Bundesgerichtshof Urteil, 02. Juni 2010 - XII ZR 110/08

bei uns veröffentlicht am02.06.2010
vorgehend
Amtsgericht Rheinberg, 13 C 265/07, 18.02.2008
Landgericht Kleve, 6 S 47/08, 26.06.2008

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 110/08 Verkündet am:
2. Juni 2010
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 133 A, 157 A
Zur interessengerechten Auslegung eines Mietvertrages bei der Feststellung, wer
den Vertrag auf Vermieterseite abgeschlossen hat.
BGH, Urteil vom 2. Juni 2010 - XII ZR 110/08 - LG Kleve
AG Rheinberg
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. Juni 2010 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richterin
Dr. Vézina und die Richter Dose, Schilling und Dr. Günter

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 26. Juni 2008 aufgehoben. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Rheinberg vom 18. Februar 2008 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Es wird festgestellt, dass zwischen der Klägerin und den Beklagten seit dem 1. März 2008 kein Mietverhältnis über die Grundstücksparzelle N. 4, X. mehr besteht. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin verlangt die Feststellung, dass zwischen ihr und den Beklagten kein Pachtverhältnis besteht, hilfsweise, dass zwischen ihnen seit dem 1. März 2008 kein Pachtverhältnis mehr besteht.
2
Mit notariellem Kaufvertrag vom 13. März 2007 erwarb die Klägerin die Grundstücke Gemarkung W. Flur 22, Flurstück 170 und Flurstück 178 von dem Alleineigentümer H. B. und wurde am 4. Oktober 2007 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Auf den Grundstücken hatten die Eheleute H. und C. B. die Wochenend- und Ferienhausanlage "D. N. " betrieben, die von der Klägerin weiter geführt wird.
3
Die Beklagten "pachteten" mit einem im Jahr 2001 abgeschlossenen schriftlichen Vertrag auf diesem Gelände für 30 Jahre mit einem Optionsrecht für weitere 30 Jahre eine nicht näher bezeichnete Grundstücksparzelle, auf der ihnen die Errichtung eines Holzmobilheimes bzw. Holzblockhauses gestattet wurde. Der Vertrag wurde auf Verpächterseite von H. B. und auf Pächterseite von der Beklagten zu 2 unterzeichnet. Im Kopf des schriftlichen Vertrages war angegeben: "D. N. Fam. B. , U. Straße 16, X. ". Unter den Unterschriften der Vertragsparteien war vorgedruckt: "D. N. X. , Eigentümer und Betreiber: C. und H. B. , U. Straße 16, X. ". Die Klägerin ist der Ansicht, sie sei mangels Identität von Veräußerer und Vermieter des Grundstücks nicht gemäß § 566 BGB in den Vertrag mit den Beklagten eingetreten. Im Übrigen genüge der Vertrag auch nicht der Schriftform. Vorsorglich kündigte die Klägerin mit Anwaltsschriftsatz vom 31. Oktober 2007, der den Beklagten am 24. November 2007 zugestellt wurde, den Vertrag zum 29. Februar 2008.
4
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

5
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und auf die Berufung der Klägerin zur Abänderung des Urteils des Amtsgerichts dahin, dass dem Hilfsantrag der Klägerin auf Feststellung, dass zwischen den Parteien seit dem 1. März 2008 kein Mietverhältnis mehr besteht, stattgegeben wird.

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Zwischen den Parteien bestehe kein Mietvertrag über die von den Beklagten genutzte Grundstücksparzelle. Der Vertrag sei nicht gemäß §§ 578 Abs. 1, 566 BGB auf die Klägerin übergegangen. Denn der veräußernde Eigentümer der Grundstücksparzelle und der Vermieter seien nicht identisch. Eigentümer und Veräußerer der Grundstücke sei H. B. gewesen. Demgegenüber sei Vermieterin die die Ferienhausanlage betreibende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, genannt N. GbR, bestehend aus H. und C. B. gewesen. Dies ergebe sich aus den Angaben im Kopf und am Ende des Vertrages. Die Unterschrift des Herrn B. sei danach im Namen der N. GbR erfolgt.
7
Ob sich aus der Formulierung des Vertragsformulars der Anschein ergebe , dass auch C. B. Eigentümerin des angemieteten Grundstücksteils sei, könne dahinstehen, weil § 566 BGB nicht an den Rechtsschein des Eigentums anknüpfe, sondern allein an die rechtliche Position, nämlich die Identität zwischen veräußerndem Eigentümer und Vermieter. Diese Identität sei hier nicht gewahrt. Vermieterin sei die als Außengesellschaft tätig gewordene GbR, die auch dann Vermieterin geblieben wäre, wenn der Alleineigentümer H. B. als Gesellschafter ausgeschieden wäre.
8
Eine analoge Anwendung des § 566 BGB komme hier nicht in Betracht. Der Gesellschaftszweck der N. GbR habe in der Erschließung und Bebauung der Grundstücke zum gewerbsmäßigen Betreiben eines Wochenendund Ferienhausplatzes gemäß dem Erschließungsplan der Stadt X. bestanden. Die GbR habe folglich ein eigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Mietvertrages gehabt.
9
Auch reiche das konkludente Einverständnis des Herrn B. nicht für eine analoge Anwendung von § 566 BGB aus.

