Landgericht Nürnberg-Fürth Endurteil, 28. Sept. 2016 - 14 S 2471/16 WEG

Tatbestand:

1

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit zwei Bescheiden des M. Abwasser- und Wasserzweckverbands (fortan: MAWV) vom 21. März 2011 wurde sie für die erstmalige Herstellung der zentralen öffentlichen Schmutzwasseranlage und der öffentlichen Wasserversorgungsanlage auf Zahlung von insgesamt 42.050,17 € in Anspruch genommen. Die Bescheide beziehen sich auf das gesamte Grundstück der Wohnungseigentümer. Nachdem der MAWV die von der Klägerin eingelegten Widersprüche unter Hinweis auf die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer zurückgewiesen hatte, zahlte die Klägerin ohne Abstimmung mit der Beklagten die erhobenen Beiträge. Zugleich einigte sie sich mit dem MAWV darauf, dass die Widerspruchsbescheide im Hinblick auf ein bei dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg anhängiges, die Altanlieger betreffendes Präzedenzverfahren aufgehoben werden und über die Widersprüche erst nach Abschluss des Präzedenzverfahrens entschieden wird.

2

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zahlung von 40.886,85 € nebst Zinsen als Ausgleich für die an den MAWV geleisteten Beiträge abzüglich des auf ihren Miteigentumsanteil entfallenden Anteils. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft nicht passivlegitimiert. Der Ausgleichsanspruch sei gegen die übrigen Wohnungseigentümer als Teilschuldner und nicht gegen die Gemeinschaft zu richten. Etwas anderes ergebe sich nicht aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Bei der Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB handle es sich nicht um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht. Auch wenn auf die Beitragsforderung des MAWV abgestellt werde, fehle es an der Gemeinschaftsbezogenheit. Da durch den Beitragsbescheid lediglich die Klägerin in Anspruch genommen worden sei, treffe die übrigen Wohnungseigentümer keine Abgabenpflicht.

II.

4

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts lässt sich ein Erstattungsanspruch der Klägerin nicht verneinen. Ein solcher kann sich auf der Grundlage von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG ergeben.

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1. Die Abgabenschuld der Klägerin aufgrund des Bescheides des MAWV begründet im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, die von der Gemeinschaft wahrzunehmen ist.

6

a) Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG übt die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinsames Vorgehen erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 10; Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Eine gekorene Wahrnehmungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, bei der lediglich ein Zugriffsermessen besteht, ist hingegen anzunehmen, wenn die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 13; Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Bei der Abgrenzung ist eine wertende Betrachtung geboten (Senat , Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9).

7

b) Der Annahme einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht steht nicht - wie das Berufungsgericht meint - entgegen, dass nur die Klägerin durch die Bescheide des MAWV auf Zahlung in Anspruch genommen worden ist, nicht aber die übrigen Wohnungseigentümer. Grundlage der Leistungsbescheide sind die §§ 1, 2, 6, 8 und 10 des Kommunalabgabengesetzes des Landes Brandenburg i.d.F. der Bekanntmachung vom 31. März 2004 (KAG) i.V.m. § 6 der Wasserversorgungsbeitragssatzung und Schmutzwasserbeitragssatzung des MAWV vom 2. Dezember 2010. Danach ist beitragspflichtig der Eigentümer des Grundstücks; mehrere Beitragspflichtige - wie hier die Wohnungseigentümer als Miteigentümer des Grundstücks - haften als Gesamtschuldner. Die Beitragsverpflichtung entsteht gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 2 b KAG i.V.m. § 38 AO nicht erst mit dem Leistungsbescheid, sondern sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft. Auf das Entstehen der Steuerschuld ist es ohne Einfluss, gegen welche Gesamtschuldner die Steuer festgesetzt wird. Der Steuer- bzw. Abgabenbescheid konkretisiert lediglich den bereits entstandenen Steueranspruch und bildet die Grundlage für die Verwirklichung dieses Anspruchs (vgl. BFHE 181, 392, 394 f., BFHE 160, 108, 110). Das Steuerschuldverhältnis besteht damit gegenüber allen Wohnungseigentümern.

8

Die Gesamtschuld besteht ungeachtet der von § 10 Abs. 8 WEG angeordneten quotalen Außenhaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Diese Haftungsbegrenzung greift nämlich nicht ein, wenn - wie hier - im Landesrecht eine Gesamtschuld der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks gesetzlich vorgesehen ist (BGH, Urteil vom 18. Juni 2009 - VII ZR 196/08, BGHZ 181, 304 Rn. 18).

9

c) Die Frage, ob der Verband im Innenverhältnis verpflichtet ist, von den Wohnungseigentümern in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des gemein- schaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende öffentliche Abgaben zu erfüllen, wird nicht einheitlich beantwortet.

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aa) Teilweise wird unter Hinweis auf das Vorliegen einer gekorenen Wahrnehmungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG angenommen , dass solche Verbindlichkeiten im Interesse eines Gläubigers oder der Wohnungseigentümer gemeinschaftlich erfüllt werden können, aber nicht erfüllt werden müssen; die Wohnungseigentümer hätten insoweit einen Entscheidungsspielraum (Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 262; Wenzel, IMR 2009, 208). Die herrschende Meinung hingegen geht - mit unterschiedlichen Begründungen - von einer Wahrnehmungspflicht des Verbandes ohne Ermessensspielraum aus (OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1463, 1465; VG Köln, Beschluss vom 20. Juli 2011 - 14 L 872/11, juris Rn. 19; BeckOK WEG/Dötsch, Edition 16, § 10 Rn. 571; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 498a; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 26; ders. in ZfIR 2012, 403,410 und ZWE 2014, 14, 16; Schmid, ZWE 2009, 325 und NZM 2010, 683, 686; Abramenko , IMR 2007, 18; Elzer, MietRB 2009, 137 f.; vgl. auch Briesemeister, NZM 2007, 225, 230 und IMR 2010, 199; Schmidt, ZWE 2009, 203, 204 f.). Teilweise wird dies mit dem Wortlaut von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG („zu erfüllen sind“) begründet. Anderenehmen an, dass allein die Übernahme der Verpflichtung durch den Verband ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Teilweise wird eine geborene Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG bejaht.

11

bb) Die herrschende Meinung trifft zu. Der Verband ist im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern verpflichtet, eine von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende öffentlich-rechtliche Abgabenpflicht als gemeinschaftsbezogene Pflicht wahrzunehmen. Mit der Neufassung von § 10 WEG wollte der Gesetzgeber nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154) gerade verhindern, dass das Haftungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Einzelnen existenzbedrohende Zahlungspflichten auferlegt. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer kann im Einzelfall - vor allem bei größeren Wohnanlagen - einen sehr hohen Betrag erreichen und zu einer finanziellen Überforderung des einzelnen Wohnungseigentümers führen. Um das finanzielle Risiko der Wohnungseigentümer zu begrenzen, bestimmt § 10 Abs. 8 WEG, dass sie für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nur anteilig haften. Zudem hat der Gesetzgeber in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG die Erfüllung gemeinschaftsbezogener Pflichten der Gemeinschaft zugeordnet (BT-Drucks. 16/887, S. 61, 65). Die Haftung ist aber nicht auf die Miteigentumsquote begrenzt, wenn - wie hier - im Landesrecht eine Gesamtschuld der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks gesetzlich vorgesehen ist (BGH, Urteil vom 18. Juni 2009 - VII ZR 196/08, BGHZ 181, 304 Rn. 15). Die Folge ist, dass jeder Wohnungseigentümer von dem Gläubiger unmittelbar auf Zahlung der gesamten Abgabenforderung in Anspruch genommen werden kann und er auch dann auf den vollen Betrag haftet, wenn die Forderung eine erhebliche Größenordnung erreicht (vgl. Schmidt-Räntsch in Schröder, Drei Jahre nach der WEGReform , S. 58). Nach dem in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers erfordern sowohl das Interesse des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers als auch das der übrigen Wohnungseigentümer in einem solchen Fall ein gemeinschaftliches Vorgehen und damit eine Wahrnehmung durch die Gemeinschaft.

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Die Annahme einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht trägt zudem auch dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung in § 10 Abs. 6 bis 8 WEG Rechnung, das Wohnungseigentumsrecht praktikabler zu gestalten (vgl. BTDrucks. 16/887, S. 60). Würde die Forderung nicht über die Wohnungseigentü- mergemeinschaft abgewickelt, wäre der betroffene Wohnungseigentümer gezwungen , selbst zu ermitteln, in welchem Umfang die anderen Wohnungseigentümer nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 WEG oder einem vereinbarten abweichenden Verteilungsmaßstab verpflichtet sind, an der Befriedigung der Forderung mitzuwirken. Er müsste sodann auf jeden Wohnungseigentümer einwirken, der anteiligen Mitwirkungspflicht nachzukommen. Soweit eine rechtzeitige Mitwirkung aller Wohnungseigentümer nicht erreicht werden kann, wäre er zur Vermeidung einer Vollstreckung gegen sich gezwungen, die Abgabenforderung selbst zu bezahlen. Anschließend müsste er seine anteiligen Ausgleichsansprüche gegen die Eigentümer durchsetzen , die nicht oder zu wenig gezahlt haben. Sollte einer der Eigentümer zahlungsunfähig sein, würden sich die Ausgleichsansprüche gegen die anderen entsprechend erhöhen (§ 426 Abs. 1 Satz 2 BGB), so dass Nachforderungen zu stellen wären. Die mit einem solchen Vorgehen verbundenen Schwierigkeiten und Risiken sind für den in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer unzumutbar. Demgegenüber liegt die Abwicklung über die Wohnungseigentümergemeinschaft im Interesse aller Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümergemeinschaft , die über ein selbständiges Finanz- und Rechnungswesen verfügt, hat mit der Eigentümerversammlung und dem Verwalter geeignete Organe , um derartige Zahlungen im Innen- und Außenverhältnis transparent und unter Einbindung der Wohnungseigentümer abzuwickeln.

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2. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, eine gemeinschaftsbezogene Forderung so zu behandeln, als wäre sie ausschließlich gegen sie selbst gerichtet. Sie hat die Forderung zu begleichen, soweit diese berechtigt ist (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1463, 1465), oder, wenn sie Zweifel an deren Rechtmäßigkeit hat, im Zusammenwirken mit dem in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer Maßnahmen zu ergreifen, um die Forderung abzuwehren und eine Vollstreckung gegen den Wohnungseigentümer aus dem Bescheid zu ver- hindern. Mit dieser aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG folgenden Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft geht ein entsprechender Freistellungsanspruch des von dem Gläubiger in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers einher.

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3. Erfüllt der von dem Gläubiger als Gesamtschuldner in Anspruch genommene Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG folgender Erstattungsanspruch zu (vgl. Becker, ZfIR 2012, 402, 412; ders. in ZWE 2014, 14, 17; Schmid, ZWE 2009, 325; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 311; KG, ZMR 2009, 786, 789 und ZWE 2010, 89 ff.).

15

a) Ein solcher Anspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer - wie hier - die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen (vgl. auch BGH, Urteil vom 14. November 1979 - VIII ZR 333/78, MDR 1980, 309; Senat, Urteil vom 12. Juli 1991 - V ZR 204 /90, NJW 1991, 2899, 2900 zur Erfüllungsübernahme ). Denn er hat ein schutzwürdiges Interesse daran, die Einleitung von Vollstreckungsmaßnahmen in sein Vermögen durch den Abgabengläubiger zu verhindern. Rechtsbehelfe gegen den Abgabenbescheid hindern dessen Vollstreckung grundsätzlich nicht (vgl. § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ebenso wenig steht dem Wohnungseigentümer gegenüber dem Gläubiger ein Anspruch auf Gewährung eines Zahlungsaufschubs bis zu einer Willensbildung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Er bleibt daher im Außenverhältnis zur Zahlung innerhalb der vorgegebenen Frist verpflichtet und kommt, will er Säumnisfolgen oder eine Vollstreckung verhindern, häufig nicht umhin, die Forderung zunächst aus eigenen Mitteln zu begleichen.

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b) Allerdings ist es der Gemeinschaft nicht verwehrt, gegenüber einem Wohnungseigentümer, der die Forderung des Abgabengläubigers ohne vorherige Absprache beglichen hat, Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Leistungsbescheides zu erheben. Insoweit kann nichts anderes gelten als bei einem Ausgleich unter Gesamtschuldnern (vgl. BVerwG, NJW 1993, 1667, 1668 f.). Das berechtigt die Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer - etwa durch Einlegung eines Widerspruchs gegen den Abgabenbescheid - der Gemeinschaft die Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft steht dann nicht anders, als wäre sie rechtzeitig mit der Sache befasst worden. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Abgabenbescheides hätten sie nicht davon entbunden, gegenüber dem Wohnungseigentümer ihre aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG folgende Wahrnehmungspflicht zu erfüllen; angesichts der Vollstreckbarkeit des Bescheides hätte dies grundsätzlich eine (ggf. vorläufige) Forderungsbegleichung erfordert. Nur ausnahmsweise kann die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem solchen Fall gegenüber dem Wohnungseigentümer die Erstattung des von ihm verauslagten Betrages verweigern , nämlich dann, wenn sie darlegt und beweist, dass sie bei rechtzeitiger Information den - zu einer Mitwirkung verpflichteten - Wohnungseigentümer zur Einleitung verwaltungsgerichtlicher Maßnahmen, etwa in Form eines Antrags nach § 80 Abs. 5 VwGO, veranlasst hätte, und dass dadurch dessen Zahlungspflicht aus dem Abgabenbescheid vorläufig abgewendet worden wäre.

III.

17

Die Sache ist danach nicht zur Endentscheidung reif. Der Beklagten, die die Bescheide für nichtig hält, ist Gelegenheit zu geben, näher darzulegen, dass und ggf. wie es ihr bei rechtzeitiger Information durch die Klägerin gelungen wäre, auch deren vorläufige Zahlungsverpflichtung abzuwehren. Das Urteil ist daher aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

18

Sollte das Berufungsgericht zu dem Ergebnis kommen, dass derzeit ein Erstattungsanspruch nicht besteht, weil anzunehmen ist, dass es der Beklagten gelungen wäre, einen Zahlungsaufschub bis zur Entscheidung des Präzedenzfalles zu erreichen, wäre die Klage als zur Zeit unbegründet abzuweisen. Kann die Klägerin hingegen Erstattung des von ihr bezahlten Betrages verlangen, ist sie in entsprechender Anwendung von § 255 BGB verpflichtet, mögliche Rückerstattungsansprüche gegen den Abgabengläubiger an die Gemeinschaft abzutreten (vgl. zum Aufwendungsersatzanspruch eines Gesellschafters Schäfer in Staub, HGB, 5. Aufl., § 110 Rn. 14; Hopt in Baumbach/Hopt, HGB, 35. Aufl., § 110 Rn. 6). Stresemann Czub Brückner Weinland Kazele

Vorinstanzen:
AG Königs Wusterhausen, Entscheidung vom 04.06.2012 - 40 C 6/12 -
LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 19.02.2013 - 16 S 142/12 -

Tatbestand:

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Im Hinblick auf die nach § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 20. April 2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Das Amtsgericht hat - soweit hier von Interesse - auf Antrag des Klägers die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt.

Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

2

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig. Zwar könne die Frage der Beschlusskompetenz nicht über die sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden, da Rauchwarnmelder als bloßes Zubehör im Sinne des § 97 BGB nicht sondereigentumsfähig im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG seien und daher auch § 5 Abs. 2 WEG nicht eingreife. Die Beschlusskompetenz ergebe sich jedoch aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern handle es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, da Adressat der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zu deren Einbau die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit seien. Jedenfalls aber handle es sich um eine sonstige Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum liege nicht vor, da es im Wohnungseigentumsrecht nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinde. Hinzu komme, dass die Feuerversicherung einheitlich für das Gesamtgebäude abgeschlossen werde. Da es zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers gehöre, die öffentlich -rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, entspreche es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe. Ob der Beschluss im konkreten Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei nicht zu prüfen, da der Kläger die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG nicht eingehalten habe.

II.

3

Die Revision ist unbegründet.

4

1. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig ist. Die Frage, ob den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, die Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen, ist allerdings umstritten.

5

a) Die überwiegende Ansicht bejaht eine Beschlusskompetenz jedenfalls dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht. Die Begründungen, die vielfach an die eigentumsrechtliche Zuordnung der Rauchwarnmelder anknüpfen , sind unterschiedlich. Teilweise wird die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet, da Rauchwarnmelder der Sicherheit des Gebäudes dienten und sie daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen seien (AG Ahrensburg, ZMR 2009, 78, 79 f.; AG Rendsburg , ZMR 2009, 239, 240; AG Kiel, ZMR 2011, 842, 843; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke, ZMR 2009, 80; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 344; vgl. auch OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864, 865 für Brandmelder ). Teilweise wird zur Begründung der Beschlusskompetenz § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG herangezogen, da es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflich- tung zum Einbau von Rauchwarnmeldern um eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmende gemeinschaftsbezogene Pflicht der Wohnungseigentümer handele (LG Hamburg, ZMR 2011, 387, 388 f.; Klein in Bärmann , WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 259; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43, vgl. auch Schneider, ZMR 2010, 822, 826; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 342 f.) oder jedenfalls um eine Pflicht, deren Wahrnehmung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden könne (Briesemeister, AnwZert MietR 15/2011 Anm. 1; Schultz, ZWE 2011, 21, 24; ZWE 2012, 57,

58).

6

b) Nach anderer Auffassung ist ein Beschluss über die Installation von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen mangels Beschlusskompetenz nichtig (AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2010, 809; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119 ff.; ebenso Greupner, ZMR 2012, 497, 511, der allerdings eine Übertragung der Einbauverpflichtung auf die Gemeinschaft durch Rechtsgeschäft für möglich hält).

7

c) Die überwiegende Ansicht trifft zu. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen , wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

8

aa) Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Es bedarf daher keiner Entscheidung, wer von ihnen Adressat der für den hier zu beurteilenden Sachverhalt maßgeblichen Vorschrift des § 45 Abs. 6 der Hamburgischen Bauordnung ist, nach der in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen (Satz 1), und die ferner anordnet, dass vorhandene Wohnungen bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind (Satz 3).

9

(1) Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG.

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(2) Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit derWohnungseigentümer als Grundstückseigentümer (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43), ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Das ist beispielsweise bei der Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten der Fall (Senat, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724, 1725 Rn. 12). So liegt es aber auch, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund öffentlich -rechtlicher Vorschriften als Bruchteilseigentümer verpflichtet sind, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in einer bestimmten Weise auszustatten, sofern es dabei - was bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Fall ist (dazu näher unter II.1.c bb) - nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum kommt.

11

(3) Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer , besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allgemein Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 85; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (vgl. Schultz, ZWE 2012, 57, 58; Abramenko, ZWE 2013, 117, 120).

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Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis ; vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 sowie Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 257). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 8 für Ansprüche der Wohnungseigentümer; ebenso Schultz, ZWE 2012, 57, 58).

13

Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, aaO), ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken - im Gegensatz zu Brandmeldern - zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden (vgl. Schultz, ZWE 2011, 21, 22 f.). Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage (so zutreffend Schmidt/Breitholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 343; aA Schultz, ZWE 2012, 57). Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden , die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt , mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein. Der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. Bielefeld, DWE, 2011, 53, 55).

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bb) Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer Beschlusskompetenz nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119). Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.

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(1) Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen bleiben kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt (dazu, dass sie keine „einfachen“ Bestandteile sind, Schneider, ZMR 2010, 822, 824 f.)

16

(a) Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind (ebenso Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; a.A. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 34 aE). Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 25). Da in einer Wohnung angebrachte Rauchwarnmelder zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen (siehe oben II.1.c.aa (3)) und damit die Sicherheit des gesamten Gebäudes erhöhen, kann ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht unter Hinweis darauf abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchwarnmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen (so aber Greupner, ZMR 2012, 497, 502).

17

(b) Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör (so Schneider, ZMR 2010, 822, 825; Abramenko, ZWE 2013, 117, 118; wohl auch Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 47), stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat (vgl. näher Schneider, aaO, S. 826). Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert , den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. AG Rendsburg, ZMR 2009, 239), nicht aber der Beschlusskompetenz.

18

(2) Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

19

cc) Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt folgt das unmittelbar aus der Vorschrift des § 45 Abs. 6 Satz 2 der Hamburgischen Bauordnung, nach der Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

20

2. Ob der von dem Kläger angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bedarf keiner Entscheidung, weil mangels rechtzeitiger Anfechtung des Beschlusses nur Nichtigkeitsgründe zu prüfen sind. Die Auffas- sung des Berufungsgerichts, dass die Klage nicht innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 WEG erhoben worden sei, da der Kläger nicht rechtzeitig auf eine baldige Zustellung der Klage hingewirkt habe, begegnet keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - IV ZR 23/05, BGHZ 168, 306, 311 Rn. 18). Insoweit erhebt die Revision auch keine Einwendungen.

III.

