OLG Hamm ZMR 2007, 293, 295; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, Rdn. 86a). Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen solcher Ausnahmetatbestände sind bei der Beschlussmängelklage die beklagten Wohnungseigentümer. Anders verhält es sich dagegen bei noch laufenden Zeiträumen, wenn sich bei typisierender Betrachtung kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat, etwa wenn für das laufende Wirtschaftsjahr kein auf der Grundlage des alten Schlüssels aufbauender Wirtschaftsplan beschlossen worden ist und die Abrechnung noch in der Schwebe ist. Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, vermag kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen (vgl. auch Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 104).
12
Gemessen an diesen Grundsätzen kann eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels für das bereits abgelaufene Wirtschaftsjahr 2006 keinen Bestand haben. Besondere Umstände, die eine solche Rückwirkung ausnahmsweise zulassen würden, sind weder dargelegt noch sonst ersichtlich. Im Gegenteil wird der grundsätzlich bestehende Vertrauensschutz vorliegend noch dadurch verstärkt, dass die Abänderungsmöglichkeit durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG erst am 1. Juli 2007 in Kraft getreten ist.
13
bb) Sollte der Beschluss, wozu Feststellungen fehlen, auch die Verteilung von unter § 16 Abs. 4 WEG fallende Kosten betreffen, ergäbe sich unbeschadet der Frage, ob eine Einzelfallregelung im Sinne der genannten Norm getroffen worden ist, nichts anderes. Auch insoweit widerspräche die angeordnete Rückwirkung jedenfalls den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
14
b) Ebenfalls zu Recht beanstandet hat das Berufungsgericht den Beschluss über den Wirtschaftsplan 2007 (TOP 11).
15
aa) Einer wirksamen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung der sog. Gebäudezuführungsrücklage steht bereits entgegen, dass die Regelung nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG betrifft. Der angefochtene Beschluss regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug (Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen), weil Instandhaltungsrückstellungen nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen - noch nicht konkret vorhersehbaren - Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet werden. Dass es sich hier anders verhält, ist nicht ersichtlich. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig (so etwa Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 116; Timme /Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 165; jeweils m.w.N.; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 24). Das nötigt indessen nicht dazu, die von dem Berufungsgericht ausgesprochene Ungültigerklärung abzuändern (vgl. Senat, BGHZ 182, 307, 314 ff.).
16
bb) Die Änderung des bisherigen, die Betriebs- und Verwaltungskosten betreffenden Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG scheitert daran, dass die aufgrund der Fortgeltungsklausel auch für künftige Fälle maßgebliche Ab- änderung nicht transparent gestaltet worden ist. Der neue Schlüssel liegt dem Wirtschaftsplan lediglich zugrunde. Nicht aber geht aus dem Beschluss selbst ausdrücklich hervor, dass der von der Teilungserklärung vorgegebene Schlüssel geändert worden ist. Das führt zur Anfechtbarkeit der Neuregelung (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 848 f.; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 37). Derart weitreichende Änderungen müssen transparent gestaltet werden. Zwar muss schon aus der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung - woran es hier ebenfalls fehlt - hervorgehen, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (§ 23 Abs. 2 WEG). Das macht eine ausdrückliche Regelung über die Änderung des Verteilungsmaßstabes jedoch nicht entbehrlich. Wirksame Beschlüsse binden auch Sondernachfolger (§ 10 Abs. 4 WEG). Erwerbsinteressenten kann zwar angesonnen werden , die Teilungserklärung, die von den Wohnungseigentümern getroffenen Vereinbarungen und die gefassten Beschlüsse einzusehen, nicht aber, dass sie überprüfen, ob der in Wirtschaftsplänen und Abrechnungen zugrunde gelegte Schlüssel dem bislang geltenden Schlüssel entspricht. Daher muss die Neuregelung des Kostenverteilungsschlüssels so gestaltet werden, dass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschlusssammlung ohne weiteres auffallen muss. Diesen Anforderungen wird der zu TOP 11 gefasste Beschluss nicht gerecht.
17
c) Schließlich ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Beschlüsse zu TOP 3 und 5 über die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt hat. Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn eine fehlerhafte Abrechnung (dazu Senat, BGHZ 156, 19, 30; Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, NZM 2010, 243, 245) oder ein mangelhafter Wirtschaftsplan vorgelegt worden ist. So verhält es sich hier. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gilt nichts anderes (vgl. Senat, Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, aaO).

III.

18
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Montabaur, Entscheidung vom 21.04.2009 - 5 C 359/07-WEG- -
LG Koblenz, Entscheidung vom 27.10.2009 - 2 S 33/09 -

BUNDESGERICHTSHOF

URTEIL
V ZR 235/08
Verkündet am:
2. Oktober 2009
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
WEG §§ 23 Abs. 4; 46 Abs. 1 Satz 2

a) Eine Verlängerung der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2
WEG sieht das Gesetz nicht vor; eine nach der höchstrichterlichen
Klärung dieser Frage bewilligte Fristverlängerung ist unwirksam.

b) Sind die Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gewahrt, ist lediglich zu
prüfen, ob ein Rechtsfehler vorliegt, der den Bestand des angegriffenen
Beschlusses berührt; zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen
(§ 23 Abs. 4 WEG) braucht dann nicht unterschieden zu
werden.
BGH, Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08 - LG Dessau-Roßlau
AG Wernigerode
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. Oktober 2009 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Klein, die Richterin
Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger und ihres Streithelfers wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Roßlau vom 20. November 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Am 9. August 2007 ist bei dem Amtsgericht der "Antrag" der Kläger eingegangen , die in der Eigentümerversammlung vom 9. Juli 2007 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Die unter dem 29. August 2007 angeforderte Verfahrensgebühr haben die Kläger am 6. September 2007 entrichtet. Am 10. September 2007 (Montag) haben sie beantragt, die Frist zur Anfechtungsbegründung bis zum 9. Oktober 2007 zu verlängern. Diesem Antrag hat das Amtsgericht am 20. September 2007 stattgegeben. Mit am 2. und 9. Oktober 2007 eingegangenen Schriftsätzen haben die Kläger die Klage im Einzelnen begründet und beantragt, die zu TOP 4, 5, 9 bis 13, 16 und 17 ergangenen Beschlüsse "für nichtig zu erklären" bzw. deren "Ungültigkeit festzustellen". Für den Fall, dass die Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG versäumt worden sein sollte, haben sie vorsorglich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt. Im ersten Rechtszug hatten sich die Kläger zunächst von Rechtsanwalt B. vertreten lassen, der dem Rechtsstreit nach Beendigung des Mandats als ihr Streithelfer beigetreten ist.
2
Das Amtsgericht hat die Klage unter Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchten die Kläger und ihr Streithelfer weiterhin die angefochtenen Beschlüsse zu Fall bringen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Die beanstandeten Beschlüsse seien allenfalls anfechtbar, so dass es auf die Einhaltung der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ankomme. Die erst im Oktober 2007 eingegangenen Schriftsätze hätten diese Frist jedoch nicht mehr wahren können. Die Frist sei nicht verlängerbar. Für eine entsprechende Anwendung des § 520 Abs. 2 Satz 2 ZPO sei kein Raum. Dass das Amtsgericht die Frist unzulässigerweise verlängert habe und die Klage innerhalb der verlängerten Frist begründet worden sei, rechtfertige keine andere Bewertung, weil die Kläger nicht auf die Verlängerbarkeit der Frist hätten vertrauen dürfen. Daran scheitere auch eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.

II.

