Bundesgerichtshof Urteil, 18. Feb. 2011 - V ZR 82/10
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 82/10
Verkündet am:
18. Februar 2011
Mayer
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
WEG § 22 Abs. 2 Satz 1
Die von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG angeordnete entsprechende Heranziehung
der mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs. 1 BGB gibt Raum für eine großzügigere
Handhabung des Modernisierungsbegriffes.
BGH, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 82/10 - LG Dresden
AG Dresden
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 21. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die
Richter Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth und die Richterin
Dr. Brückner
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 31. März 2010 unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 4. Juli 2007 zu TOP 7.1, 7.2, 7.4 und 7.5 insgesamt und den Beschluss zu TOP 7.3 insoweit für ungültig erklärt hat, als mit diesem Rechte zur Ausübung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen worden sind. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 10. Juni 2009 zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 2/3 und die Beklagten 1/3.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind die Mitglieder einer aus acht Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage besteht aus mehreren Reihenhäusern. Ursprünglich teilten sich jeweils zwei der Einheiten einen Schornstein, der mittig vom Keller bis zum Dach verlief, nur einen Zug hatte und jeweils ca. 25 cm tief in die Wohneinheiten hineinragte. Im Zuge der Umstellung des Heizungssystems fassten die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung vom 22. März 1999 einstimmig den in der Folgezeit umgesetzten Beschluss , die Schornsteine zu verschließen und die dazugehörigen Dachleitern abzureißen. Im Jahr 2001 bauten die Kläger den in ihren Wohnraum hineinragenden Schornstein eigenmächtig zurück und verfüllten diesen zumindest teilweise.
- 2
- Nachdem die unmittelbaren Reihenhausnachbarn der Kläger, die Beklagten zu 11 und 12, Interesse an einer Wiederinbetriebnahme des Schornsteines bekundet hatten, wurden auf der Eigentümerversammlung vom 4. Juli 2007 mit jeweils 7 Ja-Stimmen der anwesenden 8 Wohnungseigentümer mehrere Beschlüsse gefasst. Der Beschluss vom 22. März 1999 wurde aufgehoben (TOP 7.1). In dem zu TOP 7.2 gefassten Beschluss heißt es hierzu ergänzend: „Durch die Aufhebung des am 22.03.1999 … gefassten Beschlusses können die Schornsteine wieder zur Nutzung geöffnet werden. Die Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung entstehen, dazu zählen auch die Kosten, die durch die Auflagen des Schornsteinfegers entstehen, wie Laufroste, Leiter, Gebühren etc., trägt der Eigentümer, der den Schornstein nutzt … Entschließen sich zu einem späteren Zeitpunkt weitere Eigentümer zur Nutzung ihres Schornsteines, dann gelten diese Festlegungen ebenso. An den bereits durchgeführten Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen und die für die Nutzung der Schornsteine insgesamt nötig sind, beteiligt sich der hinzukommende Eigentümer mit seinem Anteil an den bereits entstandenen Kosten (Kostenausgleich zwischen den nutzenden Eigentümern). Die Eigentümergemein- schaft muss die einzelnen Maßnahmen ausdrücklich durch einen Beschluss bestätigen.“
- 3
- Der Beschluss zu TOP 7.3 enthält die Verpflichtung der Kläger, auf ihre Kosten den von ihnen zurückgebauten Schornstein wieder herzustellen. Für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der hierzu gesetzten Frist (Beschluss zu TOP 7.4) wurde die Hausverwaltung bevollmächtigt, die Wiederherstellung des Schornsteins unter Einschaltung eines Anwalts durchzusetzen (Beschluss zu TOP 7.5).
- 4
- Das Amtsgericht hat die gegen die Beschlüsse zu TOP 7 gerichtete Anfechtungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr stattgegeben. Mit der Revision möchten die Beklagten eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 5
- Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die gestattete Wiedereröffnung der Schornsteine sei zu beanstanden, weil die damit einhergehende bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nicht ohne Zustimmung der Kläger habe beschlossen werden können. Ein Fall der ordnungsgemäßen Instandsetzung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG liege nicht vor. Die Anwendung der Vorschrift des § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG scheitere u.a. daran, dass die gestattete Wiederinbetriebnahme weder als Anpassung an den Stand der Technik noch als Modernisierungsmaßnahme angesehen werden könne. Die Belastung der Kläger mit den in dem Beschluss zu TOP 7.3 aufgeführten Kosten sei nicht vereinbar mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ein Anspruch gegen die Kläger komme nur insoweit in Betracht, als durch den eigenmächtigen Rückbau des Schornsteins Zusatzkosten anfielen. Vor diesem Hintergrund sei auch für eine Fristsetzung und für eine Ermächtigung der Verwaltung zur Durchsetzung der ungültigen Beschlüsse kein Raum.
II.
- 6
- 1. Die Revision ist überwiegend begründet.
- 7
- a) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die Beschlüsse zu 7.1 und 7.2., mit denen den Wohnungseigentümern bauliche Veränderungen ermöglicht werden , für ungültig erklärt.
- 8
- aa) Bei der gestatteten Wiederherstellung der Schornsteine handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die von den Wohnungseigentümern als Modernisierungsmaßnahme entsprechend § 559 Abs. 1 BGB mit der hier erreichten qualifizierten Mehrheit nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossen werden konnte.
- 9
- Nach § 559 Abs. 1 BGB fallen unter den Begriff der Modernisierung Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Sache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist vorliegend von einer nachhaltigen Gebrauchswerterhöhung auszugehen. Die dem entgegenstehende tatrichterliche Würdigung ist zwar revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar, in diesem Rahmen aber zu beanstanden , weil das Berufungsgericht nicht bedacht hat, dass die angeordnete entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs. 1 BGB zu einer großzügigeren Handhabung des Modernisierungsbegriffes Anlass gibt (Timme/Elzer, WEG, § 2 Rn. 196; aA wohl Hogenschurz in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 66). Denn zum einen kommen den Wohnungseigentümern auch solche Verbesserungen zugute, von denen im Mietrecht nur der Vermieter , nicht aber auch der Mieter profitiert. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass das mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen darin besteht, den Wohnungseigentümern – unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs – die Befugnis einzuräumen , mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die „Erfordernisse der Zeit“ entgegenzuwirken (vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 29 f.; Hogenschurz in Jennißen, aaO, § 22 Rn. 62; Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 327; Timme/Elzer, aaO). Deshalb genügt es, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen (BT-Drucks., aaO, S. 30; Merle in Bärmann, aaO; Timme/Elzer, aaO, § 22 Rn. 216). So liegt es hier.
- 10
- Entgegen der Auffassung der Kläger handelt es sich bei der beschlossenen Maßnahme nicht um die Rückkehr zu einer „archaischen Heizmethode“; davon könnte allenfalls dann gesprochen werden, wenn die Wohnungseigentümerversammlung eine Kaminbefeuerung anstelle der derzeit vorhandenen funktionstüchtigen Heizungsanlage beschlossen hätte. Vielmehr stellt die gestattete Wiederherstellung der Schornsteine mit der damit einhergehenden Möglichkeit, einen Kamin oder Kaminofen zu befeuern, eine Maßnahme dar, die typischerweise zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts des Wohnungseigentums führt. Sie ist als sinnvolle Neuerung zu qualifizieren, weil sie die Voraussetzung dafür schafft, dass neben der bereits vorhandenen Heizungsanlage eine weitere Heizmöglichkeit eingerichtet und diese je nach Bedarf oder Neigung zur Steigerung des Wohnkomforts oder zur Nutzung des jeweils günstigeren Brennstoffs in Betrieb genommen werden kann. Gerade in Zeiten, die durch eine zunehmende Verknappung fossiler Brennstoffe und auch im Übrigen durch eine tendenzielle Verteuerung der Energiekosten geprägt sind, stellt es einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar, wenn die Voraussetzungen für eine zusätzliche Heizquelle geschaffen werden. Dies macht die Wohnungseigentümer unabhängiger, ermöglicht je nach der Kostenentwicklung auf dem Energiemarkt zumindest ein teilweises Ausweichen auf den jeweils kostengünstigeren Ener- gieträger und macht die Eigentumswohnungen dadurch – auch auf dem Immobilienmarkt – attraktiver. Ob die Einrichtung einer zusätzlichen Heizquelle eine Einsparung des Energieverbrauchs bewirkt, ist für die Frage einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts unerheblich. Denn diesem Umstand kommt nur Bedeutung für die dritte der – jeweils selbständigen – Modalitäten des § 559 Abs. 1 BGB zu, unter denen nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG eine bauliche Veränderung mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden kann (vgl. nur Bärmann /Merle, WEG, 11. Aufl., § 22 Rn. 331 mwN).
- 11
- bb) Auch die übrigen Voraussetzungen des § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG liegen vor. Durch die beschlossene Maßnahme wird die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert; von einer sog. Luxussanierung kann keine Rede sein. Der angefochtene Beschluss führt auch nicht zu einer unbilligen Beeinträchtigung der Kläger gegenüber anderen Wohnungseigentümern.
- 12
- (1) Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es – anders als bei § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG – nicht schon, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann (so zu § 14 Nr. 1 WEG Senat, Beschluss vom 21. Dezember 2000 - V ZB 45/00, BGHZ 146, 241, 246). Vor dem Hintergrund der von dem Gesetzgeber angestrebten Erweiterung des Gestaltungsspielraums der Wohnungseigentümer ist vielmehr von einer Ausweitung dessen auszugehen, was ein – zumal mit qualifizierter Mehrheit überstimmter – Wohnungseigentümer hinzunehmen hat (vgl. nur Timme/Elzer, aaO, § 22 Rn. 229 f. mwN). Dabei liegt es auf der Hand, dass Umstände, die zwangsläufig mit der Modernisierung verbunden sind, für sich alleine nicht zur Bejahung eines unbilligen Nachteils führen können (Merle in Bärmann, aaO, § 22 Rn. 339; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 29 f.). Unbillig sein können nur darüber hinausgehende Nachteile, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der Modernisierung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfen. Nachteile von solchem Ge- wicht zeigen die Kläger indessen nicht auf. Das gilt umso mehr, als konkrete bauliche Maßnahmen zum einen noch nicht beschlossen worden sind, diese vielmehr nach dem Beschluss zu TOP 7.2 in jedem Einzelfall von der Wohnungseigentümerversammlung – auch unter Beachtung der baurechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens – gebilligt werden müssen und zum anderen die damit einhergehenden Nachteile durch die nach § 16 Abs. 4 WEG zulässigerweise getroffene Kostenregelung noch abgemildert werden.
- 13
- (2) Davon abgesehen sind nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG nur solche Maßnahmen von Bedeutung, durch die einem oder mehreren Wohnungseigentümern größere Nachteile zugemutet werden als den anderen; unbillig sind sie, wenn sie zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen (Spielbauer/Then, WEG, § 22 Rn. 22). Auch daran fehlt es hier, weil es sämtlichen Wohnungseigentümern und damit auch den Klägern freisteht, von der beschlossenen Möglichkeit Gebrauch zu machen, den Schornstein wieder funktionstüchtig herzurichten. Es ist zwar richtig, dass die von den Beklagten zu 11 und 12 angestrebte Wiederinbetriebnahme des Schornsteines nur gelingen kann, wenn der Schornstein zwischen den Wohneinheiten der Beklagten zu 11 und 12 und den Klägern mit der Folge wieder hergestellt wird, dass Teile des Mauerwerks – anders als jetzt – erneut in den Wohnraum der Kläger hineinragen. Nur hat dieser Umstand außer Betracht zu bleiben, weil er ausschließlich darauf beruht, dass lediglich die Kläger Teile des Schornsteins eigenmächtig beseitigt und damit rechtswidrig in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen haben.
- 14
- b) Einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand hält das Berufungsurteil , soweit der Beschluss zu TOP 7.3 vollen Umfangs für ungültig erklärt worden ist.
- 15
- aa) Soweit den Klägern aufgegeben wird, den Schornstein wiederherzustellen , ist der Beschluss nichtig. Der Senat hat bereits entschieden, dass den Wohnungseigentümern die Kompetenz fehlt, Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begründen, und dass dies insbesondere auch dann gilt, wenn es – wie hier – um die Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung geht (vgl. Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NZM 2010, 285 ff.). Insoweit können die Wohnungseigentümer lediglich darüber befinden, ob ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch – hier aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB – auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung übertragen werden soll (sog. Ansichziehen ) und in welchem Umfang er gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll (Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 9 ff. mwN). Daher kann der Beschluss nur mit diesem eingeschränkten Regelungsgehalt nach § 140 BGB aufrechterhalten werden (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 2010, aaO, Rn. 7). Im Übrigen bleibt er nichtig. Dass das Berufungsgericht den Beschluss insoweit nur für ungültig erklärt hat, nötigt nicht zu einer Änderung des Tenors (vgl. Senat, Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 314 ff.; Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09, NJW 2010, 2654, 2655).
- 16
- bb) Nicht aufrechterhalten werden kann auch die (Annex-)Regelung, wonach die Kosten der Wiederherstellung des Schornsteins von den Klägern zu tragen sind. Davon abgesehen lässt § 16 Abs. 4 WEG nur eine am Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs orientierte Kostenverteilung zu. Vorliegend geht es jedoch um den für die Beseitigung der geltend gemachten Eigentumsstörung erforderlichen Kostenaufwand, der nach dem Verursacherprinzip von dem Störer zu tragen ist (§ 1004 BGB).