II.

10
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
11
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass es sich bei dem streitigen Vertrag um einen Mietvertrag handelt. Denn er gewährt nur den Gebrauch einer Sache, nicht aber den Bezug von Früchten.
12
2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist jedoch der mit der Klage geltend gemachte Hauptantrag auf Feststellung, dass zwischen den Par- teien kein Mietverhältnis bestand, unbegründet. Denn der Mietvertrag bestand jedenfalls zwischen dem veräußernden Alleineigentümer H. B. und den Beklagten. Deshalb ist mit der Eintragung der Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch am 4. Oktober 2007 zwischen ihr und den Beklagten gemäß § 566 Satz 1 BGB kraft Gesetzes ein Mietvertrag mit demselben Inhalt zustande gekommen (vgl. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346).
13
a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass § 566 Abs. 1 BGB nach seinem Wortlaut die Veräußerung des Grundstücks durch den Vermieter und damit die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer verlangt.
14
b) Das Berufungsgericht hat aber bei der Feststellung, wer den Vertrag auf Vermieterseite abgeschlossen hat, die sich aus dem Vertrag und den Umständen ergebenden Interessen der Vertragsschließenden nicht hinreichend berücksichtigt und damit gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze verstoßen.
15
Es hat bei der Wertung, die Worte "Eigentümer und Betreiber: C. und H. B. " enthielten lediglich eine Beschreibung der Gesellschafter dieser GbR und könnten nicht dahin verstanden werden, dass Vermieter auch der Eigentümer des Mietgrundstücks werden sollte, für die Beurteilung des Willens der Vertragsschließenden wesentliche Umstände außer Acht gelassen.
16
Die Beklagten hatten das Grundstück zur Errichtung eines Holzblockhauses gemietet. Im Hinblick auf die damit verbundenen Investitionen und erforderlichen Finanzierungen wurde die Mietdauer auf 30 Jahre festgelegt und den Beklagten ein anschließendes Optionsrecht für weitere 30 Jahre eingeräumt. Angesichts dieser Umstände ist davon auszugehen, dass die Interessen der Beklagten auf eine gesicherte langfristige Nutzung gerichtet waren. Deshalb kam einem Abschluss des Vertrages mit dem Eigentümer des Grundstücks ein besonderes Gewicht zu. Das langjährige Mietverhältnis wäre nämlich, wenn es nur mit der GbR und nicht mit dem Eigentümer abgeschlossen worden wäre, von den für die Beklagten nicht durchschaubaren Rechtsbeziehungen zwischen der GbR und dem Eigentümer abhängig gewesen. Darüber hinaus hätte die Gefahr bestanden, dass in dem - hier eingetretenen - Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks an einen Dritten die Beklagten mangels Rechts zum Besitz einem Herausgabeanspruch des Erwerbers gemäß § 985 BGB ausgesetzt wären. Dies hätte für die GbR einen Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen Nichterfüllung des Mietvertrages zur Folge gehabt. Für diesen Schadensersatzanspruch hätte H. B. als Gesellschafter der GbR auch mit seinem Privatvermögen haften müssen. Ein Vertragsabschluss mit dem Eigentümer H. B. lag somit im Interesse aller Beteiligten.
17
Bei Berücksichtigung dieses Interesses der Beteiligten kann dem Wort "Eigentümer" im Vertrag nicht lediglich eine die Gesellschafter beschreibende Wirkung beigemessen werden. Vielmehr lässt es auf den Willen der Beteiligten schließen, dass der Eigentümer H. B. Vertragspartner auf Vermieterseite werden sollte. Dabei ist ohne Belang, ob die Vertragsschließenden versehentlich davon ausgegangen sind, dass C. und H. B. gemeinsam, sei es in Bruchteils- oder Gesamthandsgemeinschaft, Eigentümer des Grundstücks waren. Denn dies ändert nichts an dem Willen der Vertragsschließenden , dass jedenfalls der (bestimmbare) Eigentümer H. B. , der den Vertrag allein als "Verpächter" unterzeichnet hat, Vertragspartner werden sollte. Es ist deshalb bei interessengerechter Auslegung des Mietvertrages davon auszugehen, dass der Alleineigentümer H. B. Vermieter war.
18
c) Auf die in der Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage, ob und gegebenenfalls wann § 566 Abs. 1 BGB analog anwendbar ist, wenn es an einer Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt (vgl. zum Streitstand: Staudinger/Emmerich (2008) § 566 BGB Anm. X 1. b; MünchKomm/Häublein 5. Aufl. § 566 BGB Rdn. 21 m.w.N.) kommt es folglich im vorliegenden Fall nicht an.
19
3. Der Hilfsantrag der Klägerin, der auf die Feststellung gerichtet ist, dass zwischen den Parteien seit dem 1. März 2008 kein Pachtverhältnis mehr besteht , ist demgegenüber begründet.
20
Der Mietvertrag ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 31. Oktober 2007, die den Beklagten am 24. November 2007 zugegangen ist, zum 29. Februar 2008 beendet worden. Die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages von mehr als einem Jahr ist nicht wirksam, weil der Mietvertrag nicht der schriftlichen Form genügt (§ 550 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB). Der Mietvertrag gilt deshalb für unbestimmte Zeit und konnte von der Klägerin mit der Frist des § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB ordentlich gekündigt werden.
21
a) § 550 BGB will nach ständiger Rechtsprechung des Senats in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Dazu ist erforderlich, dass sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt (Senatsurteil BGHZ 176, 301= NJW 2008, 2178 - Tzn. 13, 18). Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert , müssen die Parteien die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181 Tz. 24, 27).
22
b) Danach wahrt der Mietvertrag nicht die Schriftform des § 550 BGB.
23
aa) Zu Recht rügt die Revision, dass bereits das Mietgrundstück im Vertrag nicht hinreichend bezeichnet ist. Dem Mietvertrag ist nicht zu entnehmen, welcher Teil des Grundstücks Gegenstand des Vertrages ist. Er enthält bis auf verschiedene handschriftlich eingefügte Quadratmeterangaben keine Anhaltspunkte für eine Bestimmbarkeit des Mietobjekts. Soweit die Beklagten behaupten , mit Abschluss des Mietvertrages sei das Mietgrundstück in einen Lageplan eingezeichnet worden, der Bestandteil des Mietvertrages geworden sei, wird dadurch die Schriftform nicht gewahrt. Denn der Mietvertrag enthält keine Bezugnahme auf einen Lageplan, auch ist ein solcher nicht mit dem Mietvertrag verbunden.
24
bb) Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob die auf Mieterseite nur von einer Person ohne Vertretungszusatz geleistete Unterschrift der Schriftform genügt , obwohl Vertragspartner auf Mieterseite Eheleute sind (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301= NJW 2008, 2178 – Tz. 26; BGHZ 125, 175, 178 ff.). Hahne Dose Vézina Günter Schilling
Vorinstanzen:
AG Rheinberg, Entscheidung vom 18.02.2008 - 13 C 265/07 -
LG Kleve, Entscheidung vom 26.06.2008 - 6 S 47/08 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 02. Juni 2010 - XII ZR 110/08