4
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
5
1. Das Rechtsmittel ist insgesamt zulässig. Der Senat hat bereits entschieden , dass auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe keine unterschiedlichen Streitgegenstände betreffen, weil Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage materiell dasselbe Ziel verfolgen (BGHZ 156, 279, 294; ebenso etwa Dötsch, ZMR 2008, 433, 434 f.; Jennißen/ Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 13, 15 u.157; Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 43 Rdn. 100 u. § 46 Rdn. 72; vgl. auch BGHZ 134, 364, 366; 152, 1, 3 ff.). Schon deshalb vermag die Argumentation der Beklagten, das Berufungsgericht habe die Zulassung der Revision wirksam auf die Anfechtungsklage beschränkt, nicht zu überzeugen. Sie ist darauf in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch nicht mehr zurückgekommen.
6
2. Die Revision ist auch begründet.
7
a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die zweimonatige Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gewahrt, so dass eine darauf gestützte Abweisung der Klage als unbegründet ausscheidet. Die dem Begründungserfordernis genügenden Schriftsätze vom 2. und 9. Oktober 2007 sind rechtzeitig eingegangen.
8
aa) Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , wonach das Gesetz eine Verlängerung der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG nicht vorsieht.
9
(1) Offen bleiben kann, ob dieses Ergebnis, wie das Berufungsgericht meint, auf § 224 Abs. 2 ZPO gestützt werden kann, wonach gesetzliche Fristen nur in den besonders bestimmten Fällen verlängert (oder abgekürzt) werden können. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG als eine die Beschlussanfechtung materiellrechtlich ausschließende Regelung zu qualifizieren ist (Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 515 f., zur Veröffentlichung in BGHZ 179, 230 ff. vorgesehen). Es begegnet jedoch ernstlichen Zweifeln, ob § 224 ZPO überhaupt auf Ausschlussfristen des materiellen Rechts anwendbar ist (ablehnend Dötsch, ZMR 2008, 433, 437; Zöller/Stöber, ZPO, 27. Aufl., § 224 Rdn. 1; a.A. wohl Jennißen /Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 104). Die Frage braucht aber letztlich nicht entschieden zu werden. Verlängerungen der Begründungsfrist stellen jedenfalls privatrechtsgestaltende Eingriffe zu Lasten der anderen (gegnerischen) Wohnungseigentümer dar und bedürfen als solche einer Ermächtigungsgrundlage. Eine solche ist nicht ersichtlich.
10
(2) Das Gesetz ordnet lediglich eine entsprechende Geltung der Regelungen über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand an (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG). Die Möglichkeit einer Verlängerung der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sieht es nicht vor. Eine Heranziehung der für Rechtsmittelbegründungsfristen geltenden Vorschriften der §§ 520 Abs. 2 Satz 1, 551 Abs. 2 Satz 5, 575 Abs. 2 Satz 3 ZPO im Wege der (Rechts-)Analogie scheidet mangels Vorliegens einer planwidrigen Gesetzeslücke aus (gegen eine Verlängerungsmöglichkeit auch LG Hamburg ZMR 2008, 414, 415; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1770; Jennißen/Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 104; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 55; Bergerhoff, NZM 2007, 425, 427; Palandt/Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 46 WEG Rdn. 5; a.A. Sauren, NZM 2007, 857, 858; Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins zur WEG-Reform, NZM 2006, 767, 772; BeckOK/Scheel, WEG, § 46 Rdn. 23; vgl. auch Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdn. 8; Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, § 13 Rdn. 155).
11
(a) Bereits die materiellrechtliche Rechtsnatur der Begründungsfrist spricht eher gegen eine analoge Anwendung von Regelungen, die im Kontext zivilprozessualer Begründungserfordernisse stehen (vgl. auch Jennißen/ Suilmann, aaO).
12
(b) Davon abgesehen ist zu bedenken, dass sich der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des § 46 Abs. 1 WEG an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert hat (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Für diese Klage verlangt das Gesetz zwar nicht ausdrücklich eine Begründung innerhalb einer bestimmten Frist. Es entspricht jedoch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs , dass der Kläger zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses (vgl. dazu nur Hüffer, AktG, 8. Aufl., § 246 Rdn. 20 m.w.N.) innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 246 AktG zumindest den wesentlichen tatsächlichen Kern der Gründe vortragen muss, auf die er die Anfechtung stützt (vgl. nur BGHZ 120, 141, 156 f.; BGH, Urt. v. 14. März 2005, II ZR 153/03, WM 2005, 802, 804; jeweils m.w.N.); ein Nachschieben von neuen Gründen nach Ablauf der Frist ist ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 12. Dezember 2005, II ZR 253/03, NJW-RR 2006, 472 m.w.N.; ebenso nunmehr für die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517; Urt. v. 27. März 2009, V ZR 196/08, ZfIR 2009, 518, 519, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Für die Ausschlussfrist des § 246 AktG sieht das Gesetz keine Verlängerungsmöglichkeit vor; eine analoge Heranziehung der für die Verlängerung von Rechtsmittelbegründungsfristen geltenden Vorschriften wird nicht befürwortet (vgl. MünchKomm-AktG/Hüffer, 2. Aufl., § 246 Rdn. 33 u. 35; Schmidt/Lutter/Schwab, AktG, § 246 Rdn. 9; jeweils m.w.N.).
13
Dieses Normkonzept hat der Gesetzgeber für die Anfechtungsklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz bewusst übernommen. Den Materialien ist klar zu entnehmen, dass die "rigiden Wirkungen der Ausschlussfrist" nur in begrün- deten Ausnahmefällen durch die entsprechende Anwendung der Regeln über die Wiedereinsetzung abgefedert werden sollten (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Dass die Frist zur Begründung im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens durch die Einfügung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auf zwei Monate verlängert wurde, ändert daran nichts. Mit dieser Maßnahme sollte lediglich dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern nicht selten erst kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist zur Verfügung steht und damit die Zeit zur Begründung knapp werden kann (BT-Drs., aaO, S. 73). Schon deshalb kann von einer planwidrigen Gesetzeslücke nicht die Rede sein.
14
(c) Das gilt umso mehr, wenn man die Funktion in den Blick nimmt, die der materiellrechtlichen Begründungsfrist zukommt. Die Regelung sichert den zeitnahen Eintritt der Bestandskraft anfechtbarer Beschlüsse und gewährleistet damit über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ihr Zweck besteht darin, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber hergestellt wird, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517; Urt. v. 27. März 2009, V ZR 196/08, ZfIR 2009, 518, 519). Vor diesem Hintergrund wäre es wenig überzeugend, den Eintritt der Bestandskraft in richterliches Ermessen zu stellen. Die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kommt demgegenüber nur in begründeten Ausnahmekonstellationen zum Tragen (BT-Drs., aaO, S. 38). Frei von Ermessenserwägungen ist sie allein an das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen geknüpft.
15
(d) Entgegen der Auffassung der Revision gebieten verfassungsrechtliche Überlegungen nicht die Annahme einer ausfüllungsbedürftigen Regelungs- lücke. Die der zweimonatigen Begründungsfrist zugrunde liegende Erwartung, dass innerhalb dieses Zeitraumes jedenfalls in der Mehrzahl der Fälle die Anfechtung unter Berücksichtigung der Niederschrift über die Versammlung der Wohnungseigentümer begründet werden kann, hält sich innerhalb des dem Gesetzgeber zustehenden Einschätzungsspielraums. Einen bestimmten Weg zur Bereinigung von Härtefällen gibt die Verfassung nicht vor. Es ist daher verfassungsrechtlich unbedenklich, wenn der Gesetzgeber hierfür den Weg über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewählt hat (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. §§ 233 ff. ZPO) und er auf diese Weise die widerstreitenden Belange der Wohnungseigentümer austariert hat.
16
bb) Einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand hält dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, die verfügte Fristverlängerung entfalte keine Rechtswirkungen. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Prüfung der Frage, ob eine fehlerhafte Fristverlängerung wirksam ist, auf den allgemeinen Grundsatz der Wirksamkeit rechtsfehlerhaft ergangener gerichtlicher Entscheidungen und auf Vertrauensschutzgesichtspunkte abzustellen. Danach darf jedenfalls eine Prozesspartei, der auf ihren rechtzeitig vor Fristablauf gestellten Antrag eine Fristverlängerung gewährt worden ist, grundsätzlich davon ausgehen, dass die betreffende richterliche Verfügung wirksam ist (vgl. nur BGH, Beschl. v. 18. November 2003, VIII ZB 37/03, NJW 2004, 1460 m.w.N.). Das gilt bei unklarer Rechtslage selbst dann, wenn die Fristverlängerung von einem funktionell unzuständigen Gericht gewährt (BGH, Beschl. v. 21. Dezember 2004, KVZ 3/04, NJW-RR 2005, 769) wurde, und im Übrigen auch dann, wenn der Verlängerungsantrag erst kurz vor Fristablauf gestellt wurde. Die auf einen rechtzeitigen Antrag hin bewilligte Fristverlängerung kommt der Partei nur dann nicht zu Gute, wenn die Verlängerung schlechthin und offensichtlich ausgeschlossen war (vgl. Senat, Beschl. v. 5. Juli 2007, V ZB 48/06, NJW-RR 2008, 146). Hiervon abzurücken, sieht der Senat – entgegen der Argumentation der Beklagten in der mündlichen Revisionsver- handlung – keine Veranlassung. Ob diese Kriterien auch Geltung bei der Beantwortung der anders gelagerten Frage beanspruchen können, unter welchen Voraussetzungen die Bindungswirkung einer von dem Berufungsgericht zu Unrecht ausgesprochene Revisionszulassung zu verneinen ist, braucht hier nicht erörtert zu werden.
17
Dass die gewährte Fristverlängerung schlechthin und offensichtlich ausgeschlossen war, lässt sich – anders als für Fristverlängerungen, die nach der nunmehr herbeigeführten höchstrichterlichen Klärung ausgesprochen werden – nicht sagen. Die Verlängerung hat das Amtsgericht am 20. September 2007 und damit vor der Senatsentscheidung zur materiellrechtlichen Einordnung der Begründungsfrist (Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 515 f.) bewilligt. Vor dem Hintergrund des Standorts der Regelung des § 46 WEG im verfahrensrechtlichen Teil des Wohnungseigentumsgesetzes war die Qualifizierung als prozessuale Frist und die auf dieser Grundlage befürwortete analoge Anwendung etwa von § 520 Abs. 2 Satz 1 ZPO durchaus vertretbar.
18
b) Auf der Grundlage des derzeitigen Verfahrensstandes kann die Klage auch nicht aus anderen Gründen als unbegründet abgewiesen werden. Die Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG ist gewahrt. Zwar ist die innerhalb der Monatsfrist eingegangene Klage erst nach Fristablauf zugestellt worden. Dies ist jedoch nach § 167 ZPO unschädlich, weil die Klage "demnächst" (vgl. dazu Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517 m.w.N.) zugestellt worden ist. Die Kläger haben den angeforderten Kostenvorschuss zeitnah nach Erhalt der Kostenrechnung eingezahlt. Die erheblich später veranlasste Zustellung lag allein in der Sphäre des Gerichts begründet und beruhte nicht auf von den Klägern zu vertretenden Verzögerungen.
19
c) Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil das Berufungsgericht – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – die für eine Endentscheidung durch den Senat erforderlichen Feststellungen nicht getroffen hat (§ 563 Abs. 1 Satz 1 u. Abs. 3 ZPO). Anfechtungsgründe hat es wegen der von ihm angenommenen Versäumung der Begründungsfrist nicht geprüft. Ob die Argumentation der Revision geeignet ist, das auf der Grundlage des Klagevorbringens verneinte Vorliegen von Nichtigkeitsgründen auszuräumen, braucht in dem weiteren Verfahren nicht geklärt zu werden. Der Unterscheidung zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen kommt rechtserhebliche Bedeutung nur zu, wenn zumindest eine der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG versäumt worden ist. Die Klage kann dann nur noch Erfolg haben, wenn der Beschluss nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig ist (vgl. Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517). Sind die Fristen dagegen – wie hier – gewahrt , braucht lediglich geprüft zu werden, ob ein Rechtsverstoß vorliegt, der den Bestand des angefochtenen Beschlusses berührt. Ob der Rechtsfehler als Nichtigkeits- oder als Anfechtungsgrund zu qualifizieren ist, spielt in solchen Fällen keine Rolle (ebenso Dötsch, ZMR 2008, 433, 435 f.; Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 156 u. 159; vgl. auch BayOblG WuM 1992, 642; a.A. Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 77).
20
aa) Wie bereits (oben II.1.) dargelegt, betreffen auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe keine unterschiedlichen Streitgegenstände. Da der Streitgegenstand maßgeblich durch den Antrag mitbestimmt wird, führt dies dazu, dass sowohl mit einem auf Feststellung der Nichtigkeit als auch mit einem auf Ungültigkeitserklärung gerichteten Antrag jeweils das umfassende Rechtschutzziel zum Ausdruck gebracht wird, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen (Senat, BGHZ 156, 279, 294; Dötsch, aaO, 435; vgl. auch BGHZ 134, 364, 366; 152, 1, 5 f.). Es kann daher auch ohne Antragsumstellung die Nichtigkeit des Beschlusses ausgesprochen werden, obwohl der Antrag seinem Wortlaut nach (nur) darauf gerichtet war, den Beschluss für ungültig zu erklären (Senat, aaO, m.w.N.).
21
Wegen der Identität des Streitgegenstandes sind auch die Auswirkungen der Rechtskraft dieselben, gleichgültig, ob die Ungültigkeit des in Rede stehenden Beschlusses festgestellt oder durch Urteil ausgesprochen wird (vgl. auch § 48 Abs. 4 WEG). Mit dem Eintritt der Rechtskraft steht in beiden Fällen fest, ob der Beschluss Rechtswirkungen entfaltet oder nicht. Abgesehen von den Fällen der Fristversäumung nach § 46 Abs. 1 WEG besteht dann aber auch keine Notwendigkeit, die mitunter nicht einfach zu beantwortende Frage nach der Einordnung als Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgrund (vgl. dazu etwa Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rdn. 143 m.w.N.) zu klären. Ebensowenig muss das Gericht Beweis über einen Nichtigkeitsgrund erheben, wenn bereits feststeht, dass ein anderer Rechtsverstoß unter dem Blickwinkel der Anfechtung durchgreift (Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 159; Dötsch, ZMR 2008, 433, 435 f.). Die Klärung auch des Nichtigkeitsgrundes kann der Kläger in derartigen Fällen allenfalls bei Vorliegen eines besonderen rechtlichen Interesses im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO erzwingen; für die Anwendung des § 256 Abs. 2 ZPO ist in solchen Konstellationen kein Raum (vgl. Senat, Urt. v. 16. Juli 2004, V ZR 222/03, NJW 2004, 3330, 3332 m.w.N.).
22
bb) Der gegen die hier zugrunde gelegte Auffassung erhobene Einwand, die Frage der rechtlichen Qualifizierung müsse geklärt werden, weil ein bereits kraft Gesetzes nichtiger Beschluss nicht mit rechtsgestaltender Wirkung für unwirksam erklärt werden könne (Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 77), rechtfertigt keine andere Beurteilung (wie hier Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 158 f.; vgl. auch BayOblG WuM 1992, 642; Dötsch, aaO), sondern verweist lediglich auf das Erfordernis einer sachgerechten – das Ergebnis der Entscheidungsgründe spiegelnden – Tenorierung. Bedenkt man, dass der Tenor ohnehin im Lichte der Entscheidungsgründe auszulegen ist (vgl. etwa Senat, Urt. v. 30. März 2007, V ZR 179/06, NJW 2007, 2182 m.w.N.), erscheint es unbedenklich , wenn das Gericht – so es die Frage offen lässt, ob ein Anfechtungs- oder ein Nichtigkeitsgrund durchgreift – den Beschluss für ungültig erklärt. Ein sol- cher Tenor bringt nicht nur das Entscheidende zum Ausdruck, dass nämlich der bezeichnete Beschluss keine Rechtswirkungen entfaltet, sondern er deckt auch die Konstellation der Nichtigkeit mit ab, weil er keine Festlegung dazu enthält, ob der Ausspruch des Gerichts konstitutiv oder deklaratorisch wirkt. Soweit der Entscheidung des Senats vom 2. Oktober 2003 (BGHZ 156, 279, 293 f.) etwas anderes entnommen werden könnte, wird daran nicht weiter festgehalten.
23
Davon abgesehen zeigt etwa die Lehre von den Doppelwirkungen im Recht, dass es aus teleologischen Gründen durchaus möglich ist, ein bereits nichtiges Rechtsgeschäft anzufechten (vgl. dazu etwa Staudinger/Roth, BGB [2003], § 142 Rdn. 27 ff. m.w.N.). Dem entspricht es, dass auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren überwiegend die Aufhebung eines nichtigen Verwaltungsaktes nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO zugelassen wird (vgl. dazu etwa OVG Koblenz NVwZ 1987, 899; Kopp/Schenke, VwGO, 15. Aufl., § 42 Rdn. 3), obwohl § 43 Abs. 1 VwGO für die Feststellung der Nichtigkeit eines Verwaltungsaktes ausdrücklich die Feststellungsklage bereitstellt (Bender, VwGO, 4. Aufl., § 42 Rdn. 12). Auch dort steht der prozessökonomische Zweck im Vordergrund , den Gerichten die Prüfung zu ersparen, ob ein fehlerhafter Verwaltungsakt "nur" rechtswidrig oder gar nichtig ist. All dies erhellt, dass es aus- schlaggebend nicht auf eine begrifflich-formale Einordnung ankommt, sondern auf eine normative Sichtweise, die sachangemessene Problemlösungen ermöglicht (ähnlich Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 158).
Krüger Klein Stresemann
Czub Roth

Vorinstanzen:
AG Wernigerode, Entscheidung vom 18.06.2008 - 9 C 571/07 WEG -
LG Dessau-Roßlau, Entscheidung vom 20.11.2008 - 6 S 116/08 -

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 156/10
Verkündet am:
4. März 2011
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter
unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat.

b) Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils
einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem
Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen
Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer
in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel
abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst
feststeht.
BGH, Urteil vom 4. März 2011 - V ZR 156/10 - LG Karlsruhe
AG Bruchsal
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 4. März 2011 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Schmidt-Räntsch und
Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 30. Juni 2010 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als in den zu TOP 2 auf der Eigentümerversammlung vom 19. Juli 2008 beschlossenen Einzelabrechnungen Kosten für die Reparatur eines Fensters der Wohnung Nr. 34 auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Bruchsal vom 5. Dezember 2008 zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtstreits erster Instanz tragen der Kläger 4/5 und die Beklagten 1/5. Die Kosten beider Rechtsmittelverfahren und die der Nebenintervention trägt der Kläger alleine.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind die Mitglieder der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 19. Juli 2008 wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Soweit hier von Interesse wurden zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Abrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2007 und zu TOP 3 die Entlastung des Verwaltungsbeirates und der Verwalterin beschlossen. Das Amtsgericht hat der gegen beide Beschlüsse gerichteten Anfechtungsklage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten, mit der diese nur noch die Abweisung der Klage hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 2 beantragt haben, ist erfolgreich gewesen. Die Revision hat das Landgericht zur Klärung der Frage zugelassen, "ob und in welchen Fällen die Berücksichtigung von tatsächlich getätigten, aber unberechtigten Ausgaben in der Jahresabrechnung dazu führt, dass die darauf beruhenden Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären sind". Der Kläger möchte mit der Revision eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

2
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zu TOP 2 beschlossene Jahresabrechnung sei mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar. Zwar seien die Kosten für die Reparatur einer Außenglasscheibe der Wohnung Nr. 34 nach § 10 Abs. 3 der Teilungserklärung alleine von dem Eigentümer dieser Eigentumswohnung zu tragen. Auch hätte die Verwalterin weder die Errichtung von Trennwänden in den Kellerräumen noch die Reinigung der Fassade (Entfernung von Efeu) veranlassen dürfen. Beide Maßnah- men hätten - da nicht dringlich - nur mit vorheriger Beschlussfassung der Eigentümerversammlung ergriffen werden dürfen. Dies ändere jedoch nichts daran, dass die für diese Maßnahmen angefallenen Kosten in die Jahresabrechnung aufzunehmen seien. Ob die Maßnahmen zu Recht veranlasst worden seien, sei unerheblich. Entscheidend sei, dass die Rechnungen tatsächlich aus dem Gemeinschaftsvermögen beglichen worden seien. Da die Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft nicht gefährdet werden dürfe, sei es auch nicht geboten, die Einzelabrechnungen hinsichtlich der unberechtigten Kosten für ungültig zu erklären, um den Wohnungseigentümern die Gelegenheit zu geben , diese Kosten neu zu verteilen oder über deren Übernahme durch die Gemeinschaft zu beschließen. Sei ein Wohnungseigentümer der Auffassung, er werde unberechtigterweise mit Kosten belastet, könne er die Entlastung der Verwaltung anfechten.

II.

3
Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung ganz überwiegend stand.
4
1. Infolge der zulässigerweise beschränkten Zulassung der Revision (vgl. Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 217/09, juris Rn. 7 ff., insoweit in NJW 2010, 3158 nicht abgedruckt) konnte dem Senat die Sache nur anfallen, soweit Positionen betroffen sind, bei denen die im Tatbestand referierte und nach Auffassung des Berufungsgerichts klärungsbedürftige Rechtsfrage eine Rolle gespielt hat. Auf diese Positionen hat sich die Revision denn auch folgerichtig beschränkt.
5
2. In der Sache ist der Beschluss zu TOP 2 lediglich mit Blick auf die in den Einzelabrechnungen umgelegten Kosten für die Reparatur der Außenglasscheibe in der Wohnung Nr. 34 für ungültig zu erklären; im Übrigen ist die Revision unbegründet.

6
a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass in die Jahresgesamtabrechnung auch solche Ausgaben einzustellen sind, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat (BGH, Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248/96, ZfIR 1997, 284, 287; BayObLG, NJW-RR 2004, 1090; jeweils mwN). Nur so ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft erfassen, die Jahresabrechnung auf ihre Plausibilität (Senat, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127, 2129) und ggf. auch darauf hin überprüfen können , was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist (BayObLG, NJW-RR 1431, 1432) und ob Regressansprüche gegen den Verwalter oder sonstige Personen in Betracht kommen und ob diese gerichtlich durchgesetzt werden sollen. Eine solche Prüfung wäre zumindest deutlich erschwert, wenn unberechtigt getätigte Ausgaben in die Gesamtabrechnung nicht eingestellt würden (zutreffend KG, NZM 2006, 108).
7
b) Auch bei den Einzelabrechnungen sind unberechtigt getätigte Ausgaben zu berücksichtigen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf angewiesen , dass alle tatsächlichen Belastungen nach dem jeweils einschlägigen Verteilungsschlüssel umgelegt werden, weil ansonsten die Sicherung der Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise in Mitleidenschaft gezogen würden. Lassen sich Ansprüche gegen den jeweiligen Schuldner durchsetzen, fließen der Gemeinschaft die vereinnahmten Gelder in einem späteren Abrechnungszeitraum wieder zu. Es liegt daher im wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer, dass auch unberechtigte Belastungen des Gemeinschaftsvermögens möglichst kurzfristig umgelegt werden (vgl. OLG Hamm, ZMR 2008, 60, 62). Das gilt umso mehr, als durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen die Rechtsstellung der Gemeinschaft gegenüber möglichen Regressschuldnern nicht beeinträchtigt wird.