- 17
- c) Nicht zu beanstanden sind dagegen die zu TOP 7.4 und 7.5 gefassten Beschlüsse. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft eventuelle Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB zur Ausübung an sich gezogen hat (oben II. 1.b) aa)), ist es rechtlich unbedenklich, wenn sie den Klägern eine Frist für die Wiederherstellung gesetzt (Beschluss zu TOP 7.4) und die Verwalterin nach Ablauf dieser Frist zur Einschaltung eines Rechtsanwalts (Beschluss zu TOP 7.5) ermächtigt haben (vgl. auch Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933, 934).
- 18
- 2. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat den Rechtstreit abschließend entschieden (§§ 561, 562, 563 Abs. 3 ZPO).
III.
- 19
- Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 97 Abs. 1 i.V.m. § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Vorinstanzen:
AG Dresden, Entscheidung vom 10.06.2009 - 151 C 5176/07 -
LG Dresden, Entscheidung vom 31.03.2010 - 2 S 296/09 -
Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 18. Feb. 2011 - V ZR 82/10
Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 18. Feb. 2011 - V ZR 82/10
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Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- 1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder - 2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- 1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder - 2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- 1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder - 2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- 1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder - 2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 45/00
vom
21. Dezember 2000
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
-----------------------------------
a) Wanddurchbrüche zwischen zwei Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit
(§ 3 Abs. 2 WEG) oder einem der Teilungserklärung widersprechenden
Zustand führen, stellen nicht schon deshalb einen für die anderen Wohnungseigentümer
nicht hinnehmbaren Nachteil dar.
b) Wird eine tragende, in Gemeinschaftseigentum stehende Wand durchbrochen, so
ist ein nicht hinnehmbarer Nachteil allerdings erst dann ausgeschlossen, wenn
kein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums erfolgt,
insbesondere keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen
Brandsicherheit geschaffen worden ist.
c) Handelt es sich um ein echtes Streitverfahren, so kann auch in einer Wohnungseigentumssache
ohne Verletzung der Amtsermittlungspflicht auf der Grundlage
des glaubhaften Vorbringens eines Beteiligten, dem der Gegner nicht widersprochen
hat, entschieden werden.
BGH, Beschl. v. 21. Dezember 2000 - V ZB 45/00 - BayObLG
LG Nürnberg-Fürth
AG Nürnberg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 21. Dezember 2000 durch
den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter Schneider,
Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier
beschlossen:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth, 14. Zivilkammer, vom 15. Dezember 1999 aufgehoben.
Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Amtsgerichts Nürnberg vom 25. Juni 1999 wird unter Abänderung der Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Antragsteller. Außergerichtliche Kosten sind im gesamten Verfahren nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 20.000 DM festgesetzt.
Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Amtsgerichts Nürnberg vom 25. Juni 1999 wird unter Abänderung der Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Antragsteller. Außergerichtliche Kosten sind im gesamten Verfahren nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 20.000 DM festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage. Dem Antragsteller gehört eine im Erdgeschoß gelegene Wohnung. Der Antragsgegner zu 1 und sein Sohn, der Antragsgegner zu 2, sind jeweils Eigentümer zweier benachbarter Wohnungen im ersten Obergeschoß. Zwischen den Wohnungen der Antragsgegner wurde im Jahre 1995 eine Trennwand durchbrochen und eine Verbindungstür eingebaut. Der Antragsgegner zu 1 betreibt in beiden Wohnungen eine Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterkanzlei. Dem liegt eine Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft zugrunde, die vom Antragsteller und zwei weiteren Wohnungseigentümern erfolglos angefochten worden ist.
In der Eigentümerversammlung am 17. August 1998 beantragte der Antragsteller , die Antragsgegner zur dauerhaften Beseitigung des Mauerdurchbruchs zu verpflichten. Dieser Antrag wurde von der Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt. Daraufhin hat der Antragsteller beim Amtsgericht beantragt , die Antragsgegner zu verpflichten, den vorhandenen Mauerdurchbruch fachgerecht und dauerhaft zu verschließen, hilfsweise diese Maßnahme zu dulden. Das Amtsgericht hat die Anträge zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht den Antragsgegner zu 1 zur Beseitigung des Mauerdurchbruchs und den Antragsgegner zu 2 zur Duldung dieser Maßnahme verpflichtet. Der hiergegen gerichteten sofortigen weiteren Beschwerde der Antragsgegner möchte das Bayerische Oberste Landesgericht unter ausdrücklicher Aufgabe seiner bisherigen Rechtsauffassung
stattgeben. Es sieht sich hieran jedoch durch die Beschlüsse des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 15. Oktober 1999 (ZMR 2000, 254 ), des Oberlandesgerichts Köln vom 8. Februar 1995 (WE 1995, 221) sowie des Kammergerichts vom 17. Februar 1993 (NJW-RR 1993, 909) und vom 10. Januar 1990 (NJW-RR 1990, 334) gehindert und hat deshalb die Sache durch Beschluß vom 8. September 2000 (BayObLGZ 2000, 252) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V. mit § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht will dem Antragsteller einen Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V. mit §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG versagen. Es vertritt unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsansicht die Auffassung , allein die Tatsache, daß die Herstellung eines Mauerdurchbruchs zwischen zwei Wohnungen zum Verlust der Abgeschlossenheit und damit zu einem dem Inhalt der Teilungserklärung sowie dem Gesetz widersprechenden Zustand führe, begründe für die übrigen Wohnungseigentümer keinen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehenden Nachteil. Auch der Umstand , daß die bauliche Veränderung möglicherweise an einer tragenden Wand vorgenommen worden sei, könne nicht als eine das unvermeidliche Maß übersteigende Beeinträchtigung im Sinne von §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG gewertet werden, wenn sie - wie hier von den Antragsgegnern vorgetragen - nach den Regeln der Baukunst und unter Beachtung der statischen An-
forderungen erfolgt sei. Eine solche Baumaßnahme bedürfe daher nicht der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.
Demgegenüber erblicken das Kammergericht (NJW-RR 1990, 334, 335; OLGZ 1993, 427, 428; GE 1993, 425; NJW-RR 1997, 587, 588), das Oberlandesgericht Köln (WE 1995, 221) und das Oberlandesgericht Zweibrücken (ZMR 2000, 254, 255) in Übereinstimmung mit der vom vorlegenden Gericht früher vertretenen Ansicht (vgl. etwa WE 1995, 379, 380; 1997, 111, 112; 118, 119; a.A. noch Rpfleger 1984, 409, 410) einen von den übrigen Wohnungseigentümern nicht zu duldenden Nachteil (§§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG) bereits darin, daß durch die Wandöffnung die Abgeschlossenheit der betroffenen Wohnungen aufgehoben und damit ein der Teilungserklärung sowie § 3 Abs. 2 WEG widersprechender Zustand geschaffen werde. Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage.
III.
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG) und hat in der Sache Erfolg. Sie führt zur Wiederherstellung der den Antrag abweisenden Entscheidung des Amtsgerichts. Das Antragsbegehren kann weder auf einen Beseitigungsanspruch (§ 1004 Abs. 1 BGB, §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG) noch auf einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes aus §§ 823 Abs. 1, 249 BGB, §§ 823 Abs. 2, 1004, 249 BGB (vgl. hierzu etwa BayObLG, NJW-RR 1991, 1234, 1235; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 22
Rdn. 232 ff; Niedenführ/Schulze, WEG, 5. Aufl., § 22 Rdn. 43) oder aus positiver Vertragsverletzung i.V.m. § 249 BGB gestützt werden.
1. Der geltend gemachte Anspruch scheitert allerdings nicht bereits an einem bestandskräftigen Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Genehmigung des geschaffenen Wanddurchbruchs. Das Beschwerdegericht hat festgestellt, daß das vom Verwalter im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 17. August 1998 niedergelegte Ergebnis, also die Ablehnung des Antrages, den Mauerdurchbruch zu verschließen, die Beschlußlage zutreffend wiedergibt. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung darüber, ob die Beschlußfeststellung für den Inhalt der Abstimmung vorbehaltlich gerichtlicher Nachprüfung maßgeblich ist (so OLG Hamm, OLGZ 1979, 296, 297; 1990, 180, 183; KG, OLGZ 1990, 421, 423; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 23 WEG Rdn. 36 m.w.N.; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., § 43 WEG Rdn. 36; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 13; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 23 WEG Rdn. 16; Niedenführ /Schulze, aaO, § 23 Rdn. 7; Wenzel, ZWE 2000, 382, 386; a.A. BayObLG, MDR 1984, 495; WE 1998, 511; Staudinger/Bub, aaO, § 23 WEG Rdn. 151; Wangemann, Die Eigentümerversammlung nach WEG, Rdn. A 68).
Ebenfalls keiner Entscheidung bedarf die Frage, ob es sich bei der Ablehnung des Beschlußantrages durch die Wohnungseigentümer entsprechend der ständigen Rechtsprechung des vorlegenden Gerichts um einen - keine Rechtswirkung auslösenden und damit der Anfechtung nicht unterliegenden - Nichtbeschluß handelt (vgl. BayObLGZ 1996, 256, 257; BayObLG, NJW-RR 1994, 658, 659; WE 1996, 146; WE 1999, 193, 194; ZMR 2000, 115, 116; OLG Zweibrücken, WE 1988, 60; OLG Hamm, NJW-RR 1995, 465, 466; Staudin-
ger/Bub, aaO, § 23 Rdn. 148; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 23 WEG Rdn. 29; Niedenführ/Schulze, aaO, § 23 WEG Rdn. 6) oder um einen Negativbeschluß (vgl. Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 36; Wenzel, aaO, 383; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, S. 14; Wangemann, aaO, Rdn. A 42; ähnlich Bärmann/ Pick/Merle, aaO, § 23 WEG Rdn. 40 i.V.m. Rdn. 38; AG Kerpen, NJW-RR 1991, 1236 ff). Denn auch bei Annahme eines Negativbeschlusses stünde dies dem geltend gemachten Beseitigungs- bzw. Wiederherstellungsanspruch nicht entgegen, weil der Wille der Mehrheit, sich zur Beseitigung des Wanddurchbruchs nicht verpflichten zu wollen, weder auf eine Rechtsänderung noch auf das “kontradiktorische” Gegenteil gerichtet ist, den Wanddurchbruch zu billigen (vgl. Suilmann, aaO, S. 13). Dies kann nur mit der Entscheidung über einen positiv formulierten Beschlußantrag erreicht werden, der von der Mehrheit angenommen wird (Wangemann , aaO, Rdn. A 47).
2. Der Antrag ist jedoch deswegen unbegründet, weil ein Beseitigungsbzw. Wiederherstellungsanspruch nicht gegeben ist. Ein solcher Anspruch setzt nämlich voraus, daß dem Antragsteller ein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG). Dies ist hier nicht der Fall. Der Senat tritt der Auffassung des - von seinem bisherigen Rechtsstandpunkt abrückenden - vorlegenden Gerichts bei, ein Nachteil i.S. von § 14 Nr. 1 WEG könne nicht bereits aus dem Umstand hergeleitet werden, daß durch die Baumaßnahme eine der Teilungserklärung und damit der gesetzlichen Bestimmung des § 3 Abs. 2 WEG widersprechender Zustand geschaffen werde (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 22 WEG Rdn. 71; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 22 Rdn. 121; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 22 WEG Rdn. 30; Heerstraßen, DWE 1994, 2, 3; Rapp, MittBayNot 1995, 282, 283; Röll, WE 1997, 412, 413;
ders. WE 1998, 367, 368; Abramenko, ZMR 2000, 255 ff; wohl auch OLG Hamm, MittRhNotK 1990, 131, 134; OLG Düsseldorf, WE 1989, 98, 99; LG Berlin, GE 1998, 369; a.A. Niedenführ/Schulze, aaO, § 22 Rdn. 21; Palandt /Bassenge, BGB, 59. Aufl., § 22 WEG Rdn. 11; Seuß, Die Eigentumswohnung , 10. Aufl., S. 361).
a) Dem Wohnungseigentumsgesetz liegt der Gedanke zugrunde, daß nicht jeder bei der Durchführung einer Baumaßnahme von einem Eigentümer begangene Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen, die Teilungserklärung, Vereinbarungen oder Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer begründen soll. Vielmehr sind sowohl eigenmächtig am Gemeinschaftseigentum vorgenommene - und damit zwangsläufig der Teilungserklärung widersprechende - bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG) als auch bauliche Maßnahmen am Sondereigentum (§ 13 Abs. 1 WEG; vgl. hierzu BayObLG, NJW-RR 1988, 587; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 22 Rdn. 42 “Durchbruch”; Röll, WE 1998, 367, 368) von sämtlichen Wohnungseigentümern hinzunehmen, wenn deren Rechtsstellung nicht oder nicht über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt wird (§§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG). Diese Unterscheidung bleibt außer acht, wenn mit Wand- oder Deckendurchbrüchen verbundene Verstöße gegen § 3 Abs. 2 WEG oder gegen die Teilungserklärung stets als nicht hinzunehmende Nachteile im Sinne von §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG angesehen werden, ohne daß die Betroffenheit der übrigen Eigentümer im einzelnen geprüft wurde (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 22 WEG Rdn. 71; Bärmann/Pick/ Merle, aaO, § 22 WEG Rdn. 121; Heerstraßen, DWE 1994, 2, 3; Abramenko, ZMR 2000, 255).
