Bundesgerichtshof Urteil, 20. Jan. 2010 - VIII ZR 141/09

Tatbestand:

1

Die Klägerin - eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts - ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Berlin mit einer Wohnfläche von 127,45 m². Die nach dem Mietvertrag monatlich zu zahlende Miete, in der die Betriebskosten mit Ausnahme der Kosten für Wärme und Warmwasser enthalten sind (Bruttokaltmiete), betrug seit Mai 2001 631,40 € (4,95 €/m²). Mit Schreiben vom 26. Februar 2004 verlangte die Klägerin, vertreten durch ihre als Hausverwalterin tätige geschäftsführende Gesellschafterin, vom Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 126,28 € auf monatlich 757,68 € (5,94 €/m²) ab dem 1. Mai 2004. Diesem Erhöhungsverlangen lag ein Betriebskostenanteil in Höhe von 1,06 €/m² zugrunde. Der Beklagte beanstandete die von der geschäftsführenden Gesellschafterin der Klägerin vorgelegte Hausverwaltervollmacht vom 27. Februar 1991 und erteilte die Zustimmung nicht.

2

Die Klägerin hat, wiederum vertreten durch ihre geschäftsführende Gesellschafterin , Klage auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung erhoben und den Beklagten in der Klageschrift erneut aufgefordert, der Mieterhöhung auf 5,94 €/m² zuzustimmen. Sie hat diesem Erhöhungsverlangen nunmehr einen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 €/m² zugrunde gelegt und die begehrte Nettokaltmiete dementsprechend auf 4,77 €/m² beziffert. Zur Begründung hat die Klägerin auf den Berliner Mietspiegel 2003 (westliche Bezirke), der Nettokaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten ausweist, Bezug genommen. Der Beklagte hat auch dieses Erhöhungsverlangen zurückgewiesen.

3

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten verurteilt, der begehrten Mieterhöhung - entsprechend dem Erhöhungsverlangen in der Klageschrift - mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2004 zuzustimmen; die weitergehende - auf das ursprüngliche Erhöhungsverlangen vom 26. Februar 2004 gestützte - Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

4

Die Revision des Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.).

I.

5

Das Berufungsgericht hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:

6

Das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Februar 2004 sei aufgrund formeller Mängel unwirksam. Das weitere Erhöhungsverlangen in der Klageschrift sei dagegen nicht zu beanstanden, so dass der Beklagte verpflichtet sei, der Erhöhung der Bruttokaltmiete auf monatlich 757,68 € ab dem 1. Dezember 2004 zuzustimmen.

7

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe die geschäftsführende Gesellschafterin der Klägerin dem Erhöhungsverlangen keine Vollmachtsurkunde aller gegenwärtigen Gesellschafter der Klägerin beifügen müssen. Die entsprechende Vollmacht der Gesellschafterin beruhe auf der ihr erteilten Hausverwaltervollmacht vom 27. Februar 1991 und auf dem Gesellschaftsvertrag.

8

Die vom Beklagten gemietete Wohnung sei in das Rasterfeld "L 2" des Berliner Mietspiegels 2003 einzuordnen; zusätzlich zu dem dort ausgewiesenen Mittelwert für Nettomieten von 4,31 €/m² sei aufgrund wohnwerterhöhender Merkmale ein Zuschlag von 0,48 €/m² gerechtfertigt. Sachliche Einwände dagegen seien vom Beklagten nicht vorgebracht worden. Ferner seien die von der Klägerin in Höhe von 1,17 €/m² zugrunde gelegten Betriebskosten zu berücksichtigen. Die Angabe dieses pauschalen Betriebskostenanteils sei als Ansatz der durchschnittlichen Betriebskosten auszulegen, die im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel ermittelt und veröffentlicht worden seien. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen den im Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten und der vereinbarten Bruttokaltmiete sei der ortsüblichen Nettomiete nicht der tatsächliche Betriebskostenanteil, sondern die im Rahmen der Erhebungen zum Mietspiegel ermittelte durchschnittliche Differenz zwischen den Brutto- und Nettomieten für vergleichbare Wohnungen hinzuzurechnen.