8
Bei (Regress-)Ansprüchen gegen den Verwalter gilt nichts anderes. Die Genehmigung der Jahresabrechnungen durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält keine konkludente Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben (vgl. BayObLG, NZM 2004, 385). Auch ist eine Beschlussfassung über die Entlastung nicht Voraussetzung für die Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Verwalter; allenfalls steht eine erteilte Entlastung als negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB) der Geltendmachung von Ansprüchen entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248/96, ZfIR 1997, 284, 287). BGH, aaO; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 187). Darauf kommt es hier jedoch nicht an, weil der die Verwalterin entlastende Beschluss zu TOP 3 bereits rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Daher wird sich die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls auf Antrag zumindest eines Wohnungseigentümers mit der Frage des Regresses gegen die Verwalterin zu befassen haben (vgl. auch OLG Hamm, ZMR 2008, 62; KG, NZM 2006, 108).
9
c) In den Einzelabrechnungen sind die Kostenpositionen auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Maßgeblich hierfür ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine hiervon abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist (weitergehend KG, NZM 2006, 108; Merle in Bärmann, aaO, § 28 Rn. 86 mwN). Dagegen erscheint es nicht sachgerecht, das Verfahren über die Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung mit dem Streit über das Bestehen materiellrechtlicher Ersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer zu betrachten. Das gilt umso mehr, wenn für eine Berücksichtigung materiellrechtlicher Ansprüche sogar ver- langt wird, dass jedenfalls bei der Beschlussfassung "in nachvollziehbarer und nachprüfbarer Weise die tatsächliche und rechtliche Grundlage der Forderung dargelegt" wird (so wohl OLG Hamm, ZWE 2009, 441, 443 f.), weil ansonsten Beschlussanfechtungen provoziert würden.
10
Gemessen daran, ist die Umlage der für die Errichtung der Trennwände und für die Reinigung der Fassade aufgewendeten Kosten nicht zu beanstanden ; ohnehin kommen Ersatzansprüche vorliegend nicht gegen Wohnungseigentümer , sondern nur gegen die Verwalterin in Betracht. Anders verhält es sich bei den Kosten für den Austausch der Scheibe in der Wohnung Nr. 34. Nach der - rechtlich unbedenklichen - Regelung in § 10 Abs. 3 der Teilungserklärung sind derartige Kosten von dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen. Diese Bestimmung geht dem allgemeinen Umlageschlüssel vor. Daher sind sämtliche Einzelabrechnungen - beschränkt auf die fehlerhaft umgelegte Position (vgl. Senat, Beschluss vom 15. März 2007 - V ZB 1/06, BGHZ 171, 335, 339) - für ungültig zu erklären (vgl. nur Jennißen in Jennißen, aaO, § 28 Rn. 154; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rn. 85).

III.


11
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, § 97 Abs. 1 und § 101 ZPO.
Krüger Schmidt-Räntsch Roth
Brückner Weinland
Vorinstanzen:
AG Bruchsal, Entscheidung vom 05.12.2008 - 2 C 248/08 -
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 30.06.2010 - 11 S 14/09 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 44/09 Verkündet am:
4. Dezember 2009
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage
sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder
als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung
der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die
tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen
darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung
und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den
Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese
Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn
die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss
(Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).
BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09 - LG Koblenz
AG Koblenz
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 4. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und
die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 3. März 2009 wird auf Kosten der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft G. - straße in K. am 5. November 2007 zu TOP 1 gefasste Beschluss nur hinsichtlich der Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben /Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 der Jahresgesamt- und der Jahreseinzelabrechnungen des Wirtschaftsjahres 2006 für ungültig erklärt wird.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten, soweit noch von Interesse, darüber, ob die Rücklage für die Instandhaltung in der Jahresabrechnung für das Jahr 2006 zutreffend dargestellt ist. Diese Jahresabrechnung weist in dem Abschnitt "1. Ausgaben/Einnahmen" unter sonstigen Kosten eine Position "Zuführung Rücklage Haus" mit einem Gesamtbetrag von 13.440 € und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechen- den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran und in dem Abschnitt "6. Entwicklung der Rücklagen" eine Position "Zugang zur Rücklage Haus" mit dem erwähnten Gesamtbetrag von 13.440 € aus. Dieser Gesamtbetrag entspricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Er steht aber tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben. Die Jahresabrechnung 2006 wurde auf der Versammlung der Wohnungseigentümer am 5. November 2007 unter Punkt 1 der Tagesordnung behandelt und mehrheitlich beschlossen. Unter den Tagesordnungspunkten 3 und 4 der Versammlung wurde die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 2006 behandelt und ebenfalls mehrheitlich beschlossen. Mit ihrer Klage fechten die Kläger diese Beschlüsse wegen der Behandlung der Rücklage an. Sie sind der Ansicht, in der Abrechnung dürften nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden. Die Beklagten sind unter Berufung auf einen Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts (NJW-RR 1991, 15) der Ansicht, in die Abrechnung seien nicht die Ist-, sondern die Soll-Beträge der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage einzustellen.
2
Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1, 3 und 4 der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 (insgesamt) für ungültig erklärt und die Klage hinsichtlich eines weiteren, hier nicht mehr anhängigen Tagesordnungspunktes abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen. Mit der insoweit von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage auch hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 1, 3 und 4 erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht hält die Buchung der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2006 für rechtswidrig. Verschiedene Oberlandesgerichte verträten zwar im Anschluss an die von den Beklagten herangezogene Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts die Ansicht, in der Abrechnung könnten die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage auch dann mit dem Soll-Betrag ausgewiesen werden, wenn Rückstände bestünden. Diese Rechtsprechung beruhe auf der Befürchtung, bei Ausweisung der Ist-Beträge könnte die Abrechnung als teilweise Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass dann die schon geleisteten Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage wieder zurückgezahlt werden müssten. Diese Annahme sei aber überholt. Der Bundesgerichtshof habe nämlich entschieden, dass der Beschluss über die Abrechnung den Wirtschaftsplan unverändert lasse (Senat, BGHZ 131, 228, 231). Dann bestehe kein Grund, in der Abrechnung statt der tatsächlich geleisteten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage die geschuldeten auszuweisen. Der Beschluss über die Abrechnung sei deshalb für ungültig zu erklären. Damit entfalle auch die Grundlage für die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats. Diese Beschlüsse darüber seien ebenfalls aufzuheben.

II.

4
Diese Erwägungen halten in der Sache einer rechtlichen Prüfung stand.
5
1. Zu Recht beanstandet die Revision allerdings, dass das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 zu Tages- ordnungspunkt 1 über die Abrechnung insgesamt und nicht nur in den angegriffenen Punkten, nämlich hinsichtlich der Behandlung der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in den Abschnitten 1 und 6 der Abrechnung für 2006, für ungültig erklärt hat.
6
a) Der Beschluss über die Jahresabrechnung für das Jahr 2006 ist von den Klägern nicht insgesamt, sondern nur im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben /Einnahmen), der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 sowie eines weiteren Einzelpostens angegriffen worden, der nicht mehr Gegenstand des Verfahrens ist. Eine solche Beschränkung ist rechtlich möglich, wenn es sich um einen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung handelt (Senat, BGHZ 171, 335, 339; Beschl. v. 2. Juni 2005, V ZB 32/05, NJW 2005, 2061, 2069, insoweit in BGHZ 163, 154 nicht abgedruckt; OLG Frankfurt a. M. ZMR 2003, 769; Staudinger/Wenzel, BGB [2005], Vorbem. zu §§ 43 ff. WEG Rdn. 24 und § 43 WEG Rdn. 54; Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 28 Rdn. 121; Niedenführ in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 98 f.; Abramenko, ZMR 2003, 402, 404).
7
b) Diese Voraussetzung ist hier gegeben. Gegenstand des Streits ist allein die Frage, wie zu verfahren ist, wenn beschlossene Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht von allen Wohnungseigentümern geleistet werden. Diese Frage lässt sich isoliert klären (vgl. OLG München ZWE 2007, 505, 508). Eine Änderung der Abrechnung in den hier von betroffenen Abschnitten 1 (Position Zuführung zur Rücklage Haus) und 6 stellt die übrigen Teile der Abrechnung inhaltlich und rechnerisch nicht in Frage. Das haben auch die Vorinstanzen inhaltlich nicht anders gesehen. Sie sind bei der Berechnung des Streit- werts nur von den angegriffenen Teilen der Abrechnung, nicht von ihrem Gesamtvolumen ausgegangen.
8
c) Die Folge der zulässigen Beschränkung der Anfechtung ist nach § 46 WEG, dass sich die gerichtliche Prüfung auf die geltend gemachten Mängel der beschlossenen Abrechnung beschränkt. Der Beschluss über die Abrechnung kann dann auch nicht mehr insgesamt, sondern nur in den angegriffenen Punkten für ungültig erklärt werden. Im Übrigen ist er unanfechtbar. Das haben die Vorinstanzen zwar bei der Verteilung der Kosten, nicht aber bei der Sachentscheidung berücksichtigt. Deshalb ist die Erklärung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 1 für ungültig auf die noch offenen Punkte zu beschränken.
9
2. Hinsichtlich der beiden angegriffenen Punkte ist dem Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision zu folgen. Der Beschluss über die Abrechnung ist nach § 23 Abs. 4 WEG im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben /Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 für ungültig zu erklären, weil die Abrechnung insoweit § 28 Abs. 3 WEG widerspricht.
10
a) Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; Merle, aaO, § 28 Rdn. 67) Einnahmen- und Ausgabenrechnung (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 28; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 28 WEG Rdn. 15) vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält (OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552; Merle, aaO, § 28 Rdn. 68).
Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 447 f.; Merle, aaO, § 28 Rdn. 67; Demharter, ZWE 2001, 416). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist (Merle, aaO, § 28 Rdn. 67). Dem genügt die Abrechnung für das Jahr 2006 nicht, weil sie nur ausweist, welche Beträge der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind.
11
b) Für die Zuführung zur Rücklage soll indessen nach einer verbreiteten, auf die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 1987, 86, 91; NJW-RR 1991, 15, 16; WuM 1996, 795) zurückgehenden Ansicht eine Ausnahme gelten. Danach kann der Soll-Betrag der Zuführung als Teil der Ausgaben in die Jahresabrechnung ei ngestellt werden (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; 1994, 1105, 1106; ZMR 2008, 67, 69; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; ZWE 2001, 446, 448; OLG Celle OLGR 2000, 137, 138; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 50; Erman/Grizwotz, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdn. 4; MünchKommBGB /Engelhardt, aaO, § 28 WEG Rdn. 17; Jennißen/Heinemann, WEG, § 28 Rdn. 73; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz , 6. Aufl., Rdn. 460; Weitnauer/Hauger, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 25). Daraus wird der Schluss gezogen, dass dann in der Übersicht über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auch der Soll-Betrag anzugeben ist (vgl. Niedenführ , aaO, § 28 Rdn. 54). Nach der Gegenmeinung darf der Soll-Betrag der Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung jedenfalls nicht als fiktive Ausgabe angesetzt werden (Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 318; Merle, aaO, § 28 Rdn. 72; Niedenführ aaO; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 28 WEG Rdn. 10; Riecke/Schmid/Abramenko, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., § 28 WEG Rdn. 74; Demharter, ZWE 2001, 416; Drasdo, ZWE 2002, 166, 168). Unterschiedliche Vorstellungen bestehen bei den Vertretern dieser Ansicht darüber, wie die tatsächlich eingegangenen Zahlungen in der Abrechnung zu berücksichtigen sind. Sie werden teilweise als fiktive Ausgaben (so wohl Staudinger/Bub, aaO), teilweise aber auch als Einnahmen (so Merle, aaO) angesehen. Teilweise wird unabhängig von der Frage, ob und wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage in dem Abschnitt Einnahmen/Ausgaben zu berücksichtigen sind, verlangt, dass die Übersicht über die Höhe der Rücklage zumindest auch die tatsächlich verfügbare Rücklage ausweist (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229; ähnlich Niedenführ und Riecke/Schmid/Abramenko, jeweils aaO).
12
c) Keine dieser Ansichten überzeugt den Senat. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage , die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.
13
aa) Die Überlegung, die im Wirtschaftsplan beschlossenen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage seien in der Abrechnung mit dem Soll-Betrag als Ausgaben anzusetzen, beruht auf der Befürchtung, andernfalls könne der Beschluss über die Abrechnung als Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass die erfolgten Zahlungen (teilweise) wieder zu erstatten sein könnten. Dieses Argument ist, was das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, überholt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung regelt zwar verbindlich alle sich aus ihm ergebenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümer (BGH, Urt. v. 10. März 1994, IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1867). Er begründet auch erstmalig Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft, Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegten tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten hinter den mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen (Soll-)Vorschüssen zurückbleiben (Senat, BGHZ 131, 228, 232; BGH, Urt. v. 10. März 1994, aaO). Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wollen sie aber den Wirtschaftsplan nicht ändern, sondern umsetzen. Etwas anderes widerspräche ihrem Interesse an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschussforderung bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen Schadensersatzansprüche. Deshalb ändert der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung die noch offenen Vorschussforderungen nicht; er bestätigt und verstärkt sie vielmehr (Senat, BGHZ 131, 228, 231 im Anschluss an Hauger in Festschrift Bärmann und Weitnauer [1990] S. 353, 361; Wenzel in Festschrift Seuß [1997] S. 313, 315).
14
bb) Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Sie ist nämlich für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend. Sie wird sogar sachlich falsch, wenn die Buchung des Soll-Betrags als Ausgabe, wie im vorliegenden Fall, bei der Darstellung der Entwicklung der Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen wird. Denn der Soll-Betrag steht der Gemeinschaft bei Rückständen einzelner Wohnungseigentümer nicht im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung.
15
Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn- oder Hausgeld eine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigen- tümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen Rücklagenkontos sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang (Ott, ZWE 2007, 508, 509). Anders als die in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG genannten Ausgaben führt die Zuordnung der Zahlungen zur Rücklage nicht zu einem Geldabfluss. Die Zahlungen bleiben der Gemeinschaft vielmehr, wie nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG auch geboten und mit den Zahlungen angestrebt, erhalten. Das schließt eine Behandlung als Ausgabe oder sonstige Kosten aus.
16
Das gilt erst recht für den Ansatz des Soll-Betrags. Geschuldete, jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage können weder auf ein Rücklagenkonto weitergeleitet noch auf ein für sie in der Buchführung eingerichtetes Konto gebucht werden, weil sie der Gemeinschaft nicht zur Verfügung stehen. Würde man sie dennoch als fiktive Ausgabe buchen, müsste diese Buchung zudem in der Darstellung der Rücklage nachvollzogen werden. Das führt dann, wie im vorliegenden Fall, dazu, dass die Rücklage bei der Darstellung ihrer Entwicklung in der Abrechnung größer erscheint als sie ist. Dem könnte man zwar, was hier indes nicht geschehen ist, begegnen, indem in diesem Abschnitt der Abrechnung auch der wirkliche Zustand der Rücklage dargestellt wird. Dann aber wäre noch weniger nachzuvollziehen, weshalb der SollBetrag in der Abrechnung überhaupt als Ausgabe angesetzt wird.
17
cc) Wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung darzustellen sind, bestimmt sich nach dem Zweck der Abrechnung einerseits und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage andererseits. Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen , welche Ausgaben und welche Einnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte (Senat, BGHZ 131, 228, 231; 142, 290, 296; OLG Düsseldorf WuM 1991, 619; KG NJW-RR 1993, 1104; OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229; Merle , aaO, § 28 Rdn. 70; Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 323). Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229). Eine Prüfung der Abrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage (insoweit zutreffend BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16 a. E.), wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.
18
d) Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 2006 sowohl in der Gesamt- als auch in der Einzelabrechnung nicht. Ob Defizite bei der Darstellung der Zahlungen auf die Rücklage stets dazu führen, dass die Abrechnung in den betreffenden Punkten für ungültig zu erklären ist, oder ob solche Defizite die beschlossene Abrechnung unberührt lassen und lediglich einen Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung begründen (vgl. BayObLG ZMR 2004, 50, 51), bedarf hier keiner Entscheidung. Die erstellte Abrechnung weist nicht die tatsächlichen, sondern nur die geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage aus und ist damit insoweit nicht nur unvollständig, sondern inhaltlich unrichtig. Das Amtsgericht hat sie deshalb insoweit zu Recht für ungültig erklärt.
19
3. Nicht zu beanstanden ist, dass das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten 3 und 4 über die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt hat. Die Entlastung der Verwaltung widerspricht nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 156, 19, 29) einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat (Senat, BGHZ, 156, 19, 30). So liegt es hier. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze. Auch seine Entlastung kommt nicht in Betracht, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss.

