Bundesgerichtshof Urteil, 09. Juli 2008 - VIII ZR 280/07
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Mit Vertrag vom 3./11. Februar 1998 mietete der Beklagte von der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I) eine Wohnung in der J. straße 6 in B. .
- 2
- Aufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA-Errichtungsgesetz vom 9. Dezember 2004, BGBl. I S. 3235, künftig: BImAG) ging mit Wirkung vom 1. Januar 2005 das Eigentum an dem Grundstück J. straße 6 auf die Klägerin über.
- 3
- Mit Schreiben vom 23. Mai 2006 verlangte die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 598,51 € auf 718,21 €. Da der Beklagte der Erhöhung nicht zustimmte, hat die Klägerin hierauf Klage erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
- 5
- Das Landgericht hat ausgeführt:
- 6
- Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Sie sei zwar nach § 2 Abs. 2 BImAG Eigentümerin des Grundstücks J. straße 6 in B. geworden, nicht aber dadurch auch Vermieterin gegenüber dem Beklagten. Deshalb sei sie auch nicht berechtigt, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu fordern. Der allgemeine schuldrechtliche Grundsatz, dass Rechte und Pflichten aus Verträgen nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstünden, sei nur ausnahmsweise durch § 566 BGB durchbrochen, um den Mieter gegen eine vorzeitige "Austreibung" zu schützen. Als Ausnahmeregelung sei die Vorschrift eng auszulegen und regelmäßig einer Ausweitung durch analoge Anwendung auf ähnliche Sachverhalte nicht zugänglich. Dadurch entstehe auch keine Lücke im System des Mieterschutzes. In Fällen wie dem vorliegenden könnten vielmehr Mieter einem eventuellen Herausgabeanspruch des Eigentümers ent- sprechend § 986 Abs. 2 BGB die Einwendung nach §§ 404 ff. BGB entgegenhalten.
II.
- 7
- Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint.
- 8
- 1. Im Ausgangspunkt zutreffend, hat das Landgericht allerdings eine Vermieterstellung der Klägerin aufgrund einer unmittelbaren Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB nicht angenommen. Ein Veräußerungsvorgang zwischen der vormaligen und jetzigen Eigentümerin hat nicht stattgefunden.
- 9
- 2. Rechtsfehlerhaft hat indes das Landgericht auch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift abgelehnt. Die Voraussetzungen für eine Analogie liegen vor.
- 10
- a) Das Gesetz weist eine planwidrige Regelungslücke auf. Mit § 566 BGB soll - wie mit der Vorgängervorschrift § 571 BGB aF - verhindert werden, dass ein Mieter, der von dem oder den Eigentümern gemietet hat, ohne sein Zutun plötzlich einem oder mehreren Vermietern gegenübersteht, die nicht mehr Eigentümer sind, und einem oder mehreren Eigentümern, die nicht durch einen Mietvertrag an ihn gebunden sind (BGHZ 138, 82, 86). Die Norm betrifft allerdings nach ihrem Wortlaut allein eine Änderung auf der Eigentümerseite kraft Rechtsgeschäfts. Eine solche Rechtsänderung kann aber auch aufgrund originären Rechtserwerbs stattfinden. Der Wortlaut der Norm erfasst eine Rechtsänderung auf dieser Grundlage nicht. Da ein Mieter jedoch in diesem Fall ebenso schutzwürdig ist, hat bereits das Reichsgericht entschieden, dass § 571 BGB aF - die Vorgängervorschrift zu § 566 BGB - auch in diesen Fällen entsprechend anzuwenden ist (RGZ 103, 166, 167).
- 11
- b) Der dargestellte Zweck der Regelung erfordert deren Anwendung auch dann, wenn der Eigentümerwechsel weder auf Rechtsgeschäft noch auf einem originären Erwerb beruht, sondern - wie hier - kraft Gesetzes eintritt. Die grundsätzliche Anwendung von § 566 BGB auch dann, wenn ein Veräußerungsgeschäft als Grund einer Rechtsänderung fehlt, liegt nahe, weil nicht das Veräußerungsgeschäft als solches, sondern der daran sich anschließende Erwerb des Grundeigentums das rechtserhebliche Ereignis ist, an welches das Gesetz den Gläubiger- und Schuldnerwechsel auf der Vermieterseite und die Verpflichtung des neuen Eigentümers zur Fortsetzung und Weitererfüllung des von seinem Vorgänger im Eigentum abgeschlossenen Mietvertrages knüpft (RGZ aaO, 167).
- 12
- c) Gegen eine analoge Anwendung von § 566 BGB bei einem Eigentümerwechsel kraft Gesetzes spricht nicht der Umstand, dass es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt. Zwar enthält § 566 BGB eine Sonderbestimmung, aber eine Sonderbestimmung, die nur Ausfluss des allgemeinen Rechtsgedankens ist, dass ein Grundstücksmieter durch einen Eigentumswechsel in seinen Mieterrechten nicht beeinträchtigt werden darf (RGZ aaO, 167). Auch die vom Berufungsgericht angeführte Entscheidung des Senats (BGHZ 107, 315 ff.) spricht nicht gegen eine entsprechende Anwendung im vorgenannten Sinne. In jener Entscheidung hat der Senat die analoge Anwendung des § 571 BGB aF auf Fälle abgelehnt, in denen - wie in dem dort zu entscheidenden Fall - keine Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit des Vermieters an dem Mietgrundstück stattgefunden hat (aaO S. 320). Um eine dingliche Rechtsänderung auf Seiten des Vermieters geht es hier aber gerade.