21

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch
Roth Brückner
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Wandsbek, Entscheidung vom 18.10.2010 - 740 C 49/10 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 05.10.2011 - 318 S 245/10 -

Tatbestand:

1

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von dem Beklagten Beteiligung an den Unterhaltungskosten für eine Privatstraße, die über das im Gemeinschaftseigentum stehende Flurstück 68, Flur 12 der Gemarkung Altstadt C. (bezeichnet vormals als Flurstück 45/18) verläuft. Das Grundstück ist mit einem Geh- und Fahrtrecht u.a. zugunsten der im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstücke 45/15 und 45/17 belastet. In der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung heißt es unter "Absichtserklärung für vorstehende Rechte": "Mit den Berechtigten und Verpflichteten wird der Eigentümer Vereinbarungen treffen, in denen bestimmt wird, wie die Eigentümer der gesamten mit den Dienstbarkeiten belasteten Flächen, insbesondere Wegeund Zufahrtsflächen, die Kosten der Instandhaltung, der Pflege sowie der Verkehrssicherung nach einem angemessenen Verteilungsschlüssel zu tragen haben…"

2

Auf dem Flurstück 45/17 betreibt ein Pächter des Beklagten u.a. einen Lebensmittelmarkt; das Flurstück 45/15 wird als Kundenparkplatz genutzt. Die Grundstücke verfügen über eine Anbindung zum öffentlichen Straßennetz. Sie sind auch über die Privatstraße zu erreichen, deren Durchfahrt allerdings aus einer Richtung durch das Verkehrszeichen 260 (Anlage 2 zur StVO) für Kraftfahrzeuge verboten ist. Aus der Gegenrichtung ist die Straße als verkehrsberuhigte Zone (Zeichen 325.1 der Anlage 3 zur StVO) ausgewiesen. Sie wird gleichwohl in beiden Fahrtrichtungen von Kunden des Lebensmittelmarktes genutzt. Der Beklagte verweigert eine Beteiligung an der Unterhaltung der Straße und wendet hierzu insbesondere ein, er sei nicht Halter im Sinne von § 1020 Satz 2 BGB. Nunmehr verlangt die Klägerin von dem Beklagten jeweils 70 % der entstandenen Unterhaltungskosten und der von ihr für erforderlich gehaltenen Instandhaltungsrücklage.

3

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 1.620,53 € nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den Zahlungsanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die geltend gemachten Ansprüche scheiterten daran, dass der Beklagte nicht als Halter der Privatstraße angesehen werden könne (§ 1020 Satz 2 BGB). Auf der Grundlage des Partei- vorbringens lasse sich nicht feststellen, dass der Beklagte die Straße selbst nutze oder er deren Nutzung durch Dritte in zurechenbarer Weise veranlasst habe. Stets habe sich der Beklagte mit der Schließung der Straße einverstanden erklärt und betont, auf die Ausübung des Wegerechts derzeit keinen Wert zu legen. Davon abgesehen habe er die Klägerin aufgefordert, die Privatstraße gegen die unbefugte Nutzung zu sichern. Dass der Beklagte die Dienstbarkeit nicht aufgeben wolle, sei nicht treuwidrig (§ 242 BGB). § 1020 Abs. 2 BGB enthalte keine Verpflichtung, die Anlage zu halten. Es stelle ein legitimes Interesse dar, wenn der Beklagte das Geh- und Fahrtrecht im Hinblick auf jederzeit mögliche Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse weiter vorhalten wolle.

II.

5

Der Revision bleibt der Erfolg versagt. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Klage zwar für zulässig, jedoch für unbegründet erachtet.

6

1. Von der Zulässigkeit der Klage geht das Berufungsgericht stillschweigend aus. Damit hat es der Sache nach auch die in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfende Befugnis der Klägerin bejaht, die geltend gemachten Ansprüche im eigenen Namen einzuklagen. Dies ist jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden.

7

a) Allerdings stehen die geltend gemachten Ansprüche der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft materiell rechtlich nicht zu. Inhaber der Ansprüche aus § 1020 Satz 2 BGB ist nur der Eigentümer des belasteten Grundstücks. Der Umstand, dass vorliegend unstreitig nur das Gemeinschaftseigentum von dem Geh- und Fahrtrecht betroffen ist, macht deutlich, dass mit der Dienstbarkeit nicht ein Grundstück der in den Grenzen des § 10 Abs. 6 WEG rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft belastet ist, sondern lediglich das im Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer stehende Grundstück. Da das Gemeinschaftseigentum nicht im Vermögen des Verbandes steht (vgl. nur Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187, 2188; BGH, Beschluss vom 12. Dezember 2006 - I ZB 83/06, NJW 2007, 518), kommen als Anspruchsberechtigte nach § 1020 Satz 2 BGB allein die Wohnungseigentümer in Betracht. Für Schadensersatzansprüche nach §§ 280, 281 BGB, die aus einer Verletzung dieses Anspruches resultieren (dazu Senat, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 42/04, BGHZ 115, 124), sowie für die im Hinblick auf die künftige Unterhaltung der Straße geforderte Instandhaltungsrücklage gilt nichts anderes.

8

b) Die fehlende Rechtsinhaberschaft der Klägerin ist jedoch deshalb unschädlich , weil die Wohnungseigentümergemeinschaft in gesetzlicher Prozessstandschaft handelt, soweit ihr das Gesetz die Befugnis verleiht, Rechte der Wohnungseigentümer auszuüben (vgl. nur Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933, 934 mwN).

9

Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne weiteres zur Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer befugt; insoweit besteht eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes. Für sonstige Rechte mit gemeinsamer Empfangszuständigkeit , die die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich geltend machen können (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG), kommt nur eine gekorene Ausübungsbefugnis in Betracht, bei der lediglich ein Zugriffsermessen besteht. Bei der Abgrenzung ist nach allgemeiner Auffassung eine wertende Betrachtung geboten. Während die geborene Ausübungsbefugnis voraussetzt, dass nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erforderlich ist, genügt es bei der gekorenen, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich ist (vgl. zum Ganzen nur Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 244 ff.; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 417; Timme/Dötsch, WEG, § 10 Rn. 446 ff., 454 ff.; jeweils mwN). Gemessen daran ist die Klägerin nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG befugt, die Klageansprüche im eigenen Namen geltend zu machen.

10

Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, ist anerkannt, dass eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes besteht (Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 76; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 10 Rn. 418), weil deren Durchsetzung - anders als etwa die Verfolgung eines Unterlassungsanspruches nach § 1004 BGB (dazu Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187, 2188 mwN) - nicht den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft überlassen bleiben kann (Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 254 f.; Timme/Dötsch, aaO, § 10 Rn. 458, 484; vgl. auch Senat, Urteil vom 11. Dezember 1992 - V ZR 118/91, BGHZ 121, 22, 23 ff.). Vielmehr sind diese Ansprüche im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen. Gleiches gilt für die hier in Rede stehenden Zahlungsansprüche, die in ihrem Kern ebenfalls eine - wenn auch nicht rechtswidrige - Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums voraussetzen (§ 1020 Satz 1 WEG). Auch bei diesen Ansprüchen erscheint nur eine von vornherein gebündelte Rechtsdurchsetzung durch den Verband sachgerecht.

11

2. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Klage für unbegründet erachtet.

12

a) Soweit die Klägerin eine Instandhaltungsrücklage verlangt, fehlt es bereits an einer Anspruchsgrundlage. § 1020 Satz 2 WEG gibt einen solchen Anspruch nicht her. Auf die Vorschriften der §§ 745, 748 BGB (zur entsprechenden Anwendung des Rechts über die Bruchteilsgemeinschaft, wenn auch der Eigentümer des dienenden Grundstücks den Weg benutzt, vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 42/04, BGHZ 115, 118 ff.) lässt sich die Klage schon deshalb nicht stützen, weil die Revision auf kein tatsächliches Vorbringen verweist, aufgrund dessen davon auszugehen wäre, dass die Klägerin, der Beklagte und die sonstigen Dienstbarkeitsberechtigten einen auf die Bildung einer Rücklage gerichteten Beschluss gefasst haben.

13

b) Die auf die Erstattung der aufgewandten Instandhaltungskosten gerichtete Klage ist ebenfalls nicht gerechtfertigt.

14

aa) Mit Blick auf die auf die Verletzung der Verpflichtung aus § 1020 Satz 2 BGB gestützte Zahlungsklage legt das Berufungsgericht zutreffend zugrunde, dass es sich bei der Straße zwar um eine Anlage im Sinne von § 1020 Satz 2 BGB handelt (vgl. dazu nur Senat, Urteil vom 17. Februar 2006 - V ZR 49/05, NJW 2006, 1428, 1429), der Beklagte jedoch nicht als deren Halter angesehen werden kann. Mit dem Begriff des Haltens stellt § 1020 Satz 2 BGB auf die tatsächlichen Verhältnisse ab (vgl. MünchKomm-BGB/Joost, 5. Aufl., § 1020 BGB Rn. 9; Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1020 Rn. 13 u. 15; vgl. auch Soergel/ Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1020 Rn. 5). Da das Gesetz keine Verpflichtung des Dienstbarkeitsberechtigten zum Halten einer Anlage kennt und das Halten nach allgemeiner Auffassung endet, wenn der Berechtigte die Nutzung nach außen hin erkennbar aufgibt, kann die Haltereigenschaft nicht schon aus der rechtlichen Befugnis gefolgert werden, das Grundstück entsprechend dem Inhalt des Wege- und Fahrrechts zu nutzen. Vielmehr ist erforderlich, dass der Dienstbarkeitsberechtigte die Anlage tatsächlich für eigene Zwecke einsetzt (MünchKomm -BGB/Joost, aaO, Rn. 9; NK-BGB/Otto, BGB, 3. Aufl., § 1020 BGB Rn. 53; vgl. auch Staudinger/Mayer, BGB, aaO, Rn. 13). Das Vorliegen dieser Voraussetzung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint.

15

(1) Die Feststellung des Berufungsgerichts, der Beklagte habe die Straße nicht selbst (durch eigenes Befahren oder Begehen) genutzt, wird von der Revision nicht angegriffen.

16

(2) Allein der Umstand, dass der Beklagte sein Grundstück verpachtet und er damit eine Ursache dafür gesetzt hat, dass Kunden und Lieferanten des Lebensmittelmarktes die im Eigentum der Wohnungseigentümer stehende Straße (in einer Richtung sogar verbotswidrig) befahren und begehen, reicht für die Bejahung der Haltereigenschaft nicht aus. Denn die bloße Verursachung des Verhaltens Dritter rechtfertigt nicht ohne weiteres den Schluss, der Beklagte habe dadurch den Weg für seine eigenen Zwecke eingesetzt. Umstände, die diesen Schluss zulassen könnten, sind nicht ersichtlich. Die Revision verweist auf kein tatsächliches Vorbringen, aus dem sich ergibt, dass der Beklagte das Recht aus der Dienstbarkeit seinen Vertragspartnern zur Ausübung überlassen oder zumindest einer Nutzung des Weges durch seine Vertragspartner zugestimmt hat. Allerdings müsste bei wertender Betrachtung dann von einer (mittelbaren ) Nutzung des Weges durch den Beklagten ausgegangen werden, wenn die verpachtete Fläche ohne das Befahren und Begehen des dienenden Grundstücks nicht zweckentsprechend verwendet werden könnte. So verhält es sich hier jedoch nicht, weil die Pachtfläche selbst über einen Anschluss an das öffentliche Straßennetz verfügt und damit die Inanspruchnahme des über das Gemeinschaftseigentum verlaufenden Weges nicht Voraussetzung für eine zweckentsprechende Nutzung der verpachteten Gewerbefläche ist.

17

bb) Auch der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verhilft der Klage nicht zum Erfolg. Wie bereits dargelegt, ist der Dienstbarkeitsberechtigte nicht verpflichtet, von den ihm eingeräumten Nutzungsmöglichkeiten tatsächlich Gebrauch zu machen. Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass eine Grunddienstbarkeit im Hinblick auf mögliche tatsächliche Veränderungen selbst dann vorgehalten werden kann, wenn der Berechtigte von den aus dem dinglichen Recht folgenden Befugnissen einstweilen keinen Gebrauch macht. Soweit die Revision darauf verweist, dass eine Grunddienstbarkeit bei einem nachträglichen dauerhaften Wegfall des durch die Grunddienstbarkeit http://www.juris.de/jportal/portal/t/j4i/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=53&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE103128514&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint - 9 - gesicherten Vorteils erlischt, ergibt sich daraus schon deshalb nichts zugunsten der Kläger, weil das Erlöschen der Dienstbarkeit unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt anspruchsbegründend im Sinne der Klageforderung wirkt. Davon abgesehen ist für einen dauerhaften Wegfall auch nichts ersichtlich.

18

cc) Schließlich ist die Klage auch nicht aus anderen Gründen gerechtfertigt. Entgegen der Auffassung der Revision folgt ein Anspruch nicht aus der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung. Die bloße Erklärung der Absicht, es solle mit den "Berechtigten und Verpflichteten" eine Vereinbarung über die Kosten der Instandhaltung, der Pflege und der Verkehrssicherung getroffen werden, ist bei der gebotenen nächstliegenden Auslegung (vgl. dazu nur Senat, Beschluss vom 21. Februar 1991 - V ZB 13/90, BGHZ 113, 374, 378; Urteil vom 3. Juli 2008 - V ZR 20/07, NZM 2008, 732, 734; jeweils mwN) nicht dahin zu verstehen, die Eigentümer des herrschenden Grundstücks hätten Instandhaltungskosten unabhängig von einer tatsächlichen Ausübung der aus der Dienstbarkeit fließenden Befugnisse zu zahlen und dies bereits vor Zustandekommen der anvisierten Vereinbarungen.

III.

19

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Stresemann Czub Roth Brückner

Vorinstanzen:
AG Paderborn, Entscheidung vom 24.02.2009 - 57 C 243/08 -
LG Paderborn, Entscheidung vom 27.05.2010 - 5 S 38/09 -

Tatbestand:

1

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit zwei Bescheiden des M. Abwasser- und Wasserzweckverbands (fortan: MAWV) vom 21. März 2011 wurde sie für die erstmalige Herstellung der zentralen öffentlichen Schmutzwasseranlage und der öffentlichen Wasserversorgungsanlage auf Zahlung von insgesamt 42.050,17 € in Anspruch genommen. Die Bescheide beziehen sich auf das gesamte Grundstück der Wohnungseigentümer. Nachdem der MAWV die von der Klägerin eingelegten Widersprüche unter Hinweis auf die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer zurückgewiesen hatte, zahlte die Klägerin ohne Abstimmung mit der Beklagten die erhobenen Beiträge. Zugleich einigte sie sich mit dem MAWV darauf, dass die Widerspruchsbescheide im Hinblick auf ein bei dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg anhängiges, die Altanlieger betreffendes Präzedenzverfahren aufgehoben werden und über die Widersprüche erst nach Abschluss des Präzedenzverfahrens entschieden wird.

2

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zahlung von 40.886,85 € nebst Zinsen als Ausgleich für die an den MAWV geleisteten Beiträge abzüglich des auf ihren Miteigentumsanteil entfallenden Anteils. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft nicht passivlegitimiert. Der Ausgleichsanspruch sei gegen die übrigen Wohnungseigentümer als Teilschuldner und nicht gegen die Gemeinschaft zu richten. Etwas anderes ergebe sich nicht aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Bei der Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB handle es sich nicht um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht. Auch wenn auf die Beitragsforderung des MAWV abgestellt werde, fehle es an der Gemeinschaftsbezogenheit. Da durch den Beitragsbescheid lediglich die Klägerin in Anspruch genommen worden sei, treffe die übrigen Wohnungseigentümer keine Abgabenpflicht.

II.

4

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts lässt sich ein Erstattungsanspruch der Klägerin nicht verneinen. Ein solcher kann sich auf der Grundlage von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG ergeben.

5

1. Die Abgabenschuld der Klägerin aufgrund des Bescheides des MAWV begründet im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, die von der Gemeinschaft wahrzunehmen ist.

6

a) Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG übt die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinsames Vorgehen erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 10; Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Eine gekorene Wahrnehmungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, bei der lediglich ein Zugriffsermessen besteht, ist hingegen anzunehmen, wenn die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 13; Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Bei der Abgrenzung ist eine wertende Betrachtung geboten (Senat , Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9).

7

b) Der Annahme einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht steht nicht - wie das Berufungsgericht meint - entgegen, dass nur die Klägerin durch die Bescheide des MAWV auf Zahlung in Anspruch genommen worden ist, nicht aber die übrigen Wohnungseigentümer. Grundlage der Leistungsbescheide sind die §§ 1, 2, 6, 8 und 10 des Kommunalabgabengesetzes des Landes Brandenburg i.d.F. der Bekanntmachung vom 31. März 2004 (KAG) i.V.m. § 6 der Wasserversorgungsbeitragssatzung und Schmutzwasserbeitragssatzung des MAWV vom 2. Dezember 2010. Danach ist beitragspflichtig der Eigentümer des Grundstücks; mehrere Beitragspflichtige - wie hier die Wohnungseigentümer als Miteigentümer des Grundstücks - haften als Gesamtschuldner. Die Beitragsverpflichtung entsteht gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 2 b KAG i.V.m. § 38 AO nicht erst mit dem Leistungsbescheid, sondern sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft. Auf das Entstehen der Steuerschuld ist es ohne Einfluss, gegen welche Gesamtschuldner die Steuer festgesetzt wird. Der Steuer- bzw. Abgabenbescheid konkretisiert lediglich den bereits entstandenen Steueranspruch und bildet die Grundlage für die Verwirklichung dieses Anspruchs (vgl. BFHE 181, 392, 394 f., BFHE 160, 108, 110). Das Steuerschuldverhältnis besteht damit gegenüber allen Wohnungseigentümern.

8

Die Gesamtschuld besteht ungeachtet der von § 10 Abs. 8 WEG angeordneten quotalen Außenhaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Diese Haftungsbegrenzung greift nämlich nicht ein, wenn - wie hier - im Landesrecht eine Gesamtschuld der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks gesetzlich vorgesehen ist (BGH, Urteil vom 18. Juni 2009 - VII ZR 196/08, BGHZ 181, 304 Rn. 18).

9

c) Die Frage, ob der Verband im Innenverhältnis verpflichtet ist, von den Wohnungseigentümern in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des gemein- schaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende öffentliche Abgaben zu erfüllen, wird nicht einheitlich beantwortet.

10

aa) Teilweise wird unter Hinweis auf das Vorliegen einer gekorenen Wahrnehmungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG angenommen , dass solche Verbindlichkeiten im Interesse eines Gläubigers oder der Wohnungseigentümer gemeinschaftlich erfüllt werden können, aber nicht erfüllt werden müssen; die Wohnungseigentümer hätten insoweit einen Entscheidungsspielraum (Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 262; Wenzel, IMR 2009, 208). Die herrschende Meinung hingegen geht - mit unterschiedlichen Begründungen - von einer Wahrnehmungspflicht des Verbandes ohne Ermessensspielraum aus (OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1463, 1465; VG Köln, Beschluss vom 20. Juli 2011 - 14 L 872/11, juris Rn. 19; BeckOK WEG/Dötsch, Edition 16, § 10 Rn. 571; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 498a; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 26; ders. in ZfIR 2012, 403,410 und ZWE 2014, 14, 16; Schmid, ZWE 2009, 325 und NZM 2010, 683, 686; Abramenko , IMR 2007, 18; Elzer, MietRB 2009, 137 f.; vgl. auch Briesemeister, NZM 2007, 225, 230 und IMR 2010, 199; Schmidt, ZWE 2009, 203, 204 f.). Teilweise wird dies mit dem Wortlaut von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG („zu erfüllen sind“) begründet. Anderenehmen an, dass allein die Übernahme der Verpflichtung durch den Verband ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Teilweise wird eine geborene Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG bejaht.

11

bb) Die herrschende Meinung trifft zu. Der Verband ist im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern verpflichtet, eine von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende öffentlich-rechtliche Abgabenpflicht als gemeinschaftsbezogene Pflicht wahrzunehmen. Mit der Neufassung von § 10 WEG wollte der Gesetzgeber nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154) gerade verhindern, dass das Haftungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Einzelnen existenzbedrohende Zahlungspflichten auferlegt. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer kann im Einzelfall - vor allem bei größeren Wohnanlagen - einen sehr hohen Betrag erreichen und zu einer finanziellen Überforderung des einzelnen Wohnungseigentümers führen. Um das finanzielle Risiko der Wohnungseigentümer zu begrenzen, bestimmt § 10 Abs. 8 WEG, dass sie für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nur anteilig haften. Zudem hat der Gesetzgeber in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG die Erfüllung gemeinschaftsbezogener Pflichten der Gemeinschaft zugeordnet (BT-Drucks. 16/887, S. 61, 65). Die Haftung ist aber nicht auf die Miteigentumsquote begrenzt, wenn - wie hier - im Landesrecht eine Gesamtschuld der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks gesetzlich vorgesehen ist (BGH, Urteil vom 18. Juni 2009 - VII ZR 196/08, BGHZ 181, 304 Rn. 15). Die Folge ist, dass jeder Wohnungseigentümer von dem Gläubiger unmittelbar auf Zahlung der gesamten Abgabenforderung in Anspruch genommen werden kann und er auch dann auf den vollen Betrag haftet, wenn die Forderung eine erhebliche Größenordnung erreicht (vgl. Schmidt-Räntsch in Schröder, Drei Jahre nach der WEGReform , S. 58). Nach dem in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers erfordern sowohl das Interesse des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers als auch das der übrigen Wohnungseigentümer in einem solchen Fall ein gemeinschaftliches Vorgehen und damit eine Wahrnehmung durch die Gemeinschaft.