b) Ein Nachteil ist nicht hinzunehmen, wenn er eine nicht ganz unerhebliche , konkrete und objektive Beeinträchtigung darstellt. Entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Senat, BGHZ 116, 392, 396). Daran fehlt es selbst dann, wenn durch den Wanddurchbruch und den Einbau einer Verbindungstür zwischen den beiden angrenzenden Sondereigentumseinheiten die Abgeschlossenheit der Wohnungen (§ 3 Abs. 2 WEG) entfallen sein sollte (vgl. hierzu KG, Rpfleger 1985, 107, 108; Palandt/Bassenge, aaO, § 3 WEG Rdn. 7; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 3 WEG Rdn. 33; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 3 WEG Rdn. 38; ferner Senat, Vorlagebeschl. v. 14. Februar 1991, V ZB 12/90, NJW 1991, 1611, 1612; a.A. Röll, MittBayNot 1985, 63). Mit der tatsächlichen Beseitigung der in § 3 Abs. 2 WEG vorausgesetzten Abgeschlossenheit der Sondereigentumsbereiche und einem damit einhergehenden Verstoß gegen die Bestimmungen der Teilungserklärungen ist kein Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer verbunden. Zum einen läßt die nachträgliche Aufhebung der Abgeschlossenheit den Bestand und den Umfang des in der Teilungserklärung ausgestalteten Wohnungseigentums unberührt und führt nicht zur Unrichtigkeit des Grundbuchs (BayObLGZ 98, 2, 6; BayObLG, ZMR 1999, 266, 267; KG, NJW-RR 1993, 909, 910 = OLGZ 1993, 427, 428; OLG Köln, ZMR 1994, 230, 231; Staudinger/Bub, aaO, § 22 WEG Rdn. 71; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 3 WEG Rdn. 37; Heerstraßen, DWE 1994, 2, 3; Rapp, MittBayNot 1995, 282, 283; Abramenko, ZMR 2000, 255; Röll, WE 1998, 367; ferner zum Fall der Begründung von Wohnungseigentum Senatsurt. v. 22. Dezember 1989, V ZR 339/87, NJW 1990, 1111, 1112). Zum anderen ist es lediglich Zweck des in § 3 Abs. 2 WEG als Sollvorschrift ausgestalteten Abgeschlossenheitserfordernisses , eine eindeutige räumliche Abgrenzung der Sondereigentumsbereiche untereinander sowie zum gemeinschaftlichen Eigentum
zu gewährleisten und dadurch Streitigkeiten zu vermeiden, wie sie unter der Geltung des früheren Stockwerkeigentums als Folge unklarer Verhältnisse entstanden sind (GmS-OGB, BGHZ 119, 42, 46 f; Senatsurt. v. 22. Dezember 1989, aaO; KG, NJW-RR 1989, 1360, 1361; Niedenführ/Schulze, aaO, § 3 WEG Rdn. 16; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 3 Rdn. 51; Rapp, MittBayNot 1995, 282, 283). Damit ist das Erfordernis der Abgeschlossenheit der Wohnungen nur auf den Schutz derjenigen Wohnungseigentümer gerichtet, deren Wohneinheiten durch die fehlende oder weggefallene Trennung der verschiedenen Bereiche berührt werden, nicht aber auf den Schutz der Belange anderer Wohnungseigentümer (BayObLG, Rpfleger 1984, 409, 410; MünchKommBGB /Röll, aaO, § 22 Rdn. 30; Staudinger/Bub, aaO, § 22 WEG Rdn. 71; Rapp, MittBayNot 1995, 282, 283; Röll, WE 1998, 367). Deren subjektive Rechte werden durch eine die Abgeschlossenheit beseitigende, räumliche Verbindung zweier Wohnungen nicht beeinträchtigt. Insoweit besteht kein grundlegender Unterschied zur Rechtslage bei der Vereinigung mehrerer, in einer Hand befindlicher Wohnungseigentumsrechte. Eine rechtliche Vereinigung von Wohnungseigentumseinheiten ist nach heute herrschender Meinung analog § 890 BGB selbst dann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer zulässig, wenn die vom neugebildeten einheitlichen Sondereigentum erfaßten Räume keine in sich abgeschlossene Gesamtwohnung bilden, sondern weiterhin getrennt bleiben (BayObLGZ 1971, 102, 107 ff; BayObLG, ZMR 1999, 266, 267; 2000, 468, 469; KG, NJW-RR 1989, 1360, 1361; 1993, 909, 910; Demharter, GBO, 23. Aufl., § 5 Rdn. 5; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 3 WEG Rdn. 48; Soergel /Stürner, aaO, § 9 WEG Rdn. 8; a.A. OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 431, 432; OLG Hamburg, NJW 1965, 1765; Weitnauer, aaO, § 3 WEG Rdn. 57).
3. Zutreffend verneint das vorlegende Gericht einen das in § 14 Nr. 1 WEG bezeichnete Maß übersteigenden Nachteil auch unter dem Gesichtspunkt einer erhöhten Nutzungsintensität. Nach der Verkehrsanschauung erwächst dem Antragsteller nicht bereits aufgrund der Veränderung von Anzahl und Größe der in der Anlage vorhandenen Wohnungen eine nicht mehr hinnehmbare Beeinträchtigung. Das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers , daß solche Veränderungen ohne seine Zustimmung unterbleiben, ist grundsätzlich nicht geschützt (Staudinger/Bub, aaO, § 22 WEG Rdn. 71; ähnlich MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 22 WEG Rdn. 30; Röll, WE 1998, 367, 368; a.A. noch BayObLG, WE 1997, 111, 112; 118, 119). Ein nicht zu duldender Nachteil könnte sich allenfalls aus der Gefahr einer intensiveren Benutzung der vergrößerten Räumlichkeiten ergeben (vgl. BayObLG, NJW-RR 1992, 272, 273; KG, NJW-RR 1997, 587, 588; Staudinger/Bub, aaO, § 22 WEG Rdn. 78 ff; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 22 Rdn. 128 ff; Röll, WE 1998, 367, 368; Heerstraßen , DWE 1994, 2, 6). Es fehlt hier jedoch an Anhaltspunkten dafür, daß durch den geschaffenen Wanddurchbruch eine vermehrte und störendere Nutzung der miteinander verbundenen Räumlichkeiten erfolgt. Allein mit dem geschaffenen direkten Zugang ist eine solche Gefahr nicht verbunden. Vielmehr entfällt durch die bauliche Maßnahme die Notwendigkeit, das im Gemeinschaftseigentum befindliche Treppenhaus in Anspruch zu nehmen, um von einer Raumeinheit in die andere zu gelangen. Diese schonendere, weil innerhalb der beiden Sondereigentumseinheiten stattfindende Nutzung berührt die übrigen Wohnungseigentümer in ihrer Rechtsstellung nicht nachteilig, sondern ist nach Lage der Dinge eher vorteilhaft. Gänzlich außer Betracht müssen Beeinträchtigungen bleiben, die durch die geänderte Nutzung der beiden Wohnungen zu einer Steuer- und Wirtschaftsberaterkanzlei hervorgerufen werden. Solche etwaigen Nachteile kann der Antragsteller im vorliegenden Verfahren we-
gen des rechtskräftigen Beschlusses über die Genehmigung der zugrunde liegenden Nutzungsart (§ 45 Abs. 2 Satz 2 WEG) nicht einwenden.
4. Im vorliegenden Fall ist ein über das unvermeidbare Maß hinausgehender Nachteil - und damit der geltend gemachte Beseitigungs- bzw. Wiederherstellungsanspruch - unabhängig davon ausgeschlossen, ob der beanstandete Mauerdurchbruch an einer tragenden oder einer nicht tragenden Wand vorgenommen wurde.
a) Erfolgte der Mauerdurchbruch an einer nicht tragenden Wand, ist er von den übrigen Wohnungseigentümern ohne weiteres hinzunehmen. In diesem Fall liegt weder ein Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums vor, eine solche Wand steht vielmehr im gemeinsamen Sondereigentum der Antragsgegner (vgl. BayObLG, WE 1997, 118, 119; OLG Zweibrücken, NJWRR 1987, 332, 333; Weitnauer, aaO, § 5 WEG Rdn. 36; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 5 Rdn. 66; Sauren, DNotZ 1988, 667, 669 ff; Rapp, MittBayNot 1995, 282, 283), noch sind eine Beeinträchtigung der Statik oder sonstige Nachteile ernsthaft zu befürchten.
b) Handelt es sich dagegen um eine tragende, gemäß § 5 Abs. 2 WEG im Gemeinschaftseigentum stehende Wand, so ist ein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer, der das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß übersteigt, erst dann ausgeschlossen, wenn kein vernünftiger Zweifel daran besteht, daß ein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums unterblieben ist, insbesondere zum Nachteil der übrigen Eigentümer keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen wurde (vgl. Senat, BGHZ 116, 392, 396; BayObLG, NJW-RR 1992,
272, 273; WE 1995, 159, 160; FGPrax 1999, 53; OLG Hamburg, WE 1987, 161; WuM 1992, 87; OLG Köln, DWE 1988, 24, 25; KG, WE 1992, 285; GE 1993, 925; NJW-RR 1993, 909, 910; 1997, 587, 589; OLG Düsseldorf, ZMR 1993, 581, 582; Staudinger/Bub, aaO, § 22 WEG Rdn. 70, 122; Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 22 WEG Rdn. 123; Palandt/Bassenge, aaO, § 22 WEG Rdn. 11; Weitnauer/Lüke, aaO, § 22 Rdn. 16; MünchKomm-BGB/Röll, aaO, § 22 WEG Rdn. 30; Niedenführ/Schulze, aaO, § 22 WEG Rdn. 22; Erman /Ganten, BGB, 9. Aufl., § 22 WEG Rdn. 3; Heerstraßen, DWE 1994, 2, 6; Röll, MittBayNot 1996, 275, 276; ders. WE 1998, 367, 368). Ob bei größeren Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum nachteilige Auswirkungen für die übrigen Wohnungseigentümer regelmäßig anzunehmen sind (vgl. BayObLGZ 1990, 120, 123; BayObLG, WE 1991, 256, 257; 1997, 111, 112; OLG Köln, WE 1995, 221; Seuß, Die Eigentumswohnung, S. 361; weitergehend Abramenko, ZMR 2000, 255, 256), braucht bei der vorliegenden Maßnahme, nicht entschieden zu werden, weil sie diese Voraussetzung nicht erfüllt.
c) Selbst wenn der Mauerdurchbruch an einer tragenden Wand vorgenommen wurde, führte dies nicht zu unzumutbaren Nachteilen für die übrigen Wohnungseigentümer. Dies folgt aus dem Vorbringen der Beteiligten und dem Ergebnis der bisherigen Ermittlungen. Da weitere Ermittlungen nicht erforderlich sind, kann die Würdigung der Tatsachen durch den Senat selbst erfolgen (vgl. Senat, BGHZ 35, 135, 142 f).
Wie das vorlegende Gericht zutreffend ausführt, haben die Antragsgegner vorgetragen, der Wanddurchbruch sei nach sachkundiger Planung und statischer Berechnung durch ein Fachunternehmen nach den Regeln der Baukunst ausgeführt worden. Das hat der Antragsteller nicht in Abrede gestellt.
Weitere Ermittlungen sind unter diesen Umständen nicht erforderlich. Im echten Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist die Ermittlungspflicht des Gerichts durch die Darlegungs- und Förderungslast der Beteiligten begrenzt. Sie besteht nur insoweit, als der Vortrag der Beteiligten oder der im übrigen festgestellte Sachverhalt zu Ermittlungen Anlaß gibt. Hierbei ist davon auszugehen , daß jeder Beteiligte - und damit auch der Antragsteller - die für ihn vorteilhaften Umstände von sich aus vorbringt (vgl. BGH, Beschl. v. 23. März 1988, IVb ZB 51/87, NJW 1988, 1839, 1840 für das Versorgungsausgleichsverfahren ; Beschl. v. 9. Juni 1993, BLw 44/92, ZIP 1993, 1118, 1119 für das Verfahren in Landwirtschaftssachen; BayObLG, NJW-RR 1988, 1170, 1171; WE 1991, 367, 368; Staudinger/Wenzel, aaO, Vorbem. zu §§ 43 ff WEG Rdn. 9; Bärmann/ Pick/Merle, aaO, § 44 Rdn. 7). Nachdem er dies nicht getan, insbesondere der Darstellung der Antragsgegner nicht widersprochen hat, kann die Entscheidung auf der Grundlage des glaubhaften Vorbringens der Antragsgegner ergehen (vgl. BayObLG, WE 1996, 472, 473; Staudinger/Wenzel, aaO). Dies gilt um so mehr, als für dessen Richtigkeit auch spricht, daß die Baumaßnahme bauordnungsrechtlich genehmigt und damit nach Art. 14, 16 i.V. mit Art. 79 Abs. 1 BayBO 1994 (GVBl. 251) auf Standsicherheit und Brandschutz geprüft worden ist.
5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Entscheidung über den Geschäftswert auf § 48 Abs. 3 WEG.
Wenzel Schneider Krüger Klein Gaier
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 72/09 Verkündet am:
15. Januar 2010
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
a) Bei der Abweisung einer Beschlussanfechtungsklage darf nicht offen gelassen
werden, ob der angefochtene Beschluss die Geltendmachung einer Unterlassungsklage
bloß vorbereitet oder auf der Grundlage eines solchen Anspruchs eine
bestimmte Nutzung des Sondereigentums untersagt.
b) Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer
nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an
täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 - LG Berlin
AGCharlottenburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die
Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 23. Januar 2009 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 25. April 2008 abgeändert. Es wird festgestellt, dass die in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft G. Straße 5-9 in B. vom 24. Januar 2008 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 10 gefassten Beschlüsse: „Zu Ziffer 4 der Tagesordnung Die Gemeinschaft beschließt, dem Eigentümer der Wohnung Nr. 38 (G. Straße 7a, 4. OG rechts) zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen, und bevollmächtigt die Verwaltung, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen. Zu Ziffer 10 der Tagesordnung Die Gemeinschaft beschließt, dem Eigentümer der Wohnung Nr. 61 (G. Straße 5b, EG links ([richtig: rechts]) zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen, und bevollmächtigt die Verwaltung, unter Einschal- tung eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen.“ nichtig sind.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Von Rechts wegen
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 92 Wohnungen in Berlin. Der Kläger vermietet seine beiden Eigentumswohnungen in der Anlage tage- oder wochenweise an Berlinbesucher, Geschäftsreisende und vergleichbare Mieter. Bei ihrer Versammlung am 24. Januar 2008 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dem Kläger und den Eigentümern von sieben weiteren, ähnlich genutzten Wohnungen zu untersagen, die Wohnungen täglich oder wöchentlich wechselnden Feriengästen zu überlassen , und die Verwaltung zu bevollmächtigen, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei einem Verstoß Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Gegen diese Beschlüsse wenden sich die betroffenen Eigentümer mit mehreren Anfechtungsklagen. Gegenstand der vorliegenden Anfechtungsklage sind die Beschlüsse der Gemeinschaft zu den Tagesordnungspunkten 4 und 10 der Versammlung vom 24. Januar 2008, die die beiden Wohnungen des Klägers betreffen. Der Kläger meint, die Vermietung an täglich oder wöchentlich wech- selnde Feriengäste und ähnliche Mieter halte sich im Rahmen der ordnungsgemäßen Nutzung seiner Wohnungen.