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 02. Juni 2010 - XII ZR 110/08

Referenzen - Gesetze

Gesetz über den Lastenausgleich


Lastenausgleichsgesetz - LAG

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung


Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 985 Herausgabeanspruch


Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete


(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte un
Bundesgerichtshof Urteil, 02. Juni 2010 - XII ZR 110/08 zitiert 7 §§.

Gesetz über den Lastenausgleich


Lastenausgleichsgesetz - LAG

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung


Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 985 Herausgabeanspruch


Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 566 Kauf bricht nicht Miete


(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte un

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 550 Form des Mietvertrags


Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume


(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden. (2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschrif

Referenzen - Urteile

Bundesgerichtshof Urteil, 02. Juni 2010 - XII ZR 110/08 zitiert oder wird zitiert von 3 Urteil(en).

Bundesgerichtshof Urteil, 02. Juni 2010 - XII ZR 110/08 zitiert 2 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Urteil, 09. Apr. 2008 - XII ZR 89/06

bei uns veröffentlicht am 09.04.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 89/06 Verkündet am: 9. April 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 550, 566, 578

Bundesgerichtshof Urteil, 03. Mai 2000 - XII ZR 42/98

bei uns veröffentlicht am 03.05.2000

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 42/98 Verkündet am: 3. Mai 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB §
1 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 02. Juni 2010 - XII ZR 110/08.