12

Die Annahme einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht trägt zudem auch dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung in § 10 Abs. 6 bis 8 WEG Rechnung, das Wohnungseigentumsrecht praktikabler zu gestalten (vgl. BTDrucks. 16/887, S. 60). Würde die Forderung nicht über die Wohnungseigentü- mergemeinschaft abgewickelt, wäre der betroffene Wohnungseigentümer gezwungen , selbst zu ermitteln, in welchem Umfang die anderen Wohnungseigentümer nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 WEG oder einem vereinbarten abweichenden Verteilungsmaßstab verpflichtet sind, an der Befriedigung der Forderung mitzuwirken. Er müsste sodann auf jeden Wohnungseigentümer einwirken, der anteiligen Mitwirkungspflicht nachzukommen. Soweit eine rechtzeitige Mitwirkung aller Wohnungseigentümer nicht erreicht werden kann, wäre er zur Vermeidung einer Vollstreckung gegen sich gezwungen, die Abgabenforderung selbst zu bezahlen. Anschließend müsste er seine anteiligen Ausgleichsansprüche gegen die Eigentümer durchsetzen , die nicht oder zu wenig gezahlt haben. Sollte einer der Eigentümer zahlungsunfähig sein, würden sich die Ausgleichsansprüche gegen die anderen entsprechend erhöhen (§ 426 Abs. 1 Satz 2 BGB), so dass Nachforderungen zu stellen wären. Die mit einem solchen Vorgehen verbundenen Schwierigkeiten und Risiken sind für den in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer unzumutbar. Demgegenüber liegt die Abwicklung über die Wohnungseigentümergemeinschaft im Interesse aller Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümergemeinschaft , die über ein selbständiges Finanz- und Rechnungswesen verfügt, hat mit der Eigentümerversammlung und dem Verwalter geeignete Organe , um derartige Zahlungen im Innen- und Außenverhältnis transparent und unter Einbindung der Wohnungseigentümer abzuwickeln.

13

2. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, eine gemeinschaftsbezogene Forderung so zu behandeln, als wäre sie ausschließlich gegen sie selbst gerichtet. Sie hat die Forderung zu begleichen, soweit diese berechtigt ist (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1463, 1465), oder, wenn sie Zweifel an deren Rechtmäßigkeit hat, im Zusammenwirken mit dem in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer Maßnahmen zu ergreifen, um die Forderung abzuwehren und eine Vollstreckung gegen den Wohnungseigentümer aus dem Bescheid zu ver- hindern. Mit dieser aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG folgenden Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft geht ein entsprechender Freistellungsanspruch des von dem Gläubiger in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers einher.

14

3. Erfüllt der von dem Gläubiger als Gesamtschuldner in Anspruch genommene Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG folgender Erstattungsanspruch zu (vgl. Becker, ZfIR 2012, 402, 412; ders. in ZWE 2014, 14, 17; Schmid, ZWE 2009, 325; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 311; KG, ZMR 2009, 786, 789 und ZWE 2010, 89 ff.).

15

a) Ein solcher Anspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer - wie hier - die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen (vgl. auch BGH, Urteil vom 14. November 1979 - VIII ZR 333/78, MDR 1980, 309; Senat, Urteil vom 12. Juli 1991 - V ZR 204 /90, NJW 1991, 2899, 2900 zur Erfüllungsübernahme ). Denn er hat ein schutzwürdiges Interesse daran, die Einleitung von Vollstreckungsmaßnahmen in sein Vermögen durch den Abgabengläubiger zu verhindern. Rechtsbehelfe gegen den Abgabenbescheid hindern dessen Vollstreckung grundsätzlich nicht (vgl. § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ebenso wenig steht dem Wohnungseigentümer gegenüber dem Gläubiger ein Anspruch auf Gewährung eines Zahlungsaufschubs bis zu einer Willensbildung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Er bleibt daher im Außenverhältnis zur Zahlung innerhalb der vorgegebenen Frist verpflichtet und kommt, will er Säumnisfolgen oder eine Vollstreckung verhindern, häufig nicht umhin, die Forderung zunächst aus eigenen Mitteln zu begleichen.

16

b) Allerdings ist es der Gemeinschaft nicht verwehrt, gegenüber einem Wohnungseigentümer, der die Forderung des Abgabengläubigers ohne vorherige Absprache beglichen hat, Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Leistungsbescheides zu erheben. Insoweit kann nichts anderes gelten als bei einem Ausgleich unter Gesamtschuldnern (vgl. BVerwG, NJW 1993, 1667, 1668 f.). Das berechtigt die Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer - etwa durch Einlegung eines Widerspruchs gegen den Abgabenbescheid - der Gemeinschaft die Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft steht dann nicht anders, als wäre sie rechtzeitig mit der Sache befasst worden. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Abgabenbescheides hätten sie nicht davon entbunden, gegenüber dem Wohnungseigentümer ihre aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG folgende Wahrnehmungspflicht zu erfüllen; angesichts der Vollstreckbarkeit des Bescheides hätte dies grundsätzlich eine (ggf. vorläufige) Forderungsbegleichung erfordert. Nur ausnahmsweise kann die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem solchen Fall gegenüber dem Wohnungseigentümer die Erstattung des von ihm verauslagten Betrages verweigern , nämlich dann, wenn sie darlegt und beweist, dass sie bei rechtzeitiger Information den - zu einer Mitwirkung verpflichteten - Wohnungseigentümer zur Einleitung verwaltungsgerichtlicher Maßnahmen, etwa in Form eines Antrags nach § 80 Abs. 5 VwGO, veranlasst hätte, und dass dadurch dessen Zahlungspflicht aus dem Abgabenbescheid vorläufig abgewendet worden wäre.

III.

17

Die Sache ist danach nicht zur Endentscheidung reif. Der Beklagten, die die Bescheide für nichtig hält, ist Gelegenheit zu geben, näher darzulegen, dass und ggf. wie es ihr bei rechtzeitiger Information durch die Klägerin gelungen wäre, auch deren vorläufige Zahlungsverpflichtung abzuwehren. Das Urteil ist daher aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

18

Sollte das Berufungsgericht zu dem Ergebnis kommen, dass derzeit ein Erstattungsanspruch nicht besteht, weil anzunehmen ist, dass es der Beklagten gelungen wäre, einen Zahlungsaufschub bis zur Entscheidung des Präzedenzfalles zu erreichen, wäre die Klage als zur Zeit unbegründet abzuweisen. Kann die Klägerin hingegen Erstattung des von ihr bezahlten Betrages verlangen, ist sie in entsprechender Anwendung von § 255 BGB verpflichtet, mögliche Rückerstattungsansprüche gegen den Abgabengläubiger an die Gemeinschaft abzutreten (vgl. zum Aufwendungsersatzanspruch eines Gesellschafters Schäfer in Staub, HGB, 5. Aufl., § 110 Rn. 14; Hopt in Baumbach/Hopt, HGB, 35. Aufl., § 110 Rn. 6). Stresemann Czub Brückner Weinland Kazele

Vorinstanzen:
AG Königs Wusterhausen, Entscheidung vom 04.06.2012 - 40 C 6/12 -
LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 19.02.2013 - 16 S 142/12 -

Tatbestand:

1

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von dem Beklagten Beteiligung an den Unterhaltungskosten für eine Privatstraße, die über das im Gemeinschaftseigentum stehende Flurstück 68, Flur 12 der Gemarkung Altstadt C. (bezeichnet vormals als Flurstück 45/18) verläuft. Das Grundstück ist mit einem Geh- und Fahrtrecht u.a. zugunsten der im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstücke 45/15 und 45/17 belastet. In der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung heißt es unter "Absichtserklärung für vorstehende Rechte": "Mit den Berechtigten und Verpflichteten wird der Eigentümer Vereinbarungen treffen, in denen bestimmt wird, wie die Eigentümer der gesamten mit den Dienstbarkeiten belasteten Flächen, insbesondere Wegeund Zufahrtsflächen, die Kosten der Instandhaltung, der Pflege sowie der Verkehrssicherung nach einem angemessenen Verteilungsschlüssel zu tragen haben…"

2

Auf dem Flurstück 45/17 betreibt ein Pächter des Beklagten u.a. einen Lebensmittelmarkt; das Flurstück 45/15 wird als Kundenparkplatz genutzt. Die Grundstücke verfügen über eine Anbindung zum öffentlichen Straßennetz. Sie sind auch über die Privatstraße zu erreichen, deren Durchfahrt allerdings aus einer Richtung durch das Verkehrszeichen 260 (Anlage 2 zur StVO) für Kraftfahrzeuge verboten ist. Aus der Gegenrichtung ist die Straße als verkehrsberuhigte Zone (Zeichen 325.1 der Anlage 3 zur StVO) ausgewiesen. Sie wird gleichwohl in beiden Fahrtrichtungen von Kunden des Lebensmittelmarktes genutzt. Der Beklagte verweigert eine Beteiligung an der Unterhaltung der Straße und wendet hierzu insbesondere ein, er sei nicht Halter im Sinne von § 1020 Satz 2 BGB. Nunmehr verlangt die Klägerin von dem Beklagten jeweils 70 % der entstandenen Unterhaltungskosten und der von ihr für erforderlich gehaltenen Instandhaltungsrücklage.

3

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 1.620,53 € nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den Zahlungsanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die geltend gemachten Ansprüche scheiterten daran, dass der Beklagte nicht als Halter der Privatstraße angesehen werden könne (§ 1020 Satz 2 BGB). Auf der Grundlage des Partei- vorbringens lasse sich nicht feststellen, dass der Beklagte die Straße selbst nutze oder er deren Nutzung durch Dritte in zurechenbarer Weise veranlasst habe. Stets habe sich der Beklagte mit der Schließung der Straße einverstanden erklärt und betont, auf die Ausübung des Wegerechts derzeit keinen Wert zu legen. Davon abgesehen habe er die Klägerin aufgefordert, die Privatstraße gegen die unbefugte Nutzung zu sichern. Dass der Beklagte die Dienstbarkeit nicht aufgeben wolle, sei nicht treuwidrig (§ 242 BGB). § 1020 Abs. 2 BGB enthalte keine Verpflichtung, die Anlage zu halten. Es stelle ein legitimes Interesse dar, wenn der Beklagte das Geh- und Fahrtrecht im Hinblick auf jederzeit mögliche Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse weiter vorhalten wolle.

II.

5

Der Revision bleibt der Erfolg versagt. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Klage zwar für zulässig, jedoch für unbegründet erachtet.

6

1. Von der Zulässigkeit der Klage geht das Berufungsgericht stillschweigend aus. Damit hat es der Sache nach auch die in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfende Befugnis der Klägerin bejaht, die geltend gemachten Ansprüche im eigenen Namen einzuklagen. Dies ist jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden.

7

a) Allerdings stehen die geltend gemachten Ansprüche der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft materiell rechtlich nicht zu. Inhaber der Ansprüche aus § 1020 Satz 2 BGB ist nur der Eigentümer des belasteten Grundstücks. Der Umstand, dass vorliegend unstreitig nur das Gemeinschaftseigentum von dem Geh- und Fahrtrecht betroffen ist, macht deutlich, dass mit der Dienstbarkeit nicht ein Grundstück der in den Grenzen des § 10 Abs. 6 WEG rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft belastet ist, sondern lediglich das im Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer stehende Grundstück. Da das Gemeinschaftseigentum nicht im Vermögen des Verbandes steht (vgl. nur Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187, 2188; BGH, Beschluss vom 12. Dezember 2006 - I ZB 83/06, NJW 2007, 518), kommen als Anspruchsberechtigte nach § 1020 Satz 2 BGB allein die Wohnungseigentümer in Betracht. Für Schadensersatzansprüche nach §§ 280, 281 BGB, die aus einer Verletzung dieses Anspruches resultieren (dazu Senat, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 42/04, BGHZ 115, 124), sowie für die im Hinblick auf die künftige Unterhaltung der Straße geforderte Instandhaltungsrücklage gilt nichts anderes.

8

b) Die fehlende Rechtsinhaberschaft der Klägerin ist jedoch deshalb unschädlich , weil die Wohnungseigentümergemeinschaft in gesetzlicher Prozessstandschaft handelt, soweit ihr das Gesetz die Befugnis verleiht, Rechte der Wohnungseigentümer auszuüben (vgl. nur Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933, 934 mwN).

9

Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne weiteres zur Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer befugt; insoweit besteht eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes. Für sonstige Rechte mit gemeinsamer Empfangszuständigkeit , die die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich geltend machen können (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG), kommt nur eine gekorene Ausübungsbefugnis in Betracht, bei der lediglich ein Zugriffsermessen besteht. Bei der Abgrenzung ist nach allgemeiner Auffassung eine wertende Betrachtung geboten. Während die geborene Ausübungsbefugnis voraussetzt, dass nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erforderlich ist, genügt es bei der gekorenen, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich ist (vgl. zum Ganzen nur Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 244 ff.; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 417; Timme/Dötsch, WEG, § 10 Rn. 446 ff., 454 ff.; jeweils mwN). Gemessen daran ist die Klägerin nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG befugt, die Klageansprüche im eigenen Namen geltend zu machen.

10

Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, ist anerkannt, dass eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes besteht (Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 76; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 10 Rn. 418), weil deren Durchsetzung - anders als etwa die Verfolgung eines Unterlassungsanspruches nach § 1004 BGB (dazu Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187, 2188 mwN) - nicht den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft überlassen bleiben kann (Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 254 f.; Timme/Dötsch, aaO, § 10 Rn. 458, 484; vgl. auch Senat, Urteil vom 11. Dezember 1992 - V ZR 118/91, BGHZ 121, 22, 23 ff.). Vielmehr sind diese Ansprüche im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen. Gleiches gilt für die hier in Rede stehenden Zahlungsansprüche, die in ihrem Kern ebenfalls eine - wenn auch nicht rechtswidrige - Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums voraussetzen (§ 1020 Satz 1 WEG). Auch bei diesen Ansprüchen erscheint nur eine von vornherein gebündelte Rechtsdurchsetzung durch den Verband sachgerecht.

11

2. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Klage für unbegründet erachtet.

12

a) Soweit die Klägerin eine Instandhaltungsrücklage verlangt, fehlt es bereits an einer Anspruchsgrundlage. § 1020 Satz 2 WEG gibt einen solchen Anspruch nicht her. Auf die Vorschriften der §§ 745, 748 BGB (zur entsprechenden Anwendung des Rechts über die Bruchteilsgemeinschaft, wenn auch der Eigentümer des dienenden Grundstücks den Weg benutzt, vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 42/04, BGHZ 115, 118 ff.) lässt sich die Klage schon deshalb nicht stützen, weil die Revision auf kein tatsächliches Vorbringen verweist, aufgrund dessen davon auszugehen wäre, dass die Klägerin, der Beklagte und die sonstigen Dienstbarkeitsberechtigten einen auf die Bildung einer Rücklage gerichteten Beschluss gefasst haben.

13

b) Die auf die Erstattung der aufgewandten Instandhaltungskosten gerichtete Klage ist ebenfalls nicht gerechtfertigt.

14

aa) Mit Blick auf die auf die Verletzung der Verpflichtung aus § 1020 Satz 2 BGB gestützte Zahlungsklage legt das Berufungsgericht zutreffend zugrunde, dass es sich bei der Straße zwar um eine Anlage im Sinne von § 1020 Satz 2 BGB handelt (vgl. dazu nur Senat, Urteil vom 17. Februar 2006 - V ZR 49/05, NJW 2006, 1428, 1429), der Beklagte jedoch nicht als deren Halter angesehen werden kann. Mit dem Begriff des Haltens stellt § 1020 Satz 2 BGB auf die tatsächlichen Verhältnisse ab (vgl. MünchKomm-BGB/Joost, 5. Aufl., § 1020 BGB Rn. 9; Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1020 Rn. 13 u. 15; vgl. auch Soergel/ Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1020 Rn. 5). Da das Gesetz keine Verpflichtung des Dienstbarkeitsberechtigten zum Halten einer Anlage kennt und das Halten nach allgemeiner Auffassung endet, wenn der Berechtigte die Nutzung nach außen hin erkennbar aufgibt, kann die Haltereigenschaft nicht schon aus der rechtlichen Befugnis gefolgert werden, das Grundstück entsprechend dem Inhalt des Wege- und Fahrrechts zu nutzen. Vielmehr ist erforderlich, dass der Dienstbarkeitsberechtigte die Anlage tatsächlich für eigene Zwecke einsetzt (MünchKomm -BGB/Joost, aaO, Rn. 9; NK-BGB/Otto, BGB, 3. Aufl., § 1020 BGB Rn. 53; vgl. auch Staudinger/Mayer, BGB, aaO, Rn. 13). Das Vorliegen dieser Voraussetzung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint.

15

(1) Die Feststellung des Berufungsgerichts, der Beklagte habe die Straße nicht selbst (durch eigenes Befahren oder Begehen) genutzt, wird von der Revision nicht angegriffen.

16

(2) Allein der Umstand, dass der Beklagte sein Grundstück verpachtet und er damit eine Ursache dafür gesetzt hat, dass Kunden und Lieferanten des Lebensmittelmarktes die im Eigentum der Wohnungseigentümer stehende Straße (in einer Richtung sogar verbotswidrig) befahren und begehen, reicht für die Bejahung der Haltereigenschaft nicht aus. Denn die bloße Verursachung des Verhaltens Dritter rechtfertigt nicht ohne weiteres den Schluss, der Beklagte habe dadurch den Weg für seine eigenen Zwecke eingesetzt. Umstände, die diesen Schluss zulassen könnten, sind nicht ersichtlich. Die Revision verweist auf kein tatsächliches Vorbringen, aus dem sich ergibt, dass der Beklagte das Recht aus der Dienstbarkeit seinen Vertragspartnern zur Ausübung überlassen oder zumindest einer Nutzung des Weges durch seine Vertragspartner zugestimmt hat. Allerdings müsste bei wertender Betrachtung dann von einer (mittelbaren ) Nutzung des Weges durch den Beklagten ausgegangen werden, wenn die verpachtete Fläche ohne das Befahren und Begehen des dienenden Grundstücks nicht zweckentsprechend verwendet werden könnte. So verhält es sich hier jedoch nicht, weil die Pachtfläche selbst über einen Anschluss an das öffentliche Straßennetz verfügt und damit die Inanspruchnahme des über das Gemeinschaftseigentum verlaufenden Weges nicht Voraussetzung für eine zweckentsprechende Nutzung der verpachteten Gewerbefläche ist.

17

bb) Auch der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verhilft der Klage nicht zum Erfolg. Wie bereits dargelegt, ist der Dienstbarkeitsberechtigte nicht verpflichtet, von den ihm eingeräumten Nutzungsmöglichkeiten tatsächlich Gebrauch zu machen. Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass eine Grunddienstbarkeit im Hinblick auf mögliche tatsächliche Veränderungen selbst dann vorgehalten werden kann, wenn der Berechtigte von den aus dem dinglichen Recht folgenden Befugnissen einstweilen keinen Gebrauch macht. Soweit die Revision darauf verweist, dass eine Grunddienstbarkeit bei einem nachträglichen dauerhaften Wegfall des durch die Grunddienstbarkeit http://www.juris.de/jportal/portal/t/j4i/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=53&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE103128514&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint - 9 - gesicherten Vorteils erlischt, ergibt sich daraus schon deshalb nichts zugunsten der Kläger, weil das Erlöschen der Dienstbarkeit unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt anspruchsbegründend im Sinne der Klageforderung wirkt. Davon abgesehen ist für einen dauerhaften Wegfall auch nichts ersichtlich.

18

cc) Schließlich ist die Klage auch nicht aus anderen Gründen gerechtfertigt. Entgegen der Auffassung der Revision folgt ein Anspruch nicht aus der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung. Die bloße Erklärung der Absicht, es solle mit den "Berechtigten und Verpflichteten" eine Vereinbarung über die Kosten der Instandhaltung, der Pflege und der Verkehrssicherung getroffen werden, ist bei der gebotenen nächstliegenden Auslegung (vgl. dazu nur Senat, Beschluss vom 21. Februar 1991 - V ZB 13/90, BGHZ 113, 374, 378; Urteil vom 3. Juli 2008 - V ZR 20/07, NZM 2008, 732, 734; jeweils mwN) nicht dahin zu verstehen, die Eigentümer des herrschenden Grundstücks hätten Instandhaltungskosten unabhängig von einer tatsächlichen Ausübung der aus der Dienstbarkeit fließenden Befugnisse zu zahlen und dies bereits vor Zustandekommen der anvisierten Vereinbarungen.

III.

19

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Stresemann Czub Roth Brückner

Vorinstanzen:
AG Paderborn, Entscheidung vom 24.02.2009 - 57 C 243/08 -
LG Paderborn, Entscheidung vom 27.05.2010 - 5 S 38/09 -

Tatbestand:

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Im Hinblick auf die nach § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 20. April 2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Das Amtsgericht hat - soweit hier von Interesse - auf Antrag des Klägers die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt.

Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

2

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig. Zwar könne die Frage der Beschlusskompetenz nicht über die sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden, da Rauchwarnmelder als bloßes Zubehör im Sinne des § 97 BGB nicht sondereigentumsfähig im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG seien und daher auch § 5 Abs. 2 WEG nicht eingreife. Die Beschlusskompetenz ergebe sich jedoch aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern handle es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, da Adressat der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zu deren Einbau die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit seien. Jedenfalls aber handle es sich um eine sonstige Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum liege nicht vor, da es im Wohnungseigentumsrecht nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinde. Hinzu komme, dass die Feuerversicherung einheitlich für das Gesamtgebäude abgeschlossen werde. Da es zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers gehöre, die öffentlich -rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, entspreche es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe. Ob der Beschluss im konkreten Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei nicht zu prüfen, da der Kläger die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG nicht eingehalten habe.

II.

3

Die Revision ist unbegründet.

4

1. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig ist. Die Frage, ob den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, die Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen, ist allerdings umstritten.

5

a) Die überwiegende Ansicht bejaht eine Beschlusskompetenz jedenfalls dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht. Die Begründungen, die vielfach an die eigentumsrechtliche Zuordnung der Rauchwarnmelder anknüpfen , sind unterschiedlich. Teilweise wird die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet, da Rauchwarnmelder der Sicherheit des Gebäudes dienten und sie daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen seien (AG Ahrensburg, ZMR 2009, 78, 79 f.; AG Rendsburg , ZMR 2009, 239, 240; AG Kiel, ZMR 2011, 842, 843; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke, ZMR 2009, 80; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 344; vgl. auch OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864, 865 für Brandmelder ). Teilweise wird zur Begründung der Beschlusskompetenz § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG herangezogen, da es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflich- tung zum Einbau von Rauchwarnmeldern um eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmende gemeinschaftsbezogene Pflicht der Wohnungseigentümer handele (LG Hamburg, ZMR 2011, 387, 388 f.; Klein in Bärmann , WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 259; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43, vgl. auch Schneider, ZMR 2010, 822, 826; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 342 f.) oder jedenfalls um eine Pflicht, deren Wahrnehmung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden könne (Briesemeister, AnwZert MietR 15/2011 Anm. 1; Schultz, ZWE 2011, 21, 24; ZWE 2012, 57,

58).

6

b) Nach anderer Auffassung ist ein Beschluss über die Installation von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen mangels Beschlusskompetenz nichtig (AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2010, 809; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119 ff.; ebenso Greupner, ZMR 2012, 497, 511, der allerdings eine Übertragung der Einbauverpflichtung auf die Gemeinschaft durch Rechtsgeschäft für möglich hält).

7

c) Die überwiegende Ansicht trifft zu. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen , wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

8

aa) Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Es bedarf daher keiner Entscheidung, wer von ihnen Adressat der für den hier zu beurteilenden Sachverhalt maßgeblichen Vorschrift des § 45 Abs. 6 der Hamburgischen Bauordnung ist, nach der in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen (Satz 1), und die ferner anordnet, dass vorhandene Wohnungen bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind (Satz 3).

9

(1) Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG.

10

(2) Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit derWohnungseigentümer als Grundstückseigentümer (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43), ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Das ist beispielsweise bei der Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten der Fall (Senat, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724, 1725 Rn. 12). So liegt es aber auch, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund öffentlich -rechtlicher Vorschriften als Bruchteilseigentümer verpflichtet sind, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in einer bestimmten Weise auszustatten, sofern es dabei - was bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Fall ist (dazu näher unter II.1.c bb) - nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum kommt.

11

(3) Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer , besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allgemein Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 85; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (vgl. Schultz, ZWE 2012, 57, 58; Abramenko, ZWE 2013, 117, 120).

12

Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis ; vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 sowie Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 257). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 8 für Ansprüche der Wohnungseigentümer; ebenso Schultz, ZWE 2012, 57, 58).

13

Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, aaO), ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken - im Gegensatz zu Brandmeldern - zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden (vgl. Schultz, ZWE 2011, 21, 22 f.). Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage (so zutreffend Schmidt/Breitholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 343; aA Schultz, ZWE 2012, 57). Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden , die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt , mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein. Der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. Bielefeld, DWE, 2011, 53, 55).

14

bb) Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer Beschlusskompetenz nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119). Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.

15

(1) Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen bleiben kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt (dazu, dass sie keine „einfachen“ Bestandteile sind, Schneider, ZMR 2010, 822, 824 f.)

16

(a) Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind (ebenso Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; a.A. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 34 aE). Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 25). Da in einer Wohnung angebrachte Rauchwarnmelder zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen (siehe oben II.1.c.aa (3)) und damit die Sicherheit des gesamten Gebäudes erhöhen, kann ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht unter Hinweis darauf abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchwarnmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen (so aber Greupner, ZMR 2012, 497, 502).

17

(b) Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör (so Schneider, ZMR 2010, 822, 825; Abramenko, ZWE 2013, 117, 118; wohl auch Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 47), stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat (vgl. näher Schneider, aaO, S. 826). Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert , den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. AG Rendsburg, ZMR 2009, 239), nicht aber der Beschlusskompetenz.

18

(2) Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

19

cc) Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt folgt das unmittelbar aus der Vorschrift des § 45 Abs. 6 Satz 2 der Hamburgischen Bauordnung, nach der Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

20

2. Ob der von dem Kläger angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bedarf keiner Entscheidung, weil mangels rechtzeitiger Anfechtung des Beschlusses nur Nichtigkeitsgründe zu prüfen sind. Die Auffas- sung des Berufungsgerichts, dass die Klage nicht innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 WEG erhoben worden sei, da der Kläger nicht rechtzeitig auf eine baldige Zustellung der Klage hingewirkt habe, begegnet keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - IV ZR 23/05, BGHZ 168, 306, 311 Rn. 18). Insoweit erhebt die Revision auch keine Einwendungen.

III.

21

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch
Roth Brückner
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Wandsbek, Entscheidung vom 18.10.2010 - 740 C 49/10 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 05.10.2011 - 318 S 245/10 -

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Dezember 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:

Tatbestand:

1

Die Kläger und die Mitglieder der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft (fortan Beklagte) sind Grundstücknachbarn im Saarland. Die Kläger haben von der Beklagten, soweit hier noch von Interesse, die Beseitigung eines Holzflechtzauns vor ihrem Gartenhaus verlangt. Diesen Antrag haben sie nach der Entfernung des Zauns für in der Hauptsache erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich dieser Erklärung mit der Begründung nicht angeschlossen, sie sei nicht passivlegitimiert, der Anspruch sei verjährt.

2

Das Amtsgericht hat festgestellt, dass sich der Antrag in der Hauptsache erledigt hat. Die Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision möchte die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage erreichen. Die Kläger beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht meint, der Klageantrag habe sich durch die Entfernung des Zauns erledigt, weil die Kläger diese von der Beklagten hätten verlangen können. Als Grundlagen eines solchen Anspruchs kämen sowohl der Herausgabeanspruch nach § 985 BGB als auch der Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB in Betracht. Beide Ansprüche seien nebeneinander anwendbar. Für beide sei die Beklagte passivlegitimiert. Die Störereigenschaft folge nicht allein aus Eigentum oder Besitz an dem Grundstück, von dem die Störung ausgehe. Verantwortlich für die Beseitigung einer Störung sei derjenige, der zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen verpflichtet sei. Das sei hier die Beklagte. Sie übe nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nehme die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Der Anspruch sei begründet, weil sich der Zaun nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vollständig auf dem Grundstück der Kläger befunden und es dafür keine Rechtfertigung gegeben habe. Der Anspruch sei nicht verjährt. Die Verjährungsfrist betrage unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsherausgabe gemäß § 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB 30 Jahre.

II.

4

Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nur teilweise stand. Die Beklagte war zwar zur Beseitigung des Zauns verpflichtet. Die von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen tragen aber seine weitere Annahme nicht, der Anspruch sei nicht verjährt gewesen.

5

1. Den Klägern stand ein Anspruch auf Beseitigung des Zauns zu.

6

a) Als Grundlage dieses Anspruchs kommt allein § 1004 Abs. 1 BGB in Betracht. Der Anspruch auf Herausgabe der für eine Anlage in Anspruch genommenen Teilfläche eines Grundstücks nach § 985 BGB kann zwar neben einem Anspruch auf Beseitigung einer Eigentumsstörung geltend gemacht werden. Er hat aber nicht den Inhalt, den das Berufungsgericht ihm beilegt. Der Anspruch beschränkt sich darauf, dass der Nachbar seinen Besitz an der Anlage aufgibt und ihn dem Eigentümer überlässt. Die darüber hinausgehende Entfernung der Anlage ist nicht Inhalt des Herausgabeanspruchs aus § 985 BGB, sondern Inhalt des Beseitigungsanspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB (Senat, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 147/10, NJW 2011, 1069 Rn. 24).

7

b) Die Voraussetzungen des § 1004 Abs. 1 BGB lagen bei der Entfernung des Zauns vor.

8

Das Aufstellen des Zauns auf dem Grundstück der Kläger war eine Eigentumsstörung , die diese nicht zu dulden hatten. Die Einfriedung eines Grundstücks muss nach § 44 Abs. 1 und 2 des Saarländischen Nachbarrechtsgesetzes (NachbG SL) selbst dann auf dem eigenen Grundstück, allenfalls auf der Grenze angebracht werden, wenn der Nachbar eine Einfriedung verlangt und sie unter den weiteren Voraussetzungen des § 43 NachbG SL angebracht werden muss. Sie darf jedenfalls nicht zur Gänze auf dem Grundstück des Nachbarn stehen.

9

2. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft kann auf Beseitigung des Zauns in Anspruch genommen werden.

10

a) Grundlage dieser Haftung ist allerdings keine originäre eigene Verpflichtung der Beklagten. Diese ist zwar nach § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG „Inhabe- rin“ derals Gemeinschaft gesetzlich begründeten oder rechtsgeschäftlich erworbenen Pflichten. Zu diesen gehören aber nicht die Ansprüche von Nachbarn auf Beseitigung einer durch Maßnahmen auf dem Gemeinschaftsgrundstück eingetretenen Störung ihres Eigentums. Über die Benutzung und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden nach § 15 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer selbst, nicht der Verband. Dieser ist zur Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer verpflichtet und hat dabei keinen Entscheidungsspielraum. Störungen des Eigentums Dritter, zu denen es bei der Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer kommt, sind deshalb mangels eigenen Entscheidungsspielraums des Verbands (zu diesem Gesichtspunkt : Senat, Beschluss vom 15. Dezember 1978 - V ZR 214/77, NJW 1979, 551 (Ls) juris Rn. 29 und Urteil vom 17. Dezember 1982 - V ZR 55/82, WM 1983, 176, 177) den Wohnungseigentümern zuzurechnen, nicht dem Verband.

11

b) Die Beklagte kann aber deshalb auf Beseitigung des Zauns in Anspruch genommen werden, weil die Pflicht zu seiner Beseitigung eine gemeinschaftsbezogene Verpflichtung der Wohnungseigentümer ist, welche die Ge- meinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG kraft Gesetzes für diese „wahrnimmt“.

12

aa) Eine solche geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft besteht zwar nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Wohnungseigentümer trifft (Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, ZfIR 2013, 511 Rn. 11). Das ist hier entgegen der von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Ansicht aber der Fall.

13

(1) Wer seinerzeit den Zaun auf welcher Grundlage errichtet hat, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Für das Revisionsverfahren ist deshalb zu unterstellen, dass der Zaun entsprechend dem Vortrag der Beklagten durch einen der Wohnungseigentümer errichtet worden ist und dass dem ein Beschluss der Wohnungseigentümer nicht zugrunde lag. Das ändert aber nichts daran, dass alle Wohnungseigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB verpflichtet waren, die Störung zu beseitigen, die dadurch eingetreten ist, dass der Zaun vollständig auf dem Grundstück der Kläger angebracht wurde.

14

(2) Die Verpflichtung zur Beseitigung des Zauns trifft nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB den Störer. Störer ist nicht nur derjenige, der den störenden Zustand herbeigeführt hat, sondern auch derjenige, durch dessen maßgebenden Willen der die Eigentumsbeeinträchtigung herbeiführende Zustand aufrechterhalten wird (Senat, Urteile vom 18. Februar 1959 - V ZR 11/57, BGHZ 29, 314, 317 und vom 24. Januar 2003 - V ZR 175/02, NJW-RR 2003, 953, 955). Das sind hier alle Wohnungseigentümer.

15

(a) Dafür muss nicht allgemein entschieden werden, ob schon die Hinnahme einer Dritte störenden Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Sondereigentümer die übrigen zu Zustandsstörern macht und, wenn das zu verneinen sein sollte, unter welchen Voraussetzungen die übrigen Sondereigentümer zu Zustandsstörern werden. Hier geht die Störung der Kläger von einer an der Grenze errichteten Einfriedung aus. Die Errichtung, Änderung oder Entfernung einer Einfriedung ist wegen ihrer besonderen Bedeutung für das einzufriedende und die benachbarten Grundstücke stets eine gemeinsame Angelegenheit aller Sondereigentümer. Eine Einfriedung grenzt das einzufriedende von anderen Grundstücken ab. Sie kennzeichnet den von ihr umschlossenen Raum als das befriedete Besitztum des Eigentümers und dient nicht zuletzt dem Schutz des eingefriedeten Grundstücks gegenüber einem ungewollten Einblick durch die Nachbarn und dem Schutz der Nachbarn vor Beeinträchtigungen , die für sie von dem eingefriedeten Grundstück ausgehen. Als Ausdruck der Sachherrschaft über das Grundstück ist die Errichtung, Veränderung und Entfernung einer Einfriedung eine Angelegenheit, über die der Eigentümer - bei einer Eigentümermehrheit alle gemeinsam - auch im Hinblick auf die Auswirkungen für den Nachbarn selbst entscheiden muss. Diese Bedeutung kommt auch in den besonderen Pflichten zum Ausdruck, die den Grundstückseigentümer nach dem hier maßgeblichen Saarländischen Nachbarrechtsgesetz treffen. Er muss dem Nachbarn die Absicht, eine Einfriedung zu errichten, nach § 45 Abs. 1 NachbG SL mindestens zwei Wochen vor Beginn der Arbeiten anzeigen und darf nach § 45 Abs. 3, § 7 Abs. 1 Satz 2 NachbG SL mit der Ausführung der Arbeiten erst nach Ablauf der Anzeigefrist beginnen.

16

(b) Die Entscheidung über die Einfriedung eines Grundstücks ist damit ebenso wie die Entscheidung, es bei der von einem Miteigentümer - oder hier Sondereigentümer - ohne Beteiligung der anderen vorgenommenen Einfriedung eines Grundstücks zu belassen, eine gemeinschaftliche Angelegenheit aller Mitoder Sondereigentümer. Das gilt unabhängig von der sachenrechtlichen Zuordnung der Einfriedung - hier des Zauns - und den Umständen ihrer Errichtung.

Unerheblich ist ferner, ob der Wohnungseigentümer, der den Zaun errichtet haben soll, an dem Teil des Gemeinschaftseigentums, an dessen Rand der Zaun stand, ein Sondernutzungsrecht hat oder ob er insoweit „nur“ zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe von § 13 Abs. 2 WEG berechtigt war. Ohne Bedeutung für die hier zu entscheidende Frage nach der Störerhaftung aller Wohnungseigentümer sind schließlich auch etwaige Regelungen in oder außerhalb der Teilungserklärung darüber, wer im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander den Zaun zu errichten hatte.

17

bb) Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Beseitigung des Zauns war eine gemeinschaftsbezogene Pflicht.

18

(1) Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinsames Vorgehen erfordert. Eine gekorene Wahrnehmungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, bei der lediglich ein Zugriffsermessen besteht, ist hingegen anzunehmen , wenn die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist. Bei der Abgrenzung ist eine wertende Betrachtung geboten (zum Ganzen: Senat, Urteil vom 14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 6 mwN).

19

(2) Die Verpflichtung zur Beseitigung des Zauns, um die es hier geht, ist danach gemeinschaftsbezogen. Sie trifft, wie ausgeführt, im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen. Sie erfordert ein gemeinsames Vorgehen. Die Entscheidung über die Einfriedung oder Nichteinfriedung des gemeinschaftlichen Grundstücks müssen die Wohnungseigentümer als Miteigentümer gemeinsam treffen. Sie können etwa nur gemeinsam entscheiden, wie sie die geltend gemachte Eigentumsstörung beseitigen, ob sie den Zaun ganz entfernen oder nur auf das gemeinschaftliche Grundstück zurücksetzen wollen. Hätten sie die Störung von sich aus beseitigen wollen, hätten sie dazu nach § 45 Abs. 3 NachbG SL gemeinsam den Nachbarn von dieser Absicht unterrichten müssen.

20

cc) Gemeinschaftsbezogene Pflichten ihrer Mitglieder nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG wahr. Hieraus folgt eine passive Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft , die deshalb von den Klägern auf Beseitigung der Eigentumsstörung verklagt werden konnte.

21

(1) Was unter Wahrnehmung der gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer im Sinne der genannten Vorschrift zu verstehen ist, wird nicht in jeder Hinsicht einheitlich beurteilt. Nach nahezu einhelliger Ansicht besteht diese Pflicht des Verbands nicht nur im Innenverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern, sondern auch im Außenverhältnis gegenüber den Gläubigern (a.M. soweit ersichtlich nur: Becker, ZWE 2014, 14, 16 f.). Weitgehend Einigkeit besteht auch darüber, dass der Verband passiv prozessführungsbefugt ist und von den Gläubigern der Wohnungseigentümer selbst in Anspruch genommen werden kann. Unterschiedlich beurteilt wird allein die Frage, ob die passive Prozessführungsbefugnis des Verbands ebenso wie die aktive Prozessführungsbefugnis (zu dieser: Senat, Urteile vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 14 und vom 10. Juli 2015 - V ZR 169/14, ZWE 2015, 402 Rn. 6) eine passive Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümer ausschließt (LG Nürnberg-Fürth, NJW 2009, 3442, 3444; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 10 WEG Rn. 34 aE; Riecke/Schmid/ Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 320 f.; im Ergebnis [ausschließliche Haftung des Verbands] ebenso: OLG München, OLGR 2006, 37; Rühlicke, ZWE 2007, 261, 268 f.; Schmid, NZM 2010, 683, 685; mit Ausnahme von Verbindlichkeiten aus öffentlichen Abgaben: Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 258b, 266; für die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auch Wenzel, NZM 2006, 321, 323) oder ob deren Inanspruchnahme weiterhin möglich ist (Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rn. 253; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 88; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 520, 532; Elzer, ZMR 2006, 228, 229; ähnlich: Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 66a).

22

(2) Hier kommt es nicht auf die zuletzt genannten Unterschiede, sondern allein darauf an, ob eine passive Prozessführungsbefugnis des Verbands überhaupt besteht. Davon ist der Senat bislang ausgegangen (Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 169/11, NZM 2012, 435 Rn. 14). Daran ist festzuhalten.

23

(a) Die Wahrnehmungspflicht des Verbands nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG als eine nur intern wirkende Erfüllungsübernahme zu verstehen, würde dem Zweck der Vorschrift nicht gerecht. Die Gemeinschaft soll den in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer nicht nur durch ihre Verpflichtung zur Erstattung seiner Aufwendungen (dazu: Senat, Urteil vom 14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 14) unterstützen. Sie soll die Verpflichtung wie eine eigene Verpflichtung behandeln und sie selbst erfüllen, soweit sie berechtigt ist. Sie soll sich auch mit dem Gläubiger auseinandersetzen, soweit die Forderung nicht berechtigt ist (Senat, Urteil vom 14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 13).

24

(b) Diese Aufgabe könnte sie zwar auch erfüllen, wenn sie nicht selbst in Anspruch genommen werden könnte. Sie bliebe dann aber gegenüber dem Gläubiger nur Beauftragte oder Sprecherin ihrer Mitglieder. Ansprechpartner des Gläubigers blieben letztlich doch die Wohnungseigentümer. Der Gläubiger könnte seine Forderung im Streitfall nur durch Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer durchsetzen, die dann von dem Verband Erstattung verlangen müssten. Diesen Umweg soll die Wahrnehmungspflicht des Verbands gerade vermeiden. Das gelingt nur, wenn der Gläubiger den Verband selbst gerichtlich in Anspruch nehmen kann. Die Wahrnehmung von Pflichten in § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG ist deshalb als gesetzliche passive Prozessstandschaft zu verstehen. Dem steht nicht entgegen, dass der Bundesgerichtshof vor der WEG-Reform des Jahres 2007 eine Verfahrensstandschaft für Passivprozesse der Gemeinschaft als nicht möglich angesehen hat (Urteil vom 25. September 1980 - VII ZR 276/79, BGHZ 78, 166, 169). Der Gesetzgeber kann eine passive Prozessführungsbefugnis einführen (Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 500; Zwoll, Die Prozessstandschaft auf Beklagtenseite, 1993, S. 3 ff., 45). Dies ist mit dem Erlass von § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG geschehen. Gegen sie bestehen auch keine konstruktiven Bedenken, weil der passiv prozessführungsbefugte Verband in der Lage ist, einer etwaigen Verurteilung auch Folge zu leisten.

25

3. Nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen lässt sich aber nicht ausschließen, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung begründet und diese nach § 214 Abs. 1 BGB nicht mehr zur Beseitigung des Zauns verpflichtet war.

26

a) Der Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt, was das Berufungsgericht nicht verkennt, der regelmäßigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB. § 902 BGB ist auf ihn, anders als auf den Anspruch aus § 985 BGB, nicht anwendbar (Senat, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 147/10, NJW 2011, 1069 Rn. 13, 25). Die Verjährungsfrist beginnt nach Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB, § 199 Abs. 1 BGB mit dem 1. Januar 2002, wenn zu diesem Zeitpunkt der Anspruch entstanden war und die Kläger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners hatten oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht hatten, sonst mit dem Ablauf des Jahres , in dem diese Umstände eingetreten sind.

27

b) Der Anspruch auf Beseitigung entsteht mit der Beeinträchtigung des Grundstücks der Kläger. Diese tritt bei der rechtswidrigen Errichtung einer Anlage mit der baulichen Veränderung ein (Senat, Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13, ZfIR 2014, 741 Rn. 10). Diesen Zeitpunkt hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Nicht festgestellt hat es ferner, wann die Kläger Kenntnis davon erlangt oder grob fahrlässig nicht erlangt haben, dass der Zaun auf ihrem Grundstück angebracht wurde.