II.

9

Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch aus §§ 558, 558 b Abs. 1 und 3 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf monatlich 757,68 € mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2004 nicht zugebilligt werden.

10

1. Das Berufungsgericht hat allerdings mit Recht angenommen, dass das in der Klageschrift enthaltene erneute Erhöhungsverlangen der Klägerin (§§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 1. Alt. BGB) nicht aus formellen Gründen zu beanstanden ist.

11

a) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die als Hausverwalterin tätige geschäftsführende Gesellschafterin der Klägerin wirksam bevollmächtigt war, das Erhöhungsverlangen für die Klägerin geltend zu machen. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und lässt auch keinen Rechtsfehler erkennen.

12

b) Das Erhöhungsverlangen der Klägerin enthält auch eine den formellen Anforderungen des § 558 a Abs. 1 BGB genügende Begründung.

13

Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 unter II 1 a m.w.Nachw.). Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, sind mit dem im Erhöhungsverlangen der Klägerin angegebenen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 €/m² die durchschnittlichen Betriebskosten gemeint, die im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel ermittelt und veröffentlicht worden sind; das ergibt sich aus der als Anlage zur Klageschrift beigefügten Tabelle über durchschnittliche "kalte" Betriebskosten. Die Revision meint, die Angabe eines pauschalen (durchschnittlichen) Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen der Klägerin habe dessen Unwirksamkeit bereits aus formellen Gründen zur Folge. Dies trifft nicht zu. Der Beklagte wurde durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO m.w.Nachw.).

14

2. Zu Recht rügt die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht der Prüfung der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens (§ 558 Abs. 1 BGB) die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten zugrunde gelegt hat. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1). An entsprechenden Angaben fehlt es in dem Erhöhungsverlangen der Klägerin.

15

Die Klägerin hat in ihrer Klageschrift unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel vorgetragen, sie lege ihrem Verlangen nach Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 757,68 € (5,94 €/m²) einen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 €/m² zugrunde; die verlangte Kaltmiete ohne Betriebskosten betrage daher 4,77 €/m². Hierdurch hat sie die Höhe des in der verlangten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils nicht schlüssig dargelegt. Ihrem Erhöhungsverlangen ist nicht zu entnehmen, welchen Anteil an der Bruttokaltmiete die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten tatsächlich haben; dieser Anteil entspricht nicht ohne weiteres den statistischen Durchschnittswerten des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1 b bb (2)), auf den die Klägerin Bezug genommen hat.

III.

16

Auf die Revision des Beklagten ist das Berufungsurteil daher aufzuheben , soweit das Berufungsgericht der Zustimmungsklage stattgegeben hat (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Sache ist noch nicht zur Endentscheidung reif, weil die Klägerin in Anbetracht der bisherigen Rechtsprechung des Berufungsgerichts bis zum Erlass des Senatsurteils vom 26. Oktober 2005 (aaO) keine Veranlassung hatte, zur Höhe des in der Bruttokaltmiete tatsächlich enthaltenen Betriebskostenanteils vorzutragen. Hierzu ist ihr im Berufungsrechtszug Gelegenheit zu geben. Ball Dr.Schlichting Dr.Wolst Dr.Frellesen Hermanns

Tatbestand:

1

Die Beklagten haben von der Klägerin eine 138,96 qm große Wohnung in Düsseldorf gemietet. Ab 1. März 1995 verlangte die Klägerin zusätzlich zur bisherigen (Teilinklusiv-)Miete von 575,50 € monatlich und den vereinbarten Nebenkosten (Heizung, Be- und Entwässerung sowie Antennenanlage) einen so genannten Wertverbesserungszuschlag in Höhe von 36,26 €. Die Beklagten entrichteten in der Folgezeit den sich unter Berücksichtigung dieses Zuschlags ergebenden monatlichen Gesamtbetrag.