III.

20
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:
AG Koblenz, Entscheidung vom 22.07.2008 - 133 C 3817/07 -
LG Koblenz, Entscheidung vom 03.03.2009 - 2 S 31/08 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 74/08 Verkündet am:
16. Januar 2009
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
WEG §§ 46 Abs. 1 u. 2; 48 Abs. 4

a) Bleibt einer Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 WEG) der Erfolg versagt, darf
nicht offen gelassen werden, ob die Klage als unzulässig oder als unbegründet
abgewiesen wird.

b) Bei den Fristen zur Erhebung und Begründung der Klage nach § 46 Abs. 1
Satz 2 WEG handelt es sich nicht um besondere Sachurteilsvoraussetzungen
der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage, sondern um Ausschlussfristen
des materiellen Rechts.

c) Zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses ist der Kläger
gehalten, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2
WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt; ein Nachschieben
von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt
, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest
in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen
Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt
nicht.
BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08 - LG Hamburg
AG Hamburg-Altona
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Januar 2009 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,
Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin werden das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 12. März 2008 und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 31. Oktober 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Rechtsmittelverfahren, an das Amtsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 wurden jeweils mit Stimmenmehrheit mehrere Beschlüsse gefasst. Am 13. Juli 2007 ist bei dem Amtsgericht der auf "Ungültigkeitserklärung (Anfechtung)" der Beschlüsse zu TOP 2, 5, 7, 8 und 10 gerichtete "Antrag" der Klägerin eingegangen, der der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft Ende August 2007 zugestellt worden ist. In dem Schriftsatz (im Folgenden Klageschrift) wird zunächst Bezug genommen auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung, auf das Versammlungsprotokoll, auf die Teilnehmerliste, auf ein "TOP 2 betreffendes" Schreiben vom 5. März 2001 und auf ein "an die Verwaltung" gerichtetes Schreiben vom 12. Juni 2007; diese Schriftstücke hat die Klägerin jeweils in Kopie als Anlage beigefügt. Schließlich heißt es in der Klageschrift, weitere Begründungen würden nach einer Recherche folgen.
2
Ende Juli 2007 ist die Klägerin zur Zahlung des Prozesskostenvorschusses aufgefordert worden verbunden mit dem Hinweis, die Klage müsse innerhalb von zwei Monaten, "also bis zum 19. August 2007", begründet werden. Am 14. August 2007 hat die Klägerin den Prozesskostenvorschuss eingezahlt und eine Verlängerung der Begründungsfrist mit der Begründung beantragt, es werde noch recherchiert. Diesen Antrag hat das Amtsgericht am 24. August 2007 mit der Erwägung zurückgewiesen, das Gesetz sehe eine Verlängerung der Begründungsfrist nicht vor. Mit Schriftsatz vom 27. August 2007 hat die Klägerin geltend gemacht, bereits die Klageschrift enthalte eine Begründung. Mit weiterem - am 31. August 2007 eingegangenen - Schriftsatz vom selben Tage hat sie ihre Anträge zu den Tagesordnungspunkten 8 und 10 zurückgenommen, die Klage im Übrigen begründet und mit Blick auf die Begründungsfrist vorsorglich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.
3
Das Amtsgericht hat die Klage unter Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs als unzulässig abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchte die Klägerin die Ungültigkeitserklärung der noch angefochtenen Beschlüsse erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

4
Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, das Amtsgericht habe die Klage zu Recht wegen Nichteinhaltung der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG abgewiesen, wobei dahin stehen könne, ob als unzulässig oder unbegründet. In der Klageschrift selbst sei noch keine Begründung im Sinne der genannten Vorschrift zu sehen, weil die Klägerin hierzu hätte darlegen müssen, warum die angegriffenen Beschlüsse nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen hätten. Eine diesen Anforderungen entsprechende Begründung sei erst nach Ablauf der nicht verlängerbaren Begründungsfrist eingegangen. Die Voraussetzungen für eine Wiedereinsetzung nach § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. § 233 Abs. 1 ZPO lägen nicht vor.

II.

5
Die Revision führt zur Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen und zur Zurückverweisung der Sache an das Amtsgericht.
6
1. Das Berufungsurteil unterliegt schon deshalb der Aufhebung, weil die Frage, ob die Versäumung der Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Abweisung der Anfechtungsklage als unzulässig oder als unbegründet führt, nicht offen gelassen werden darf. Erwächst das die Klage abweisende Urteil in Rechtskraft, können zwar in dem einen wie in dem anderen Fall Anfechtungsgründe gegen den angefochtenen Beschluss nicht mehr mit Erfolg geltend gemacht werden (§§ 23 Abs. 4 Satz 2; 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Jedoch ordnet § 48 Abs. 4 WEG in Nachzeichnung der zu § 45 Abs. 2 WEG a.F. ergangenen Rechtsprechung (dazu Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 48 Rdn. 45 m.w.N.) an, dass nach (rechtskräftiger) Abweisung der Anfechtungsklage als unbegründet auch nicht mehr geltend gemacht werden kann, der Beschluss sei nichtig; bei Abweisung der Klage als unzulässig bleibt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter dagegen die Berufung auf Nichtigkeitsgründe erhalten.
7
2. Eine Abweisung der Klage als unzulässig scheidet aus. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts bildet die Einhaltung der zweimonatigen Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG keine besondere Sachurteilsvoraussetzung der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage. Vielmehr formt das Gesetz mit dem Erfordernis einer befristeten Begründung den Ausschluss des Anfechtungsrechts materiellrechtlich aus, so dass die Versäumung der Frist - vorbehaltlich des Durchgreifens vorgetragener Nichtigkeitsgründe (dazu BT-Drs. 16/887 S. 38) - zur Abweisung der Klage als unbegründet führt.
8
a) Das frühere Recht kannte lediglich die einmonatige Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG a.F., bei der es sich nicht um eine besondere Verfahrensvoraussetzung , sondern um eine materiellrechtliche Ausschlussfrist handelte (vgl. nur Senat, BGHZ 139, 305 306 m.w.N.). Den Gesetzesmaterialien zu der am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen WEG-Novelle ist unzweideutig zu entnehmen, dass sich an dieser Rechtslage trotz der Überführung der Regelung nunmehr in den verfahrensrechtlichen Teil des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG) nichts ändern sollte (BT-Drs. 16/887 S. 37 f.; vgl. auch Bamberger/Roth/Scheel, BGB, 2. Aufl., § 46 WEG Rdn. 9; Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, § 13 Rdn. 131; Palandt /Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 46 WEG Rdn. 5; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 42; Niedenführ, WEG, 8. Aufl., § 46 Rdn. 32; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 2007, S. 491). Folgerichtig hat der Gesetzgeber die Anwendbarkeit der Vorschriften über die Wiedereinsetzung nicht über die Bezeichnung als prozessuale Notfrist sichergestellt, was bei Annahme einer verfahrensrechtlichen Frist unter der jetzigen Geltung der Zivilprozessord- nung der Gesetzestechnik entsprochen hätte (§ 233 Abs. 1 i.V.m. § 224 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Vielmehr hat er dem materiellrechtlichen Charakter der Frist dadurch Rechnung getragen, dass er über § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG lediglich eine entsprechende Anwendung der §§ 233 bis 238 ZPO angeordnet hat (Erman /Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 46 WEG Rdn. 6). Dann aber widerspräche eine verfahrensrechtliche Qualifizierung der Anfechtungsfrist als Sachurteilsvoraussetzung nicht nur dem Willen des Gesetzgebers. Sie stünde darüber hinaus auch in Widerspruch zur Systematik des Gesetzes.
9
b) Für die neu eingeführte Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG gilt nichts anderes. Auch sie ist - anders als dies für Rechtsmittelbegründungen ausdrücklich angeordnet ist (§§ 522 Abs. 1 Satz 1, 552 Abs. 1 Satz 1, 577 Abs. 1 Satz 1 ZPO) - keine Zulässigkeitsvoraussetzung, sondern Element einer die Anfechtung materiellrechtlich ausschließenden Regelung (Bergerhoff, NZM 2007, 425, 427; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1770; Wenzel, aaO, Rdn. 52; zumindest im Ergebnis ebenso Erman/Grziwotz, aaO; Palandt/ Bassenge, aaO; vgl. auch Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdn. 8; Jennißen/Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 102 und 105; a.A. Bamberger /Roth/Scheel, aaO, Rdn. 12; Elzer, aaO, Rdn. 154; Scheel, aaO, S. 493). In Übereinstimmung damit ordnet das Gesetz auch insoweit nur eine entsprechende Anwendung der §§ 233 ff. ZPO an (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG).
10
Untermauert wird diese materielle Einordnung durch den engen sachlichen Zusammenhang, der zwischen der einmonatigen Anfechtungs- und der zweimonatigen Begründungsfrist besteht. Bei der Ausgestaltung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hat sich der Gesetzgeber an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Für diese Klage verlangt das Gesetz zwar nicht ausdrücklich eine Begründung innerhalb einer bestimmten Frist. Es entspricht jedoch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs, dass der Kläger zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses (vgl. dazu nur Hüffer, AktG, 8. Aufl., § 246 Rdn. 20 m.w.N.) innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 246 AktG zumindest den wesentlichen tatsächlichen Kern der Gründe vortragen muss, auf die er die Anfechtung stützt (vgl. nur BGHZ 120, 141, 156 f.; BGH, Urt. v. 14. März 2005, II ZR 153/03, WM 2005, 802, 804; jeweils m.w.N.; ebenso nunmehr für § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG etwa Bergerhoff, aaO, 428; Wenzel, aaO, Rdn. 55); ein Nachschieben von neuen Gründen nach Ablauf der Frist ist ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 12. Dezember 2005, II ZR 253/03, NJW-RR 2006, 472 m.w.N.; Bergerhoff, aaO). Da Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht mehr der von dem Amtsermittlungsgrundsatz geprägten Freiwilligen Gerichtsbarkeit unterfallen , sondern nunmehr nach der Zivilprozessordnung mit der damit einhergehenden Geltung des Beibringungsgrundsatzes zu führen sind, hätte allein die Beibehaltung der einmonatigen Anfechtungsfrist zu einer erheblichen Verschärfung der Begründungslast geführt (vgl. auch BT-Drs. aaO), zumal die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern nicht selten erst kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist zur Verfügung steht und damit die zur Begründung verbleibende Zeit knapp werden kann. Vor diesem Hintergrund hat sich der Gesetzgeber entschlossen, die - im Regierungsentwurf zunächst nicht vorgesehene - zweimonatige Begründungsfrist neu in das Gesetz aufzunehmen (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 73); die Wirkungen der Anfechtungsfrist sollten abgemildert werden (vgl. auch Wenzel, aaO, § 46 Rdn. 51). Dann aber liegt es auf der Hand, dass die Begründungsfrist im Zusammenspiel mit der materiellrechtlich ausgestalteten Anfechtungsfrist gesehen werden muss. Damit verbietet sich eine Deutung als Sachurteilsvoraussetzung.
11
3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die zweimonatige Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 gewahrt, so dass eine darauf gestützte Abweisung der Klage als unbegründet ausscheidet. Der dem Begründungserfordernis genügende Schriftsatz vom 31. August 2007 ist fristgemäß eingegangen. Zwar knüpft § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG den Fristbeginn an den Zeitpunkt der - hier auf den 19. Juni 2007 datierenden - Beschlussfassung. Jedoch lässt das Berufungsgericht übergangsrechtliche Besonderheiten außer Acht, die dazu führen, dass die Begründungsfrist für Anfechtungsklagen, die sich - wie die hier erhobene - gegen vor Inkrafttreten der WEG-Novelle am 1. Juli 2007 gefasste Beschlüsse richten, erst mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zu laufen begann.
12
Da eine dem § 62 Abs. 1 WEG vergleichbare Übergangsregelung für die Anwendung materiellrechtlicher Vorschriften fehlt, ist das neue Recht im Grundsatz auch auf noch nicht abgeschlossene Sachverhalte anzuwenden (Bergerhoff, NZM 2007, 553; Merle in Bärmann, aaO, § 62 WEG Rdn. 73 f. Rdn. 2; vgl. auch Senat, Beschl. v. 27. September 2007, V ZB 83/07, NJW 2007, 3492; OLG München ZMR 2008, 567, 568). Doch gilt dies nicht ausnahmslos. So ist etwa anerkannt, dass die neuen Regelungen nicht rückwirkend bei der Beurteilung von Beschlüssen angewandt werden dürfen, die vor dem 1. Juli 2007 gefasst wurden. Vielmehr ist die Gültigkeit solcher Beschlüsse auf der Grundlage der im Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Rechtslage zu beurteilen (Bergerhoff, NZM 2007, 553 f.; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1769; Merle, aaO; Schmid, ZMR 2008, 181, 182). Zudem sind Einschränkungen geboten, wenn die Rechtsanwendung an einen vor dem Inkrafttreten des Gesetzes liegenden Sachverhalt anknüpft und die übergangslose Anwendung des neuen Rechts hierauf von Verfassungs wegen keinen Bestand haben könnte. Das hat das Bundesarbeitsgericht bereits für den Lauf der Klagefrist nach § 1 Abs. 5 BeschFG in der Fassung des Arbeitsrechtlichen Beschäftigungsförderungsgesetzes vom 25. September 1996 (BGBl. I S. 1476) entschieden und zur Vermeidung eines Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG für den Beginn des Fristlaufs auf das Inkrafttreten des Gesetzes abgestellt (Urt. v. 20. Januar 1999, DB 1999, 233, vollständig veröffentlicht in Juris). Für die hier in Rede stehende Begründungsfrist gilt nichts anderes.
13
Die unmodifizierte Anwendung der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG führte in Übergangsfällen der vorliegenden Art zumindest zu ungerechtfertigten Ungleichbehandlungen (Art. 3 Abs. 1 GG). Wollte man auch in solchen Konstellationen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abstellen, bedeutete dies, dass etwa die Frist der Klägerin bei Inkrafttreten der Norm 1 Monat und 19 Tage betragen hätte, während einem Anfechtungskläger bei Beschlussfassungen am 2. und 29. Juni 2007 am Tage des Inkrafttretens der WEG-Novelle im ersten Fall 1 Monat und 1 Tag und im zweiten 1 Monat und 29 Tage zur Verfügung gestanden hätte. Ein sachlich einleuchtender Grund für derartige Ungleichbehandlungen ist nicht ersichtlich (ebenso BAG aaO zu § 1 Abs. 5 BeschFG). Er kann insbesondere nicht in der Erwägung gefunden werden, Anfechtungskläger hätten auch in solchen Übergangsfällen - vom Zeitpunkt der jeweiligen Beschlussfassung aus betrachtet - zwei Monate Zeit zur Begründung gehabt. Denn eine solche Argumentation übersähe, dass das Gesetz vor dem Inkrafttreten der WEG-Novelle keine Begründungsfrist kannte und demgemäß kein Wohnungseigentümer vor diesem Zeitpunkt gehalten war, eine Begründungsfrist in Rechnung zu stellen. Besonders deutlich tritt dies zutage, wenn man bedenkt, dass der Klägerin bei Antragstellung etwa am 30. Juni 2007 mit Blick auf die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG von vornherein kein Rechtsverlust gedroht hätte. Das Verfahren wäre dann nach dem Gesetz über die Freiwillige Gerichtsbarkeit zu führen gewesen. Es liegt indessen auf der Hand, dass die genannte Frist - schon wegen ihrer Bezeichnung als Frist zur Begründung der Klage und vor allem nach ihrem Sinn und Zweck (dazu oben 2.b) - nur in Verfahren nach der Zivilprozessordnung zum Tragen kommen sollte.
14
4. Auf der Grundlage des derzeitigen Verfahrensstandes kann die Klage auch nicht aus anderen Gründen als unbegründet abgewiesen werden.
15
Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, die Klägerin habe schon die Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG versäumt, ist richtig, dass die einmonatige Anfechtungsfrist durch die Erhebung der Klage, also durch deren Zustellung (§ 253 Abs. 1 ZPO) gewahrt wird. Die rechtzeitige Einreichung der Klageschrift genügt nur dann, wenn die Zustellung demnächst erfolgt (§ 167 ZPO). Auf diese Frage kommt es vorliegend an, weil die Klage erst Ende August 2007 und damit nicht innerhalb eines Monats nach Fassung der angefochtenen Beschlüsse zugestellt worden ist.
16
Geht es um von der klagenden Partei zu vertretende Zustellungsverzögerungen , ist das Merkmal "demnächst" nur erfüllt, wenn sich die Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Mit Blick auf den nach § 12 Abs. 1 GKG zu leistenden Gerichtskostenvorschuss ist das nur zu bejahen, wenn dieser nach seiner Anforderung innerhalb eines Zeitraumes eingezahlt wird, der sich "um zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt" (BGH, Urt. v. 25. November 1985, II ZR 236/84, NJW 1986, 1347, 1348; vgl. auch BGH, Urt. v. 20. April 2000, VII ZR 116/99, NJW 2000, 2282 m.w.N.). Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Insbesondere ist unklar, wann genau die Klägerin die Aufforderung zur alsbaldigen Zahlung erhalten hat. Da die Klägerin für die Wahrung der Klagefrist die Darlegungslast trägt und dieser Gesichtspunkt in dem Rechtsstreit bislang keine Rolle gespielt hat, ist ihr Gelegenheit zur Stellungnahme und zu ergänzendem Sachvortrag zu geben (§ 139 ZPO).
17
5. Schließlich ist der Rechtsstreit auch nicht im Sinne der Klägerin zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Zwar verweist die Revision mit Recht darauf, dass die materiellrechtlichen Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG für Nichtigkeitsgründe nicht gelten. Jedoch stellt der Einwand der Klägerin , das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 sei entgegen § 14 Abs. 8 der Teilungserklärung nicht von zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern unterzeichnet worden, keinen Nichtigkeitsgrund dar. Der Senat hat bereits für eine mit § 14 Abs. 8 der hiesigen Teilungserklärung wörtlich übereinstimmende Regelung entschieden, dass Verstöße hiergegen lediglich einen die Anfechtung eröffnenden Gültigkeitseinwand begründen (Beschl. v. 9. Oktober 1997, V ZB 3/97, NJW 1998, 755, 756; vgl. auch Senat, BGHZ 136, 187, 192). Daran wird festgehalten. Der Umstand der neu eingeführten Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Beurteilung.
18
6. Scheidet nach allem eine den Rechtstreit abschließende Entscheidung durch den Senat aus, erscheint es mit Blick auf die nach § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO gebotene Zurückverweisung sachdienlich, die Sache auf Antrag der Klägerin an das Amtsgericht zurückzuverweisen, das bislang nur über die Zulässigkeit der Klage befunden hat (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).
19
7. Sollte die erneute Verhandlung eine Wahrung der Klagefrist ergeben, hängt die Begründetheit der Klage davon ab, ob die Klägerin mit ihren Einwendungen gegen die angefochtenen Beschlüsse durchzudringen vermag. Dabei weist der Senat im Hinblick auf den von der Klägerin im Revisionsverfahren geltend gemachten Einwand, die Protokollunterzeichnung entspreche nicht den Vorgaben der Teilungserklärung, auf folgendes hin: Da ein Nachschieben von Anfechtungsgründen ausgeschlossen ist, braucht sich das Amtsgericht mit diesem Punkt in der Sache nur zu befassen, sofern die Klägerin ihre Klage innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auch auf diesen Grund zumindest in seinem wesentlichen tatsächlichen Kern gestützt hat (dazu oben 2.b). Die Revision verweist jedenfalls auf kein schriftsätzliches Vorbringen, aus dem sich dies ergeben könnte. Der Umstand, dass der Klage sowohl die Teilungserklärung als auch das - in der Tat neben dem Verwalter nur von einer Wohnungseigentümerin unterschriebene - Protokoll als Anlagen beigefügt worden sind, erfüllt nicht die Anforderungen, die das Gesetz an die erforderliche Begründung stellt.
20
Die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ist Ausdruck des gesetzgeberischen Anliegens, über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu gewährleisten (vgl. auch Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 101 i.V.m. Rdn. 70; zur Anfechtungsfrist vgl. auch OLG Zweibrücken NJW-RR 1995, 397). Sie führt dazu, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden. Vor diesem Hintergrund ist es - zumal unter der nunmehrigen Geltung der den Zivilprozess beherrschenden Beibringungsmaxime - unerlässlich, dass sich der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergibt; wegen der Einzelheiten mag auf Anlagen verwiesen werden. Dass dem Gericht bei der Durchsicht der Anlagen rechtserhebliche Umstände auffallen, ersetzt nicht den erforderlichen Sachvortrag (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Daraus folgt zwar in dem Sonderfall des § 46 Abs. 2 WEG eine Hinweispflicht. Aber selbst dann bleibt es Sache der klagenden Partei, ob sie ihrer Klage diese Umstände zugrunde legen möchte oder nicht (BT-Drs. aaO; allgemeine Auffassung, vgl. nur Palandt/ Bassenge, aaO, § 46 WEG Rdn. 7; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 WEG Rdn. 73 f.). Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Altona, Entscheidung vom 31.10.2007 - 303B C 103/07 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 12.03.2008 - 318 S 65/07 -