- 2
- Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Landgericht zugelassene Revision, mit der der Kläger weiterhin die Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse erreichen möchte. Die Beklagten beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I.
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- Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Es spreche vieles dafür, dass die angefochtenen Beschlüsse als bloße Vorbereitungsbeschlüsse anzusehen seien. Wesentliches Ziel der Mehrheit der Wohnungseigentümer sei es nämlich gewesen, die Geltendmachung etwaiger Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer gegen den Kläger der Gemeinschaft zu übertragen. Auch sei nach der Rechtsprechung des Kammergerichts im Zweifel davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer wegen ihrer fehlenden Kompetenz, Leistungspflichten der Wohnungseigentümer zu begründen, keine unmittelbaren materiellen Rechtsänderungen anstrebten, sondern die Geltendmachung von Ansprüchen nur vorbereiten wollten. Bei einem bloßen Vorbereitungsbeschluss sei der Unterlassungsanspruch nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss, sondern nur in dem Rechtsstreit zu prüfen, in dem der Unterlassungsanspruch durchgesetzt oder abgewehrt werden solle. Ob die Beschlüsse als Vorbereitungsbeschlüsse zu verstehen seien, brauche nicht entschieden zu werden. Wenn man den angefochtenen Beschlüssen das Bestreben entnehme, eine materielle Regelung zu treffen, seien die Beschlüsse ebenfalls nicht zu beanstanden, weil sie der materiellen Rechtslage entsprächen. Die Wohnungen seien nämlich zu Wohnzwecken bestimmt. Die Nutzung zu Wohnzwecken sei mit der Nutzung der Räume für einen längeren Zeitraum verknüpft, wohingegen ein ständiger Wechsel der Bewohner in kürzeren Zeitabständen die Annahme einer pensions- oder hotelartigen Nutzung rechtfertige, die über eine Wohnnutzung hinausgehe. Es könne zwar nicht festgestellt werden , dass die konkrete Art der Nutzung der beiden Einheiten die anderen Wohnungseigentümer stärker beeinträchtige als die in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehene Wohnnutzung. Es sei aber eine typisierende Betrachtungsweise geboten. Dabei ergebe sich, dass die Überlassung von Wohnungen an ständig wechselnde Besucher und Gäste die übrigen Miteigentümer erheblich stärker beeinträchtige als eine bloße Wohnnutzung.
II.
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- Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
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- 1. Das Berufungsurteil kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob die angefochtenen Beschlüsse als bloße Vorbereitungs- oder als Untersagungsbeschlüsse auszulegen sind. Denn danach bliebe nicht nur ungeklärt, welchen Inhalt die Beschlüsse haben. Offen bliebe vor allem auch, ob nur über die Wirksamkeit der Übertragung der Ausübung etwaiger Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer gegen den Kläger auf die Gemeinschaft als Verband entschieden worden ist oder auch schon über den Unterlassungsanspruch selbst. Würden die Beschlüsse durch Abweisung der Beschlussanfechtungsklage bestandskräftig und ergäbe ihre Auslegung, dass sie dem Kläger die Vermietung seiner Wohnungen an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste untersagen, stünde die Unterlassungspflicht im späteren Unterlassungsklageprozess fest (vgl. BayObLG WE 1995, 187; OLG Bremen WuM 1995, 58, 59; OLG Karlsruhe NJWRR 1996, 1103; wohl auch Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 23 Rdn. 197).
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- 2. Dem Berufungsgericht kann ferner nicht in der Ansicht gefolgt werden, die angefochtenen Beschlüsse seien als so genannte bloße Vorbereitungsbeschlüsse nicht zu beanstanden.
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- a) Richtig ist allerdings, dass der Gemeinschaft als Verband nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung auch von Rechten der Wohnungseigentümer übertragen werden kann, die keinen Gemeinschaftsbezug haben und deren Ausübung dem Verband deshalb nicht schon kraft Gesetzes zusteht. Dem Berufungsgericht ist auch darin zuzustimmen, dass die Zulässigkeit eines Beschlusses, der sich in einer Übertragung der Ausübung etwaiger Ansprüche auf die Gemeinschaft erschöpft und die Geltendmachung der Ansprüche bloß vorbereitet, nicht davon abhängt, ob der erst noch geltend zu machende Anspruch tatsächlich besteht. Denn ein solcher Beschluss enthielte keine Aussage zu dem Bestehen oder Nichtbestehen des Anspruchs, sondern überließe dies dem gerichtlichen Verfahren gegen den betroffenen Wohnungseigentümer.
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- b) Die angefochtenen Beschlüsse sind indessen keine bloßen Vorbereitungsbeschlüsse in diesem Sinne. Sie sind im Gegenteil Beschlüsse, die dem Kläger die Vermietung seiner Wohnungen an Ferien- und ähnliche Gäste untersagen und die Gemeinschaft nur als Annex zur Verfolgung von Verstößen ermächtigen. Das ist das Ergebnis einer Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann (vgl. Senat, Beschl. v. 10. September 1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713, 3714).
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- aa) Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme (Senat, Beschl. v. 10. September 1998, V ZB 11/98, aaO; Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rdn. 53). Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen. Danach haben die Wohnungseigentümer beschlossen, dem Kläger die Vermietung seiner Wohnungen an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu untersagen. Sie haben ihm mit dieser Formulierung die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen auch nicht lediglich ankündigen wollen. Dies wird aus dem zweiten Tei dieser Beschlüsse deutlich. Darin wird die Gemeinschaft ermächtigt, „bei Verstoß“ Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen. Zu einem Verstoß kann es aber nur kommen, wenn die in der ersten Satzhälfte ausgesprochene Untersagung als Vermietungsverbot verstanden wird, das der Kläger sofort beachten soll. Nichts anderes ergibt der Zweck der Beschlüsse. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer wollte, wie sich auch aus den Beschlüssen zu den übrigen für die Vermietung an Feriengäste genutzten Wohnungen und dem allgemeinen Beschluss für künftige Fälle zu TOP 19 der Mitgliederversammlung vom 24. Januar 2008 ergibt, die Vermietung an Feriengäste ab sofort unterbinden.
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- bb) Allerdings werden Beschlüsse, die von dem einzelnen Wohnungseigentümer ein konkretes Tun oder Unterlassen verlangen, selbst bei insoweit eindeutigem Wortlaut teilweise nur als Androhung gerichtlicher Maßnahmen verstanden (KG NJW-RR 1996, 1102, 1103; 1997, 1033, 1034 f.; Merle in Bärmann aaO, § 22 Rdn. 308; a. M. BayObLG ZMR 1996, 623, 624; OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 1103). Begründet wird dieses Verständnis solcher Beschlüsse mit der auch von dem Berufungsgericht angestellten Überlegung, dass die Wohnungseigentümer keinen Beschluss fassen wollten, der außerhalb der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft liege und deshalb nichtig sei. Sie könnten dem einzelnen Wohnungseigentümer keine Leistungsund damit auch keine Unterlassungspflichten auferlegen, die ihm nach dem Gesetz, nach der Teilungserklärung oder nach – hier nicht festgestellten - Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht obliegen oder auferlegt werden könnten (Senat, BGHZ 145, 158, 162; OLG Zweibrücken NJW 2007, 2417; Merle aaO). Sie wollten sich deshalb auf die ihnen zustehenden gesetzlichen Ansprüche beschränken. Diese Überlegung liegt nahe, zwingt aber nicht dazu, ein mit einem Beschluss der Wohnungseigentümer ausgesprochenes beschränktes Vermietungsverbot entgegen dem eindeutigen Wortlaut als bloße Androhung gerichtlicher Maßnahmen zu verstehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich nicht gehindert, einen Anspruch außergerichtlich auch durch Beschluss geltend zu machen (Senat, BGHZ 170, 369, 378 für den Anspruch nach § 18 WEG). Bei dem hier beschlossenen eingeschränkten Vermietungsverbot ist die Mehrheit der Wohnungseigentümer erkennbar davon ausgegangen, dass den Wohnungseigentümern ein entsprechender Unterlassungsanspruch zusteht. Diesen sollte die Gemeinschaft an sich ziehen, mit dem Verbot unmittelbar außergerichtlich geltend machen und erforderlichenfalls auch gerichtlich durchsetzen.
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- 3. Ein solcher Anspruch steht den Wohnungseigentümern aber weder nach § 15 WEG noch nach § 1004 BGB zu. Die Beschlüsse sind deshalb mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig.
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- a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Die Wohnungseigentumsanlage besteht nach der Teilungserklärung aus 92 Eigentumswohnungen. Wohnungseigentum dient nach § 1 Abs. 2 WEG im Gegensatz zu dem auch möglichen Teileigentum Wohnzwecken. Der Kläger nutzt seine Wohnungen deshalb nur dann ordnungsgemäß, wenn er sie in dem durch die Nutzung zu Wohnzwecken bestimmten Rahmen nutzt.
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- b) Ob die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an Feriengäste und andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer in diesem Sinne eine Wohnnutzung ist, wird unterschiedlich beurteilt. Nach einer von dem Berufungsgericht geteilten Ansicht ist das nicht der Fall (KG ZMR 2007, 803, 804 f.; 2008, 406, 407; OLG Saarbrücken NZM 2006, 588, 589; AG Lübeck, Urt. v. 28. November 2008, 35 C 22/08, juris). Eine solche Form der Nutzung sei keine Wohn-, sondern eine gewerbliche Nutzung. Außerdem werde die Wohnnutzung durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt. Davon unterscheide sich diese Nutzung in wesentlichen Punkten. Das Gebäude werde für einen nicht überschaubaren Personenkreis geöffnet. Die Anonymität nehme zu; das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringere sich. Außerdem nähmen Feriengäste typischerweise auf die Interessen der Hausgemeinschaft und das gemeinschaftliche Eigentum weniger Rücksicht. Das Gemeinschaftseigentum werde stärker abgenutzt. Nach anderer Auffassung umfasst die Wohnnutzung auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste (BayObLG MDR 1979, 232; BayObLGZ 1978, 305, 308; 1982, 9, 14; OLG Frankfurt/Main OLGZ 1983, 61, 62; OLG Celle NZM 2005, 184; Jennißen/Löffler, WEG, § 13 Rdn. 32; Böhm, DWE 2008, 74, 76). Nach einer dritten Auffassung gilt das jedenfalls bei Wohnungseigentumsanlagen in Feriengebieten (LG Karlsruhe NZM 2009, 943, 944 f.; vgl. auch Wenzel in Bärmann aaO, § 13 Rdn. 34 f. und Staudinger/Kreuzer, BGB [2005], § 13 WEG Rdn. 73, 85).
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- c) Der Senat folgt im Ansatz der zweiten Meinung. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre.
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- aa) Wohnungseigentum kann nach § 1 Abs. 2 WEG nur an einer Wohnung begründet werden. Daraus ergibt sich nicht nur, dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet sein muss. Vielmehr folgt daraus auch, dass das Wohnungseigentum zum Wohnen bestimmt ist und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richtet (Wenzel in Bärmann, aaO, § 13 Rdn. 33). Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck entgegen der Ansicht, die die Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten hat, indessen nicht. Ähnlich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 GG (zu diesem: BVerfGE 32, 54, 69, 75; BGH, Beschl. v. 15. Januar 1997, StB 27/96, NJW 1997, 1018, 1019) ist auch der hier in der Teilungserklärung verwendete Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurichten. Ziel der Vorschrift ist es zwar auch, die Wohnungsnutzung von der sonstigen Nutzung abzugrenzen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teileigentum vorgesehen ist. Entscheidend ist aber, dass dem Wohnungseigentümer Eigentum zugewiesen wird, das vollen Eigentumsschutz genießt (dazu: Senat, BGHZ 116, 392, 394). Dessen Beschränkungen sind an Art. 14 GG zu messen. Nach Art. 14 GG hat der Wohnungseigentümer das mit § 13 Abs. 1 WEG auch einfachrechtlich abgesicherte Recht, mit dem Wohnungseigentum im Ausgangspunkt nach Belieben zu verfahren (BVerfGK 4, 333, 336; BVerfG, NJW 1995, 1665, 1666 für Art. 5 GG; Beschl. v. 6. Oktober 2009, 2 BvR 693/09, juris). Das umfasst das in § 13 Abs. 1 WEG ausdrücklich bestimmte Recht, sein Wohnungseigentum zu vermieten (BVerfGE 95, 64, 83).