2

Mit Schreiben vom 28. Oktober 2004 begehrte die Klägerin Zustimmung zur Erhöhung der "Nettomiete" von bisher monatlich 575,50 € - zuzüglich der Kosten für Be- und Entwässerung, Heizkostenvorauszahlung, Wertverbesserung und Kabelgebühren wie bisher - auf monatlich 690,60 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2005. Dabei führte sie aus, dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten von 0,67 € je qm entfielen. Die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettomiete) hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen mit 5,80 € angegeben; dem sind die Beklagten nicht entgegengetreten.

3

Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Mieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin von 28. Oktober 2004 zuzustimmen, das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :

5

Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht zu, weil es bereits an einem formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehle, dieses jedenfalls nicht hinreichend begründet sei.

6

Gemäß § 558a BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu über- prüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden. Diesem Erfordernis werde das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht gerecht, weil es sich auf einen lediglich Nettokaltmieten ausweisenden Mietspiegel stütze, jedoch ungeachtet der zwischen den Parteien vereinbarten Teilinklusivmiete keine überprüfbaren Angaben zu den konkreten Betriebskosten der Wohnung im letzten Abrechnungszeitraum enthalte. Die Berechnung der Vergleichsmiete anhand von Durchschnittswerten stelle keine gleichwertige Berechnungsmethode dar.

7

Es sei unerheblich, dass die von der Klägerin geforderte Bruttomiete die Nettomiete des Mietspiegels unterschreite. Zwar komme es bei dieser Konstellation für den Mieter nicht auf die Möglichkeit an, im Einzelnen nachvollziehen und überprüfen zu können, wie sich der Anteil seiner Nettomiete zu der im Mietspiegel verhalte. Das zum Schutz des Mieters streng förmlich ausgestaltete Mieterhöhungsverfahren gestatte insoweit jedoch keine Ausnahme. Vor diesem Hintergrund könne auch die von den Parteien umstrittene Frage dahinstehen, ob durch das Mieterhöhungsbegehren vom 28. Oktober 2004 die Struktur des Mietverhältnisses verändert oder diese Änderung bereits bei der letzten Mieterhöhung zum 1. März 1995 vorgenommen worden sei.

II.

8

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 28. Oktober 2004 ist formell wirksam und auch materiell begründet.

9

1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen , dass die dem Vermieter gemäß § 558a BGB obliegende Begründung des Mieterhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks müssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2002 - VIII ZR 116/03, NZM 2004, 380, unter II 1). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), den er - wie hier die Klägerin - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu beurteilen ist (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101, unter II 1 b bb (2); vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 1).

10

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen aber nicht zur Folge, dass das Erhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen unwirksam ist. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (Senatsurteil vom 12. Juli 2006, aaO, unter II 1 b).

11

Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, kommt es ohnehin auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten dann nicht an, wenn - wie hier - selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liegt. Der Mieter benötigt in einem solchen Fall keine Angaben zu den Betriebskosten, um die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen. In einem solchen Fall führen unzutreffende Angaben des Vermieters zu den Betriebskosten - anders als das Berufungsgericht meint - weder zur formellen Un- wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, noch stehen sie der materiellen Begründetheit des Zustimmungsbegehrens entgegen.

12

3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Rüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht wegen einer damit verbundenen unzulässigen Änderung der Mietstruktur bereits formell unwirksam.

13

Zwar ist nach wohl allgemeiner Meinung in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte ein Mieterhöhungsverlangen dann unwirksam, wenn der Vermieter damit weitere von ihm erstrebte Änderungen des Mietvertrags - z.B. der Mietstruktur - verknüpft, so dass der Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung gleichzeitig die weitere Vertragsänderung annähme (LG Hamburg, WuM 1987, 86; LG Köln, WuM 1992, 255; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG München, WuM 1995, 113; vgl. auch OLG Hamburg, WuM 1983, 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdnr. 17; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 10; Schmid/Riecke, Mietrecht, § 558a Rdnr. 9). Ob dieser Auffassung uneingeschränkt zu folgen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Die Klägerin hat mit ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 28. Oktober 2004 keine vertragliche Abänderung der Mietstruktur begehrt.