- 13
- Auf die Erwägung des Landgerichts, der Mieter bedürfe des Schutzes des § 566 BGB nicht, weil er aufgrund der entsprechend anzuwendenden Vorschrift des § 986 Abs. 2 BGB als unmittelbarer Besitzer dem neuen Eigentümer „die Einwendungen der §§ 404 ff. BGB“ entgegenhalten könne, so dass ihm die Rechte des Mieters erhalten blieben, kommt es danach nicht mehr an.
- 14
- Ist sonach im Streitfall § 566 BGB entsprechend anzuwenden, kann die Aktivlegitimation der Klägerin nicht verneint werden.
III.
- 15
- Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Zur eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf.
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 17.01.2007 - 104a C 491/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 84/07 -
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(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Auf die Bundesanstalt gehen die Aufgaben über, die am 31. Dezember 2004 den Bundesvermögensämtern, den Bundesforstämtern und den Bundesvermögensabteilungen der Oberfinanzdirektionen übertragen sind. Dazu gehören neben den sonst übertragenen Aufgaben insbesondere die Deckung des Grundstücks- und Raumbedarfs für Bundeszwecke und die Wohnungsfürsorge des Bundes sowie die Verwaltung und Verwertung von Grundstücken, die nicht für Verwaltungszwecke des Bundes oder im Rahmen des Gemeingebrauchs im Aufgabenbereich des Bundes benötigt werden (Allgemeines Grundvermögen) und die forstlichen Dienstleistungen einschließlich forstlicher Bewirtschaftung und naturschutzfachlicher Betreuung des Liegenschaftsvermögens des Bundes. Soweit derartige Aufgaben anderen Bundesbehörden oder Gesellschaften des Bundes übertragen sind, verbleibt es bei deren Zuständigkeit.
(2) Der Bundesanstalt ist mit Wirkung vom 1. Januar 2005 das Eigentum an sämtlichen Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und beschränkten dinglichen Rechten der Bundesrepublik Deutschland, welche zum Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen gehören, übertragen. Die Bundesanstalt ist antragsberechtigt im Sinne der Grundbuchordnung. Soweit die in Satz 1 genannten Vermögenswerte in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet belegen sind und die Bundesrepublik Deutschland noch nicht als Eigentümerin festgestellt ist, findet das Verfahren nach dem Vermögenszuordnungsgesetz Anwendung.
(3) Der Bundesanstalt wird schrittweise ab dem Jahr 2006 bis zum Ende des Jahres 2010 das Eigentum an allen inländischen Dienstliegenschaften des Bundes übertragen. Die Bundesanstalt und die abgebenden Dienststellen bezeichnen in schriftlichen Vereinbarungen mit den betroffenen obersten Bundesbehörden die Liegenschaften, an denen das Eigentum übergehen soll. Mit Abschluss der jeweiligen Vereinbarung nach Satz 2 geht das Eigentum an den bezeichneten Liegenschaften über. Soweit bis zum 31. Dezember 2011 eine Vereinbarung nach Satz 2 nicht zustande gekommen ist, geht das Eigentum an den Dienstliegenschaften am 1. Januar 2012 auf die Bundesanstalt über. Die Bundesanstalt ist antragsberechtigt im Sinne der Grundbuchordnung. Die für die Übernahme des Eigentums und die Verwaltung der Dienstliegenschaften in den jeweils maßgeblichen Einzelplänen des Bundeshaushaltsplanes angesetzten Mittel werden auf die Bundesanstalt übertragen und in den Wirtschaftsplan der Bundesanstalt eingestellt.
(4) Im Einvernehmen zwischen den bewirtschaftenden obersten Bundesbehörden und dem Bundesministerium der Finanzen können Ausnahmen von der Eigentumsübertragung getroffen werden. Dies gilt insbesondere für die von den Verfassungsorganen, den obersten Bundesbehörden und den obersten Bundesgerichten unmittelbar genutzten Dienstliegenschaften.
(5) Das Bundesministerium der Finanzen kann mit der Bundesanstalt eine Vereinbarung über die unentgeltliche Übertragung von beweglichen Sachen schließen.
(6) Die Bundesanstalt ist bevollmächtigt, die Bundesrepublik Deutschland im Rechtsverkehr zu vertreten. Sie übt diese Vollmacht nur im Rahmen der ihr übertragenen Aufgaben aus. Diese Einschränkung ist von den Grundbuchämtern nicht zu prüfen.
(7) Das Bundesministerium der Finanzen kann der Bundesanstalt weitere Aufgaben übertragen und diese wieder entziehen. Andere Bundesministerien können der Bundesanstalt durch öffentlich-rechtlichen Vertrag weitere Aufgaben übertragen.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Überlassung des Besitzes an den Besitzer nicht befugt, so kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache an den mittelbaren Besitzer oder, wenn dieser den Besitz nicht wieder übernehmen kann oder will, an sich selbst verlangen.
(2) Der Besitzer einer Sache, die nach § 931 durch Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe veräußert worden ist, kann dem neuen Eigentümer die Einwendungen entgegensetzen, welche ihm gegen den abgetretenen Anspruch zustehen.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.
(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.
(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Überlassung des Besitzes an den Besitzer nicht befugt, so kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache an den mittelbaren Besitzer oder, wenn dieser den Besitz nicht wieder übernehmen kann oder will, an sich selbst verlangen.
(2) Der Besitzer einer Sache, die nach § 931 durch Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe veräußert worden ist, kann dem neuen Eigentümer die Einwendungen entgegensetzen, welche ihm gegen den abgetretenen Anspruch zustehen.
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.