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- bb) Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 GG i. V. m. § 13 Abs. 1 WEG folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Anerkannt worden ist das etwa für die Nutzung als Ingenieur -Planungsbüro ohne Publikumsverkehr (OLG Zweibrücken ZMR 1997, 482, 483) oder als Patentanwaltskanzlei (OLG Köln ZMR 2002, 380, 381). Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist (BayObLG NZM 2001, 137, 138; OLG Saarbrücken, NZM 2006, 588, 589; LG Karlsruhe ZMR 2009, 943, 944). An diesem Maßstab sind deshalb auch Wohnnutzungen zu messen, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage vorherrscht. Entschieden worden ist das für das Überlassen einer Eigentumswohnung zum Dauerbewohnen durch eine asylberechtigte Familie (BayObLG NJW 1992, 917 f.; KG NJW 1992, 3045) und für die Überlassung einer Eigentumswohnung als Unterkunft für einen laufend wechselnden Kreis von Aus- und Übersiedlern (OLG Stuttgart NJW 1992, 3046; BayObLG NJW 1994, 1662). Für die Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Feriengäste und vergleichbare Personenkreise gilt nichts anderes.
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- cc) Eine solche Nutzung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht schon deshalb, weil sie als eine gewerbliche Nutzung anzusehen wäre. Eine solche Nutzung einer Ferienwohnung ist zwar steuerrechtlich als gewerbliche Tätigkeit anzusehen , wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt und die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter (hotelmäßiges Angebot) sowie die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind (BFHE 159, 199, 201 f.; BFH/NV 2009, 1114, 1115). Für die wohnungsei- gentumsrechtliche Einordnung einer solchen Nutzung kommt es aber weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Einkünfte aus der Vermietung einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermietung einer Eigentumswohnung, wie etwa bei gewerblichen Wohnungsunternehmen , Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist nach §§ 1 Abs. 2 und 3, 13 Abs. 1 WEG allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung der Wohnung selbst ist bei der Vermietung einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder Gäste mit vergleichbaren Unterkunftsbedürfnissen nicht gewerblich. Auch in diesem Fall dient die Wohnung den Gästen als Unterkunft und damit Wohnzwecken.
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- dd) Im Unterschied zu Mietern, die eine Eigentumswohnung als Hauptoder Nebenwohnung anmieten, verbleiben Feriengäste und vergleichbare Mieter nur für kurze Zeit in der Wohnung, die dann von einem anderen Mieter genutzt wird. Der dadurch bedingte häufige Wechsel des Mieters führt als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben.
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- (1) Die nur verhältnismäßig kurze Dauer des Aufenthalts solcher Gäste in der Wohnung führt allerdings regelmäßig dazu, dass eine nähere nachbarliche Beziehung mit den Dauerbewohnern der Anlage nicht entsteht. Dem Berufungsgericht ist auch einzuräumen, dass dies von den Wohnungseigentümern gerade auch kleiner Wohnanlagen mit nur wenigen Eigentumswohnungen als störend empfunden werden kann und wird. Darin unterscheidet sich diese Form der Wohnnutzung aber bei typisierender Betrachtung heute nicht mehr, jedenfalls nicht mehr signifikant von der längerfristigen Vermietung einer Wohnung.
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- (2) Die Vermietung an Feriengäste unterscheidet sich von einer Vermietung zum Dauerwohnen auch nicht dadurch, dass sie das Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner verringert. Jeder Wohnungseigentümer hat das verfassungsrechtlich geschützte Recht, in seinem Wohnungseigentum Gäste zu empfangen (BVerfG, Beschl. v. 6. Oktober 2009 aaO), und ein solches Recht steht auch einem Mieter zu. Deshalb können sich in jeder Wohnanlage Personen aufhalten , die nicht zu den Dauerbewohnern gehören, die diese nicht kennen und die diese deshalb verunsichern können.
- 21
- (3) Nichts anderes gilt im Ergebnis für das Argument, durch die Vermietung an Feriengäste werde das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage stärker beansprucht oder gar in Mitleidenschaft gezogen werden als bei einer Nutzung durch die Eigentümer selbst oder durch Dauermieter. Auch dieses Argument kann im Einzelfall zutreffen. Es gibt Mieter, die mit einer Ferienwohnung weniger sorgsam umgehen als mit ihrer Dauerwohnung. Es gibt aber auch Dauerbewohner, die es an dem gebotenen sorgsamen Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum oder auch mit dem Sondereigentum selbst fehlen lassen. Die entscheidende Frage ist deshalb, ob ein solches Fehlverhalten bei Feriengästen typischerweise eher erwartet werden kann, als bei Dauerbewohnern. Dafür fehlt jeder Anhaltspunkt.
- 22
- (4) Allerdings kann die Nutzung von Eigentumswohnungen einer Anlage für die Vermietung an Feriengäste, was das Berufungsgericht mit Recht erwägt, den Charakter der Wohnanlage verändern. Das gilt vor allem in kleinen Anlagen oder dann, wenn diese Nutzung zunimmt und die Dauernutzung zur Ausnahme wird. Das ist ein Nachteil, der auch den Wert des Wohnungseigentums entscheidend vermindern kann. Aber auch darin liegt keine spezifische Auswirkung gerade einer Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste. Vergleichbare Veränderungen und Nachteile können sich auch bei anderen Formen der Nut- zung ergeben. Das persönliche Klima in der Gemeinschaft kann sich verändern, wenn die Eigentümer wechseln und miteinander nicht mehr auskommen. Der Charakter der Anlage kann sich verändern, wenn die Wohnungen in der Anlage (im anerkannt zulässigen Rahmen) verstärkt als Büros genutzt werden oder wenn die bisherigen Mieter ausziehen und neue Mieter mit anderer Einstellung einziehen. Solche Veränderungen lassen sich nicht einer spezifischen Nutzungsform zuordnen. Sie lassen sich wirksam nur verhindern, wenn die Wohnungseigentümer von ihnen nicht erwünschte Formen der Nutzung in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung ausschließen oder darin unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen (vgl. z. B. BayObLGZ 1982, 9, 14). Von diesen Möglichkeiten haben die Wohnungseigentümer hier keinen Gebrauch gemacht.
- 23
- (5) Eine Vermietung an Feriengäste kann, wie jede andere Nutzung, in einer konkreten Ausgestaltung oder, z. B. durch Überbelegung, in einem Ausmaß erfolgen, die die übrigen Wohnungseigentümer in einem nach § 14 WEG nicht hinzunehmendem Maß beeinträchtigen. Beides hätte der Kläger nach § 15 Abs. 3 WEG zu unterlassen. Solche konkreten Beeinträchtigungen hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Sie werden von der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer auch nicht geltend gemacht.
- 24
- d) Die angefochtenen Beschlüsse sind damit nicht nur hinsichtlich der Untersagung der Nutzung, sondern insgesamt nichtig. Die Ermächtigung der Gemeinschaft zur gerichtlichen Inanspruchnahme des Klägers setzt nach dem Inhalt des Beschlusses die Wirksamkeit der Untersagung voraus, die damit durchgesetzt werden sollte.
III.
Krüger Klein LemkeSchmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Charlottenburg, Entscheidung vom 25.04.2008 - 73 C 29/08 -
LG Berlin, Entscheidung vom 23.01.2009 - 85 S 68/08 WEG -
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
9
2. In der Sache halten die Erwägungen des Berufungsgerichts einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand, soweit es die Klage für begründet erachtet hat. Dabei kann offen bleiben, ob der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 19. Juni 2007 bei der gebotenen objektiven Deutung nächstliegend im Sinne der eigenständigen Begründung einer Rückbauverpflichtung auszulegen ist. Verneint man die Frage, kommt es, was das Berufungsgericht offen gelassen hat, darauf an, ob die Anspruchsvoraussetzungen der §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB gegeben sind. Bejaht man sie, ergibt sich nichts anderes, weil der genannte Beschluss dann - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - mangels Beschlusskompetenz nichtig wäre.
Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde.
BUNDESGERICHTSHOF
URTEIL
V ZR 235/08
Verkündet am:
2. Oktober 2009
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
WEG §§ 23 Abs. 4; 46 Abs. 1 Satz 2
a) Eine Verlängerung der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2
WEG sieht das Gesetz nicht vor; eine nach der höchstrichterlichen
Klärung dieser Frage bewilligte Fristverlängerung ist unwirksam.
b) Sind die Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gewahrt, ist lediglich zu
prüfen, ob ein Rechtsfehler vorliegt, der den Bestand des angegriffenen
Beschlusses berührt; zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen
(§ 23 Abs. 4 WEG) braucht dann nicht unterschieden zu
werden.
BGH, Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08 - LG Dessau-Roßlau
AG Wernigerode
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. Oktober 2009 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter Dr. Klein, die Richterin
Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger und ihres Streithelfers wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Dessau-Roßlau vom 20. November 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Am 9. August 2007 ist bei dem Amtsgericht der "Antrag" der Kläger eingegangen , die in der Eigentümerversammlung vom 9. Juli 2007 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Die unter dem 29. August 2007 angeforderte Verfahrensgebühr haben die Kläger am 6. September 2007 entrichtet. Am 10. September 2007 (Montag) haben sie beantragt, die Frist zur Anfechtungsbegründung bis zum 9. Oktober 2007 zu verlängern. Diesem Antrag hat das Amtsgericht am 20. September 2007 stattgegeben. Mit am 2. und 9. Oktober 2007 eingegangenen Schriftsätzen haben die Kläger die Klage im Einzelnen begründet und beantragt, die zu TOP 4, 5, 9 bis 13, 16 und 17 ergangenen Beschlüsse "für nichtig zu erklären" bzw. deren "Ungültigkeit festzustellen". Für den Fall, dass die Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG versäumt worden sein sollte, haben sie vorsorglich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt. Im ersten Rechtszug hatten sich die Kläger zunächst von Rechtsanwalt B. vertreten lassen, der dem Rechtsstreit nach Beendigung des Mandats als ihr Streithelfer beigetreten ist.
- 2
- Das Amtsgericht hat die Klage unter Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchten die Kläger und ihr Streithelfer weiterhin die angefochtenen Beschlüsse zu Fall bringen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Die beanstandeten Beschlüsse seien allenfalls anfechtbar, so dass es auf die Einhaltung der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ankomme. Die erst im Oktober 2007 eingegangenen Schriftsätze hätten diese Frist jedoch nicht mehr wahren können. Die Frist sei nicht verlängerbar. Für eine entsprechende Anwendung des § 520 Abs. 2 Satz 2 ZPO sei kein Raum. Dass das Amtsgericht die Frist unzulässigerweise verlängert habe und die Klage innerhalb der verlängerten Frist begründet worden sei, rechtfertige keine andere Bewertung, weil die Kläger nicht auf die Verlängerbarkeit der Frist hätten vertrauen dürfen. Daran scheitere auch eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.
II.
- 4
- Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
- 5
- 1. Das Rechtsmittel ist insgesamt zulässig. Der Senat hat bereits entschieden , dass auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe keine unterschiedlichen Streitgegenstände betreffen, weil Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage materiell dasselbe Ziel verfolgen (BGHZ 156, 279, 294; ebenso etwa Dötsch, ZMR 2008, 433, 434 f.; Jennißen/ Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 13, 15 u.157; Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 43 Rdn. 100 u. § 46 Rdn. 72; vgl. auch BGHZ 134, 364, 366; 152, 1, 3 ff.). Schon deshalb vermag die Argumentation der Beklagten, das Berufungsgericht habe die Zulassung der Revision wirksam auf die Anfechtungsklage beschränkt, nicht zu überzeugen. Sie ist darauf in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch nicht mehr zurückgekommen.
- 6
- 2. Die Revision ist auch begründet.
- 7
- a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die zweimonatige Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gewahrt, so dass eine darauf gestützte Abweisung der Klage als unbegründet ausscheidet. Die dem Begründungserfordernis genügenden Schriftsätze vom 2. und 9. Oktober 2007 sind rechtzeitig eingegangen.
- 8
- aa) Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , wonach das Gesetz eine Verlängerung der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG nicht vorsieht.
- 9
- (1) Offen bleiben kann, ob dieses Ergebnis, wie das Berufungsgericht meint, auf § 224 Abs. 2 ZPO gestützt werden kann, wonach gesetzliche Fristen nur in den besonders bestimmten Fällen verlängert (oder abgekürzt) werden können. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG als eine die Beschlussanfechtung materiellrechtlich ausschließende Regelung zu qualifizieren ist (Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 515 f., zur Veröffentlichung in BGHZ 179, 230 ff. vorgesehen). Es begegnet jedoch ernstlichen Zweifeln, ob § 224 ZPO überhaupt auf Ausschlussfristen des materiellen Rechts anwendbar ist (ablehnend Dötsch, ZMR 2008, 433, 437; Zöller/Stöber, ZPO, 27. Aufl., § 224 Rdn. 1; a.A. wohl Jennißen /Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 104). Die Frage braucht aber letztlich nicht entschieden zu werden. Verlängerungen der Begründungsfrist stellen jedenfalls privatrechtsgestaltende Eingriffe zu Lasten der anderen (gegnerischen) Wohnungseigentümer dar und bedürfen als solche einer Ermächtigungsgrundlage. Eine solche ist nicht ersichtlich.
- 10
- (2) Das Gesetz ordnet lediglich eine entsprechende Geltung der Regelungen über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand an (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG). Die Möglichkeit einer Verlängerung der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sieht es nicht vor. Eine Heranziehung der für Rechtsmittelbegründungsfristen geltenden Vorschriften der §§ 520 Abs. 2 Satz 1, 551 Abs. 2 Satz 5, 575 Abs. 2 Satz 3 ZPO im Wege der (Rechts-)Analogie scheidet mangels Vorliegens einer planwidrigen Gesetzeslücke aus (gegen eine Verlängerungsmöglichkeit auch LG Hamburg ZMR 2008, 414, 415; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1770; Jennißen/Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 104; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 55; Bergerhoff, NZM 2007, 425, 427; Palandt/Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 46 WEG Rdn. 5; a.A. Sauren, NZM 2007, 857, 858; Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins zur WEG-Reform, NZM 2006, 767, 772; BeckOK/Scheel, WEG, § 46 Rdn. 23; vgl. auch Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdn. 8; Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, § 13 Rdn. 155).
- 11
- (a) Bereits die materiellrechtliche Rechtsnatur der Begründungsfrist spricht eher gegen eine analoge Anwendung von Regelungen, die im Kontext zivilprozessualer Begründungserfordernisse stehen (vgl. auch Jennißen/ Suilmann, aaO).
- 12
- (b) Davon abgesehen ist zu bedenken, dass sich der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des § 46 Abs. 1 WEG an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert hat (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Für diese Klage verlangt das Gesetz zwar nicht ausdrücklich eine Begründung innerhalb einer bestimmten Frist. Es entspricht jedoch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs , dass der Kläger zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses (vgl. dazu nur Hüffer, AktG, 8. Aufl., § 246 Rdn. 20 m.w.N.) innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 246 AktG zumindest den wesentlichen tatsächlichen Kern der Gründe vortragen muss, auf die er die Anfechtung stützt (vgl. nur BGHZ 120, 141, 156 f.; BGH, Urt. v. 14. März 2005, II ZR 153/03, WM 2005, 802, 804; jeweils m.w.N.); ein Nachschieben von neuen Gründen nach Ablauf der Frist ist ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 12. Dezember 2005, II ZR 253/03, NJW-RR 2006, 472 m.w.N.; ebenso nunmehr für die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517; Urt. v. 27. März 2009, V ZR 196/08, ZfIR 2009, 518, 519, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Für die Ausschlussfrist des § 246 AktG sieht das Gesetz keine Verlängerungsmöglichkeit vor; eine analoge Heranziehung der für die Verlängerung von Rechtsmittelbegründungsfristen geltenden Vorschriften wird nicht befürwortet (vgl. MünchKomm-AktG/Hüffer, 2. Aufl., § 246 Rdn. 33 u. 35; Schmidt/Lutter/Schwab, AktG, § 246 Rdn. 9; jeweils m.w.N.).
- 13
- Dieses Normkonzept hat der Gesetzgeber für die Anfechtungsklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz bewusst übernommen. Den Materialien ist klar zu entnehmen, dass die "rigiden Wirkungen der Ausschlussfrist" nur in begrün- deten Ausnahmefällen durch die entsprechende Anwendung der Regeln über die Wiedereinsetzung abgefedert werden sollten (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Dass die Frist zur Begründung im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens durch die Einfügung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auf zwei Monate verlängert wurde, ändert daran nichts. Mit dieser Maßnahme sollte lediglich dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern nicht selten erst kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist zur Verfügung steht und damit die Zeit zur Begründung knapp werden kann (BT-Drs., aaO, S. 73). Schon deshalb kann von einer planwidrigen Gesetzeslücke nicht die Rede sein.
- 14
- (c) Das gilt umso mehr, wenn man die Funktion in den Blick nimmt, die der materiellrechtlichen Begründungsfrist zukommt. Die Regelung sichert den zeitnahen Eintritt der Bestandskraft anfechtbarer Beschlüsse und gewährleistet damit über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ihr Zweck besteht darin, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber hergestellt wird, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517; Urt. v. 27. März 2009, V ZR 196/08, ZfIR 2009, 518, 519). Vor diesem Hintergrund wäre es wenig überzeugend, den Eintritt der Bestandskraft in richterliches Ermessen zu stellen. Die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kommt demgegenüber nur in begründeten Ausnahmekonstellationen zum Tragen (BT-Drs., aaO, S. 38). Frei von Ermessenserwägungen ist sie allein an das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen geknüpft.
- 15
- (d) Entgegen der Auffassung der Revision gebieten verfassungsrechtliche Überlegungen nicht die Annahme einer ausfüllungsbedürftigen Regelungs- lücke. Die der zweimonatigen Begründungsfrist zugrunde liegende Erwartung, dass innerhalb dieses Zeitraumes jedenfalls in der Mehrzahl der Fälle die Anfechtung unter Berücksichtigung der Niederschrift über die Versammlung der Wohnungseigentümer begründet werden kann, hält sich innerhalb des dem Gesetzgeber zustehenden Einschätzungsspielraums. Einen bestimmten Weg zur Bereinigung von Härtefällen gibt die Verfassung nicht vor. Es ist daher verfassungsrechtlich unbedenklich, wenn der Gesetzgeber hierfür den Weg über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewählt hat (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. §§ 233 ff. ZPO) und er auf diese Weise die widerstreitenden Belange der Wohnungseigentümer austariert hat.
- 16
- bb) Einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand hält dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, die verfügte Fristverlängerung entfalte keine Rechtswirkungen. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Prüfung der Frage, ob eine fehlerhafte Fristverlängerung wirksam ist, auf den allgemeinen Grundsatz der Wirksamkeit rechtsfehlerhaft ergangener gerichtlicher Entscheidungen und auf Vertrauensschutzgesichtspunkte abzustellen. Danach darf jedenfalls eine Prozesspartei, der auf ihren rechtzeitig vor Fristablauf gestellten Antrag eine Fristverlängerung gewährt worden ist, grundsätzlich davon ausgehen, dass die betreffende richterliche Verfügung wirksam ist (vgl. nur BGH, Beschl. v. 18. November 2003, VIII ZB 37/03, NJW 2004, 1460 m.w.N.). Das gilt bei unklarer Rechtslage selbst dann, wenn die Fristverlängerung von einem funktionell unzuständigen Gericht gewährt (BGH, Beschl. v. 21. Dezember 2004, KVZ 3/04, NJW-RR 2005, 769) wurde, und im Übrigen auch dann, wenn der Verlängerungsantrag erst kurz vor Fristablauf gestellt wurde. Die auf einen rechtzeitigen Antrag hin bewilligte Fristverlängerung kommt der Partei nur dann nicht zu Gute, wenn die Verlängerung schlechthin und offensichtlich ausgeschlossen war (vgl. Senat, Beschl. v. 5. Juli 2007, V ZB 48/06, NJW-RR 2008, 146). Hiervon abzurücken, sieht der Senat – entgegen der Argumentation der Beklagten in der mündlichen Revisionsver- handlung – keine Veranlassung. Ob diese Kriterien auch Geltung bei der Beantwortung der anders gelagerten Frage beanspruchen können, unter welchen Voraussetzungen die Bindungswirkung einer von dem Berufungsgericht zu Unrecht ausgesprochene Revisionszulassung zu verneinen ist, braucht hier nicht erörtert zu werden.
- 17
- Dass die gewährte Fristverlängerung schlechthin und offensichtlich ausgeschlossen war, lässt sich – anders als für Fristverlängerungen, die nach der nunmehr herbeigeführten höchstrichterlichen Klärung ausgesprochen werden – nicht sagen. Die Verlängerung hat das Amtsgericht am 20. September 2007 und damit vor der Senatsentscheidung zur materiellrechtlichen Einordnung der Begründungsfrist (Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 515 f.) bewilligt. Vor dem Hintergrund des Standorts der Regelung des § 46 WEG im verfahrensrechtlichen Teil des Wohnungseigentumsgesetzes war die Qualifizierung als prozessuale Frist und die auf dieser Grundlage befürwortete analoge Anwendung etwa von § 520 Abs. 2 Satz 1 ZPO durchaus vertretbar.
- 18
- b) Auf der Grundlage des derzeitigen Verfahrensstandes kann die Klage auch nicht aus anderen Gründen als unbegründet abgewiesen werden. Die Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG ist gewahrt. Zwar ist die innerhalb der Monatsfrist eingegangene Klage erst nach Fristablauf zugestellt worden. Dies ist jedoch nach § 167 ZPO unschädlich, weil die Klage "demnächst" (vgl. dazu Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517 m.w.N.) zugestellt worden ist. Die Kläger haben den angeforderten Kostenvorschuss zeitnah nach Erhalt der Kostenrechnung eingezahlt. Die erheblich später veranlasste Zustellung lag allein in der Sphäre des Gerichts begründet und beruhte nicht auf von den Klägern zu vertretenden Verzögerungen.
- 19
- c) Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil das Berufungsgericht – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – die für eine Endentscheidung durch den Senat erforderlichen Feststellungen nicht getroffen hat (§ 563 Abs. 1 Satz 1 u. Abs. 3 ZPO). Anfechtungsgründe hat es wegen der von ihm angenommenen Versäumung der Begründungsfrist nicht geprüft. Ob die Argumentation der Revision geeignet ist, das auf der Grundlage des Klagevorbringens verneinte Vorliegen von Nichtigkeitsgründen auszuräumen, braucht in dem weiteren Verfahren nicht geklärt zu werden. Der Unterscheidung zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen kommt rechtserhebliche Bedeutung nur zu, wenn zumindest eine der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG versäumt worden ist. Die Klage kann dann nur noch Erfolg haben, wenn der Beschluss nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig ist (vgl. Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517). Sind die Fristen dagegen – wie hier – gewahrt , braucht lediglich geprüft zu werden, ob ein Rechtsverstoß vorliegt, der den Bestand des angefochtenen Beschlusses berührt. Ob der Rechtsfehler als Nichtigkeits- oder als Anfechtungsgrund zu qualifizieren ist, spielt in solchen Fällen keine Rolle (ebenso Dötsch, ZMR 2008, 433, 435 f.; Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 156 u. 159; vgl. auch BayOblG WuM 1992, 642; a.A. Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 77).
- 20
- aa) Wie bereits (oben II.1.) dargelegt, betreffen auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe keine unterschiedlichen Streitgegenstände. Da der Streitgegenstand maßgeblich durch den Antrag mitbestimmt wird, führt dies dazu, dass sowohl mit einem auf Feststellung der Nichtigkeit als auch mit einem auf Ungültigkeitserklärung gerichteten Antrag jeweils das umfassende Rechtschutzziel zum Ausdruck gebracht wird, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen (Senat, BGHZ 156, 279, 294; Dötsch, aaO, 435; vgl. auch BGHZ 134, 364, 366; 152, 1, 5 f.). Es kann daher auch ohne Antragsumstellung die Nichtigkeit des Beschlusses ausgesprochen werden, obwohl der Antrag seinem Wortlaut nach (nur) darauf gerichtet war, den Beschluss für ungültig zu erklären (Senat, aaO, m.w.N.).
- 21
- Wegen der Identität des Streitgegenstandes sind auch die Auswirkungen der Rechtskraft dieselben, gleichgültig, ob die Ungültigkeit des in Rede stehenden Beschlusses festgestellt oder durch Urteil ausgesprochen wird (vgl. auch § 48 Abs. 4 WEG). Mit dem Eintritt der Rechtskraft steht in beiden Fällen fest, ob der Beschluss Rechtswirkungen entfaltet oder nicht. Abgesehen von den Fällen der Fristversäumung nach § 46 Abs. 1 WEG besteht dann aber auch keine Notwendigkeit, die mitunter nicht einfach zu beantwortende Frage nach der Einordnung als Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgrund (vgl. dazu etwa Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rdn. 143 m.w.N.) zu klären. Ebensowenig muss das Gericht Beweis über einen Nichtigkeitsgrund erheben, wenn bereits feststeht, dass ein anderer Rechtsverstoß unter dem Blickwinkel der Anfechtung durchgreift (Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 159; Dötsch, ZMR 2008, 433, 435 f.). Die Klärung auch des Nichtigkeitsgrundes kann der Kläger in derartigen Fällen allenfalls bei Vorliegen eines besonderen rechtlichen Interesses im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO erzwingen; für die Anwendung des § 256 Abs. 2 ZPO ist in solchen Konstellationen kein Raum (vgl. Senat, Urt. v. 16. Juli 2004, V ZR 222/03, NJW 2004, 3330, 3332 m.w.N.).
- 22
- bb) Der gegen die hier zugrunde gelegte Auffassung erhobene Einwand, die Frage der rechtlichen Qualifizierung müsse geklärt werden, weil ein bereits kraft Gesetzes nichtiger Beschluss nicht mit rechtsgestaltender Wirkung für unwirksam erklärt werden könne (Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 77), rechtfertigt keine andere Beurteilung (wie hier Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 158 f.; vgl. auch BayOblG WuM 1992, 642; Dötsch, aaO), sondern verweist lediglich auf das Erfordernis einer sachgerechten – das Ergebnis der Entscheidungsgründe spiegelnden – Tenorierung. Bedenkt man, dass der Tenor ohnehin im Lichte der Entscheidungsgründe auszulegen ist (vgl. etwa Senat, Urt. v. 30. März 2007, V ZR 179/06, NJW 2007, 2182 m.w.N.), erscheint es unbedenklich , wenn das Gericht – so es die Frage offen lässt, ob ein Anfechtungs- oder ein Nichtigkeitsgrund durchgreift – den Beschluss für ungültig erklärt. Ein sol- cher Tenor bringt nicht nur das Entscheidende zum Ausdruck, dass nämlich der bezeichnete Beschluss keine Rechtswirkungen entfaltet, sondern er deckt auch die Konstellation der Nichtigkeit mit ab, weil er keine Festlegung dazu enthält, ob der Ausspruch des Gerichts konstitutiv oder deklaratorisch wirkt. Soweit der Entscheidung des Senats vom 2. Oktober 2003 (BGHZ 156, 279, 293 f.) etwas anderes entnommen werden könnte, wird daran nicht weiter festgehalten.
- 23
- Davon abgesehen zeigt etwa die Lehre von den Doppelwirkungen im Recht, dass es aus teleologischen Gründen durchaus möglich ist, ein bereits nichtiges Rechtsgeschäft anzufechten (vgl. dazu etwa Staudinger/Roth, BGB [2003], § 142 Rdn. 27 ff. m.w.N.). Dem entspricht es, dass auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren überwiegend die Aufhebung eines nichtigen Verwaltungsaktes nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO zugelassen wird (vgl. dazu etwa OVG Koblenz NVwZ 1987, 899; Kopp/Schenke, VwGO, 15. Aufl., § 42 Rdn. 3), obwohl § 43 Abs. 1 VwGO für die Feststellung der Nichtigkeit eines Verwaltungsaktes ausdrücklich die Feststellungsklage bereitstellt (Bender, VwGO, 4. Aufl., § 42 Rdn. 12). Auch dort steht der prozessökonomische Zweck im Vordergrund , den Gerichten die Prüfung zu ersparen, ob ein fehlerhafter Verwaltungsakt "nur" rechtswidrig oder gar nichtig ist. All dies erhellt, dass es aus- schlaggebend nicht auf eine begrifflich-formale Einordnung ankommt, sondern auf eine normative Sichtweise, die sachangemessene Problemlösungen ermöglicht (ähnlich Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 158).
Czub Roth
Vorinstanzen:
AG Wernigerode, Entscheidung vom 18.06.2008 - 9 C 571/07 WEG -
LG Dessau-Roßlau, Entscheidung vom 20.11.2008 - 6 S 116/08 -
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 202/09 Verkündet am:
9. Juli 2010
Weschenfelder,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
a) Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch
Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden.
b) Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss
transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung
oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt
wird.
c) Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG
entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
d) § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu,
einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel
zu ändern.
BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 - V ZR 202/09 - LG Koblenz
AG Montabaur
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Juli 2010 durch den
Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke,
Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 27. Oktober 2009 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 7. Juli 2007 waren von 68 Mitgliedern 53 anwesend bzw. vertreten, was Miteigentumsanteilen von 8.455/10.000 entspricht. Einstimmig wurden folgende - von dem Kläger angefochtene - Beschlüsse gefasst: über die "Entlastung des Beirats für das Wirtschaftsjahr 2006" (TOP 3), über die "Zustimmung zur Abrechnung 2006 und zur Fälligkeit der Guthaben / Nachzahlung zum 31.7.2007" (TOP 4), über die "Entlastung der Verwaltung für das Geschäftsjahr 2007" (TOP 5) sowie über den "Wirtschaftsplan 2007" (TOP 11). In dem zuletzt genannten Beschluss heißt es, der Wirtschaftsplan gelte rückwirkend ab Januar 2007 und behalte seine Gültigkeit, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen werde. Entgegen § 14 der aus dem Jahr 1971 stammenden Teilungserklärung, wonach die Kosten des ge- meinschaftlichen Eigentums nach den Bestimmungen des § 16 WEG (a.F.) umzulegen sind, wird seit Jahren ein hiervon abweichender Umlageschlüssel zugrunde gelegt. Danach werden die sog. Gebäudezuführungsrücklage, Hausmeister und Sach- und Haftpflichtversicherung nach "Miteigentumsanteilen ohne Motel" und die Position "Verwalterhonorar" nach Einheiten abgerechnet. Auch der für das Jahr 2007 beschlossene Wirtschaftsplan beruht auf diesem - in der Vergangenheit mehrfach gerichtlich beanstandeten - Umlageschlüssel.
- 2
- Vor dem Hintergrund der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes streiten die Parteien vor allem darüber, ob wirksam eine von dem in der Teilungserklärung bestimmten Schlüssel abweichende Regelung beschlossen worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Mit der zugelassenen Revision möchten die Beklagten eine Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zu TOP 4 und 11 gefassten Beschlüsse entsprächen nicht den Maßstäben einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Das stehe auch einer Entlastung der Verwalterin und des Beirats entgegen. Zwar könnten die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung auch noch in der Versammlung, in der über die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen entschieden werde, einen abweichenden Umlageschlüssel be- schließen. Die schlichte Zugrundelegung des von der Teilungserklärung abweichenden Verteilungsschlüssels habe jedoch nicht zu einer Änderung des vereinbarten Schlüssels geführt. Erforderlich sei ein nur für die Zukunft wirkender sog. Vorschaltbeschluss, an dem es hier fehle. Davon abgesehen stelle es eine unzulässige Rückwirkung dar, wenn - wie hier am 7. Juli 2007 - eine anderweitige Regelung schon für das laufende Jahr und dessen Wirtschaftsplan gelten solle.
II.
- 4
- Die Revision ist unbegründet.
- 5
- 1. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Berufung des Klägers nicht im Hinblick auf die Berufungssumme des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig. Der nach dem Interesse nur des Berufungsklägers an der Abänderung des angefochtenen Urteils zu bemessende Wert des Beschwerdegegenstandes (vgl. nur Senat, BGHZ 119, 216, 218; Beschl. v. 14. Februar 1973, V ZR 179/72, NJW 1973, 654; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a Rdn. 1) übersteigt 600 €.
- 6
- Durch die erstinstanzliche Abweisung der Klage war der Kläger mit Blick auf die Anfechtung der zu TOP 4 und 11 ergangenen Beschlüsse - wovon auch die Revision im Ansatz ausgeht - zumindest in Höhe von insgesamt 166,22 € beschwert. Es ist zwar richtig, dass dieser Wert - anders als bei der Ermittlung des Streitwerts - keiner Erhöhung nach § 49a GKG zugänglich ist. Aus den Erwägungen zum Kostenstreitwert in dem Berufungsurteil ergibt sich jedoch, dass das Berufungsgericht hinsichtlich der die Verwalterin und den Beirat entlastenden Beschlüsse (TOP 3 und 5) "mangels wertmäßiger Fassbarkeit" im Wege der Schätzung einen Wert von jeweils 300 € angenommen hat. Das ist nicht zu beanstanden und führt dazu, dass bei der gebotenen Addition der Werte (§ 5 ZPO) die Berufungssumme überschritten ist. Hinzu kommt, dass der Wert des Beschwerdegegentandes wegen der zu TOP 11 beschlossenen Wirkung des Wirtschaftplanes 2007 auch für die Zukunft nicht allein mit der Beschwer des Klägers im Wirtschaftsjahr 2007 bemessen werden darf, sondern wegen der Zukunftswirkung des Beschlusses angemessen zu erhöhen ist. Dass das Berufungsgericht die Zulässigkeit der Berufung nicht ausdrücklich unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erörtert hat, ist entgegen der Auffassung der Revision sowohl unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) als auch unter dem des absoluten Revisionsgrundes nach § 547 Nr. 6 ZPO unschädlich. Aus den Ausführungen zum Kostenstreitwert wird hinreichend deutlich, von welchen Erwägungen sich das Berufungsgericht bei der Bejahung der Zulässigkeitsvoraussetzung nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO hat leiten lassen.
- 7
- 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt.
- 8
- a) Die nicht auf dem von der Teilungserklärung vorgegebenen Abrechnungsschlüssel beruhende Abrechnung 2006 (TOP 4) entspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
- 9
- aa) Allerdings eröffnet nunmehr § 16 Abs. 3 WEG den Wohnungseigentümern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, der lediglich den in § 16 Abs. 2 WEG normierten dispositiven gesetzlichen Umlageschlüssel der Abänderung zu unterwerfen scheint. Dass auch vereinbarte Abrechnungsschlüssel der Abänderung nach § 16 Abs. 3 WEG unterliegen , geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drucks. 16/887 S. 24; vgl. auch S. 21 und 25; zu § 16 Abs. 4 WEG vgl. Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG bestätigt (vgl. auch Becker in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 16 Rdn. 75; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 32; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rdn. 59; jeweils m.w.N.). Dass von der Beschlusskompetenz rückwirkende Regelungen ausgenommen sein sollen, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Eine solche Einschränkung widerspräche auch der im Gesetzgebungsverfahren betonten Stärkung der Privatautonomie der Wohnungseigentümer (vgl. BT-Drucks., aaO, S. 22 f.). Davon zu trennen ist die - nicht die Beschlusskompetenz betreffende - Frage, ob eine solche Regelung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (vgl. Senat, BGHZ 145, 158, 169). Das ist hier nicht der Fall.
- 10
- (1) Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine der mietrechtlichen Vorschrift des § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB vergleichbare Einschränkung, wonach der Vermieter einen neuen Umlageschlüssel durch einseitige Erklärung nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes festlegen kann. Den Materialien ist zwar zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber bei den Fragen, was unter Betriebskosten zu verstehen ist und ob den Wohnungseigentümern die Befugnis zustehen soll, darüber zu befinden, ob verbrauchsabhängig abzurechnen ist, an den Regelungen der §§ 556 Abs. 1, 556a Abs. 2 Satz 1 BGB orientiert hat (BTDrucks. 16/887 S. 22 f.). Auf das in § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB normierte Rückwirkungsverbot hat er jedoch gerade keinen Bezug genommen. Für die hier in Rede stehenden Kosten besteht auch im Übrigen - anders als etwa bei Heizund Warmwasserkosten nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenVO - kein striktes Rückwirkungsverbot.
- 11
- (2) Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Vertei- lungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen ) Schlüssel umgelegt werden (ähnlich Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 16 Rdn. 86; Schmid, ZMR 2010, 259, 260). Erst recht führt dieser Vertrauensschutzgedanke dazu, dass in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden darf. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht , etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (vgl. auch OLG Hamm ZMR 2007, 293, 295; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, Rdn. 86a). Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen solcher Ausnahmetatbestände sind bei der Beschlussmängelklage die beklagten Wohnungseigentümer. Anders verhält es sich dagegen bei noch laufenden Zeiträumen, wenn sich bei typisierender Betrachtung kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat, etwa wenn für das laufende Wirtschaftsjahr kein auf der Grundlage des alten Schlüssels aufbauender Wirtschaftsplan beschlossen worden ist und die Abrechnung noch in der Schwebe ist. Allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, vermag kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen (vgl. auch Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 104).
- 12
- Gemessen an diesen Grundsätzen kann eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels für das bereits abgelaufene Wirtschaftsjahr 2006 keinen Bestand haben. Besondere Umstände, die eine solche Rückwirkung ausnahmsweise zulassen würden, sind weder dargelegt noch sonst ersichtlich. Im Gegenteil wird der grundsätzlich bestehende Vertrauensschutz vorliegend noch dadurch verstärkt, dass die Abänderungsmöglichkeit durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG erst am 1. Juli 2007 in Kraft getreten ist.
- 13
- bb) Sollte der Beschluss, wozu Feststellungen fehlen, auch die Verteilung von unter § 16 Abs. 4 WEG fallende Kosten betreffen, ergäbe sich unbeschadet der Frage, ob eine Einzelfallregelung im Sinne der genannten Norm getroffen worden ist, nichts anderes. Auch insoweit widerspräche die angeordnete Rückwirkung jedenfalls den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
- 14
- b) Ebenfalls zu Recht beanstandet hat das Berufungsgericht den Beschluss über den Wirtschaftsplan 2007 (TOP 11).
- 15
- aa) Einer wirksamen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Ansammlung der sog. Gebäudezuführungsrücklage steht bereits entgegen, dass die Regelung nicht lediglich einen Einzelfall im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG betrifft. Der angefochtene Beschluss regelt nicht nur eine einzelne Maßnahme und erschöpft sich nicht in deren Vollzug (Senat, Urt. v. 18. Juni 2010, V ZR 164/09, zur Veröffentlichung vorgesehen), weil Instandhaltungsrückstellungen nicht für eine einzige Maßnahme, sondern für den zukünftigen - noch nicht konkret vorhersehbaren - Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf gebildet werden. Dass es sich hier anders verhält, ist nicht ersichtlich. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig (so etwa Becker in Bärmann, aaO, § 16 Rdn. 116; Timme /Bonifacio, WEG, § 16 Rdn. 165; jeweils m.w.N.; vgl. auch BT-Drucks. 16/887 S. 24). Das nötigt indessen nicht dazu, die von dem Berufungsgericht ausgesprochene Ungültigerklärung abzuändern (vgl. Senat, BGHZ 182, 307, 314 ff.).
- 16
- bb) Die Änderung des bisherigen, die Betriebs- und Verwaltungskosten betreffenden Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG scheitert daran, dass die aufgrund der Fortgeltungsklausel auch für künftige Fälle maßgebliche Ab- änderung nicht transparent gestaltet worden ist. Der neue Schlüssel liegt dem Wirtschaftsplan lediglich zugrunde. Nicht aber geht aus dem Beschluss selbst ausdrücklich hervor, dass der von der Teilungserklärung vorgegebene Schlüssel geändert worden ist. Das führt zur Anfechtbarkeit der Neuregelung (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 848 f.; Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rdn. 37). Derart weitreichende Änderungen müssen transparent gestaltet werden. Zwar muss schon aus der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung - woran es hier ebenfalls fehlt - hervorgehen, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (§ 23 Abs. 2 WEG). Das macht eine ausdrückliche Regelung über die Änderung des Verteilungsmaßstabes jedoch nicht entbehrlich. Wirksame Beschlüsse binden auch Sondernachfolger (§ 10 Abs. 4 WEG). Erwerbsinteressenten kann zwar angesonnen werden , die Teilungserklärung, die von den Wohnungseigentümern getroffenen Vereinbarungen und die gefassten Beschlüsse einzusehen, nicht aber, dass sie überprüfen, ob der in Wirtschaftsplänen und Abrechnungen zugrunde gelegte Schlüssel dem bislang geltenden Schlüssel entspricht. Daher muss die Neuregelung des Kostenverteilungsschlüssels so gestaltet werden, dass sie einem verständigen und unbefangenen Leser bei der Durchsicht der Beschlusssammlung ohne weiteres auffallen muss. Diesen Anforderungen wird der zu TOP 11 gefasste Beschluss nicht gerecht.
- 17
- c) Schließlich ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Beschlüsse zu TOP 3 und 5 über die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt hat. Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn eine fehlerhafte Abrechnung (dazu Senat, BGHZ 156, 19, 30; Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, NZM 2010, 243, 245) oder ein mangelhafter Wirtschaftsplan vorgelegt worden ist. So verhält es sich hier. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats gilt nichts anderes (vgl. Senat, Urt. v. 4. Dezember 2009, V ZR 44/09, aaO).
III.
- 18
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Montabaur, Entscheidung vom 21.04.2009 - 5 C 359/07-WEG- -
LG Koblenz, Entscheidung vom 27.10.2009 - 2 S 33/09 -
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 80/09
Verkündet am:
15. Januar 2010
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
WEG § 10 Abs. 6 Satz 3
Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche
durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung
zu übertragen (sog. Ansichziehen), steht nicht entgegen, dass nur einem Mitglied der
Gemeinschaft ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung
des Gemeinschaftseigentums zusteht.
BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09 - LG Berlin
AG Tempelhof-Kreuzberg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. Januar 2010 durch
den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein,
Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 55 des Landgerichts Berlin vom 10. März 2009 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft F. straße 27 in B. . Das gemeinsame Grundstück ist mit einem um das Jahr 1890 errichteten Mehrfamilienhaus bebaut. Teilende Eigentümerin war die Klägerin, die die entstandenen Einheiten bis auf vier Wohnungen veräußerte. Den Veräußerungen lagen überwiegend Kaufverträge über eine „gebrauchte Immobilie“ zugrunde. Nur zum Teil ging die Klägerin auch werkvertragliche Verpflichtungen ein. In einigen Verträgen übernahm sie die Renovierung des Treppenhauses. In dem mit den Erwerbern E. über die Eigentumswohnungen Nr. 1 und 11 geschlossenen Vertrag verpflichtete sie sich zur Beseitigung des Wasser- schadens in der Wohnung Nr. 11, wobei nicht nur die sichtbaren Wasserschäden , sondern auch deren Ursachen beseitigt werden sollten. Die Wohnungen Nr. 8, 14, 15, 18, 19, 25 und 28 wurden von den Käufern an Zweiterwerber weiterveräußert.
- 2
- In dem Gebäude kam es durch Wassereinbrüche zu Schäden am Gemeinschaftseigentum , für die die Klägerin nach Auffassung der Beklagten verantwortlich ist. Vor diesem Hintergrund fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft am 6. Februar 2008 mit Stimmenmehrheit u.a. zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 4.1. und 4.2. folgende Beschlüsse: „4.1. Die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft F. str. 27 beschließen zur Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Sachmängelgewährleistungsrechte der Miteigentümer, insbesondere der Miteigentümer E. Miteigentumseinheit Nr. 1 + 11 an sich zieht. Die Gemeinschaft soll die alleinige Zuständigkeit haben, die Sachmängelgewährleistungsrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen. 4.2. Die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft F. str. 27 beschließen, die WEG F. str. 27 wird ermächtigt , die Sachmängelgewährleistungsrechte der Miteigentümer bezüglich der Rechte am Gemeinschaftseigentum im eigenen Namen geltend zu machen.“
- 3
- Mit ihrer am 6. März 2008 eingegangenen und am 4. April 2008 begründeten Klage hat die Klägerin u.a. beantragt, die zu TOP 4.1. und 4.2. ergangenen Beschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hinsichtlich der genannten Beschlüsse ist die Berufung der Kläger erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchten die Kläger die Feststellung der Nichtigkeit bzw. die Ungültigkeitserklärung der genannten Beschlüsse erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 4
- Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Wohnungseigentümergemeinschaft habe die Kompetenz zum Erlass der zu TOP 4.1. und 4.2. ergangenen Beschlüsse zugestanden. Auf das Gemeinschaftseigentum bezogene Erfüllungs-, Nacherfüllungs- und primäre Mängelrechte seien Rechte im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden könnten und die die Wohnungseigentümergemeinschaft daher durch Mehrheitsbeschluss habe an sich ziehen können. Die Herstellung, Instandhaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums unterfalle der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Sie sei auch dann im Interesse aller Wohnungseigentümer, wenn es nicht um eine Abweichung der allen Ersterwerbern nach der Baubeschreibung geschuldeten Beschaffenheit gehe. Der Beschlusskompetenz stehe nicht entgegen, dass nicht allen Wohnungseigentümern (Nach-)Erfüllungsansprüche gegen die teilende Eigentümerin zustünden. Der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe es offen, solche Rechte selbst dann an sich zu ziehen, wenn nur (noch) einem einzigen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums zustehe, sei es, weil der Verkäufer im Übrigen Gewährleistungsausschlüsse vereinbart habe, sei es, weil Ersterwerber mit Gewährleistungsrechten bereits aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden seien. Schließlich entspreche das Ansichziehen dem Erfordernis einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn auch bei Vorliegen unterschiedlicher Erwerbsverträge biete die verbindliche Willensbildung der Gemeinschaft den Vorteil, dass die (nur) in einzelnen Verträgen verankerten Ansprüche gebündelt und in einer für alle Beteiligten übersichtlichen Weise gegen den Verkäufer bzw. den Bauträger geltend gemacht würden. Vor diesem Hintergrund sei auch der die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigende Beschluss zu TOP 4.2. nicht zu beanstanden.
II.
- 5
- Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Kontrolle stand. Die zur Überprüfung gestellten Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft begegnen keinen Bedenken.
- 6
- 1. Das gilt zunächst für den zu TOP 4.1. ergangenen Beschluss.
- 7
- a) Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz zustand. Der Beschluss ist bei verständiger Würdigung dahin auszulegen, dass sämtliche Ansprüche der Miteigentümer zur Ausübung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übergeleitet werden sollten, die auf die ordnungsgemäße „Herstellung des Gemeinschaftseigentums“ gerichtet sind. Darunter fallen die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs-, Nacherfüllungs- und primäre Mängelrechte der Wohnungseigentümer. Deren Ausübung können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 i.V.m. §§ 21 Abs. 1 u. 5 Nr. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen (vgl. auch BGHZ 172, 42, 47 ff. m.w.N.; Wenzel, NJW 2007, 1905, 1906 u. 1908; ferner Gesetzentwurf der Bundesregierung BT-Drucks. 16/887 S. 61 sowie Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 10 Rdn. 428). Entgegen der Auffassung der Revision gälte dies selbst dann, wenn von vornherein allein den Erwerbern E. ein Anspruch auf Beseitigung der Ursache der an dem Gemeinschaftseigentum aufgetretenen Wasserschäden zugestanden hätte.
- 8
- aa) Die Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nur bei Bestehen gleichgerichteter Ansprüche sämtlicher Wohnungseigentümer annehmen zu wollen, wäre schon deshalb wenig überzeugend, weil es dann der teilende Veräußerer in der Hand hätte, ein Ansichziehen schon dadurch zu verhindern , dass er eine einzige Einheit in seinem Eigentum behielte oder nur mit einem der Erwerber einen (wirksamen) Gewährleistungsausschluss vereinbarte. Vor allem aber bliebe bei dieser Sichtweise außer acht, dass zu einer ordnungsmäßigen , dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer ent- sprechenden Verwaltung auch die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dem steht die Herstellung des Gemeinschaftseigentums gleich. Die Beseitigung anfänglicher Mängel des Gemeinschaftseigentums berührt die Interessen der Wohnungseigentümer in gleicher Weise wie die Behebung von Mängeln, die erst später – etwa nach Ablauf der Gewährleistungsfrist – auftreten (BGHZ 172, 42, 47; Wenzel, NJW 2007, 1905, 1907).
- 9
- Vor diesem Hintergrund unterliegt es keinem vernünftigen Zweifel, dass die Behebung solcher Mängel in den gemeinschaftlichen Verantwortungs- und Kompetenzbereich der Mitglieder der (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft fällt. Sowohl vor dem Eintritt von „Nachzüglern“ als auch nach dem Ausscheiden von Erwerbern ist die Gemeinschaft für die ordnungsgemäße Errichtung verantwortlich. Zwar bleiben auch die der Gemeinschaft noch nicht angehörenden oder wieder ausgeschiedenen Erwerber Inhaber ihrer vertraglichen Rechte. Es fehlt ihnen jedoch die Ausübungsbefugnis, soweit sie ihre Ansprüche auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht allein hätten durchsetzen können (zutreffend Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., nach § 10 Rdn. 31). Die Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft überlagert auch in derartigen Konstellationen die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz des Einzelnen. Die der Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft korrespondierende Einschränkung des einzelnen Wohnungseigentümers in der Ausübung seiner vertraglichen Rechte, die (dazu Wenzel in Bärmann, aaO, nach § 10 Rdn. 30 ff.) ist dem jeweiligen Vertrag immanent (vgl. Riecke/Schmid/ Elzer, aaO, § 10 Rdn. 428; Wenzel, aaO, Rdn. 33). Das Vertragsverhältnis wird bereits mit dieser Beschränkung begründet (BGHZ 172, 42, 50). Dann aber liegt es auf der Hand, dass die Befugnis der Wohnungseigentümer, Rechte auf den Verband zur Ausübung zu übertragen, nicht davon abhängen kann, ob der Veräußerer noch weiteren Erwerbern gleichgerichtete Ansprüche eingeräumt hat.
- 10
- bb) Allerdings ist es richtig, dass in Fällen, in denen nur ein einziger Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Herrichtung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hat, nicht das Bedürfnis besteht, unterschiedliche Ansprüche gleichgerichtet zu bündeln (zu diesem Gesichtpunkt BGHZ 172, 42, 50). Das stellt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft indessen nicht in Frage. Die gemeinschaftliche Verantwortung der Wohnungseigentümer , das Gemeinschaftseigentum in einen ordnungsgemäßen Zustand zu überführen und es in diesem zu erhalten, besteht unabhängig davon, wie vielen Wohnungseigentümern Ansprüche auf Herstellung eines vertragsgerechten Zustandes zustehen. Das zeigt sich auch daran, dass Mangelbeseitigungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum – sieht man von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) ab – nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümer vorgenommen werden dürfen und eigenmächtig durchgeführte Maßnahmen auf Verlangen wieder rückgängig gemacht werden müssen (vgl. OLG Karlsruhe NZM 2001, 758; Wenzel in Bärmann, aaO, nach § 10 Rdn. 28). Es ist Sache der Wohnungseigentümer darüber zu befinden, auf welche Weise Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen sind (BGHZ aaO; Riecke/ Schmid/Elzer, aaO, § 10 Rdn. 428; Wenzel in Bärmann, aaO, nach § 10 Rdn.
35).
- 11
- b) Grundsätzlich entspricht es auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn auf das Gemeinschaftseigentum bezogene Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung übertragen werden. Die ordnungsgemäße Verwaltung erfordert es in aller Regel, einen gemeinschaftlichen Willen darüber zu bilden, wie die Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu bewerkstelligen ist (vgl. BGHZ 172, 42, 50; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 10 Rdn. 428). Daher darf von einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft nur abgesehen werden, wenn dies durch besondere Gründe gerechtfertigt ist (Wenzel, NJW 2007, 1905, 1908; ders. in Bärmann, aaO, nach § 10 Rdn. 35). Solche liegen hier nicht vor.
- 12
- c) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beschluss nicht unbestimmt. Bei verständiger Würdigung des Beschlusses sollen sämtliche – auf die Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten – Ansprüche der Miteigentümer zur Ausübung übertragen werden. Unklarheiten bestehen danach nicht.
- 13
- 2. Der zu TOP 4.2. ergangene Beschluss ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Zwar folgt schon aus der Übertragung der Ausübungsbefugnis auf die Wohnungseigentümergemeinschaft deren Befugnis, die betroffenen Rechte auch prozessual in eigenem Namen geltend zu machen. Soweit das Gesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft die Befugnis verleiht, Rechte der Wohnungseigentümer durchzusetzen, handelt diese verfahrensrechtlich in gesetzlicher Prozessstandschaft (vgl. nur BGHZ 172, 42, 47; Riecke/Schmid/Elzer, aaO , § 10 Rdn. 414; Wenzel in Bärmann, aaO, nach § 10 Rdn. 62; jeweils m.w.N.). Indessen folgt aus dem Umstand, dass der angegriffene Beschluss danach eine an sich überflüssige Regelung enthält, nicht ohne weiteres, dass er deshalb keinen Bestand haben könnte (vgl. auch Elzer, ZMR 2005, 892 ff.; Grziwotz/Jennißen in Jennißen, WEG, § 10 Rdn. 9; a.A. wohl Wenzel, aaO; vgl. auch BayObLG-ZMR 2005, 891 f.; KG NJW-RR 1993, 1104, 1105; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 23 Rdn. 257; Schmidt, ZWE 2009, 353, 354 f.; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 23 WEG Rdn. 6). Die offenbar vorsorglich beschlossene rechtsgeschäftliche Ermächtigung zielt auf eine Rechtswirkung ab, die mit der Rechtsordnung in Einklang steht. Sie stellt lediglich die verfahrensrechtliche Seite der materiellrechtlichen Regelung dar, die die Wohnungseigentümer in Ausübung ihrer Beschlusskompetenz getroffen haben. Ein solches Vorgehen ist jedenfalls dann unbedenklich, wenn der Beschuss – wie hier – so gefasst ist, dass keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen.
III.
- 14
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Schmidt-Räntsch Roth
Vorinstanzen:
AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 29.08.2008 - 72 C 30/08 WEG -
LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2009 - 55 S 165/08 WEG -
Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.