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Apr. 2012 - XII ZR 48/10

bei uns veröffentlicht am 11.04.2012

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 48/10 Verkündet am: 11. April 2012 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat

Referenzen

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 42/98 Verkündet am:
3. Mai 2000
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
Haben die Parteien eines Mietvertrages für Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine
Schiedsvereinbarung getroffen und tritt ein Erwerber des vermieteten Hausgrundstücks
nach § 571 Abs. 1 BGB an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis
ergebenden Rechte und Pflichten ein, so bleibt die Schiedsvereinbarung
auch im Verhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter wirksam.
BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - OLG München
LG München II
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 3. Mai 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Krohn, Gerber, Sprick und Weber-Monecke

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 11. November 1997 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die V. GmbH vermietete im Jahre 1987 ein Geschäftshaus an den eingetragenen Verein G. . Nach dem schriftlichen Mietvertrag hatte der Mieter als Mietsicherheit eine Bankbürgschaft zu stellen. Weiter heißt es in dem Mietvertrag, alle Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis sollten unter Ausschluß des ordentlichen Rechtswegs entsprechend einem in der Anlage beigefügten Schiedsvertrag durch ein Schiedsgericht entschieden werden. Den in dem Mietvertrag bezeichneten Schiedsvertrag haben die Parteien in gesonderter Urkunde abgeschlossen. Anfang 1993 veräußerte die V. GmbH das Anwesen an die Beklagte und übergab ihr die Bankbürgschaftsurkunde. In den folgenden Monaten kam der Mieter mit der Zahlung von Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen in
Verzug. Am 31. Juli 1993 wurde über das Vermögen des Mieters das Konkursverfahren eröffnet und der Kläger zum Konkursverwalter bestimmt. Die Beklagte befriedigte sich wegen ihrer offenstehenden Forderungen gegen den Gemeinschuldner aus der Bankbürgschaft. Da der Nachfolgemieter jedoch anschließend den Mietzins für einige Monate nachzahlte, ergab sich, daß die Beklagte aus der Bankbürgschaft mehr erhalten hatte, als sie zur Befriedigung ihrer Forderungen benötigte. Von dem überschießenden Betrag überwies sie 10.703,27 DM an die V. GmbH, weil - unbestritten - der V. GmbH noch ein Zahlungsanspruch in dieser Höhe aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1992 zustand. Nur den Rest des überschießenden Betrages überwies die Beklagte an den Kläger. Der Kläger ist der Ansicht, bei dem Anspruch der V. GmbH auf Zahlung der noch offenstehenden Nebenkosten für das Jahr 1992 handele es sich um eine nichtbevorrechtigte Konkursforderung. Die Beklagte habe nicht mit befreiender Wirkung an die V. GmbH zahlen können. Mit der Klage verlangt er von der Beklagten die Zahlung von 10.703,27 DM zuzüglich Zinsen. Die Beklagte hat sich darauf berufen, die zwischen den ursprünglichen Mietparteien vereinbarte Schiedsgerichtsabrede sei auch zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits wirksam. Das Landgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Mit seiner zugelassenen Revision verfolgt er den geltendgemachten Zahlungsanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist aufgrund der Zulassung statthaft und auch sonst zulässig , hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht als unzulässig abgewiesen und das Oberlandesgericht hat die Berufung gegen dieses Urteil zu Recht zurückgewiesen. Die Klage ist unzulässig, weil zwischen den Parteien bezüglich des mit der Klage geltendgemachten Anspruchs eine wirksame Schiedsvereinbarung besteht, auf die sich die Beklagte rechtzeitig berufen hat (§ 1032 Abs. 1 ZPO; bis zum 31. Dezember 1997 § 1027 a ZPO a.F.). 1. Das Berufungsgericht führt aus, bei Abschluß des Mietvertrages sei zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien wirksam eine Schiedsvereinbarung getroffen worden, die den Weg zu den ordentlichen Gerichten ausschließe und auch den mit der vorliegenden Klage geltendgemachten Anspruch erfasse. An eine von dem Gemeinschuldner getroffene Schiedsabrede sei auch der Konkursverwalter gebunden. Diese Ausführungen sind rechtlich nicht zu beanstanden (vgl. zur Bindung des Konkursverwalters BGHZ 24, 15, 18) und werden auch von der Revision nicht angegriffen. Weiter führt das Berufungsgericht aus, die Beklagte sei nach § 571 BGB mit dem Erwerb des Eigentums an dem Hausgrundstück auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Es handele sich um einen "gesetzlich normierten Fall einer Vertragsübernahme", der zu beurteilen sei wie eine Vertragsübernahme kraft Vereinbarung. Es entspreche aber ständiger Rechtsprechung, daß der Rechtsnachfolger sowohl bei der Abtretung einzelner Rechte aus einem Vertrag als auch bei einer Vertragsübernahme an eine von dem Rechtsvorgänger getroffene Schiedsvereinbarung gebunden sei. Es sei nicht ge-
rechtfertigt, bei einem Rechtsübergang nach § 571 BGB von diesen Grundsätzen eine Ausnahme zu machen. Gegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg. 2. Es ist zutreffend, daß sowohl bei einer Einzelzession als auch bei einer Vertragsübernahme eine Schiedsvereinbarung auf den Rechtsnachfolger übergeht (BGHZ 71, 162, 165; 77, 33, 35; BGH, Urteil vom 2. Oktober 1997 - III ZR 2/96 - NJW 1998, 371). Das ergibt sich aus § 401 Abs. 1 BGB, der bestimmt , daß mit einer abgetretenen Forderung alle Nebenrechte auf den neuen Gläubiger übergehen. Richtig ist auch, daß nach § 412 BGB grundsätzlich die Regelung des § 401 BGB auf einen gesetzlichen Forderungsübergang anwendbar ist (BGHZ 46, 14, 15; BGH, Urteil vom 24. November 1971 - IV ZR 71/70 - NJW 1972, 437, 439). Bei dem Eintritt des Erwerbers eines vermieteten Hausgrundstücks in den Mietvertrag nach § 571 BGB handelt es sich allerdings nicht um eine "gesetzliche normierte Vertragsübernahme". Der Erwerber ist nicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers und Vermieters. Die Wirkung des § 571 BGB besteht vielmehr darin, daß im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH, Urteil vom 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61 - NJW 1962, 1388, 1390; Staudinger/Busche, BGB Bearb. 1999, § 412 Rdn. 13; Staudinger/Emmerich, BGB Bearb. 1997, § 571 Rdn. 9, jeweils m.w.N.). Das hat zum Beispiel zur Folge, daß der Mieter dem Erwerber des Grundstücks Einwendungen, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, nur entgegenhalten kann, wenn sie sich aus dem Inhalt des
Mietverhältnisses ergeben, während der Schuldner dem Rechtsnachfolger seines Gläubigers nach § 404 BGB solche Einwendungen auch entgegenhalten kann, wenn sie unabhängig von dem abgetretenen Recht entstanden sind (BGH, Urteil vom 30. Mai 1962 aaO; Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 72 f.). 3. Dieser Unterschied zwischen einer Rechtsnachfolge und dem Entstehen eines neuen Vertrages zu den alten Bedingungen wirkt sich für die hier zu entscheidende Frage aber nicht aus. Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung , eine Schiedsvereinbarung gehe im Falle der Rechtsnachfolge auf den Rechtsnachfolger über, ausdrücklich damit begründet, daß die Schiedsklausel eine Eigenschaft des abgetretenen Rechts selbst darstelle (BGHZ 71, aaO). Das bedeutet, daß die Schiedsvereinbarung allen sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüchen als eine untrennbare Eigenschaft anhaftet. Zu den Regelungen des alten Mietverhältnisses im Augenblick des Eigentumswechsels , mit denen nach § 571 BGB das neue Mietverhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter zustande kommt, gehört deshalb auch die Schiedsvereinbarung.
4. Da die Klage somit zu Recht als unzulässig abgewiesen worden ist, war die Revision zurückzuweisen. Blumenröhr Krohn Gerber Sprick Weber-Monecke

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 550, 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden.

(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.

(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 89/06
Verkündet am:
9. April 2008
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er
eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen
vertraglichen Vereinbarungen ergeben.
BGH, Urteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - Brandenburgisches OLG
LG Frankfurt (Oder)
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 9. April 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 12. April 2006 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger begehrt als Vermieter Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien bis zum 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus, besteht. Insoweit streiten die Parteien darüber, ob der zwischen ihnen abgeschlossene Mietvertrag über Gewerbemietflächen der Schriftform genügt und damit - wie vereinbart - bis zum 31. August 2011 besteht, oder ob er mangels Einhaltung der Schriftform durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 11. Mai 2004 zum 31. Dezember 2004 beendet worden ist.
2
Der Kläger, der das Mietgrundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Dezember 1994 von den damaligen Eigentümern, der H. GmbH (im Folgenden: H. GmbH) und der R.
AG (im Folgenden: R. AG) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb, wurde am 13. September 1996 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
3
Zwischen der H. GmbH und der "Kinocenter S. GmbH i.Gr., vertreten durch deren Geschäftsführer M. und H. -H. K. " (im Folgenden : Kinocenter S. GmbH i.Gr.), kam es 1995 zu Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrages über noch zu errichtende Gewerberäume auf dem Mietgrundstück zum Betrieb eines Kinos und aller branchenüblichen Nebengeschäfte. Eine erste Mietvertragsurkunde, die eine Laufzeit des Vertrages von 15 Jahren ab dem Monat nach Eröffnung des Kinos vorsah, wurde am 30. November 1995 von M. K. für die Kinocenter S. GmbH i.Gr. als Mieterin unterzeichnet. Die Vertreter der H. GmbH unterzeichneten die Urkunde am 19. Dezember 1995 mit dem Zusatz: "Unterschrift gilt in Verbindung mit unserem Schreiben v. 19.12.1995". In diesem Schreiben behielt sich die H. GmbH eine Überprüfung der noch zu vereinbarenden Baubeschreibung und des Übergabetermins vor. Mit an die "K. & K. " gerichteten Schreiben vom 16. Januar 1996 erklärte die H. GmbH den Wegfall des Vorbehalts bezüglich der Geltung der Baubeschreibung und führte weiter aus: "Mit unserer am 19.12.1995 geleisteten Unterschrift unter dem Mietvertrag wurden daher die verbindlichen vertraglichen Grundlagen unserer Zusammenarbeit beim o.g. Objekt geschaffen. Nicht verbindlich ist allerdings mit Ihrem Einverständnis der in § 9 (1) Abs. 2 genannte Übergabetermin der sich verzögern nicht aber verkürzen kann. …"
4
Neben den Unterschriften für die H. GmbH befindet sich unter den Worten "einverstanden: K. & K. " die Unterschrift von M. K.
5
In der Folgezeit schlossen die H. GmbH und die Kinocenter S. GmbH i.Gr. unter Beteiligung der damals als "Ki. 2000 GmbH" firmierenden Beklag- ten - die beiden Letzteren jeweils vertreten durch ihre Geschäftsführerin M. K. - eine undatierte Zusatzvereinbarung (Ende Mai 1996) zum Mietvertrag vom "30. November 1996", in der sie sich u.a. darauf einigten, dass mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung durch die Geschäftsführerin M. K. die Kinocenter S. GmbH i.Gr. aus dem Mietvertrag ausscheidet und die Beklagte in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Gleichzeitig wurde als Übergabetermin der 31. Mai 1996 vereinbart. Das Kino wurde am 1. August 1996 eröffnet. Seitdem führten die Parteien den Vertrag vereinbarungsgemäß durch.
6
Mit Schreiben vom 11. Mai 2004 kündigte die Beklagte den Mietvertrag ordentlich zum 31. Dezember 2004. Sie ist der Ansicht, der Mietvertrag genüge nicht der Schriftform, weshalb sie zur vorzeitigen Kündigung berechtigt sei.
7
Das Landgericht hat die auf Feststellung gerichtete Klage, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis einschließlich 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus bestehe, abgewiesen.
8
Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, weil es der höchstrichterlichen Klärung bedürfe, welche Anforderungen an die Heilung von anfänglichen Formmängeln durch Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Ergänzungsvereinbarungen zu stellen seien, die - für sich genommen - die notwendigen Bestandteile eines Mietvertrages nicht enthielten.