BUNDESGERICHTSHOF

URTEIL
V ZR 235/08
Verkündet am:
2. Oktober 2009
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
WEG §§ 23 Abs. 4; 46 Abs. 1 Satz 2

a) Eine Verlängerung der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2
WEG sieht das Gesetz nicht vor; eine nach der höchstrichterlichen
Klärung dieser Frage bewilligte Fristverlängerung ist unwirksam.

b) Sind die Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gewahrt, ist lediglich zu
prüfen, ob ein Rechtsfehler vorliegt, der den Bestand des angegriffenen
Beschlusses berührt; zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen
(§ 23 Abs. 4 WEG) braucht dann nicht unterschieden zu
werden.
BGH, Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08 - LG Dessau-Roßlau
AG Wernigerode
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. Oktober 2009 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Klein, die Richterin
Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger und ihres Streithelfers wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Roßlau vom 20. November 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Am 9. August 2007 ist bei dem Amtsgericht der "Antrag" der Kläger eingegangen , die in der Eigentümerversammlung vom 9. Juli 2007 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Die unter dem 29. August 2007 angeforderte Verfahrensgebühr haben die Kläger am 6. September 2007 entrichtet. Am 10. September 2007 (Montag) haben sie beantragt, die Frist zur Anfechtungsbegründung bis zum 9. Oktober 2007 zu verlängern. Diesem Antrag hat das Amtsgericht am 20. September 2007 stattgegeben. Mit am 2. und 9. Oktober 2007 eingegangenen Schriftsätzen haben die Kläger die Klage im Einzelnen begründet und beantragt, die zu TOP 4, 5, 9 bis 13, 16 und 17 ergangenen Beschlüsse "für nichtig zu erklären" bzw. deren "Ungültigkeit festzustellen". Für den Fall, dass die Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG versäumt worden sein sollte, haben sie vorsorglich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt. Im ersten Rechtszug hatten sich die Kläger zunächst von Rechtsanwalt B. vertreten lassen, der dem Rechtsstreit nach Beendigung des Mandats als ihr Streithelfer beigetreten ist.
2
Das Amtsgericht hat die Klage unter Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchten die Kläger und ihr Streithelfer weiterhin die angefochtenen Beschlüsse zu Fall bringen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Die beanstandeten Beschlüsse seien allenfalls anfechtbar, so dass es auf die Einhaltung der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ankomme. Die erst im Oktober 2007 eingegangenen Schriftsätze hätten diese Frist jedoch nicht mehr wahren können. Die Frist sei nicht verlängerbar. Für eine entsprechende Anwendung des § 520 Abs. 2 Satz 2 ZPO sei kein Raum. Dass das Amtsgericht die Frist unzulässigerweise verlängert habe und die Klage innerhalb der verlängerten Frist begründet worden sei, rechtfertige keine andere Bewertung, weil die Kläger nicht auf die Verlängerbarkeit der Frist hätten vertrauen dürfen. Daran scheitere auch eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.

II.

4
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
5
1. Das Rechtsmittel ist insgesamt zulässig. Der Senat hat bereits entschieden , dass auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe keine unterschiedlichen Streitgegenstände betreffen, weil Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage materiell dasselbe Ziel verfolgen (BGHZ 156, 279, 294; ebenso etwa Dötsch, ZMR 2008, 433, 434 f.; Jennißen/ Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 13, 15 u.157; Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 43 Rdn. 100 u. § 46 Rdn. 72; vgl. auch BGHZ 134, 364, 366; 152, 1, 3 ff.). Schon deshalb vermag die Argumentation der Beklagten, das Berufungsgericht habe die Zulassung der Revision wirksam auf die Anfechtungsklage beschränkt, nicht zu überzeugen. Sie ist darauf in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch nicht mehr zurückgekommen.
6
2. Die Revision ist auch begründet.
7
a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die zweimonatige Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gewahrt, so dass eine darauf gestützte Abweisung der Klage als unbegründet ausscheidet. Die dem Begründungserfordernis genügenden Schriftsätze vom 2. und 9. Oktober 2007 sind rechtzeitig eingegangen.
8
aa) Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , wonach das Gesetz eine Verlängerung der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG nicht vorsieht.
9
(1) Offen bleiben kann, ob dieses Ergebnis, wie das Berufungsgericht meint, auf § 224 Abs. 2 ZPO gestützt werden kann, wonach gesetzliche Fristen nur in den besonders bestimmten Fällen verlängert (oder abgekürzt) werden können. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG als eine die Beschlussanfechtung materiellrechtlich ausschließende Regelung zu qualifizieren ist (Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 515 f., zur Veröffentlichung in BGHZ 179, 230 ff. vorgesehen). Es begegnet jedoch ernstlichen Zweifeln, ob § 224 ZPO überhaupt auf Ausschlussfristen des materiellen Rechts anwendbar ist (ablehnend Dötsch, ZMR 2008, 433, 437; Zöller/Stöber, ZPO, 27. Aufl., § 224 Rdn. 1; a.A. wohl Jennißen /Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 104). Die Frage braucht aber letztlich nicht entschieden zu werden. Verlängerungen der Begründungsfrist stellen jedenfalls privatrechtsgestaltende Eingriffe zu Lasten der anderen (gegnerischen) Wohnungseigentümer dar und bedürfen als solche einer Ermächtigungsgrundlage. Eine solche ist nicht ersichtlich.
10
(2) Das Gesetz ordnet lediglich eine entsprechende Geltung der Regelungen über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand an (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG). Die Möglichkeit einer Verlängerung der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sieht es nicht vor. Eine Heranziehung der für Rechtsmittelbegründungsfristen geltenden Vorschriften der §§ 520 Abs. 2 Satz 1, 551 Abs. 2 Satz 5, 575 Abs. 2 Satz 3 ZPO im Wege der (Rechts-)Analogie scheidet mangels Vorliegens einer planwidrigen Gesetzeslücke aus (gegen eine Verlängerungsmöglichkeit auch LG Hamburg ZMR 2008, 414, 415; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1770; Jennißen/Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 104; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 55; Bergerhoff, NZM 2007, 425, 427; Palandt/Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 46 WEG Rdn. 5; a.A. Sauren, NZM 2007, 857, 858; Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins zur WEG-Reform, NZM 2006, 767, 772; BeckOK/Scheel, WEG, § 46 Rdn. 23; vgl. auch Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdn. 8; Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, § 13 Rdn. 155).
11
(a) Bereits die materiellrechtliche Rechtsnatur der Begründungsfrist spricht eher gegen eine analoge Anwendung von Regelungen, die im Kontext zivilprozessualer Begründungserfordernisse stehen (vgl. auch Jennißen/ Suilmann, aaO).
12
(b) Davon abgesehen ist zu bedenken, dass sich der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des § 46 Abs. 1 WEG an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert hat (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Für diese Klage verlangt das Gesetz zwar nicht ausdrücklich eine Begründung innerhalb einer bestimmten Frist. Es entspricht jedoch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs , dass der Kläger zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses (vgl. dazu nur Hüffer, AktG, 8. Aufl., § 246 Rdn. 20 m.w.N.) innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 246 AktG zumindest den wesentlichen tatsächlichen Kern der Gründe vortragen muss, auf die er die Anfechtung stützt (vgl. nur BGHZ 120, 141, 156 f.; BGH, Urt. v. 14. März 2005, II ZR 153/03, WM 2005, 802, 804; jeweils m.w.N.); ein Nachschieben von neuen Gründen nach Ablauf der Frist ist ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 12. Dezember 2005, II ZR 253/03, NJW-RR 2006, 472 m.w.N.; ebenso nunmehr für die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517; Urt. v. 27. März 2009, V ZR 196/08, ZfIR 2009, 518, 519, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Für die Ausschlussfrist des § 246 AktG sieht das Gesetz keine Verlängerungsmöglichkeit vor; eine analoge Heranziehung der für die Verlängerung von Rechtsmittelbegründungsfristen geltenden Vorschriften wird nicht befürwortet (vgl. MünchKomm-AktG/Hüffer, 2. Aufl., § 246 Rdn. 33 u. 35; Schmidt/Lutter/Schwab, AktG, § 246 Rdn. 9; jeweils m.w.N.).
13
Dieses Normkonzept hat der Gesetzgeber für die Anfechtungsklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz bewusst übernommen. Den Materialien ist klar zu entnehmen, dass die "rigiden Wirkungen der Ausschlussfrist" nur in begrün- deten Ausnahmefällen durch die entsprechende Anwendung der Regeln über die Wiedereinsetzung abgefedert werden sollten (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Dass die Frist zur Begründung im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens durch die Einfügung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auf zwei Monate verlängert wurde, ändert daran nichts. Mit dieser Maßnahme sollte lediglich dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern nicht selten erst kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist zur Verfügung steht und damit die Zeit zur Begründung knapp werden kann (BT-Drs., aaO, S. 73). Schon deshalb kann von einer planwidrigen Gesetzeslücke nicht die Rede sein.
14
(c) Das gilt umso mehr, wenn man die Funktion in den Blick nimmt, die der materiellrechtlichen Begründungsfrist zukommt. Die Regelung sichert den zeitnahen Eintritt der Bestandskraft anfechtbarer Beschlüsse und gewährleistet damit über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ihr Zweck besteht darin, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber hergestellt wird, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517; Urt. v. 27. März 2009, V ZR 196/08, ZfIR 2009, 518, 519). Vor diesem Hintergrund wäre es wenig überzeugend, den Eintritt der Bestandskraft in richterliches Ermessen zu stellen. Die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kommt demgegenüber nur in begründeten Ausnahmekonstellationen zum Tragen (BT-Drs., aaO, S. 38). Frei von Ermessenserwägungen ist sie allein an das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen geknüpft.
15
(d) Entgegen der Auffassung der Revision gebieten verfassungsrechtliche Überlegungen nicht die Annahme einer ausfüllungsbedürftigen Regelungs- lücke. Die der zweimonatigen Begründungsfrist zugrunde liegende Erwartung, dass innerhalb dieses Zeitraumes jedenfalls in der Mehrzahl der Fälle die Anfechtung unter Berücksichtigung der Niederschrift über die Versammlung der Wohnungseigentümer begründet werden kann, hält sich innerhalb des dem Gesetzgeber zustehenden Einschätzungsspielraums. Einen bestimmten Weg zur Bereinigung von Härtefällen gibt die Verfassung nicht vor. Es ist daher verfassungsrechtlich unbedenklich, wenn der Gesetzgeber hierfür den Weg über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewählt hat (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. §§ 233 ff. ZPO) und er auf diese Weise die widerstreitenden Belange der Wohnungseigentümer austariert hat.
16
bb) Einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand hält dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, die verfügte Fristverlängerung entfalte keine Rechtswirkungen. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Prüfung der Frage, ob eine fehlerhafte Fristverlängerung wirksam ist, auf den allgemeinen Grundsatz der Wirksamkeit rechtsfehlerhaft ergangener gerichtlicher Entscheidungen und auf Vertrauensschutzgesichtspunkte abzustellen. Danach darf jedenfalls eine Prozesspartei, der auf ihren rechtzeitig vor Fristablauf gestellten Antrag eine Fristverlängerung gewährt worden ist, grundsätzlich davon ausgehen, dass die betreffende richterliche Verfügung wirksam ist (vgl. nur BGH, Beschl. v. 18. November 2003, VIII ZB 37/03, NJW 2004, 1460 m.w.N.). Das gilt bei unklarer Rechtslage selbst dann, wenn die Fristverlängerung von einem funktionell unzuständigen Gericht gewährt (BGH, Beschl. v. 21. Dezember 2004, KVZ 3/04, NJW-RR 2005, 769) wurde, und im Übrigen auch dann, wenn der Verlängerungsantrag erst kurz vor Fristablauf gestellt wurde. Die auf einen rechtzeitigen Antrag hin bewilligte Fristverlängerung kommt der Partei nur dann nicht zu Gute, wenn die Verlängerung schlechthin und offensichtlich ausgeschlossen war (vgl. Senat, Beschl. v. 5. Juli 2007, V ZB 48/06, NJW-RR 2008, 146). Hiervon abzurücken, sieht der Senat – entgegen der Argumentation der Beklagten in der mündlichen Revisionsver- handlung – keine Veranlassung. Ob diese Kriterien auch Geltung bei der Beantwortung der anders gelagerten Frage beanspruchen können, unter welchen Voraussetzungen die Bindungswirkung einer von dem Berufungsgericht zu Unrecht ausgesprochene Revisionszulassung zu verneinen ist, braucht hier nicht erörtert zu werden.
17
Dass die gewährte Fristverlängerung schlechthin und offensichtlich ausgeschlossen war, lässt sich – anders als für Fristverlängerungen, die nach der nunmehr herbeigeführten höchstrichterlichen Klärung ausgesprochen werden – nicht sagen. Die Verlängerung hat das Amtsgericht am 20. September 2007 und damit vor der Senatsentscheidung zur materiellrechtlichen Einordnung der Begründungsfrist (Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 515 f.) bewilligt. Vor dem Hintergrund des Standorts der Regelung des § 46 WEG im verfahrensrechtlichen Teil des Wohnungseigentumsgesetzes war die Qualifizierung als prozessuale Frist und die auf dieser Grundlage befürwortete analoge Anwendung etwa von § 520 Abs. 2 Satz 1 ZPO durchaus vertretbar.
18
b) Auf der Grundlage des derzeitigen Verfahrensstandes kann die Klage auch nicht aus anderen Gründen als unbegründet abgewiesen werden. Die Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG ist gewahrt. Zwar ist die innerhalb der Monatsfrist eingegangene Klage erst nach Fristablauf zugestellt worden. Dies ist jedoch nach § 167 ZPO unschädlich, weil die Klage "demnächst" (vgl. dazu Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517 m.w.N.) zugestellt worden ist. Die Kläger haben den angeforderten Kostenvorschuss zeitnah nach Erhalt der Kostenrechnung eingezahlt. Die erheblich später veranlasste Zustellung lag allein in der Sphäre des Gerichts begründet und beruhte nicht auf von den Klägern zu vertretenden Verzögerungen.
19
c) Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil das Berufungsgericht – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – die für eine Endentscheidung durch den Senat erforderlichen Feststellungen nicht getroffen hat (§ 563 Abs. 1 Satz 1 u. Abs. 3 ZPO). Anfechtungsgründe hat es wegen der von ihm angenommenen Versäumung der Begründungsfrist nicht geprüft. Ob die Argumentation der Revision geeignet ist, das auf der Grundlage des Klagevorbringens verneinte Vorliegen von Nichtigkeitsgründen auszuräumen, braucht in dem weiteren Verfahren nicht geklärt zu werden. Der Unterscheidung zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen kommt rechtserhebliche Bedeutung nur zu, wenn zumindest eine der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG versäumt worden ist. Die Klage kann dann nur noch Erfolg haben, wenn der Beschluss nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig ist (vgl. Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517). Sind die Fristen dagegen – wie hier – gewahrt , braucht lediglich geprüft zu werden, ob ein Rechtsverstoß vorliegt, der den Bestand des angefochtenen Beschlusses berührt. Ob der Rechtsfehler als Nichtigkeits- oder als Anfechtungsgrund zu qualifizieren ist, spielt in solchen Fällen keine Rolle (ebenso Dötsch, ZMR 2008, 433, 435 f.; Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 156 u. 159; vgl. auch BayOblG WuM 1992, 642; a.A. Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 77).
20
aa) Wie bereits (oben II.1.) dargelegt, betreffen auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe keine unterschiedlichen Streitgegenstände. Da der Streitgegenstand maßgeblich durch den Antrag mitbestimmt wird, führt dies dazu, dass sowohl mit einem auf Feststellung der Nichtigkeit als auch mit einem auf Ungültigkeitserklärung gerichteten Antrag jeweils das umfassende Rechtschutzziel zum Ausdruck gebracht wird, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen (Senat, BGHZ 156, 279, 294; Dötsch, aaO, 435; vgl. auch BGHZ 134, 364, 366; 152, 1, 5 f.). Es kann daher auch ohne Antragsumstellung die Nichtigkeit des Beschlusses ausgesprochen werden, obwohl der Antrag seinem Wortlaut nach (nur) darauf gerichtet war, den Beschluss für ungültig zu erklären (Senat, aaO, m.w.N.).
21
Wegen der Identität des Streitgegenstandes sind auch die Auswirkungen der Rechtskraft dieselben, gleichgültig, ob die Ungültigkeit des in Rede stehenden Beschlusses festgestellt oder durch Urteil ausgesprochen wird (vgl. auch § 48 Abs. 4 WEG). Mit dem Eintritt der Rechtskraft steht in beiden Fällen fest, ob der Beschluss Rechtswirkungen entfaltet oder nicht. Abgesehen von den Fällen der Fristversäumung nach § 46 Abs. 1 WEG besteht dann aber auch keine Notwendigkeit, die mitunter nicht einfach zu beantwortende Frage nach der Einordnung als Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgrund (vgl. dazu etwa Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rdn. 143 m.w.N.) zu klären. Ebensowenig muss das Gericht Beweis über einen Nichtigkeitsgrund erheben, wenn bereits feststeht, dass ein anderer Rechtsverstoß unter dem Blickwinkel der Anfechtung durchgreift (Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 159; Dötsch, ZMR 2008, 433, 435 f.). Die Klärung auch des Nichtigkeitsgrundes kann der Kläger in derartigen Fällen allenfalls bei Vorliegen eines besonderen rechtlichen Interesses im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO erzwingen; für die Anwendung des § 256 Abs. 2 ZPO ist in solchen Konstellationen kein Raum (vgl. Senat, Urt. v. 16. Juli 2004, V ZR 222/03, NJW 2004, 3330, 3332 m.w.N.).
22
bb) Der gegen die hier zugrunde gelegte Auffassung erhobene Einwand, die Frage der rechtlichen Qualifizierung müsse geklärt werden, weil ein bereits kraft Gesetzes nichtiger Beschluss nicht mit rechtsgestaltender Wirkung für unwirksam erklärt werden könne (Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 77), rechtfertigt keine andere Beurteilung (wie hier Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 158 f.; vgl. auch BayOblG WuM 1992, 642; Dötsch, aaO), sondern verweist lediglich auf das Erfordernis einer sachgerechten – das Ergebnis der Entscheidungsgründe spiegelnden – Tenorierung. Bedenkt man, dass der Tenor ohnehin im Lichte der Entscheidungsgründe auszulegen ist (vgl. etwa Senat, Urt. v. 30. März 2007, V ZR 179/06, NJW 2007, 2182 m.w.N.), erscheint es unbedenklich , wenn das Gericht – so es die Frage offen lässt, ob ein Anfechtungs- oder ein Nichtigkeitsgrund durchgreift – den Beschluss für ungültig erklärt. Ein sol- cher Tenor bringt nicht nur das Entscheidende zum Ausdruck, dass nämlich der bezeichnete Beschluss keine Rechtswirkungen entfaltet, sondern er deckt auch die Konstellation der Nichtigkeit mit ab, weil er keine Festlegung dazu enthält, ob der Ausspruch des Gerichts konstitutiv oder deklaratorisch wirkt. Soweit der Entscheidung des Senats vom 2. Oktober 2003 (BGHZ 156, 279, 293 f.) etwas anderes entnommen werden könnte, wird daran nicht weiter festgehalten.
23
Davon abgesehen zeigt etwa die Lehre von den Doppelwirkungen im Recht, dass es aus teleologischen Gründen durchaus möglich ist, ein bereits nichtiges Rechtsgeschäft anzufechten (vgl. dazu etwa Staudinger/Roth, BGB [2003], § 142 Rdn. 27 ff. m.w.N.). Dem entspricht es, dass auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren überwiegend die Aufhebung eines nichtigen Verwaltungsaktes nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO zugelassen wird (vgl. dazu etwa OVG Koblenz NVwZ 1987, 899; Kopp/Schenke, VwGO, 15. Aufl., § 42 Rdn. 3), obwohl § 43 Abs. 1 VwGO für die Feststellung der Nichtigkeit eines Verwaltungsaktes ausdrücklich die Feststellungsklage bereitstellt (Bender, VwGO, 4. Aufl., § 42 Rdn. 12). Auch dort steht der prozessökonomische Zweck im Vordergrund , den Gerichten die Prüfung zu ersparen, ob ein fehlerhafter Verwaltungsakt "nur" rechtswidrig oder gar nichtig ist. All dies erhellt, dass es aus- schlaggebend nicht auf eine begrifflich-formale Einordnung ankommt, sondern auf eine normative Sichtweise, die sachangemessene Problemlösungen ermöglicht (ähnlich Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 158).
Krüger Klein Stresemann
Czub Roth

Vorinstanzen:
AG Wernigerode, Entscheidung vom 18.06.2008 - 9 C 571/07 WEG -
LG Dessau-Roßlau, Entscheidung vom 20.11.2008 - 6 S 116/08 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 44/09 Verkündet am:
4. Dezember 2009
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja

a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage
sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder
als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung
der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die
tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen
darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung
und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den
Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese
Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn
die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss
(Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).
BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09 - LG Koblenz
AG Koblenz
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 4. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und
die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 3. März 2009 wird auf Kosten der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft G. - straße in K. am 5. November 2007 zu TOP 1 gefasste Beschluss nur hinsichtlich der Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben /Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 der Jahresgesamt- und der Jahreseinzelabrechnungen des Wirtschaftsjahres 2006 für ungültig erklärt wird.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie streiten, soweit noch von Interesse, darüber, ob die Rücklage für die Instandhaltung in der Jahresabrechnung für das Jahr 2006 zutreffend dargestellt ist. Diese Jahresabrechnung weist in dem Abschnitt "1. Ausgaben/Einnahmen" unter sonstigen Kosten eine Position "Zuführung Rücklage Haus" mit einem Gesamtbetrag von 13.440 € und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechen- den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran und in dem Abschnitt "6. Entwicklung der Rücklagen" eine Position "Zugang zur Rücklage Haus" mit dem erwähnten Gesamtbetrag von 13.440 € aus. Dieser Gesamtbetrag entspricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Er steht aber tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Beiträge zur Instandhaltungsrücklage geleistet haben. Die Jahresabrechnung 2006 wurde auf der Versammlung der Wohnungseigentümer am 5. November 2007 unter Punkt 1 der Tagesordnung behandelt und mehrheitlich beschlossen. Unter den Tagesordnungspunkten 3 und 4 der Versammlung wurde die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 2006 behandelt und ebenfalls mehrheitlich beschlossen. Mit ihrer Klage fechten die Kläger diese Beschlüsse wegen der Behandlung der Rücklage an. Sie sind der Ansicht, in der Abrechnung dürften nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden. Die Beklagten sind unter Berufung auf einen Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts (NJW-RR 1991, 15) der Ansicht, in die Abrechnung seien nicht die Ist-, sondern die Soll-Beträge der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage einzustellen.
2
Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1, 3 und 4 der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 (insgesamt) für ungültig erklärt und die Klage hinsichtlich eines weiteren, hier nicht mehr anhängigen Tagesordnungspunktes abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen. Mit der insoweit von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage auch hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 1, 3 und 4 erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3
Das Berufungsgericht hält die Buchung der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2006 für rechtswidrig. Verschiedene Oberlandesgerichte verträten zwar im Anschluss an die von den Beklagten herangezogene Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts die Ansicht, in der Abrechnung könnten die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage auch dann mit dem Soll-Betrag ausgewiesen werden, wenn Rückstände bestünden. Diese Rechtsprechung beruhe auf der Befürchtung, bei Ausweisung der Ist-Beträge könnte die Abrechnung als teilweise Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass dann die schon geleisteten Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage wieder zurückgezahlt werden müssten. Diese Annahme sei aber überholt. Der Bundesgerichtshof habe nämlich entschieden, dass der Beschluss über die Abrechnung den Wirtschaftsplan unverändert lasse (Senat, BGHZ 131, 228, 231). Dann bestehe kein Grund, in der Abrechnung statt der tatsächlich geleisteten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage die geschuldeten auszuweisen. Der Beschluss über die Abrechnung sei deshalb für ungültig zu erklären. Damit entfalle auch die Grundlage für die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats. Diese Beschlüsse darüber seien ebenfalls aufzuheben.

II.

4
Diese Erwägungen halten in der Sache einer rechtlichen Prüfung stand.
5
1. Zu Recht beanstandet die Revision allerdings, dass das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 zu Tages- ordnungspunkt 1 über die Abrechnung insgesamt und nicht nur in den angegriffenen Punkten, nämlich hinsichtlich der Behandlung der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in den Abschnitten 1 und 6 der Abrechnung für 2006, für ungültig erklärt hat.
6
a) Der Beschluss über die Jahresabrechnung für das Jahr 2006 ist von den Klägern nicht insgesamt, sondern nur im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben /Einnahmen), der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 sowie eines weiteren Einzelpostens angegriffen worden, der nicht mehr Gegenstand des Verfahrens ist. Eine solche Beschränkung ist rechtlich möglich, wenn es sich um einen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren Teil der Abrechnung handelt (Senat, BGHZ 171, 335, 339; Beschl. v. 2. Juni 2005, V ZB 32/05, NJW 2005, 2061, 2069, insoweit in BGHZ 163, 154 nicht abgedruckt; OLG Frankfurt a. M. ZMR 2003, 769; Staudinger/Wenzel, BGB [2005], Vorbem. zu §§ 43 ff. WEG Rdn. 24 und § 43 WEG Rdn. 54; Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 28 Rdn. 121; Niedenführ in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 98 f.; Abramenko, ZMR 2003, 402, 404).
7
b) Diese Voraussetzung ist hier gegeben. Gegenstand des Streits ist allein die Frage, wie zu verfahren ist, wenn beschlossene Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht von allen Wohnungseigentümern geleistet werden. Diese Frage lässt sich isoliert klären (vgl. OLG München ZWE 2007, 505, 508). Eine Änderung der Abrechnung in den hier von betroffenen Abschnitten 1 (Position Zuführung zur Rücklage Haus) und 6 stellt die übrigen Teile der Abrechnung inhaltlich und rechnerisch nicht in Frage. Das haben auch die Vorinstanzen inhaltlich nicht anders gesehen. Sie sind bei der Berechnung des Streit- werts nur von den angegriffenen Teilen der Abrechnung, nicht von ihrem Gesamtvolumen ausgegangen.
8
c) Die Folge der zulässigen Beschränkung der Anfechtung ist nach § 46 WEG, dass sich die gerichtliche Prüfung auf die geltend gemachten Mängel der beschlossenen Abrechnung beschränkt. Der Beschluss über die Abrechnung kann dann auch nicht mehr insgesamt, sondern nur in den angegriffenen Punkten für ungültig erklärt werden. Im Übrigen ist er unanfechtbar. Das haben die Vorinstanzen zwar bei der Verteilung der Kosten, nicht aber bei der Sachentscheidung berücksichtigt. Deshalb ist die Erklärung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 1 für ungültig auf die noch offenen Punkte zu beschränken.
9
2. Hinsichtlich der beiden angegriffenen Punkte ist dem Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision zu folgen. Der Beschluss über die Abrechnung ist nach § 23 Abs. 4 WEG im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Ausgaben /Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt 6 für ungültig zu erklären, weil die Abrechnung insoweit § 28 Abs. 3 WEG widerspricht.
10
a) Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; Merle, aaO, § 28 Rdn. 67) Einnahmen- und Ausgabenrechnung (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 28; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 28 WEG Rdn. 15) vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält (OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552; Merle, aaO, § 28 Rdn. 68).
Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 447 f.; Merle, aaO, § 28 Rdn. 67; Demharter, ZWE 2001, 416). Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist (Merle, aaO, § 28 Rdn. 67). Dem genügt die Abrechnung für das Jahr 2006 nicht, weil sie nur ausweist, welche Beträge der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, die ihr tatsächlich zugeflossen sind.
11
b) Für die Zuführung zur Rücklage soll indessen nach einer verbreiteten, auf die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 1987, 86, 91; NJW-RR 1991, 15, 16; WuM 1996, 795) zurückgehenden Ansicht eine Ausnahme gelten. Danach kann der Soll-Betrag der Zuführung als Teil der Ausgaben in die Jahresabrechnung ei ngestellt werden (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; 1994, 1105, 1106; ZMR 2008, 67, 69; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; ZWE 2001, 446, 448; OLG Celle OLGR 2000, 137, 138; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 50; Erman/Grizwotz, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdn. 4; MünchKommBGB /Engelhardt, aaO, § 28 WEG Rdn. 17; Jennißen/Heinemann, WEG, § 28 Rdn. 73; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz , 6. Aufl., Rdn. 460; Weitnauer/Hauger, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 25). Daraus wird der Schluss gezogen, dass dann in der Übersicht über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auch der Soll-Betrag anzugeben ist (vgl. Niedenführ , aaO, § 28 Rdn. 54). Nach der Gegenmeinung darf der Soll-Betrag der Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung jedenfalls nicht als fiktive Ausgabe angesetzt werden (Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 318; Merle, aaO, § 28 Rdn. 72; Niedenführ aaO; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 28 WEG Rdn. 10; Riecke/Schmid/Abramenko, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., § 28 WEG Rdn. 74; Demharter, ZWE 2001, 416; Drasdo, ZWE 2002, 166, 168). Unterschiedliche Vorstellungen bestehen bei den Vertretern dieser Ansicht darüber, wie die tatsächlich eingegangenen Zahlungen in der Abrechnung zu berücksichtigen sind. Sie werden teilweise als fiktive Ausgaben (so wohl Staudinger/Bub, aaO), teilweise aber auch als Einnahmen (so Merle, aaO) angesehen. Teilweise wird unabhängig von der Frage, ob und wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage in dem Abschnitt Einnahmen/Ausgaben zu berücksichtigen sind, verlangt, dass die Übersicht über die Höhe der Rücklage zumindest auch die tatsächlich verfügbare Rücklage ausweist (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229; ähnlich Niedenführ und Riecke/Schmid/Abramenko, jeweils aaO).
12
c) Keine dieser Ansichten überzeugt den Senat. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage , die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.
13
aa) Die Überlegung, die im Wirtschaftsplan beschlossenen Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage seien in der Abrechnung mit dem Soll-Betrag als Ausgaben anzusetzen, beruht auf der Befürchtung, andernfalls könne der Beschluss über die Abrechnung als Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass die erfolgten Zahlungen (teilweise) wieder zu erstatten sein könnten. Dieses Argument ist, was das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, überholt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung regelt zwar verbindlich alle sich aus ihm ergebenden Verpflichtungen der Wohnungseigentümer (BGH, Urt. v. 10. März 1994, IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1867). Er begründet auch erstmalig Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft, Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegten tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten hinter den mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen (Soll-)Vorschüssen zurückbleiben (Senat, BGHZ 131, 228, 232; BGH, Urt. v. 10. März 1994, aaO). Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wollen sie aber den Wirtschaftsplan nicht ändern, sondern umsetzen. Etwas anderes widerspräche ihrem Interesse an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschussforderung bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen Schadensersatzansprüche. Deshalb ändert der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung die noch offenen Vorschussforderungen nicht; er bestätigt und verstärkt sie vielmehr (Senat, BGHZ 131, 228, 231 im Anschluss an Hauger in Festschrift Bärmann und Weitnauer [1990] S. 353, 361; Wenzel in Festschrift Seuß [1997] S. 313, 315).
14
bb) Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Sie ist nämlich für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend. Sie wird sogar sachlich falsch, wenn die Buchung des Soll-Betrags als Ausgabe, wie im vorliegenden Fall, bei der Darstellung der Entwicklung der Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen wird. Denn der Soll-Betrag steht der Gemeinschaft bei Rückständen einzelner Wohnungseigentümer nicht im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung.
15
Die tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn- oder Hausgeld eine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche erscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigen- tümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort entsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen Rücklagenkontos sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang (Ott, ZWE 2007, 508, 509). Anders als die in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG genannten Ausgaben führt die Zuordnung der Zahlungen zur Rücklage nicht zu einem Geldabfluss. Die Zahlungen bleiben der Gemeinschaft vielmehr, wie nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG auch geboten und mit den Zahlungen angestrebt, erhalten. Das schließt eine Behandlung als Ausgabe oder sonstige Kosten aus.
16
Das gilt erst recht für den Ansatz des Soll-Betrags. Geschuldete, jedoch tatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage können weder auf ein Rücklagenkonto weitergeleitet noch auf ein für sie in der Buchführung eingerichtetes Konto gebucht werden, weil sie der Gemeinschaft nicht zur Verfügung stehen. Würde man sie dennoch als fiktive Ausgabe buchen, müsste diese Buchung zudem in der Darstellung der Rücklage nachvollzogen werden. Das führt dann, wie im vorliegenden Fall, dazu, dass die Rücklage bei der Darstellung ihrer Entwicklung in der Abrechnung größer erscheint als sie ist. Dem könnte man zwar, was hier indes nicht geschehen ist, begegnen, indem in diesem Abschnitt der Abrechnung auch der wirkliche Zustand der Rücklage dargestellt wird. Dann aber wäre noch weniger nachzuvollziehen, weshalb der SollBetrag in der Abrechnung überhaupt als Ausgabe angesetzt wird.
17
cc) Wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage in der Abrechnung darzustellen sind, bestimmt sich nach dem Zweck der Abrechnung einerseits und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage andererseits. Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern aufzeigen , welche Ausgaben und welche Einnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte (Senat, BGHZ 131, 228, 231; 142, 290, 296; OLG Düsseldorf WuM 1991, 619; KG NJW-RR 1993, 1104; OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229; Merle , aaO, § 28 Rdn. 70; Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 323). Deshalb dürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229). Eine Prüfung der Abrechnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage (insoweit zutreffend BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16 a. E.), wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.
18
d) Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 2006 sowohl in der Gesamt- als auch in der Einzelabrechnung nicht. Ob Defizite bei der Darstellung der Zahlungen auf die Rücklage stets dazu führen, dass die Abrechnung in den betreffenden Punkten für ungültig zu erklären ist, oder ob solche Defizite die beschlossene Abrechnung unberührt lassen und lediglich einen Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung begründen (vgl. BayObLG ZMR 2004, 50, 51), bedarf hier keiner Entscheidung. Die erstellte Abrechnung weist nicht die tatsächlichen, sondern nur die geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage aus und ist damit insoweit nicht nur unvollständig, sondern inhaltlich unrichtig. Das Amtsgericht hat sie deshalb insoweit zu Recht für ungültig erklärt.
19
3. Nicht zu beanstanden ist, dass das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten 3 und 4 über die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt hat. Die Entlastung der Verwaltung widerspricht nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 156, 19, 29) einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat (Senat, BGHZ, 156, 19, 30). So liegt es hier. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze. Auch seine Entlastung kommt nicht in Betracht, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss.

III.

20
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen:
AG Koblenz, Entscheidung vom 22.07.2008 - 133 C 3817/07 -
LG Koblenz, Entscheidung vom 03.03.2009 - 2 S 31/08 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 74/08 Verkündet am:
16. Januar 2009
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
WEG §§ 46 Abs. 1 u. 2; 48 Abs. 4

a) Bleibt einer Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 WEG) der Erfolg versagt, darf
nicht offen gelassen werden, ob die Klage als unzulässig oder als unbegründet
abgewiesen wird.

b) Bei den Fristen zur Erhebung und Begründung der Klage nach § 46 Abs. 1
Satz 2 WEG handelt es sich nicht um besondere Sachurteilsvoraussetzungen
der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage, sondern um Ausschlussfristen
des materiellen Rechts.

c) Zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses ist der Kläger
gehalten, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2
WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt; ein Nachschieben
von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt
, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest
in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen
Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt
nicht.
BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08 - LG Hamburg
AG Hamburg-Altona
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Januar 2009 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,
Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin werden das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 12. März 2008 und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 31. Oktober 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Rechtsmittelverfahren, an das Amtsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 wurden jeweils mit Stimmenmehrheit mehrere Beschlüsse gefasst. Am 13. Juli 2007 ist bei dem Amtsgericht der auf "Ungültigkeitserklärung (Anfechtung)" der Beschlüsse zu TOP 2, 5, 7, 8 und 10 gerichtete "Antrag" der Klägerin eingegangen, der der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft Ende August 2007 zugestellt worden ist. In dem Schriftsatz (im Folgenden Klageschrift) wird zunächst Bezug genommen auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung, auf das Versammlungsprotokoll, auf die Teilnehmerliste, auf ein "TOP 2 betreffendes" Schreiben vom 5. März 2001 und auf ein "an die Verwaltung" gerichtetes Schreiben vom 12. Juni 2007; diese Schriftstücke hat die Klägerin jeweils in Kopie als Anlage beigefügt. Schließlich heißt es in der Klageschrift, weitere Begründungen würden nach einer Recherche folgen.
2
Ende Juli 2007 ist die Klägerin zur Zahlung des Prozesskostenvorschusses aufgefordert worden verbunden mit dem Hinweis, die Klage müsse innerhalb von zwei Monaten, "also bis zum 19. August 2007", begründet werden. Am 14. August 2007 hat die Klägerin den Prozesskostenvorschuss eingezahlt und eine Verlängerung der Begründungsfrist mit der Begründung beantragt, es werde noch recherchiert. Diesen Antrag hat das Amtsgericht am 24. August 2007 mit der Erwägung zurückgewiesen, das Gesetz sehe eine Verlängerung der Begründungsfrist nicht vor. Mit Schriftsatz vom 27. August 2007 hat die Klägerin geltend gemacht, bereits die Klageschrift enthalte eine Begründung. Mit weiterem - am 31. August 2007 eingegangenen - Schriftsatz vom selben Tage hat sie ihre Anträge zu den Tagesordnungspunkten 8 und 10 zurückgenommen, die Klage im Übrigen begründet und mit Blick auf die Begründungsfrist vorsorglich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.
3
Das Amtsgericht hat die Klage unter Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs als unzulässig abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchte die Klägerin die Ungültigkeitserklärung der noch angefochtenen Beschlüsse erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

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Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, das Amtsgericht habe die Klage zu Recht wegen Nichteinhaltung der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG abgewiesen, wobei dahin stehen könne, ob als unzulässig oder unbegründet. In der Klageschrift selbst sei noch keine Begründung im Sinne der genannten Vorschrift zu sehen, weil die Klägerin hierzu hätte darlegen müssen, warum die angegriffenen Beschlüsse nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen hätten. Eine diesen Anforderungen entsprechende Begründung sei erst nach Ablauf der nicht verlängerbaren Begründungsfrist eingegangen. Die Voraussetzungen für eine Wiedereinsetzung nach § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. § 233 Abs. 1 ZPO lägen nicht vor.

II.

