Bundesgerichtshof Urteil, 30. Mai 2003 - V ZR 421/02
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 421/02 Verkündet am:
30. Mai 2003
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
a) Ein aufgrund des Verkaufsgesetzes vom 7. März 1990 geschlossener Kaufvertrag
über ein volkseigenes Grundstück, zu dessen wesentlichen Bestandteilen zwei
(oder mehr) Einfamilienhäuser zählten, ist kein wirksamer Kaufvertrag im Sinne
von § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG.
b) Ein solcher Kaufvertrag kann aber unter den Voraussetzungen des § 68 Abs. 2
Satz 1 ZGB mit dem Inhalt wirksam sein, daß der Erwerb des Gebäudeeigentums
an dem vom Käufer genutzten Eigenheim erfolgen soll.
BGH, Urt. v. 30. Mai 2003 - V ZR 421/02 - OLG Brandenburg
LG Frankfurt (Oder)
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. Mai 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes
Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des 4. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 30. Oktober 2002 aufgehoben und das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 14. Dezember 2001 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Von Rechts wegen
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um eine Anspruchsberechtigung der Beklagten nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz hinsichtlich eines Seegrundstücks in G. .
Das Anwesen wurde um 1895 mit einem Wohnhaus und einem weiteren Gebäude, dem Sommerhaus, bebaut. Der inzwischen verstorbene und von ihr beerbte Ehemann der Beklagten lebte seit 1942 in dem Wohnhaus, die Be-
klagte selbst wohnt dort seit 1970. Die Nutzung erfolgte zuletzt auf Grund eines Mietvertrages, der am 13. November 1962 zwischen dem Ehemann der Beklagten und dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung R. geschlossen wurde. Das Sommerhaus wird seit 1945 zu Wohnzwecken genutzt und zumindest seit 1979 ununterbrochen von einer Mieterin bewohnt.
In der DDR unterlag das Grundstück zunächst staatlicher Verwaltung. Es wurde anschließend zum 1. Oktober 1983 in Volkseigentum überführt und der VEB Gebäudewirtschaft R. zum Rechtsträger bestellt. Am 9. Mai 1990 schlossen die Beklagte und ihr Ehemann mit dem Rat der Gemeinde einen notariellen Kaufvertrag über das gesamte "mit einem Einfamilienhaus bebaute ... Grundstück" zu einem Preis von 52.262 M (DDR). Das Genehmigungsverfahren wurde wegen angemeldeter Restitutionsansprüche ausgesetzt und der Vertrag deshalb nicht vollzogen. Mit Restitutionsbescheid vom 30. Juli 1999 wurde das Eigentum an die Erbengemeinschaft nach einem früheren Eigentümer zurückübertragen. Nach Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft sind die Kläger seit 2001 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Im vorliegenden Rechtsstreit erstreben sie die Feststellung, daß der Beklagten hinsichtlich des Grundstücks keine Anspruchsberechtigung zusteht. Die Beklagte nimmt ein solches Recht für sich in Anspruch und hat behauptet, ihr Ehemann habe den Kauf bereits mit Schreiben vom 8. September 1988 an den VEB Gebäudewirtschaft R. angebahnt. Außerdem seien von ihnen in erheblichem Umfang werterhöhende und substanzerhaltende Investitionen vorgenommen worden. Die Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen erfolgreich gewesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen , verfolgt die Beklagte das Ziel der Klageabweisung weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Beklagten aus § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. a SachenRBerG, weil nicht unter Beweis gestellt sei, daß ihr Kaufantrag vom 8. September 1988 überhaupt zugegangen sei. Er sei im übrigen nicht nur auf den Erwerb des Hauses, sondern auch des Grundstücks gerichtet gewesen. Letzteres habe aber nach dem damals geltenden Recht der DDR scheitern müssen. Auch § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. c SachenRBerG könne keinen Anspruch der Beklagten begründen. Schutzwürdig im Sinne dieser Vorschrift sei ein Nutzer nur dann, wenn mit ihm ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen sei. Bei dem mit der Beklagten am 9. Mai 1990 geschlossenen Kaufvertrag sei das jedoch nicht der Fall. Nach § 2 VerkaufsG sei nur der Verkauf volkseigener Ein- oder Zweifamilienhäuser möglich gewesen, nicht aber der Verkauf eines Grundstücks mit - wie hier - zwei Wohnhäusern. Im übrigen seien die von der Beklagten behaupteten Investitionen auch nicht ausreichend. Insoweit sei eine qualitative Betrachtungsweise maßgebend, wie sie von dem Bundesverwaltungsgericht zu § 4 Abs. 2 lit. c VermG entwickelt worden sei. Die Beklagte und ihr Ehemann hätten jedoch vorwiegend Maßnahmen zur Verbesserung ihres eigenen Wohnkomforts durchgeführt und nicht - wie notwendig - unmittelbar zur Erhaltung des Gebäudes investiert. Schließlich scheitere eine Berechtigung der Beklagten aus § 121 Abs. 2 SachenRBerG
ebenfalls an der Nichtigkeit des Kaufvertrages. Der Vertrag vom 9. Mai 1990 sei auch nicht in Bezug auf eine Teilfläche mit dem von der Beklagten bewohnten Haus teilweise wirksam, weil bereits die Teilfläche nicht hinreichend bestimmt sei.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand.
II.
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht der Beklagten - aus eigenem Recht und als Rechtsnachfolgerin ihres Ehemannes - eine Anspruchsberechtigung jedenfalls nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG zu. Es bedarf mithin keiner Entscheidung darüber, ob auch die Voraussetzungen eines Bereinigungsanspruchs nach § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. a oder lit. c SachenRBerG gegeben sind. Beide Anspruchsgrundlagen schließen sich nicht aus, sondern können nebeneinander geltend gemacht werden (vgl. Hammel, RVI [Stand: Dezember 2002], § 121 SachenRBerG Rdn. 17).
1. Die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 lit. a und lit. c SachenRBerG sind zwischen den Parteien nicht im Streit. Die Beklagte und ihr Ehemann nutzten das Wohnhaus bereits vor Ablauf des 18. Oktober 1989 als Mieter (vgl. § 100 Abs. 3 ZGB), und diese Nutzung dauerte am 1. Oktober 1994 noch an. Auch die weitere Voraussetzung gemäß § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG ist erfüllt; denn über das bewohnte Eigenheim ist vor Ablauf des 14. Juni 1990 ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.
a) Allerdings kann der Kaufvertrag vom 9. Mai 1990, soweit er den Er- werb des Eigentums an dem Grundstück zum Gegenstand hat, keine Anspruchsberechtigung der Beklagten begründen. § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG gilt zwar auch für Kaufverträge über Eigenheimgrundstücke (Senat, Urt. v. 9. Juni 1999, V ZR 404/97, WM 1999, 2034 f; Urt. v. 14. September 2001, V ZR 410/00, WM 2002, 44, 45). Diese Eigenschaft kam dem hier verkauften Grundstück aber nicht zu; denn es war nicht nur mit dem von der Beklagten und ihrem Ehemann bewohnten Einfamilienhaus, sondern in Gestalt des Sommerhauses noch mit einem weiteren Einfamilienhaus bebaut, für das kein selbständiges Gebäudeeigentum entstanden war. Da das Sommerhaus mithin wesentlicher Bestandteil des Grundstücks war (§ 467 Abs. 2 ZGB), hätte sich das Eigentum der Beklagten und ihres Ehemanns nach dem Erwerb des zuvor volkseigenen Grundstücks gemäß § 295 Abs. 1 ZGB auch auf dieses Gebäude erstreckt.
aa) Ein Kaufvertrag über ein volkseigenes Grundstück, zu dessen wesentlichen Bestandteilen zwei (oder mehr) Einfamilienhäuser zählten, genügt nicht den Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG. Die Vorschrift setzt einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, daß das gesetzliche Erfordernis eines wirksamen Kaufvertrages - soweit nicht bundesgesetzliche Heilungsvorschriften (Art. 231 § 7 Abs. 1, § 8; Art. 233 § 2 Abs. 2 EGBGB) eingreifen - grundsätzlich nach dem weiterhin anwendbaren Recht der DDR (Art. 232 § 1 EGBGB) zu prüfen ist (vgl. Senat, BGHZ 141, 184). Im vorliegenden Fall wurde der Kaufvertrag auf Grund des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I S. 157, VerkaufsG) geschlossen. Dieses Gesetz bildet in erster
Linie die rechtliche Grundlage für das durch § 121 Abs. 2 SachenRBerG geschützte Vertrauen (Senat, Urt. v. 22. Juni 2001, V ZR 202/00, WM 2001, 1911, 1912; Urt. v. 17. Mai 2002, V ZR 193/01, WM 2002, 1947, 1948). Wurden die Vorgaben dieses Gesetzes bei dem Vertragsschluß nicht beachtet, so fehlte es an der nach § 27 Satz 1 ZGB erforderlichen Berechtigung zur Veräußerung des Volkseigentums (vgl. Senat, BGHZ 141, 364, 368), und der damit auf eine unmögliche Leistung gerichtete Vertrag war - jedenfalls nach der maßgeblichen seinerzeit in der DDR geübten Praxis (Senat, BGHZ 131, 209, 212) - nach § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtig (vgl. OG, NJ 1985, 340, 341).
(1) Hiernach war der Kaufvertrag mit der Beklagten und ihrem Ehemann unwirksam. Zwar konnten nach § 2 VerkaufsG neben Einfamilienhäusern auch Zweifamilienhäuser verkauft werden, wobei § 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG außerdem noch den Erwerb des zugehörigen volkseigenen Grundstücks ermöglichte. In § 1 Abs. 4 der Durchführungsverordnung zum Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. März 1990 (GBl. I S. 158, DVO z. VerkaufsG) wurde der Begriff des Zweifamilienhauses dahin präzisiert, daß es sich um ein Gebäude mit zwei selbständig abgegrenzten Wohnungen handeln mußte. Dagegen findet sich kein Hinweis für die Zulässigkeit des Verkaufs eines volkseigenen Grundstücks, auf dem sich zwei Wohngebäude befinden; mit dieser baulichen Nutzung war vielmehr die Grenze der zulässigen Begründung persönlichen Eigentums überschritten. Die Auffassung der Revision, daß es dem Nutzer wegen des durch § 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG ermöglichten Grundstückserwerbs auch in diesem Fall nicht verwehrt sein könne, das gesamte Anwesen zu kaufen, läßt außer acht, daß für eine solche Privilegierung kein Anlaß bestand, weil die Möglichkeit des Erwerbs des Gebäudeeigentums unberührt blieb.
(2) Handelt es sich bei den beiden Wohngebäuden um Einfamilienhäu- ser, so läßt sich entgegen der Ansicht der Revision dem Gesetzeszweck nicht entnehmen, daß es keinen Unterschied machen könne, ob sich die zweite, vom Käufer nicht selbst genutzte Wohneinheit in dem selben oder in einem anderen Gebäude befinde. Zwar trifft es zu, daß für den Erwerb eines Eigenheims mit zwei Wohnungen, teils zur Eigennutzung, teils zur Vermietung, Raum bleiben sollte (Senat, Urt. v. 17. Mai 2002, aaO). Daraus folgt aber nicht, daß auch zwei Einfamilienhäuser erworben werden konnten. Der Umstand, daß die zweite Wohnung in einem anderen Gebäude gelegen ist, war nämlich nicht ohne Bedeutung. Dies zeigt der Blick auf § 26 SachenRBerG, der die Vorschriften zur Regelgröße (500 m²) nachzeichnet, die in der DDR für die Bebauung eines Grundstücks mit einem Eigenheim nach § 7 Satz 2 EighVO, § 2 Abs. 1 BereitstVO nicht überschritten werden sollte (vgl. Schmidt-Räntsch/Marx, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG [Stand: November 2002], § 26 Rdn. 2; Wessels/Töpfer, in Eickmann, Sachenrechtsbereinigung [Stand: September 2002] § 26 SachenRBerG Rdn. 1). Der Erwerber eines mit zwei Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks wäre danach regelmäßig in den Genuß einer doppelt so großen Fläche wie der Erwerber eines Grundstücks mit einem Zweifamilienhaus gekommen.
bb) Bei dem Sommerhaus handelt es sich auch um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 2 VerkaufsG. Entgegen der Ansicht der Revision ist hierfür keine direkte Anbindung an die Versorgungssysteme erforderlich. Nach § 1 Abs. 3 DVO z. VerkaufsG ist vielmehr allein maßgeblich, daß es sich um ein Wohngebäude handelt, das für den Wohnbedarf einer Familie bestimmt ist. Auf Grund
seiner Bauweise, seiner Ausstattung und seiner Erschließung erfüllt das Sommerhaus die Anforderungen, die an ein Wohngebäude zu stellen sind (vgl. Senat , Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 zu § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 lit. e SachenRBerG). Die Feststellungen des Berufungsgerichts sind insoweit frei von Rechtsfehlern. Mit dem Hinweis, das Sommerhaus sei wegen baulicher Mängel nur teilweise nutzbar gewesen, zieht selbst die Revision die Eignung zu Wohnzwecken nicht schlechthin in Zweifel. Es fehlt zudem nicht an der Bestimmung des Gebäudes zum Wohnbedarf einer (weiteren) Familie, wie die nicht nur vorübergehende Nutzung durch eine andere Mieterin bei Zustandekommen des zu beurteilenden Kaufvertrages zeigt. Hingegen ist die ursprüngliche Konzeption des Sommerhauses als zusätzlicher, zeitweiser Aufenthaltsort der in dem Wohnhaus lebenden Familie ohne Belang, weil sie nicht der zwischenzeitlichen Entwicklung der Wohnverhältnisse und den Interessen der Mieter des Sommerhauses Rechnung trägt. Hieraus folgt zugleich, daß das Sommerhaus nicht etwa als Nebengebäude den Vorschriften für das von der Beklagten und ihrem Ehemann bewohnte Einfamilienhaus unterfällt. Nebengebäude nach § 5 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG können nur nicht zu Wohnzwecken dienende Gebäude sein (vgl. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 5 Rdn. 154).
b) Der mit der Beklagten und ihrem Ehemann geschlossene Kaufvertrag ist jedoch nach § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB gerichtet auf den Erwerb des Gebäudeeigentums an dem Wohnhaus wirksam zustande gekommen. In dieser Hinsicht sind mithin die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG erfüllt.