Entscheidungsgründe:

9
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

10
Das Berufungsgericht führt zur Begründung im Wesentlichen aus: Der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag sei mit Ablauf des 31. Dezember 2004 durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 11. Mai 2004 beendet worden. Ein formwirksam befristetes Mietverhältnis habe zwischen den Parteien nicht bestanden. Zwar habe das Landgericht die Anforderungen, die beim Mieterwechsel an die Wahrung der Schriftform zu stellen seien, überspannt , wenn es die Schriftform als nicht gewahrt sehe, weil es an einer körperlichen Verbindung von Mietvertrag und undatierter Zusatzvereinbarung fehle. Denn auch bei Vereinbarungen über den Parteiwechsel auf Mieterseite greife die so genannte Auflockerungsrechtsprechung, nach der die Einheitlichkeit einer Urkunde im Sinne des § 126 Abs. 2 BGB eine rein gedankliche sein könne.
11
Der Mietvertrag sei jedoch aus anderen Gründen formunwirksam. Es fehle bereits in der ersten Urkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 an übereinstimmenden Willenserklärungen. Die H. GmbH habe das ihr im Namen der Kinocenter S. GmbH i.Gr. unterbreitete Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages nur unter dem Vorbehalt einer späteren Einigung über die Baubeschreibung und den Übergabetermin angenommen. Zumindest bei der Baubeschreibung handele es sich um einen wesentlichen und damit formbedürftigen Vertragsbestandteil, da das Mietobjekt erst noch habe errichtet werden sollen.
12
Unabhängig davon ergebe sich aus der Urkunde als solcher ein offener Dissens i.S. von § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Erklärungen der H. GmbH könnten allenfalls gemäß § 150 Abs. 2 BGB als neues Angebot verstanden werden, dessen Annahme nicht schriftlich dokumentiert sei. Vielmehr habe der Kläger selbst ein Schreiben der Rechtsabteilung der K. & K. Filmtheater vom 12. Januar 1996 in Kopie eingereicht, in dem das neue Angebot explizit abgelehnt worden sei.
13
Im Übrigen lasse sich der Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 auch nicht entnehmen, ob sie für die Kinocenter S. GmbH i.Gr. ordnungsgemäß unterzeichnet worden sei. Nach dem Rubrum habe die Gesellschaft durch ihre Geschäftsführer M. K. und H. -H. K. vertreten werden müssen, wobei § 35 Abs. 2 Satz 2 GmbHG vom Grundsatz der Gesamtvertretung ausgehe. Indes habe die Geschäftsführerin M. K. ohne einen Zusatz unterzeichnet, der auf besondere Vertretungsverhältnisse - insbesondere auf eine Unterschriftsleistung zugleich für den Mitgeschäftsführer H. -H. K. - hinweise.
14
Auch die Einigung über den Wegfall des Vorbehalts betreffend die Baubeschreibung und über die Unwesentlichkeit des in der ersten Urkunde genannten Übergabetermins in dem – von M. K. für die K. & K. gegengezeichneten - Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 habe nicht zum Abschluss eines formwirksam befristeten Mietvertrages geführt. Denn das Schreiben enthalte die zur Begründung eines Mietverhältnisses wesentlichen Vertragsbestandteile offensichtlich nicht. Es handele sich ebenso wenig um einen formwirksamen Nachtrag. Denn mangels Willensübereinkunft habe zu diesem Zeitpunkt kein Ursprungsvertrag existiert. Er sei auch nicht durch konkludentes Handeln, zum Beispiel durch tatsächliche Nutzung, begründet gewesen. Es sei daher allenfalls der Neuabschluss eines Mietvertrages möglich gewesen. Ein solcher könne durch das Schreiben vom 16. Januar 1996 selbst bei hinreichender Bezugnahme auf die erste Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 nicht angenommen werden, da das an die "K. & K. " gerichtete Schreiben der Rechtsvorgängerin des Klägers auch nur für die "K. & K. " von M. K., nicht aber für die in der Mietvertragsurkunde vorgesehene Mieterin , die Kinocenter S. GmbH i.Gr., unterzeichnet worden sei.
15
Auch durch die undatierte Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei der Formmangel nicht behoben worden. Diese Vereinbarung enthalte ebenso wenig wie das Schreiben vom 16. Januar 1996 die zur Begründung eines Mietverhältnisses wesentlichen Vertragsbestandteile. Sie lasse lediglich im Einleitungssatz erkennen, dass sie in Ergänzung zu einem Mietvertrag vom 30. November 1996 getroffen worden sei. Damit möge zwar in Wirklichkeit die Urkunde vom 30. November /19. Dezember 1995 gemeint gewesen sein. Diese enthalte allerdings keine übereinstimmenden Willenserklärungen, sondern fixiere einen offenen Dissens.
16
Die Zusatzvereinbarung habe den anfänglichen Formmangel auch nicht geheilt. Dies setze nämlich voraus, dass nachträglich eine formgerechte, den Anforderungen des § 126 BGB entsprechende Urkunde geschaffen werde. Daran fehle es hier. Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Ergänzungsvereinbarungen , in denen - für sich genommen - die notwendigen Bestandteile eines Mietvertrages nicht zu finden seien, könnten nur mit Urkunden zu einer gedanklichen Einheit verschmelzen, die ihrerseits die Willensübereinkunft hinsichtlich der fehlenden Teile bezeugen, nicht aber mit solchen, aus denen sich der Einigungsmangel zweifelsfrei ergebe.
17
Die Beklagte sei auch nicht nach Treu und Glauben gehindert, sich auf den Formmangel zu berufen.

II.