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Die Revision führt zur Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen und zur Zurückverweisung der Sache an das Amtsgericht.
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1. Das Berufungsurteil unterliegt schon deshalb der Aufhebung, weil die Frage, ob die Versäumung der Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Abweisung der Anfechtungsklage als unzulässig oder als unbegründet führt, nicht offen gelassen werden darf. Erwächst das die Klage abweisende Urteil in Rechtskraft, können zwar in dem einen wie in dem anderen Fall Anfechtungsgründe gegen den angefochtenen Beschluss nicht mehr mit Erfolg geltend gemacht werden (§§ 23 Abs. 4 Satz 2; 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Jedoch ordnet § 48 Abs. 4 WEG in Nachzeichnung der zu § 45 Abs. 2 WEG a.F. ergangenen Rechtsprechung (dazu Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 48 Rdn. 45 m.w.N.) an, dass nach (rechtskräftiger) Abweisung der Anfechtungsklage als unbegründet auch nicht mehr geltend gemacht werden kann, der Beschluss sei nichtig; bei Abweisung der Klage als unzulässig bleibt den Wohnungseigentümern und dem Verwalter dagegen die Berufung auf Nichtigkeitsgründe erhalten.
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2. Eine Abweisung der Klage als unzulässig scheidet aus. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts bildet die Einhaltung der zweimonatigen Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG keine besondere Sachurteilsvoraussetzung der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage. Vielmehr formt das Gesetz mit dem Erfordernis einer befristeten Begründung den Ausschluss des Anfechtungsrechts materiellrechtlich aus, so dass die Versäumung der Frist - vorbehaltlich des Durchgreifens vorgetragener Nichtigkeitsgründe (dazu BT-Drs. 16/887 S. 38) - zur Abweisung der Klage als unbegründet führt.
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a) Das frühere Recht kannte lediglich die einmonatige Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG a.F., bei der es sich nicht um eine besondere Verfahrensvoraussetzung , sondern um eine materiellrechtliche Ausschlussfrist handelte (vgl. nur Senat, BGHZ 139, 305 306 m.w.N.). Den Gesetzesmaterialien zu der am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen WEG-Novelle ist unzweideutig zu entnehmen, dass sich an dieser Rechtslage trotz der Überführung der Regelung nunmehr in den verfahrensrechtlichen Teil des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG) nichts ändern sollte (BT-Drs. 16/887 S. 37 f.; vgl. auch Bamberger/Roth/Scheel, BGB, 2. Aufl., § 46 WEG Rdn. 9; Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, § 13 Rdn. 131; Palandt /Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 46 WEG Rdn. 5; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 42; Niedenführ, WEG, 8. Aufl., § 46 Rdn. 32; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 2007, S. 491). Folgerichtig hat der Gesetzgeber die Anwendbarkeit der Vorschriften über die Wiedereinsetzung nicht über die Bezeichnung als prozessuale Notfrist sichergestellt, was bei Annahme einer verfahrensrechtlichen Frist unter der jetzigen Geltung der Zivilprozessord- nung der Gesetzestechnik entsprochen hätte (§ 233 Abs. 1 i.V.m. § 224 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Vielmehr hat er dem materiellrechtlichen Charakter der Frist dadurch Rechnung getragen, dass er über § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG lediglich eine entsprechende Anwendung der §§ 233 bis 238 ZPO angeordnet hat (Erman /Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 46 WEG Rdn. 6). Dann aber widerspräche eine verfahrensrechtliche Qualifizierung der Anfechtungsfrist als Sachurteilsvoraussetzung nicht nur dem Willen des Gesetzgebers. Sie stünde darüber hinaus auch in Widerspruch zur Systematik des Gesetzes.
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b) Für die neu eingeführte Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG gilt nichts anderes. Auch sie ist - anders als dies für Rechtsmittelbegründungen ausdrücklich angeordnet ist (§§ 522 Abs. 1 Satz 1, 552 Abs. 1 Satz 1, 577 Abs. 1 Satz 1 ZPO) - keine Zulässigkeitsvoraussetzung, sondern Element einer die Anfechtung materiellrechtlich ausschließenden Regelung (Bergerhoff, NZM 2007, 425, 427; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1770; Wenzel, aaO, Rdn. 52; zumindest im Ergebnis ebenso Erman/Grziwotz, aaO; Palandt/ Bassenge, aaO; vgl. auch Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdn. 8; Jennißen/Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 102 und 105; a.A. Bamberger /Roth/Scheel, aaO, Rdn. 12; Elzer, aaO, Rdn. 154; Scheel, aaO, S. 493). In Übereinstimmung damit ordnet das Gesetz auch insoweit nur eine entsprechende Anwendung der §§ 233 ff. ZPO an (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG).
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Untermauert wird diese materielle Einordnung durch den engen sachlichen Zusammenhang, der zwischen der einmonatigen Anfechtungs- und der zweimonatigen Begründungsfrist besteht. Bei der Ausgestaltung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hat sich der Gesetzgeber an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Für diese Klage verlangt das Gesetz zwar nicht ausdrücklich eine Begründung innerhalb einer bestimmten Frist. Es entspricht jedoch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs, dass der Kläger zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses (vgl. dazu nur Hüffer, AktG, 8. Aufl., § 246 Rdn. 20 m.w.N.) innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 246 AktG zumindest den wesentlichen tatsächlichen Kern der Gründe vortragen muss, auf die er die Anfechtung stützt (vgl. nur BGHZ 120, 141, 156 f.; BGH, Urt. v. 14. März 2005, II ZR 153/03, WM 2005, 802, 804; jeweils m.w.N.; ebenso nunmehr für § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG etwa Bergerhoff, aaO, 428; Wenzel, aaO, Rdn. 55); ein Nachschieben von neuen Gründen nach Ablauf der Frist ist ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 12. Dezember 2005, II ZR 253/03, NJW-RR 2006, 472 m.w.N.; Bergerhoff, aaO). Da Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht mehr der von dem Amtsermittlungsgrundsatz geprägten Freiwilligen Gerichtsbarkeit unterfallen , sondern nunmehr nach der Zivilprozessordnung mit der damit einhergehenden Geltung des Beibringungsgrundsatzes zu führen sind, hätte allein die Beibehaltung der einmonatigen Anfechtungsfrist zu einer erheblichen Verschärfung der Begründungslast geführt (vgl. auch BT-Drs. aaO), zumal die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern nicht selten erst kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist zur Verfügung steht und damit die zur Begründung verbleibende Zeit knapp werden kann. Vor diesem Hintergrund hat sich der Gesetzgeber entschlossen, die - im Regierungsentwurf zunächst nicht vorgesehene - zweimonatige Begründungsfrist neu in das Gesetz aufzunehmen (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 73); die Wirkungen der Anfechtungsfrist sollten abgemildert werden (vgl. auch Wenzel, aaO, § 46 Rdn. 51). Dann aber liegt es auf der Hand, dass die Begründungsfrist im Zusammenspiel mit der materiellrechtlich ausgestalteten Anfechtungsfrist gesehen werden muss. Damit verbietet sich eine Deutung als Sachurteilsvoraussetzung.
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3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die zweimonatige Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 gewahrt, so dass eine darauf gestützte Abweisung der Klage als unbegründet ausscheidet. Der dem Begründungserfordernis genügende Schriftsatz vom 31. August 2007 ist fristgemäß eingegangen. Zwar knüpft § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG den Fristbeginn an den Zeitpunkt der - hier auf den 19. Juni 2007 datierenden - Beschlussfassung. Jedoch lässt das Berufungsgericht übergangsrechtliche Besonderheiten außer Acht, die dazu führen, dass die Begründungsfrist für Anfechtungsklagen, die sich - wie die hier erhobene - gegen vor Inkrafttreten der WEG-Novelle am 1. Juli 2007 gefasste Beschlüsse richten, erst mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zu laufen begann.
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Da eine dem § 62 Abs. 1 WEG vergleichbare Übergangsregelung für die Anwendung materiellrechtlicher Vorschriften fehlt, ist das neue Recht im Grundsatz auch auf noch nicht abgeschlossene Sachverhalte anzuwenden (Bergerhoff, NZM 2007, 553; Merle in Bärmann, aaO, § 62 WEG Rdn. 73 f. Rdn. 2; vgl. auch Senat, Beschl. v. 27. September 2007, V ZB 83/07, NJW 2007, 3492; OLG München ZMR 2008, 567, 568). Doch gilt dies nicht ausnahmslos. So ist etwa anerkannt, dass die neuen Regelungen nicht rückwirkend bei der Beurteilung von Beschlüssen angewandt werden dürfen, die vor dem 1. Juli 2007 gefasst wurden. Vielmehr ist die Gültigkeit solcher Beschlüsse auf der Grundlage der im Zeitpunkt der Beschlussfassung geltenden Rechtslage zu beurteilen (Bergerhoff, NZM 2007, 553 f.; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1769; Merle, aaO; Schmid, ZMR 2008, 181, 182). Zudem sind Einschränkungen geboten, wenn die Rechtsanwendung an einen vor dem Inkrafttreten des Gesetzes liegenden Sachverhalt anknüpft und die übergangslose Anwendung des neuen Rechts hierauf von Verfassungs wegen keinen Bestand haben könnte. Das hat das Bundesarbeitsgericht bereits für den Lauf der Klagefrist nach § 1 Abs. 5 BeschFG in der Fassung des Arbeitsrechtlichen Beschäftigungsförderungsgesetzes vom 25. September 1996 (BGBl. I S. 1476) entschieden und zur Vermeidung eines Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG für den Beginn des Fristlaufs auf das Inkrafttreten des Gesetzes abgestellt (Urt. v. 20. Januar 1999, DB 1999, 233, vollständig veröffentlicht in Juris). Für die hier in Rede stehende Begründungsfrist gilt nichts anderes.
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Die unmodifizierte Anwendung der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG führte in Übergangsfällen der vorliegenden Art zumindest zu ungerechtfertigten Ungleichbehandlungen (Art. 3 Abs. 1 GG). Wollte man auch in solchen Konstellationen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abstellen, bedeutete dies, dass etwa die Frist der Klägerin bei Inkrafttreten der Norm 1 Monat und 19 Tage betragen hätte, während einem Anfechtungskläger bei Beschlussfassungen am 2. und 29. Juni 2007 am Tage des Inkrafttretens der WEG-Novelle im ersten Fall 1 Monat und 1 Tag und im zweiten 1 Monat und 29 Tage zur Verfügung gestanden hätte. Ein sachlich einleuchtender Grund für derartige Ungleichbehandlungen ist nicht ersichtlich (ebenso BAG aaO zu § 1 Abs. 5 BeschFG). Er kann insbesondere nicht in der Erwägung gefunden werden, Anfechtungskläger hätten auch in solchen Übergangsfällen - vom Zeitpunkt der jeweiligen Beschlussfassung aus betrachtet - zwei Monate Zeit zur Begründung gehabt. Denn eine solche Argumentation übersähe, dass das Gesetz vor dem Inkrafttreten der WEG-Novelle keine Begründungsfrist kannte und demgemäß kein Wohnungseigentümer vor diesem Zeitpunkt gehalten war, eine Begründungsfrist in Rechnung zu stellen. Besonders deutlich tritt dies zutage, wenn man bedenkt, dass der Klägerin bei Antragstellung etwa am 30. Juni 2007 mit Blick auf die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG von vornherein kein Rechtsverlust gedroht hätte. Das Verfahren wäre dann nach dem Gesetz über die Freiwillige Gerichtsbarkeit zu führen gewesen. Es liegt indessen auf der Hand, dass die genannte Frist - schon wegen ihrer Bezeichnung als Frist zur Begründung der Klage und vor allem nach ihrem Sinn und Zweck (dazu oben 2.b) - nur in Verfahren nach der Zivilprozessordnung zum Tragen kommen sollte.
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4. Auf der Grundlage des derzeitigen Verfahrensstandes kann die Klage auch nicht aus anderen Gründen als unbegründet abgewiesen werden.
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Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, die Klägerin habe schon die Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 WEG versäumt, ist richtig, dass die einmonatige Anfechtungsfrist durch die Erhebung der Klage, also durch deren Zustellung (§ 253 Abs. 1 ZPO) gewahrt wird. Die rechtzeitige Einreichung der Klageschrift genügt nur dann, wenn die Zustellung demnächst erfolgt (§ 167 ZPO). Auf diese Frage kommt es vorliegend an, weil die Klage erst Ende August 2007 und damit nicht innerhalb eines Monats nach Fassung der angefochtenen Beschlüsse zugestellt worden ist.
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Geht es um von der klagenden Partei zu vertretende Zustellungsverzögerungen , ist das Merkmal "demnächst" nur erfüllt, wenn sich die Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Mit Blick auf den nach § 12 Abs. 1 GKG zu leistenden Gerichtskostenvorschuss ist das nur zu bejahen, wenn dieser nach seiner Anforderung innerhalb eines Zeitraumes eingezahlt wird, der sich "um zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt" (BGH, Urt. v. 25. November 1985, II ZR 236/84, NJW 1986, 1347, 1348; vgl. auch BGH, Urt. v. 20. April 2000, VII ZR 116/99, NJW 2000, 2282 m.w.N.). Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Insbesondere ist unklar, wann genau die Klägerin die Aufforderung zur alsbaldigen Zahlung erhalten hat. Da die Klägerin für die Wahrung der Klagefrist die Darlegungslast trägt und dieser Gesichtspunkt in dem Rechtsstreit bislang keine Rolle gespielt hat, ist ihr Gelegenheit zur Stellungnahme und zu ergänzendem Sachvortrag zu geben (§ 139 ZPO).
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5. Schließlich ist der Rechtsstreit auch nicht im Sinne der Klägerin zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Zwar verweist die Revision mit Recht darauf, dass die materiellrechtlichen Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG für Nichtigkeitsgründe nicht gelten. Jedoch stellt der Einwand der Klägerin , das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 19. Juni 2007 sei entgegen § 14 Abs. 8 der Teilungserklärung nicht von zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern unterzeichnet worden, keinen Nichtigkeitsgrund dar. Der Senat hat bereits für eine mit § 14 Abs. 8 der hiesigen Teilungserklärung wörtlich übereinstimmende Regelung entschieden, dass Verstöße hiergegen lediglich einen die Anfechtung eröffnenden Gültigkeitseinwand begründen (Beschl. v. 9. Oktober 1997, V ZB 3/97, NJW 1998, 755, 756; vgl. auch Senat, BGHZ 136, 187, 192). Daran wird festgehalten. Der Umstand der neu eingeführten Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG rechtfertigt entgegen der Auffassung der Revision keine andere Beurteilung.
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6. Scheidet nach allem eine den Rechtstreit abschließende Entscheidung durch den Senat aus, erscheint es mit Blick auf die nach § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO gebotene Zurückverweisung sachdienlich, die Sache auf Antrag der Klägerin an das Amtsgericht zurückzuverweisen, das bislang nur über die Zulässigkeit der Klage befunden hat (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).
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7. Sollte die erneute Verhandlung eine Wahrung der Klagefrist ergeben, hängt die Begründetheit der Klage davon ab, ob die Klägerin mit ihren Einwendungen gegen die angefochtenen Beschlüsse durchzudringen vermag. Dabei weist der Senat im Hinblick auf den von der Klägerin im Revisionsverfahren geltend gemachten Einwand, die Protokollunterzeichnung entspreche nicht den Vorgaben der Teilungserklärung, auf folgendes hin: Da ein Nachschieben von Anfechtungsgründen ausgeschlossen ist, braucht sich das Amtsgericht mit diesem Punkt in der Sache nur zu befassen, sofern die Klägerin ihre Klage innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auch auf diesen Grund zumindest in seinem wesentlichen tatsächlichen Kern gestützt hat (dazu oben 2.b). Die Revision verweist jedenfalls auf kein schriftsätzliches Vorbringen, aus dem sich dies ergeben könnte. Der Umstand, dass der Klage sowohl die Teilungserklärung als auch das - in der Tat neben dem Verwalter nur von einer Wohnungseigentümerin unterschriebene - Protokoll als Anlagen beigefügt worden sind, erfüllt nicht die Anforderungen, die das Gesetz an die erforderliche Begründung stellt.
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Die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ist Ausdruck des gesetzgeberischen Anliegens, über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu gewährleisten (vgl. auch Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 101 i.V.m. Rdn. 70; zur Anfechtungsfrist vgl. auch OLG Zweibrücken NJW-RR 1995, 397). Sie führt dazu, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden. Vor diesem Hintergrund ist es - zumal unter der nunmehrigen Geltung der den Zivilprozess beherrschenden Beibringungsmaxime - unerlässlich, dass sich der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergibt; wegen der Einzelheiten mag auf Anlagen verwiesen werden. Dass dem Gericht bei der Durchsicht der Anlagen rechtserhebliche Umstände auffallen, ersetzt nicht den erforderlichen Sachvortrag (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Daraus folgt zwar in dem Sonderfall des § 46 Abs. 2 WEG eine Hinweispflicht. Aber selbst dann bleibt es Sache der klagenden Partei, ob sie ihrer Klage diese Umstände zugrunde legen möchte oder nicht (BT-Drs. aaO; allgemeine Auffassung, vgl. nur Palandt/ Bassenge, aaO, § 46 WEG Rdn. 7; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 WEG Rdn. 73 f.). Krüger Klein Lemke Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Altona, Entscheidung vom 31.10.2007 - 303B C 103/07 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 12.03.2008 - 318 S 65/07 -

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)