aa) Das Berufungsgericht hat eine teilweise Wirksamkeit des Kaufver- trages nur unter dem Gesichtspunkt geprüft, ob die Vereinbarungen - entsprechend der ursprünglichen Erwerbsabsichten der Beklagten und ihres Ehemanns - hinsichtlich einer 1.926 m² großen Teilfläche des Grundstücks Bestand haben können, auf der sich zwar das Wohnhaus, nicht aber das Sommerhaus befinden soll. Dies greift zu kurz. Zwar trifft es zu, daß ein Aufrechterhalten des Vertrages in diesem Umfang schon an der hinreichenden Bestimmtheit der Teilfläche scheitert, das Berufungsgericht hat jedoch nicht beachtet, daß nach § 295 Abs. 2 ZGB in Verbindung mit § 2 VerkaufsG selbständiges Gebäudeeigentum an dem Wohnhaus entstehen (vgl. Kommentar zum ZGB, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, 1985, § 295 Anm. 2.1. zu § 1 VerkaufsG 1973) und damit auch Gegenstand des Kaufvertrages sein konnte. Das Eigentum an dem Gebäude erwarb der Käufer nach Anlegung eines Gebäudegrundbuchblatts und seiner Eintragung als Eigentümer (§ 4 Abs. 1 VerkaufsG), während ihm an dem zum Gebäude gehörenden volkseigenen Grundstück grundsätzlich nur ein Nutzungsrecht verliehen wurde (§ 4 Abs. 2 Satz 1 VerkaufsG ). Dabei konnte nach Vermessung und Ausweis in der Liegenschaftsdokumentation das Nutzungsrecht auf den Teil des vormals größeren Grundstücks beschränkt werden, der der Regelgröße (500 m²) für Eigenheime nach § 7 Satz 2 EighVO entsprach (vgl. Kommentar zum ZGB, aaO, § 287 Anm. 1.1 i.V.m. § 295 Anm. 1). Der Hinzuerwerb des volkseigenen Grundstücks (vgl. Senat, Urt. v. 9. Juli 1999, aaO, 2034) beim Kauf des Gebäudeeigentums nach § 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG war hierzu nur eine Alternative. Vor diesem Hintergrund begegnet es keinen Bedenken, in Anlehnung an die gesetzliche Regelung (§§ 2, 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG) einen Kaufvertrag, der - wie hier - das Grundstück mit den darauf errichteten Gebäuden als wesentliche Bestandteile (§ 467 Abs. 2 ZGB) zum Gegenstand hat, als ein wegen mehrerer
Festlegungen teilbares Rechtsgeschäft im Sinne von § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB anzusehen (vgl. Posch, in: Zivilrecht, Lehrbuch, 1981, Teil 1, S. 215 § 356 Anm. 1.1.). Ist der Kaufvertrag daher hinsichtlich des Grundstücks nichtig, so kann er noch immer hinsichtlich des Gebäudes wirksam sein, falls er auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen worden wäre. Dem kann nicht entgegengehalten werden, bei Abschluß eines Grundstückskaufvertrages bleibe nach dem "Hinausstreichen" des unwirksamen Teils kein für sich allein sinnvoller Vertragsinhalt übrig. § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB entspricht der Sache nach § 139 BGB. Für die letztgenannte Vorschrift ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes anerkannt, daß es wegen des nur äußerlichen Unterschieds keine Bedeutung erlangt, ob der nichtige Teil ohne weiteren Eingriff in das Vertragswerk entfernt werden kann oder seine Beseitigung eine komplette Neufassung erfordert. Entscheidend ist allein, daß sich der nichtige Teil des Vertragsinhalts eindeutig von dem Teil abgrenzen läßt, der von der Nichtigkeit unberührt geblieben ist. Ist diese Voraussetzung erfüllt, so findet die Norm auch dann Anwendung, wenn die Vertragsparteien an Stelle der unwirksamen Regelung , hätten sie die Nichtigkeit von Anfang an gekannt, eine andere auf das zulässige Maß beschränkte Vereinbarung getroffen hätten (BGHZ 107, 351, 355 f; 146, 37, 47).
bb) So liegen die Dinge hier. Auch im Fall der Unwirksamkeit des Kaufvertrages über das volkseigene Grundstück mit zwei Wohngebäuden, hätte einem - davon klar abgrenzbaren - Verkauf des von ihnen bewohnten volkseigenen Einfamilienhauses (§ 1 Abs. 3 DVO z. VerkaufsG) an die Beklagte und ihren Ehemann nach § 2 VerkaufsG in Verbindung mit § 4 DVO z. VerkaufsG nichts im Wege gestanden. Vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen ist - wie bei § 139 BGB - auch für § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB der mutmaßliche Willen
der Vertragsparteien (vgl. OG, NJ 1977, 567, 568) entscheidend. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist es mithin ohne Belang, daß der tatsächliche Wille der Beklagten und ihres Ehemanns nahezu zehn Jahre später ausweislich des geltend gemachten Bereinigungsanspruchs auf den Erwerb des gesamten Grundstücks gerichtet war. Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat - nicht anders als in Fällen ergänzender Vertragsauslegung (vgl. Senat, Urt. v. 12. Februar 1997, V ZR 250/96, NJW 1998, 1219, 1220) - selbst darüber befinden, daß nach dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien ein auf das Gebäudeeigentum beschränkter Kaufvertrag abgeschlossen worden wäre, hätten sie um eine Nichtigkeit des Kaufvertrages über das Grundstück gewußt. Entscheidend hierfür ist, daß es der Beklagten und ihrem Ehemann zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ersichtlich darum ging, durch den Erwerb von Eigentum ihren Verbleib in dem Haus sicherzustellen, das sie bereits seit Jahrzehnten bewohnten. War der Hinzuerwerb des Grundstücks nicht möglich, so war es im Hinblick auf dieses Ziel nur vernünftig und damit im Zweifel ihrem mutmaßlichen Willen entsprechend (vgl. BGH, Urt. v. 13. März 1986, III ZR 114/84, NJW 1986, 2576, 2577), wenn sie sich mit dem Erwerb das Gebäudeeigentums zufriedengaben. Dies stimmt mit dem mutmaßlichen Willen auf Seiten des Verkäufers überein. Nach § 4 DVO z. VerkaufsG war die künftige persönliche Nutzung des Gebäudes durch den Käufer Voraussetzung des Verkaufs. Dies der Beklagten und ihrem Ehemann durch die Verschaffung von ggf. auch nur Gebäudeeigentum zu ermöglichen, entsprach danach auch dem Verkäuferinteresse.
c) Die Anspruchsberechtigung der Beklagten scheitert auch nicht an anderen Gründen, die der Wirksamkeit des Kaufvertrages entgegenstehen. Zu
Recht hat das Berufungsgericht das Fehlen der staatlichen Genehmigung nach § 2 GVVO/77 nicht als Hindernis für eine Anspruchsberechtigung angesehen, obwohl eine solche hier nicht bereits nach § 5 Abs. 4 DVO z. VerkaufsG als erteilt galt. Da die Vorschrift andernfalls leerlaufen würde, ist ein Kaufvertrag nicht unwirksam im Sinne des § 121 SachenRBerG, wenn seine Durchführung nur an der Restitutionsbelastung und der deshalb ausgebliebenen Genehmigung scheiterte (vgl. Senat, BGHZ 141, 185, 191). Daß die Genehmigung aus anderen Gründen versagt worden ist oder zu versagen gewesen wäre, ist den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu entnehmen. Das gilt insbesondere für die Einhaltung der Regeln zur Bemessung des Kaufpreises nach § 6 DVO z. VerkaufsG. Zwar diente das Genehmigungserfordernis auch der Kontrolle der Preisvereinbarungen (Senat, Urt. v. 27. November 1998, V ZR 68/98, VIZ 1999, 289, 290), für das Wohnhaus, das allein Gegenstand eines wirksamen Kaufvertrages ist, lag jedoch eine preisrechtliche Bestätigung vor. Diese war ausweislich der Vertragsurkunde auf Grund der - auch das Wohnhaus betreffenden - Wertermittlung eines Sachverständigen erteilt worden. Die insoweit von dem Berufungsgericht geäußerten Bedenken ergeben sich allein daraus, daß der Gebäudewert des Sommerhauses bei der Kaufpreisbemessung keine Berücksichtigung fand, erfassen also die Genehmigung des Kaufpreises für das Wohnhaus nicht. Es ist deshalb davon auszugehen , daß der vereinbarte Kaufpreis den gesetzlichen Preisvorschriften entsprach (vgl. Senat, Urt. v. 27. November 1998, aaO) und somit einer Genehmigung nicht entgegenstehen konnte.
2. Das angefochtene Urteil hat danach keinen Bestand (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3
ZPO). Dies führt zur Abweisung der negativen Feststellungsklage; denn der Beklagten steht hinsichtlich des umstrittenen Grundstücks eine Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu. Mehr als dieser für die Beklagten bestehende Bereinigungsanspruch ist mit dem vorliegenden Urteil nicht festgestellt. Nur dies kann - neben einer bestimmten Form der Bereinigung - Gegenstand der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG sein, über die vorliegend zu entscheiden war (vgl. Senat, Urt. v. 18. Mai 2001, V ZR 239/00, NJW 2001, 3053, 3054; Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 108 Rdn. 5 ff). Eine Festlegung der Grundstücksfläche, die von der Berechtigung der Beklagten im Fall der Erbbaurechtsbestellung oder des Ankaufs erfaßt wird (vgl. § 26 SachenRBerG), ist nicht erfolgt (Senat, Urt. v. 6. April 2001, aaO, 505). Die quantitativen Eckwerte des Bereinigungsanspruchs können von dem Notar im Verfahren nach §§ 87 ff, 97 SachenRBerG einer Klärung zugeführt werden (Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 108 Rdn. 8).
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Nach Übernahme des Rechtsstreits (§ 265 Abs. 2 Satz 2 ZPO) ergeht das Urteil nicht nur hinsichtlich der Hauptsache, sondern auch wegen der gesamten Kosten gegen die
in den Prozeß eingetretenen Kläger (vgl. Stein/Jonas/Schumann, ZPO, 21. Aufl., § 265 Rdn. 56; MünchKomm-ZPO/Lüke, 2. Aufl., § 265 Rdn. 101).
Wenzel Tropf Krüger Klein Gaier
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 30. Mai 2003 - V ZR 421/02
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Bundesgerichtshof Urteil, 30. Mai 2003 - V ZR 421/02 zitiert 14 §§.
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Bundesgerichtshof Urteil, 30. Mai 2003 - V ZR 421/02 zitiert 5 Urteil(e) aus unserer Datenbank.
(1) Dem Nutzer, der bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 mit einer staatlichen Stelle der Deutschen Demokratischen Republik einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Gebäude oder eine bauliche Anlage abgeschlossen und aufgrund dieses Vertrages oder eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages Besitz erlangt oder den Besitz ausgeübt hat, stehen die Ansprüche nach Kapitel 2 gegenüber dem jeweiligen Grundstückseigentümer auch dann zu, wenn das Grundstück, das Gebäude oder die bauliche Anlage nach dem Vermögensgesetz zurückübertragen worden ist. Satz 1 findet keine Anwendung, wenn der Vertrag aus den in § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 genannten Gründen nicht erfüllt worden ist. Die Ansprüche aus Satz 1 stehen dem Nutzer auch dann zu, wenn der Kaufvertrag nach dem 18. Oktober 1989 abgeschlossen worden ist und
- a)
der Kaufvertrag vor dem 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden ist, - b)
der Vertragsschluß auf der Grundlage des § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) erfolgte oder - c)
der Nutzer vor dem 19. Oktober 1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen hat.
(2) Die in Absatz 1 bezeichneten Ansprüche stehen auch dem Nutzer zu,
- a)
der aufgrund eines bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages ein Eigenheim am 18. Oktober 1989 genutzt hat, - b)
bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der Deutschen Demokratischen Republik über dieses Eigenheim geschlossen hat und - c)
dieses Eigenheim am 1. Oktober 1994 zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
(3) Entgegenstehende rechtskräftige Entscheidungen und abweichende rechtsgeschäftliche Vereinbarungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Nutzer bleiben unberührt.
(4) Bei der Bemessung von Erbbauzins und Ankaufspreis ist auch der Restwert eines vom Grundstückseigentümer errichteten oder erworbenen Gebäudes, einer baulichen Anlage und der Grundstückseinrichtungen in Ansatz zu bringen. Für die Bestimmung des Restwerts ist § 74 Abs. 1 Satz 2 bis 4 entsprechend anzuwenden.
(5) Der Nutzer hat auf Verlangen des Grundstückseigentümers innerhalb der in § 16 Abs. 2 bestimmten Frist zu erklären, ob er von den Ansprüchen auf Erbbaurechtsbestellung oder Ankauf des Grundstücks Gebrauch machen will, und die Wahl auszuüben. Erklärt der Nutzer, daß er die in Satz 1 bestimmten Ansprüche nicht geltend machen will, ist § 17 Satz 5 des Vermögensgesetzes entsprechend anzuwenden.
(6) Der Nutzer kann von der Gemeinde oder der Gebietskörperschaft, die den Kaufpreis erhalten hat, nach § 818 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Herausgabe des Geleisteten verlangen, soweit diese durch seine Zahlung bereichert ist. Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung sind ausgeschlossen.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 410/00 Verkündet am:
14. September 2001
K a n i k
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Ein vor dem 19. Oktober 1989 gestellter Antrag auf den Kauf eines Gebäudes
oder Grundstücks wirkt nur dann zugunsten des Käufers, wenn bei gesetz- und
verwaltungstreuem Verhalten der Behörden der DDR der Abschluß eines Kaufvertrags
möglich war und es hierzu keiner weiteren Maßnahmen der Behörden
mehr bedurfte.
BGH, Urteil vom 14. September 2001 - V ZR 410/00 - OLG Brandenburg
LG Frankfurt (Oder)
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. September 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Schneider, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 4. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 27. Oktober 2000 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Berechtigung des Klägers nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an einem dem Beklagten zurückübertragenen Grundstück.
Der Beklagte war Eigentümer des mit einem Wohnhaus und Nebengebäuden bebauten Grundstücks D.-Str. in G. 1960 verlieû er die DDR. Das Grundstück wurde unter staatliche Verwaltung gestellt. Das Wohnhaus wurde von dem Kläger, seinen Geschwistern, seiner Mutter, seinem Groûvater und
seiner Groûmutter genutzt, an die es die örtliche LPG zumindest teilweise vermietet hatte.
Durch Vertrag vom 11. März 1969 verkaufte der Rat der Gemeinde G. als staatlicher Verwalter das Grundstück an den Rat des Kreises B. Nach der in der Urkundsverhandlung erklärten Auflassung sollte an dem Grundstück Volkseigentum entstehen. Rechtsträger des Volkseigentums sollte der Rat der Gemeinde G. werden. Eine Eintragung zum Vollzug der Auflassung im Grundbuch unterblieb.
1974 starb die Mutter des Klägers. Mit seinen Geschwistern verblieb der Kläger im Haushalt seiner Groûeltern. Ab 1981 beteiligte er sich an den Mietzahlungen für das Anwesen. Im März 1989 starb die Groûmutter des Klägers. Mitte 1989 stellte der Kläger schriftlich einen Antrag zum Kauf des Grundstücks an den Rat der Gemeinde.
Am 20. Februar 1990 bestimmte der Rat des Kreises B. den Rat der Gemeinde G. mit Wirkung zum 1. März 1990 zum Rechtsträger des Grundstücks. Am 9. März 1990 wurde Volkseigentum an dem Grundstück in der Rechträgerschaft des Rates der Gemeinde in das Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 10. April 1990 verkaufte der Rat der Gemeinde das Grundstück dem Kläger. Zu seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch kam es nicht. Am 18. Juni 1990 verlieh der Rat des Kreises dem Kläger ein Nutzungsrecht an dem Grundstück. Durch Bescheid vom 6. September 1996 wurde das Grundstück an den Beklagten zurückübertragen. Am 23. Juni 1997 wurde der Kläger als Gebäudeeigentümer in ein am selben Tag angelegtes Gebäudegrundbuch eingetragen.
Der Kläger beantragt die Feststellung seiner Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an dem Grundstück, hilfsweise an einer Teilfläche des Grundstücks. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger seine Anträge weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint eine Anspruchsberechtigung des Klägers aus § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG. Der Kläger habe zwar vor dem 19. Oktober 1989 den Kauf des Grundstücks beantragt, sein Antrag könne jedoch keine Grundlage für ein schutzwertes Vertrauen bilden, weil bis zum Erlaû des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Grundstücke (Verkaufsgesetz ) vom 7. März 1990 (GBl. I, 157) der Verkauf des Grundstücks aus dem Volkseigentum nicht möglich gewesen sei. Eine Berechtigung des Klägers aus § 121 Abs. 2 SachenRBerG scheide bereits deshalb aus, weil der Kaufvertrag nicht über ein Eigenheim, sondern über ein Grundstück geschlossen worden und nicht hinreichend dargestellt sei, daû der Kläger das Haus aufgrund eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages genutzt habe.Das hält revisionsrechtlicher Prüfung teilweise nicht stand.
II.
1. Eine Anspruchsberechtigung des Klägers aus § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG besteht nicht. Es fehlt hierzu an einer beachtlichen Anbahnung des Kaufvertrages vor dem 19. Oktober 1989. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mitte 1989 beim Rat der Gemeinde G. gestellte Antrag des Klägers auf Erwerb des Grundstücks oder, wie die Revision geltend macht, nur auf den Erwerb des Gebäudeeigentums gerichtet war.
§ 121 Abs. 1 SachenRBerG dient der Abgrenzung der Interessen derjenigen , die mit einer staatlichen Stelle der DDR einen im Grundbuch nicht mehr vollzogenen Kaufvertrag über ein Grundstück oder Gebäude geschlossen haben , von den Interessen der rückübertragungsberechtigten Eigentümer. Daû aufgrund der Überlastung der grundbuchführenden Stellen die Eintragung des Erwerbs im Grundbuch unterblieben ist, soll nicht dazu führen, daû ein Käufer rechtlos gestellt ist, der bei zügiger Bearbeitung das Eigentum an einem Gebäude oder Grundstück erworben hätte. Der Schutz der Eigentümer erfolgt dadurch , daû ein Kaufvertrag, der nach dem 18. Oktober 1989, dem Rücktritt der Regierung Honecker, geschlossen wurde, grundsätzlich keine schutzwerte Rechtsposition begründet (§ 121 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG). Anderes soll nur gelten, wenn einer der in § 121 Abs. 1 Satz 3 SachenRBerG beschriebenen Tatbestände vorliegt. Die Bestimmung entspricht insoweit § 4 Abs. 2 VermG (BT-Drucks. 12/7425 S. 83).
Ziel von § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG, § 4 Abs. 2 Buchst. a VermG ist es zu vermeiden, daû ein Käufer nur deswegen unter die Stichtagsregelung fällt, weil seinem Erwerbsanliegen aus Gründen, auf die er
keinen Einfluû hatte, nicht rechtzeitig entsprochen wurde (BT-Drucks. 12/2480 S. 44; 12/5992, S. 206; MünchKomm-BGB/Wendtland, 3. Aufl., § 121 SachenRBerG Rdn. 5). Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben, wenn vor dem 19. Oktober 1989 ein Kaufantrag gestellt oder der Abschluû eines Vertrages angebahnt wurde, der nach dem Recht der DDR ohne weitere Maûnahmen der Behörden nicht geschlossen werden konnte oder bei ordnungsgemäûem Verhalten der Behörden nicht geschlossen werden durfte (Eickmann/Wittmer, SachenRBerG [Stand: April 2001], § 121 Rdn. 44; BVerwGE 110, 28, 31; BVerwG, ZOV 1996, 433, 434; BVerwG, VIZ 1997, 589; 1998, 450, 451; 1998, 457 jeweils zu § 4 Abs. 2 Satz 2 a VermG). Ein solcher Antrag oder die Anbahnung eines derartigen Vertragsabschlusses begründen kein schutzwertes Vertrauen , weil bei rechtstreuem Verhalten der Behörden der DDR nicht mit einem baldigen Erwerb gerechnet werden konnte. In einem solchen Fall führt die Verzögerung der Entscheidung über den 18. Oktober 1989 hinaus zu keiner unbilligen Benachteiligung durch die Stichtagsregelung. So verhält es sich hier.
a) Legt man den Antrag nach seinem Wortlaut und nach dem Wortlaut der Stellungnahme des Rates der Gemeinde gegenüber dem Rat des Kreises wie das Berufungsgericht dahin aus, daû der Erwerb des Grundstücks beantragt wurde, betraf er zwar einen Vermögensgegenstand, der vor dem 19. Oktober 1989 grundsätzlich auf den Kläger übertragen werden konnte. Solange die Auflassung vom 11. März 1969 im Grundbuch nicht vollzogen war, bestand nämlich an dem Grundstück kein Volkseigentum; ein Verkauf durch den Rat der Gemeinde als Verwalter war nach §§ 1, 3 der Verordnung über die Rechte und Pflichten des Verwalters des Vermögens von Eigentümern, die die Deutsche Demokratische Republik ungesetzlich verlassen haben, gegenüber Gläubigern in der Deutschen Demokratischen Republik (Verwalterverord-
nung) vom 11. Dezember 1968 (GBl. II 1969, 1) grundsätzlich zulässig. Ihm stand jedoch der am 11. März 1969 von dem Rat der Gemeinde als Treuhänder mit dem Rat des Kreises B. geschlossene Vertrag entgegen, durch den Volkseigentum an dem Grundstück begründet werden sollte. Bei rechtstreuem Handeln des Rates der Gemeinde kam der Verkauf des Grundstücks an den Kläger damit nicht in Betracht.
b) Legt man den Antrag des Klägers mit der Revision dahin aus, daû er allein auf den Erwerb des Gebäudes gerichtet war, folgt auch hieraus keine Rechtsposition, die nach § 121 Abs. 1 Satz 3 Buchst. a SachenRBerG schutzfähig wäre. Der Kläger konnte sich keine begründeten Hoffnungen machen, daû seinem Anliegen alsbald entsprochen würde. Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn es nur noch einer positiven Entscheidung der Behörden über das Erwerbsgesuch und des Abschlusses des beabsichtigten Kaufvertrages bedurft hätte (vgl. BVerwG VIZ 1998, 450, 451 und 457). So verhielt es sich hier aber nicht. Vor dem 19. Oktober 1989 fehlte es an einer für den Erwerb des Gebäudes durch den Kläger wesentlichen Voraussetzung. Das Grundstück stand nämlich nicht im Volkseigentum, ein Rechtsträger des Volkseigentums war nicht bestimmt. Erst nach dem Vollzug der Auflassung vom 11. März 1969 und der Einsetzung des Rates der Gemeinde als Rechtsträger wäre der Verkauf des Gebäudes an den Kläger nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl. I, 578) möglich geworden.
3. Das Berufungsurteil hat jedoch insoweit keinen Bestand, als das Berufungsgericht eine Anspruchsberechtigung des Klägers gemäû § 121 Abs. 2 SachenRBerG verneint.
a) Der Senat hat bereits entschieden, daû die Vorschrift entgegen dem Wortlaut von § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG nicht nur Kaufverträge über Eigenheime, sondern auch Kaufverträge über Eigenheimgrundstücke erfaût (Senatsurt. v. 9. Juli 1999, V ZR 404/97, VIZ 1999, 605, 606 m.w.N.). Hieran ist festzuhalten.
b) Mit Erfolg rügt die Revision, daû das Berufungsgericht die Anforderungen an die Darstellung der Nutzung eines Eigenheims zu eigenen Wohnzwecken durch den Kläger gemäû § 121 Abs. 2 Buchst. a SachenRBerG überspannt hat. Nach dieser Vorschrift muû der Käufer aufgrund eines bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages das Eigenheim am 18. Oktober 1989 genutzt haben. Zweck dieser Regelung ist es, Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf diejenigen Käufer eines Eigenheims zu beschränken, die dieses zur Befriedigung ihrer elementaren Lebensbedürfnisse benötigen (Eickmann/Wittmer, § 121 SachenRBerG Rdn. 66; Purps/Krauss, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen, 1997, III, Rdn. 54). Das ergibt sich aus dem Zusammenspiel mit § 121 Abs. 2 Buchst. c SachenRBerG, wonach die Nutzung des Eigenheims zu eigenen Wohnzwecken bis zum 1. Oktober 1994 fortgedauert haben muû. Durch diese Regelung soll vermieden werden, daû ein früherer Nutzer ein Ankaufsrecht allein zur Vermietung, Verpachtung oder Weiterveräuûerung ausüben kann (Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG [Stand: Mai 1996], § 121 Rdn. 114; Michalsky/Schramm, NJ 1998, 281, 288). Im Vordergrund der gesetzlichen Regelung steht daher die Deckung des eigenen Wohnbedürfnisses und nicht die Ausgestaltung des der Nutzung eines Eigenheims als Wohnung zugrundeliegenden Vertragsverhältnisses. Das wird
auch daraus deutlich, daû die Vorschrift neben Miet- und Pachtverträgen sonstige , nicht näher bezeichnete Nutzungsverträge als ausreichend aufführt.
Das Berufungsgericht hat unter Berücksichtigung dieser Grundsätze zu Unrecht angenommen, der Kläger habe nicht hinreichend dargetan, das Gebäude aufgrund eines Nutzungsvertrages bewohnt zu haben. Nach ständiger Rechtsprechung genügt eine Partei ihrer Darlegungslast, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen. Genügt das Parteivorbringen diesen Anforderungen an die Substantiierung, kann der Vortrag weiterer Einzeltatsachen nicht verlangt werden. Es ist dann gegebenenfalls Sache des Tatrichters, bei der Beweisaufnahme Zeugen oder zu vernehmende Parteien nach den Einzelheiten zu fragen, die ihm für die Beurteilung der Zuverlässigkeit der Bekundungen erforderlich erscheinen (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1998, II ZR 131/97, NJW-RR 1998, 1409). Der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ist für den Umfang der Darlegungslast ohne Bedeutung (Senatsurt. v. 14. Juni 1996, V ZR 150/93, NJW-RR 1996, 1402). Das hat das Berufungsgericht verkannt und schlüssiges, unter Beweis gestelltes Vorbringen des Klägers nicht ausreichend gewürdigt (§ 286 ZPO).
Der Kläger hat behauptet, die Räume im Hause seien zu einem Teil von seinen Groûeltern und zum anderen Teil von seiner Mutter gemietet gewesen. In den zwischen der LPG und seiner Mutter geschlossenen Vertrag sei er eingetreten. Seit er volljährig geworden sei, habe er die früher von seiner Mutter geschuldete Miete bezahlt. Er sei fortan von der LPG als Mieter angesehen worden. Hierzu hat er das Mietbuch der LPG abschriftlich vorgelegt. Dieser
Vortrag ist zur Darlegung eines vertraglichen Nutzungsverhältnisses ausreichend substantiiert. Er ist unter Beweis gestellt. Das kann nicht mit der Überlegung übergangen werden, es sei denkbar und nicht fernliegend, daû der Kläger sich lediglich an Mietzahlungen seiner Groûeltern beteiligt habe. Diese Überlegung mag für die Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung von Belang sein, ihre Schlüssigkeit läût sie nicht entfallen.
III.
Eine abschlieûende Sachentscheidung (§ 565 Abs. 3 ZPO) ist dem Senat mangels hinreichender Feststellungen des Berufungsgerichts zu § 121 Abs. 2 SachenRBerG nicht möglich. Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung gibt darüber hinaus
Gelegenheit zur Prüfung des geltend gemachten Anspruchs unter dem Gesichtspunkt des dem Kläger verliehenen Nutzungsrechts und dem hiergegen gerichteten Vorbringen des Beklagten.
Wenzel Schneider Krüger Klein Gaier
(1) Dem Nutzer, der bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 mit einer staatlichen Stelle der Deutschen Demokratischen Republik einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Gebäude oder eine bauliche Anlage abgeschlossen und aufgrund dieses Vertrages oder eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages Besitz erlangt oder den Besitz ausgeübt hat, stehen die Ansprüche nach Kapitel 2 gegenüber dem jeweiligen Grundstückseigentümer auch dann zu, wenn das Grundstück, das Gebäude oder die bauliche Anlage nach dem Vermögensgesetz zurückübertragen worden ist. Satz 1 findet keine Anwendung, wenn der Vertrag aus den in § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 genannten Gründen nicht erfüllt worden ist. Die Ansprüche aus Satz 1 stehen dem Nutzer auch dann zu, wenn der Kaufvertrag nach dem 18. Oktober 1989 abgeschlossen worden ist und
- a)
der Kaufvertrag vor dem 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden ist, - b)
der Vertragsschluß auf der Grundlage des § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) erfolgte oder - c)
der Nutzer vor dem 19. Oktober 1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen hat.
(2) Die in Absatz 1 bezeichneten Ansprüche stehen auch dem Nutzer zu,
- a)
der aufgrund eines bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages ein Eigenheim am 18. Oktober 1989 genutzt hat, - b)
bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der Deutschen Demokratischen Republik über dieses Eigenheim geschlossen hat und - c)
dieses Eigenheim am 1. Oktober 1994 zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
(3) Entgegenstehende rechtskräftige Entscheidungen und abweichende rechtsgeschäftliche Vereinbarungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Nutzer bleiben unberührt.
(4) Bei der Bemessung von Erbbauzins und Ankaufspreis ist auch der Restwert eines vom Grundstückseigentümer errichteten oder erworbenen Gebäudes, einer baulichen Anlage und der Grundstückseinrichtungen in Ansatz zu bringen. Für die Bestimmung des Restwerts ist § 74 Abs. 1 Satz 2 bis 4 entsprechend anzuwenden.
(5) Der Nutzer hat auf Verlangen des Grundstückseigentümers innerhalb der in § 16 Abs. 2 bestimmten Frist zu erklären, ob er von den Ansprüchen auf Erbbaurechtsbestellung oder Ankauf des Grundstücks Gebrauch machen will, und die Wahl auszuüben. Erklärt der Nutzer, daß er die in Satz 1 bestimmten Ansprüche nicht geltend machen will, ist § 17 Satz 5 des Vermögensgesetzes entsprechend anzuwenden.
(6) Der Nutzer kann von der Gemeinde oder der Gebietskörperschaft, die den Kaufpreis erhalten hat, nach § 818 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Herausgabe des Geleisteten verlangen, soweit diese durch seine Zahlung bereichert ist. Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung sind ausgeschlossen.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 202/00 Verkündet am:
22. Juni 2001
K a n i k
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-----------------------------------
DDR: VerkaufsG § 5
Der Käufer eines ehedem volkseigenen Miteigentumsbruchteils an einem mit
einem Eigenheim bebauten Grundstück kann nach § 121 Abs. 2
SachenRBerG zum Ankauf des Bruchteils von dessen jetzigem Inhaber berechtigt
sein.
BGH, Urteil vom 22. Juni 2001 - V ZR 202/00 - OLG Naumburg
LG Halle
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 22. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 16. Dezember 1999 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 14. Mai 1999 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelzüge.
Von Rechts wegen
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 14. Mai 1999 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelzüge.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist seit dem Jahre 1950 Mieterin des auf dem Grundstück S.straße 14 a in H. errichteten Einfamilienhauses. Durch notariellen Vertrag vom 5. Juni 1990 mit dem "Justitiar beim Rat der Stadt H.", der den Oberbürgermeister der Stadt vertrat, kaufte sie eine Miteigentumshälfte an dem Grundstück , die 1954 in Volkseigentum überführt worden war. Der Vertrag wurde im Grundbuch nicht mehr vollzogen. Mit Bescheid vom 19. August 1995 wurde der Miteigentumsanteil von dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen an die Beklagte, die Erbin der früheren Miteigentümerin, zurückübertragen.
Die Klägerin hat beantragt, festzustellen, daß ihr ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht, das den Miteigentumbruchteil zum Gegenstand hat. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen.
Mit der Revision verfolgt die Klägerin den Feststellungsantrag weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klägerin als Nutzerin und Käuferin eines Eigenheims nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG. Nach dem Gesetzeswortlaut könne nur ein Gebäudekauf Ansprüche des Nutzers auslösen. Zwar liege es nicht fern, den Kauf eines Eigenheimgrundstücks einzubeziehen. Dies gelte aber nicht für den Kauf eines volkseigenen Miteigentumsanteils , denn § 121 Abs. 2 SachenRBerG lasse diesen Fall, obwohl er im Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I S. 157) - im folgenden: Verkaufsgesetz/VerkaufsG - vorgesehen gewesen sei, unberücksichtigt. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift komme nicht in Frage, denn ein Miteigentumsanteil könne nicht Gegenstand eines Erbbaurechts sein, sein Ankauf durch den Nutzer sei nicht vorgesehen und laufe dem Ausgleichszweck des § 121 Abs. 2 SachenRBerG entgegen, denn der Zutritt eines neuen Teilhabers bringe Konfliktstoff in die Gemeinschaft.Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
Die Klägerin hat das auf dem Grundstück, um dessen hälftiges Miteigentum die Parteien streiten, errichtete Eigenheim (Gebäude für den Wohnbedarf mit einer oder zwei Wohnungen, § 5 Abs. 2 SachenRBerG) aufgrund eines bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Mietvertrags an diesem Tag und zu eigenen Wohnzwecken am 1. Oktober 1994 genutzt. Die Voraussetzungen , die § 121 Abs. 2 Buchst. a und c SachenRBerG für die Ansprüche des Nutzers nach Kapitel 2 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, darunter das geltend gemachte Ankaufsrecht, aufstellen, sind damit erfüllt. Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts liegt aber auch das weitere Erfordernis, der Abschluß eines wirksamen, beurkundeten Kaufvertrags mit einer staatlichen Stelle der DDR bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 (§ 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG) vor. Über die Wirksamkeit des Vertrags streiten die Parteien nicht. Die aufgrund der Kommunalverfassung vom 17. Mai 1990 (GBl. I S. 255) entstandene Stadt H., die jedenfalls nach Art. 231 § 8 Abs. 2 EGBGB als Vertragspartnerin der Klägerin gilt, ist als Trägerin der mittelbaren Staatsverwaltung "staatliche Stelle" im Sinne des § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG. Der Kaufvertrag mit der Stadt hatte auch, wie es die Vorschrift verlangt, das von der Klägerin genutzte Eigenheim ("dieses Eigenheim") zum Gegenstand.
1. Allerdings hat die Klägerin nicht das Gebäude gekauft, denn Gebäudeeigentum (§ 288 Abs. 4 ZGB) war nicht begründet worden. Gegenstand des Kaufs war vielmehr das Grundeigentum, dieses wiederum beschränkt auf einen
ideellen Bruchteil. Der Senat hat, was das Berufungsgericht offen gelassen hat, bereits entschieden, daß § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG auch Kaufverträge über Eigenheimgrundstücke erfaßt (Urt. v. 9. Juli 1999, V ZR 404/97, WM 1999, 2034). Anders als der Kauf eines Grundstücks mitsamt dem Gebäude (§ 295 ZGB) stellte indessen auch nach dem Recht der DDR der Erwerb eines Miteigentumsanteils keine rechtliche Grundlage für die alleinige und dauernde Nutzung des Eigentums dar. Die Nutzungsbefugnisse der Miteigentümer waren , in den Grundzügen mit dem geltenden Recht vergleichbar, gemeinschaftlich , die Verwaltung des Eigentums stand allen Teilhabern gemeinschaftlich zu (§§ 35, 36 ZGB); gegen den Verlust der Nutzungsbefugnis durch Aufhebung der Eigentümergemeinschaft waren die Miteigentümer, in den Grenzen des § 41 ZGB, nicht gefeit. Gleichwohl genügt der vor der Gemeinsamen Erklärung vom 15. Juni 1990 abgeschlossene Kaufvertrag über den volkseigenen Bruchteil des Eigenheimgrundstücks den Anforderungen des § 121 Abs. 2 Buchst. b SachenRBerG. Denn das Verkaufsgesetz vom 7. März 1990, das die regelmäßige Grundlage für den Vertrauensschutz bildet, den § 121 Abs. 2 SachenRBerG dem Käufer gewährt (vgl. Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 121 Rdn. 102), sah den Verkauf volkseigener Miteigentumsanteile an Ein- und Zweifamilienhäusern vor (§ 5 VerkaufsG). Das Verkaufsgesetz verzichtete mithin darauf, den Verkauf volkseigenen Grundvermögens an die Bedingung zu knüpfen, daß der Erwerber die Befugnis zur alleinigen Nutzung des Wohnraums erlangte und gegen deren Verlust durch Aufhebung der Gemeinschaft gesichert war. Nach den Durchführungsbestimmungen (§ 4 DVO/VerkaufsG) war den Zwecken des Verkaufs Genüge getan, wenn der Käufer das Gebäude zum Zeitpunkt des Verkaufes bewohnte oder die künftige persönliche Nutzung durch ihn gesichert war. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz hat in § 121 Abs. 2 den Vertrauensschutz zwar auf Mieter (Pächter und
sonstige vertraglich Nutzungsberechtigte) beschränkt, weitergehende Bedingungen an das Recht zum Ankauf oder zum Erwerb eines Erbbaurechts aber nicht gestellt. Die Zielsetzung des Verkaufsgesetzes, in der sich angesichts des bevorstehenden Beitritts die Vermögensmehrung durch Auskehr öffentlichen Grundeigentums mit gewerbefördernden und wohnungswirtschaftlichen Vorstellungen vermischte, hat es nicht verlassen. § 121 Abs. 2 SachenRBerG schützt mithin den Vermögenserwerb des Käufers auch dann, wenn die Verwendung des Eigentums zu Wohnzwecken rechtlich nur unvollkommen abgesichert ist.
2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Befugnis des Käufers eines volkseigenen Miteigentumsanteils, aus § 121 Abs. 2 SachenRBerG Rechte herzuleiten, mit den Grundsätzen des Kapitels 2 des Gesetzes, auf die die Vorschrift verweist, vereinbar.
a) Zwar kommt ein Anspruch des Nutzers auf Bestellung eines Erbbaurechtes (§§ 3, 15 Abs. 1, 32 ff SachenRBerG) nicht in Frage, denn die Belastung eines ideellen Miteigentumsanteils am Grundstück mit einem solchen Recht ist nicht möglich. Die Bestellung des Erbbaurechts für den Nutzer ist aber nur eines von mehreren Instrumenten der Sachenrechtsbereinigung, die dem Nutzer nicht in jedem Falle nebeneinander zur Auswahl stehen. Die gesetzlichen Ansprüche des Nutzers können, wie § 15 Abs. 2 und Abs. 3 SachenRBerG zeigen, in besonderen Fällen auf den Ankauf des Grundstücks oder den Erwerb des Erbbaurechts beschränkt sein; in anderen Fällen (§ 15 Abs. 4 i.V.m. §§ 81 ff SachenRBerG) steht dem Nutzer weder das eine noch das andere Recht zu, vielmehr ist er auf eine Teilhabe am Vermögenswert verwiesen. Der Käufer des ehedem volkseigenen Miteigentumsanteils ist, mit diesen
Grundsätzen übereinstimmend, auf das Recht, den Anteil des nunmehrigen Eigentümers, regelmäßig gegen die Hälfte des Bodenwertes, anzukaufen (§§ 65, 68 ff SachenRBerG), beschränkt.
b) Allerdings ist im Sachenrechtsbereinigungsgesetz die Entstehung einer Bruchteilsgemeinschaft zwischen dem Nutzer und dem bisherigen Alleineigentümer des Grundstücks nicht vorgesehen. Beschränkt sich der Anspruch des Nutzers auf eine Teilfläche (§§ 22 ff SachenRBerG), ist deren Abschreibung aber nicht möglich oder zweckmäßig, verweisen §§ 65 Abs. 2, 66 Abs. 2, 67 SachenRBerG die Beteiligten auf die Begründung und den Ankauf von Wohnungs- und Teileigentum. Ebenso bestehen Bedenken, mehrere Inhaber eines Nutzungsrechtes jeweils für sich zum Ankauf eines ideellen Bruchteils am Grundstück zuzulassen (vgl. Krauß, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz aaO, § 65 Rdn. 19). Denn das Sachenrechtsbereinigungsgesetz bietet keine Grundlage dafür, in das dem Grundeigentümer nach Ausübung der Rechte des Nutzers verbleibende Eigentum einzugreifen. Als Inhaber eines verbleibenden Miteigentumsanteils wäre er dem Anspruch seines Teilhabers, jederzeit die Gemeinschaft aufzuheben (§ 749 BGB), vor allem aber auch dem Aufhebungsrecht des Gläubigers ausgesetzt, der den Miteigentumsanteil des Nutzers gepfändet hat (§ 751 Satz 2 BGB; Krauß aaO und Rdn. 28; Vossius, SachenRBerG , 2. Aufl., § 66 Rdn. 11). Hierum geht es im Streitfalle aber nicht. Die Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück besteht fort. Die Beklagte verliert ihr Eigentum, den restituierten Bruchteil, vollständig. Der Mitberechtigte, dessen Rechtsstellung durch den Anspruch der Klägerin keine Beeinträchtigung finden darf, war den Risiken der Bruchteilsgemeinschaft schon bisher ausgesetzt.
c) Die Überlegungen, die dazu führten, dem Mieter das Vorkaufsrecht nach dem Vermögensgesetz zu versagen, wenn nur ein Eigentumsbruchteil Gegenstand der Restitution ist (§ 20 Abs. 2 VermG), lassen sich auf das Ankaufsrecht des Nutzers nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG nicht übertragen. Ein auf den restituierten Eigentumsbruchteil beschränktes Vorkaufsrecht liefe leer, wenn die Miteigentümer gemeinsam das gesamte Grundstück veräußern (Plesse, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 20 Rdn. 16). Das Ankaufsrecht des Nutzers am Bruchteil läßt sich auf diese Weise nicht überspielen, denn er kann es jederzeit ausüben; für den Fall der Veräußerung gewährt ihm die Eintragung eines Vermerks über die Eröffnung des Vermittlungsverfahrens in das Grundbuch Schutz (§ 92 Abs. 5 und 6 SachenRBerG ).
d) Der Hinweis schließlich, dem vom Ankaufsrecht des Nutzers nicht betroffenen Miteigentümer dürfe kein (störender) Teilhaber aufgezwungen werden , geht fehl. Dieser Möglichkeit ist er als Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft ohnehin ausgesetzt. Den Ausgleich der Interessen, auf den das Berufungsgericht abhebt, sucht § 121 Abs. 2 SachenRBerG im Verhältnis des Nutzers zum weichenden Miteigentümer, nicht dagegen zu dessen künftigem Teilhaber herbeizuführen.
III.
Von der Verfassungsmäßigkeit des § 121 Abs. 2 SachenRBerG hat der Senat im Hinblick auf die Gesetzeskraft des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts vom 16. Mai 2001 [1 BvR 933/99] auszugehen (§ 31 Abs. 2 BVerfGG).IV.
Das Urteil der ersten Instanz ist mithin wieder herzustellen (§ 565 Abs. 3 ZPO).
Die Kosten der Rechtsmittelzüge trägt die Beklagte (§§ 91, 97 Abs. 1 ZPO).
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 193/01 Verkündet am:
17. Mai 2002
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Ein Anspruch auf Ankauf des Grundstücks steht dem Käufer eines ehedem volkseigenen
Eigenheims auch dann zu, wenn er nur eine von zwei vorhandenen Wohnungen
vertraglich genutzt hat.
BGH, Urt. v. 17. Mai 2002 - V ZR 193/01 - OLG Naumburg
LG Magdeburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. Mai 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 10. April 2001 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung , auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger zu 1 schloß am 11. Juli 1988 mit dem V. Gebäudewirtschaft einen schriftlichen Mietvertrag über eine 2 ½-Zimmerwohnung auf dem damals volkseigenen Grundstück G. Straße in I. . Mit notariellem Vertrag vom 5. Februar 1990 mit dem Rechtsträger, dem Rat der Stadt, kauften die Kläger "das in I. , G. Str. gelegene Eigenheim (1Familienhaus )" und beantragten, ihnen ein Nutzungsrecht an dem Grundstück zu verleihen. Zur Durchführung des Kaufvertrags und zur Zuteilung des Nutzungsrechts kam es nicht mehr. Aufgrund eines am 2. September 1999 be-
standskräftig gewordenen Restitutionsbescheides ist die Beklagte Eigentümerin des Grundstücks.
Die Kläger haben die Feststellung beantragt, daû sie gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ankauf des Grundstücks nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz haben. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision der Kläger, mit der sie die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erstreben. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kläger auf Ankauf des Grundstücks nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG, da das Mietverhältnis der Kläger nur eine von mindestens zwei in dem Gebäude befindlichen Wohnungen zum Gegenstand gehabt habe.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
II.
Nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG steht dem Nutzer ein Anspruch auf Ankauf des Grundstücks zu, wenn er a) aufgrund eines bis zum 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrags ein Ei-
genheim am 18. Oktober 1989 genutzt, b) bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 einen wirksamen Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der DDR über dieses Eigenheim geschlossen hat und c) dieses Eigenheim am 1. Oktober 1994 zu eigenen Wohnzwecken nutzte.
Die Voraussetzungen zu b) stehen zwischen den Parteien auûer Streit, die Voraussetzungen zu a) und c) sind, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts , erfüllt, wenn es sich bei dem Gebäude um ein Eigenheim gehandelt hat.
1. Allerdings läût der Wortlaut des Gesetzes auch die Auslegung des Berufungsgerichts zu, wonach sich das Mietverhältnis auf das Eigenheim als solches bezogen haben muû. Eigenheime sind nach § 5 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, denen die Revision nicht entgegentritt, war Gegenstand des Mietvertrags, der sich nach § 100 Abs. 3 ZGB auch auf die Klägerin zu 2, die Ehefrau des Klägers zu 1, erstreckt hat, nur eine der vorhandenen Wohnungen. Die Kläger haben also am Stichtag des § 121 Abs. 2 Buchst. a SachenRBerG nicht das auf dem Grundstück errichtete Eigenheim, sondern nur einen Teil desselben, eine Wohnung, als Mieter genutzt. Dies genügt indessen nach Sinn und Zweck der Vorschrift und ihrer Entstehungsgeschichte zur Begründung des Bereinigungsanspruchs.
a) Der Gebäudekauf der Kläger erfolgte auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl. I, S. 578; Verkaufs-
gesetz 1973), das erst am 19. März 1990 - also nach dem Vertragsschluû - durch das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I, S. 157; Verkaufsgesetz 1990) abgelöst wurde. In erster Linie das Verkaufsgesetz 1990 (Senatsurt. v. 22. Juni 2001, V ZR 202/00, WM 2001, 1911), daneben aber auch das vorangegangene Gesetz vom 19. Dezember 1973 bildeten die rechtliche Grundlage des Vertrauens, das § 121 Abs. 2 SachenRBerG schützt. § 121 Abs. 2 SachenRBerG schlieût an einen Teilbereich des Verkaufsgesetzes 1990, nämlich den Verkauf volkseigener Ein- und Zweifamilienhäuser (§§ 2, 4 VerkG) und Miteigentumsanteile (§ 5 VerkG; Senat , Urt. v. 22. Juni 2001, aaO), und an den Regelungsgegenstand des Verkaufsgesetzes 1973, soweit dieses der Verbesserung der Wohnbedingungen (Vorspruch) diente, an. Dem Käufer, der vor Vollzug des Kaufvertrags mit dem Untergang der DDR den Vertragspartner verloren hatte, wird gegen den jetzigen Eigentümer ein gesetzliches Ankaufsrecht (oder ein gesetzliches Recht zum Erwerb eines Erbbaurechts) zu besonderen Bedingungen, §§ 68 ff SachenRBerG (§§ 43 ff SachenRBerG), eingeräumt. Bereits das Verkaufsgesetz 1973 zählte zu den volkseigenen Eigenheimen, sowohl Ein- als auch Zweifamilienhäuser (§ 1 Abs. 1 der Durchführungsbestimmung vom 19. Dezember 1973, GBl. I S. 590). Nach der damaligen Praxis war es im Falle des Erwerbs eines Zweifamilienhauses nicht erforderlich, daû der Erwerber beide Wohnungen zu eigenen Wohnzwecken nutzte; zulässig war auch der Erwerb zum Zwecke der Vermietung der weiteren Einheit (Richtlinie des Ministeriums der Finanzen der DDR vom 14. August 1985 zur Durchführung des Verkaufsgesetzes vom 19. Dezember 1973). Das Verkaufsgesetz 1990 nahm, was angesichts der zwischenzeitlichen Entwicklung ohnehin nicht anzunehmen gewesen wäre, hieran keine Einschränkungen vor. § 2 des Gesetzes enthielt, was den Erwerb volkseigener Ein- und Zweifamilienhäuser angeht, nicht einmal die
ausdrückliche Voraussetzung, daû der Erwerb - jedenfalls auch - eigenen Wohnzwecken dienen muûte. § 4 der Durchführungsverordnung vom 15. März 1990 (GBl. I S. 158) holte dies allerdings insoweit nach, als der Verkauf an Bürger (nach § 2 des Gesetzes Bürger der DDR und Ausländer mit ständigem Wohnsitz in der DDR) erfolgen konnte, die die Gebäude zum Zeitpunkt des Verkaufs bewohnten oder durch die die künftige persönliche Nutzung dieses Wohnraums gewährleistet war. Eine Einschränkung dahin, daû der Verkauf volkseigener Zweifamilienhäuser (Wohngebäude, die zwei selbständige abgegrenzte Wohnungen enthalten, § 1 Abs. 4 der Durchführungsverordnung) nur an den gegenwärtigen oder künftigen Nutzer beider Wohnungen zulässig war, enthielten die Durchführungsbestimmungen nicht. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, daû die - pauschale - Nachzeichnung dieser Rechtslage durch § 121 Abs. 2 SachenRBerG hieran Abstriche machen wollte (vgl. BT-Drucks. 12/7668, Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat; BTDrucks. 12/8204, Beschluûempfehlung des Vermittlungsausschusses). Der Senat hat zu § 121 Abs. 2 SachenRBerG entschieden, durch diese Regelung habe vermieden werden sollen, daû ein Nutzer ein Ankaufsrecht allein zum Zwecke der Vermietung, Verpachtung oder Weiterveräuûerung ausübt (Urt. v. 14. September 2001, V ZR 410/00, VIZ 2002, 49, 50). Für den Erwerb eines Eigenheims mit zwei Wohnungen, teils zur Eigennutzung, teils zur Vermietung, bleibt indessen Raum.
b) Eine Bereinigung durch Begründung und Veräuûerung von Wohnungseigentum , die das Sachenrechtsbereinigungsgesetz als besonderes Instrument der Bereinigung vorsieht (§§ 65 Abs. 2, 66 Abs. 2, 67 SachenRBerG; für den Fall des Erbbaurechts vgl. § 40 SachenRBerG), scheidet hier aus. Diese Vorschriften geben keine allgemeine Grundlage für die Aufteilung des
Grundstücks in dem Fall ab, daû der nach § 120 Abs. 2 SachenRBerG berechtigte Nutzer nur eine von mehreren Wohnungen des Eigenheims angemietet hatte. Zwar bezeichnet § 65 Abs. 2 i.V.m. § 66 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG eine Abtrennung von Teilflächen zur Bereinigung des Restes (§§ 65 Abs. 1, 66 Abs. 1, 22 bis 27 SachenRBerG) u.a. dann als nicht möglich, wenn der Nutzer und der Grundstückseigentümer abgeschlossene Teile des Gebäudes unter Ausschluû des anderen nutzen; der Grundstückseigentümer kann in diesem Fall, wie der Nutzer, die Begründung und Veräuûerung von Wohnungseigentum verlangen. Dies setzt aber voraus, daû der Grundstückseigentümer einen Tatbestand verwirklicht hat, der, wäre er Nutzer, ihm einen Anspruch auf Bereinigung verschaffte (vgl. Krauû in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz , § 66 Rdn. 23). In Frage kommen vor allem vom Gesetz erfaûte Investitionen. Sie würden sich in dem von dem Nutzer zu erbringenden regelmäûigen Kaufpreis, der sich am Bodenwert orientiert (§§ 19, 68 Abs. 1 SachenRBerG), nicht niederschlagen. Liegt eine solche besondere Sachlage, die auch im Falle des § 120 Abs. 2 SachenRBerG zu berücksichtigen ist, nicht vor, bleibt es bei dem Recht des Nutzers, das Grundstück ungeteilt oder nach Abschichtung von Teilflächen (§ 66 Abs. 1 SachenRBerG) zu erwerben; unberührt bleiben die Fälle, in denen Wohnungseigentum deshalb gebildet wird, weil eine Abschreibung nicht genehmigungsfähig (§§ 66 Abs. 2 Satz 1, 120 SachenRBerG) oder nach § 66 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG unzweckmäûig ist.
2. Das Berufungsgericht hat, aus seiner Sicht folgerichtig, keine Feststellung dazu getroffen, ob es sich bei dem von den Klägern gekauften Gebäude um ein Eigenheim gehandelt hat oder ob es mehr als zwei Wohnungen auf-
wies. Die im Berufungsurteil wiedergegebenen Zeugenaussagen lassen, jeden-
falls für gewisse Zeitspannen, auch die Nutzung durch drei Mietparteien als möglich erscheinen. Nach Zurückverweisung der Sache wird das Berufungsgericht Gelegenheit haben, das hierzu Erforderliche zu klären.
Wenzel Tropf Krüger Klein Lemke
(1) Ist dem Nutzer ein Nutzungsrecht verliehen oder zugewiesen worden, das die für den Eigenheimbau vorgesehene Regelgröße von 500 Quadratmetern übersteigt, so können der Nutzer oder der Grundstückseigentümer verlangen, daß die Fläche, auf die sich die Nutzungsbefugnis des Erbbauberechtigten (§ 55) erstreckt oder die Gegenstand des Kaufvertrages (§ 65) ist, im Vertrag nach Satz 3 abweichend vom Umfang des Nutzungsrechts bestimmt wird. Das gleiche gilt, wenn der Anspruch des Nutzers nach den §§ 21 bis 23 sich auf eine über die Regelgröße hinausgehende Fläche erstreckt. Die Ansprüche aus den Sätzen 1 und 2 können nur geltend gemacht werden, soweit
- 1.
eine über die Regelgröße von 500 Quadratmetern hinausgehende Fläche abtrennbar und selbständig baulich nutzbar oder - 2.
eine über die Größe von 1.000 Quadratmetern hinausgehende Fläche abtrennbar und angemessen wirtschaftlich nutzbar ist.
(2) Macht der Grundstückseigentümer den in Absatz 1 bestimmten Anspruch geltend, kann der Nutzer von dem Grundstückseigentümer die Übernahme der abzuschreibenden Teilfläche gegen Entschädigung nach dem Zeitwert für die aufstehenden Gebäude, Anlagen und Anpflanzungen verlangen, soweit der Nutzer diese erworben oder in anderer Weise veranlaßt hat. In anderen Fällen hat der Grundstückseigentümer in dem Umfang Entschädigung für die Gebäude, Anlagen und Anpflanzungen zu leisten, wie der Wert seines Grundstücks im Zeitpunkt der Räumung der abzuschreibenden Teilfläche noch erhöht ist. Der Grundstückseigentümer kann nach Bestellung des Erbbaurechts oder dem Ankauf durch den Nutzer von diesem die Räumung der in Absatz 1 bezeichneten Teilfläche gegen eine Entschädigung nach den Sätzen 1 und 2 verlangen.
(3) Der Nutzer darf der Begrenzung seiner Ansprüche nach Absatz 1 widersprechen, wenn diese zu einer unzumutbaren Härte führte. Eine solche Härte liegt insbesondere dann vor, wenn
- 1.
die abzutrennende Teilfläche mit einem Bauwerk (Gebäude oder bauliche Anlage) bebaut worden ist, das - a)
den Wert der Nutzung des Eigenheims wesentlich erhöht oder - b)
für den vom Nutzer ausgeübten Beruf unentbehrlich ist und für das in der Nähe mit einem für den Nutzer zumutbaren Aufwand kein Ersatz bereitgestellt werden kann, oder
- 2.
durch die Abtrennung ein ungünstig geschnittenes und im Wert besonders vermindertes Grundstück entstehen würde.
(4) Der Nutzer kann den Anspruch des Grundstückseigentümers nach Absatz 1 abwenden, indem er diesem ein nach Lage, Bodenbeschaffenheit und Größe gleichwertiges Grundstück zur Verfügung stellt.
(5) Die Absätze 1 bis 4 sind entsprechend anzuwenden, wenn die Befugnis des Nutzers auf einem Vertrag beruht.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 438/99 Verkündet am:
6. April 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 6. April 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Dr. Lambert-Lang, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 28. Oktober 1999 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 23. September 1998 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Beklagte.
Von Rechts wegen
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 23. September 1998 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Beklagte.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist seit dem 24. Februar 1994 im Grundbuch von D. als Eigentümerin eines in B. /Brandenburg gelegenen Grundstücks eingetragen. Das Grundstück unterlag in der ehemaligen DDR der staatlichen Verwaltung. Mit Pachtvertrag vom 7. September 1962 überließ der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter das Grundstück der Klägerin und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann sowie einer Familie
H. , die das Grundstück unter sich aufteilten. Mit Zustimmung des Rates des KreisesK. W. vom 16. Oktober 1962 errichteten die Klägerin und ihr Ehemann auf dem von ihnen genutzten Grundstücksteil ein Wochenendhaus Typ III. Aufgrund einer vom Rat der Gemeinde D. am 28. Mai 1974 erteilten Zustimmung zur Veränderung eines Bauwerks wurde das Gebäude teilweise unterkellert und so ausgebaut, daß es nach Abschluß der Bauarbeiten im Jahre 1975 über 45 qm Wohnfläche mit Wohnraum, Schlafraum , Küche, Bad, Windfang und Wohnveranda sowie über eine Hauswasseranlage , Dreikammerkläranlage zur Abwasserentsorgung, Wärmedämmung an den Außenwänden und Heizung (Nachtspeicheröfen und Kohleraumheizer) verfügte.
Am 26. August 1977 schloß der Rat der Gemeinde D. als staatlicher Verwalter mit der Klägerin und ihrem Ehemann unter Verwendung eines vorformulierten Musters einen Vertrag über eine 1.071 qm große Teilfläche des Grundstücks zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung. Der Vertrag enthält u.a. die vorformulierte Regelung:
"Die Nutzer sind berechtigt, nach Vorliegen der staatlichen Baugenehmigung auf dem Grundstück für den vorgesehenen Zweck ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten (kein Eigenheim oder Mietwohnhaus ) zu errichten. Diese Baulichkeiten sind persönliches Eigentum der Nutzungsberechtigten." Im gleichen Jahr siedelte die Klägerin mit ihrem Ehemann aus ihrer B. Wohnung in eine kleinere Wohnung in K. W. um. 1987 erhielten sie für das B. Grundstück einen Telefonanschluß. Am 7. Januar 1992 meldeten sie ihren Hauptwohnsitz dort an.
Die Klägerin hat behauptet, nach den Umbauten 1975 sei das Wochenendhaus zu Wohnzwecken geeignet gewesen und von ihr und ihrem Ehemann auch entsprechend genutzt worden. Ihrer auf Feststellung der Ankaufsberechtigung an einer Teilfläche des Grundstücks gerichteten Klage hat das Landgericht stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit der Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, der von der Klägerin und ihrem Ehemann im Jahre 1962 mit dem staatlichen Verwalter geschlossene Pachtvertrag sei mit Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Nutzungsvertrag gemäß §§ 312 ff ZGB zu werten. Infolgedessen berechtigten die vorgenommenen baulichen Investitionen nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG zu einem Ankaufsrecht nach §§ 61 ff SachenRBerG. An diesen Voraussetzungen fehle es aber. Der Umbau des Wochenendhauses zu einem Eigenheim sei nicht mit Billigung staatlicher Stellen vorgenommen worden. Außerdem habe der Rat der Gemeinde D. in seiner Eigenschaft als staatlicher Verwalter einer Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwekken durch das in dem Vertrag vom 28. August 1977 ausgesprochene Verbot eines Eigenheimbaus widersprochen.II.
Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , daß das geltend gemachte Ankaufsrecht nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG gegeben ist. Wenn die Revision demgegenüber meint, die Berechtigung der Klägerin ergebe sich schon aus § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 c SachenRBerG, so verkennt sie, daß es sich vorliegend nicht um einen von dieser Norm erfaßten Überlassungsvertrag handelt. Damit ist vielmehr entsprechend der in Art. 232 § 1 a EGBGB enthaltenen Legaldefinition ein Vertragsverhältnis gemeint, bei dem der Nutzer für die Überlassung eines Grundstücks keinen Miet- oder Pachtzins zu entrichten hat, sondern ein Entgelt, ähnlich einem Kaufpreis, als Sicherheit hinterlegt und die anfallenden Unterhaltungskosten und öffentlichen Lasten trägt (vgl. Senat, Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 98; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKommBGB /Wendtland, 3. Aufl., § 5 SachenRBerG Rdn. 8). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin (und ihrem Ehemann) und dem staatlichen Verwalter anders ausgestaltet. Die Errichtung des Wochenendhauses und die 1974/75 vorgenommenen Umbauten vollzogen sich auf der Grundlage des Pachtvertrages aus dem Jahre 1962. Das Berufungsgericht hat dieses Vertragsverhältnis in Übereinstimmung mit dem Parteivortrag bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR als Pachtvertrag im Sinne der §§ 581 ff BGB gewertet und angenommen, daß der Vertrag seitdem als Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312 ff ZGB zu qualifizieren sei. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden (zur Bewertung als Nutzungs-
vertrag im Sinne von §§ 312 ff ZGB s. OG-DDR, NJ 1978, 362; OLG Brandenburg VIZ 1998, 152). Es handelt sich - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - nicht um ein rein schuldrechtlich ausgeformtes Nutzungsverhältnis zwischen Privaten, das nur den Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterfällt (dazu Senatsurt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94). Der entscheidende Unterschied zu solchen Fällen liegt darin, daß das der Klägerin und ihrem Ehemann zur Verfügung gestellte Grundstück unter staatlicher Verwaltung stand und die Überlassung den Charakter der in §§ 312 ff ZGB geregelten Nutzung hatte.
2. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, daß das Berufungsgericht auch die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG verneint hat.
a) Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der von der Klägerin und ihrem Ehemann errichtete Bungalow zum dauernden Wohnen geeignet ist. Dies ist - wie das Landgericht angenommen hat - zu bejahen. Seit dem Umbau in den Jahren 1974/75 besitzt das Gebäude angesichts seiner Bauweise (festes Mauerwerk, Raumaufteilung, Größe der Wohnfläche, Teilunterkellerung, Wärmedämmung), seiner Ausstattung (Heizung, sanitäre Anlagen) und seiner Erschließung (Hauswasseranlage, Stromanschluß, Abwasserentsorgung durch Kläranlage, Telefon, Zufahrt) die für eine Wohnnutzung erforderliche Qualität. Den bautechnischen Mindestanforderungen genügen diese Merkmale (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 54, 55; 151, 152 f; LG Berlin VIZ 1998, 157; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 205, 206; Czub, in: Czub/SchmidtRäntsch /Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 120 ff; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 7, 10).
Daß der Bungalow - wie die Revisionserwiderung meint - dem geltenden Bauordnungsrecht nicht entspricht, ist ohne Belang. Entscheidend sind die Verhältnisse zu DDR-Zeiten. Sollte auch unter den damaligen Bedingungen eine Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung mit Rücksicht auf die zu geringe Raumhöhe bauordnungsrechtlich zu beanstanden gewesen sein, so ist auch dies unerheblich, weil der Bungalow in dieser Form und mit der Zweckbestimmung der Wohnnutzung - wie noch auszuführen ist - baurechtlich genehmigt worden ist.
b) Das Gebäude ist auf der Grundlage eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 ff BGB) errichtet worden. Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG erfaßt gerade auch die mit staatlicher Billigung (dazu sogleich) durchgeführten Umbauten (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG) von Wochenendhäusern zu Wohngebäuden (vgl. BTDrucks. 12/5992, S. 103; BR-Drucks. 515/93, S. 103; BGHZ 139, 235, 243; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 5 Rdn. 125; Rövekamp , SchuldRAnpG, 2. Aufl., Rdn. 203; Gehling, in: Rädler/Raupach/ Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 5 SachenRBerG Rdn. 10; a.A. Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 7). Die im konkreten Fall 1974/75 durchgeführten umfangreichen Ausbauten kommen einer Neuerrichtung gleich (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Die ursprüngliche Gartenlaube wurde mit erheblichem Aufwand in ein massives Wohnhaus mit ausreichender Erschließung umgestaltet. Soweit die Revisionserwiderung dies mit Rücksicht auf die geschätzten (relativ geringen) Kosten von 4.000 M/DDR in Zweifel zieht, verkennt sie, daß dieser Betrag auf einer nicht näher belegten Schätzung beruht und für sich genommen nicht aussagekräftig ist. Entscheidend ist das Ausmaß
der baulichen Arbeiten. Danach kann die Umgestaltung einer Neuerrichtung gleichgesetzt werden.
c) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht, gestützt auf die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme, fest, daß die Klägerin und ihr verstorbener Ehemann am 2. Oktober 1990 (§ 5 Abs. 3 SachenRBerG) in dem von ihnen errichteten Gebäude ihren Lebensmittelpunkt hatten. Die Revisionserwiderung greift dies auch nicht an.
d) Von Rechtsirrtum beeinflußt sind indes die Erwägungen, die das Berufungsgericht zu der Annahme geführt haben, die Umgestaltung des Wochenendhauses in ein Wohnhaus sei ohne staatliche Billigung vorgenommen worden. Dabei verkennt das Berufungsgericht an sich nicht, daß die Umbaumaßnahmen baurechtlich genehmigt worden sind. Wenn es die Genehmigung jedoch inhaltlich auf den Ausbau eines Wochenendhauses, unter Beibehaltung einer solchen vorübergehenden Nutzung, beschränken will, ist dem nicht zu folgen. Vielmehr erstreckte sich die Zustimmung der Baubehörde gerade auch auf die mit dem Umbau angestrebte Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. zu diesem Erfordernis OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; bestätigt durch Senat, Nichtannahmebeschluß vom 15. Januar 1998, V ZR 397/96; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 49). Die genehmigten Baumaßnahmen führten zwangsläufig dazu, daß das Gebäude im Hinblick auf die in der DDR geltenden technischen Mindestanforderungen Wohnhausqualität erlangte. Dies blieb der Baubehörde, die gemäß §§ 3 Abs. 4, 5 Abs. 5 BevölkerungsbauwerkeVO vom 22. März 1972 (GBl. DDR II S. 293 ff) auch über die städtebauliche Einordnung des Bauvorhabens zu entscheiden hatte, nicht verborgen. Denn bereits die ihr gemäß § 4 BevölkerungsbauwerkeVO vorgelegte zeichnerische Darstellung
des Bauprojekts zeigte, daß die Antragsteller die staatliche Erlaubnis zu einer Umgestaltung der vorhandenen Gartenlaube in ein dauerhaft für Wohnzwecke geeignetes Gebäude begehrten. Wenn der Rat der Gemeinde D. in Kenntnis dieser Planunterlagen eine uneingeschränkte Genehmigung erteilte und die staatliche Bauaufsicht zudem eine - nur bei einer solchen Wohnnutzung erforderliche - weitergehende Isolierung des Bauwerks anordnete, läßt dies bei vernünftiger Betrachtung nur den Schluß zu, daß sich die Zustimmung des Rates der Gemeinde auf den Ausbau zu einem Wohnhaus und die damit verbundene Nutzungsänderung bezog.
Etwas anderes folgt auch nicht aus dem am 26. August 1977 abgeschlossenen Vertrag zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitgestaltung und dem darin enthaltenen Verbot einer Eigenheimerrichtung. Denn zum einen handelt es sich dabei um einen Formularvertrag, der den konkreten Geschehnissen nicht angepaßt war, und zum anderen erlaubt der Inhalt dieses Vertrages keine Rückschlüsse auf die Willensrichtung der Baubehörde im Jahre 1974.
Ist somit von einer 1974 erteilten Bauzustimmung auszugehen, so begründet dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG zugleich die gesetzliche Vermutung, daß die bodenrechtliche Inanspruchnahme des in fremdem Eigentum befindlichen Grundstücks zu Wohnzwecken mit Billigung staatlicher Stellen erfolgte (Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM 1999, 968, 969; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR 380/96, WM 1999, 596, 601; MünchKomm-BGB/Wendtland, § 10 SachenRBerG Rdn. 7; Schnabel, SchuldRÄ ndG, § 24 Rdn. 5). Die Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG hat insbesondere ihre Berechtigung in den Fällen, in denen - wie hier - sowohl die
baurechtliche als auch die vertragliche Zustimmung zur Bebauung des staatlich verwalteten Grundstücks vom Rat der Gemeinde zu erteilen war (BR-Drucks. 515/93, S. 104; BT-Drucks. 12/5992, S. 104; v. Falkenhayn, RVI, 410 B, § 5 SachenRBerG Rdn. 35; Schnabel, aaO, § 24 Rdn. 4).
e) Schließlich scheitert die Berechtigung der Klägerin auch nicht an einem Widerspruch des Überlassenden. Allein in Betracht kommt insoweit - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - die formularmäßige Beschränkung der Nutzung auf Erholungszwecke in dem bereits behandelten Vertrag vom 26. August 1977. Diese Vertragsgestaltung taugt jedoch aus zwei Gründen nicht als Grundlage für die Annahme eines Widerspruchs im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG. Zum einen ist ein Widerspruch nur dann beachtlich, wenn er von dem Überlassenden entweder vor der Nutzungsänderung geäußert wurde und wenn er bis zum Zeitpunkt der Zweckentfremdung fortwirkt (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205) oder wenn er innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs nach Kenntnisnahme der Umnutzung geäußert wurde (vgl. OLG Brandenburg, VIZ 1998, 154, 156; Vossius , SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 Rdn. 21; Eickmann/Rothe, SachenRBerG, § 5 Rdn. 54). Beide Möglichkeiten scheiden hier aus. Zum anderen ist die Klausel für sich genommen nicht geeignet, als Widerspruch gegen die Nutzung als Wohnhaus aufgefaßt zu werden. Der Vertrag ist in keiner Weise an die Besonderheiten des konkreten Falles angepaßt, sondern enthält lediglich die üblichen Formularklauseln, die die Gestattung zur Errichtung eines Wohnhauses oder anderer Baulichkeiten mit Ausnahme eines Eigenheims bzw. Mietwohnhauses vorsehen und die von einem unbebauten Grundstück ausgehen. Sie lassen damit außer acht, daß die Klägerin und ihr Ehemann bereits 1962 ein Wochenendhaus errichtet hatten, das sie 1974/75 mit Zustimmung des Rates
der Gemeinde in ein Wohnhaus umgestaltet hatten. Die Vertragsklausel gibt lediglich den Grundsatz zutreffend wider, daß bei einem Nutzungsvertrag nach §§ 312 ff ZGB die Errichtung eines Eigenheims unzulässig war (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der DDR, hrsg. v. Ministerium der Justiz, § 312 Anm. 2.1; Rodenbach, ZOV 1991, 73). Die Vertragswidrigkeit einer Nutzung bedeutet aber nicht, daß sie gegen den Widerspruch des Überlassenden ausgeübt wird (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, V ZR 302/97, WM 1998, 2204, 2205), und dies schon gar nicht im vorliegenden Fall, da der Rat der Gemeinde der konkreten Nutzung zugestimmt hatte.
3. Das Landgericht hat im Verfahren zutreffend darauf hingewiesen, daß mit der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG keine Festlegung der von der Ankaufsberechtigung erfaßten Grundstücksfläche begehrt werden kann. Denn hierbei handelt es sich um ein bloßes Element des Bereinigungsanspruchs , das vom Notar im Verfahren nach §§ 87 ff, 97 SachenRBerG einer Klärung zugeführt werden kann (Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 108 Rdn. 8; Prütting, in: Prütting/Zimmermann/Heller, Grundstücksrecht Ost, § 108 SachenRBerG Rdn. 3; a.A. Vossius, aaO, § 108 Rdn. 8). Der nunmehr wiederhergestellte Tenor des landgerichtlichen Urteils ist demgemäß auch dahin aufzufassen, daß die Flächenangabe nur zur Bezeichnung des derzeitigen Nutzungsumfangs angeführt ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel RiBGH Dr. Lambert-Lang ist infolge Krüger Urlaub an der Unterschrift gehindert. Karlsruhe, den 24. April 2001 Der Vorsitzende Wenzel Lemke Gaier
(1) Auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen ist dieses Gesetz anzuwenden, wenn
- 1.
nach den Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. September 1954 (GBl. I Nr. 81 S. 784), vom 19. Dezember 1973 (GBl. I Nr. 58 S. 578) und vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) Eigenheime verkauft worden sind und selbständiges Eigentum an den Gebäuden entstanden ist, - 2.
Nutzungsrechte verliehen oder zugewiesen worden sind (§§ 287, 291 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) oder - 3.
Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn - a)
Wohn- und Stallgebäude für die persönliche Hauswirtschaft auf zugewiesenen, ehemals genossenschaftlich genutzten Grundstücken nach den Musterstatuten für die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften errichtet wurden, - b)
Eigenheime von einem Betrieb oder einer Produktionsgenossenschaft errichtet und anschließend auf einen Bürger übertragen wurden, - c)
Bebauungen mit oder an Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen erfolgten, - d)
staatlichen Stellen von einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft als Bauland übertragen wurden, - e)
als Wohnhäuser geeignete und hierzu dienende Gebäude aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung (§§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik) mit Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, es sei denn, daß der Überlassende dieser Nutzung widersprochen hatte, - f)
Eigenheime auf vormals volkseigenen, kohlehaltigen Siedlungsflächen, für die Bodenbenutzungsscheine nach den Ausführungsverordnungen zur Bodenreform ausgestellt wurden, mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden sind oder - g)
Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grundstücks gestattenden Zustimmung nach der Eigenheimverordnung der Deutschen Demokratischen Republik vom 31. August 1978 (GBl. I Nr. 40 S. 425) oder einer anderen Billigung staatlicher Stellen errichtet wurden, die Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts jedoch ausblieb, die nach den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik für diese Art der Bebauung vorgeschrieben war, - h)
Wohn- und Stallgebäude nach den Vorschriften über den Besitzwechsel bei ehemals volkseigenen Grundstücken aus der Bodenreform einem Bürger auch ohne förmlichen Beschluß verbindlich zugewiesen oder auf Grund einer solchen Zuweisung errichtet worden sind.
(2) Eigenheime sind Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten. Die Bestimmungen über Eigenheime gelten auch für mit Billigung staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude (wie Werkstätten, Lagerräume).
(3) Gebäude, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 von den Nutzern zur persönlichen Erholung, Freizeitgestaltung oder zu kleingärtnerischen Zwecken genutzt wurden, sind auch im Falle einer späteren Nutzungsänderung keine Eigenheime. Eine Nutzung im Sinne des Satzes 1 liegt auch vor, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte.
Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.
(1) Dem Nutzer, der bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 mit einer staatlichen Stelle der Deutschen Demokratischen Republik einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag über ein Grundstück, ein Gebäude oder eine bauliche Anlage abgeschlossen und aufgrund dieses Vertrages oder eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages Besitz erlangt oder den Besitz ausgeübt hat, stehen die Ansprüche nach Kapitel 2 gegenüber dem jeweiligen Grundstückseigentümer auch dann zu, wenn das Grundstück, das Gebäude oder die bauliche Anlage nach dem Vermögensgesetz zurückübertragen worden ist. Satz 1 findet keine Anwendung, wenn der Vertrag aus den in § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 genannten Gründen nicht erfüllt worden ist. Die Ansprüche aus Satz 1 stehen dem Nutzer auch dann zu, wenn der Kaufvertrag nach dem 18. Oktober 1989 abgeschlossen worden ist und
- a)
der Kaufvertrag vor dem 19. Oktober 1989 schriftlich beantragt oder sonst aktenkundig angebahnt worden ist, - b)
der Vertragsschluß auf der Grundlage des § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 18 S. 157) erfolgte oder - c)
der Nutzer vor dem 19. Oktober 1989 in einem wesentlichen Umfang werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vorgenommen hat.
(2) Die in Absatz 1 bezeichneten Ansprüche stehen auch dem Nutzer zu,
- a)
der aufgrund eines bis zum Ablauf des 18. Oktober 1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages ein Eigenheim am 18. Oktober 1989 genutzt hat, - b)
bis zum Ablauf des 14. Juni 1990 einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der Deutschen Demokratischen Republik über dieses Eigenheim geschlossen hat und - c)
dieses Eigenheim am 1. Oktober 1994 zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
(3) Entgegenstehende rechtskräftige Entscheidungen und abweichende rechtsgeschäftliche Vereinbarungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Nutzer bleiben unberührt.
(4) Bei der Bemessung von Erbbauzins und Ankaufspreis ist auch der Restwert eines vom Grundstückseigentümer errichteten oder erworbenen Gebäudes, einer baulichen Anlage und der Grundstückseinrichtungen in Ansatz zu bringen. Für die Bestimmung des Restwerts ist § 74 Abs. 1 Satz 2 bis 4 entsprechend anzuwenden.
(5) Der Nutzer hat auf Verlangen des Grundstückseigentümers innerhalb der in § 16 Abs. 2 bestimmten Frist zu erklären, ob er von den Ansprüchen auf Erbbaurechtsbestellung oder Ankauf des Grundstücks Gebrauch machen will, und die Wahl auszuüben. Erklärt der Nutzer, daß er die in Satz 1 bestimmten Ansprüche nicht geltend machen will, ist § 17 Satz 5 des Vermögensgesetzes entsprechend anzuwenden.
(6) Der Nutzer kann von der Gemeinde oder der Gebietskörperschaft, die den Kaufpreis erhalten hat, nach § 818 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Herausgabe des Geleisteten verlangen, soweit diese durch seine Zahlung bereichert ist. Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung sind ausgeschlossen.
(1) Nutzer und Grundstückseigentümer können Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens der Anspruchsberechtigung nach diesem Gesetz erheben, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse an alsbaldiger Feststellung hat.
(2) Ein Interesse an alsbaldiger Feststellung besteht nicht, wenn wegen der Anmeldung eines Rückübertragungsanspruchs aus § 3 des Vermögensgesetzes über das Grundstück, das Gebäude oder die bauliche Anlage noch nicht verfügt werden kann.
(3) Nehmen mehrere Personen die Rechte als Nutzer für sich in Anspruch und ist in einem Rechtsstreit zwischen ihnen die Anspruchsberechtigung festzustellen, können beide Parteien dem Grundstückseigentümer den Streit verkünden.
(4) § 106 Abs. 4 ist entsprechend anzuwenden.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 239/00 Verkündet am:
18. Mai 2001
R i e g e l ,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
-----------------------------------
a) In dem Verfahren nach § 108 SachenRBerG kann keine Festlegung der von der
Anspruchsberechtigung erfaßten Grundstücksfläche verlangt, sondern nur die
Anspruchsberechtigung als solche festgestellt werden; die Angabe einer wie auch
immer beschriebenen Fläche in dem Feststellungsantrag ist unzulässig.
b) Die Klärung, welche unvermessene Grundstücksteilfläche (§ 85 SachenRBerG)
von der Sachenrechtsbereinigung betroffen ist, muß in dem notariellen Vermittlungsverfahren
nach §§ 87 ff SachenRBerG, gegebenenfalls in dem gerichtlichen
Verfahren nach §§ 104 bis 106 SachenRBerG, erfolgen.
c) Die Flächenangabe in einem Feststellungsausspruch nach § 108 SachenRBerG
kann eine Rechtsmittelbeschwer begründen.
BGH, Urt. v. 18. Mai 2001 - V ZR 239/00 - OLG Naumburg
LG Halle
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Mai 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 30. Mai 2000 aufgehoben und das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Halle teilweise abgeändert.
Es wird festgestellt, daß die Klägerin hinsichtlich des im Grundbuch von R., Blatt 246, eingetragenen Grundstücks Flur 6 Flurstück 34/1 anspruchsberechtigt nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ist.
Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten des ersten Berufungsverfahrens (5 U 1505/97 OLG Naumburg) - mit Ausnahme der durch die Säumnis der Klägerin in dem Termin am 4. März 1998 verursachten Kosten, welche die Klägerin allein trägt - fallen der Klägerin zu ¼ und den Beklagten zu ¾ zur Last.
Die Kosten des zweiten Berufungsverfahrens und des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.
Von Rechts wegen
Es wird festgestellt, daß die Klägerin hinsichtlich des im Grundbuch von R., Blatt 246, eingetragenen Grundstücks Flur 6 Flurstück 34/1 anspruchsberechtigt nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ist.
Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten des ersten Berufungsverfahrens (5 U 1505/97 OLG Naumburg) - mit Ausnahme der durch die Säumnis der Klägerin in dem Termin am 4. März 1998 verursachten Kosten, welche die Klägerin allein trägt - fallen der Klägerin zu ¼ und den Beklagten zu ¾ zur Last.
Die Kosten des zweiten Berufungsverfahrens und des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer des im Grundbuch von R., Blatt 246, eingetragenen Grundstücks Flur 6, Flurstück 34/1, zur Größe von 19.055 qm. Darauf errichtete der VEB D. Mitte der sechziger Jahre zwei Einfamilienhäuser. Die Klägerin hat nach § 108 SachenRBerG als Rechtsnachfolgerin des VEB die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Verkauf einer Teilfläche von ca. 1.788 qm des genannten Grundstücks zum Preis von 15 DM/qm beantragt. Diese Klage hat das Landgericht als unzulässig abgewiesen, weil kein notarielles Vermittlungsverfahren durchgeführt worden sei. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter verfolgt und darüber hinaus die Verpflichtung der Beklagten zur Auflassung und zunächst auch zur Einräumung eines Wegerechts geltend gemacht. Letztlich hat sie nur noch die Feststellung der Veräußerungs- und Auflassungsverpflichtung der Beklagten für eine 1.788 qm große Teilfläche verlangt. Der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen (erstes Berufungsurteil). In den Entscheidungsgründen ist u.a. ausgeführt:
"Unzulässig war lediglich der Antrag auf Feststellung, die Beklagten seien verpflichtet, zu einem bestimmten Preis zu verkaufen. Dagegen begegnet der Antrag auf Feststellung einer bestimmten Größe des zu verkaufenden Grundstücks keinen Zulässigkeitsbedenken. ... Im vorliegenden Fall besteht die Besonderheit, daß das streitgegenständliche Gesamtgrundstück größer ist als die von der Klägerin begehrte Teilfläche, bezüglich derer sie ein Nutzungsrecht behauptet. Die Bezeichnung der Grundstücksgröße soll offenbar lediglich die Beschränkung auf diese Teilfläche zum Ausdruck bringen, nicht aber auch die endgültige Festle-
gung der betroffenen Fläche zum Ziel haben. Für diesen Zweck und im Rahmen des Feststellungsantrages war - und ist - der Antrag i.V.m. dem der Klageschrift beigegebenen Lageplan ausreichend." Das Landgericht hat daraufhin der Klage stattgegeben, wobei es zur Begründung der Zulässigkeit des auf eine bestimmte Fläche gerichteten Feststellungsantrags auf die Entscheidung des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg Bezug genommen hat. Die Berufung der Beklagten, mit der sie sich lediglich gegen die Feststellung ihrer Veräußerungs- und Auflassungsverpflichtung hinsichtlich einer exakten Teilfläche von 1.788 qm und gegen die erstinstanzliche Kostenentscheidung gewendet haben, hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg als unzulässig verworfen. Dagegen richtet sich die - unbeschränkt statthafte - Revision der Beklagten, mit der sie ihr Berufungsbegehren weiter verfolgen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist das Rechtsmittel unzulässig, weil es nicht auf die Beseitigung einer aus der Entscheidung des Landgerichts folgenden Beschwer der Beklagten gerichtet sei. Der zur Abänderung gestellte Inhalt des erstinstanzlichen Urteils sei nicht der Rechtskraft fähig. Die Auslegung des gesamten Urteils ergebe, daß die Flächenangabe im Urteilstenor nicht als Bestandteil des Entscheidungssatzes anzusehen sei, denn das Land-
gericht habe hierüber nicht befunden. Deswegen liege keine bindende Entscheidung über die von der Sachenrechtsbereinigung betroffene Teilfläche vor.
II.
Das hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die Zulässigkeit des Rechtsmittels eine Beschwer sowie das Bestreben voraussetzt , diese mit dem Rechtsmittel zu beseitigen (BGH, Urt. v. 20. Juli 1999, X ZR 175/98, NJW 1999, 3564 m.w.N.). Ihm ist auch darin beizupflichten, daß sich die Beurteilung der Frage, ob eine Beschwer vorliegt, grundsätzlich nach dem Urteilstenor richtet (BGH, aaO), daß aber gegebenenfalls zu seiner Auslegung auch der Tatbestand, die Entscheidungsgründe und das Parteivorbringen heranzuziehen sind (BGH, Urt. v. 15. Juni 1982, VI ZR 179/80, NJW 1982, 2257 m.w.N.). Das setzt jedoch voraus, daß der Tenor zu Zweifeln Anlaß gibt. Überdies ist eine solche Auslegung nur begrenzt möglich; sie hat sich im Interesse der Rechtssicherheit allein an das zu halten, was der Richter erkennbar zum Ausdruck gebracht hat (BGH, Urt. v. 15. Juni 1982, VI ZR 179/80, aaO).
Danach ist die Auslegung des Feststellungsausspruchs, die das Berufungsgericht vorgenommen hat, nicht möglich. Der Tenor der landgerichtlichen Entscheidung ist nämlich eindeutig und einer Auslegung nicht zugänglich. Er enthält die Feststellung, daß die Beklagten zur Veräußerung und Auflassung einer Teilfläche von 1.788 qm des Flurstücks 34/1 verpflichtet sind. Irgendwelche Zweifel ergeben sich daraus nicht. Daran ändert auch der Umstand nichts,
daß der Tenor mit dem Ausspruch zu der Auflassungsverpflichtung über den in § 108 SachenRBerG geregelten Inhalt der Feststellung der Anspruchsberechtigung hinausgeht und insoweit unbestimmt ist, als ihm nicht entnommen werden kann, auf welche Teilfläche des Gesamtgrundstücks sich die Verpflichtung der Beklagten erstreckt. Das ist nämlich nur die Folge der fehlerhaften Entscheidung des Landgerichts über die Bestimmtheit und Begründetheit des Klageantrags. Sie führt nicht dazu, daß der - eindeutige - Tenor ausgelegt werden müßte; denn maßgebend dafür, was in einem Urteil zum Ausdruck gebracht wird, ist nur das, was das Gericht gesagt hat, nicht, was es hätte sagen müssen (vgl. BGH, Urt. v. 30. November 1961, VII ZR 12/61, LM § 1042 ZPO Nr.
8).
Danach sind die Beklagten durch den Feststellungsausspruch beschwert , weil sie auf eine bestimmte Flächengröße festgelegt werden und der Verkauf einer kleineren Fläche nicht in Frage kommt. Darauf, ob das Landgericht innerprozessual an die im ersten Berufungsurteil geäußerte Rechtsauffassung zur Zulässigkeit des Klageantrags gebunden war, kommt es für die Beschwer nicht an. Das Berufungsgericht durfte deswegen das Rechtsmittel nicht als unzulässig verwerfen.
2. Ist die Revision der Beklagten somit begründet, führt dies zur Aufhebung des Berufungsurteils (§ 564 Abs. 1 ZPO). Da die Beklagten die Anspruchsberechtigung der Klägerin als solche im Berufungsrechtszug nicht mehr in Frage gestellt haben, ist die Sache zur Endentscheidung reif, so daß der Senat selbst zu entscheiden hat (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Das führt zur teilweisen Abänderung des Urteils des Landgerichts mit der Folge, daß die An-
kaufsberechtigung der Klägerin - ohne Beschränkung auf eine Teilfläche des betroffenen Grundstücks - festzustellen ist.
a) Mit der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG kann keine Festlegung der von der Ankaufsberechtigung erfaßten Grundstücksfläche verlangt werden (Senatsurt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, Umdruck S. 11; OLG Jena, OLG Report 2000, 121 [rechtskräftig durch Senatsurt. v. 29. September 2000, V ZR 421/99, WM 2000, 2513]; OLG Naumburg, OLG Report 2000, 217; Purps/Krauss, Sachenrechtsbereinigung nach Anspruchsgrundlagen, IV Rdn. 191; Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 108 Rdn. 8; a.A. von Falkenhayn, RVI Bd. III, § 108 SachenRBerG, Rdn. 3; Vossius , SachenRBerG, 2. Aufl., § 108 Rdn. 8). Das folgt aus den unterschiedlichen Voraussetzungen, Inhalten und Zielen der in §§ 104, 108 SachenRBerG genannten Klagen.
Kernbereich des in den §§ 103 bis 108 SachenRBerG geregelten gerichtlichen Verfahrens ist die Bereinigungsklage (§§ 104 bis 107 SachenRBerG). Sie geht auf die Feststellung über den Inhalt eines Erbbaurechts nach § 32 SachenRBerG oder eines Ankaufsrechts nach Maßgabe der §§ 61, 68 und 82 SachenRBerG und schließt andere Rechtsbehelfe zur Herbeiführung des Bereinigungserfolgs aus. Die Ausschlußwirkung erfaßt jedoch nicht die Feststellung der Anspruchsberechtigung nach § 108 SachenRBerG, weil die Bereinigungsklage den (erfolglosen) Abschluß des notariellen Vermittlungsverfahrens nach §§ 87 ff SachenRBerG voraussetzt, dort aber keine Möglichkeit besteht, die Berechtigung des Antragstellers verbindlich festzustellen (Tropf, VIZ 1999, 377, 385). Denn der Notar soll die Vermittlung aussetzen , wenn die Anspruchsberechtigung des Antragstellers bestritten wird (§ 94
Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Diesem bleibt dann nur der Weg, über die Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG die Frage seiner Anspruchsberechtigung zu klären. Dafür bedarf es indes keiner Klärung der Größe der Teilfläche des Grundstücks, auf die sich die Nutzungsbefugnis des Erbbauberechtigten (§ 55 SachenRBerG) erstrecken oder die Gegenstand des Kaufvertrags (§ 65 SachenRBerG) sein soll. Denn selbst wenn sie abweichend vom Umfang des Nutzungsrechts bestimmt wird (§ 26 SachenRBerG), berührt das nicht die Anspruchsberechtigung als solche. Auch kann die Flächengröße als ein Teil des konkreten Inhalts des abzuschließenden Erbbaurechts- oder Kaufvertrags in dem notariellen Vermittlungsverfahren geklärt werden. Scheitert dieses (vgl. § 99 SachenRBerG), steht dem Antragsteller die Bereinigungsklage nach § 104 SachenRBerG offen. Für eine Klärung der Flächengröße im Rahmen der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG ist somit kein Raum.
b) Ist Gegenstand der Klage nach § 108 SachenRBerG ausschließlich die Feststellung der Anspruchsberechtigung als solcher, so kann in diesem Verfahren die Anspruchsberechtigung auch nicht auf eine unvermessene Teilfläche des betroffenen Grundstücks beschränkt werden. Dies ist der Bereinigungsklage nach § 104 SachenRBerG vorbehalten. Nur dort kann als Inhalt des abzuschließenden Erbbaurechts- bzw. Kaufvertrags festgelegt werden, welche Fläche von der Sachenrechtsbereinigung erfaßt wird.
c) Das alles verbietet es, in dem Feststellungsantrag nach § 108 SachenRBerG eine Flächengröße anzugeben, sei es eine konkrete, eine maximale oder ungefähre, in deren Rahmen die Anspruchsberechtigung festgestellt werden soll. Aus dem Senatsurteil vom 6. April 2001 (aaO) ergibt sich
nichts anderes. Dort betraf die Flächenangabe nicht das Ausmaß der Ankaufsberechtigung , sondern den Umfang der Nutzung.
3. Mit Erfolg wenden sich die Beklagten auch gegen die Kostenentscheidung in dem erstinstanzlichen Urteil. Das Landgericht hat nämlich § 269 Abs. 2 Satz 3 ZPO nicht beachtet.
Die Kostenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 269 Abs. 2 Satz 3 ZPO.
Wenzel Tropf Schneider
Klein Lemke
(1) Ist dem Nutzer ein Nutzungsrecht verliehen oder zugewiesen worden, das die für den Eigenheimbau vorgesehene Regelgröße von 500 Quadratmetern übersteigt, so können der Nutzer oder der Grundstückseigentümer verlangen, daß die Fläche, auf die sich die Nutzungsbefugnis des Erbbauberechtigten (§ 55) erstreckt oder die Gegenstand des Kaufvertrages (§ 65) ist, im Vertrag nach Satz 3 abweichend vom Umfang des Nutzungsrechts bestimmt wird. Das gleiche gilt, wenn der Anspruch des Nutzers nach den §§ 21 bis 23 sich auf eine über die Regelgröße hinausgehende Fläche erstreckt. Die Ansprüche aus den Sätzen 1 und 2 können nur geltend gemacht werden, soweit
- 1.
eine über die Regelgröße von 500 Quadratmetern hinausgehende Fläche abtrennbar und selbständig baulich nutzbar oder - 2.
eine über die Größe von 1.000 Quadratmetern hinausgehende Fläche abtrennbar und angemessen wirtschaftlich nutzbar ist.
(2) Macht der Grundstückseigentümer den in Absatz 1 bestimmten Anspruch geltend, kann der Nutzer von dem Grundstückseigentümer die Übernahme der abzuschreibenden Teilfläche gegen Entschädigung nach dem Zeitwert für die aufstehenden Gebäude, Anlagen und Anpflanzungen verlangen, soweit der Nutzer diese erworben oder in anderer Weise veranlaßt hat. In anderen Fällen hat der Grundstückseigentümer in dem Umfang Entschädigung für die Gebäude, Anlagen und Anpflanzungen zu leisten, wie der Wert seines Grundstücks im Zeitpunkt der Räumung der abzuschreibenden Teilfläche noch erhöht ist. Der Grundstückseigentümer kann nach Bestellung des Erbbaurechts oder dem Ankauf durch den Nutzer von diesem die Räumung der in Absatz 1 bezeichneten Teilfläche gegen eine Entschädigung nach den Sätzen 1 und 2 verlangen.
(3) Der Nutzer darf der Begrenzung seiner Ansprüche nach Absatz 1 widersprechen, wenn diese zu einer unzumutbaren Härte führte. Eine solche Härte liegt insbesondere dann vor, wenn
- 1.
die abzutrennende Teilfläche mit einem Bauwerk (Gebäude oder bauliche Anlage) bebaut worden ist, das - a)
den Wert der Nutzung des Eigenheims wesentlich erhöht oder - b)
für den vom Nutzer ausgeübten Beruf unentbehrlich ist und für das in der Nähe mit einem für den Nutzer zumutbaren Aufwand kein Ersatz bereitgestellt werden kann, oder
- 2.
durch die Abtrennung ein ungünstig geschnittenes und im Wert besonders vermindertes Grundstück entstehen würde.
(4) Der Nutzer kann den Anspruch des Grundstückseigentümers nach Absatz 1 abwenden, indem er diesem ein nach Lage, Bodenbeschaffenheit und Größe gleichwertiges Grundstück zur Verfügung stellt.
(5) Die Absätze 1 bis 4 sind entsprechend anzuwenden, wenn die Befugnis des Nutzers auf einem Vertrag beruht.
(1) Auf Antrag ist der Abschluß von Verträgen zur Bestellung von Erbbaurechten oder zum Kauf des Grundstücks oder des Gebäudes oder, wenn kein selbständiges Gebäudeeigentum entstanden ist, zur Ablösung der aus der baulichen Investition begründeten Rechte, nach diesem Gesetz durch den Notar zu vermitteln.
(2) Antragsberechtigt ist der Nutzer oder der Grundstückseigentümer, der den Abschluß eines in Absatz 1 bezeichneten Vertrages geltend machen kann.
(1) Der Notar kann auf Antrag eines Beteiligten Ermittlungen durchführen. Er kann insbesondere
- 1.
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung und über Bodenrichtwerte (§ 195 Abs. 3 und § 196 Abs. 3 des Baugesetzbuchs) einholen, - 2.
ein Verfahren zur Bodensonderung beantragen, - 3.
die das Liegenschaftskataster führende Stelle oder eine Person, die nach Landesrecht zu Katastervermessungen befugt ist, mit der Vermessung der zu belastenden oder abzuschreibenden Flächen beauftragen und den Antrag auf Erteilung einer Teilungsgenehmigung nach § 120 stellen.
(2) Der Notar kann nach Erörterung auf Antrag eines Beteiligten auch schriftliche Gutachten eines Sachverständigen oder des zuständigen Gutachterausschusses für die Grundstückswerte nach § 192 des Baugesetzbuchs über
- 1.
den Verkehrswert des zu belastenden Grundstücks, - 2.
das in § 36 Abs. 1 und § 63 Abs. 3 bestimmte Verhältnis des Werts der mit dem Erbbaurecht belasteten oder zu veräußernden Fläche zu dem des Gesamtgrundstücks und - 3.
den Umfang und den Wert baulicher Maßnahmen im Sinne des § 12
(3) Eine Beweiserhebung im Vermittlungsverfahren nach Absatz 2 steht in einem anschließenden Rechtsstreit einer Beweisaufnahme vor dem Prozeßgericht gleich. § 493 der Zivilprozeßordnung ist entsprechend anzuwenden.
(4) Werden Zeugen und Sachverständige von dem Notar nach Absatz 2 zu Beweiszwecken herangezogen, so erhalten sie eine Entschädigung oder Vergütung in entsprechender Anwendung des Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetzes.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
(1) Die Rechtshängigkeit schließt das Recht der einen oder der anderen Partei nicht aus, die in Streit befangene Sache zu veräußern oder den geltend gemachten Anspruch abzutreten.
(2) Die Veräußerung oder Abtretung hat auf den Prozess keinen Einfluss. Der Rechtsnachfolger ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Gegners den Prozess als Hauptpartei an Stelle des Rechtsvorgängers zu übernehmen oder eine Hauptintervention zu erheben. Tritt der Rechtsnachfolger als Nebenintervenient auf, so ist § 69 nicht anzuwenden.
(3) Hat der Kläger veräußert oder abgetreten, so kann ihm, sofern das Urteil nach § 325 gegen den Rechtsnachfolger nicht wirksam sein würde, der Einwand entgegengesetzt werden, dass er zur Geltendmachung des Anspruchs nicht mehr befugt sei.