18
Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrechtlichen Prüfung stand.
19
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb eines Kinos bestanden hat.
20
a) Der Mietvertrag ist - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - allerdings nicht bereits mit Unterzeichnung des Mietvertragsangebots der Kinocenter S. GmbH i.Gr. vom 30. November 1995 durch die H. GmbH am 19. Dezember 1995 zustande gekommen. Denn die H. GmbH hat dieses Vertragsangebot nicht angenommen. Sie hat vielmehr nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Auslegung ihrer Erklärung durch das Berufungsgericht die im Vertragsangebot in Bezug genommene Baubeschreibung und den dort genannten Übergabetermin nicht akzeptiert, sondern den Abschluss des Mietvertrages von einer noch zu treffenden Einigung über diese Punkte abhängig gemacht.
21
Eine solche Einigung ist jedoch später zustande gekommen. Die Vertragsparteien haben in einer undatierten schriftlichen Zusatzvereinbarung, in der sie einen Mieterwechsel und als Übergabetermin den 31. Mai 1996 vereinbart haben, auf den Mietvertrag vom "30. November 1996" - gemeint ist offensichtlich 1995 - Bezug genommen und haben schließlich den Vertrag im August 1996 in Vollzug gesetzt und während der folgenden Jahre durchgeführt.
22
b) Der Kläger ist auch als Grundstückserwerber gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch am 13. September 1996 in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen der H. GmbH und der Beklagten bestehenden Mietvertrag eingetreten. Zwar war die H. GmbH lediglich gemeinsam mit der R. AG in Gesellschaft bürgerlichen Rechts Gesamthandseigentümerin des Mietgrundstücks, weshalb es an der für den Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 BGB grundsätzlich erforderlichen Identität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt (Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02 - NJW-RR 2004, 657 m.w.N.). Hier ist es jedoch aufgrund der Besonderheiten des Falles gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechender Anwendung von § 566 BGB so zu behandeln, als hätte die R. AG als Gesamthandseigentümerin die Mieträume mitvermietet. Denn die das Erfordernis der Identität von Vermieter und veräußerndem Eigentümer tragende Erwägung, der Veräußerer solle nicht gemäß § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge für Verpflichtungen haften müssen, die nicht in seiner Person, sondern in der Person eines Dritten bestehen (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73 - NJW 1974, 1551), greift im vorliegenden Fall nicht. Aus der am 7. November 1995 notariell beurkundeten Änderung des zwischen der H. GmbH und R. AG in Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Verkäuferin und dem Kläger als Käufer abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages vom 14. Dezember 1994 ergibt sich, dass Grundlage für die Bemessung des endgültigen Kaufpreises für das Mietgrundstück die endgültigen, teilweise schon abgeschlossenen, Mietverträge sein sollten. Die Vertragsparteien, somit auch der Kläger und die R. AG, sind folglich davon ausgegangen, dass der Kläger als Erwerber in die von den Veräußerern abgeschlossenen und noch abzuschließenden Mietverträge eintritt. Daraus folgt, dass die R. AG den Abschluss der Mietverträge auch in ihrem Namen wollte und deshalb die H. GmbH bevollmächtigt hat, die Mietverträge auch für sie abzuschließen. Auch der Kläger wollte als Erwerber in die bestehenden Mietverträge eintreten.
23
2. Der Mietvertrag wahrt jedoch - wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt - nicht die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der Beklagten ordentlich gekündigt werden.
24
a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (Senatsurteile BGHZ 142, 158, 161; vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 93/99 - NJW-RR 2002, 8; vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248; vom 25. Juli 2007 - XII ZR 153/05 - NJW 2007, 3202). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (Senatsurteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248).
25
b) Diesen Anforderungen genügen die hier vorhandenen, über den Mietvertrag erstellten Urkunden, nämlich der "Mietvertrag" vom 30. November/19. Dezember 1996 (richtig: 1995), das Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 über den Wegfall ihres ursprünglich erklärten Vorbehalts und die undatierte Zusatzvereinbarung über den Mieterwechsel und den Über- gabetermin, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzungen eines formwirksamen Mietvertrags erfüllen können, nicht.
26
aa) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die am 30. November bzw. 19. Dezember 1995 unterzeichnete, als "Mietvertrag" bezeichnete Urkunde keine Einigung der Parteien über die dort niedergelegten vertraglichen Bedingungen enthält. Vielmehr bringt der von der H. GmbH neben ihrer Unterschrift angebrachte Zusatz, die Unterschrift gelte nur im Zusammenhang mit ihrem Schreiben vom 19. Dezember 1995, zum Ausdruck, dass eine solche Einigung über die schriftlich niedergelegten Vertragsbedingungen gerade nicht erfolgt ist. Diese Urkunde enthält folglich nicht die für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des Vertrages erforderlichen rechtsgeschäftlichen Erklärungen der Vertragspartner. Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob - wie das Berufungsgericht meint - auch die Unterzeichnung der Urkunde allein durch M. K. für die "Kinocenter S. GmbH i.Gr. vertreten durch ihre Geschäftsführer M. und H. -H. K.“ auf Mieterseite der Schriftform nicht genügt.
27
bb) Es kann weiter dahingestellt bleiben, ob das an die "K. & K. " gerichtete Schreiben der H. GmbH vom 16. Januar 1996 eine der Schriftform genügende Einigung zwischen ihr und der Kinocenter S. GmbH i.Gr. über die Baubeschreibung und auch über die in der Vertragsurkunde vom 30. November /19. Dezember 1995 niedergelegten vertraglichen Vereinbarungen enthält. Denn die Wahrung der Schriftform des Mietvertrages scheitert jedenfalls daran, dass die undatierte Zusatzvereinbarung, in der die Vertragsparteien den Mieterwechsel und Übergabetermin geregelt haben, nur auf die Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1996 (gemeint ist offensichtlich: 1995) verweist , aus der sich - wie oben ausgeführt - keine Einigung der Parteien über die dort niedergelegten Vertragsbedingungen ergibt, nicht aber auf das Schreiben vom 16. Januar 1996. Damit fehlt es an der für die Wahrung der Schriftform erforderlichen lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben.
28
3. Entgegen der Ansicht der Revision ist es der Beklagten auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Jede Partei darf sich grundsätzlich - auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages - darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem Umstand , dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine Partei nachgekommen sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (Senatsurteile vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103, 1104 und vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03 - NJW-RR 2006, 1385,1386). Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat (Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2227 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103, 1104).
29
Für einen solchen Ausnahmefall liegen hier keine Anhaltspunkte vor. Hahne Fuchs Ahlt Vézina Dose
Vorinstanzen:
LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 26.05.2005 - 17 O 401/04 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 12.04.2006 - 3 U 124/05 -

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.