14

a) Die Auffassung der Revisionserwiderung, die Klägerin erstrebe mit der begehrten Erhöhung der "Grundmiete" eine vertragliche Änderung der bisherigen Mietstruktur der Teilinklusivmiete, trifft nicht zu. Denn aus der weiteren Formulierung des Mieterhöhungsverlangens ergibt sich, dass die Beklagten (nur) im bisherigen Umfang gesonderte Nebenkosten (Heizkosten, Be- und Entwässerung sowie Kabelgebühren) tragen sollen, so dass sonstige Nebenkosten wie bisher in der Miete enthalten sind.

15

b) Auch im Hinblick auf die Position "Wertverbesserungszuschlag" enthält das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin kein stillschweigendes Angebot zur vertraglichen Änderung der Mietstruktur; dies ergibt sich bereits daraus, dass die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich davon ausgeht , dass dieser Zuschlag "wie bisher" weitergezahlt werden soll.

16

aa) Allerdings beanstandet die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang zu Recht, dass die Klägerin diesen Betrag nicht in die Ausgangsmiete eingerechnet hat. Eine wegen Modernisierung erfolgte Mieterhöhung nach § 559b BGB wird - ebenso wie eine nach § 558 BGB vorgenommene Mieterhöhung - Bestandteil der Grundmiete, so dass die erhöhte Miete bei einer späteren Mieterhöhung nach § 558 BGB als die der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellende Ausgangsmiete zu Grunde zu legen ist (LG München I, WuM 1996, 43; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b Rdnr. 41 m.w.N., Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 559b Rdnr. 4; Lammel, Wohnraummietrecht , 2. Aufl., § 559b Rdnr. 25). Eine hiervon abweichende Mietstruktur, bei der die frühere Mieterhöhung in Form eines Wertverbesserungszuschlags als gesonderter , bei späteren Mieterhöhungen nicht zu berücksichtigender Betrag neben der Grundmiete erhalten bliebe, kann auch durch eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien nicht erreicht werden. Denn eine derartige Abrede gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete über den durch § 558 BGB vorgegebenen Rahmen hinaus und wäre deshalb als eine den Mieter benachteiligende Vereinbarung gemäß § 558 Abs. 6 BGB (früher § 10 Abs. 1 Miethöhegesetz) unwirksam. Es ist deshalb unerheblich, ob die Parteien anlässlich der im Jahr 1995 erfolgten Mieterhöhung eine dahingehende Änderung der Mietstruktur vereinbart haben. Die Klägerin hätte den Wertverbesserungs- zuschlag mithin in die Ausgangsmiete und die verlangte erhöhte Miete einrechnen müssen.

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bb) Die Nichteinrechnung der früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete und die erhöhte Miete führt jedoch nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 28. Oktober 2004.

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§ 558a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) berechtigt ist. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die tatsächlichen Angaben zur Verfügung gestellt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b). Inhaltliche Fehler des Mieterhöhungsbegehrens führen demgegenüber nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rahmen der Begründetheit zu prüfen (vgl. Senatsurteile vom 12. November 2003, aaO, unter II 2 b, c, zur Überschreitung der Mietspiegelspanne im Mieterhöhungsverlangen sowie vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b, zur Erhöhung einer der Heizkostenverordnung widersprechenden Bruttowarmmiete). Dies gilt auch für die hier unterbliebene Einrechnung des Wertverbesserungszuschlags in die Miete.

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4. Der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € ist auch materiell begründet. Denn die Klägerin hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 28. Oktober 2004 die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB, die 15-monatige Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB sowie die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB beachtet, und die erhöhte Miete liegt noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,80 € je qm. Auch die erhöhte (Teilinklusiv-)Miete beläuft sich nämlich einschließlich des Wertverbesserungszuschlags auf 726,86 €, was bei der Wohnungsgröße von 138,96 qm einem Betrag von nur 5,23 € je qm entspricht.

III.

20

Das Berufungsurteil ist somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf ist zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel