Bundesgerichtshof Urteil, 21. Sept. 2018 - V ZR 68/17
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. September 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, den Richter Dr. Kazele, die Richterin Haberkamp und den Richter Dr. Hamdorf
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
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- Die Beklagte ist eine rechtsfähige Stiftung, deren Aufgabe die Hilfe für Suchtkranke und ihre Reintegration in die normale Arbeitswelt ist. Ihre Tätigkeit übte sie im Jahr 2006 in einem Wohngebäude auf einem Grundstück im Stadtbezirk Kreuzberg von Berlin aus. Das Grundstück gehörte dem Land Berlin; es wurde von der Klägerin, einer Gesellschaft des Landes Berlin zur Verwaltung und zum Verkauf der nicht für eigene Zwecke benötigten Landesimmobilien, verwaltet. Das Wohngebäude war Gegenstand eines Erbbaurechts an dem Grundstück. Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Juli 2006 (fortan der Kaufvertrag oder KV) erwarb die Beklagte zunächst das Grundstück für 535.000 € von der Klägerin. Dabei gingen die Parteien davon aus, dass die Beklagte auch das Erbbaurecht erwerben würde. Diese verpflichtete sich in dem Kaufvertrag dazu, das Grundstück vollumfänglich und ausschließlich zu ihren satzungsmäßigen Zwecken zu nutzen (§ 6a Nr. 1 KV), vor einer Nutzungsänderung die Zustimmung der Klägerin einzuholen, die gegebenenfalls auch von der Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der durch die Nutzungsänderung eingetretenen Wertsteigerung abhängig gemacht werden konnte (§ 6a Nr. 2 KV), diese Verpflichtungen im Fall eines Verkaufs einem Rechtsnachfolger aufzuerlegen und ihn zur entsprechenden Weitergabe zu verpflichten (§ 6a Nr. 3 KV) und bei einem Verstoß gegen diese Verpflichtungen nach erfolgloser Nachfristsetzung eine Vertragsstrafe von 53.500 € für jeden Verstoß zu zahlen (§ 6a Nr. 4 KV). Später erwarb die Beklagte für 2,6 Mio. € auch das Erbbaurecht.
- 2
- Ohne die Zustimmung der Klägerin einzuholen und ohne die Pflichten aus dem Kaufvertrag weiterzureichen, gab die Beklagte 2012 das Erbbaurecht auf und veräußerte das Grundstück im Juli 2012 an eine Tochtergesellschaft. Diese teilte das Grundstück zum Zweck des Weiterverkaufs in Wohnungseigentum auf. Die Klägerin erklärte gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 22. August 2013 den Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag. Sie meint, sie sei aufgrund des Verhaltens der Beklagten zum Rücktritt berechtigt gewesen. Jedenfalls stehe ihr ein Anspruch auf Zahlung der Wertsteigerung aus der Regelung des Kaufvertrags über die Zustimmung zur Nutzungsänderung zu; die Wertsteigerung beziffert sie mit 2,331 Mio. €.
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- Die Klägerin verlangt mit dem Hauptantrag Zahlung von 2,331 Mio. € nebst Zinsen und mit gestaffelten Hilfsanträgen in dieser Reihenfolge die Rückauflassung des ehemaligen Erbbaugrundstücks Zug um Zug gegen Zahlung von 535.000 €, die Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von mindestens 2,331 Mio. € nebst Zinsen nach fruchtlosem Ablauf einer vom Gericht zu bestimmenden Frist zur Rückauflassung und weiter hilfsweise Wertersatz für das Grundstück in Höhe von mindestens 2,331 Mio. € nebst Zinsen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Kammergericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das Berufungsgericht meint, ein Anspruch auf die aus der Nutzungsänderung erzielte Wertsteigerung bestehe nicht, weil die vertragliche Regelung über die Nutzungsbindung nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sei. Bei der Klausel handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (fortan auch AGB) im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB, die die Beklagte entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Bei einem Verkauf von Grundstücken durch die öffentliche Hand oder durch von ihr beherrschte Gesellschaften seien Nutzungsbeschränkungen nur zulässig, wenn sie geeignet und erforderlich seien, um das Erreichen eines Subventionszwecks sicherzustellen. Eine von ihr gewährte Subvention in Form einer Kaufpreisverbilligung habe die Klägerin aber nicht hinreichend dargelegt. Das von ihr vorgelegte Privatgutachten ergebe für den Zeitpunkt des Verkaufs einen Grundstückswert von 500.000 €. Zwar habe der Sachverständige nicht den Bodenrichtwert für das Gebiet zugrunde gelegt, in dem sich das Grundstück befinde, sondern den deutlich niedrigeren für die angrenzende Wohnbebauung. Das habe seinen Grund aber entgegen der Behauptung der Klägerin nicht in der Nutzungsbindung , sondern, wie sich dem Gutachten entnehmen lasse, in der damaligen Belastung des Grundstücks mit dem Erbbaurecht und der gebietsuntypischen Bebauung mit einem Wohnhaus gehabt. Die Klausel verstoße aus diesen Gründen auch gegen § 138 Abs. 1 BGB. Im Übrigen sei die Klausel intransparent , weil sie nicht erkennen lasse, auf welchen Zeitpunkt sich die Berechnung einer Wertsteigerung beziehen solle. Die Unwirksamkeit der Klausel führe nicht zu einer Lücke im Vertrag, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auszufüllen wäre. Denn die lediglich schuldrechtlich vereinbarte Nutzungsbindung sei für die Parteien nicht derart wesentlich gewesen, dass anzunehmen sei, der Vertrag wäre ohne diese keinesfalls zu Stande gekommen.
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- Der Rücktritt der Klägerin von dem Grundstückskaufvertrag sei unberechtigt. Ein vertragliches Rücktrittsrecht sei nicht vorgesehen. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht scheide aus, weil die Nutzungsbindung als Nebenpflicht von nicht erheblicher Bedeutung vereinbart worden sei, sodass ihre Nichtbeachtung gemäß § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht zum Rücktritt vom Vertrag berechtige. Es habe vielmehr bei der Vertragsstrafenregelung sein Bewenden.
II.
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- Die von dem Senat uneingeschränkt zugelassene und ohne Einschränkung form- und fristgerecht eingelegte Revision ist nur hinsichtlich des Hauptantrags zulässig, weil es hinsichtlich der Hilfsanträge an der erforderlichen Rechtsmittelbegründung fehlt.
- 7
- 1. Bei einer umfassenden Anfechtung muss die Revisionsbegründung das gesamte Urteil in Frage stellen. Sie muss Revisionsgründe (§ 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO) für jede unabhängige, selbstständig tragende rechtliche Erwägung enthalten, auf die die angegriffene Entscheidung gestützt ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. November 1999 - III ZR 98/99, NJW 2000, 947). Bei einer objektiven Anspruchshäufung (§ 260 ZPO) ist grundsätzlich auf alle Ansprüche einzugehen , hinsichtlich derer eine Abänderung beantragt ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 45/10, NJW 2011, 749 Rn. 6; BGH, Urteil vom 29. November 1990 - I ZR 45/89, NJW 1991, 1683, 1684). Das gilt auch, wenn sich der Revisionsführer gegen die Abweisung mehrerer mit Haupt- und Hilfsanträgen geltend gemachter Ansprüche wendet. Denn über die Hilfsanträge ist nur zu entscheiden, wenn der Kläger neben der Abweisung des Hauptantrags auch ihre Abweisung angreift (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 1990 - IV ZR 131/89, BGHZ 112, 229, 232; Urteil vom 28. Oktober 1992 - IV ZR 221/91, BGHZ 120, 96, 102 f.) oder wenn sich das Rechtsmittel nur gegen die Abweisung der Hilfsanträge richtet. Die Angabe von Revisionsgründen ist - ausnahmsweise - nur entbehrlich, wenn das Bestehen eines Anspruchs unmittelbar von dem Bestehen eines anderen abhängt, der seinerseits mit der Revision in zulässiger Weise angegriffen wird (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 1994 - VIII ZR 46/94, NJW 1995, 722, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 128, 156) oder wenn das Berufungsgericht aus der Unbegründetheit eines Anspruchs ohne weiteres auf das Nichtbestehen der weiteren Ansprüche geschlossen hat (Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 45/10, NJW 2011, 749 Rn. 6).
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- 2. Diesen Anforderungen genügt die Revisionsbegründung der Klägerin hinsichtlich der Hilfsanträge nicht. Das Berufungsgericht hat die Abweisung der mit den Hilfsanträgen verfolgten Ansprüche aus dem von der Klägerin erklärten Rücktritt in erster Linie darauf gestützt, dass ein Rücktritt gemäß § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ausscheide. Diese, die Abweisung selbstständig tragende Begründung hat die Klägerin jedoch nicht angegriffen. Sie hat trotz des Hinweises des Senats zum Rücktrittsgrund (§ 324 BGB statt des von dem Berufungsgericht herangezogenen § 323 BGB wegen Verletzung einer Nebenpflicht) in der Revisionsbegründung nur ausgeführt, sie halte den Rücktritt für wirksam, ohne dies näher zu begründen oder Ausführungen dazu zu machen, weshalb sie den Standpunkt des Berufungsgerichts für unzutreffend hält. Zur Begründung der Revision genügt es hinsichtlich der Hilfsanträge nicht, dass Teile der gegen die Abweisung des Hauptantrags angeführten Revisionsgründe - hier: Verletzung von § 286 ZPO hinsichtlich des Vortrags zum Wert des Grundstücks und zu der Frage der Zumutbarkeit des Festhaltens an dem Vertrag bei Unwirksamkeit der Regelung über die Nutzungsbindung - auch für die mit den Hilfsanträgen verfolgten Ansprüche aus dem Rücktritt von Bedeutung sein können.
III.
- 9
- Die Revision ist, soweit zulässig, begründet. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem von der Klägerin behaupteten Wert des Erbbaugrundstücks im Zeitpunkt des Verkaufs an die Beklagten nicht verneinen.
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- 1. Das Berufungsgericht geht allerdings zutreffend davon aus, dass ein Zahlungsanspruch der Klägerin nur besteht, wenn die Regelung in § 6a KV wirksam ist. Ein solcher folgt zwar nicht unmittelbar aus Nr. 2 Satz 3 dieser Vertragsbestimmung , wonach die Klägerin die Zustimmung zu einer Nutzungsänderung von der Zahlung eines Geldbetrags in Höhe der Wertsteigerung abhängig machen kann, sondern als Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung von Pflichten nach § 241 Abs. 2 BGB aus § 280 Abs. 1 BGB. Grundlage dieses Schadensersatzanspruchs sind aber die Vereinbarung eines über den kaufvertragstypischen Leistungsaustausch hinausgehenden Vertragszwecks in § 6a Nr. 1 KV und über das Vorgehen bei Änderung oder Aufgabe der Nutzung des Grundstücks für die satzungsmäßigen Zwecke der Beklagten und bei der Veräußerung des Grundstücks in § 6a Nr. 2 bis 4 KV sowie die daran anknüpfende, aus § 241 Abs. 2 BGB folgende Vertragstreuepflicht, aufgrund derer die Vertragsparteien alles zu unterlassen haben, was die Erreichung des Vertragszwecks gefährden oder beeinträchtigen könnte (vgl. Senat, Urteil vom 19. Ja- nuar 2018 - V ZR 273/16, ZNotP 2018, 99 Rn. 19). Auch bei diesem rechtlichen Ansatz setzt der Zahlungsanspruch der Klägerin allerdings die Wirksamkeit der Regelungen in § 6a KV voraus.
- 11
- 2. Im Ergebnis richtig ist die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass die in § 6a Nr. 1 KV enthaltene unbefristete Nutzungsbindung unwirksam ist. Das gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Regelung um eine Individualvereinbarung oder um eine von der Klägerin vorformulierte Klausel handelt.
- 12
- a) Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag der Klägerin sollte die Nutzungsbindung sicherstellen, dass die der Beklagten - durch den Verkauf des Grundstücks zu einem verbilligten Preis - gewährte Subvention zweckentsprechend verwendet wird. Eine solche Vertragsgestaltung ist im Grundsatz unbedenklich. Die - von der Klägerin vertretene - öffentliche Hand ist bei dem Verkauf eines ihr gehörenden Grundstücks nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des öffentlichen Zwecks Sorge zu tragen, wenn ein Grundstück zur Förderung eines öffentlichen Zwecks - hier die Förderung der Betreuung Suchtkranker und deren Reintegration in die Arbeitswelt - verbilligt abgegeben wird (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 104). Dies kann insbesondere durch Nutzungsbeschränkungen erfolgen (Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 20).
- 13
- Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt allerdings, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müssen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zulässigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 103 f.; Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, WM 2006, 2046 Rn. 12).
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- b) Danach ist es mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit unvereinbar , dem Subventionsempfänger Bindungen aufzuerlegen, die er - wie hier - ohne zeitliche Begrenzung und damit auch einhalten muss, nachdem die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht sind. Der Verkauf des Grundstücks als solcher stellt keinen unbefristet fortbestehenden Vorteil dar; hat sich die öffentliche Hand zu einem Verkauf entschlossen, muss sie es hinnehmen , dass ihr Einfluss auf die Nutzung des Grundstücks zeitlich begrenzt ist. Dauerhafte Nutzungsbeschränkungen lassen sich nur erreichen, wenn der öffentliche Zweck nicht mit dem Instrument des Grundstücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten Instrument der Ausgabe eines Erbbaurechts verfolgt wird (vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2015 - V ZR 144/14, BGHZ 206, 120 Rn. 21 bis 27; Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 306/16, NVwZ 2018, 1414 Rn. 28).
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- 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Unwirksamkeit der Klausel führe nicht dazu, dass die Regelung Anwendung findet, die die Parteien vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass eine unbefristete Nutzungsbindung unwirksam ist.
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- a) Ist eine Vertragsbestimmung unwirksam, kann sie entsprechend § 139 BGB, beschränkt auf das zulässige Maß, aufrechterhalten werden, wenn davon auszugehen ist, dass die Parteien, hätten sie die Unwirksamkeit gekannt, eine auf dieses Maß beschränkte Vereinbarung getroffen hätten (st. Rspr., vgl. Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 260/06, NJW-RR 2007, 1608 Rn. 19; Urteil vom 6. Juli 2012 - V ZR 122/11, WM 2012, 1740 Rn. 33 f.; BGH, Urteil vom 5. Juni 1989 - II ZR 227/88, BGHZ 107, 351, 355 f.; Urteil vom 14. November 2000 - XI ZR 248/99, BGHZ 146, 37, 47). Bei einer vorformulierten Klausel kommt eine entsprechend ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, wenn gesetzliche Vorschriften fehlen, die an die Stelle der unwirksamen Klausel treten (vgl. § 306 Abs. 2 BGB), und die ersatzlose Streichung der Klausel zu einem Ergebnis führte, das den beiderseitigen Interessen nicht mehr in vertretbarer Weise Rechnung tragen, sondern das Vertragsgefüge völlig einseitig zu Gunsten des Vertragspartners des Verwenders verschieben würde, so dass diesem ein Festhalten an dem lückenhaften Vertrag nicht zuzumuten wäre (vgl. § 306 Abs. 3 BGB sowie Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 23; BGH, Urteil vom 6. Juli 2016 - IV ZR 44/15, BGHZ 211, 51 Rn. 47).
- 17
- b) Die Voraussetzungen für eine solche (ergänzende) Vertragsauslegung verneint das Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft.
- 18
- aa) Richtig ist zwar, dass die Nichtigkeit der unbefristeten Nutzungsbindung nicht zu einer planwidrigen Lücke in dem Vertrag der Parteien führte, die in entsprechender Anwendung von § 139 BGB bzw. im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen wäre, wenn der Kaufpreis, wie das Berufungsgericht meint, tatsächlich nicht subventioniert gewesen sein sollte. Wenn die Beklagte das Grundstück zum Marktpreis erworben hätte, würde das Vertragsgefüge durch den Fortfall einer Möglichkeit der Klägerin, Wertsteigerungen bei der Erteilung der Zustimmung zu einer Nutzungsänderung abzuschöpfen, nicht völlig einseitig zu ihren Lasten verschoben (vgl. Senat, Urteil vom 20. April 2018 - V ZR 169/17, WM 2018, 1766 Rn. 18).
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- bb) Zu dieser Einschätzung durfte das Berufungsgericht aber nicht ohne Vernehmung des hierzu von der Klägerin als Zeugen benannten Sachverständigen gelangen, der das den Kauf vorbereitende Verkehrswertgutachten erstellt hatte. Das Absehen von der Vernehmung dieses Zeugen verstößt, wie die Revision mit Recht geltend macht, gegen § 286 Abs. 1 ZPO.
- 20
- (1) Nach ständiger Rechtsprechung verletzt die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze findet, die Vorschrift des § 286 ZPO und den Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (vgl. Senat, Beschluss vom 23. April 2015 - V ZR 200/14, juris Rn. 7; Beschluss vom 16. März 2017 - V ZR 170/16, DWW 2017, 230 Rn. 5 f.; BGH, Beschluss vom 29. März 2017 - VII ZR 149/15, ZfIR 2017, 533 Rn. 10; Beschluss vom 18. Mai 2017 - I ZR 205/16, juris Rn. 7; Beschluss vom 9. Januar 2018 - VI ZR 106/17, NJW 2018, 2730 Rn. 15). Das gilt auch, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfehlerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag einer Partei gestellt hat (vgl. BGH, Beschluss vom 16. April 2015 - IX ZR 195/14, NJW-RR 2015, 829 Rn. 9 mwN; Beschluss vom 25. April 2017 - VIII ZR 217/16, ZfBR 2017, 571 Rn. 24; Beschluss vom 18. Mai 2017 - I ZR 205/16, juris Rn. 7). So liegt es hier.
- 21
- (2) Die Klägerin hat behauptet, der Kaufpreis für das Grundstück sei in dem Kaufvertrag über das Erbbaugrundstück deshalb mit 530.000 € angesetzt worden, weil die Beklagte eine unbefristete Nutzungsbeschränkung übernommen habe. Deren Wert sei bei der Bestimmung des Kaufpreises in der Weise berücksichtigt worden, dass der mit der Erstellung des vorbereitenden Verkehrswertgutachtens befasste Sachverständige in dem Gutachten nicht den Bodenrichtwert für das Gebiet zu Grunde gelegt habe, in dem das Grundstück liege, sondern den - um rund 75 % niedrigeren - Bodenrichtwert für das angrenzende Wohngebiet. Dazu hatte sie den Sachverständigen als Zeugen benannt. Dieser Beweisantritt war zulässig und ausreichend.
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- (3) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts musste die Klägerin den behaupteten Preisnachlass nicht exakt beziffern. Sie brauchte nicht zu erläutern , aus welchen Gründen die behauptete Berücksichtigung der Nutzungsbindung über den Bodenwert in dem Gutachten des Zeugen keine Erwähnung gefunden hat. Ihr Vortrag läuft auch nicht auf eine unzulässige Ausforschung hin- aus. Die Klägerin hat eine konkrete Behauptung in das Wissen des Zeugen gestellt. Das genügt. Der Beweisführer muss sich nicht dazu äußern, wie ein Zeuge die unter Beweis gestellte Tatsache erfahren und welche Anhaltspunkte er für die Richtigkeit der in das Wissen des Zeugen gestellten Behauptungen hat (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 273/16, ZNotP 2018, 99 Rn. 42; BGH, Urteil vom 8. Mai 2012 - XI ZR 262/10, BGHZ 193, 159 Rn. 44; Urteil vom 21. Juni 2018 - IX ZR 129/17, NJW-RR 2018, 1150 Rn. 19). Diese Aspekte können und müssen gegebenenfalls bei der Vernehmung des Zeugen geklärt und bei der Würdigung seiner Aussage berücksichtigt werden.
IV.
- 23
- Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil die erforderlichen Feststellungen fehlen. Sie ist deshalb unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 ZPO). Hierfür weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin:
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- 1. Gegenstand des neuen Berufungsverfahrens ist nur noch der von der Klägerin mit dem Hauptantrag verfolgte Zahlungsanspruch. Die mit den Hilfsanträgen geltend gemachten Ansprüche aus dem Rücktritt sind, freilich unter dem Vorbehalt, dass der Hauptantrag abgewiesen wird, rechtskräftig abgewiesen. Sollte sich der Hauptantrag als ganz oder teilweise begründet erweisen, ist diese Abweisung gegenstandslos, was im Ausspruch des neuen Berufungsurteils Berücksichtigung finden kann.
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- 2. a) Bei der Prüfung des Hauptantrags ist zunächst unter Erhebung der angebotenen Beweise festzustellen, ob und in welcher Höhe die Klägerin der Beklagten bei dem Verkauf des Grundstücks eine Subvention in Form eines Preisnachlasses gewährt hat.
- 26
- b) Liegt ein Preisnachlass vor, ist davon auszugehen, dass die - im Auftrag und Interesse des Landes handelnde - Klägerin diesen im öffentlichen Interesse gewährt hat, nämlich zur Förderung der - von der Beklagten entsprechend ihren satzungsmäßigen Zwecken betriebenen - Fürsorge für Suchtkranke und deren Reintegration in die Arbeitswelt. Die Verfolgung dieses Interesses wäre ohne die Nutzungsbindung nicht gesichert; der Preisnachlass verfehlte damit sein Ziel. Das Vertragsgefüge verschöbe sich völlig einseitig zu Gunsten der Beklagten. Die Klägerin ohne die Nutzungsbindung an dem Vertrag festzuhalten , stellte für sie eine unzumutbare Härte dar, die nach § 306 Abs. 3 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Vertrages zur Folge hätte (vgl. dazu: Senat, Urteil vom 22. Februar 2002 - V ZR 26/01, ZfIR 2002, 363, 364). Das gleiche gälte nach § 139 BGB bei einer Individualvereinbarung.
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- c) Weiter kann im Fall eines Preisnachlasses davon ausgegangen werden , dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit der unbefristeten Nutzungsbindung eine angemessene Bindungsdauer und damit eine Nutzungsbindung von mindestens zehn Jahren vereinbart hätten. Eine Frist von zehn Jahren hat der Senat zur Sicherung der mit einem Einheimischenmodell von der Gemeinde verfolgten Zweck nämlich schon bei geringen Preisnachlässen ohne weiteres für zulässig erachtet (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 105 [Verkehrswert 160 bis 200 DM/m²; Preis: 131 DM/m², Nachlass zwischen 18,13 % und 34,5 %], Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 11 [Verkehrswert: 355 DM/m², Nachlass 50 DM/m² = 14,1 %]); sie hätte auch zur Sicherung des hier nach Darstellung der Klägerin verfolgten Zwecks (Hilfe für Suchtkranke) unbedenklich vereinbart werden können. Ob auch eine längere Bindungsfrist noch angemessen gewesen wäre, bedarf keiner Entscheidung durch das Berufungsgericht , weil das Grundstück bereits sechs Jahre nach Vertragsschluss weiterveräußert worden ist.
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- 3. Sollte danach beim Verkauf des Grundstücks im Jahr 2012 eine Nutzungsbeschränkung bestanden haben, wäre der mit dem Hauptantrag verfolgte Zahlungsanspruch nach den bisherigen Feststellungen dem Grunde nach gegeben.
- 29
- a) Er folgt allerdings, wie bereits angesprochen, nicht unmittelbar aus § 6a Nr. 2 Satz 3 des Kaufvertrages, wonach die Klägerin die Zustimmung zu einer Nutzungsänderung von der Zahlung eines Geldbetrages in Höhe der Wertsteigerung abhängig machen kann.
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- aa) Das hat seinen Grund aber nicht darin, dass die Klausel, sollte sie seitens der Klägerin vorformuliert und damit am Maßstab des § 307 BGB zu prüfen sein, intransparent ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Regelung transparent.
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- (1) Auch bei der gebotenen (dazu: Senat, Urteil vom 26. Februar 2016 - V ZR 208/14, ZIP 2016, 1758 Rn. 20; BGH, Urteil vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 86/16, BGHZ 216, 193 = ZIP 2017, 2363 Rn. 20, 27) kundenfeindlichsten Auslegung der Klausel kann kein Zweifel daran bestehen, welcher Zeitpunkt für die Ermittlung der Wertsteigerung des Grundstücks maßgeblich ist, von deren Ausgleich die Klägerin ihre Zustimmung zu einer Nutzungsänderung abhängig machen kann. Da die Nutzungsänderung erst nach der Erteilung der Zustimmung vorgenommen werden darf, kann es nur auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Erteilung der Zustimmung ankommen.
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- (2) Die Klausel begründet auch keine Zweifel hinsichtlich der Kalkulierbarkeit einer Wertsteigerung aus der Nutzungsänderung. Mit dem ,,Kaufgrundstück“ kann nur das von der Beklagten in dem Kaufvertrag erworbe- ne Grundstück gemeint sein, mithin allein das Grundstück ohne das aufstehende Gebäude, das nämlich im Zeitpunkt des Verkaufs Bestandteil des auf dem Grundstück lastenden Erbbaurechts war. Schwierigkeiten ergeben sich auch nicht aus eventuell getätigten Investitionen in das Grundstück. Nach der Klausel kann die Zustimmung nur von der Auskehr der aus einer Änderung der Nutzung des Grundstücks resultierenden Wertsteigerung abhängig gemacht werden. Bauliche Investitionen begründen diese Möglichkeit nicht; soweit sie das auf dem Grundstück errichtete Gebäude beträfen, haben sie auch deshalb außer Betracht zu bleiben, weil dieses bei Verkauf des Grundstücks Bestandteil des - nicht mitverkauften - Erbbaurechts war.
- 33
- bb) Die Parteien haben davon abgesehen, die Verwirklichung des von der Klägerin mit der Nutzungsbindung verfolgten öffentlichen Interesses durch einen Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Marktwert für den Fall abzusichern, dass das Grundstück nicht in einer dem Vertragszweck entsprechenden Weise genutzt wird. Sie haben vielmehr vorgesehen, dass die Beklagte die Klägerin jederzeit um Zustimmung zu einer Änderung oder Aufgabe der dem Vertragszweck entsprechenden Nutzung bitten und diese dann entscheiden kann, ob sie die Zustimmung erteilt sowie ob und in welchem Umfang sie diese von einer Zahlung in Höhe der durch die Nutzungsänderung bewirkten Wertsteigerung des Erbbaugrundstücks abhängig macht. Die Sicherung des Vertragszwecks wird bei diesem Regelungskonzept allein durch einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung vertraglicher Pflichten nach § 280 Abs. 1 BGB erreicht.
- 34
- b) Ein solcher Schadensersatzanspruch wäre aber nach den bisherigen Feststellungen dem Grunde nach gegeben, wenn an die Stelle der unbefristeten Nutzungsbindung eine befristete getreten ist.
- 35
- aa) Er folgt allerdings nicht aus einer Verletzung von Leistungspflichten. Der Kaufvertrag der Parteien sieht zwar in § 6a Nr. 1 die „Verpflichtung“ der Beklagten vor, das Kaufgrundstück in vollem Umfang und ausschließlich zu ih- ren satzungsgemäßen Zwecken zu nutzen. Ähnliche „Verpflichtungen“ in Kauf- verträgen zur Umsetzung sog. Einheimischenmodelle, insbesondere die dort regelmäßig vereinbarte Verpflichtung zur Selbstnutzung des Kaufobjekts, hat der Senat aber unter Berücksichtigung der Rechtsnatur solcher Verträge und der bei einem Verstoß gegen die Verpflichtung eintretenden Rechtsfolgen nicht als einklagbare Primärverpflichtungen angesehen, sondern als Beschreibung des Zwecks, zu dem ihnen das Grundstück veräußert werden soll. Sie lösen deshalb nur Obliegenheiten der Käufer aus (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 11). Das ist hier nicht anders. Auch die in § 6a Nr. 1 Satz 1 KV geregelte „Verpflichtung“, das Erbbaugrundstück in vollem Umfang und ausschließlich zu satzungsgemäßen Zwecken der Beklagten zu nutzen, beschreibt nur den Zweck, dem der Kaufvertrag der Parteien dienen soll, aber keine einklagbare Haupt- oder Nebenleistungspflicht.
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- bb) Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin kann jedoch aus der Verletzung der allgemeinen Leistungs- und Vertragstreuepflicht folgen.
- 37
- (1) Die Parteien eines Vertrages haben im Rahmen des Zumutbaren den ihnen bekannten Interessen der jeweils anderen Partei Rechnung zu tragen. Sie sind zum einen verpflichtet, an der Erreichung und Verwirklichung von Ziel und Zweck des Vertrages mitzuwirken und sich, soweit sich dies mit den eigenen Interessen vernünftigerweise vereinbaren lässt, gegenseitig zu unterstützen. Sie haben zum anderen alles zu unterlassen, was die Erreichung des Vertragszwecks und den Eintritt des Leistungserfolgs gefährden oder beeinträchtigen könnte (vgl. zum Ganzen Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 273/16, ZNotP 2018, 99 Rn. 19).
- 38
- (2) Die Parteien haben hier über den kaufvertraglichen Leistungsaustausch hinausgehend vereinbart, dass die Beklagte das Grundstück in vollem Umfang und ausschließlich für ihre satzungsmäßigen Zwecke nutzt. Die Beklagte hatte deshalb alles zu unterlassen, was diesen Vertragszweck gefährdet.
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- (3) Daran hat sich die Beklagte bei dem Verkauf des Grundstücks nicht gehalten und damit ihre Pflichten verletzt. Daran änderte es entgegen der von dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Ansicht nichts, dass sie nach ihrer Darstellung mit dem Verkauf lediglich einen gebotenen Standortwechsel ermöglichen wollte. Sie hätte das vereinbarte Procedere auch in diesem Fall einhalten müssen, um der Klägerin eine inhaltliche Prüfung ihres Anliegens und eine von dem Ergebnis dieser Prüfung abhängige Festlegung der Bedingungen für die Erteilung der Zustimmung zu ermöglichen.
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- cc) Als Folge dieser Pflichtverletzung ist der Klägerin eine Zahlung in Höhe der Werterhöhung entgangen, die das Grundstück durch die Nutzungsänderung erfahren hat.
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- (1) Nach dem von den Parteien vereinbarten Verfahren war die Beklagte zwar nicht verpflichtet, die Nutzungsänderung durchzuführen, wenn sie ihr angesichts der Bedingungen, von denen die Klägerin ihre Zustimmung abhängig machte, unattraktiv erschienen. Darauf kann sich die Beklagte nach dem Verkauf des Grundstücks aber gemäß § 242 BGB nicht berufen, weil sie sich damit widersprüchlich verhielte. Sie hat sich dafür entschieden, das Grundstück unter Aufgabe der vorgesehenen Nutzung für ihre satzungsmäßigen Zwecke und oh- ne Weitergabe der ihr mit § 6a KV auferlegten Pflichten zu veräußern und der Erwerberin eine Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum und dessen Verwertung zu ermöglichen, ohne die Zustimmung der Klägerin einzuholen. Aufgrund dieser Entscheidung ist ihr der Einwand versagt, sie hätte von der Umnutzung abgesehen, wenn die Klägerin die Zustimmung zu dieser Nutzungsänderung von einer Zahlung in Höhe der damit verbundenen Wertsteigerung abhängig gemacht hätte.
- 42
- (2) Bei der Ausübung ihres nach § 6a Nr. 2 KV bestehenden Ermessens war die Klägerin allerdings nicht frei. Nimmt der Staat eine öffentlicheAufgabe - wie hier durch Gesellschaften des Privatrechts - in den Formen des Privatrechts wahr (sog. Verwaltungsprivatrecht), stehen ihm nur die privatrechtlichen Rechtsformen, nicht aber die Freiheiten und Möglichkeiten der Privatautonomie zu. Demgemäß kann sich die zuständige Verwaltungsbehörde - hier die Klägerin als Gesellschaft zur Verwaltung und zur Privatisierung von Landesimmobilien - den für die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe bestehenden gesetzlichen Vorgaben - hier dem Übermaßverbot - nicht durch den Hinweis auf die Grundsätze der Privatautonomie entziehen (vgl. Senat, Urteil vom 4. Mai 2007 - V ZR 162/06, ZOV 2007, 30 Rn. 9 f.; Urteil vom 14. September 2018 - V ZR 12/17, ZfIR 2018, 766 Rn. 14).
- 43
- Nach den bisherigen Feststellungen ist aber davon auszugehen dass die Klägerin die Zustimmung zur Nutzungsänderung und zu der von Pflichten nach § 6a KV freien Veräußerung von der Zahlung eines Betrages in Höhe der vollen Wertsteigerung abhängig machen durfte. Sie hätte zwar berücksichtigen müssen , ob und in welchem Umfang die Beklagte mit dem Verkauf nur eine Verlegung des bisherigen Standorts an einen besser geeigneten Standort finanzieren wollte, und vor diesem Hintergrund gegebenenfalls ganz oder teilweise von einer Abführung der Wertsteigerung absehen müssen. Feststellungen dazu, aus welchem Grund die Beklagte das Grundstück verkauft und ob sie den Gewinn für ihre satzungsmäßigen Zwecke verwendet hat, sind bislang aber nicht getroffen worden.
- 44
- dd) Der mögliche Schadensersatzanspruch der Klägerin hinge nicht von zusätzlichen Voraussetzungen ab. Das wäre nach § 280 Abs. 3 BGB nur der Fall, wenn der von der Klägerin geltend gemachte Schaden als Schadensersatz statt der Leistung zu qualifizieren wäre. So liegt es hier nicht, weil sich die Klägerin nur dagegen wendet, dass die Beklagte ihr die Möglichkeit genommen hat, die Aufgabe der Nutzung von einer Zahlung in Höhe der Wertsteigerung abhängig zu machen. Sie verlangt damit Schadensersatz neben der Leistung.
- 45
- ee) Der Anspruch der Klägerin scheiterte nicht an dem von ihr erklärten Rücktritt. Dabei kann offen bleiben, ob § 325 BGB nach einem Rücktritt auch die Möglichkeit eröffnet, kleinen Schadenersatz zu verlangen und damit eine nicht interessegerechte Rücktrittserklärung auf dem Wege der Schadensberechnung wieder rückgängig zu machen (dagegen: MüKoBGB/Ernst, 8. Aufl., § 325 Rn. 30; NK-BGB/Dauner-Lieb/Dubovitskaja, 3. Aufl., § 325 Rn. 13; Soergel /Gsell, BGB, 13. Aufl., § 325 Rn. 8; Staudinger/Schwarze, BGB [2015], § 325 Rn. 46; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl., § 325 Rn. 2; dafür: Canaris, JZ 2001, 499, 514; Derleder, NJW 2003, 998, 1001; Heinrichs in Festschrift für Derleder [2005] S. 87, 104), und ob das auch gilt, wenn nach erklärtem Rücktritt Schadensersatz wegen Verletzung der Vertragstreuepflicht verlangt wird, weil auch dieser Anspruch auf Herstellung des erfüllungsgerechten Zustands gerichtet ist (vgl. etwa Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 273/16, ZNotP 2018, 99 Rn. 21). Denn der Rücktritt war unwirksam.
- 46
- Auf § 323 BGB ließe er sich schon deshalb nicht stützen, weil die Beklagte nicht, wie für einen Rücktritt nach § 323 Abs. 1 BGB erforderlich, Leistungspflichten , sondern ihre Vertragstreuepflicht verletzt hat. Auch ein Rücktritt nach § 324 BGB scheidet aus. Zwar kann der Rücktritt nach dieser Vorschrift auch auf die Verletzung von Schutzpflichten gestützt werden, deren Verletzung die Klägerin hier geltend macht. Voraussetzung hierfür ist aber weiter, dass dem Gläubiger aufgrund der Verletzung von Schutzpflichten ein Festhalten an dem Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Daran fehlt es hier. Die Klägerin wollte mit dem Rücktritt nur erreichen, dass die Beklagte ihr die entgangene Zahlung für die Zustimmung zur Nutzungsänderung nachträglich leistet. Damit stellt sie sich aber auf den Boden des Vertrages und macht gerade nicht geltend, dass ihr ein weiteres Festhalten an diesem unzumutbar ist.
- 47
- ff) Der Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen Verletzung der Vertragstreuepflicht gemäß § 280 Abs. 1 BGB scheitert entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts schließlich auch nicht an einem Vorrang der Vertragsstrafenregelung in § 6a Nr. 4 KV. Diese Vertragsstrafenregelung hat den Zweck, die Beklagte dazu anzuhalten, ihre kraft Gesetzes bestehende und mit § 6a KV näher ausgestaltete Vertragstreuepflicht einzuhalten. Sie dient deren Verstärkung und schließt den aus der Verletzung der Vertragstreuepflicht entstehenden Schadensersatzanspruch nicht aus (vgl. § 341 Abs. 2, § 340 Abs. 2 BGB).
- 48
- 4. Schließlich ist ggf. der von der Klägerin angebotene Sachverständigenbeweis dazu zu erheben, welche Wertsteigerung das Grundstück (ohne Berücksichtigung des aufstehenden Gebäudes) durch die Weiterveräußerung ohne Weitergabe der Nutzungsbindung erfahren hat. Die Erhebung des Sachverständigenbeweises ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht deshalb entbehrlich, weil der Vortrag der Klägerin nicht hinreichend substantiiert ist. Die Klägerin hat nämlich bereits in der Klageschrift nicht nur behauptet, sondern auch erläutert, dass und aus welchen Gründen der Bodenwert des Grundstücks mit Nutzungsbindung dem Kaufpreis in Höhe von 535.000 € entspreche, ohne Nutzungsbindung jedoch 2.866.000 € betrage. Das ist ausreichend (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62; Urteil vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, ZfIR 2007, 287 Rn. 20, insoweit nicht in BGHZ 169, 109 abgedruckt; BVerfG, NJW 2009, 1585 Rn. 25).
Haberkamp Hamdorf
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 18.08.2015 - 19 O 324/14 -
KG, Entscheidung vom 07.02.2017 - 7 U 133/15 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 21. Sept. 2018 - V ZR 68/17
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Bundesgerichtshof Urteil, 21. Sept. 2018 - V ZR 68/17 zitiert oder wird zitiert von 26 Urteil(en).
(1) Die Bundesrepublik Deutschland ist ein demokratischer und sozialer Bundesstaat.
(2) Alle Staatsgewalt geht vom Volke aus. Sie wird vom Volke in Wahlen und Abstimmungen und durch besondere Organe der Gesetzgebung, der vollziehenden Gewalt und der Rechtsprechung ausgeübt.
(3) Die Gesetzgebung ist an die verfassungsmäßige Ordnung, die vollziehende Gewalt und die Rechtsprechung sind an Gesetz und Recht gebunden.
(4) Gegen jeden, der es unternimmt, diese Ordnung zu beseitigen, haben alle Deutschen das Recht zum Widerstand, wenn andere Abhilfe nicht möglich ist.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.
(2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss
- 1.
die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf sie hinweist und - 2.
der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,
(3) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Absatz 2 bezeichneten Erfordernisse im Voraus vereinbaren.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
(1) Erbringt bei einem gegenseitigen Vertrag der Schuldner eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß, so kann der Gläubiger, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat, vom Vertrag zurücktreten.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn
- 1.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 2.
der Schuldner die Leistung bis zu einem im Vertrag bestimmten Termin oder innerhalb einer im Vertrag bestimmten Frist nicht bewirkt, obwohl die termin- oder fristgerechte Leistung nach einer Mitteilung des Gläubigers an den Schuldner vor Vertragsschluss oder auf Grund anderer den Vertragsabschluss begleitenden Umstände für den Gläubiger wesentlich ist, oder - 3.
im Falle einer nicht vertragsgemäß erbrachten Leistung besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Gläubiger kann bereits vor dem Eintritt der Fälligkeit der Leistung zurücktreten, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden.
(5) Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger vom ganzen Vertrag nur zurücktreten, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt, so kann der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(6) Der Rücktritt ist ausgeschlossen, wenn der Gläubiger für den Umstand, der ihn zum Rücktritt berechtigen würde, allein oder weit überwiegend verantwortlich ist oder wenn der vom Schuldner nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit eintritt, zu welcher der Gläubiger im Verzug der Annahme ist.
(1) Der Revisionskläger muss die Revision begründen.
(2) Die Revisionsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Revisionsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Revisionsgericht einzureichen. Die Frist für die Revisionsbegründung beträgt zwei Monate. Sie beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. § 544 Absatz 8 Satz 3 bleibt unberührt. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu zwei Monate verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Revisionskläger erhebliche Gründe darlegt; kann dem Revisionskläger innerhalb dieser Frist Einsicht in die Prozessakten nicht für einen angemessenen Zeitraum gewährt werden, kann der Vorsitzende auf Antrag die Frist um bis zu zwei Monate nach Übersendung der Prozessakten verlängern.
(3) Die Revisionsbegründung muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten und dessen Aufhebung beantragt werde (Revisionsanträge); - 2.
die Angabe der Revisionsgründe, und zwar: - a)
die bestimmte Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt; - b)
soweit die Revision darauf gestützt wird, dass das Gesetz in Bezug auf das Verfahren verletzt sei, die Bezeichnung der Tatsachen, die den Mangel ergeben.
(4) § 549 Abs. 2 und § 550 Abs. 2 sind auf die Revisionsbegründung entsprechend anzuwenden.
Mehrere Ansprüche des Klägers gegen denselben Beklagten können, auch wenn sie auf verschiedenen Gründen beruhen, in einer Klage verbunden werden, wenn für sämtliche Ansprüche das Prozessgericht zuständig und dieselbe Prozessart zulässig ist.
(1) Erbringt bei einem gegenseitigen Vertrag der Schuldner eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß, so kann der Gläubiger, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat, vom Vertrag zurücktreten.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn
- 1.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 2.
der Schuldner die Leistung bis zu einem im Vertrag bestimmten Termin oder innerhalb einer im Vertrag bestimmten Frist nicht bewirkt, obwohl die termin- oder fristgerechte Leistung nach einer Mitteilung des Gläubigers an den Schuldner vor Vertragsschluss oder auf Grund anderer den Vertragsabschluss begleitenden Umstände für den Gläubiger wesentlich ist, oder - 3.
im Falle einer nicht vertragsgemäß erbrachten Leistung besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Gläubiger kann bereits vor dem Eintritt der Fälligkeit der Leistung zurücktreten, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden.
(5) Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger vom ganzen Vertrag nur zurücktreten, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt, so kann der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(6) Der Rücktritt ist ausgeschlossen, wenn der Gläubiger für den Umstand, der ihn zum Rücktritt berechtigen würde, allein oder weit überwiegend verantwortlich ist oder wenn der vom Schuldner nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit eintritt, zu welcher der Gläubiger im Verzug der Annahme ist.
Verletzt der Schuldner bei einem gegenseitigen Vertrag eine Pflicht nach § 241 Abs. 2, so kann der Gläubiger zurücktreten, wenn ihm ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist.
(1) Erbringt bei einem gegenseitigen Vertrag der Schuldner eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß, so kann der Gläubiger, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat, vom Vertrag zurücktreten.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn
- 1.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 2.
der Schuldner die Leistung bis zu einem im Vertrag bestimmten Termin oder innerhalb einer im Vertrag bestimmten Frist nicht bewirkt, obwohl die termin- oder fristgerechte Leistung nach einer Mitteilung des Gläubigers an den Schuldner vor Vertragsschluss oder auf Grund anderer den Vertragsabschluss begleitenden Umstände für den Gläubiger wesentlich ist, oder - 3.
im Falle einer nicht vertragsgemäß erbrachten Leistung besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Gläubiger kann bereits vor dem Eintritt der Fälligkeit der Leistung zurücktreten, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden.
(5) Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger vom ganzen Vertrag nur zurücktreten, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt, so kann der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(6) Der Rücktritt ist ausgeschlossen, wenn der Gläubiger für den Umstand, der ihn zum Rücktritt berechtigen würde, allein oder weit überwiegend verantwortlich ist oder wenn der vom Schuldner nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit eintritt, zu welcher der Gläubiger im Verzug der Annahme ist.
(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.
(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.
(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner !" # # $&% 33.700,37 die Klägerin zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 8. Februar 1988 kauften die Beklagten von der Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft mbH ein 709 m² großes Bau-
grundstück zum Preis von 92.860,80 DM zuzüglich 66.005,96 DM anteiliger Erschließungskosten. Die vertraglichen Vereinbarungen entsprachen einem Mustervertrag der Verkäuferin, die von der klagenden Gemeinde mit der Veräußerung der in einem Neubaugebiet gelegenen Grundstücke betraut worden war. Unter § 6 Abs. 3 der Urkunde wurde vereinbart:
"Verkauft der Käufer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Kaufvertragsabschluß, so hat er die Differenz zwischen dem erzielten Verkaufspreis und dem Ankaufspreis an die Stadt B. (scil. die Klägerin) abzuführen; ist das Grundstück ganz oder teilweise bebaut, so bestimmt sich der Abführungsbetrag aus der Differenz zwischen dem vom Gutachterausschuß (§§ 192 ff. BauGB) festgestellten oberen Bodenwert und dem Ankaufspreis ..." Nach § 6 Abs. 4 der Urkunde wurde diese Verpflichtung zugunsten der Klägerin "in der Weise" versprochen, daß sie "unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistungen zu fordern (§ 328 BGB)."
Die Beklagten, die auf dem Grundstück inzwischen ein größeres Einfamilienhaus errichtet hatten, verkauften das Anwesen mit notariellem Vertrag vom 29. Juni 1993 zum Preis von 900.000 DM weiter. Nach einer Verkehrswertermittlung des Gutachterauschusses beläuft sich die Differenz zwischen dem von den Beklagten entrichteten Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Weiterveräußerung auf 131.823 DM.
Die Klägerin reduzierte diesen Betrag für jedes Jahr bestehenden Eigentums der Beklagten um 10 % und nimmt die Beklagten auf Zahlung eines ( *) Abschöpfungsbetrags in Höhe von 65.912,19 DM, mithin 33.700,37 ' nspruch. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit
der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt sie ihr Klageziel weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hält die Vertragsklausel, die die Beklagten zur Abführung des bei der Weiterveräußerung des Grundstücks erzielten Mehrerlöses verpflichten soll, wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG für unwirksam. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift sei nicht durch § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB, aus dem die Zulässigkeit sogenannter Einheimischenmodelle folge, ausgeschlossen. Auch wenn die öffentliche Verwaltung bei Einheimischenmodellen eigennützige wirtschaftliche Interessen jedenfalls nicht vorrangig verfolge, habe sie doch eine weitaus stärkere Position inne, so daß ihre Vertragspartner durch die Regelungen des AGB-Gesetzes zu schützen seien. Zudem könne der Begriff der "Angemessenheit" im Sinne von § 11 Abs. 2 BauGB nicht anders ausgelegt werden als die für § 9 AGBG maßgebende "unangemessene Benachteiligung". Da beide Regelungen im Einklang miteinander stünden, bestehe für die Annahme einer das AGB-Gesetz verdrängenden Wirkung des § 11 BauGB keine Veranlassung. Im vorliegenden Fall scheitere die zur Ermittlung des Abführungsbetrags vereinbarte Schiedsgutachtenklausel an der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG, weil sie den Eindruck erwecke, die Feststellungen des Schiedsgutachters seien endgültig. Auf eine
Individualvereinbarung über die Einholung eines Schiedsgutachtens könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sie für deren Zustandekommen beweisfällig geblieben sei.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin ihre Forderung auf Abführung des Mehrerlöses auf eine wirksame Vereinbarung unter § 6 Abs. 3 Satz 1 der notariellen Urkunde stützen.
1. Zutreffend ist allerdings der Ansatz des Berufungsgerichts, das als Prüfungsmaßstab sowohl das Verbot unangemessener Benachteiligung gemäß § 9 AGBG (i.V.m. Art. 229 § 5 EGBGB) als auch das nunmehr in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung in Erwägung zieht. Vorliegend ist zum einen über formularvertragliche Bestimmungen zu entscheiden (vgl. BGHZ 118, 229, 238 f), während zum anderen das hier maßgebliche, durch § 6 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 4 der notariellen Urkunde begründete privatrechtliche Rechtsverhältnis zwischen den Parteien (vgl. § 328 Abs. 1 BGB) dadurch gekennzeichnet wird, daß es auf die Verwirklichung städtebaulicher Planungsziele der Klägerin gerichtet ist.
a) Die Veräußerung des Grundstücks an die Beklagten, bei der sich die Klägerin einer von ihr beauftragten Zwischenerwerberin bediente, erfolgte im Rahmen eines sogenannten Einheimischenmodells. Hierdurch soll in Gemein-
den, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten verzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden (VGH München, NVwZ 1990, 979; Jachmann, MittBayNot 1994, 93; Busse, BayVBl. 1994, 353). Die grundsätzliche Zulässigkeit derartiger die Bauleitplanung ergänzender städtebaulicher Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB) war bereits unter der Geltung des Bundesbaugesetzes anerkannt (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, NJW 1999, 208, 209; BVerwGE 92, 56, 59 ff). Von ihr ging auch der Gesetzgeber bei Einführung des § 124 Abs. 2 BauGB 1987 aus (Grziwotz, NJW 1993, 2665, 2667). Diese Vorschrift wurde später zunächst durch § 6 BauGB-MaßnG ersetzt, an dessen Stelle inzwischen § 11 BauGB getreten ist.
b) Obwohl Gemeinden mit der Bereitstellung von Bauland für ortsansässige Bürger eine öffentliche Aufgabe auf dem Gebiet des Städtebaurechts erfüllen (VGH München, NVwZ 1990, 979; Brohm, JZ 2000, 321, 327), ist auch das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis privatrechtlicher Natur (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, aaO; BVerwGE aaO, 58 f.; VGH München, NVwZ-RR 2000, 121; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 11 Rdn. 1; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 100; Oerder, BauR 1998, 22, 24). Dies ergibt sich daraus, daß selbst dann ein privatrechtlicher Vertrag vorliegen würde, wenn die Klägerin keine Zwischenerwerberin hinzugezogen hätte, sondern selbst als Verkäuferin auftreten wäre. Für die Einordnung als öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vertrag ist der Vertragsgegenstand maßgebend (GemS-OGB, BGHZ 97, 312, 314). Dieser bestimmt sich wiederum danach, ob die Vertragsabmachungen mit ihrem Schwer-
punkt öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ausgestaltet sind (BGHZ 76, 16, 20; 116, 339, 342; BVerwGE 92, 56, 59; Bonk, in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl., § 54 Rdn. 77). Der hier am 8. Februar 1988 geschlossene notarielle Vertrag hat im wesentlichen einen Grundstückskauf nebst Auflassung zum Gegenstand und findet damit seinen Schwerpunkt im Privatrecht. Hingegen geben die Regelungen unter § 6 der notariellen Urkunde, die der Absicherung der städtebaulichen Ziele der Klägerin dienen, dem Vertrag kein derartiges Gepräge, daß er unbeschadet seiner sonstigen Regelungen als öffentlichrechtlich anzusehen wäre. Diese Abreden stehen nämlich in engem Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung als dem Hauptgegenstand des Vertrages und nehmen an dessen Rechtsnatur teil.
2. Die Zuordnung zum Privatrecht ändert nichts an der Maßgeblichkeit des Gebots angemessener Vertragsgestaltung auch für den vorliegenden Fall. Da im Gesetz eine Differenzierung unterblieben ist, gilt § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privatrechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind (Quaas, in Schrödter, BauGB, 6. Aufl., § 11 Rdn. 8; Grziwotz, DVBl. 1994, 1048, 1050 Brohm, JZ 2000, 321, 331; vgl. auch Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB [Stand: Januar 2002], § 11 Rdn. 170; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 21 i.V.m. Rdn. 1). Auf den bereits am 8. Februar 1988 abgeschlossenen notariellen Vertrag ist § 11 BauGB allerdings nicht unmittelbar anwendbar , weil die Vorschrift erst durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom 18. August 1997 mit Wirkung zum 1. Januar 1998 in das Baugesetzbuch eingefügt worden ist. Nichts anderes gilt für die vorhergehende Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnG, die erst am 1. Mai 1993 in Kraft trat. Einer Prüfung der zwischen den Parteien streitigen Mehrerlösabführungsklausel am
Maßstab der Angemessenheit steht dies jedoch nicht entgegen. Es handelt sich bei § 11 BauGB nicht um originär neues Recht, sondern lediglich um eine Klarstellung und Absicherung der bisher schon geltenden Rechtslage (vgl. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 4; Löhr, in Battis /Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 1; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 25). Die Vorschrift verleiht - ebenso wie § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG für öffentlichrechtliche Verträge - lediglich für einen speziellen Regelungsbereich dem allgemeinen , verfassungsrechtlich verankerten (BVerfGE 23, 127, 133) Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Ausdruck. Dieser bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der Verwaltung (BVerwG, NJW 1985, 989, 990; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, VwVfG, 6. Aufl., § 56 Rdn. 13; Henneke, in Knack, VwVfG, 7. Aufl., § 56 Rdn. 14; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 103 f.; Hien, Festschrift für Schlichter, 1995, S. 129, 132 f; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), und zwar auch dann, wenn sie sich zur Aufgabenerfüllung privatrechtlicher Handlungsformen bedient (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589; Krautzberger , in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 170; Kahl, DÖV 2000, 793, 796, 798). In diesem Fall führt eine Vertragsgestaltung, die das Angemessenheitsgebot mißachtet, nach § 134 BGB zur Nichtigkeit (vgl. Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 104).
3. Ob privatrechtliche städtebauliche Verträge, soweit sie Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 1 AGBG, jetzt § 305 Abs. 1 BGB) enthalten, daneben auch der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (nunmehr nach §§ 307 bis 309 BGB) unterliegen, war in der Rechtsprechung bislang noch nicht geklärt.
a) Mit dem Berufungsgericht bejahen die Instanzgerichte diese Frage in veröffentlichten Entscheidungen ganz überwiegend (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG München, MittBayNot 1994, 541; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110; DNotI-Report 1998, 25; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; OLG Celle, DNotI -Report 1999, 70; OLGR 1999, 113; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34; LG Ravensburg, BWNotZ 1998, 44; LG Karlsruhe, DNotZ 1998, 483; LG Traunstein , NotBZ 1998, 198; MittRhNotK 1998, 420; NJW-RR 1999, 891). Dem wird von Teilen des Schrifttums widersprochen. Hiernach soll § 11 BauGB als spezialgesetzliche Vorschrift anzusehen sein, die das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verdränge (so Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 14; Grziwotz, NJW 1997, 237; Brohm, JZ 2000, 321, 331; Kahl, DÖV 2000, 793, 795; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 27; a.A. Stich, in Schlichter/Stich, Berliner Schwerpunkte-Kommentar zum BauGB, § 11 Rdn. 21; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 547; Gaßner, BayVBl. 1997, 538; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 24; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6; offen gelassen von VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010).
b) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei. Nach Sinn und Zweck der konkurrierenden Normen und den sie tragenden Wertungen des Gesetzgebers enthält das nun in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung für städtebauliche Verträge eine erschöpfende Regelung, neben der das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Anwendung finden kann. Keine maßgebende Bedeutung kommt hierbei allerdings dem zumeist in den Vordergrund gestellten Gesichtspunkt zu, daß die Gemeinde bei Grundstücksverkäufen im Rahmen von Einheimischenmodellen ohne Gewinnerzielungsabsicht handele und im Gegensatz zu typischen AGB-Verträgen gerade im Interesse ihrer Vertrags-
partner tätig werde, denen der Grunderwerb und die Errichtung eines Eigenheims ermöglicht oder zumindest erleichtert werden solle. Der Schutzzweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt nämlich nicht auf das Geschäftsziel ab, sondern ist für die Zeit vor Einfügung des - im vorliegenden Fall noch nicht anwendbaren - § 24a AGBG in erster Linie darauf gerichtet, die einseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern (vgl. BGHZ 126, 326, 332). Bei städtebaulichen Verträgen zur Verwirklichung von Einheimischenmodellen kann es aber im Unterschied zu sonst vorformulierten Bestimmungen nicht darum gehen, den vom Gesetz erstrebten Ausgleich für das Fehlen der Richtigkeitsgewähr zu schaffen, die ansonsten als Ergebnis des Aushandelns der Vertragsbedingungen erwartet werden kann (vgl. dazu Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., Einl. Rdn. 29). Mit der Vorformulierung der vertraglichen Bestimmungen entzieht sich die Gemeinde hier nicht einem Aushandeln der Konditionen im Einzelfall. Ihr verbleibt im Unterschied zu typischen Teilnehmern am Privatrechtsverkehr regelmäßig kein solcher Freiraum, weil sie auf Grund des verfassungsrechtlich verankerten Gleichbehandlungsgebots gehindert ist, im Zuge der Verwirklichung von Einheimischenmodellen mit den Erwerbsinteressenten bei gleicher Sachlage unterschiedliche Vertragsbedingungen auszuhandeln (Wagner, BayVBl. 1997, 539; Brohm, JZ 2000, 321, 331). Das Gleichheitsprinzip bindet nämlich die öffentliche Verwaltung auch dort, wo sie sich bei der unmittelbaren Erfüllung ihrer Verwaltungsaufgaben gegenüber einer bestimmten Interessengruppe - wie hier gegenüber den von der Beklagten geförderten Grundstückskäufern - privatrechtlicher Rechtsformen bedient (vgl. Senat, BGHZ 29, 76, 80; 33, 230, 233).
Da der Abschluß des Kaufvertrages, aus dem die Klägerin ihren Anspruch herleitet, bereits 1988 erfolgte, braucht nicht darüber entschieden zu werden, ob an dieser Einschätzung auch für städtebauliche Verträge festzuhalten ist, die nach Ablauf der Umsetzungsfrist der EG-Richtlinie vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (31. Dezember 1994), spätestens aber nach Umsetzung der Richtlinie insbesondere durch Einfügung des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB) abgeschlossen worden sind. Infolge der genannten EG-Richtline ist der Zweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen um den Verbraucherschutz erweitert worden ist (vgl. Heinrichs, NJW 1996, 2190, 2194). Als Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift und damit als Normadressat sollen auch Einrichtungen der öffentlichen Hand jedenfalls dann anzusehen sein, wenn sie privatrechtliche Verträge abschließen (vgl. Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 24a Rdn. 18; Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., Art. 2 RiLi Rdn. 12). Sollte dem zu folgen sein, müßte das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch für - zumindest privatrechtliche - städtebauliche Verträge Geltung beanspruchen können (vgl. Grziwotz, BauR 2001, 1839, 1841; ders. NVwZ 2002, 391, 394).
4. Daß hiernach das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Fällen wie dem vorliegenden keine Anwendung findet, macht die Erwerber von Grundstücken im Rahmen von Einheimischenmodellen nicht schutzlos gegenüber den von der Gemeinde - oder in ihrem Auftrag - gestellten Vertragsbedingungen.
a) Dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) ist nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und
Schrifttum genügt, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (BVerwGE 42, 331, 345; Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 166; Quaas, in Schrödter, aaO, § 11 Rdn. 42; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; vgl. auch BGHZ 26, 84, 88 ff). Danach ist nicht nur - insofern weitergehend als nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu Senat, BGHZ 146, 331, 338; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, ZIP 2002, 808, 809) - eine Kontrolle des vertraglichen Austauschverhältnisses eröffnet (zu eng daher Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), vielmehr wird - insoweit in Übereinstimmung mit dem AGB-Gesetz - auch eine Überprüfung der einzelnen Vertragsklauseln ermöglicht (Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 393 f). Bei dieser sind die den §§ 10 und 11 AGBG (jetzt §§ 308 und 309 BGB) zugrunde liegenden Wertungen zu berücksichtigen; denn Bestimmungen, die nach diesen Vorschriften unwirksam wären, können eine durch den Vertragszweck nicht mehr gedeckte, unverhältnismäßige und damit unangemessene Belastung des Vertragspartners der Gemeinde begründen (vgl. Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24). Nichts anderes kann für die Generalklausel aus § 9 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1, 2 BGB) gelten (vgl. VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24), zumal der allgemeine Grundsatz, auf dem sie beruht, selbst für öffentlich-rechtliche Verträge zu beachten ist (vgl. BVerwGE 74, 78, 83). All das hat nicht zur Folge, daß die besondere Interessenlage namentlich der Gemeinde beim Abschluß von Verträgen im Rahmen von Einheimischenmodellen außer Betracht bleiben kann (so aber Brohm, JZ 2000, 321, 331). Sie wäre vielmehr auch bei einer Angemessenheitsprüfung nach § 9 AGBG zu
berücksichtigen (so auch Wagner, BayVBl. 1997, 539), weil die Inhaltskontrolle am Maßstab der Generalklausel eine umfassende Abwägung der typischen Interessen der an Geschäften der betreffenden Art beteiligten Kreise erfordert (Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 78 m.w.N.).
b) Die Inhaltskontrolle einzelner Vertragsbestimmungen nach Maßgabe des Angemessenheitsgebots führt nicht stets zu denselben Ergebnissen wie eine Überprüfung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (a.A. wohl VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Stich, in Schlichter/Stich, aaO, § 11 Rdn. 22). Für die nach Kriterien des öffentlichen Rechts bestimmte Angemessenheit ist entscheidend, ob bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die gegenseitigen Rechte und Pflichten ausgewogen gestaltet wurden (vgl. BVerwGE 42, 331, 345). Dies ermöglicht insbesondere eine im Vergleich zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen weitergehende Kompensation von Vertragsklauseln, die für sich genommen unangemessen sind, durch vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag. Zwar ist auch bei einer Prüfung der Angemessenheit nach § 9 AGBG der gesamte Vertragsinhalt zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 116, 1, 4), zum Ausschluß einer unangemessenen Benachteiligung wird eine Kompensation aber grundsätzlich nur durch konnexe, in Wechselbeziehung stehende Klauseln zugelassen (vgl. Staudinger /Coester, BGB [1998], § 9 AGBG Rdn. 91; Brandner, in Ulmer/ Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 85; auch BGHZ 94, 105, 113 ff; 114, 238, 246), während eine umfassende Kompensationswirkung nur kollektiv ausgehandelten , anerkannten Klauselwerken, wie etwa dem Gesamtgefüge der Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (BGHZ 101, 357, 364; 138, 176, 177 f) oder der Allgemeinen Deutschen Spediteur-Bedingungen (BGHZ 127, 275, 281), beigelegt wird (vgl. Staudinger/Coester, aaO, § 9 AGBG Rdn. 93;
Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 86). Ist dagegen wie im Fall des Angemessenheitsgebots allein die Ausgewogenheit der Vertragsgestaltung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten maßgeblich, so gibt es für eine vergleichbare Einschränkung der Kompensation keine Grundlage (a.A. wohl Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 394).
5. Die vom Berufungsgericht versäumte Überprüfung nach den Regeln des Angemessenheitsgebots kann der Senat auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen nachholen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dieser Kontrolle hält die Mehrerlösabführungsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 stand.
a) Die von den Beklagten übernommene Verpflichtung, im Falle der vorzeitigen Weiterveräußerung des Grundstücks den Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis bzw. - im Fall der Bebauung - zwischen Ankaufspreis und Bodenwert an die Klägerin abzuführen, stellt einen Teil der von ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, der neben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung trat. Damit sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, daß die Klägerin das Grundstück - durch die von ihr hinzugezogene Zwischenerwerberin - im Rahmen eines Einheimischenmodells zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte. Der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten belief sich im Jahre 1987 auf 160 bis 200 DM/m², wobei es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß sich der Verkehrswert bis zum Abschluß des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 erheblich geändert haben könnte. Mit den Beklagten wurde jedoch - wiederum ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten - ein Kaufpreis auf der Basis von lediglich 131 DM/m² vereinbart. Eine
solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist den Gemeinden aus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel (hier: § 92 Abs. 2 HGO) nur dann gestattet, wenn dies der Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben - wie etwa der Förderung des (Einheimischen-)Wohnungsbaus - dient, und darüber hinaus die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird (VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1011; Jäde, BayVBl. 1995, 283; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 550; Grziwotz , NJW 1997, 237; Busse, DNotZ 1998, 486, 489; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 25, 38; Otto, DVP 2001, 37). Die Klägerin war daher nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbilligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden - Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Hierzu mußte sie sicherstellen, daß die bevorzugten ortsansässigen Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime zumindest für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzten und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Spekulationsgewinne erzielten, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußerten. Dementsprechend sieht die zwischen den Parteien streitige Mehrerlösabführungsklausel vor, daß der volle Wert des Grundstücks den Käufern erst nach Ablauf einer zehnjährigen Bindungsfrist zugute kommen soll. Diese Bindung, die der Preis für den verbilligten Erwerb der Grundstücke ist (vgl. LG Traunstein, NotBZ 1998, 198, 200; Otto, DVP 2001, 37), stellt als solche keine unverhältnismäßige Belastung der Käufer dar. Mit ihr wurden die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands überhaupt erst geschaffen (vgl. hierzu Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; Henneke, aaO, § 56 Rdn. 14); zudem ist wegen der zeitlich begrenzten Bindung eine Realisierung des vollen Grundstückswerts durch die Käufer nicht etwa ausgeschlossen, sondern lediglich aufgeschoben.
Kein anderes Ergebnis folgt unter Berücksichtigung der Wertungen, die § 9 AGBG zugrunde liegen. Insbesondere ist die Vereinbarung einer Nachforderung auf ein erkennbar "vorläufiges" Entgelt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden, wenn eine endgültige Bezifferung des geschuldeten Kaufpreises bei Vertragsschluß nicht möglich war (Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, aaO, 810 m.w.N.). So liegen die Dinge hier; denn die Beklagten sollten durch die höhere Gegenleistung die Vorteile des günstigen Erwerbs aus Gründen der Einheimischenförderung erst im Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung verlieren.
b) Unter Berücksichtigung des von der Klägerin verfolgten städtebaulichen Ziels steht auch die vereinbarte "Bindungsdauer" von zehn Jahren, während derer die Käufer zur Abführung des Mehrerlöses verpflichtet sind, einer angemessenen Vertragsgestaltung nicht entgegen und führt insbesondere nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten (vgl. BVerwGE 92, 56, 66; VGH München, NVwZ 1990, 979, 981). Da die Bindungsfrist der Sicherung der mit der Bauleitplanung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, kann sie jedenfalls für einen der regelmäßigen Geltungsdauer eines Bebauungsplans entsprechenden Zeitraum von etwa 15 Jahren wirksam vereinbart werden (vgl. Jachmann, MittBayNot, 1994, 93, 108; Grziwotz, VIZ 1997, 197, 200; ders., DNotZ 1999, 646, 650; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 39; auch OLG München, DNotZ 1998, 810, 811; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202 jeweils zur Zulässigkeit von Bindungsfristen bis zu 20 Jahren).
c) Ebensowenig ist zu beanstanden, daß sich die Verpflichtung der Käufer zur Abführung des Mehrerlöses nicht auf die Differenz zwischen dem
Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Ankaufs und damit auf die Herausgabe des unmittelbaren Subventionsvorteils beschränkt, sondern auch eine nachfolgende Steigerung des Bodenwerts bis zur Weiterveräußerung des Grundstücks umfaßt (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f; Jäde, BayVBl. 1995, 282, 283; a.A. OLG München, MittBayNot 1994, 464, 465). Auch diese Bestimmung ist vielmehr mit Blick auf das verfolgte Ziel der Einheimischenförderung angemessen; denn sie verhindert für den Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung in vollem Umfang eine Bereicherung auf Kosten der Allgemeinheit. Die hier durch eine erhöhte Gegenleistung auszugleichende Beeinträchtigung öffentlicher Interessen besteht nämlich nicht nur in den Verlusten wegen des verbilligten Grundstücksverkaufs, sondern auch und gerade in der Verfehlung des von der Gemeinde verfolgten Zwecks einer Förderung ortsansässiger Bürger (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f). Es kommt hinzu, daß sich als Alternative zur Absicherung der Ziele von Einheimischenmodellen die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts anbietet (vgl. dazu OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110, 1111; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; LG Traunstein, NJW-RR 1999, 891, 892; Grziwotz, NJW 1997, 237, 238). Macht die Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch, so kommt ihr ebenfalls eine zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwertes zugute; denn nach § 497 Abs. 2 BGB a.F. (jetzt § 456 BGB) entspricht der Wiederkaufspreis im Zweifel dem ursprünglichen Kaufpreis. Wenn eine Gemeinde, namentlich weil ihr die für den Wiederkauf erforderlichen finanziellen Mittel fehlen, das gleiche wirtschaftliche Ergebnis durch die Vereinbarung einer Mehrerlösabführungsklausel zu erreichen versucht, kann dies nicht als unangemessene Benachteiligung ihres Vertragspartners angesehen werden (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 42).
d) Die Mehrerlösabführungsklausel führt auch nicht deshalb zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten, weil sie sich nach ihrer Darstellung allein aus finanziellen Gründen von dem Anwesen trennen und bei der Weiterveräußerung zudem Verluste hinnehmen mußten. Die Finanzierung des Grunderwerbs und des Hausbaus fällt ausschließlich in den Risikobereich des Erwerbers. Erweist sich die vorgesehene Finanzierung aus Gründen wie Arbeitslosigkeit , Scheidung oder Tod des Ehegatten als undurchführbar, verwirklicht sich ein allgemeines Lebensrisiko des Erwerbers, dem die Gemeinde nicht schon im Rahmen des Grundstückskaufvertrags Rechnung tragen muß (Grziwotz , NJW 1997, 237, 238; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 40; a.A. wohl OLG München, NVwZ 1999, 1025, 1026).
Das besagt jedoch nicht, daß die besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls ohne jede Bedeutung wären. Vielmehr können sie im Rahmen der von der Gemeinde zu treffenden Ermessensentscheidung zu berücksichtigen sein, ob und inwieweit der Anspruch auf Zahlung des Mehrerlöses überhaupt geltend gemacht werden soll (Grziwotz, NJW 1997, 237, 238; Brohm, JZ 2000, 321, 332). Auch im Bereich des Verwaltungsprivatrechts hat die Gemeinde nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten, sondern ist weitergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbotes zählt (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589). Hierbei können auch die persönlichen Verhältnisse der betroffenen Bürger Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 93, 372, 381 f). Vorliegend ist die Klägerin bei der Ausübung ihres Ermessens - auch mit Blick auf die angestrebte Einheimischenförderung - nicht gezwungen, den Interessen der Beklagten noch weiter entgegenzukommen, als sie dies bereits mit der Ermäßigung auf die Hälfte des von dem Gutachteraus-
schuß ermittelten Betrages getan hat. Insbesondere machen die Beklagten nicht geltend, auf Grund ihrer finanziellen Situation unfähig zu sein, die Klageforderung zu begleichen.
e) Schließlich ist die Mehrerlösabführungsklausel auch nicht deshalb unangemessen, weil sie für den - hier gegebenen - Fall einer Veräußerung nach Bebauung des Grundstücks die Ermittlung des für die Höhe des Abführungsbetrags maßgeblichen Bodenwerts durch den Gutachterausschuß gemäß §§ 192 ff BauGB vorsieht. Anderes läßt sich auch den Grundsätzen nicht entnehmen , die zu § 9 AGBG entwickelt worden sind. Zwar wird, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend annimmt, die Rechtsverfolgung unangemessen erschwert, wenn eine Vertragsklausel die Anrufung eines Schiedsgutachters vorschreibt und hierbei den Eindruck erweckt, dessen Entscheidung sei endgültig und der Rechtsweg ausgeschlossen (BGHZ 101, 307, 319). Unter § 6 Abs. 3 der notariellen Urkunde haben die Vertragsparteien jedoch kein Schiedsgutachten mit der Folge vereinbart, daß die Wertermittlung durch den Gutachterausschuß bis zur Grenze der offenbaren Unrichtigkeit entsprechend § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich wäre (vgl. BGHZ 43, 374, 376; 81, 229, 237). Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht ist - ungeachtet der Frage der Verwendung der Klausel über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus - für den Senat nicht verbindlich, weil die umfassende Verweisung auf die Verfahrensvorschriften der §§ 192 ff BauGB übersehen und damit nicht alle maßgeblichen Umstände berücksichtigt worden sind (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46 m.w.N.). Durch diese vom Berufungsgericht nicht beachtete Bezugnahme wird klargestellt, daß das einzuholende Gutachten mangels anderweitiger Vereinbarung keine bindende Wirkung hat (§ 193 Abs. 4 BauGB) und in einem gerichtlichen Verfahren auf
entsprechende Einwände hin in vollem Umfang nachgeprüft werden kann (vgl. Dieterich, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO [Stand: Oktober 1991], § 193 Rdn. 132).
III.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat den Rechtsstreit auch der Höhe nach abschließend entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Wegen der vorzeitigen Grundstücksveräußerung kann die Klägerin als begünstigte Dritte (§ 328 Abs. 1 BGB) von den Beklagten gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 4 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 die Zahlung der Differenz zwischen Ankaufspreis und Bodenwert verlangen, wobei die Klägerin aufgrund der von ihr getroffenen Ermessensentscheidung lediglich /. 0 1 -% 243 5 76 8 einen Betrag in Höhe von 65.912,19 DM (= 33.700,37 +-, Beklagten haben keine erheblichen Einwände gegen die Höhe des Bodenwertes erhoben, die von der Klägerin auf der Grundlage der Wertermittlung des Gutachterausschusses behauptet worden ist. Soweit sie gerügt haben, bei der Wertermittlung sei von einem unzutreffenden Alter des Gebäudes ausgegangen worden, bleibt das ohne Auswirkungen auf den festgestellten Bodenwert. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz ist der Umstand , daß auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet wurde, nicht vernachlässigt worden. Vielmehr wird im Wertermittlungsgutachten ausdrücklich darauf hingewiesen, daß der Bodenwert eines bebauten Grundstücks in der Regel unter dem Bodenwert eines unbebauten Grundstücks liege, weil die vorhande-
ne Bebauung hinsichtlich Art und Ausmaß der baulichen Nutzung die Wünsche eines potentiellen Käufers in den seltensten Fällen vollständig erfülle. Dementsprechend hat der Gutachterausschuß den Bodenwert des Grundstücks in unbebautem Zustand mit 389.950 DM und in bebautem Zustand mit lediglich 290.690 DM angegeben.
Der von der Klägerin geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
Tenor
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Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 5. Juni 2014 aufgehoben.
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Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
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Von Rechts wegen
Tatbestand
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Die Klägerin ist die durch Zusammenschluss mehrerer Kommunen entstandene Gemeinde einer nordfriesischen Insel. Sie ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke, die mit 1955 errichteten, aus jeweils vier Einheiten bestehenden Reihenhauszeilen bebaut sind. Mit notariellem Vertrag vom 15. Dezember 2005 bestellte die Rechtsvorgängerin der Klägerin an einem der Grundstücke für sich selbst ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren, welches durch Teilungserklärung vom selben Tage in vier Wohnungserbbaurechte (je „Hausscheibe“ nebst dazugehöriger unbebauter Fläche) aufgeteilt worden ist. § 5 des Erbbaurechtsvertrags (im folgenden ErbbV) lautet auszugsweise:
- 2
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㤠5 Verwendung des Bauwerks
-
1. Der Berechtigte ist verpflichtet, das Bauwerk unter Ausschluß jeder anderen Verwendung wie folgt zu verwenden:
-
Wohngebäude für den Wohnungserbbauberechtigten und die evtl. in seinem Haushalt lebenden Familienangehörigen und/oder Lebenspartner/in zu Dauerwohnzwecken (räumlicher Schwerpunkt der gesamten Lebensverhältnisse = Hauptwohnsitz im Sinne des Landesmeldegesetzes).
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Der Eigentümer bezweckt mit der Vergabe des Erbbaurechts die Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung, insbesondere von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen. Dem Berechtigten ist bekannt, daß der Eigentümer ihm das Erbbaurecht nur zu dem vorstehenden Verwendungszweck einräumt. Er ist verpflichtet, es ausschließlich für diesen Zweck zu nutzen und diese Nutzung auf Verlangen jederzeit nachzuweisen.“ ...
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Gemäß § 13 Nr. 1 d ErbbV ist der Berechtigte auf Verlangen des Eigentümers verpflichtet, das Erbbaurecht auf diesen oder auf einen von diesem zu benennenden Dritten zu übertragen (Heimfall), wenn er gegen § 5 Nr.1 ErbbV verstößt. Nach § 13 Nr. 6 ErbbV verjährt dieser Heimfallanspruch in einem Jahr von dem Zeitpunkt an, in dem der Eigentümer von dem Vorhandensein der Voraussetzungen Kenntnis erlangt hat, ohne Rücksicht auf diese Kenntnis in dreißig Jahren von dem Eintreten der Voraussetzungen an. In § 22 Satz 1 ErbbV ist bestimmt, dass der Erbbauberechtigte für die Nutzungsüberlassung an Dritte der vorherigen schriftlichen Zustimmung bedarf. Deren Erteilung steht nach Satz 2 im Ermessen des Eigentümers. Nach Satz 3 wird der Eigentümer die Zustimmung insbesondere dann nicht erteilen, wenn a) der Dritte nicht - sei es auch nur zu einem kleineren Anteil - Mitberechtigter des Erbbaurechts ist, b) der Dritte sich in dem vorzulegenden Nutzungsvertrag nicht verpflichtet hat, die Verwendung gemäß § 5 ErbbV einzuhalten, oder c) wenn die vereinbarte Miete oder das sonstige Nutzungsentgelt über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
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In einem der auf dem Grundstück befindlichen Reihenhäuser wohnte der Großvater des Beklagten zur Miete. Mit notariellem Vertrag vom 3. März 2006 verkaufte die Rechtsvorgängerin der Klägerin das Wohnungserbbaurecht an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus dem in einem anderen Bundesland wohnhaften Beklagten und seinem Großvater.
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Nach dem Tod des Großvaters übertrugen dessen Erben mit Zustimmung der Klägerin das zum Nachlass gehörende Wohnungserbbaurecht auf den Beklagten. Dieser vermietete es im März 2010 an Mieter mit erstem Wohnsitz in der Gemeinde. Nach einem Mieterhöhungsverlangen des Beklagten wandten sich die Mieter im November 2011 an die Klägerin. Diese erklärte gegenüber dem Beklagten im Dezember 2011, dass sie in der Vermietung einen Verstoß gegen § 5 ErbbV sehe und seine Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen erwarte. Der Beklagte antwortete, der frühere Leiter des kommunalen Liegenschaftsbetriebes habe bereits vor der Beurkundung des Kaufvertrags über das Erbbaurecht mündlich sein „OK“ zu einer Vermietung an eine ortsansässige Familie nach dem Tode des Großvaters gegeben. Im August 2012 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 15. Oktober 2012 auf, die Wohnung entsprechend der Regelung im Erbbaurechtsvertrag zu nutzen und drohte die Geltendmachung des Heimfallanspruchs an, dessen Ausübung sie danach erklärte.
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Mit der Klage nimmt die Klägerin den Beklagten auf Rückübertragung des Wohnungserbbaurechts sowie auf Räumung und Herausgabe des Erbbaugrundstücks in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, möchte der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen.
Entscheidungsgründe
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I.
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Das Berufungsgericht meint, die Voraussetzungen für die Geltendmachung des Heimfalls seien erfüllt, weil der Beklagte das Reihenhaus nicht als Wohnung für sich oder seine Angehörige nutze, sondern ohne Zustimmung der Klägerin an Dritte vermiete. Einer Beweisaufnahme über das Vorbringen des Beklagten zu den Erklärungen des früheren Betriebsleiters über die Zulässigkeit einer Nutzung des Erbbaurechts durch Vermietung an ortsansässige Mieter bedürfe es nicht, da den behaupteten Erklärungen allenfalls ein Hinweis auf die Möglichkeit einer Zustimmung nach § 22 ErbbV zu entnehmen sei. Die Nutzungsbeschränkung (§ 5 ErbbV) - wie auch die daran anknüpfende Heimfallregelung (§ 13 Nr. 1 d ErbbV) - hätten ohne zeitliche Begrenzung wirksam in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden können. Die Geltendmachung des Heimfallanspruchs verstoße auch nicht gegen § 242 BGB. Es liege weder ein widersprüchliches Verhalten der Klägerin noch ein Verstoß gegen das Übermaßverbot vor. Der Beklagte könne sich schließlich nicht mit Erfolg auf Verjährung berufen.
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II.
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Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
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1. Das Berufungsgericht nimmt zutreffend an, dass der Beklagte zur Rückübertragung des Erbbaurechts verpflichtet sein kann. Das vereinbarte Heimfallrecht begründet nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG einen Anspruch des Grundstückseigentümers gegen den Erbbauberechtigten auf Übertragung des Erbbaurechts gemäß § 11 Abs. 2 ErbbauRG, § 873 BGB (Senat, Urteil vom 20. April 1990 - V ZR 301/88, BGHZ 111, 154, 156; Urteil vom 18. Mai 1990 - V ZR 190/89, NJW-RR 1990, 1095, 1096).
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a) Zu Recht bejaht das Berufungsgericht das Vorliegen der in dem Erbbaurechtsvertrag bestimmten Voraussetzungen des Heimfallanspruchs.
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aa) Der Beklagte verstößt gegen die Pflicht zur Selbstnutzung, weil er in dem Reihenhaus nicht wohnt, sondern es durch Vermietung an Dritte nutzt. Der Befreiungstatbestand in § 22 ErbbV greift wegen Fehlens einer Zustimmung der Klägerin zur Vermietung nicht ein.
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bb) Der Erbbaurechtsvertrag ist nicht (mündlich) dahin ergänzt worden, dass die Vermietung an Ortsansässige zur ortsüblichen Miete einer Zustimmung der Klägerin nicht bedarf. Anderes ergibt sich auch nicht aus den von dem Beklagten behaupteten Erklärungen des Bevollmächtigten der Klägerin, des damaligen Leiters ihres Eigenbetriebs, zur Zulässigkeit einer künftigen Vermietung an Dritte nach dem Tod des Großvaters. Das Vorbringen des Beklagten ist in Bezug auf das Zustandekommen einer vertragsergänzenden Vereinbarung unschlüssig. Eine solche Absprache ergibt sich aus den behaupteten Erklärungen nämlich auch dann nicht, wenn man diese nicht - wie das Berufungsgericht - nur als einen Hinweis auf die Regelung in § 22 ErbbV, sondern - wie die Revision - als Aussage des Betriebsleiters dazu versteht, wie die Klägerin ihr Ermessen in den Fällen einer Vermietung ausübt. Eine Erklärung über die Handhabung einer vertraglichen Regelung enthält kein Angebot zu deren Ergänzung oder Änderung, insbesondere nicht den Verzicht auf ein vertragliches Zustimmungserfordernis.
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b) Die vertraglichen Regelungen in § 5 Nr. 1 und § 13 Nr. 1 d ErbbV (die Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Selbstnutzung und der Heimfallanspruch bei einem Verstoß gegen diese Pflicht) sieht das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei als wirksam an.
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aa) Es handelt sich um zulässige Vereinbarungen über den vertragsmäßigen Inhalt eines Erbbaurechts. § 5 Nr. 1 ErbbV enthält eine Vereinbarung über die Verwendung des Bauwerks gemäß § 2 Nr. 1 Fall 3 ErbbauRG, § 13 Nr. 1 d ErbbV ein Heimfallrecht nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG mit der erforderlichen Benennung des Heimfallgrunds (vgl. Senat, Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 135/83, NJW 1985, 1464, 1465). Die Verletzung einer Pflicht nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG als Heimfallgrund zu bestimmen (vgl. Senat, Urteil vom 24. Februar 1984 - V ZR 187/82, NJW 1984, 2213, 2214; Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 135/83, aaO), ist unbedenklich, weil nach dem Erbbaurechtsgesetz grundsätzlich jedes Ereignis als den Heimfallanspruch auslösend vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 11. Juli 2003 - V ZR 56/02, NJW-RR 2003, 1524).
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bb) Der Erbbaurechtsvertrag verstößt nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB).
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(1) Die Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags sind allerdings an diesem Gebot zu messen. Das Gebot gilt für alle Verträge über Erbbaurechte, die von öffentlichen Körperschaften in Verfolgung eines öffentlichen Zwecks zur Ausgabe an Private bestellt werden, wobei es nicht darauf ankommt, ob die Körperschaft den Erbbaurechtsvertrag mit dem Privaten schließt oder - wie hier - ein für sich selbst auf ihrem Grundstück bestelltes (Wohnungs-)Erbbaurecht an den Privaten veräußert. Der Erwerber ist nämlich auch im zuletzt genannten Fall an die Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags gebunden, weil das, was nach § 2 ErbbauRG als vertragsmäßiger Inhalt des Erbbaurechts bestimmt worden ist, mit der Bildung der Wohnungserbbaurechte auch zu deren Inhalt gehört (BayObLGZ 1989, 354, 357).
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Ob der hier zu beurteilende Kaufvertrag über das Erbbaurecht ein städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB ist, auf den § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB unmittelbar anzuwenden wäre, ist allerdings zweifelhaft. An dem für städtebauliche Verträge erforderlichen Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitplanung (vgl. Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301) dürfte es hier fehlen, weil die Klägerin an bereits vor mehreren Jahrzehnten bebauten Grundstücken Erbbaurechte bestellt und diese anschließend veräußert hat. Ob § 11 BauGB einschlägig ist, kann im Ergebnis allerdings dahinstehen, da das Gebot zur angemessenen Vertragsgestaltung auf dem allgemeinen verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht und daher auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung für das gesamte Handeln der öffentlichen Körperschaften im Rechtsverkehr mit Privaten bestimmend ist (Senat, Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, aaO).
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(2) Verwendungsbeschränkungen und Heimfallrechte in einem Erbbaurechtsvertrag verstoßen auch dann nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung, wenn sie für die gesamte Dauer des Erbbaurechts und damit regelmäßig für einen Zeitraum von mehr als dreißig Jahren vereinbart werden.
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(a) Das Gebot angemessener Vertragsgestaltung verlangt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und dass die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 101).
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(b) Bei preissubventionierten Grundstücksverkäufen durch Gemeinden, die Gegenstand der bisherigen Entscheidungen des Senats waren, bedarf es allerdings einer Befristung der durch Nachzahlungsansprüche (Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505) oder durch Rückerwerbsrechte (Urteil vom 30. September 2005 - V ZR 37/05, NJW-RR 2006, 298; Urteil vom 21. Januar 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452) abgesicherten Verpflichtung der Käufer, das Grundstück selbst zu Wohnzwecken zu nutzen. Auf städtebaulichen oder subventionsrechtlichen Gründen beruhende Beschränkungen der Käufer müssen zeitlich begrenzt sein (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 104; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, ZfIR 2010, 462 Rn. 14, 16). Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen mit einer 30 Jahre übersteigenden Bindung in städtebaulichen Verträgen über Grundstücke, die an Einzelpersonen zur Errichtung von Einfamilienhäusern verkauft werden, sind in aller Regel als unverhältnismäßig anzusehen (Senat, Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 18; Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 76/10, NJW-RR 2011, 1582 Rn. 20). Das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu einem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, ist als erreicht anzusehen, wenn das veräußerte Grundstück für die Dauer einer Generation, also für etwa 30 Jahre, selbst genutzt worden ist (Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 15). Eine darüber hinausgehende Bindungsdauer dient vor dem Hintergrund, dass heute kaum ein Eigenheim über 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich nur noch dem gegenüber dem Erwerber nicht mehr gerechtfertigten Zweck, durch an die Nichteinhaltung der Selbstnutzungspflicht anknüpfende Nachzahlungsansprüche oder Wiederkaufsrechte die Subvention sowie zwischenzeitlich eingetretene Bodenwertsteigerungen von dem Käufer oder dessen Rechtsnachfolger ganz oder teilweise wieder abzuschöpfen (Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, aaO, Rn. 16).
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(c) Verwendungsbeschränkungen und an deren Verletzung anknüpfende Heimfallrechte in Verträgen über von öffentlichen Körperschaften ausgegebene Erbbaurechte sind jedoch anders zu beurteilen.
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(aa) Eine Vereinbarung gemäß § 2 Nr. 1 ErbbauRG, nach der der Erbbauberechtigte das gekaufte oder von ihm errichtete Bauwerk für die gesamte Zeit, in der das Erbbaurecht besteht, selbst zu Wohnzwecken zu nutzen hat, steht nicht in einem unangemessenen Verhältnis zu dem Wert der von dem Grundstückseigentümer mit der Bestellung des Erbbaurechts erbrachten Leistung.
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Ein für die Beurteilung der Angemessenheit wesentlicher Unterschied zu vergleichbaren Selbstnutzungsverpflichtungen des Käufers in Grundstückskaufverträgen ergibt sich bereits daraus, dass die Verwendungsbeschränkung in den Erbbaurechtsverträgen nicht - jedenfalls nicht primär - städtebaulichen oder subventionsrechtlichen Zwecken, sondern der Sicherung der mit der Ausgabe der Erbbaurechte von dem Grundstückseigentümer verfolgten (hier sozialen) Zielsetzung dient, deretwegen er sein Grundstück mit dem Erbbaurecht belastet hat. Verwendungsbeschränkungen in Erbbaurechtsverträgen liegt zugrunde, dass der Grundstückseigentümer das Eigentum an dem Grundstück nicht übertragen, sondern es behalten und durch die Ausgabe von Erbbaurechten auf dessen weitere Nutzung Einfluss nehmen will. Die Sicherung dieses Zwecks für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts ist als legitim angesehen und zu dessen Sicherung die Vorschrift des § 2 Nr. 1 ErbbauRG (früher ErbbauVO) geschaffen worden, nach der die Verwendungsbeschränkung als Inhalt des dinglichen Rechts vereinbart werden kann. Die Parteien eines Erbbaurechtsvertrags sollen verlangen können, dass diese Verpflichtungen für die gesamte Dauer des Erbbaurechts eingehalten werden (Begründung zu § 2 im Reichsanzeiger Nr. 26 vom 31. Januar 1919).
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Der mit der Bestellung eines Erbbaurechts verfolgte Zweck dauert solange an, wie das Erbbaurecht besteht. Er endet nicht bereits dann, wenn das Erbbaurecht in einer Generation entsprechend dem vereinbarten Inhalt des dinglichen Rechts gemäß genutzt worden ist. Eine Befristung der Bindung des Erbbauberechtigten auf 30 Jahre liefe dem Zweck eines Erbbaurechts zuwider. Sie führte bei den üblicherweise längeren, an der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Bauwerke orientierten Laufzeiten der Erbbaurechte regelmäßig dazu, dass für die längste Zeit, in der das Erbbaurecht besteht, nicht sichergesellt wäre, dass es dem Zweck dient, zu dem es ausgegeben wurde.
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(bb) Die Ausübung des Heimfallanspruchs wegen Verstoßes gegen eine Selbstnutzungsverpflichtung führt auch nicht zu einer dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung widersprechenden Abschöpfung zwischenzeitlich eingetretener Bodenwertsteigerungen oder dem Erbbauberechtigten gewährter Subventionen.
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Der Vorteil aus einer Steigerung des Bodenwerts verbleibt bei der Bestellung eines Erbbaurechts stets dem Grundstückseigentümer; dieser gebührt ihm unabhängig davon, ob der Erbbauberechtigte das Erbbaugrundstück zweckentsprechend verwendet oder nicht (vgl. Senat, Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 21). Dem Erbbauberechtigten werden durch die Ausübung des Heimfallanspruchs allerdings Subventionen entzogen, wenn der Ausgeber - wie hier von dem Berufungsgericht festgestellt - das Erbbaurecht zu einem unter seinem Verkehrswert liegenden Preis veräußert hat. Sie werden dem Erbbauberechtigten für die Zukunft vorenthalten, wenn - was hier zwar von dem Berufungsgericht nicht festgestellt ist, aber nach dem von der Beklagten vorgelegten Gutachten naheliegt - auch der vereinbarte Erbbauzins erheblich unter dem marktüblichen liegt. Ein Erbbaurechtsvertrag ist jedoch nicht deshalb unangemessen, weil mit der Ausübung des Heimfallrechts ein Verlust der dem Erbbauberechtigten gewährten Subventionsvorteile einhergeht. Wäre das in den von öffentlichen Körperschaften abgeschlossenen Erbbaurechtsverträgen nicht zulässig, weil auch in diesen nur auf maximal 30 Jahre beschränkte Selbstnutzungsverpflichtungen dem Verhältnismäßigkeitsgebot entsprächen, könnten die Erbbauberechtigten nach dem Wegfall der Nutzungsbindung auf Grund der Subventionierung höhere Erträge aus der Vermietung des Erbbaurechts erwirtschaften. Das liefe in besonderer Weise dem durch die Vergabe zu günstigen Konditionen von den Erbbaurechtsausgebern verfolgten sozialen Zweck zuwider, minder bemittelten Personen ein Wohnen im eigenen Haus zu tragbaren Kosten zu ermöglichen.
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(cc) Die mit einem Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers bewehrte Verwendungsbeschränkung stellt allerdings - wie die mit einem Wiederkaufsrecht des Verkäufers verbundene langfristige Nutzungsbeschränkung in einem Grundstückskaufvertrag - auch in einem Erbbaurechtsvertrag für den Erbbauberechtigten eine besondere Belastung dar, weil er die ganze Zeit die Selbstnutzungsverpflichtung erfüllen muss, wenn er nicht Gefahr laufen will, das Erbbaurecht zu verlieren (vgl. zum Wiederkaufsrecht: Senat, Urteil vom 29. Oktober 2010 – V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 20). Dieser Gesichtspunkt rechtfertigt es jedoch nicht, für die Laufzeit des Erbbaurechts vereinbarte Verwendungsbeschränkungen in einem von einer öffentlichen Körperschaft mit einem Privaten abgeschlossenen Erbbaurechtsvertrag generell als unzulässig anzusehen. Der Erbbaurechtsausgeber wäre andernfalls im Interesse der Sicherung des von ihm verfolgten Zwecks zur Bestellung kurzfristiger (auf 30 Jahre begrenzter) Erbbaurechte mit Verlängerungs- oder Erneuerungsoptionen genötigt, was dem Interesse des Erbbauberechtigten an einer nach der Nutzungsdauer des Bauwerks bemessenen Laufzeit des Erbbaurechts widerspräche. Langfristige Erbbaurechtsverträge sind für den Erbbauberechtigten auch deshalb wirtschaftlich günstig, weil der (bei den zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurechten zudem nach § 9a ErbbauRG begrenzte) Anstieg des Erbbauzinses in der Vergangenheit hinter dem der Grundstückswerte zurückgeblieben ist und daher regelmäßig nicht der Rendite entspricht, die sonst aus dem Grundstückswert zu erzielen wäre (vgl. Senat, Urteil vom 14. Oktober 1988 - V ZR 175/87, NJW 1989, 2129, 2130). Diese Vorteile für den Erbbauberechtigten verstärken sich, wenn schon der bei Vertragsschluss vereinbarte Erbbauzins auf Grund der von dem Erbbaurechtsausgeber verfolgten sozialen Zielsetzungen unter dem marktüblichen liegt. Bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Erbbaurechtsausgeber widerspräche es dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung, die Zulässigkeit vertraglicher Nutzungsbeschränkungen in den von öffentlichen Körperschaften mit Privaten geschlossenen Erbbaurechtsverträgen auf die Dauer von 30 Jahren zu begrenzen, und es damit den Erbbauberechtigten zu ermöglichen, zu Lasten der öffentlichen Hand mit dem Zweck des Erbbaurechts unvereinbare, wirtschaftliche Vorteile zu ziehen.
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Dass eine mit dem Heimfallrecht verbundene Verwendungsbeschränkung den Erbbauberechtigten besonders belastet, hat daher nicht die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung zur Folge. Dieser Umstand ist vielmehr bei der Ausübung des Heimfallanspruchs wegen eines Verstoßes gegen die Selbstnutzungsverpflichtung zu berücksichtigen, da das Verhältnismäßigkeitsgebot die öffentlichen Körperschaften auch dazu verpflichtet, ihre Rechte so auszuüben, dass im Einzelfall keine unzumutbaren Härten für ihre Vertragspartner entstehen (Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 18). Soweit der Senat in der Entscheidung vom 21. Juli 2006 (V ZR 252/06, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 22) ausgeführt hat, dass in Erbbaurechtsverträgen vereinbarte Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen ebenso wie die mehr als 70 Jahre nach ihrer Begründung ausgeübten Wiederkaufsrechte, keinen Bestand hätten, hält er daran nicht fest.
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cc) § 5 Nr. 1 und § 13 Nr. 1 d ErbbV halten einer Prüfung an den Vorschriften über die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) ebenfalls stand. Die Verwendungsbeschränkung und das Heimfallrecht sind keine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksamen, den Vertragspartner des Verwenders nach Treu und Glauben unangemessen benachteiligenden Bestimmungen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
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(1) Die Bestimmungen enthalten keine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, bei der nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen wäre. Ein gesetzliches Leitbild, nach dem der Erbbauberechtigte mit seinem Bauwerk nach Belieben verfahren kann, ist angesichts dessen, dass nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG das Bauwerk betreffende Pflichten als Inhalt des dinglichen Rechts bestimmt werden können, dem Gesetz über das Erbbaurecht nicht zu entnehmen.
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(2) Die vertraglichen Regelungen schränken die Rechte des Erbbauberechtigten auch nicht in einer den Vertragszweck gefährdenden Weise ein (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei einem zu Wohnzwecken bestellten Erbbaurecht kommt das zwar in Betracht, wenn eine vertragliche Bestimmung dazu führt, dass der Erbbauberechtigte seine Wohnung verliert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Mai 1991 - V ZR 140/90, BGHZ 114, 338, 341). So verhält es sich bei § 13 Nr. 1 d ErbbV aber nicht, weil der Heimfallgrund voraussetzt, dass der Erbbauberechtigte das Bauwerk nicht selbst zu Wohnzwecken nutzt.
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dd) § 5 Nr. 1 und § 13 Nr. 1 d ErbbV sind auch unionsrechtlich wirksam. Der Senat kann dies ohne eine Vorlage nach Art. 267 Abs. 3 AEUV entscheiden, weil die sich hier stellenden gemeinschaftsrechtlichen Rechtsfragen bereits Gegenstand mehrerer Entscheidungen des Gerichtshofs der Europäischen Union gewesen und danach eindeutig zu beantworten sind (vgl. EuGH, Urteil vom 6. Oktober 1982, Rs C-281/81, CILFIT, EU:C:1982:335 Rn.13, 14).
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Nach der Rechtsprechung des Gerichtshofs sind nationale Maßnahmen, auch wenn sie die Ausübung der durch die europäischen Verträge garantierten Grundfreiheiten behindern oder weniger attraktiv machen, dann zulässig, wenn mit ihnen ein im Allgemeininteresse liegendes Ziel verfolgt wird, wenn sie geeignet sind, dessen Erreichung zu gewährleisten und wenn sie nicht über das hinausgehen, was zur Erreichung des verfolgten Ziels erforderlich ist (EuGH, Urteil vom 8. Mai 2013, Rs C-197/11 und Rs C-203/11, Libert u.a. und All Projects & Development NV, EU:C:2013:288 Rn. 48 m.w.N.). Erfordernisse der sozialen Wohnungspolitik eines Mitgliedstaats sind zwingende Gründe des Allgemeininteresses, die Beschränkungen der Grundfreiheiten rechtfertigen können (EuGH, Urteil vom 1. Oktober 2009 - Rs C-567/07, Woningstichting Sint Servatius, EU:C:2098:593 Rn 30 und Urteil vom 8. Mai 2013, Rs C-197/11 und Rs C-203/11, Libert u.a. und All Projects & Development NV u.a., aaO Rn. 52). Danach ist eine mögliche Beeinträchtigung der Grundfreiheiten hier unbedenklich. Das Gebot zur Selbstnutzung und der an dessen Verletzung anknüpfende Heimfallsanspruch sind erforderliche und angemessene Mittel, um den von der Klägerin mit der Ausgabe der Erbbaurechte verfolgten sozialen Zweck sicherzustellen.
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c) Im Ergebnis richtig ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Heimfallanspruch nicht verjährt ist. Bei einer vertragswidrigen Nutzung des von dem Erbbaurecht erfassten Bauwerks kommt es für den Verjährungsbeginn darauf an, ob es sich um einen abgeschlossenen Vorgang oder um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit handelt, die der Erbbauberechtigte zu beseitigen hat (Lemke/Czub, Immobilienrecht, § 4 ErbbauRG Rn. 3; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 10. Aufl., § 4 Rn. 9; RGRK/Räfle, BGB, 12. Aufl., § 4 ErbbVO Rn. 3; Staudinger/Rapp, BGB [2009], § 4 ErbbauRG Rn. 2). Der Verstoß gegen die Selbstnutzungspflicht ist eine fortdauernde Vertragswidrigkeit. Die Verjährung kann daher nicht eintreten, solange der Beklagte gegen § 5 Nr. 1 ErbbV verstößt (vgl. Senat, Urteil vom 28. September 1984 - V ZR 135/83, NJW 1985, 1464, 1465; Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, juris Rn. 9). Letzteres ist hier der Fall, da der Beklagte seiner Verpflichtung zur Selbstnutzung nicht nachkommt.
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2. Nicht rechtsfehlerfrei ist jedoch die Begründung, mit der das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Ausübung des Heimfallanspruchs bejaht.
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a) Zutreffend ist dessen Ausgangspunkt, dass die Klägerin nicht nur bei der Vertragsgestaltung, sondern auch bei der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden ist. Diese Pflicht der Klägerin beruht allerdings nicht auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), dem auch Private unterworfen sind, sondern auf ihrer Bindung als öffentliche Körperschaft an die Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 2002 - V ZR 105/02, BGHZ 153, 93, 106; Urteil vom 21. Juli 2006 - V ZR 252/05, NJW-RR 2006, 1452 Rn. 10; Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 33/06, NJW-RR 2007, 962 Rn. 19; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 18; Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, NJW 2011, 515 Rn. 16). Die Klägerin muss danach im Wege einer Ermessensentscheidung prüfen, ob die Durchsetzung des Heimfallanspruchs im Interesse der Sicherung des mit der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgten Zwecks geboten ist oder eine vermeidbare Härte darstellt (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, aaO Rn. 18; Urteil vom 29. Oktober 2010 - V ZR 48/10, aaO Rn. 16).
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b) Die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht die Verhältnismäßigkeit bejaht, lassen die auf den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts beruhenden Pflichten der Klägerin unberücksichtigt. Die Geltendmachung des Heimfallanspruchs stellt sich nicht schon deshalb als verhältnismäßig dar, weil der Beklagte seiner Verpflichtung nach § 22 ErbbV, die Zustimmung der Klägerin bereits vor der Vermietung einzuholen, nicht nachgekommen ist und weil auch sein nachfolgendes Verhalten (die fehlende Kooperation mit der Klägerin nach der durch das Mieterhöhungsverlangen veranlassten Aufforderung zur Selbstnutzung) darauf schließen lasse, dass die Erfüllung der Vorgaben des Erbbaurechtsvertrags durch ihn nicht gesichert sei.
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aa) Wegen Nichteinholung der Zustimmung zum Mietvertrag hätte die Klägerin den Heimfallanspruch erst ausüben dürfen, wenn sie zuvor gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 VwVfG angeregt hätte, diese Zustimmung einzuholen. Diese Vorschrift ist im Verwaltungsprivatrecht entsprechend anzuwenden (BeckOK-VwVfG/Herrmann, 26. Edition, § 25 Rn. 4; Kallerhoff in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Aufl., § 25 Rn. 13). Sie ist ein Gebot für ein rechtsstaatliches faires Verfahren. Der Bürger soll nicht Rechte deswegen verlieren, weil er aus Unkenntnis einen Antrag nicht stellt, den er stellen müsste, um einen Rechtsnachteil abzuwenden.
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bb) Die Ausübung des Heimfallanspruchs ist auch nicht wegen der Nichtvorlage des Mietvertrags und des Mieterhöhungsverlangens als verhältnismäßig anzusehen; denn die Klägerin ist nach den bisherigen Feststellungen insoweit nicht ihrer Verpflichtung nachgekommen, die mit einem Heimfall wegen Verstoßes gegen die Selbstnutzungspflicht verbundenen Härten möglichst zu vermeiden. Dazu hätte es gehört, dem Beklagten aufzuzeigen, ob und unter welchen Voraussetzungen sie die Zustimmung zu einer Vermietung nach § 22 ErbbV erteilt. Ein solcher Hinweis war zudem auf Grund des vorangegangenen Verhaltens der Klägerin geboten. Denn dass die damalige Erbbauberechtigte, die aus dem Großvater des Beklagten und diesem bestehende Gesellschaft, die Pflicht zur Selbstnutzung nicht lange Zeit würde erfüllen können, war für alle Vertragsteile bereits bei dem Vertragsschluss im Jahre 2006 ersichtlich, da der die Wohnung nutzende Großvater damals 84 Jahre alt war und der Beklagte in einem anderen Bundesland wohnte. Mit ihrer Zustimmung zur Übertragung des Erbbaurechts nach dem Tod des Großvaters auf den Beklagten hat die Klägerin zudem dessen Erwartung bestärkt, dass sie das Heimfallrecht nicht wegen eines Verstoßes gegen die Selbstnutzungsverpflichtung ausüben werde. Das Vorstehende gilt unabhängig davon, ob die Behauptung des Beklagten wahr ist, der frühere Betriebsleiter der Klägerin habe ihm mehrmals erklärt, dass die Vermietung an Ortsansässige für die Klägerin kein Problem sei.
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c) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Rechtsausübung der Klägerin sei verhältnismäßig, stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar.
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aa) Die Klägerin darf ihr Heimfallrecht nicht schon deswegen ausüben, weil sie damit in die Lage versetzt würde, über die Verwendung des zurückerlangten Erbbaurechts (durch Vermietung oder erneute Veräußerung) zu disponieren und einen anderen Vertragspartner frei auszuwählen. Das Gebot verhältnismäßiger Ausübung vertraglicher Rechte verpflichtet eine öffentliche Körperschaft, die ein zu Wohnzwecken dienendes Erbbaurecht an einen Privaten ausgegeben hat, eine mit der Durchsetzung des Heimfallanspruchs verbundene Härte für den Erbbauberechtigten zu vermeiden, wenn das unter Wahrung der mit der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgten Zweck möglich ist. Die Klägerin ist daher grundsätzlich verpflichtet, die Vermietung nach § 22 ErbbV zu genehmigen oder der Veräußerung des Erbbaurechts durch den Beklagten an die ortsansässige Schwester nach § 12 Nr. 1 ErbbV zuzustimmen, wenn damit der mit der Erbbaurechtsvergabe verfolgte Zweck gewahrt bliebe.
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bb) Die Klägerin wäre unter diesen Umständen nicht durch § 22 Satz 3 ErbbV gehindert, die Vermietung zu genehmigen. Zwar enthält diese Bestimmung Ausschlusstatbestände für die von dem Ermessen der Klägerin abhängige Zustimmung; danach wird die Zustimmung u.a. dann nicht erteilt, wenn der Mieter nicht (sei es auch nur zu einem kleineren Anteil) Mitberechtigter des Erbbaurechts ist. Die Voraussetzungen des Befreiungstatbestands sind aber ebenfalls am Verhältnismäßigkeitsgebot zu messen. Dem hält die Bestimmung nicht stand, weil sie die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Vermietung stets von einer dinglichen Beteiligung des Mieters am Erbbaurecht abhängig macht. Damit wird eine Zustimmung zur Vermietung auch dann ausgeschlossen, wenn diese ohne Gefährdung des mit der Ausgabe des Erbbaurechts verfolgten Zwecks erteilt werden kann, weil der Erbbauberechtigte zum Beispiel nur für eine begrenzte Zeit das Bauwerk nicht selbst nutzen kann. Die Unwirksamkeit als Folge des Verstoßes gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung bleibt hier jedoch schon auf Grund der salvatorischen Erhaltungsklausel in § 29 Nr. 1 ErbbV auf die betroffene Bestimmung beschränkt.
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3. Rechtsfehlerhaft ist auch die Entscheidung über den Anspruch auf Herausgabe und Räumung. Der Beklagte schuldet das (jedenfalls derzeit) noch nicht, weil die Geltendmachung des Heimfallanspruchs nur den Übertragungsanspruch fällig stellt, aber nicht zur Übertragung des dinglichen Rechts führt. Der Erbbauberechtigte kann bis zum Vollzug der Übertragung durch Eintragung nach § 11 Abs. 2 ErbbauRG, § 873 BGB das Erbbaurecht weiter nutzen; er bleibt bis dahin zum Besitz berechtigt und zur Zahlung des Erbbauzinses verpflichtet (Senat, Urteil vom 18. Mai 1990 - V ZR 190/89, NJW-RR 1990, 1095).
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III.
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Das Berufungsurteil ist danach aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Hierzu weist der Senat auf folgendes hin:
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Die Ausübung des Heimfallanspruchs stellte sich als derzeit unzulässig dar, wenn der Beklagte durch Vorlage eines gegebenenfalls anzupassenden Mietvertrags (Verzicht auf mit dem Zweck des Erbbaurechts unvereinbare Mieterhöhungen; Sicherstellung der Nutzung durch den ortsansässigen Mieter) oder eines Kaufvertrags mit seiner Schwester die Zustimmung zur Vermietung oder zur Veräußerung noch erreichen könnte, wozu ihm die Klägerin grundsätzlich Gelegenheit zu geben hat. Ob dies der Fall ist, hängt in Bezug auf eine Zustimmung zur Vermietung von den Konditionen des Mietvertrags und der Verwaltungspraxis der Klägerin bei der Anwendung des § 22 ErbbV und hinsichtlich einer Zustimmung zu einer Veräußerung davon ab, ob die Schwester des Beklagten zu dem in § 5 ErbbV genannten Personen gehört, an die die Klägerin die Erbbaurechte vergeben hat. Die Klage wäre dagegen begründet, wenn die Klägerin den Beklagten bereits zur Vorlage der Verträge aufgefordert hätte, ohne dass dieser dem nachgekommen wäre, oder wenn die Klägerin darlegt, dass allein die Ausübung des Heimfallanspruchs pflichtgemäßem Ermessen entspricht, weil nach dem in § 5 ErbbV bestimmten Zweck des Erbbaurechts eine Zustimmung weder zur Vermietung (§ 22 ErbbV) noch zur Veräußerung an die Schwester des Beklagten (§ 12 ErbbV) in Betracht kommt.
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Stresemann Schmidt-Räntsch Czub
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Kazele Göbel
Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.
(1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.
(2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.
(3) Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach Absatz 2 vorgesehenen Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde.
Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.
(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.
(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
(1) Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.
(2) Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.
(3) Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der nach Absatz 2 vorgesehenen Änderung eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 2. Januar 1992 erwarb die Rechtsvorgängerin der Beklagten von dem Kläger zwei Wiesengrundstücke zur Größe von 251 qm zum Preis von 40 DM pro qm. Bei der Beurkundung trat für den Kläger eine Notariatsangestellte ohne Vertretungsmacht auf. Der Kläger verweigerte zunächst die Genehmigung des Vertrags. Durch einen weiteren notariell beurkundeten Vertrag vom 3. Juni 1992, bei dessen Abschluß für den Kläger wiederum die Notariatsangestellte ohne Vertretungsmacht auftrat, ergänzten die Vertragsparteien den Kaufvertrag u.a. wie folgt:
"Für den Fall, daû der verkaufte Grundbesitz innerhalb von 10 Jahren, von heute an gerechnet, einer anderen Verwendung, insbesondere einer Bebauung zugeführt werden kann, verpflichtet sich der Käufer und seine Rechtsnachfolger, eine Nachzahlung in Höhe des Differenzbetrages zwischen dem heutigen Kaufpreis von DM 40,-- pro qm und dem dann geltenden Verkehrswert an den M. Universitätsfonds zu leisten."
Daraufhin genehmigte der Kläger sämtliche für ihn von der Notariatsangestellten abgegebenen Erklärungen.
Mit der Behauptung, der verkaufte Grundbesitz sei bebaubar geworden und der Verkehrswert betrage nunmehr 765 DM pro qm, hat der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 181.975 DM nebst Zinsen beantragt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers, mit der er zusätzlich zu dem Zahlungsantrag hilfsweise die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangt hat, ist erfolglos geblieben.
Mit seiner Revision, die der Senat lediglich im Umfang der Abweisung des Hilfsantrags angenommen hat, verfolgt der Kläger die Durchsetzung dieses Antrags weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält die Nachzahlungsklausel nach § 9 AGBG für unwirksam. Der Kaufvertrag sei im übrigen jedoch wirksam, weil das Festhalten an ihm für den Kläger keine unzumutbare Härte im Sinne des § 6 Abs. 3 AGBG bedeute. Er habe nämlich den Grundbesitz zu einem angemessenen Preis veräuûert und auch durch die Entwicklung in den folgenden Jahren keine zusätzlichen Belastungen zu tragen.
II.
Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Die von dem Prozeûbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobene Gegenrüge (§ 286 ZPO), mit der er die unterbliebene Beweisaufnahme über die Behauptung der Beklagten, der Zeuge H. habe vor Abschluû des Kaufvertrags gegenüber ihrem Ehemann erklärt , die Nachzahlungsklausel komme überhaupt nur bei einer - bis heute nicht erfolgten - tatsächlichen Bebauung der verkauften Grundstücke zum Tragen, ist nicht begründet. Dieser Vortrag ist nämlich unerheblich. Selbst wenn der Zeuge und die Rechtsvorgängerin der Beklagten die Klausel in demselben - vom objektiven Erklärungsinhalt abweichenden - Sinn, nämlich der tatsächlichen Bebauung als Voraussetzung für eine Nachzahlung, verstanden haben sollten, hätte das nicht zwangsläufig zur Folge, daû diese Willensübereinstimmung noch in dem maûgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags (vgl.
Senatsurt. v. 21. Februar 1986, V ZR 126/84, WM 1986, 857, 858) - hier also der Genehmigung durch den Kläger - bestand. Dazu hat die Beklagte jedoch nichts vorgetragen.
2. Wie bei der auf die Abweisung des Hilfsantrags beschränkten Annahme der Revision ist der Senat in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht weiterhin der Auffassung, daû die Vertragsklausel, auf die der Kläger seinen Nachzahlungsanspruch gestützt hat, nach § 9 AGBG unwirksam ist. Nach § 6 Abs. 1 AGBG bleibt der Kaufvertrag im übrigen jedoch wirksam, es sei denn, daraus ergäbe sich eine unzumutbare Härte für den Kläger (§ 6 Abs. 3 AGBG). Dies verneint das Berufungsgericht zu Unrecht.
3. Ob eine unzumutbare Härte vorliegt, ist im Wege der Interessenabwägung zu ermitteln; zu berücksichtigen ist nicht nur die nachteilige Veränderung der Austauschbedingungen für den Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingung , sondern auch das berechtigte Interesse des anderen Teils an der Aufrechterhaltung des Vertrags. Wegen des Ausnahmecharakters von § 6 Abs. 3 AGBG gegenüber der in § 6 Abs. 1 AGBG enthaltenen Grundregel müssen besondere Gründe vorliegen, wenn die Vorschrift eingreifen soll. Die Unwirksamkeit einzelner Klauseln nach §§ 9 bis 11 AGBG reicht hierfür im allgemeinen nicht aus, weil sie gerade dazu dient, ein vorhandenes Ungleichgewicht des Vertrags im Interesse des Kunden zu beseitigen, und weil der Vertrag durch dispositives Recht oder richterliche Ergänzung einen beiderseits interessengerechten Inhalt erhält. Unzumutbar kann das Festhalten am Vertrag jedoch dann sein, wenn infolge der Unwirksamkeit einer AGB-Klausel das Vertragsgleichgewicht grundlegend gestört ist. Allerdings genügt nicht schon jeder wirtschaftliche Nachteil des Verwenders, sondern es ist eine einschneidende
Störung des Äquivalenzverhältnisses erforderlich, die das Festhalten am Vertrag für ihn unzumutbar macht (BGH, Urt. v. 9. Mai 1996, III ZR 209/95, WM 1996, 2018, 2020).
Das ist hier der Fall. Allerdings ergibt die von dem Kläger behauptete Wertsteigerung der verkauften Grundstücke von ca. 1.800 % grundsätzlich kein krasses Ungleichgewicht von Leistung und Gegenleistung, weil sich die Höhe des vereinbarten Kaufpreises nach dem aus § 433 Abs. 2 folgenden Grundsatz der festen Preisbestimmung nicht ändert, selbst wenn sich der Wert des Kaufgegenstands nach Abschluû des Kaufvertrags ändert. Das Risiko eines sinkenden Werts trägt der Käufer; ihm kommen jedoch auch Wertsteigerungen zugute. Aber die Parteien können Abweichendes vereinbaren, denn die Preisbestimmung unterliegt ihrer freien Disposition; sie sind deswegen nicht gehindert, bei dem Verkauf von Grundstücken eine Nachzahlungspflicht für den Käufer zu vereinbaren, falls der Grundstückswert nach Vertragsschluû steigt. Das sollte hier geschehen. Deswegen ist bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit zu berücksichtigen, daû der Kläger den Kaufvertrag ohne die Nachzahlungsklausel gar nicht abgeschlossen hätte; ihm kam es entscheidend darauf an, nach Vertragsschluû eintretende Wertsteigerungen aufgrund einer anderen Nutzbarkeit der Grundstücke abschöpfen zu können. Die Gegenleistung für die Übereignung der Grundstücke sollte deswegen nicht nur in dem bei Vertragsschluû für angemessen gehaltenen Kaufpreis, sondern auch in dem Ausgleich einer etwaigen nachträglichen Wertsteigerung liegen. Die Beklagte war hiermit einverstanden. Durch den Wegfall der Klausel trifft den Kläger daher nunmehr ein Risiko, das er bei der Kalkulation seines Preises oder sonstigen Gestaltung des Vertrags nicht berücksichtigt hat. Die hierdurch entstandene Lücke läût sich weder durch die Anwendung gesetzlicher Vorschriften noch
durch eine ergänzende Vertragsauslegung schlieûen, weil mehrere Gestaltungsmöglichkeiten denkbar sind und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, für welche dieser Alternativen sich die Parteien redlicherweise entschieden hätten. Damit führt ein Festhalten an dem Vertrag für den Kläger zu einer Härte, die nur dann nicht unzumutbar wäre, wenn die Unwirksamkeit der Klausel ohne weiteres vorhersehbar war, er es sich also selbst zuzuschreiben hätte, daû er eine rechtlich unzulässige Klausel in den Vertrag aufgenommen hat. Das ist aber zu verneinen. Denn anders als die Tagespreisklauseln im Kraftfahrzeughandel (vgl. BGHZ 82, 21, 28; 90, 69 ff) betrifft die hier verwandte Klausel nicht das Tagesgeschäft eines gewerblichen Verkäufers, der an dem Absatz seiner Ware interessiert ist und sich bei der Preisgestaltung an einer einschlägigen Rechtsprechung orientieren kann, sondern ein hiermit nicht vergleichbares Grundstücksgeschäft, für das es eine entsprechende Rechtsprechung nicht gibt. Deswegen wäre es unbillig und widerspräche der Zielsetzung des AGBGesetzes , der Beklagten einen Vorteil zu belassen, der das Vertragsgefüge völlig einseitig zu ihren Gunsten verschiebt.
4. Da die Frage der Bebaubarkeit der verkauften Grundstücke und die Höhe ihres Verkehrswerts zwischen den Parteien streitig ist, bedarf es für die
Entscheidung, ob der Hilfsantrag begründet ist, weiterer Feststellungen. Das Berufungsgericht erhält durch die Zurückverweisung der Sache Gelegenheit, diese nachzuholen.
Wenzel Tropf Schneider Klein Lemke
Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner !" # # $&% 33.700,37 die Klägerin zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 8. Februar 1988 kauften die Beklagten von der Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft mbH ein 709 m² großes Bau-
grundstück zum Preis von 92.860,80 DM zuzüglich 66.005,96 DM anteiliger Erschließungskosten. Die vertraglichen Vereinbarungen entsprachen einem Mustervertrag der Verkäuferin, die von der klagenden Gemeinde mit der Veräußerung der in einem Neubaugebiet gelegenen Grundstücke betraut worden war. Unter § 6 Abs. 3 der Urkunde wurde vereinbart:
"Verkauft der Käufer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Kaufvertragsabschluß, so hat er die Differenz zwischen dem erzielten Verkaufspreis und dem Ankaufspreis an die Stadt B. (scil. die Klägerin) abzuführen; ist das Grundstück ganz oder teilweise bebaut, so bestimmt sich der Abführungsbetrag aus der Differenz zwischen dem vom Gutachterausschuß (§§ 192 ff. BauGB) festgestellten oberen Bodenwert und dem Ankaufspreis ..." Nach § 6 Abs. 4 der Urkunde wurde diese Verpflichtung zugunsten der Klägerin "in der Weise" versprochen, daß sie "unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistungen zu fordern (§ 328 BGB)."
Die Beklagten, die auf dem Grundstück inzwischen ein größeres Einfamilienhaus errichtet hatten, verkauften das Anwesen mit notariellem Vertrag vom 29. Juni 1993 zum Preis von 900.000 DM weiter. Nach einer Verkehrswertermittlung des Gutachterauschusses beläuft sich die Differenz zwischen dem von den Beklagten entrichteten Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Weiterveräußerung auf 131.823 DM.
Die Klägerin reduzierte diesen Betrag für jedes Jahr bestehenden Eigentums der Beklagten um 10 % und nimmt die Beklagten auf Zahlung eines ( *) Abschöpfungsbetrags in Höhe von 65.912,19 DM, mithin 33.700,37 ' nspruch. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit
der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt sie ihr Klageziel weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hält die Vertragsklausel, die die Beklagten zur Abführung des bei der Weiterveräußerung des Grundstücks erzielten Mehrerlöses verpflichten soll, wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG für unwirksam. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift sei nicht durch § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB, aus dem die Zulässigkeit sogenannter Einheimischenmodelle folge, ausgeschlossen. Auch wenn die öffentliche Verwaltung bei Einheimischenmodellen eigennützige wirtschaftliche Interessen jedenfalls nicht vorrangig verfolge, habe sie doch eine weitaus stärkere Position inne, so daß ihre Vertragspartner durch die Regelungen des AGB-Gesetzes zu schützen seien. Zudem könne der Begriff der "Angemessenheit" im Sinne von § 11 Abs. 2 BauGB nicht anders ausgelegt werden als die für § 9 AGBG maßgebende "unangemessene Benachteiligung". Da beide Regelungen im Einklang miteinander stünden, bestehe für die Annahme einer das AGB-Gesetz verdrängenden Wirkung des § 11 BauGB keine Veranlassung. Im vorliegenden Fall scheitere die zur Ermittlung des Abführungsbetrags vereinbarte Schiedsgutachtenklausel an der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG, weil sie den Eindruck erwecke, die Feststellungen des Schiedsgutachters seien endgültig. Auf eine
Individualvereinbarung über die Einholung eines Schiedsgutachtens könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sie für deren Zustandekommen beweisfällig geblieben sei.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin ihre Forderung auf Abführung des Mehrerlöses auf eine wirksame Vereinbarung unter § 6 Abs. 3 Satz 1 der notariellen Urkunde stützen.
1. Zutreffend ist allerdings der Ansatz des Berufungsgerichts, das als Prüfungsmaßstab sowohl das Verbot unangemessener Benachteiligung gemäß § 9 AGBG (i.V.m. Art. 229 § 5 EGBGB) als auch das nunmehr in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung in Erwägung zieht. Vorliegend ist zum einen über formularvertragliche Bestimmungen zu entscheiden (vgl. BGHZ 118, 229, 238 f), während zum anderen das hier maßgebliche, durch § 6 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 4 der notariellen Urkunde begründete privatrechtliche Rechtsverhältnis zwischen den Parteien (vgl. § 328 Abs. 1 BGB) dadurch gekennzeichnet wird, daß es auf die Verwirklichung städtebaulicher Planungsziele der Klägerin gerichtet ist.
a) Die Veräußerung des Grundstücks an die Beklagten, bei der sich die Klägerin einer von ihr beauftragten Zwischenerwerberin bediente, erfolgte im Rahmen eines sogenannten Einheimischenmodells. Hierdurch soll in Gemein-
den, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten verzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden (VGH München, NVwZ 1990, 979; Jachmann, MittBayNot 1994, 93; Busse, BayVBl. 1994, 353). Die grundsätzliche Zulässigkeit derartiger die Bauleitplanung ergänzender städtebaulicher Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB) war bereits unter der Geltung des Bundesbaugesetzes anerkannt (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, NJW 1999, 208, 209; BVerwGE 92, 56, 59 ff). Von ihr ging auch der Gesetzgeber bei Einführung des § 124 Abs. 2 BauGB 1987 aus (Grziwotz, NJW 1993, 2665, 2667). Diese Vorschrift wurde später zunächst durch § 6 BauGB-MaßnG ersetzt, an dessen Stelle inzwischen § 11 BauGB getreten ist.
b) Obwohl Gemeinden mit der Bereitstellung von Bauland für ortsansässige Bürger eine öffentliche Aufgabe auf dem Gebiet des Städtebaurechts erfüllen (VGH München, NVwZ 1990, 979; Brohm, JZ 2000, 321, 327), ist auch das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis privatrechtlicher Natur (vgl. Senat, Urt. v. 2. Oktober 1998, V ZR 45/98, aaO; BVerwGE aaO, 58 f.; VGH München, NVwZ-RR 2000, 121; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Aufl., § 11 Rdn. 1; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 100; Oerder, BauR 1998, 22, 24). Dies ergibt sich daraus, daß selbst dann ein privatrechtlicher Vertrag vorliegen würde, wenn die Klägerin keine Zwischenerwerberin hinzugezogen hätte, sondern selbst als Verkäuferin auftreten wäre. Für die Einordnung als öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vertrag ist der Vertragsgegenstand maßgebend (GemS-OGB, BGHZ 97, 312, 314). Dieser bestimmt sich wiederum danach, ob die Vertragsabmachungen mit ihrem Schwer-
punkt öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ausgestaltet sind (BGHZ 76, 16, 20; 116, 339, 342; BVerwGE 92, 56, 59; Bonk, in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl., § 54 Rdn. 77). Der hier am 8. Februar 1988 geschlossene notarielle Vertrag hat im wesentlichen einen Grundstückskauf nebst Auflassung zum Gegenstand und findet damit seinen Schwerpunkt im Privatrecht. Hingegen geben die Regelungen unter § 6 der notariellen Urkunde, die der Absicherung der städtebaulichen Ziele der Klägerin dienen, dem Vertrag kein derartiges Gepräge, daß er unbeschadet seiner sonstigen Regelungen als öffentlichrechtlich anzusehen wäre. Diese Abreden stehen nämlich in engem Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung als dem Hauptgegenstand des Vertrages und nehmen an dessen Rechtsnatur teil.
2. Die Zuordnung zum Privatrecht ändert nichts an der Maßgeblichkeit des Gebots angemessener Vertragsgestaltung auch für den vorliegenden Fall. Da im Gesetz eine Differenzierung unterblieben ist, gilt § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privatrechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind (Quaas, in Schrödter, BauGB, 6. Aufl., § 11 Rdn. 8; Grziwotz, DVBl. 1994, 1048, 1050 Brohm, JZ 2000, 321, 331; vgl. auch Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB [Stand: Januar 2002], § 11 Rdn. 170; Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 21 i.V.m. Rdn. 1). Auf den bereits am 8. Februar 1988 abgeschlossenen notariellen Vertrag ist § 11 BauGB allerdings nicht unmittelbar anwendbar , weil die Vorschrift erst durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom 18. August 1997 mit Wirkung zum 1. Januar 1998 in das Baugesetzbuch eingefügt worden ist. Nichts anderes gilt für die vorhergehende Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnG, die erst am 1. Mai 1993 in Kraft trat. Einer Prüfung der zwischen den Parteien streitigen Mehrerlösabführungsklausel am
Maßstab der Angemessenheit steht dies jedoch nicht entgegen. Es handelt sich bei § 11 BauGB nicht um originär neues Recht, sondern lediglich um eine Klarstellung und Absicherung der bisher schon geltenden Rechtslage (vgl. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 4; Löhr, in Battis /Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 1; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 25). Die Vorschrift verleiht - ebenso wie § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG für öffentlichrechtliche Verträge - lediglich für einen speziellen Regelungsbereich dem allgemeinen , verfassungsrechtlich verankerten (BVerfGE 23, 127, 133) Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Ausdruck. Dieser bestimmt auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der Verwaltung (BVerwG, NJW 1985, 989, 990; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, VwVfG, 6. Aufl., § 56 Rdn. 13; Henneke, in Knack, VwVfG, 7. Aufl., § 56 Rdn. 14; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 103 f.; Hien, Festschrift für Schlichter, 1995, S. 129, 132 f; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), und zwar auch dann, wenn sie sich zur Aufgabenerfüllung privatrechtlicher Handlungsformen bedient (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589; Krautzberger , in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 170; Kahl, DÖV 2000, 793, 796, 798). In diesem Fall führt eine Vertragsgestaltung, die das Angemessenheitsgebot mißachtet, nach § 134 BGB zur Nichtigkeit (vgl. Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 104).
3. Ob privatrechtliche städtebauliche Verträge, soweit sie Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 1 AGBG, jetzt § 305 Abs. 1 BGB) enthalten, daneben auch der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (nunmehr nach §§ 307 bis 309 BGB) unterliegen, war in der Rechtsprechung bislang noch nicht geklärt.
a) Mit dem Berufungsgericht bejahen die Instanzgerichte diese Frage in veröffentlichten Entscheidungen ganz überwiegend (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG München, MittBayNot 1994, 541; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110; DNotI-Report 1998, 25; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; OLG Celle, DNotI -Report 1999, 70; OLGR 1999, 113; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34; LG Ravensburg, BWNotZ 1998, 44; LG Karlsruhe, DNotZ 1998, 483; LG Traunstein , NotBZ 1998, 198; MittRhNotK 1998, 420; NJW-RR 1999, 891). Dem wird von Teilen des Schrifttums widersprochen. Hiernach soll § 11 BauGB als spezialgesetzliche Vorschrift anzusehen sein, die das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verdränge (so Löhr, in Battis/Krautzberger/Löhr, aaO, § 11 Rdn. 14; Grziwotz, NJW 1997, 237; Brohm, JZ 2000, 321, 331; Kahl, DÖV 2000, 793, 795; Kahl/Röder, JuS 2001, 24, 27; a.A. Stich, in Schlichter/Stich, Berliner Schwerpunkte-Kommentar zum BauGB, § 11 Rdn. 21; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 547; Gaßner, BayVBl. 1997, 538; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 24; Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6; offen gelassen von VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010).
b) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei. Nach Sinn und Zweck der konkurrierenden Normen und den sie tragenden Wertungen des Gesetzgebers enthält das nun in § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung für städtebauliche Verträge eine erschöpfende Regelung, neben der das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Anwendung finden kann. Keine maßgebende Bedeutung kommt hierbei allerdings dem zumeist in den Vordergrund gestellten Gesichtspunkt zu, daß die Gemeinde bei Grundstücksverkäufen im Rahmen von Einheimischenmodellen ohne Gewinnerzielungsabsicht handele und im Gegensatz zu typischen AGB-Verträgen gerade im Interesse ihrer Vertrags-
partner tätig werde, denen der Grunderwerb und die Errichtung eines Eigenheims ermöglicht oder zumindest erleichtert werden solle. Der Schutzzweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt nämlich nicht auf das Geschäftsziel ab, sondern ist für die Zeit vor Einfügung des - im vorliegenden Fall noch nicht anwendbaren - § 24a AGBG in erster Linie darauf gerichtet, die einseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern (vgl. BGHZ 126, 326, 332). Bei städtebaulichen Verträgen zur Verwirklichung von Einheimischenmodellen kann es aber im Unterschied zu sonst vorformulierten Bestimmungen nicht darum gehen, den vom Gesetz erstrebten Ausgleich für das Fehlen der Richtigkeitsgewähr zu schaffen, die ansonsten als Ergebnis des Aushandelns der Vertragsbedingungen erwartet werden kann (vgl. dazu Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., Einl. Rdn. 29). Mit der Vorformulierung der vertraglichen Bestimmungen entzieht sich die Gemeinde hier nicht einem Aushandeln der Konditionen im Einzelfall. Ihr verbleibt im Unterschied zu typischen Teilnehmern am Privatrechtsverkehr regelmäßig kein solcher Freiraum, weil sie auf Grund des verfassungsrechtlich verankerten Gleichbehandlungsgebots gehindert ist, im Zuge der Verwirklichung von Einheimischenmodellen mit den Erwerbsinteressenten bei gleicher Sachlage unterschiedliche Vertragsbedingungen auszuhandeln (Wagner, BayVBl. 1997, 539; Brohm, JZ 2000, 321, 331). Das Gleichheitsprinzip bindet nämlich die öffentliche Verwaltung auch dort, wo sie sich bei der unmittelbaren Erfüllung ihrer Verwaltungsaufgaben gegenüber einer bestimmten Interessengruppe - wie hier gegenüber den von der Beklagten geförderten Grundstückskäufern - privatrechtlicher Rechtsformen bedient (vgl. Senat, BGHZ 29, 76, 80; 33, 230, 233).
Da der Abschluß des Kaufvertrages, aus dem die Klägerin ihren Anspruch herleitet, bereits 1988 erfolgte, braucht nicht darüber entschieden zu werden, ob an dieser Einschätzung auch für städtebauliche Verträge festzuhalten ist, die nach Ablauf der Umsetzungsfrist der EG-Richtlinie vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (31. Dezember 1994), spätestens aber nach Umsetzung der Richtlinie insbesondere durch Einfügung des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB) abgeschlossen worden sind. Infolge der genannten EG-Richtline ist der Zweck des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen um den Verbraucherschutz erweitert worden ist (vgl. Heinrichs, NJW 1996, 2190, 2194). Als Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift und damit als Normadressat sollen auch Einrichtungen der öffentlichen Hand jedenfalls dann anzusehen sein, wenn sie privatrechtliche Verträge abschließen (vgl. Ulmer, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 24a Rdn. 18; Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., Art. 2 RiLi Rdn. 12). Sollte dem zu folgen sein, müßte das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch für - zumindest privatrechtliche - städtebauliche Verträge Geltung beanspruchen können (vgl. Grziwotz, BauR 2001, 1839, 1841; ders. NVwZ 2002, 391, 394).
4. Daß hiernach das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Fällen wie dem vorliegenden keine Anwendung findet, macht die Erwerber von Grundstücken im Rahmen von Einheimischenmodellen nicht schutzlos gegenüber den von der Gemeinde - oder in ihrem Auftrag - gestellten Vertragsbedingungen.
a) Dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) ist nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und
Schrifttum genügt, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt (BVerwGE 42, 331, 345; Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO, § 11 Rdn. 166; Quaas, in Schrödter, aaO, § 11 Rdn. 42; Bonk, aaO, § 56 Rdn. 54; Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; vgl. auch BGHZ 26, 84, 88 ff). Danach ist nicht nur - insofern weitergehend als nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazu Senat, BGHZ 146, 331, 338; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, ZIP 2002, 808, 809) - eine Kontrolle des vertraglichen Austauschverhältnisses eröffnet (zu eng daher Hofstetter, BWNotZ 2000, 5, 6), vielmehr wird - insoweit in Übereinstimmung mit dem AGB-Gesetz - auch eine Überprüfung der einzelnen Vertragsklauseln ermöglicht (Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 393 f). Bei dieser sind die den §§ 10 und 11 AGBG (jetzt §§ 308 und 309 BGB) zugrunde liegenden Wertungen zu berücksichtigen; denn Bestimmungen, die nach diesen Vorschriften unwirksam wären, können eine durch den Vertragszweck nicht mehr gedeckte, unverhältnismäßige und damit unangemessene Belastung des Vertragspartners der Gemeinde begründen (vgl. Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24). Nichts anderes kann für die Generalklausel aus § 9 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1, 2 BGB) gelten (vgl. VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 24), zumal der allgemeine Grundsatz, auf dem sie beruht, selbst für öffentlich-rechtliche Verträge zu beachten ist (vgl. BVerwGE 74, 78, 83). All das hat nicht zur Folge, daß die besondere Interessenlage namentlich der Gemeinde beim Abschluß von Verträgen im Rahmen von Einheimischenmodellen außer Betracht bleiben kann (so aber Brohm, JZ 2000, 321, 331). Sie wäre vielmehr auch bei einer Angemessenheitsprüfung nach § 9 AGBG zu
berücksichtigen (so auch Wagner, BayVBl. 1997, 539), weil die Inhaltskontrolle am Maßstab der Generalklausel eine umfassende Abwägung der typischen Interessen der an Geschäften der betreffenden Art beteiligten Kreise erfordert (Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 78 m.w.N.).
b) Die Inhaltskontrolle einzelner Vertragsbestimmungen nach Maßgabe des Angemessenheitsgebots führt nicht stets zu denselben Ergebnissen wie eine Überprüfung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (a.A. wohl VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1010; Stich, in Schlichter/Stich, aaO, § 11 Rdn. 22). Für die nach Kriterien des öffentlichen Rechts bestimmte Angemessenheit ist entscheidend, ob bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die gegenseitigen Rechte und Pflichten ausgewogen gestaltet wurden (vgl. BVerwGE 42, 331, 345). Dies ermöglicht insbesondere eine im Vergleich zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen weitergehende Kompensation von Vertragsklauseln, die für sich genommen unangemessen sind, durch vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag. Zwar ist auch bei einer Prüfung der Angemessenheit nach § 9 AGBG der gesamte Vertragsinhalt zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 116, 1, 4), zum Ausschluß einer unangemessenen Benachteiligung wird eine Kompensation aber grundsätzlich nur durch konnexe, in Wechselbeziehung stehende Klauseln zugelassen (vgl. Staudinger /Coester, BGB [1998], § 9 AGBG Rdn. 91; Brandner, in Ulmer/ Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 85; auch BGHZ 94, 105, 113 ff; 114, 238, 246), während eine umfassende Kompensationswirkung nur kollektiv ausgehandelten , anerkannten Klauselwerken, wie etwa dem Gesamtgefüge der Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (BGHZ 101, 357, 364; 138, 176, 177 f) oder der Allgemeinen Deutschen Spediteur-Bedingungen (BGHZ 127, 275, 281), beigelegt wird (vgl. Staudinger/Coester, aaO, § 9 AGBG Rdn. 93;
Brandner, in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdn. 86). Ist dagegen wie im Fall des Angemessenheitsgebots allein die Ausgewogenheit der Vertragsgestaltung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten maßgeblich, so gibt es für eine vergleichbare Einschränkung der Kompensation keine Grundlage (a.A. wohl Grziwotz, NVwZ 2002, 391, 394).
5. Die vom Berufungsgericht versäumte Überprüfung nach den Regeln des Angemessenheitsgebots kann der Senat auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen nachholen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dieser Kontrolle hält die Mehrerlösabführungsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 stand.
a) Die von den Beklagten übernommene Verpflichtung, im Falle der vorzeitigen Weiterveräußerung des Grundstücks den Unterschiedsbetrag zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis bzw. - im Fall der Bebauung - zwischen Ankaufspreis und Bodenwert an die Klägerin abzuführen, stellt einen Teil der von ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, der neben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung trat. Damit sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, daß die Klägerin das Grundstück - durch die von ihr hinzugezogene Zwischenerwerberin - im Rahmen eines Einheimischenmodells zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte. Der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten belief sich im Jahre 1987 auf 160 bis 200 DM/m², wobei es keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß sich der Verkehrswert bis zum Abschluß des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 erheblich geändert haben könnte. Mit den Beklagten wurde jedoch - wiederum ohne Berücksichtigung der Erschließungskosten - ein Kaufpreis auf der Basis von lediglich 131 DM/m² vereinbart. Eine
solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist den Gemeinden aus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel (hier: § 92 Abs. 2 HGO) nur dann gestattet, wenn dies der Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben - wie etwa der Förderung des (Einheimischen-)Wohnungsbaus - dient, und darüber hinaus die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird (VGH München, NVwZ 1999, 1008, 1011; Jäde, BayVBl. 1995, 283; Albrecht, DNotZ 1996, 546, 550; Grziwotz , NJW 1997, 237; Busse, DNotZ 1998, 486, 489; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 25, 38; Otto, DVP 2001, 37). Die Klägerin war daher nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbilligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden - Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Hierzu mußte sie sicherstellen, daß die bevorzugten ortsansässigen Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime zumindest für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzten und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Spekulationsgewinne erzielten, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußerten. Dementsprechend sieht die zwischen den Parteien streitige Mehrerlösabführungsklausel vor, daß der volle Wert des Grundstücks den Käufern erst nach Ablauf einer zehnjährigen Bindungsfrist zugute kommen soll. Diese Bindung, die der Preis für den verbilligten Erwerb der Grundstücke ist (vgl. LG Traunstein, NotBZ 1998, 198, 200; Otto, DVP 2001, 37), stellt als solche keine unverhältnismäßige Belastung der Käufer dar. Mit ihr wurden die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands überhaupt erst geschaffen (vgl. hierzu Kopp, aaO, § 56 Rdn. 13; Henneke, aaO, § 56 Rdn. 14); zudem ist wegen der zeitlich begrenzten Bindung eine Realisierung des vollen Grundstückswerts durch die Käufer nicht etwa ausgeschlossen, sondern lediglich aufgeschoben.
Kein anderes Ergebnis folgt unter Berücksichtigung der Wertungen, die § 9 AGBG zugrunde liegen. Insbesondere ist die Vereinbarung einer Nachforderung auf ein erkennbar "vorläufiges" Entgelt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden, wenn eine endgültige Bezifferung des geschuldeten Kaufpreises bei Vertragsschluß nicht möglich war (Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, aaO, 810 m.w.N.). So liegen die Dinge hier; denn die Beklagten sollten durch die höhere Gegenleistung die Vorteile des günstigen Erwerbs aus Gründen der Einheimischenförderung erst im Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung verlieren.
b) Unter Berücksichtigung des von der Klägerin verfolgten städtebaulichen Ziels steht auch die vereinbarte "Bindungsdauer" von zehn Jahren, während derer die Käufer zur Abführung des Mehrerlöses verpflichtet sind, einer angemessenen Vertragsgestaltung nicht entgegen und führt insbesondere nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten (vgl. BVerwGE 92, 56, 66; VGH München, NVwZ 1990, 979, 981). Da die Bindungsfrist der Sicherung der mit der Bauleitplanung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, kann sie jedenfalls für einen der regelmäßigen Geltungsdauer eines Bebauungsplans entsprechenden Zeitraum von etwa 15 Jahren wirksam vereinbart werden (vgl. Jachmann, MittBayNot, 1994, 93, 108; Grziwotz, VIZ 1997, 197, 200; ders., DNotZ 1999, 646, 650; Raststätter, DNotZ 2000, 17, 39; auch OLG München, DNotZ 1998, 810, 811; OLG Oldenburg, OLGR 2001, 34, 35; Deutrich, MittBayNot 1996, 201, 202 jeweils zur Zulässigkeit von Bindungsfristen bis zu 20 Jahren).
c) Ebensowenig ist zu beanstanden, daß sich die Verpflichtung der Käufer zur Abführung des Mehrerlöses nicht auf die Differenz zwischen dem
Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Ankaufs und damit auf die Herausgabe des unmittelbaren Subventionsvorteils beschränkt, sondern auch eine nachfolgende Steigerung des Bodenwerts bis zur Weiterveräußerung des Grundstücks umfaßt (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f; Jäde, BayVBl. 1995, 282, 283; a.A. OLG München, MittBayNot 1994, 464, 465). Auch diese Bestimmung ist vielmehr mit Blick auf das verfolgte Ziel der Einheimischenförderung angemessen; denn sie verhindert für den Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung in vollem Umfang eine Bereicherung auf Kosten der Allgemeinheit. Die hier durch eine erhöhte Gegenleistung auszugleichende Beeinträchtigung öffentlicher Interessen besteht nämlich nicht nur in den Verlusten wegen des verbilligten Grundstücksverkaufs, sondern auch und gerade in der Verfehlung des von der Gemeinde verfolgten Zwecks einer Förderung ortsansässiger Bürger (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465, 466 f). Es kommt hinzu, daß sich als Alternative zur Absicherung der Ziele von Einheimischenmodellen die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts anbietet (vgl. dazu OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 18; OLG Koblenz, MDR 1995, 1110, 1111; OLG Hamm, NJW 1996, 2104; LG Traunstein, NJW-RR 1999, 891, 892; Grziwotz, NJW 1997, 237, 238). Macht die Gemeinde von dieser Möglichkeit Gebrauch, so kommt ihr ebenfalls eine zwischenzeitliche Steigerung des Bodenwertes zugute; denn nach § 497 Abs. 2 BGB a.F. (jetzt § 456 BGB) entspricht der Wiederkaufspreis im Zweifel dem ursprünglichen Kaufpreis. Wenn eine Gemeinde, namentlich weil ihr die für den Wiederkauf erforderlichen finanziellen Mittel fehlen, das gleiche wirtschaftliche Ergebnis durch die Vereinbarung einer Mehrerlösabführungsklausel zu erreichen versucht, kann dies nicht als unangemessene Benachteiligung ihres Vertragspartners angesehen werden (Grziwotz, MittBayNot 1994, 465; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 42).
d) Die Mehrerlösabführungsklausel führt auch nicht deshalb zu einer unzumutbaren Belastung der Beklagten, weil sie sich nach ihrer Darstellung allein aus finanziellen Gründen von dem Anwesen trennen und bei der Weiterveräußerung zudem Verluste hinnehmen mußten. Die Finanzierung des Grunderwerbs und des Hausbaus fällt ausschließlich in den Risikobereich des Erwerbers. Erweist sich die vorgesehene Finanzierung aus Gründen wie Arbeitslosigkeit , Scheidung oder Tod des Ehegatten als undurchführbar, verwirklicht sich ein allgemeines Lebensrisiko des Erwerbers, dem die Gemeinde nicht schon im Rahmen des Grundstückskaufvertrags Rechnung tragen muß (Grziwotz , NJW 1997, 237, 238; Rastätter, DNotZ 2000, 17, 40; a.A. wohl OLG München, NVwZ 1999, 1025, 1026).
Das besagt jedoch nicht, daß die besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls ohne jede Bedeutung wären. Vielmehr können sie im Rahmen der von der Gemeinde zu treffenden Ermessensentscheidung zu berücksichtigen sein, ob und inwieweit der Anspruch auf Zahlung des Mehrerlöses überhaupt geltend gemacht werden soll (Grziwotz, NJW 1997, 237, 238; Brohm, JZ 2000, 321, 332). Auch im Bereich des Verwaltungsprivatrechts hat die Gemeinde nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten, sondern ist weitergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbotes zählt (BGHZ 93, 372, 381; Senat, Urt. v. 15. Oktober 1993, V ZR 19/92, NJW 1994, 586, 589). Hierbei können auch die persönlichen Verhältnisse der betroffenen Bürger Bedeutung erlangen (vgl. BGHZ 93, 372, 381 f). Vorliegend ist die Klägerin bei der Ausübung ihres Ermessens - auch mit Blick auf die angestrebte Einheimischenförderung - nicht gezwungen, den Interessen der Beklagten noch weiter entgegenzukommen, als sie dies bereits mit der Ermäßigung auf die Hälfte des von dem Gutachteraus-
schuß ermittelten Betrages getan hat. Insbesondere machen die Beklagten nicht geltend, auf Grund ihrer finanziellen Situation unfähig zu sein, die Klageforderung zu begleichen.
e) Schließlich ist die Mehrerlösabführungsklausel auch nicht deshalb unangemessen, weil sie für den - hier gegebenen - Fall einer Veräußerung nach Bebauung des Grundstücks die Ermittlung des für die Höhe des Abführungsbetrags maßgeblichen Bodenwerts durch den Gutachterausschuß gemäß §§ 192 ff BauGB vorsieht. Anderes läßt sich auch den Grundsätzen nicht entnehmen , die zu § 9 AGBG entwickelt worden sind. Zwar wird, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend annimmt, die Rechtsverfolgung unangemessen erschwert, wenn eine Vertragsklausel die Anrufung eines Schiedsgutachters vorschreibt und hierbei den Eindruck erweckt, dessen Entscheidung sei endgültig und der Rechtsweg ausgeschlossen (BGHZ 101, 307, 319). Unter § 6 Abs. 3 der notariellen Urkunde haben die Vertragsparteien jedoch kein Schiedsgutachten mit der Folge vereinbart, daß die Wertermittlung durch den Gutachterausschuß bis zur Grenze der offenbaren Unrichtigkeit entsprechend § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich wäre (vgl. BGHZ 43, 374, 376; 81, 229, 237). Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht ist - ungeachtet der Frage der Verwendung der Klausel über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus - für den Senat nicht verbindlich, weil die umfassende Verweisung auf die Verfahrensvorschriften der §§ 192 ff BauGB übersehen und damit nicht alle maßgeblichen Umstände berücksichtigt worden sind (vgl. Senat, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46 m.w.N.). Durch diese vom Berufungsgericht nicht beachtete Bezugnahme wird klargestellt, daß das einzuholende Gutachten mangels anderweitiger Vereinbarung keine bindende Wirkung hat (§ 193 Abs. 4 BauGB) und in einem gerichtlichen Verfahren auf
entsprechende Einwände hin in vollem Umfang nachgeprüft werden kann (vgl. Dieterich, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, aaO [Stand: Oktober 1991], § 193 Rdn. 132).
III.
Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat den Rechtsstreit auch der Höhe nach abschließend entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Wegen der vorzeitigen Grundstücksveräußerung kann die Klägerin als begünstigte Dritte (§ 328 Abs. 1 BGB) von den Beklagten gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 4 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 die Zahlung der Differenz zwischen Ankaufspreis und Bodenwert verlangen, wobei die Klägerin aufgrund der von ihr getroffenen Ermessensentscheidung lediglich /. 0 1 -% 243 5 76 8 einen Betrag in Höhe von 65.912,19 DM (= 33.700,37 +-, Beklagten haben keine erheblichen Einwände gegen die Höhe des Bodenwertes erhoben, die von der Klägerin auf der Grundlage der Wertermittlung des Gutachterausschusses behauptet worden ist. Soweit sie gerügt haben, bei der Wertermittlung sei von einem unzutreffenden Alter des Gebäudes ausgegangen worden, bleibt das ohne Auswirkungen auf den festgestellten Bodenwert. Entgegen dem Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz ist der Umstand , daß auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet wurde, nicht vernachlässigt worden. Vielmehr wird im Wertermittlungsgutachten ausdrücklich darauf hingewiesen, daß der Bodenwert eines bebauten Grundstücks in der Regel unter dem Bodenwert eines unbebauten Grundstücks liege, weil die vorhande-
ne Bebauung hinsichtlich Art und Ausmaß der baulichen Nutzung die Wünsche eines potentiellen Käufers in den seltensten Fällen vollständig erfülle. Dementsprechend hat der Gutachterausschuß den Bodenwert des Grundstücks in unbebautem Zustand mit 389.950 DM und in bebautem Zustand mit lediglich 290.690 DM angegeben.
Der von der Klägerin geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Beklagte ist eigenen Angaben zufolge Rechtsnachfolger des früheren Eigentümers eines im heutigen Mecklenburg-Vorpommern gelegenen, 1945 enteigneten landwirtschaftlichen Guts. Er hat ehemals volkseigene landwirtschaftliche Flächen von der durch die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben mit der Privatisierung solcher Flächen beauftragten Klägerin gepachtet. Im November 1998 stellte er bei der Klägerin einen Antrag nach dem Ausgleichsleistungsgesetz auf begünstigten Erwerb von bis zu 100 ha Waldfläche zur Ergänzung seines landwirtschaftlichen Betriebes (Bauernwald). Zu den Antragsunterlagen gehörte eine Erklärung des Beklagten, dass er seinen Hauptwohnsitz vor Abschluss des Kaufvertrages in die Nähe der Betriebsstätte verlegen werde sowie eine Meldebescheinigung, die einen entsprechenden Wohnsitz auswies.
- 2
- Mit notariellem Vertrag vom 22. Dezember 1998 verkaufte die Klägerin dem Beklagten rund 96 ha Waldfläche in der Gemarkung S. zum Preis von 156.853,17 DM. In § 9 des Kaufvertrages ist unter der Überschrift „Sicherung der Zweckbindung“ vereinbart: 1. Der Abschluß dieses Vertrages erfolgt in der Annahme, daß dem Käufer für den Kaufgegenstand ein Erwerbsanspruch nach den Bestimmungen des AusglLeistG zusteht……. 2. Die Verkäuferin ist berechtigt, von diesem Vertrage zurückzutreten, …….…..
d) wenn feststeht, dass die von dem Käufer für den Abschluß dieses Vertrages gegenüber der Verkäuferin erbrachten Nachweise und Angaben falsch waren, insbesondere also nicht die Voraussetzungen für den Erwerb von sogenanntem „Bauernwald“ im Sinne des § 3 Abs. 4 AusglLeistG gegeben waren….
- 3
- Nachdem die Klägerin festgestellt hatte, dass der Beklagte mit erstem Wohnsitz in Lübeck und mit Nebenwohnsitz in Ratzeburg gemeldet war und auch faktisch nicht unter der von ihm angegebenen Adresse in der Nähe der Betriebsstätte lebte, erklärte sie den Rücktritt vom Vertrag. Mit der Klage verlangt sie dessen Rückabwicklung.
- 4
- Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; die Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Abweisung der Klage weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
- 5
- Das Berufungsgericht meint, die Klägerin sei zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt, weil der Beklagte falsche Angaben zu seinem Hauptwohnsitz gemacht habe. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass das Ausgleichsleistungsgesetz bei Alteigentümern keine Ortsansässigkeit fordere und er deshalb zu falschen Angaben in diesem Punkt berechtigt gewesen sei. Da der Verkauf der Waldflächen durch einen privatrechtlichen Vertrag erfolgt sei, habe die Klägerin innerhalb der Grenzen der Privatautonomie selbst bestimmen können, welche Voraussetzungen ein Käufer erfüllen müsse. Das gelte unabhängig davon, ob das Ausgleichleistungsgesetz einen Hauptwohnsitz des Erwerbers in der Nähe seiner Betriebsstätte voraussetze. Ausreichend sei ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse der Klägerin daran, dass ein Käufer hierzu wahrheitsgemäße Angaben mache. Ein solches Interesse sei schon deshalb gegeben, weil die Klägerin gegebenenfalls zwischen mehreren Bewerbern auswählen könne. Die Klägerin habe auch nicht gegen Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts verstoßen; denn es sei weder willkürlich noch unverhältnismäßig , wenn sie angesichts objektiv falscher Angaben des Beklagten zu einem für sie wichtigen Punkt die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlange.
II.
- 6
- Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nur im Ergebnis stand.
- 7
- 1. Im Ausgangspunkt noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Klägerin auf der Grundlage des im Kaufvertrag unter § 9 Ziff. 2 d vereinbarten Rücktrittsrechts wegen der falschen Angaben, die der Beklagte zu seinem Wohnsitz gemacht hat, die Rückgängigmachung des Vertrages verlangen kann. Nicht zu beanstanden ist auch das Verständnis dieser Vertragsbestimmung dahin, dass nur solche unzutreffenden Angaben zum Rücktritt berechtigen sollten, die eine der Voraussetzungen für den Erwerb des Bauernwaldes betreffen.
- 8
- 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann allerdings nicht dahinstehen, ob die Berechtigung, Bauernwald vergünstigt zu kaufen, nach dem Ausgleichsleistungsgesetz davon abhängt, dass der Erwerber in der Nähe seines landwirtschaftlichen Betriebes ortsansässig ist bzw. wird. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin habe in den Grenzen der Privatautonomie selbst bestimmen können, von welchen Vorgaben sie den Vertragsschluss mit dem Beklagten abhängig mache, ist rechtsfehlerhaft; denn sie berücksichtigt nicht die Bindungen, denen die Klägerin aufgrund des Ausgleichsleistungsgesetzes unterliegt.
- 9
- a) Die durch das Treuhand- und das Ausgleichsleistungsgesetz geregelte Privatisierung ehemals volkseigener land- und forstwirtschaftlicher Flächen ist eine öffentliche Aufgabe (vgl. BGHZ 158, 253, 259). Nimmt der Staat eine solche Aufgabe - wie hier - in den Formen des Privatrechts wahr (sog. Verwaltungsprivatrecht ), stehen ihm nur die privatrechtlichen Rechtsformen, nicht aber die Freiheiten und Möglichkeiten der Privatautonomie zu. Demgemäß kann sich die zuständige Verwaltungsbehörde den für die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe bestehenden gesetzlichen Vorgaben nicht durch den Hinweis auf die Grundsätze der Privatautonomie entziehen (vgl. BGHZ 91, 84, 96; Senat, Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 158/05, WM 2006, 2101, 2103). Insbesondere kann sie die Bedingungen für die Gewährung von Subventionen und ähnlichen Vergünstigungen nicht privatautonom, also abweichend von den gesetzlich festgelegten Voraussetzungen bestimmen (Senat, Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 158/05, aaO).
- 10
- b) Diese Bindung hat Auswirkungen auf die Auslegung eines zur Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe von einer Behörde oder einer von ihr beauftragten Person geschlossenen privatrechtlichen Vertrages. Da davon ausgegangen werden kann, dass sich die Behörde an die öffentlich-rechtlichen Vorgaben für ihren Verwaltungsauftrag halten will und daher beabsichtigt, diese in der Form des Privatrechts zur Geltung zu bringen, und da weiter unterstellt werden darf, dass sie Dritte, die sie mit ihren Aufgaben betraut, zu einem entsprechenden Vorgehen verpflichtet hat, sind vertragliche Regelungen in einem dem Verwaltungsprivatrecht zuzuordnenden Vertrag im Zweifel so auszulegen, dass sie mit den Anforderungen der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Rechtsgrundlagen in Übereinstimmung stehen (vgl. BGHZ 155, 166, 170; BGH, Urt. v. 17. Januar 1972, III ZR 86/69, WM 1972, 339, 340 f.).
- 11
- Bei Beachtung dieses Grundsatzes durfte das Berufungsgericht den zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag über den Erwerb von Bauernwald (vgl. § 3 Abs. 4 AusglLeistG) nicht dahin auslegen, dass die Klägerin den Vertragsschluss auch für den Fall von der Ortsansässigkeit des Beklagten abhängig machen wollte, dass das Ausgleichsleistungsgesetz keine solche Anforderung enthält. Umstände, die für eine dahingehende Absicht der Klägerin sprechen könnten, liegen im Übrigen auch nicht vor. Aus dem Vertrag ergibt sich vielmehr das Gegenteil, da es dort in dem Abschnitt "Sicherung der Zweckbindung" heißt, der Vertragsabschluss erfolge in der Annahme, dass dem Käufer für den Kaufgegenstand ein Erwerbsanspruch nach den Bestimmungen des Ausgleichsleistungsgesetzes zustehe. Auch die Regelung in § 9 Ziff. 2 d, in der konkretisiert wird, dass zum Rücktritt der Klägerin berechtigende falsche Angaben insbesondere dann vorliegen, wenn sie die Voraussetzungen für den Erwerb von sogenanntem Bauernwald im Sinne des § 3 Abs. 4 AusglLeistG betreffen, lässt keinen Zweifel daran, dass die Klägerin den Vertragsschluss nur von den im Ausgleichsleistungsgesetz genannten Voraussetzungen und den entsprechenden Vorgaben in § 12 FlErwV (vgl. Zimmermann in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand April 2006, § 12 FlErwV Rdn. 3) abhängig machen wollte.
- 12
- Die offenbar nur spekulative Erwägung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe ein Interesse an wahrheitsgemäßen Angaben des Beklagten zu seinem Hauptwohnsitz gehabt, um gegebenenfalls zwischen mehreren Bewerbern auswählen zu können, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Weder lassen sich dem Kaufvertrag Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass die Ortsansässigkeit des Beklagten für die Klägerin ein maßgebliches Auswahlkriterium zwischen zwei Erwerbsberechtigten darstellte, noch hat das Berufungsgericht Feststellungen dazu getroffen, dass es einen weiteren Berechtigten gab, der an dem Kauf derselben Waldflächen interessiert war.
- 13
- c) Im Übrigen wäre nach den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts das Rücktrittsrecht der Klägerin eingeschränkt gewesen, wenn sie den Vertragsschluss von weitergehenden Voraussetzungen als im Ausgleichsleistungsgesetz vorgesehen abhängig gemacht und der Beklagte hierzu unrichtige Nachweise vorgelegt hätte. Ebenso wenig wie die Verwaltung die Voraussetzungen für die Gewährung einer Subvention privatautonom gestalten kann, (vgl. Senat, Urt. v. 21. Juli 2006, V ZR 158/05, WM 2006, 2101, 2103), war die im Auftrag der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben tätige Klägerin berechtigt, die Voraussetzungen für die Teilnahme an dem begünstigen Flächenerwerb gemäß § 3 AusglLeistG abweichend von den gesetzlichen Vorgaben nach eigenem Ermessen zu bestimmen. Das führt dazu, dass die Nichteinhaltung der von dem Beklagten zur Sicherung der Zweckbindung des Vertrages übernommenen Verpflichtung, seinen Hauptwohnsitz in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen, nur dann zum Anlass für eine Rückabwicklung des Vertrages genommen werden darf, wenn ohne die Wohnsitzverlegung der - nach dem Inhalt des Ausgleichsleistungsgesetzes zu bestimmende - Zweck des Kaufvertrages verfehlt worden ist. Zum Rücktritt vom Vertrag berechtigende unrichtige Angaben des Beklagten lägen daher nicht vor, wenn er nach dem Ausgleichsleistungsgesetz berechtigt gewesen wäre, die streitgegenständlichen Waldflächen unabhängig davon zu erwerben, wo sich sein Wohnsitz zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befand.
- 14
- 3. Das Berufungsurteil erweist sich im Ergebnis aber deshalb als richtig, weil die von dem Beklagten für sich in Anspruch genommene Erwerbsberechtigung als Wiedereinrichter nach § 3 Abs. 2 Satz 3 i.V.m. § 3 Abs. 4 AusglLeistG seine Ortsansässigkeit erfordert. Allerdings wird die Frage, ob neben Wiedereinrichtern nach § 3 Abs. 2 Satz 1 AusglLeistG auch diejenigen im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG ortsansässig sein bzw. werden müssen, unterschiedlich beantwortet.
- 15
- a) Teilweise wird angenommen, für Wiedereinrichter nach § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG gelte das Erfordernis der Ortsansässigkeit nicht (so Ludden in Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand März 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 49 ff.; Heller/Quandt/Sannwald, Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz , 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 10 f.; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, Rdn. 76).
- 16
- b) Die überwiegende Auffassung geht demgegenüber davon aus, dass auch Wiedereinrichter im Sinne des § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG nur im Falle ihrer Ortsansässigkeit erwerbsberechtigt sind (so OLG Naumburg OLG-NL 2005, 106, 108; Zilch in Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58; Meixner in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Stand Dezember 2004, § 3 AusglLeistG Rdn. 41 u. 44; Zimmermann in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand April 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 42 u. 47; Schmidt-Preuß, NJW 1994, 3249, 3254; Bergsdorf AUR 2003, 37, 39; wohl auch Hauer in Fieberg /Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Stand März 2005, § 3 AusglLeistG Rdn. 71 sowie v. Arnim, OV Spezial 1996, 286).
- 17
- c) Der Senat hält die überwiegende Auffassung für zutreffend.
- 18
- aa) Der Gesetzeswortlaut lässt allerdings beide Auslegungen zu. In § 3 Abs. 2 Satz 1 AusglLeistG werden Wiedereinrichter als Personen definiert, die auf von ihnen gepachteten, ehemals volkseigenen Flächen "ihren ursprünglichen Betrieb wiedereingerichtet haben und ortsansässig sind (Wiedereinrichter )". Ergänzend bestimmt § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG, dass Wiedereinrichter im Sinne des Satzes 1 auch natürliche Personen sind, bei denen die Rückgabe ihres ursprünglichen land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen ausgeschlossen ist, sowie Personen, denen landund forstwirtschaftliche Vermögenswerte durch Enteignung auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage entzogen worden sind.
- 19
- (1) Diese Formulierungen ermöglichen einerseits die Auslegung, dass für die in Satz 3 genannten Personen nicht nur das Tatbestandsmerkmal "ursprünglicher Betrieb", sondern auch dasjenige der "Ortsansässigkeit" ersetzt wird (so Ludden in Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand März 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 47). Die Ortsansässigkeit in Satz 1 stellt sich nämlich - da sie vor dem in Klammern gesetzten Begriff "Wiedereinrichter" steht - als Teil der Definition des Wiedereinrichters dar. Wird Satz 3 dahin verstanden, dass eine weitere, von Satz 1 nicht erfasste Personengruppe zu Wiedereinrichtern erklärt wird, handelte es sich um eine eigenständige und abschließende Definition ei- nes Wiedereinrichters, die einen Rückgriff auf die in Satz 1 genannten Merkmale eines Wiedereinrichters nicht zuließe.
- 20
- (2) Andererseits ist aber auch ein Verständnis nicht ausgeschlossen, das Satz 3 keine den Kreis der Berechtigten erweiternde, sondern lediglich eine klarstellende Funktion beimisst (so Hauer in Fieberg/Reichenbach/ Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Stand März 2005, § 3 AusglLeistG Rdn. 71; Zimmermann, Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand April 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 47). Bei dieser Sichtweise beschränkt sich der Regelungsgehalt von Satz 3 auf die Aussage, dass auch Alteigentümer - obwohl die Enteignung ihres Grundbesitzes nicht rückgängig gemacht wird - ihren ursprünglichen Betrieb im Rechtssinne wiedereinrichten können , also anderen Wiedereinrichtern - nämlich Landwirten mit Restitutionsanspruch sowie nicht enteigneten Landwirten, die ihr Land in eine LPG einbringen mussten und es zurückerhalten haben (vgl. näher Hauer, aaO, Rdn. 71) - gleichstehen.
- 21
- (3) Aus der von der Revision hervorgehobenen, zum Ende des Gesetzgebungsverfahrens erfolgten Änderung des Wortlauts der Vorgängerreglung von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG lässt sich der Wille des Gesetzgebers ebenfalls nicht mit der gebotenen Gewissheit entnehmen. Zwar enthielt die - damals noch in der mit "Siedlungskauf" überschriebenen Vorschrift des § 4 befindliche - Vorgängerregelung den zusätzlichen Halbsatz "soweit die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 erfüllt sind" und verwies damit unter anderem auf das in § 4 Abs. 1 Satz 1 des Entwurfs enthaltene Erfordernis der Ortsansässigkeit (vgl. die Formulierung von § 4 Abs. 1 Satz 1 und 3 des Entwurfs in dem Beschluss des Bundestages vom 30. Juni 1994 - BR-Drs. 689/94). Aus der Streichung dieses Zusatzes im Rahmen des zweiten Vermittlungsverfahrens (vgl. die Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses vom 1. September 1994 - BT-Drucks. 12/8413) kann aber nicht geschlossen werden, dass der Gesetzgeber beabsichtigte, die Gruppe der in Satz 3 genannten Alteigentümer von dem Erfordernis der Ortsansässigkeit freizustellen. Erst in diesem Vermittlungsverfahren wurden nämlich das bis dahin in der mit „Landerwerb“ überschriebenen Vorschrift des § 3 enthaltene Wiedergutmachungsprogramm für Alteigentümer und das in § 4 ("Siedlungskauf") geregelte Förderprogramm zum Aufbau der Land- und Forstwirtschaft in den neuen Bundesländern in einer Vorschrift - dem dann Gesetz gewordenen § 3 ("Flächenerwerb") - zusammengefasst. Dabei gelangten zwar weite Teile der ursprünglichen Regelung zum Siedlungskauf in die ersten Absätze der neuen Vorschrift - darunter mit kleinen Änderungen und unter Fortfall des genannten Halbsatzes auch der Vorläufer von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG. Zugleich wurde der Aufbau der Vorschrift aber dahin geändert, dass die grundlegende Erwerbsvoraussetzung, nämlich die langfristige Pacht ehemals volkseigener, von der Treuhandanstalt zu privatisierender landwirtschaftlicher Flächen, die sich zuvor zusammen mit allen anderen Erwerbsvoraussetzungen in § 4 Abs. 1 Satz 1 des Entwurfs befunden hatte, nunmehr in einem gesonderten Absatz vorangestellt wurde (§ 3 Abs. 1 AusglLeistG), während die weiteren Anforderungen - Wieder- oder Neueinrichter, Ortsansässigkeit und Selbstbewirtschaftung - erst in dem nächsten Absatz folgten (§ 3 Abs. 2 Satz 1 AusglLeistG). Angesichts dieses neuen Aufbaus liegt die Annahme nicht fern, dass der genannte Halbsatz ("soweit die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 erfüllt sind") aus der Erwägung gestrichen worden ist, es könne angesichts des nunmehr vorangestellten ersten Absatzes - im Gegensatz zu § 4 des Entwurfs - kein Zweifel bestehen, dass auch die in Absatz 2 Satz 3 genannten Alteigentümer nur berechtigt sein sollten, von ihnen zuvor gepachtete Flächen zu erwerben, und dass Überlegungen zum Erfordernis der Ortsansässigkeit in diesem Zusammenhang keine Rolle gespielt haben.
- 22
- bb) Auch Sinn und Zweck der in § 3 AusglLeistG geregelten Flächenerwerbsmöglichkeiten kann nicht eindeutig entnommen werden, ob Wiedereinrichter im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG ortsansässig sein müssen. Der Gesetzgeber hat in § 3 AusglLeistG nämlich zwei unterschiedliche Regelungsinhalte zusammengefasst. Je nachdem, welcher der beiden Inhalte bei der Auslegung von Satz 3 in den Vordergrund gestellt wird, lässt sich bezüglich der Notwendigkeit der Ortsansässigkeit der Alteigentümer ein unterschiedliches Ergebnis begründen.
- 23
- (1) Zum einen enthält die Vorschrift - der Zielrichtung des Ausgleichsleistungsgesetzes entsprechend - ein Wiedergutmachungsprogramm für Alteigentümer , darunter insbesondere für diejenigen, denen land- und forstwirtschaftliche Vermögenswerte durch Enteignung auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage entzogen worden sind (vgl. § 1 Abs. 8 Buchst. a VermG). Wird dieser Zweck des Ausgleichsleistungsgesetzes betont, lässt sich gegen das Erfordernis der Ortsansässigkeit mit guten Gründen anführen, dass von Wiedereinrichtern, die ihren Grundbesitz endgültig verloren haben, nicht erwartet werden könne, auf irgendwo in den neuen Bundesländern gepachteten Flächen ortsansässig zu werden (so Ludden in Kimme, Offene Vermögensfragen , Stand März 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 51; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, Rdn. 76). Dieser Gesichtspunkt rechtfertigte zugleich eine unterschiedliche Behandlung der Alteigentümer im Sinne von Satz 3 im Vergleich zu den übrigen Wiedereinrichtern, die - da sie entweder einen durchsetzbaren Restitutionsanspruch haben oder, wie Landwirte, die ihr Land in eine LPG einbringen mussten, gar nicht enteignet worden sind - ihre Grundstücke zurückerhalten haben.
- 24
- (2) (a) Die Vorschrift des § 3 AusglLeistG enthält neben dem Wiedergutmachungsprogramm aber auch ein eigenständiges Förderprogramm zum Auf- bau der Land- und Forstwirtschaft in den neuen Bundesländern (vgl. BVerfGE 112, 1, 39; 102, 254, 332; 94, 334, 349 f.). Mit diesem verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, für den Bereich der ostdeutschen Land- und Forstwirtschaft neue Eigentumsstrukturen und damit funktionsfähige Grundlagen für Erhalt und Fortentwicklung dieses Erwerbszweigs zu schaffen. Dabei hat er primär die ortsansässigen selbstwirtschaftenden Pächter im Blick ohne die Alteigentümer auszuschließen. Wird vorrangig auf diese Zielrichtung des Gesetzes abgestellt, ist Sinn und Zweck von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG darin zu sehen, dass auch die Alteigentümer am begünstigen Flächenerwerb teilnehmen und damit zum strukturellen Neuaufbau in den neuen Ländern beitragen können, sofern sie ortsansässige, selbstwirtschaftende Pächter sind (so BVerfGE 94, 334, 350).
- 25
- Für diese Auslegung spricht, dass die - hier in Rede stehende - Erwerbsmöglichkeit für selbstwirtschaftende Pächter nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG dem Förderprogramm zum Aufbau der Land- und Forstwirtschaft zugerechnet wird (vgl. BVerfGE 94, 334, 349), während sich das in § 3 AusglLeistG enthaltene Wiedergutmachungsprogramm in erster Linie in den Regelungen über die Erwerbsberechtigung der nicht selbstwirtschaftenden Alteigentümer (§ 3 Abs. 5 AusglLeistG) findet (vgl. Ludden, VIZ 1997, 129, 130).
- 26
- (b) Andererseits stellt sich auch die Einbeziehung der selbstwirtschaftenden Alteigentümer in das landwirtschaftliche Förderprogramm als Teil der Wiedergutmachung dar. Das tritt in der aktuellen, auf das Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 15. September 2000 (BGBl. I. S. 1382) zurückgehenden Gesetzesfassung zwar nicht mehr deutlich hervor. In der ursprünglichen, am 1. Dezember 1994 in Kraft getretenen Fassung von § 3 AusglLeistG (BGBl. I S. 2624) war der in der Regelung von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG enthaltene Wiedergutmachungsaspekt allerdings noch klar erkennbar. Zu dem ursprüngli- chen Kreis der nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG berechtigten natürlichen Personen gehörten neben Wiedereinrichtern nämlich lediglich Neueinrichter, die am 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet ansässig waren. Da die zuletzt genannte Voraussetzung praktisch nur von ehemaligen Bürgern der DDR erfüllt wurde, konnten Personen aus den alten Bundesländern, die nicht Eigentümer oder Restitutionsberechtigte von in den neuen Ländern belegenen landwirtschaftlichen Flächen waren, von dem Förderprogramm zum Aufbau der Land- und Forstwirtschaft in den neuen Ländern nur profitieren, wenn sie Wiedereinrichter im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG waren. Ihre Bevorzugung gegenüber anderen Bürgern aus den alten Bundesländern, die an einem vergünstigen Erwerb landwirtschaftlicher Flächen im Beitrittsgebiet interessiert und erforderlichenfalls auch zu einem Wohnsitzwechsel bereit waren, rechtfertigte sich allein aus dem in § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG enthaltenen Wiedergutmachungsaspekt.
- 27
- Dass die Vorschrift nicht nur Teil des Förderprogramms zum Aufbau der Land- und Forstwirtschaft, sondern auch Teil des Wiedergutmachungsprogramms ist, wird zudem aus den Folgerungen deutlich, die von dem Gesetzgeber aus der Entscheidung der Europäischen Kommission vom 20. Januar 1999 (1999/268/EG, ABl. L 107/21) gezogen wurden. Darin hatte die Kommission das im Ausgleichsleistungsgesetz enthaltene Flächenerwerbsprogramm als eine teilweise mit Gemeinschaftsrecht nicht zu vereinbarende Beihilfe im Sinne von Art. 92 Abs. 1 EG-Vertrag angesehen, hiervon jedoch die Erwerbsberechtigung der Wiedereinrichter ohne (durchsetzbaren) Restitutionsanspruch ausdrücklich ausgenommen. Der ihnen gewährte Vorteil wurde von der Kommission als Kompensation für Enteignungen oder enteignungsgleiche Eingriffe auf hoheitlicher Grundlage ohne Elemente einer Beihilfe angesehen (ABl. L 107/36 f.). Demgemäß hat der zur Rückforderung der unzulässigen Beihilfen verpflichtete Gesetzgeber nicht nur die den Alteigentümern nach § 3 Abs. 5 AusglLeistG - und damit zweifelsfrei zur Wiedergutmachung - gewährten Vorteile unberührt gelassen, sondern auch die auf der Grundlage einer Erwerbsberechtigung nach § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG mit Alteigentümern geschlossenen Kaufverträge uneingeschränkt bestätigt (vgl. § 3a Abs. 1 AusglLeistG).
- 28
- Der Wille des Gesetzgebers, den in der Erwerbsberechtigung nach § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG liegenden Wiedergutmachungsaspekt sichtbar zu belassen, kann im Übrigen der Grund dafür sein, dass Satz 3 beibehalten worden ist, obwohl sich die Voraussetzungen dieser Erwerbsberechtigung seit der Änderung der Vorschrift durch das Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 15. September 2000 (BGBl. I. S. 1382) nicht mehr von denjenigen unterscheiden , die gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 Alt. 2 für Neueinrichter gelten. Daher spricht das Argument, die Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG habe neben der Alternative der Neueinrichter keine eigenständige Bedeutung mehr, wenn auch von den Alteigentümern die Ortsansässigkeit gefordert werde (so Ludden in Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand März 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 54), nicht entscheidend gegen die Annahme, dass auch nach dieser Vorschrift Berechtigte ortsansässig sein müssen.
- 29
- cc) Der Wille des Gesetzgebers, auch von den Alteigentümern im Sinne des § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG die Ortsansässigkeit zu fordern, kommt jedoch darin deutlich zum Ausdruck, dass er die Erwerbsberechtigung nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG nur Personen eingeräumt hat, die Pächter der zu privatisierenden Flächen sind. Damit hat der Gesetzgeber mittelbar auf die eine Verpachtung solcher Flächen regelnde Richtlinie der Treuhandanstalt für die Durchführung der Verwertung und Verwaltung volkseigener land- und forstwirtschaftlicher Flächen vom 26. Juni 1992 (abgedruckt in VIZ 1993, 347) in der Fassung der Anpassungsrichtlinie vom 22. Juni 1993 (abgedruckt in BT/Drucks. 12/5861 S. 3) Bezug genommen. Im Rahmen des Anwendungsbereichs dieser Richtlinie kann kein Zweifel bestehen, dass nur ortsansässige Alteigentümer Wiedereinrichter im Rechtssinne sind. Die Richtlinie definiert Wiedereinrichter nämlich als Personen, "die ortsansässig sind oder im Zusammenhang mit der Wiedereinrichtung ortsansässig werden, ihren ursprünglichen landwirtschaftlichen Betrieb wiedereinrichten und selbst bewirtschaften wollen, und zwar auch solche, bei denen die Rückgabe ihres ursprünglichen Betriebes aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen ausgeschlossen ist sowie natürliche Personen, denen Vermögenswerte durch Enteignungen auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage entzogen worden sind oder deren Erben, die ihren ehemaligen Betrieb wiedereinrichten und selbst bewirtschaften wollen".
- 30
- Hieraus folgt, dass Alteigentümer neben anderen Wiedereinrichtern und neben ortsansässigen Neueinrichtern nur dann eine gleichberechtigte Chance hatten, zu privatisierende ehemals volkseigene land- und forstwirtschaftliche Flächen zu pachten, wenn sie ortsansässig waren. Die Anpassungsrichtlinie vom 22. Juni 1993 sah bei annähernd gleichwertigen Betriebskonzepten nämlich vor, dass der Zuschlag vorrangig Wiedereinrichtern im Sinne der Richtlinie, also ortsansässigen Personen, sowie am 3. Oktober 1990 ortsansässigen Neueinrichtern zu erteilen war und im Range nachfolgend bestimmte auf der Basis des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes aus der Umstrukturierung ehemaliger LPG hervorgegange Gesellschaften zu berücksichtigen waren. Hierdurch sollte ausgeschlossen werden, dass Personen ohne regionalen Bezug Flächen pachteten und mit einem ortsansässigen Betriebsleiter oder Verwalter bewirtschafteten. Personen sollten - in Konkurrenz zu den örtlichen Interessenten - nur pachten können, wenn sie sich vor Ort engagierten (Zilch in Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58).
- 31
- Es liegt daher nahe, dass der Gesetzgeber, hätte er Alteigentümern ohne Restitutionsanspruch ein Erwerbsrecht nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG unabhängig ihrer Ortsansässigkeit einräumen wollen, für eine Änderung dieser Verpachtungspraxis, also dafür Sorge getragen hätte, dass auch nicht ortsansässige Alteigentümer die Möglichkeit hatten, Flächen im Sinne von § 3 Abs. 1 AusglLeistG gleichrangig neben anderen Wiedereinrichtern und am 3. Oktober 1990 ortsansässigen Neueinrichtern zu pachten. Andernfalls wären viele Alteigentümer schon mangels Abschlusses eines Pachtvertrages über zu privatisierende Flächen von einem Erwerb nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG ausgeschlossen gewesen. Zudem wäre auch eine Klarstellung im Ausgleichsleistungsgesetz zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber die Erwerbsberechtigung nach § 3 Abs. 1 bis 4 dieses Gesetzes einerseits an die auf der Grundlage der genannten Treuhandrichtlinie abgeschlossenen Pachtverträge anknüpft, andererseits aber in demselben Zusammenhang einen von der Richtlinie abweichenden Wiedereinrichterbegriff verwendet sehen wollte.
- 32
- 3. Die Klägerin war berechtigt, von ihrem Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen, da der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bei Abschluss des Kaufvertrages und auch in der Folgezeit nicht ortsansässig war. Dabei kann dahinstehen, ob das Erfordernis der Ortsansässigkeit nur dann erfüllt ist, wenn der Hauptwohnsitz des Erwerbers in der Nähe der Betriebsstätte liegt - hiervon geht die auf der Grundlage von § 4 Abs. 3 AusglLeistG erlassene Flächenerwerbsverordnung aus (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 1 Abs. 3 FlErwV) - oder ob es insbesondere bei verheirateten Erwerbern mit Rücksicht auf die aus Art. 6 Abs. 1 GG folgende Schutzpflicht des Staates im Einzelfall ausreichend sein kann, wenn die Ortsansässigkeit auf andere Weise nachgewiesen wird (vgl. hierzu Ludden in Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand März 2006, § 3 AusglLeistG Rdn. 43a ff.; Hauer in Fieberg/Reichenbach/ Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Stand März 2005, § 1 FlErwV Rdn. 23; Witt, Der Flächenerwerb in den neuen Bundesländern, 1996, Rdn. 85). Hierauf käme es nur an, wenn Umstände vorlägen, die es bei Anlegung eines gegenüber der Flächenerwerbsverordnung weniger strengen Maßstabs rechtfertigen könnten, den Beklagten als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ortsansässig anzusehen, wenn also beispielsweise ein regelmäßig aufgesuchter oder mit besonderem örtlichen Engagement verbundener Zweitwohnsitz in der Nähe der Betriebsstätte vorhanden gewesen wäre. So verhält es sich indessen nicht. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat sich der Beklagte in der maßgeblichen Zeit in S. , also in der Nähe seines landwirtschaftlichen Betriebes, nicht regelmäßig, sondern nur sporadisch und dann auch lediglich als Gast aufgehalten. Kann der Beklagte aber nicht einmal auf eine eigene Wohnung in der Nähe der Betriebsstätte verweisen, scheidet die Annahme, er sei dort ortsansässig gewesen, in jedem Fall, also unabhängig von den nach der Flächenerwerbsverordnung zu erfüllenden Anforderungen aus.
- 33
- 4. Entgegen der Auffassung der Revision, die sich insoweit auf zwei von dem Beklagten eingeholte Rechtsgutachten stützt, erfordert die Frage, ob § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG mit Art. 39 EG-Vertrag (Arbeitnehmerfreizügigkeit), Art. 43 EG-Vertrag (Niederlassungsfreiheit) und dem in Art. 2 Abs. 1 des Protokolls Nr. 4 zu der Konvention der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) gewährleisteten Recht auf freie Wohnsitzwahl (vgl. dazu EuGH, Urt. v. 25. Januar 2007, Rs. C-370/05) vereinbar ist, keine Vorlage an den Europäischen Gerichtshof. Eine Vorlagepflicht gemäß Art. 234 Abs. 3 EG-Vertrag besteht nicht, wenn das letztinstanzliche nationale Gericht in dem bei ihm schwebenden Verfahren feststellt, dass die betreffende entscheidungserhebliche gemeinschaftsrechtliche Frage bereits Gegenstand der Auslegung durch den Europäischen Gerichtshof war oder die richtige Anwendung des Gemeinschaftsrechts offenkundig und damit für einen vernünftigen Zweifel keinerlei Raum ist (vgl. EuGH, Urt. v. 6. Oktober 1982, Rs. 283/81, Slg. 1982, 3415, 3430 Rdn. 16 = NJW 1983, 1257, 1258; BVerfG NJW 1988, 1456; BGHZ 109, 29, 35). Letzteres ist hier der Fall.
- 34
- a) Zwar kann ein grenzüberschreitender Bezug des zu beurteilenden Sachverhalts (vgl. zu diesem Erfordernis EuGH, Urt. v. 28. Januar 1992, Rs. C-332/90, Slg. 1992 I, 341, 356 f. Rdn. 9; Urt. v. 15. Dezember 1995, Rs. C-415/93, Slg. 1995 I, 4921, 5067 Rdn. 89) aufgrund des zweitinstanzlichen Vortrags des Beklagten nicht von vornherein ausgeschlossen werden, das Erfordernis der Ortsansässigkeit in der Nähe seines landwirtschaftlichen Betriebs hindere ihn, seine - längere Aufenthalte in Italien erfordernden - Tätigkeiten als Lehrbeauftragter einer italienischen Universität und als Geschäftsführer einer mit einer Zweigniederlassung in Italien vertretenen Kommanditgesellschaft auszuüben.
- 35
- b) Eine unzulässige Beschränkung der dem Beklagten durch das Gemeinschaftsrecht garantierten Grundfreiheiten liegt aber nicht vor.
- 36
- aa) Der Regelung in § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG kann schon keine die Freizügigkeit im weiteren Sinne (Arbeitnehmerfreizügigkeit, Niederlassungsfreiheit , Recht auf freie Wohnsitzwahl) beeinträchtigende Wirkung zugemessen werden. Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs stellen zwar auch unterschiedslos anwendbare, also nichtdiskriminierende Bestimmungen des nationalen Rechts, die einen Staatsangehörigen eines Mitgliedsstaats daran hindern oder davon abhalten, sein Herkunftsland zu verlassen, um von seinem Recht auf Freizügigkeit Gebrauch zu machen, Beeinträchtigungen dieses Rechts dar (EuGH, Urt. v. 27. Januar 2000, Rs. C-190/98, Slg. 2000 I, 493, 523 Rdn. 23). Allerdings ist nicht jede Bestimmung, die sich faktisch als Hindernis für eine wirtschaftliche Tätigkeit in einem anderen Mitgliedsstaat darstellt, eine Beeinträchtigung im Rechtssinne. Dies kann vielmehr nur angenommen wer- den, wenn die Bestimmung den Zugang des Angehörigen eines Mitgliedsstaates zu dem Arbeits- oder Wirtschaftsmarkt anderer Mitgliedstaaten beeinflusst (vgl. EuGH, aaO).
- 37
- Eine solche Wirkung hat die Vorschrift des § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG nicht. Zwar kann der Beklagte infolge der Notwendigkeit, in der Nähe seines landwirtschaftlichen Betriebs ansässig zu sein, keiner wirtschaftlichen Tätigkeit in Italien nachgehen, die es in zeitlicher Hinsicht erforderlich macht, überwiegend dort zu leben. Der Zugang zu dem Arbeits- und Wirtschaftsmarkt Italiens ist ihm dadurch aber weder verschlossen noch wird er ihm erschwert.
- 38
- Darüber hinaus fehlt es auch deshalb an einer Beschränkung des Freizügigkeitsrechts im weiteren Sinn, weil die indirekten Auswirkungen, die das Erfordernis der Ortsansässigkeit auf wirtschaftliche Tätigkeiten des Beklagten in anderen Mitgliedstaaten hat, Folge seiner Entscheidung sind, an dem Erwerbsprogramm des Ausgleichsleistungsgesetzes teilzunehmen, d.h. landwirtschaftliche Flächen zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preis zu erwerben. Anders als in dem der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs vom 25. Januar 2007 (Rs. C-370/05) zugrunde liegenden Sachverhalt, in dem die beanstandete nationale Bestimmung es zur Voraussetzung für den Erwerb jeglichen landwirtschaftlichen Grundstücks machte, dass der Käufer auf diesem Grundstück seinen ständigen Wohnsitz begründete, betrifft das in § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG enthaltene Erfordernis der Ortsansässigkeit nur Erwerber, die die besonderen Vergünstigungen des Flächenerwerbsprogramms nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG in Anspruch nehmen. Wer nicht ortsansässig sein kann oder möchte, kann landwirtschaftliche Flächen auf dem freien Markt erwerben. Dem Beklagten war es zudem nach § 3 Abs. 5 AusglLeistG möglich, zu privatisierende landwirtschaftliche Flächen und Waldflächen mit derselben Verbilligung , wie sie ihm im Kaufvertrag vom 22. Dezember 1998 gewährt wurde, aber ohne die Verpflichtung zur Selbstbewirtschaftung und zur Ortsansässigkeit zu erwerben, wenn auch beschränkt auf Flächen, die nicht für einen Erwerb nach § 3 Abs. 1 bis 4 AusglLeistG in Anspruch genommen wurden. Angesichts dieser zumutbaren Alternativen, land- oder forstwirtschaftliche Flächen ohne eine damit verbundene Verpflichtung zur Wohnsitznahme zu kaufen, stellen sich die mit dem Erfordernis der Ortsansässigkeit verbundenen Auswirkungen auf die Grundfreiheiten des Beklagten nicht als eine staatliche Beschränkung, sondern als Folge einer von ihm eigenverantwortlich getroffenen wirtschaftlichen Entscheidung dar.
- 39
- bb) Selbst wenn aber ein Eingriff in eines der Grundfreiheiten des Beklagten vorliegen sollte, wäre dieser jedenfalls gerechtfertigt. Aus der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs ergibt sich, dass nationale Regelungen , die die Ausübung der durch den EG-Vertrag garantierten grundlegenden Freiheiten behindern oder weniger attraktiv machen, wirksam sind, wenn sie ein im Allgemeininteresse liegendes Ziel verfolgen, in nichtdiskriminierender Weise angewandt werden und mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in Einklang stehen (vgl. Urt. v. 30. November 1995, Rs. C-55/94, Slg. 1995 I, 4165, 4197 f. Rdn. 37; Urt. v. 25. Januar 2007, Rs. C-370/05). Diese Voraussetzungen sind hier offenkundig erfüllt.
- 40
- Mit dem Erfordernis der Ortsansässigkeit verfolgt der Gesetzgeber ein im Zusammenhang mit der deutschen Wiedervereinigung im Allgemeininteresse liegendes Ziel. Durch die Bevorzugung ortsansässiger und selbstwirtschaftender Landwirte bei der Privatisierung ehemals volkseigener land- und forstwirtschaftlicher Flächen in Ostdeutschland sollen neue und funktionsfähige Eigentumsstrukturen in diesem Bereich geschaffen werden (vgl. BVerfGE 94, 334, 350). Mit der Pflicht zur Selbstbewirtschaftung will der Gesetzgeber verhindern, dass Land nur als Kapitalanlage preisgünstig erworben wird; das Erfordernis der Ortsansässigkeit soll ausschließen, dass Personen ohne regionalen Bezug Flächen erwerben und mit einem ortsansässigen Betriebsleiter bewirtschaften. In Konkurrenz zu den örtlichen Interessenten sollen andere Personen Flächen nur pachten und erwerben können, wenn sie sich vor Ort engagieren (vgl. Zilch, in Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Kommentar zum Entschädigungsund Ausgleichsleistungsgesetz, 1995, § 3 AusglLeistG Rdn. 58 u. 61). Dieses Anliegen rechtfertigt etwaige Einschränkungen der durch das Gemeinschaftsrecht garantierten Grundfreiheiten der Erwerber. Die Europäische Kommission hat es als legitimes Ziel des deutschen Gesetzgebers bezeichnet, besondere Regelungen zu schaffen, die dazu dienen, die ostdeutschen Eigentumsstrukturen nach der Wiedervereinigung Deutschlands an das neue Wirtschaftssystem anzupassen. Ferner hat sie hervorgehoben, dass es in den meisten Mitgliedsstaaten Bodenreformen gegeben hat, die es den Bauern ermöglichte, das von ihnen bearbeitete Land zu erwerben (Entscheidung vom 20. Januar 1999, 1999/268/EG, ABl. L 107/45). Die Berücksichtigung einer so verstandenen territorialen Verbundenheit - welche die Grundlage für die Bevorzugung ortsansässiger Erwerbsinteressenten bildet - hat die Kommission dabei ausdrücklich als legitim angesehen.
- 41
- Das Erfordernis der Ortsansässigkeit ist ein geeignetes Mittel um zu erreichen , dass die zu privatisierenden land- und forstwirtschaftlichen Flächen vorrangig in das Eigentum von Personen mit einer solchen territorialen Verbundenheit gelangen und sie von anderen Interessenten nur verdrängt werden können, wenn diese willens sind, eine vergleichbare regionale Verbundenheit aufzubauen. Die von der Revision aufgeworfene Frage, ob die nähere Ausgestaltung des Erfordernisses der Ortsansässigkeit über das hinausgeht, was zur Erreichung dieses Ziels erforderlich ist, ob also in jedem Fall der Erstwohnsitz in der Nähe der Betriebsstätte begründet werden muss und für welchen Zeitraum die Ortsansässigkeit verlangt werden kann, ist hier aus den zu II. 3. ausgeführten Gründen nicht entscheidungserheblich.
III.
- 42
- Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
LG Neubrandenburg, Entscheidung vom 26.04.2005 - 4 O 292/04 -
OLG Rostock, Entscheidung vom 18.05.2006 - 7 U 63/05 -
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Das Recht, bei einem gegenseitigen Vertrag Schadensersatz zu verlangen, wird durch den Rücktritt nicht ausgeschlossen.
(1) Erbringt bei einem gegenseitigen Vertrag der Schuldner eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß, so kann der Gläubiger, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat, vom Vertrag zurücktreten.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn
- 1.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 2.
der Schuldner die Leistung bis zu einem im Vertrag bestimmten Termin oder innerhalb einer im Vertrag bestimmten Frist nicht bewirkt, obwohl die termin- oder fristgerechte Leistung nach einer Mitteilung des Gläubigers an den Schuldner vor Vertragsschluss oder auf Grund anderer den Vertragsabschluss begleitenden Umstände für den Gläubiger wesentlich ist, oder - 3.
im Falle einer nicht vertragsgemäß erbrachten Leistung besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Gläubiger kann bereits vor dem Eintritt der Fälligkeit der Leistung zurücktreten, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden.
(5) Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger vom ganzen Vertrag nur zurücktreten, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht vertragsgemäß bewirkt, so kann der Gläubiger vom Vertrag nicht zurücktreten, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(6) Der Rücktritt ist ausgeschlossen, wenn der Gläubiger für den Umstand, der ihn zum Rücktritt berechtigen würde, allein oder weit überwiegend verantwortlich ist oder wenn der vom Schuldner nicht zu vertretende Umstand zu einer Zeit eintritt, zu welcher der Gläubiger im Verzug der Annahme ist.
Verletzt der Schuldner bei einem gegenseitigen Vertrag eine Pflicht nach § 241 Abs. 2, so kann der Gläubiger zurücktreten, wenn ihm ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Hat der Schuldner die Strafe für den Fall versprochen, dass er seine Verbindlichkeit nicht in gehöriger Weise, insbesondere nicht zu der bestimmten Zeit, erfüllt, so kann der Gläubiger die verwirkte Strafe neben der Erfüllung verlangen.
(2) Steht dem Gläubiger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der nicht gehörigen Erfüllung zu, so findet die Vorschrift des § 340 Abs. 2 Anwendung.
(3) Nimmt der Gläubiger die Erfüllung an, so kann er die Strafe nur verlangen, wenn er sich das Recht dazu bei der Annahme vorbehält.
(1) Hat der Schuldner die Strafe für den Fall versprochen, dass er seine Verbindlichkeit nicht erfüllt, so kann der Gläubiger die verwirkte Strafe statt der Erfüllung verlangen. Erklärt der Gläubiger dem Schuldner, dass er die Strafe verlange, so ist der Anspruch auf Erfüllung ausgeschlossen.
(2) Steht dem Gläubiger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu, so kann er die verwirkte Strafe als Mindestbetrag des Schadens verlangen. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.