III.

28

Die Sache ist deshalb nicht zur Endentscheidung reif. Sie ist unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. In der neuen Verhandlung wird festzustellen sein, wann der Zaun errichtet worden und wann die Kläger von diesem Umstand Kenntnis erlangt oder grob fahrlässig nicht erlangt haben. Wenn der Beklagten der Nachweis nicht gelingen sollte, dass diese Umstände bis zum Ablauf des Jahres 2006 eingetreten sind, ginge das zu ihren Lasten.

Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG Saarbrücken, Entscheidung vom 26.06.2013 - 3 C 443/10 -
LG Saarbrücken, Entscheidung vom 04.07.2014 - 5 S 107/13 -

Tatbestand:

1

Der Kläger begehrt von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes wegen Mängeln Rückabwicklung eines Vertrages über den Erwerb einer Eigentumswohnung und die Feststellung der Einstandspflicht der Beklagten für künftige Schäden.

2

Er erwarb die noch nicht fertig gestellte Wohnung am 16. Dezember 1994. Die Abnahme erfolgte im Jahre 1995. Mit Schreiben vom 25. Mai 1999 zeigte der Kläger durchdringende Nässe mit Schimmelbildung, Risse in der Wand zum Treppenhaus sowie Deckenrisse im Bad an. Die Beklagte bestätigte die Mängelanzeige und bezog die Mängel in ein im Februar 1998 eingeleitetes Beweisverfahren gegen den Generalunternehmer ein. In diesem Beweisverfahren waren auch Mängel anderer Wohnungen Gegenstand. Im Dezember 2001 teilte die Beklagte den Wohnungseigentümern den Stand des Beweisverfahrens mit und bat, von juristischen Schritten bis zum 31. Januar 2002 Abstand zu nehmen. Im selbständigen Beweisverfahren wurden Gutachten am 25. Oktober 2000 und 20. Dezember 2001 vorgelegt. Die Wohnungseigentümer wurden über den Stand des Verfahrens erneut am 12. März 2002 informiert.

3

Mit Schreiben vom 24. Mai 2002 zeigte der Kläger neben den bereits gerügten Mängeln Risse in der Außenfassade an. Er forderte die Beklagte auf, die Beseitigung der insgesamt angezeigten Mängel unverzüglich einzuleiten und dies durch Vorlage entsprechender Auftragserteilungen bis zum 7. Juni 2002 nachzuweisen. Für den fruchtlosen Fristablauf kündigte er die Ablehnung der Nachbesserung an. Der Kläger verlängerte die Frist auf Bitten der Beklagten auf den 10. Juni 2002. Die Beklagte erteilte der Fa. D. den Auftrag, die vom Kläger gerügten Mängel zu beseitigen und zeigte dies unter dem 10. Juni 2002 an.

4

Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte am 24. Juni 2002 den Vorschlag der Beklagten ab, auf der Grundlage der vorliegenden Gutachten aus dem selbständigen Beweisverfahren mit Sanierungsarbeiten an der Wohnanlage zu beginnen. Sie forderte eine genaue Beschreibung der Arbeiten von der Beklagten. Diese Beschreibung sollte Grundlage für die Entscheidung der Gemeinschaft über die Sanierung der Wohnanlage sein. Danach wies der Kläger die Sanierung durch die Fa. D. als ungeeignet zurück und reichte am 17. Juli 2002 die Klage ein. Mit dieser fordert er gegen Rückgabe der Eigentumswohnung Zahlung von 222.341,64 € und beantragt die Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten.

5

Am 21. August 2002 stellte die Beklagte ein Sanierungskonzept vor. Unter dem 11. Dezember 2002 wiederholte der Kläger seine Mängelrüge, forderte zur Mängelbeseitigung bis zum 14. Januar 2003 auf und kündigte für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs an, die Nachbesserung abzulehnen. Die Beklagte nahm vom 13. bis 15. Januar 2003 Mängelbeseitigungsarbeiten in der Wohnung des Klägers vor. Nach Freigabe der Sanierungsarbeiten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft am 5. Februar 2003 führte die Beklagte Mängelbeseitigungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durch. Ob dadurch sämtliche Mängel beseitigt sind, ist streitig.

6

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten ist sie abgewiesen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision will der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen.

Entscheidungsgründe:

7

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

8

Auf das Schuldverhältnis findet das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I.

9

Das Berufungsgericht hält den Kläger für berechtigt, den großen Schadensersatz ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer durchzusetzen.

Er sei auch befugt gewesen, die Frist mit Ablehnungsandrohung zu setzen. Eine wirksame Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung liege jedoch nicht vor.

10

Das Schreiben vom 24. Mai 2002 genüge den Anforderungen an die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht, weil die Beklagte lediglich aufgefordert worden sei, die Beseitigung der Mängel unverzüglich einzuleiten. Es fehle an einer Frist, bis zu deren Ablauf die Mängelbeseitigung erfolgreich abgeschlossen sein müsse. Dem Schreiben vom 24. Mai 2002 komme auch nicht ausnahmsweise die Wirkung einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zu. Der Beklagte habe sich der Mängelbeseitigung nicht hartnäckig widersetzt. Er habe auf die erste Rüge durch Einbeziehung der Mängel in das Beweisverfahren reagiert. Dagegen habe der Kläger keine Einwände gehabt. Auf die Mängelrüge vom 24. Mai 2002 habe die Beklagte der Fa. D. den Auftrag erteilt. Der Kläger habe selbst dazu beigetragen, dass weder diese bereits beauftragten Arbeiten ausgeführt noch eine anderweitige Sanierung begonnen worden sei. Er habe sich in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24. Juni 2002 gegen die von der Beklagten vorgeschlagenen Sanierung des gesamten Häuserkomplexes auf Grundlage der vorliegenden Gutachten ausgesprochen im Hinblick darauf, dass ein das Gemeinschaftseigentum betreffendes thermografisches Gutachten noch ausstehe, und an dem Gemeinschaftsbeschluss mitgewirkt. Er habe die Beauftragung der Fa. D. als ungeeignet zurückgewiesen.

11

Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vom 11. Dezember 2002 sei unwirksam, weil sie zu einem Zeitpunkt erfolgt sei, zu dem der Mängelbeseitigungsanspruch noch nicht fällig gewesen sei. Sie sei deshalb ins Leere gegangen. Durch das Verlangen nach einem Sanierungskonzept habe die Wohnungseigentümergemeinschaft unter aktiver Mitwirkung des Klägers am 24. Juni 2002 die Fälligkeit der Verpflichtung der Beklagten zur Mängelbeseitigung hinausgeschoben. Das ergebe sich eindeutig aus dem Wortlaut des Be- schlusses. Es sei beschlossen worden, dass eine Entscheidung bezüglich der durch die Generalunternehmerin geplanten Arbeiten vertagt werde und erst nach Vorlage der Arbeitsbeschreibung getroffen werde. Die Frist zur Vorlage des Sanierungskonzepts sei am 11. Dezember 2002 noch nicht abgelaufen gewesen. Dazu sei die Einholung eines thermografischen Gutachtens notwendig gewesen. Die Untersuchungen dazu hätten erst im November 2002 durchgeführt werden können. Danach sei der Beklagten noch eine Frist zur Vorlage des Konzepts einzuräumen gewesen. Eine vermeintliche Zusage eines Vertreters der Beklagten, das Konzept innerhalb von vier Wochen vorzulegen, könne schon deshalb nicht als bindend verstanden werden, weil das Gutachten noch ausgestanden habe und erst bei Außentemperaturen von 10 Grad habe durchgeführt werden können. Die Wohnungseigentümer hätten auch auf einer weiteren Versammlung vom 21. August 2002 keine Frist gesetzt.

12

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem die Fälligkeit der Mängelbeseitigungspflicht hinausgeschoben worden sei, wirke auch gegen den Kläger. Denn er habe aktiv daran mitgewirkt.

13

Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung sei nicht ausnahmsweise entbehrlich gewesen. Die Mängelbeseitigung sei nicht unmöglich gewesen, vielmehr sei die Beklagte durch den Beschluss nur vorübergehend gehindert gewesen, ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nachzukommen. Das Abwarten sei dem Kläger zumutbar gewesen. Die Behauptung, die Beklagte habe lediglich ungeeignete Maßnahmen angeboten, werde durch keinerlei erwiderungsfähige Tatsachen gestützt. Eine beharrliche Weigerung, die Mängel zu beseitigen, könne ebenfalls nicht festgestellt werden. Eine solche Verweigerung könne selbst dann nicht angenommen werden, wenn vereinzelte Mängel, die der Kläger allerdings nicht konkret bezeichne, noch vorhanden sein sollten. Auch der Umstand, dass die Beklagte nicht bereits frühzeitig ein thermografi- sches Gutachten eingeholt habe, mache die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht entbehrlich. Die Beklagte habe davon ausgehen können, dass die Mängel am Gemeinschaftseigentum einschließlich der Ursachen umfassend , aber auch zügig, in dem selbständigen Beweisverfahren festgestellt würden.

II.

14

Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand.

15

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Kläger den Anspruch auf großen Schadensersatz ungeachtet des Umstands, dass ein Teil der Mängel das Gemeinschaftseigentum betrifft, selbständig geltend machen kann. Die Erwägungen, die für die Beschränkung der Durchsetzungsbefugnis des Anspruchs eines Erwerbers auf kleinen Schadensersatz oder Minderung maßgebend sind (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 1979 - VII ZR 30/78, BGHZ 74, 258, 263 ff.), gelten nicht für den Anspruch auf großen Schadensersatz. Die Ausübung dieses Rechts beeinträchtigt weder schutzwürdige Belange des Bauträgers noch der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es besteht deshalb kein Grund, die Durchsetzung des Anspruchs von der Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängig zu machen (Koeble in Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 2. Aufl., 11. Teil, Rdn. 272 ff., m.w.N. auch zur Gegenmeinung ; Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl., Rdn. 920; Werner /Pastor, Der Bauprozess, 11. Aufl., Rdn. 475; vgl. auch BGH, Urteil vom 2. Juli 1971 - V ZR 50/69, WM 1971, 1251, 1252 zur Wandelung).

16

2. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass dem einzelnen Erwerber der Anspruch auf großen Schadensersatz unter den Voraussetzungen der §§ 634, 635 BGB zusteht. Danach muss eine vom Besteller gesetzte und mit einer Ablehnungsandrohung verbundene Frist zur Mängelbeseitigung abgelaufen sein, es sei denn, die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ist entbehrlich. Das Berufungsurteil lässt keine Rechtsfehler erkennen, soweit es eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung für nicht entbehrlich hält. Die Behauptung der Revision, der Kläger habe zum Zeitpunkt des Schadensersatzbegehrens bereits über sechs Jahre hinweg vergeblich Mängelbeseitigung verlangt, findet in den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Stütze. Danach hat er erstmalig am 25. Mai 1999 Mängel schriftlich gerügt. Die Beklagte hat die Mängelbeseitigung nach dieser Rüge nicht in einer Weise verzögert, die es dem Kläger unzumutbar machte, sie noch hinzunehmen. Das hat das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt. Die Beklagte hat die Mängelbeseitigung auch während des Prozesses nicht endgültig verweigert. Das gilt auch, soweit sie die Einrede der Verjährung für den Fall erhoben hat, dass die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung wirksam sein sollte. Denn die Beklagte hat sich damit nicht ihrer Mängelbeseitigungsverpflichtung entziehen wollen, wie allein dadurch zum Ausdruck kommt, dass sie die Mängelbeseitigung durchführen ließ. Insoweit liegt der Fall grundlegend anders als der vom Senat mit Urteil vom 5. Dezember 2002 - VII ZR 360/01 (BauR 2003, 386 = NZBau 2003, 149 = ZfBR 2003, 253) entschiedene Fall.

17

Eine endgültige Verweigerung liegt selbst dann nicht vor, wenn noch Mängel vorliegen. Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass der Kläger noch vorhandene Mängel bisher nicht substantiiert bezeichnet hat. Die Revision hat nicht aufgezeigt, dass der Kläger etwa noch vorhandene Mängel in einer Weise gerügt hätte, die den Schluss zuließe, die Beklagte würde die Beseitigung solcher Mängel endgültig verweigern. Der Kläger hat bisher lediglich darauf hingewiesen, dass trotz der Mängelbeseitigungsmaßnahmen und der Anbringung eines Wärmeverbundsystems immer noch Risse aufträten.

18

3. Danach kommt es darauf an, ob der Kläger der Beklagten wirksam eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt hat, die fruchtlos abgelaufen ist. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Kläger ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer diese Frist setzen konnte. Der Erwerber kann die Frist zur Mängelbeseitigung auch dann selbständig setzen, wenn er die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums verlangt. Interessen der Gemeinschaft oder des Bauträgers erfordern keine Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer. Der einzelne Erwerber kann die Rechte aus seinem mit dem Veräußerer geschlossenen Vertrag grundsätzlich selbständig durchsetzen. Ebenso kann er grundsätzlich selbständig die gesetzlichen Voraussetzungen für seine Rechte schaffen. Etwas anderes gilt nur, soweit durch das Vorgehen des Erwerbers schützenswerte Interessen der Wohnungseigentümer oder des Veräußerers beeinträchtigt sind. Eine Beeinträchtigung der Interessen anderer Wohnungseigentümer oder des Veräußerers ist nicht erkennbar, wenn der Erwerber dem Veräußerer eine Frist mit Ablehnungsandrohung setzt (Bergmann, Der Wohnungseigentümer als Kläger und Verfahrensführer, S. 35 f.; Ott, NZBau 2003, 234, 239; Staudinger/Bub, 12. Aufl., WEG, § 21 Rdn. 274; Koeble, aaO, Rdn. 265). Beseitigt der Veräußerer die Mängel innerhalb der Frist, ist den Interessen aller Wohnungseigentümer und auch des Veräußerers Genüge getan. Beseitigt er die Mängel nicht, erlischt der Erfüllungsanspruch des Erwerbers, der die Frist gesetzt hat, § 634 Abs. 1 Satz 3, 2. Halbsatz BGB. Die Erfüllungsansprüche der übrigen Erwerber bleiben davon unberührt. Der Veräußerer ist damit allerdings einerseits den Erfüllungsansprüchen der übrigen Wohnungseigentümer und andererseits den sekundären Ansprüchen des Erwerbers ausgesetzt , der die Frist gesetzt hat. Das ist entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Pause, NJW 1993, 553, 556 f.; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 21 Rdn. 11) unbedenklich. Der Erwerber kann keinen kleinen Schadensersatz und auch keine Minderung verlangen. Diese Rechtsfolgen kann er aus der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht herleiten. Das hat der Senat im Hinblick auf die Gemeinschaftsbezogenheit dieser Ansprüche entschieden (BGH, Urteil vom 30. April 1998 - VII ZR 47/97, BauR 1998, 783 = ZfBR 1998, 245). Dagegen kann der Erwerber nach fruchtlosem Ablauf der Frist den großen Schadensersatz oder die Wandelung verlangen. Gemeinschaftsinteressen sind dadurch nicht berührt.

19

Anders ist die Rechtslage, wenn der Erwerber von vornherein mit der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ausschließlich und erkennbar die Voraussetzungen für Ansprüche schaffen wollte, die er nur gemeinschaftlich mit den Wohnungseigentümern durchsetzen kann, also Ansprüche auf Schadensersatz in Höhe der Mängelbeseitigungskosten oder die Minderung. In diesem Fall, wie er auch dem Urteil des Senats vom 21. Juli 2005 (VII ZR 304/03, BauR 2005, 1623 = NZBau 2005, 585 = ZfBR 2005, 789) zugrunde lag, ist die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung insgesamt unwirksam, so dass der Erwerber weiterhin Erfüllung verlangen kann oder im Fall der Selbstvornahme Ersatz der Aufwendungen für die Mängelbeseitigung. Dann erfüllt die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht die Voraussetzungen für den großen Schadensersatzanspruch oder das Recht auf Wandelung.

20

4. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist die Auffassung des Berufungsgerichts , das Schreiben vom 24. Mai 2002 enthalte keine wirksame Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Eine Erklärung im Sinne des § 634 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nur vor, wenn der Besteller den Unternehmer auffordert, die Mängel innerhalb der gesetzten Frist zu beseitigen, und ankündigt, dass er nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Nachbesserung ablehne (BGH, Urteil vom 16. September 1999 - VII ZR 456/98, BGHZ 142, 278, 282; Urteil vom 27. November 2003 - VII ZR 93/01, BauR 2004, 501 = NZBau 2004, 153 = ZfBR 2004, ZfBR 2004, 252). Diesen Anforderungen genügt die Erklärung des Beklagten nicht. Er hat lediglich eine Frist gesetzt, die Beseitigung der Mängel unverzüglich einzuleiten und dies durch Vorlage entsprechender Auftragserteilungen nachzuweisen. Der Besteller kann die gesetzlichen Voraussetzungen für den Schadensersatzanspruch nicht beliebig verändern, indem er die Ablehnung der Nachbesserung allein davon abhängig macht, dass ihm die Beauftragung einer Firma zur Mängelbeseitigung angezeigt wird.

21

Der Senat hat darauf hingewiesen, dass eine vergleichbare Erklärung nicht ohne Belang ist, wenn es um die Beurteilung geht, ob eine ordnungsgemäße Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung noch notwendig ist (BGH, Urteil vom 8. Juli 1982 - VII ZR 301/80, BauR 1982, 496). Das passive Verhalten des Unternehmers nach einer derartigen Fristsetzung zur Aufnahme der Arbeiten kann Anlass zur Sorge geben, dieser werde sich der Pflicht zur Mängelbeseitigung entziehen. Dann ist es dem Auftraggeber nicht zuzumuten, noch eine Vornahmefrist zu setzen und diese erst ablaufen zu lassen, bevor er die Ansprüche wegen der Mängel geltend macht.

22

Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht zu der Auffassung gelangt, ein vergleichbarer Fall liege nicht vor, weil sich die Beklagte ihrer Mängelbeseitigungspflicht nicht entzogen habe. Die Beklagte war bereit, die Mängel zu beseitigen , und hat sich auch nicht der Forderung der Wohnungseigentümer widersetzt , auf der Grundlage eines thermografischen Gutachtens ein Sanierungskonzept vorzulegen.

23

5. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vom 11. Dezember 2002 sei ins Leere gegangen, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft die Fälligkeit der Mängelbeseitigungspflicht hinausgeschoben habe, hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

24

Diese Auffassung des Berufungsgerichts beruht auf einer fehlerhaften Auslegung des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 24. Juni 2002, die nicht sämtliche Umstände berücksichtigt und den Grundsatz einer interessengerechten Auslegung missachtet.

25

Die Wohnungseigentümer haben in der Versammlung der Beklagten Verschleppung der Mängelbeseitigung vorgeworfen und Bedenken dagegen geäußert, dass die von der Beklagten beabsichtigte Sanierung auf der Grundlage der vorliegenden Gutachten zu einer nachhaltigen Mängelbeseitigung führe. Dazu hatten sie insbesondere deswegen Anlass, weil ein für die Wohnung der Eigentümer G. erstelltes thermografisches Gutachten Wärmebrücken ausgewiesen hatte und zu befürchten war, dass die festgestellten Mängel in den anderen Wohnungen und in der Außenfassade auch auf dieselben oder ähnliche Fehler zurückzuführen waren. Darauf beruhte die Forderung, für die gesamte Wohnanlage auf der Grundlage eines bereits beauftragten thermografischen Gutachtens ein Sanierungskonzept vorzulegen. Der Vertreter der Beklagten hat darauf hingewiesen, dass die Mängelursache noch nicht geklärt sei, eine oberflächliche Mängelbeseitigung nicht angestrebt werde und noch weitere Gutachten eingeholt werden müssten.

26

Aus dem Beschluss und dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass durch den Beschluss die Fälligkeit der Mängelbeseitigungspflicht der Beklagten hinausgeschoben werden sollte. Ein derartiger Wille liegt schon deshalb fern, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht berechtigt war, die vertraglichen Ansprüche der einzelnen Erwerber zu regeln und über die Fälligkeit dieser Ansprüche zu disponieren. Vielmehr bringt der Beschluss lediglich den in Übereinstimmung mit dem Vertreter des Beklagten gefassten Willen zum Ausdruck, die Mängelbeseitigung in einer Weise zu betreiben bzw. zuzulassen, die einen nachhaltigen Er- folg gewährleistet. Keinesfalls wollte die Gemeinschaft die Beklagte aus ihrer Verpflichtung entlassen, die Mängelbeseitigung unverzüglich vorzunehmen. Sie hat lediglich als Teil der von der Beklagten erwarteten Anstrengungen ein Konzept auf der Grundlage eines thermografischen Gutachtens gefordert.

27

6. Danach ist die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht deshalb ins Leere gegangen, weil der Anspruch des Klägers auf Mängelbeseitigung noch nicht fällig war. Der Anspruch des Klägers war fällig. Er war am 11. Dezember 2002 nicht gehindert, die Mängelbeseitigung binnen angemessener Frist zu fordern. Mit dieser Forderung setzte er sich auch nicht in Widerspruch zu dem Gemeinschaftsbeschluss vom 24. Juni 2002 und seiner aktiven Mitwirkung an diesem Beschluss. Die Mängelbeseitigungsaufforderung des Klägers ist dahin zu verstehen, auf der Grundlage eines der Wohnungseigentümergemeinschaft vorzulegenden, geeigneten Konzepts die Mängelbeseitigung vorzunehmen. Sie beinhaltet also konkludent auch die Verpflichtung, ein Sanierungskonzept vorzulegen, das zu einer nachhaltigen Beseitigung der Mängel führt.

28

Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht deshalb unbeachtlich, weil der Kläger bereits Klage auf großen Schadensersatz erhoben hatte und er eine Mängelbeseitigung nicht mehr gewollt habe. Die während des Prozesses erfolgte Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung diente dazu, die Voraussetzung für den geltend gemachten Anspruch zu schaffen. Dass der Kläger nicht mehr bereit gewesen wäre, die Mängelbeseitigung hinzunehmen, ist nicht ersichtlich.

29

Das Berufungsgericht trifft keine Feststellungen dazu, ob die Frist aus dem Schreiben vom 11. Dezember 2002 angemessen war und fruchtlos abgelaufen ist. Es meint, die Frist dürfte zu kurz gewesen sein, sieht aber, dass dann eine angemessene Frist läuft. Der Senat kann nicht beurteilen, ob die Frist bis zum 14. Januar 2003 zu kurz war und gegebenenfalls die Mängelbeseitigung in angemessener Frist erfolgt ist.

III.

30

Das Urteil des Berufungsgerichts ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dieses wird festzustellen haben, ob die Mängel in der gesetzten bzw. angemessenen Frist beseitigt worden sind. Der Senat weist darauf hin, dass die Angemessenheit der Frist nicht allein danach beurteilt werden kann, welchen Zeitraum der Unternehmer für die Mängelbeseitigung normaler Weise benötigt. Angemessen ist eine Frist, wenn während ihrer Dauer die Mängel unter größten Anstrengungen des Unternehmers beseitigt werden können (BGH, Urteil vom 11. Juni 1964 - VII ZR 216/62 n.v.). Denn sie hat nicht den Zweck, den Schuldner in die Lage zu versetzen, nun erst die Bewirkung seiner Leistung in die Wege zu leiten, sondern sie soll ihm nur noch eine letzte Gelegenheit geben, die Erfüllung zu vollenden (BGH, Urteil vom 13. April 1961 - VII ZR 109/60 n.v.; OLG Stuttgart, BauR 2003, 108). Das Berufungsgericht muss deshalb mit in seine Erwägungen einbeziehen, dass der Kläger die Mängelbeseitigung schon lange vor dem Dezember nachhaltig gefordert hat und die Beklagte deshalb schon längere Zeit in der Lage war, die geeigneten Schritte zu unternehmen. So war z.B. die Notwendigkeit eines umfassenden thermografischen Gutachtens bereits Anfang 2002 in der Diskussion. Der Umstand, dass das Beweisverfahren gegen den Generalunternehmer verzögert wurde, ist allein nicht ausreichend, die Verzögerungen der Mängelbeseitigung zu rechtfertigen.

31

Das Berufungsgericht wird auch der Frage nachzugehen haben, inwieweit die Mängel (innerhalb der angemessenen Frist) überhaupt beseitigt sind. Der Kläger hat behauptet, die von der Beklagten vorgenommenen Maßnahmen seien ungeeignet gewesen, die Ursachen für die Rissbildungen zu beseitigen.

Dressler Hausmann Wiebel Kuffer Kniffka
Vorinstanzen:
LG Potsdam, Entscheidung vom 11.04.2003 - 1 O 388/02 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 23.02.2005 - 4 U 72/03 -

Tatbestand:

1

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit zwei Bescheiden des M. Abwasser- und Wasserzweckverbands (fortan: MAWV) vom 21. März 2011 wurde sie für die erstmalige Herstellung der zentralen öffentlichen Schmutzwasseranlage und der öffentlichen Wasserversorgungsanlage auf Zahlung von insgesamt 42.050,17 € in Anspruch genommen. Die Bescheide beziehen sich auf das gesamte Grundstück der Wohnungseigentümer. Nachdem der MAWV die von der Klägerin eingelegten Widersprüche unter Hinweis auf die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer zurückgewiesen hatte, zahlte die Klägerin ohne Abstimmung mit der Beklagten die erhobenen Beiträge. Zugleich einigte sie sich mit dem MAWV darauf, dass die Widerspruchsbescheide im Hinblick auf ein bei dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg anhängiges, die Altanlieger betreffendes Präzedenzverfahren aufgehoben werden und über die Widersprüche erst nach Abschluss des Präzedenzverfahrens entschieden wird.

2

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zahlung von 40.886,85 € nebst Zinsen als Ausgleich für die an den MAWV geleisteten Beiträge abzüglich des auf ihren Miteigentumsanteil entfallenden Anteils. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft nicht passivlegitimiert. Der Ausgleichsanspruch sei gegen die übrigen Wohnungseigentümer als Teilschuldner und nicht gegen die Gemeinschaft zu richten. Etwas anderes ergebe sich nicht aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Bei der Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB handle es sich nicht um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht. Auch wenn auf die Beitragsforderung des MAWV abgestellt werde, fehle es an der Gemeinschaftsbezogenheit. Da durch den Beitragsbescheid lediglich die Klägerin in Anspruch genommen worden sei, treffe die übrigen Wohnungseigentümer keine Abgabenpflicht.

II.

4

Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts lässt sich ein Erstattungsanspruch der Klägerin nicht verneinen. Ein solcher kann sich auf der Grundlage von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG ergeben.

5

1. Die Abgabenschuld der Klägerin aufgrund des Bescheides des MAWV begründet im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, die von der Gemeinschaft wahrzunehmen ist.

6

a) Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG übt die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinsames Vorgehen erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 10; Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Eine gekorene Wahrnehmungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, bei der lediglich ein Zugriffsermessen besteht, ist hingegen anzunehmen, wenn die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 13; Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Bei der Abgrenzung ist eine wertende Betrachtung geboten (Senat , Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9).

7

b) Der Annahme einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht steht nicht - wie das Berufungsgericht meint - entgegen, dass nur die Klägerin durch die Bescheide des MAWV auf Zahlung in Anspruch genommen worden ist, nicht aber die übrigen Wohnungseigentümer. Grundlage der Leistungsbescheide sind die §§ 1, 2, 6, 8 und 10 des Kommunalabgabengesetzes des Landes Brandenburg i.d.F. der Bekanntmachung vom 31. März 2004 (KAG) i.V.m. § 6 der Wasserversorgungsbeitragssatzung und Schmutzwasserbeitragssatzung des MAWV vom 2. Dezember 2010. Danach ist beitragspflichtig der Eigentümer des Grundstücks; mehrere Beitragspflichtige - wie hier die Wohnungseigentümer als Miteigentümer des Grundstücks - haften als Gesamtschuldner. Die Beitragsverpflichtung entsteht gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 2 b KAG i.V.m. § 38 AO nicht erst mit dem Leistungsbescheid, sondern sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft. Auf das Entstehen der Steuerschuld ist es ohne Einfluss, gegen welche Gesamtschuldner die Steuer festgesetzt wird. Der Steuer- bzw. Abgabenbescheid konkretisiert lediglich den bereits entstandenen Steueranspruch und bildet die Grundlage für die Verwirklichung dieses Anspruchs (vgl. BFHE 181, 392, 394 f., BFHE 160, 108, 110). Das Steuerschuldverhältnis besteht damit gegenüber allen Wohnungseigentümern.

8

Die Gesamtschuld besteht ungeachtet der von § 10 Abs. 8 WEG angeordneten quotalen Außenhaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Diese Haftungsbegrenzung greift nämlich nicht ein, wenn - wie hier - im Landesrecht eine Gesamtschuld der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks gesetzlich vorgesehen ist (BGH, Urteil vom 18. Juni 2009 - VII ZR 196/08, BGHZ 181, 304 Rn. 18).

9

c) Die Frage, ob der Verband im Innenverhältnis verpflichtet ist, von den Wohnungseigentümern in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des gemein- schaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende öffentliche Abgaben zu erfüllen, wird nicht einheitlich beantwortet.

10

aa) Teilweise wird unter Hinweis auf das Vorliegen einer gekorenen Wahrnehmungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG angenommen , dass solche Verbindlichkeiten im Interesse eines Gläubigers oder der Wohnungseigentümer gemeinschaftlich erfüllt werden können, aber nicht erfüllt werden müssen; die Wohnungseigentümer hätten insoweit einen Entscheidungsspielraum (Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 262; Wenzel, IMR 2009, 208). Die herrschende Meinung hingegen geht - mit unterschiedlichen Begründungen - von einer Wahrnehmungspflicht des Verbandes ohne Ermessensspielraum aus (OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1463, 1465; VG Köln, Beschluss vom 20. Juli 2011 - 14 L 872/11, juris Rn. 19; BeckOK WEG/Dötsch, Edition 16, § 10 Rn. 571; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 498a; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 26; ders. in ZfIR 2012, 403,410 und ZWE 2014, 14, 16; Schmid, ZWE 2009, 325 und NZM 2010, 683, 686; Abramenko , IMR 2007, 18; Elzer, MietRB 2009, 137 f.; vgl. auch Briesemeister, NZM 2007, 225, 230 und IMR 2010, 199; Schmidt, ZWE 2009, 203, 204 f.). Teilweise wird dies mit dem Wortlaut von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG („zu erfüllen sind“) begründet. Anderenehmen an, dass allein die Übernahme der Verpflichtung durch den Verband ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Teilweise wird eine geborene Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG bejaht.

11

bb) Die herrschende Meinung trifft zu. Der Verband ist im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern verpflichtet, eine von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende öffentlich-rechtliche Abgabenpflicht als gemeinschaftsbezogene Pflicht wahrzunehmen. Mit der Neufassung von § 10 WEG wollte der Gesetzgeber nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154) gerade verhindern, dass das Haftungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Einzelnen existenzbedrohende Zahlungspflichten auferlegt. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer kann im Einzelfall - vor allem bei größeren Wohnanlagen - einen sehr hohen Betrag erreichen und zu einer finanziellen Überforderung des einzelnen Wohnungseigentümers führen. Um das finanzielle Risiko der Wohnungseigentümer zu begrenzen, bestimmt § 10 Abs. 8 WEG, dass sie für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nur anteilig haften. Zudem hat der Gesetzgeber in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG die Erfüllung gemeinschaftsbezogener Pflichten der Gemeinschaft zugeordnet (BT-Drucks. 16/887, S. 61, 65). Die Haftung ist aber nicht auf die Miteigentumsquote begrenzt, wenn - wie hier - im Landesrecht eine Gesamtschuld der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks gesetzlich vorgesehen ist (BGH, Urteil vom 18. Juni 2009 - VII ZR 196/08, BGHZ 181, 304 Rn. 15). Die Folge ist, dass jeder Wohnungseigentümer von dem Gläubiger unmittelbar auf Zahlung der gesamten Abgabenforderung in Anspruch genommen werden kann und er auch dann auf den vollen Betrag haftet, wenn die Forderung eine erhebliche Größenordnung erreicht (vgl. Schmidt-Räntsch in Schröder, Drei Jahre nach der WEGReform , S. 58). Nach dem in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers erfordern sowohl das Interesse des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers als auch das der übrigen Wohnungseigentümer in einem solchen Fall ein gemeinschaftliches Vorgehen und damit eine Wahrnehmung durch die Gemeinschaft.

12

Die Annahme einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht trägt zudem auch dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung in § 10 Abs. 6 bis 8 WEG Rechnung, das Wohnungseigentumsrecht praktikabler zu gestalten (vgl. BTDrucks. 16/887, S. 60). Würde die Forderung nicht über die Wohnungseigentü- mergemeinschaft abgewickelt, wäre der betroffene Wohnungseigentümer gezwungen , selbst zu ermitteln, in welchem Umfang die anderen Wohnungseigentümer nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 WEG oder einem vereinbarten abweichenden Verteilungsmaßstab verpflichtet sind, an der Befriedigung der Forderung mitzuwirken. Er müsste sodann auf jeden Wohnungseigentümer einwirken, der anteiligen Mitwirkungspflicht nachzukommen. Soweit eine rechtzeitige Mitwirkung aller Wohnungseigentümer nicht erreicht werden kann, wäre er zur Vermeidung einer Vollstreckung gegen sich gezwungen, die Abgabenforderung selbst zu bezahlen. Anschließend müsste er seine anteiligen Ausgleichsansprüche gegen die Eigentümer durchsetzen , die nicht oder zu wenig gezahlt haben. Sollte einer der Eigentümer zahlungsunfähig sein, würden sich die Ausgleichsansprüche gegen die anderen entsprechend erhöhen (§ 426 Abs. 1 Satz 2 BGB), so dass Nachforderungen zu stellen wären. Die mit einem solchen Vorgehen verbundenen Schwierigkeiten und Risiken sind für den in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer unzumutbar. Demgegenüber liegt die Abwicklung über die Wohnungseigentümergemeinschaft im Interesse aller Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümergemeinschaft , die über ein selbständiges Finanz- und Rechnungswesen verfügt, hat mit der Eigentümerversammlung und dem Verwalter geeignete Organe , um derartige Zahlungen im Innen- und Außenverhältnis transparent und unter Einbindung der Wohnungseigentümer abzuwickeln.

13

2. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, eine gemeinschaftsbezogene Forderung so zu behandeln, als wäre sie ausschließlich gegen sie selbst gerichtet. Sie hat die Forderung zu begleichen, soweit diese berechtigt ist (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1463, 1465), oder, wenn sie Zweifel an deren Rechtmäßigkeit hat, im Zusammenwirken mit dem in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer Maßnahmen zu ergreifen, um die Forderung abzuwehren und eine Vollstreckung gegen den Wohnungseigentümer aus dem Bescheid zu ver- hindern. Mit dieser aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG folgenden Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft geht ein entsprechender Freistellungsanspruch des von dem Gläubiger in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers einher.

14

3. Erfüllt der von dem Gläubiger als Gesamtschuldner in Anspruch genommene Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG folgender Erstattungsanspruch zu (vgl. Becker, ZfIR 2012, 402, 412; ders. in ZWE 2014, 14, 17; Schmid, ZWE 2009, 325; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 311; KG, ZMR 2009, 786, 789 und ZWE 2010, 89 ff.).

15

a) Ein solcher Anspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer - wie hier - die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen (vgl. auch BGH, Urteil vom 14. November 1979 - VIII ZR 333/78, MDR 1980, 309; Senat, Urteil vom 12. Juli 1991 - V ZR 204 /90, NJW 1991, 2899, 2900 zur Erfüllungsübernahme ). Denn er hat ein schutzwürdiges Interesse daran, die Einleitung von Vollstreckungsmaßnahmen in sein Vermögen durch den Abgabengläubiger zu verhindern. Rechtsbehelfe gegen den Abgabenbescheid hindern dessen Vollstreckung grundsätzlich nicht (vgl. § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ebenso wenig steht dem Wohnungseigentümer gegenüber dem Gläubiger ein Anspruch auf Gewährung eines Zahlungsaufschubs bis zu einer Willensbildung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Er bleibt daher im Außenverhältnis zur Zahlung innerhalb der vorgegebenen Frist verpflichtet und kommt, will er Säumnisfolgen oder eine Vollstreckung verhindern, häufig nicht umhin, die Forderung zunächst aus eigenen Mitteln zu begleichen.

16

b) Allerdings ist es der Gemeinschaft nicht verwehrt, gegenüber einem Wohnungseigentümer, der die Forderung des Abgabengläubigers ohne vorherige Absprache beglichen hat, Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Leistungsbescheides zu erheben. Insoweit kann nichts anderes gelten als bei einem Ausgleich unter Gesamtschuldnern (vgl. BVerwG, NJW 1993, 1667, 1668 f.). Das berechtigt die Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer - etwa durch Einlegung eines Widerspruchs gegen den Abgabenbescheid - der Gemeinschaft die Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft steht dann nicht anders, als wäre sie rechtzeitig mit der Sache befasst worden. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Abgabenbescheides hätten sie nicht davon entbunden, gegenüber dem Wohnungseigentümer ihre aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG folgende Wahrnehmungspflicht zu erfüllen; angesichts der Vollstreckbarkeit des Bescheides hätte dies grundsätzlich eine (ggf. vorläufige) Forderungsbegleichung erfordert. Nur ausnahmsweise kann die Wohnungseigentümergemeinschaft in einem solchen Fall gegenüber dem Wohnungseigentümer die Erstattung des von ihm verauslagten Betrages verweigern , nämlich dann, wenn sie darlegt und beweist, dass sie bei rechtzeitiger Information den - zu einer Mitwirkung verpflichteten - Wohnungseigentümer zur Einleitung verwaltungsgerichtlicher Maßnahmen, etwa in Form eines Antrags nach § 80 Abs. 5 VwGO, veranlasst hätte, und dass dadurch dessen Zahlungspflicht aus dem Abgabenbescheid vorläufig abgewendet worden wäre.

III.

17

Die Sache ist danach nicht zur Endentscheidung reif. Der Beklagten, die die Bescheide für nichtig hält, ist Gelegenheit zu geben, näher darzulegen, dass und ggf. wie es ihr bei rechtzeitiger Information durch die Klägerin gelungen wäre, auch deren vorläufige Zahlungsverpflichtung abzuwehren. Das Urteil ist daher aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

18

Sollte das Berufungsgericht zu dem Ergebnis kommen, dass derzeit ein Erstattungsanspruch nicht besteht, weil anzunehmen ist, dass es der Beklagten gelungen wäre, einen Zahlungsaufschub bis zur Entscheidung des Präzedenzfalles zu erreichen, wäre die Klage als zur Zeit unbegründet abzuweisen. Kann die Klägerin hingegen Erstattung des von ihr bezahlten Betrages verlangen, ist sie in entsprechender Anwendung von § 255 BGB verpflichtet, mögliche Rückerstattungsansprüche gegen den Abgabengläubiger an die Gemeinschaft abzutreten (vgl. zum Aufwendungsersatzanspruch eines Gesellschafters Schäfer in Staub, HGB, 5. Aufl., § 110 Rn. 14; Hopt in Baumbach/Hopt, HGB, 35. Aufl., § 110 Rn. 6). Stresemann Czub Brückner Weinland Kazele

Vorinstanzen:
AG Königs Wusterhausen, Entscheidung vom 04.06.2012 - 40 C 6/12 -
LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 19.02.2013 - 16 S 142/12 -

Tatbestand:

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Im Hinblick auf die nach § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 20. April 2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Das Amtsgericht hat - soweit hier von Interesse - auf Antrag des Klägers die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt.

Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

2

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig. Zwar könne die Frage der Beschlusskompetenz nicht über die sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden, da Rauchwarnmelder als bloßes Zubehör im Sinne des § 97 BGB nicht sondereigentumsfähig im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG seien und daher auch § 5 Abs. 2 WEG nicht eingreife. Die Beschlusskompetenz ergebe sich jedoch aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern handle es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, da Adressat der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zu deren Einbau die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit seien. Jedenfalls aber handle es sich um eine sonstige Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum liege nicht vor, da es im Wohnungseigentumsrecht nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinde. Hinzu komme, dass die Feuerversicherung einheitlich für das Gesamtgebäude abgeschlossen werde. Da es zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers gehöre, die öffentlich -rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, entspreche es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe. Ob der Beschluss im konkreten Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei nicht zu prüfen, da der Kläger die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG nicht eingehalten habe.

II.

3

Die Revision ist unbegründet.

4

1. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig ist. Die Frage, ob den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, die Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen, ist allerdings umstritten.

5

a) Die überwiegende Ansicht bejaht eine Beschlusskompetenz jedenfalls dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht. Die Begründungen, die vielfach an die eigentumsrechtliche Zuordnung der Rauchwarnmelder anknüpfen , sind unterschiedlich. Teilweise wird die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet, da Rauchwarnmelder der Sicherheit des Gebäudes dienten und sie daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen seien (AG Ahrensburg, ZMR 2009, 78, 79 f.; AG Rendsburg , ZMR 2009, 239, 240; AG Kiel, ZMR 2011, 842, 843; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke, ZMR 2009, 80; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 344; vgl. auch OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864, 865 für Brandmelder ). Teilweise wird zur Begründung der Beschlusskompetenz § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG herangezogen, da es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflich- tung zum Einbau von Rauchwarnmeldern um eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmende gemeinschaftsbezogene Pflicht der Wohnungseigentümer handele (LG Hamburg, ZMR 2011, 387, 388 f.; Klein in Bärmann , WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 259; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43, vgl. auch Schneider, ZMR 2010, 822, 826; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 342 f.) oder jedenfalls um eine Pflicht, deren Wahrnehmung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden könne (Briesemeister, AnwZert MietR 15/2011 Anm. 1; Schultz, ZWE 2011, 21, 24; ZWE 2012, 57,

58).

6

b) Nach anderer Auffassung ist ein Beschluss über die Installation von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen mangels Beschlusskompetenz nichtig (AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2010, 809; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119 ff.; ebenso Greupner, ZMR 2012, 497, 511, der allerdings eine Übertragung der Einbauverpflichtung auf die Gemeinschaft durch Rechtsgeschäft für möglich hält).

7

c) Die überwiegende Ansicht trifft zu. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen , wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

8

aa) Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Es bedarf daher keiner Entscheidung, wer von ihnen Adressat der für den hier zu beurteilenden Sachverhalt maßgeblichen Vorschrift des § 45 Abs. 6 der Hamburgischen Bauordnung ist, nach der in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen (Satz 1), und die ferner anordnet, dass vorhandene Wohnungen bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind (Satz 3).

9

(1) Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG.

10

(2) Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit derWohnungseigentümer als Grundstückseigentümer (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43), ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Das ist beispielsweise bei der Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten der Fall (Senat, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724, 1725 Rn. 12). So liegt es aber auch, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund öffentlich -rechtlicher Vorschriften als Bruchteilseigentümer verpflichtet sind, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in einer bestimmten Weise auszustatten, sofern es dabei - was bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Fall ist (dazu näher unter II.1.c bb) - nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum kommt.

11

(3) Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer , besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allgemein Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 85; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (vgl. Schultz, ZWE 2012, 57, 58; Abramenko, ZWE 2013, 117, 120).

12

Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis ; vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 sowie Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 257). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 8 für Ansprüche der Wohnungseigentümer; ebenso Schultz, ZWE 2012, 57, 58).

13

Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, aaO), ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken - im Gegensatz zu Brandmeldern - zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden (vgl. Schultz, ZWE 2011, 21, 22 f.). Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage (so zutreffend Schmidt/Breitholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 343; aA Schultz, ZWE 2012, 57). Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden , die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt , mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein. Der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. Bielefeld, DWE, 2011, 53, 55).

14

bb) Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer Beschlusskompetenz nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119). Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.

15

(1) Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen bleiben kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt (dazu, dass sie keine „einfachen“ Bestandteile sind, Schneider, ZMR 2010, 822, 824 f.)

16

(a) Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind (ebenso Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; a.A. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 34 aE). Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 25). Da in einer Wohnung angebrachte Rauchwarnmelder zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen (siehe oben II.1.c.aa (3)) und damit die Sicherheit des gesamten Gebäudes erhöhen, kann ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht unter Hinweis darauf abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchwarnmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen (so aber Greupner, ZMR 2012, 497, 502).

17

(b) Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör (so Schneider, ZMR 2010, 822, 825; Abramenko, ZWE 2013, 117, 118; wohl auch Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 47), stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat (vgl. näher Schneider, aaO, S. 826). Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert , den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. AG Rendsburg, ZMR 2009, 239), nicht aber der Beschlusskompetenz.

18

(2) Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

19

cc) Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt folgt das unmittelbar aus der Vorschrift des § 45 Abs. 6 Satz 2 der Hamburgischen Bauordnung, nach der Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

20

2. Ob der von dem Kläger angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bedarf keiner Entscheidung, weil mangels rechtzeitiger Anfechtung des Beschlusses nur Nichtigkeitsgründe zu prüfen sind. Die Auffas- sung des Berufungsgerichts, dass die Klage nicht innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 WEG erhoben worden sei, da der Kläger nicht rechtzeitig auf eine baldige Zustellung der Klage hingewirkt habe, begegnet keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - IV ZR 23/05, BGHZ 168, 306, 311 Rn. 18). Insoweit erhebt die Revision auch keine Einwendungen.

III.

21

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch
Roth Brückner
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Wandsbek, Entscheidung vom 18.10.2010 - 740 C 49/10 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 05.10.2011 - 318 S 245/10 -

Tatbestand:

1

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von dem Beklagten Beteiligung an den Unterhaltungskosten für eine Privatstraße, die über das im Gemeinschaftseigentum stehende Flurstück 68, Flur 12 der Gemarkung Altstadt C. (bezeichnet vormals als Flurstück 45/18) verläuft. Das Grundstück ist mit einem Geh- und Fahrtrecht u.a. zugunsten der im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstücke 45/15 und 45/17 belastet. In der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung heißt es unter "Absichtserklärung für vorstehende Rechte": "Mit den Berechtigten und Verpflichteten wird der Eigentümer Vereinbarungen treffen, in denen bestimmt wird, wie die Eigentümer der gesamten mit den Dienstbarkeiten belasteten Flächen, insbesondere Wegeund Zufahrtsflächen, die Kosten der Instandhaltung, der Pflege sowie der Verkehrssicherung nach einem angemessenen Verteilungsschlüssel zu tragen haben…"

2

Auf dem Flurstück 45/17 betreibt ein Pächter des Beklagten u.a. einen Lebensmittelmarkt; das Flurstück 45/15 wird als Kundenparkplatz genutzt. Die Grundstücke verfügen über eine Anbindung zum öffentlichen Straßennetz. Sie sind auch über die Privatstraße zu erreichen, deren Durchfahrt allerdings aus einer Richtung durch das Verkehrszeichen 260 (Anlage 2 zur StVO) für Kraftfahrzeuge verboten ist. Aus der Gegenrichtung ist die Straße als verkehrsberuhigte Zone (Zeichen 325.1 der Anlage 3 zur StVO) ausgewiesen. Sie wird gleichwohl in beiden Fahrtrichtungen von Kunden des Lebensmittelmarktes genutzt. Der Beklagte verweigert eine Beteiligung an der Unterhaltung der Straße und wendet hierzu insbesondere ein, er sei nicht Halter im Sinne von § 1020 Satz 2 BGB. Nunmehr verlangt die Klägerin von dem Beklagten jeweils 70 % der entstandenen Unterhaltungskosten und der von ihr für erforderlich gehaltenen Instandhaltungsrücklage.

3

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 1.620,53 € nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den Zahlungsanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

4

Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die geltend gemachten Ansprüche scheiterten daran, dass der Beklagte nicht als Halter der Privatstraße angesehen werden könne (§ 1020 Satz 2 BGB). Auf der Grundlage des Partei- vorbringens lasse sich nicht feststellen, dass der Beklagte die Straße selbst nutze oder er deren Nutzung durch Dritte in zurechenbarer Weise veranlasst habe. Stets habe sich der Beklagte mit der Schließung der Straße einverstanden erklärt und betont, auf die Ausübung des Wegerechts derzeit keinen Wert zu legen. Davon abgesehen habe er die Klägerin aufgefordert, die Privatstraße gegen die unbefugte Nutzung zu sichern. Dass der Beklagte die Dienstbarkeit nicht aufgeben wolle, sei nicht treuwidrig (§ 242 BGB). § 1020 Abs. 2 BGB enthalte keine Verpflichtung, die Anlage zu halten. Es stelle ein legitimes Interesse dar, wenn der Beklagte das Geh- und Fahrtrecht im Hinblick auf jederzeit mögliche Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse weiter vorhalten wolle.

II.

5

Der Revision bleibt der Erfolg versagt. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Klage zwar für zulässig, jedoch für unbegründet erachtet.

6

1. Von der Zulässigkeit der Klage geht das Berufungsgericht stillschweigend aus. Damit hat es der Sache nach auch die in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfende Befugnis der Klägerin bejaht, die geltend gemachten Ansprüche im eigenen Namen einzuklagen. Dies ist jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden.

7

a) Allerdings stehen die geltend gemachten Ansprüche der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft materiell rechtlich nicht zu. Inhaber der Ansprüche aus § 1020 Satz 2 BGB ist nur der Eigentümer des belasteten Grundstücks. Der Umstand, dass vorliegend unstreitig nur das Gemeinschaftseigentum von dem Geh- und Fahrtrecht betroffen ist, macht deutlich, dass mit der Dienstbarkeit nicht ein Grundstück der in den Grenzen des § 10 Abs. 6 WEG rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft belastet ist, sondern lediglich das im Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer stehende Grundstück. Da das Gemeinschaftseigentum nicht im Vermögen des Verbandes steht (vgl. nur Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187, 2188; BGH, Beschluss vom 12. Dezember 2006 - I ZB 83/06, NJW 2007, 518), kommen als Anspruchsberechtigte nach § 1020 Satz 2 BGB allein die Wohnungseigentümer in Betracht. Für Schadensersatzansprüche nach §§ 280, 281 BGB, die aus einer Verletzung dieses Anspruches resultieren (dazu Senat, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 42/04, BGHZ 115, 124), sowie für die im Hinblick auf die künftige Unterhaltung der Straße geforderte Instandhaltungsrücklage gilt nichts anderes.

8

b) Die fehlende Rechtsinhaberschaft der Klägerin ist jedoch deshalb unschädlich , weil die Wohnungseigentümergemeinschaft in gesetzlicher Prozessstandschaft handelt, soweit ihr das Gesetz die Befugnis verleiht, Rechte der Wohnungseigentümer auszuüben (vgl. nur Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933, 934 mwN).

9

Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne weiteres zur Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer befugt; insoweit besteht eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes. Für sonstige Rechte mit gemeinsamer Empfangszuständigkeit , die die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich geltend machen können (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG), kommt nur eine gekorene Ausübungsbefugnis in Betracht, bei der lediglich ein Zugriffsermessen besteht. Bei der Abgrenzung ist nach allgemeiner Auffassung eine wertende Betrachtung geboten. Während die geborene Ausübungsbefugnis voraussetzt, dass nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erforderlich ist, genügt es bei der gekorenen, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich ist (vgl. zum Ganzen nur Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 244 ff.; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 417; Timme/Dötsch, WEG, § 10 Rn. 446 ff., 454 ff.; jeweils mwN). Gemessen daran ist die Klägerin nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG befugt, die Klageansprüche im eigenen Namen geltend zu machen.

10

Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, ist anerkannt, dass eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes besteht (Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 76; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 10 Rn. 418), weil deren Durchsetzung - anders als etwa die Verfolgung eines Unterlassungsanspruches nach § 1004 BGB (dazu Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187, 2188 mwN) - nicht den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft überlassen bleiben kann (Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 254 f.; Timme/Dötsch, aaO, § 10 Rn. 458, 484; vgl. auch Senat, Urteil vom 11. Dezember 1992 - V ZR 118/91, BGHZ 121, 22, 23 ff.). Vielmehr sind diese Ansprüche im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen. Gleiches gilt für die hier in Rede stehenden Zahlungsansprüche, die in ihrem Kern ebenfalls eine - wenn auch nicht rechtswidrige - Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums voraussetzen (§ 1020 Satz 1 WEG). Auch bei diesen Ansprüchen erscheint nur eine von vornherein gebündelte Rechtsdurchsetzung durch den Verband sachgerecht.

11

2. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Klage für unbegründet erachtet.

12

a) Soweit die Klägerin eine Instandhaltungsrücklage verlangt, fehlt es bereits an einer Anspruchsgrundlage. § 1020 Satz 2 WEG gibt einen solchen Anspruch nicht her. Auf die Vorschriften der §§ 745, 748 BGB (zur entsprechenden Anwendung des Rechts über die Bruchteilsgemeinschaft, wenn auch der Eigentümer des dienenden Grundstücks den Weg benutzt, vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 42/04, BGHZ 115, 118 ff.) lässt sich die Klage schon deshalb nicht stützen, weil die Revision auf kein tatsächliches Vorbringen verweist, aufgrund dessen davon auszugehen wäre, dass die Klägerin, der Beklagte und die sonstigen Dienstbarkeitsberechtigten einen auf die Bildung einer Rücklage gerichteten Beschluss gefasst haben.

13

b) Die auf die Erstattung der aufgewandten Instandhaltungskosten gerichtete Klage ist ebenfalls nicht gerechtfertigt.

14

aa) Mit Blick auf die auf die Verletzung der Verpflichtung aus § 1020 Satz 2 BGB gestützte Zahlungsklage legt das Berufungsgericht zutreffend zugrunde, dass es sich bei der Straße zwar um eine Anlage im Sinne von § 1020 Satz 2 BGB handelt (vgl. dazu nur Senat, Urteil vom 17. Februar 2006 - V ZR 49/05, NJW 2006, 1428, 1429), der Beklagte jedoch nicht als deren Halter angesehen werden kann. Mit dem Begriff des Haltens stellt § 1020 Satz 2 BGB auf die tatsächlichen Verhältnisse ab (vgl. MünchKomm-BGB/Joost, 5. Aufl., § 1020 BGB Rn. 9; Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1020 Rn. 13 u. 15; vgl. auch Soergel/ Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1020 Rn. 5). Da das Gesetz keine Verpflichtung des Dienstbarkeitsberechtigten zum Halten einer Anlage kennt und das Halten nach allgemeiner Auffassung endet, wenn der Berechtigte die Nutzung nach außen hin erkennbar aufgibt, kann die Haltereigenschaft nicht schon aus der rechtlichen Befugnis gefolgert werden, das Grundstück entsprechend dem Inhalt des Wege- und Fahrrechts zu nutzen. Vielmehr ist erforderlich, dass der Dienstbarkeitsberechtigte die Anlage tatsächlich für eigene Zwecke einsetzt (MünchKomm -BGB/Joost, aaO, Rn. 9; NK-BGB/Otto, BGB, 3. Aufl., § 1020 BGB Rn. 53; vgl. auch Staudinger/Mayer, BGB, aaO, Rn. 13). Das Vorliegen dieser Voraussetzung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint.

15

(1) Die Feststellung des Berufungsgerichts, der Beklagte habe die Straße nicht selbst (durch eigenes Befahren oder Begehen) genutzt, wird von der Revision nicht angegriffen.

16

(2) Allein der Umstand, dass der Beklagte sein Grundstück verpachtet und er damit eine Ursache dafür gesetzt hat, dass Kunden und Lieferanten des Lebensmittelmarktes die im Eigentum der Wohnungseigentümer stehende Straße (in einer Richtung sogar verbotswidrig) befahren und begehen, reicht für die Bejahung der Haltereigenschaft nicht aus. Denn die bloße Verursachung des Verhaltens Dritter rechtfertigt nicht ohne weiteres den Schluss, der Beklagte habe dadurch den Weg für seine eigenen Zwecke eingesetzt. Umstände, die diesen Schluss zulassen könnten, sind nicht ersichtlich. Die Revision verweist auf kein tatsächliches Vorbringen, aus dem sich ergibt, dass der Beklagte das Recht aus der Dienstbarkeit seinen Vertragspartnern zur Ausübung überlassen oder zumindest einer Nutzung des Weges durch seine Vertragspartner zugestimmt hat. Allerdings müsste bei wertender Betrachtung dann von einer (mittelbaren ) Nutzung des Weges durch den Beklagten ausgegangen werden, wenn die verpachtete Fläche ohne das Befahren und Begehen des dienenden Grundstücks nicht zweckentsprechend verwendet werden könnte. So verhält es sich hier jedoch nicht, weil die Pachtfläche selbst über einen Anschluss an das öffentliche Straßennetz verfügt und damit die Inanspruchnahme des über das Gemeinschaftseigentum verlaufenden Weges nicht Voraussetzung für eine zweckentsprechende Nutzung der verpachteten Gewerbefläche ist.

17

bb) Auch der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verhilft der Klage nicht zum Erfolg. Wie bereits dargelegt, ist der Dienstbarkeitsberechtigte nicht verpflichtet, von den ihm eingeräumten Nutzungsmöglichkeiten tatsächlich Gebrauch zu machen. Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass eine Grunddienstbarkeit im Hinblick auf mögliche tatsächliche Veränderungen selbst dann vorgehalten werden kann, wenn der Berechtigte von den aus dem dinglichen Recht folgenden Befugnissen einstweilen keinen Gebrauch macht. Soweit die Revision darauf verweist, dass eine Grunddienstbarkeit bei einem nachträglichen dauerhaften Wegfall des durch die Grunddienstbarkeit http://www.juris.de/jportal/portal/t/j4i/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=53&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE103128514&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint - 9 - gesicherten Vorteils erlischt, ergibt sich daraus schon deshalb nichts zugunsten der Kläger, weil das Erlöschen der Dienstbarkeit unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt anspruchsbegründend im Sinne der Klageforderung wirkt. Davon abgesehen ist für einen dauerhaften Wegfall auch nichts ersichtlich.

18

cc) Schließlich ist die Klage auch nicht aus anderen Gründen gerechtfertigt. Entgegen der Auffassung der Revision folgt ein Anspruch nicht aus der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung. Die bloße Erklärung der Absicht, es solle mit den "Berechtigten und Verpflichteten" eine Vereinbarung über die Kosten der Instandhaltung, der Pflege und der Verkehrssicherung getroffen werden, ist bei der gebotenen nächstliegenden Auslegung (vgl. dazu nur Senat, Beschluss vom 21. Februar 1991 - V ZB 13/90, BGHZ 113, 374, 378; Urteil vom 3. Juli 2008 - V ZR 20/07, NZM 2008, 732, 734; jeweils mwN) nicht dahin zu verstehen, die Eigentümer des herrschenden Grundstücks hätten Instandhaltungskosten unabhängig von einer tatsächlichen Ausübung der aus der Dienstbarkeit fließenden Befugnisse zu zahlen und dies bereits vor Zustandekommen der anvisierten Vereinbarungen.

III.

19

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Stresemann Czub Roth Brückner

Vorinstanzen:
AG Paderborn, Entscheidung vom 24.02.2009 - 57 C 243/08 -
LG Paderborn, Entscheidung vom 27.05.2010 - 5 S 38/09 -

Tatbestand:

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Im Hinblick auf die nach § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 20. April 2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden. Das Amtsgericht hat - soweit hier von Interesse - auf Antrag des Klägers die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt.

Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung erreichen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

2

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig. Zwar könne die Frage der Beschlusskompetenz nicht über die sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden, da Rauchwarnmelder als bloßes Zubehör im Sinne des § 97 BGB nicht sondereigentumsfähig im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG seien und daher auch § 5 Abs. 2 WEG nicht eingreife. Die Beschlusskompetenz ergebe sich jedoch aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern handle es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, da Adressat der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zu deren Einbau die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit seien. Jedenfalls aber handle es sich um eine sonstige Pflicht, die von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum liege nicht vor, da es im Wohnungseigentumsrecht nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinde. Hinzu komme, dass die Feuerversicherung einheitlich für das Gesamtgebäude abgeschlossen werde. Da es zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers gehöre, die öffentlich -rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, entspreche es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe. Ob der Beschluss im konkreten Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei nicht zu prüfen, da der Kläger die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG nicht eingehalten habe.

II.

3

Die Revision ist unbegründet.

4

1. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die nachträgliche Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt und daher nicht nichtig ist. Die Frage, ob den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, die Nachrüstung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu beschließen, ist allerdings umstritten.

5

a) Die überwiegende Ansicht bejaht eine Beschlusskompetenz jedenfalls dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht. Die Begründungen, die vielfach an die eigentumsrechtliche Zuordnung der Rauchwarnmelder anknüpfen , sind unterschiedlich. Teilweise wird die Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 3 WEG i.V.m. § 5 Abs. 2 WEG hergeleitet, da Rauchwarnmelder der Sicherheit des Gebäudes dienten und sie daher zwingend zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen seien (AG Ahrensburg, ZMR 2009, 78, 79 f.; AG Rendsburg , ZMR 2009, 239, 240; AG Kiel, ZMR 2011, 842, 843; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke, ZMR 2009, 80; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 344; vgl. auch OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864, 865 für Brandmelder ). Teilweise wird zur Begründung der Beschlusskompetenz § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG herangezogen, da es sich bei der öffentlich-rechtlichen Verpflich- tung zum Einbau von Rauchwarnmeldern um eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft wahrzunehmende gemeinschaftsbezogene Pflicht der Wohnungseigentümer handele (LG Hamburg, ZMR 2011, 387, 388 f.; Klein in Bärmann , WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 259; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43, vgl. auch Schneider, ZMR 2010, 822, 826; Schmidt/Breiholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 342 f.) oder jedenfalls um eine Pflicht, deren Wahrnehmung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden könne (Briesemeister, AnwZert MietR 15/2011 Anm. 1; Schultz, ZWE 2011, 21, 24; ZWE 2012, 57,

58).

6

b) Nach anderer Auffassung ist ein Beschluss über die Installation von Rauchwarnmeldern in den Wohnungen mangels Beschlusskompetenz nichtig (AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2010, 809; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119 ff.; ebenso Greupner, ZMR 2012, 497, 511, der allerdings eine Übertragung der Einbauverpflichtung auf die Gemeinschaft durch Rechtsgeschäft für möglich hält).

7

c) Die überwiegende Ansicht trifft zu. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen , wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

8

aa) Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Es bedarf daher keiner Entscheidung, wer von ihnen Adressat der für den hier zu beurteilenden Sachverhalt maßgeblichen Vorschrift des § 45 Abs. 6 der Hamburgischen Bauordnung ist, nach der in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen (Satz 1), und die ferner anordnet, dass vorhandene Wohnungen bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten sind (Satz 3).

9

(1) Verpflichtet das Landesrecht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zum Einbau von Rauchmeldern, folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG.

10

(2) Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit derWohnungseigentümer als Grundstückseigentümer (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 43), ist der Verband gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, nach der die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ohne weiteres befugt, diese Pflicht zu erfüllen. Diese sogenannte geborene Wahrnehmungsberechtigung des Verbandes ist gegeben, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9). Das ist beispielsweise bei der Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten der Fall (Senat, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724, 1725 Rn. 12). So liegt es aber auch, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund öffentlich -rechtlicher Vorschriften als Bruchteilseigentümer verpflichtet sind, das Grundstück oder das darauf befindliche Gebäude in einer bestimmten Weise auszustatten, sofern es dabei - was bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern nicht der Fall ist (dazu näher unter II.1.c bb) - nicht zu einem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum kommt.

11

(3) Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer , besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allgemein Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 85; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (vgl. Schultz, ZWE 2012, 57, 58; Abramenko, ZWE 2013, 117, 120).

12

Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis ; vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 sowie Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 257). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 8 für Ansprüche der Wohnungseigentümer; ebenso Schultz, ZWE 2012, 57, 58).

13

Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, aaO), ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken - im Gegensatz zu Brandmeldern - zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden (vgl. Schultz, ZWE 2011, 21, 22 f.). Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage (so zutreffend Schmidt/Breitholdt/Riecke, ZMR 2008, 341, 343; aA Schultz, ZWE 2012, 57). Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden , die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt , mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein. Der Gemeinschaftsbezug der Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen zeigt sich zudem darin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung im Schadensfall Gefahr läuft, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. Bielefeld, DWE, 2011, 53, 55).

14

bb) Die sachenrechtliche Einordnung von Rauchwarnmeldern hindert die Annahme einer Beschlusskompetenz nicht. Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Abramenko, ZWE 2013, 117, 119). Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.

15

(1) Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen bleiben kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt (dazu, dass sie keine „einfachen“ Bestandteile sind, Schneider, ZMR 2010, 822, 824 f.)

16

(a) Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind (ebenso Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 102a; Riecke/Schmid/ Schneider, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 65a; a.A. Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rn. 34 aE). Der Sicherheit des Gebäudes dienen nämlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Gebäude befindlicher Personen schützen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 25). Da in einer Wohnung angebrachte Rauchwarnmelder zudem alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase zu schützen vermögen (siehe oben II.1.c.aa (3)) und damit die Sicherheit des gesamten Gebäudes erhöhen, kann ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht unter Hinweis darauf abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchwarnmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen (so aber Greupner, ZMR 2012, 497, 502).

17

(b) Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör (so Schneider, ZMR 2010, 822, 825; Abramenko, ZWE 2013, 117, 118; wohl auch Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 5 Rn. 47), stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat (vgl. näher Schneider, aaO, S. 826). Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert , den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. AG Rendsburg, ZMR 2009, 239), nicht aber der Beschlusskompetenz.

18

(2) Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z.B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).

19

cc) Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt folgt das unmittelbar aus der Vorschrift des § 45 Abs. 6 Satz 2 der Hamburgischen Bauordnung, nach der Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

20

2. Ob der von dem Kläger angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bedarf keiner Entscheidung, weil mangels rechtzeitiger Anfechtung des Beschlusses nur Nichtigkeitsgründe zu prüfen sind. Die Auffas- sung des Berufungsgerichts, dass die Klage nicht innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 WEG erhoben worden sei, da der Kläger nicht rechtzeitig auf eine baldige Zustellung der Klage hingewirkt habe, begegnet keinen rechtlichen Bedenken (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - IV ZR 23/05, BGHZ 168, 306, 311 Rn. 18). Insoweit erhebt die Revision auch keine Einwendungen.

III.

21

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch
Roth Brückner
Vorinstanzen:
AG Hamburg-Wandsbek, Entscheidung vom 18.10.2010 - 740 C 49/10 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 05.10.2011 - 318 S 245/10 -

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. Januar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland, den Richter Dr. Kazele und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Tatbestand:

1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die aufteilende Eigentümerin hatte die Wohnanlage mit sechs Stellplätzen für die Wohnungen Nrn. 26 bis 31 auf einem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück errichtet. Den Wohnungen Nrn. 1 bis 25 wurde in der Teilungserklärung vom Januar 1982 jeweils ein PKW-Stellplatz auf dem Nachbargrundstück, das ebenfalls der teilenden Eigentümerin gehörte, zugeordnet. Vorgesehen war, den Wohnungseigentümern insoweit Grunddienstbarkeiten zu bestellen. Wenig später wurde diese Regelung in der Teilungserklärung aufgehoben. Stattdessen begründete die teilende Eigentümerin zur Abwendung der Stellplatzabgabe an dem Nachbargrundstück eine öffentlich-rechtliche Baulast, wonach die 25 Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen. Seither werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt.

2

Nach Veräußerung des Nachbargrundstücks forderte die neue Eigentümerin von der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Vergangenheit in unverjährter Zeit eine Nutzungsentschädigung und bot ihr den Kauf der für die Stellplätze genutzten Teilfläche zu einem Preis von 75.000 € oder den Abschluss eines Mietvertrages mit einem Mietzins zu 750 € monatlich an.

3

Auf der Eigentümerversammlung vom 15. Mai 2013 fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 3a mehrheitlich folgenden Beschluss: „[…] Die Eigentümer beschließen, den Teil des Nachbargrundstücks […], auf dem sich die 25 Stellplätze gemäß Lageplan zur Teilungserklä- rung vom 25.1.1982 befinden, durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend dem Angebot der Rechtsanwälte […] vom 26.2.2013 unter Berücksichtigung folgender Maßgaben zu erwerben: - Der Kaufpreis beträgt maximal € 75.000 - […] Es soll im Vertrag die Mangelfreiheit geregelt werden. - Der Verwalter wird ermächtigt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche erforderlichen Erklärungen im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages gegenüber Verkäufer, Notar, Grundbuchamt, Finanzamt und sämtlichen weiteren Stellen abzugeben. Der Kaufpreis wird durch Erhebung einer Sonderumlage fi- nanziert. […] Für die Sonderumlage sowie die endgültige Verteilung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages gilt folgender Kostenverteilungsschlüssel: 15% des Kaufpreises sind von allen Eigentümern nach Einheiten zu tragen, 85% des Kaufpreises von den Eigentümer WE 1-25 als Nutzer der Stellplät- ze.“

4

Außerdem wurde unter TOP 3c eine Sondervergütung für den Verwalter von 500 € zzgl. Umsatzsteuer anlässlich der Begleitung der Kaufvertragsver- handlungen ebenfalls mehrheitlich beschlossen.

5

Die Klägerin, Eigentümerin der Wohnung Nr. 3, verfolgt mit ihrer Klage das Ziel, die zu TOP 3a und 3c gefassten Beschlüsse für ungültig bzw. nichtig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Landgericht (beschränkt auf bestimmte Fragen) zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt die Klägerin ihre Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6

Nach Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Entscheidung u. a. in ZWE 2015, 367 veröffentlicht ist, halten sich die angefochtenen Beschlüsse im Rahmen der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Es sei anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband Immobiliareigentum erwerben könne. Demgemäß sei den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Beschlusskompetenz für den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft zuzubilligen, jedenfalls dann, wenn der Erwerb Angelegenheiten betreffe, die Gegenstand der Verwaltung nach § 21 Abs. 1 WEG seien. Dies sei vorliegend der Fall, da die Wohnungseigentümergemeinschaft schon mit ihrer Gründung nicht nur auf dem eigenen, sondern auch auf dem Nachbargrundstück über Parkraum verfügt habe. Der Beschluss der Gemeinschaft zum Ankauf der Teilfläche widerspreche auch nicht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er diene dazu, die Parkmöglichkeit zu erhalten und für die Zukunft zu sichern. Etwaigen Beschaffungsrisiken, wie Schadstoffkontaminationen, werde dadurch begegnet, dass das Grundstück nur unter Vereinbarung der Mängelfreiheit angekauft werden könne.

7

Auch sei die beschlossene Kostenverteilung nicht zu beanstanden. Grundlage für den Mehrheitsbeschluss sei § 21 Abs. 7 WEG. Es sei sach- und ermessensgerecht, wenn in erster Linie diejenigen Eigentümer, denen der Zu- kauf des Grundstücks zugute komme, zur Aufbringung der Kosten herangezogen würden.

II.

8

Dies hält rechtlicher Überprüfung stand.

9

1. Soweit das Berufungsgericht - ohne nähere Begründung - in dem Rubrum des angegriffenen Urteils die Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte bezeichnet, handelt es sich um eine versehentliche Falschbezeichnung. Wie dem amtsgerichtlichen Urteil, auf das das Berufungsgericht verweist, zu entnehmen ist, ist die Beschlussmängelklage - nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG in zutreffender Weise - gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet worden. Insoweit wird das Berufungsgericht eine Rubrumsberichtigung vorzunehmen haben.

10

2. Die Revision ist mangels Zulassung unzulässig, soweit sie auf das Vorliegen eines Einberufungsfehlers i. S. v. § 23 Abs. 2 WEG gestützt ist.

11

a) Die Klägerin weist zwar zutreffend darauf hin, dass die Zulassung der Revision nicht auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente beschränkt werden kann. Zulässig ist aber eine Beschränkung auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und damit abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Dafür reicht es aus, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und nach einer Zurückverweisung eine Änderung des von der beschränkten Zulassung erfassten Teils nicht in die Gefahr eines Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil gerät. Solche abtrennbaren Teile des Streitstoffs können auch einzelne Beschlussmängelgründe sein (vgl. zum Ganzen: Senat, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 198/14, ZWE 2015, 410 Rn. 7).

12

b) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision auf die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, auf die Frage, ob der Zukauf des Grundstücks als Kfz-Parkfläche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, und auf die Verteilung der Anschaffungskosten beschränkt. Davon unabhängige Beschlussmängelgründe sind daher von der Zulassung nicht erfasst. Hierzu zählen die von der Klägerin geltend gemachten Einberufungsmängel. Diese können losgelöst von dem Inhalt der angegriffenen Beschlüsse beurteilt werden.

13

Dagegen stehen die übrigen von der Revision aufgeworfenen Fragen in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Inhalt der angegriffenen Beschlüsse. Das gilt sowohl für die Frage, ob der zu TOP 3a gefasste Beschluss der Form des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf, als auch für die von der Revision in Zweifel gezogene Bestimmtheit der Kostenverteilungsregelung. Ob diese ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann nur geprüft werden, wenn Umfang und Reichweite der einbezogenen Kosten feststehen.

14

3. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet.

15

a) Der Beschluss der Wohnungseigentümer, die Teilfläche des Nachbargrundstücks zu erwerben, ist nicht wegen Fehlens der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

16

aa) Entgegen der Ansicht der Revision ist Gegenstand des angegriffenen Beschlusses nicht eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

17

(1) Die Klägerin weist zwar im Ausgangspunkt zutreffend darauf hin, dass Änderungen der sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG darstellen und daher weder durch einen (Mehrheits-)Beschluss noch durch eine Vereinbarung herbeigeführt werden können (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 8). Auch für die Begründung einer schuldrechtlichen Pflicht zur Mitwirkung von Wohnungseigentümern an einer solchen Änderung besteht keine Beschlusskompetenz (Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 103/12, NJW 2013, 1962 Rn. 8 mwN).

18

(2) Entgegen der Ansicht der Beklagten schadet es auch nicht, dass die Klägerin sich erst im Rahmen der Revision darauf beruft, dass TOP 3a eine Änderung der Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Gegenstand habe. Die Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG findet auf Nichtigkeitsgründe keine Anwendung (Senat, Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 99/10, NJW 2011, 3237 Rn. 33; Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307 Rn. 19).

19

(3) Der zu TOP 3a gefasste Beschluss lässt die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft aber unberührt; denn an der zu erwerbenden Teilfläche soll Verbandseigentum begründet werden.

20

(a) Der Senat kann den Beschluss in vollem Umfang ohne Bindung an die Auslegung durch das Berufungsgericht selbst auslegen, wobei die Ausle- gung „aus sich heraus“- objektiv und normativ - zu erfolgen hat (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 163/14, NJW-RR 2015, 1037 Rn. 16; Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 f.). Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 9). Um- stände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, weil sie sich etwa aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll ergeben (Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 292).

21

(b) Nach dem Wortlaut des Beschlusses soll die Teilfläche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, mithin durch den teilrechtsfähigen Verband , erworben werden. Das zu erwerbende Grundstück soll in das Verwaltungsvermögen des Verbandes übergehen. Es kommt damit nicht zu einer Begründung von Gemeinschaftseigentum (vgl. dazu Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 225; Wilsch, RNotZ 2005, 536, 540) und daher auch nicht zu einer Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft (vgl. Daum, Das Rechtssubjekt Wohnungseigentümergemeinschaft, 2012, S. 60; Hügel, DNotZ 2005, 753, 773 f.; Häublein, ZWE 2007, 474, 483; Schneider, Rpfleger 2007, 175, 176 f.).

22

Auch für die Begründung von Sondernutzungsrechten, die nur durch Vereinbarung erfolgen könnte (vgl. Senat, Beschluss vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 162 ff.), enthält der angegriffene Beschluss entgegen der Auffassung der Revision keine Anhaltspunkte. Der Hinweis auf die - später geänderte - Teilungserklärung aus dem Jahre 1982 hat nicht den Zweck, Nutzungsrechte zu begründen, sondern dient allein der Festlegung der Teilfläche, die erworben werden soll.

23

bb) Rechtsfehlerfrei bejaht das Berufungsgericht die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Erwerb des Nachbargrundstücks als Verbandsvermögen.

24

(1) Von vereinzelt gebliebenen Stimmen (LG Heilbronn, ZMR 2007, 649 f.; vgl. auch LG Hannover, ZMR 2007, 893) abgesehen, wird allgemein davon ausgegangen, dass der Erwerb eines Grundstücks durch den Verband „im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) erfolgen kann. Bei Vorliegen dieser Voraussetzung stehe den Wohnungseigentümern eine entsprechende Beschlusskompetenz zu (OLG Frankfurt, Beschluss vom 28. April 2014 - 20 W 32/14, juris Rn. 6; OLG Hamm, NJW 2010, 1464, 1465 f.; OLG Hamm, WuM 2010, 441; OLG Celle, NJW 2008, 1537, 1538; LG Deggendorf, MittBayNot 2008, 380; LG Frankenthal, MittBayNot 2008, 128; Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rn. 224; dies., Das neue WEGRecht , § 3 Rn. 74; Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 67a unter Aufgabe von Jennißen, NZM 2006, 203, 205; Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 223; Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 21; BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 456; Kümmel in: Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 77; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2838c; Daum, Das Rechtssubjekt Wohnungseigentumsgemeinschaft , 2012, S. 60 ff.; Wilsch, RNotZ 2005, 536, 540; Wenzel, ZWE 2006, 462, 464 f.; ders., NZM 2006, 321, 323; DNotI-Gutachten, DNotI-Report 2007, 169, 172; Häublein, ZWE 2007, 474, 477, 483; Becker, ZWE 2007, 432, 433; Armbrüster, GE 2007, 420, 428; Schneider, Rpfleger 2007, 175, 176; Böhringer, NotBZ 2008, 179, 181 f.; Hügel, NotBZ 2008, 169, 176; Basty, ZWE 2009, 253, 254 f.; Abramenko, ZWE 2010, 193; ders., ZMR 2006, 338, 340). Umstritten ist allerdings, inwieweit dem in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG enthaltenen Tatbestandsmerkmal „im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ eine Beschränkung entnommen werden kann. Einzelne Stimmen halten nur in Ausnahmefällen einen Erwerb von Immobiliareigentum für möglich (LG Nürnberg-Fürth, ZMR 2006, 812, 813; Demharter , NZM 2005, 601, 602) oder stellen unter diesem Gesichtspunkt jedenfalls die Möglichkeit des Erwerbs von Sondereigentum innerhalb der eigenen Wohnanlage in Abrede (Bonifacio, ZMR 2009, 257, 258 ff.).

25

(2) Richtigerweise folgt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zum Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft aus § 20 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 21 Abs. 1 und 3 WEG.

26

(a) Nach § 20 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 WEG. § 21 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit nicht gesetzlich oder durch Vereinbarung etwas anderes bestimmt ist, den Wohnungseigentümern zusteht, wobei diese nach § 21 Abs. 3 WEG - soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch eine Vereinbarung geregelt ist - durch Stimmenmehrheit beschließen können. Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 21 WEG ist weit zu verstehen (Senat , Urteil vom 2. Oktober 2015 - V ZR 5/15, NJW 2015, 3713 Rn. 11). Gegenstand der gemeinschaftlichen Verwaltung ist auch das Verwaltungsvermögen, das gemäß § 10 Abs. 7 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehört (Jennißen/Heinemann, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 1; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 2; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 6; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 2). Das Verwaltungsvermögen besteht nach § 10 Abs. 7 Satz 2 WEG aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Die Vorschrift sieht die Möglichkeit des Erwerbs von Sachen durch die Gemeinschaft ausdrücklich vor und setzt damit eine entsprechende Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer voraus. Eine Differenzierung zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen nimmt sie nicht vor.

27

(b) Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Erwerbs von Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft reicht so weit, wie § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG der Gemeinschaft die Rechtsfähigkeit zuerkennt. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist danach nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt , bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 177; Wenzel, ZWE 2006, 462). In diesem Rahmen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch Immobiliareigentum erwerben. Im Hinblick auf den weiten Verwaltungsbegriff und das Erfordernis des Schutzes des Rechtsverkehrs wird es an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nur fehlen, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. Hiervon kann vorliegend keine Rede sein.

28

cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der zu TOP 3a gefasste Beschluss auch nicht deshalb nichtig, weil er nicht notariell beurkundet wurde.

29

(1) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass § 311b Abs. 1 BGB vorliegend keine Anwendung findet. Nach dieser Vorschrift bedarf ein Vertrag der notariellen Beurkundung, wenn sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über den Erwerb der Teilfläche des Nachbargrundstücks zielt als Ergebnis eines internen Willensbildungsprozesses lediglich auf das Eingehen einer solchen Verpflichtung ab, stellt aber noch nicht die Abgabe eines verbindlichen Angebots auf Abschluss eines solchen Vertrages dar. Den Wohnungseigentümern steht es bis zum Vorliegen einer bindenden vertraglichen Verpflichtung über den Erwerb eines Grundstücks insbesondere frei, einen inhaltlich abweichenden Beschluss zu fassen.

30

(2) Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass die in dem Beschluss enthaltene Ermächtigung des Verwalters, für die Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche erforderliche Erklärungen im Zusammenhang mit dem Abschluss und der Durchführung des Kaufvertrages abzugeben , ebenfalls nicht nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundungsbedürftig ist.

31

Grundsätzlich bedarf nach § 167 Abs. 2 BGB die Vollmacht nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sie sich bezieht. Eine Ausnahme gilt nach ständiger Rechtsprechung zwar für den Fall einer unwiderruflichen Vollmacht zur Veräußerung oder zum Erwerb von Grundstücken (Senat, Urteil vom 11. Juli 1952 - V ZR 80/52, NJW 1952, 1210, 1211; Urteil vom 22. April 1966 - V ZR 164/63, WM 1966, 761; Urteil vom 23. Februar 1979 - V ZR 171/77, NJW 1979, 2306). Die dem Verwalter mit dem angegriffenen Beschluss unter TOP 3a erteilte Vollmacht ist aber nicht unwiderruflich.

32

b) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Erwerb der Teilfläche des Nachbargrundstücks ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

33

aa) Überwiegend wird vertreten, dass der Erwerb von Grundeigentum aufgrund der damit verbundenen nicht unerheblichen Kosten und Lasten für die Gemeinschaft grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn ganz gewichtige, über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichende Gemeinschaftsinteressen für den Erwerb sprechen. Er müsse zur Erhaltung , Sicherung, Verbesserung oder zur gewöhnlichen Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder des Verwaltungsvermögens erforderlich und geeignet sein (OLG Hamm, NJW 2010, 1464, 1466; OLG Hamm, NJW 2010, 3586, 3587; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 33; Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rn. 224; Riecke/Schmid/Lehmann-Richter, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 21; wohl auch Abramenko, ZWE 2010, 193, 194; vgl. auch Schneider, ZMR 2006, 813, 815). Andere halten es für erforderlich, dass das zu erwerbende Grundstück einen räumlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Gemeinschaft aufweist (BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 456; Jennißen in Jennißen , WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 67a). Zudem sollen im Rahmen einer Gesamtabwägung dem mit dem Erwerb der Immobilie verfolgten Zweck die damit verbundenen Kosten und Nachteile gegenüber gestellt werden. Dabei soll von Bedeutung sein, ob eine weniger weit reichende Maßnahme in Betracht kommt, etwa die Anmietung des Grundstücks (Basty, ZWE 2009, 253, 256 f.; BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 457). Ist dies nicht möglich oder mit Kosten verbunden, die gegenüber einem Kauf im Ergebnis keine erhebliche Vergünstigung bedeuten, soll es darauf ankommen, wie hoch die Gesamtkosten für den Erwerb und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kostenanteile sind. Von Bedeutung soll auch sein, ob der Verwaltung entsprechende Mittel zur Finanzierung zur Verfügung stehen oder durch eine Sonderumlage aufgebracht werden müssen (Basty, ZWE 2009, 253, 257). Von Belang könne auch sein, ob der Erwerb allen Wohnungseigentümern zugutekomme oder nur einem mehr oder weniger großen Kreis (vgl. BeckOK WEG/Dötsch, 25. Edition, § 10 Rn. 456; Abramenko, ZWE 2010, 193, 194; Basty, ZWE 2009, 253, 257).

34

bb) Ob und in welchem Umfang diese Kriterien zur Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses über den Erwerb eines Grundstücks durch eine Wohnungseigentumsgemeinschaft heranzuziehen sind, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Jedenfalls entspricht der Erwerb eines Grundstücks in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.

35

So liegt es hier. Die benachbarte Fläche diente seit der Errichtung der Anlage als Parkplatz und - über die Baulast - zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Zugleich ist zu berücksichtigen , dass die Baulast die derzeitige Grundstückseigentümerin lediglich dahingehend bindet, dass sie auf der betroffenen Teilfläche Baumaßnahmen zu unterlassen hat, die die Nutzung für Stellplätze beeinträchtigen. Demgegenüber gewährt sie dem Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden (vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 - V ZR 4/94, NJW 1995, 53, 55 mwN). Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für die Nutzung der Stellplätze für den Erwerb der Teilfläche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Kaufpreis von maximal 75.000 € ist zwar erheblich. Die Miete der Teilfläche hätte aber bei dem verlangten monatlichen Mietzins von 750 € - wenn auch zeitlich gestreckt - ebenfalls zu einer erheblichen Belastung geführt und im Hinblick auf die nicht abdingbare Kündigungsmöglichkeit nach Ablauf von 30 Jahren (§ 544 BGB) nicht zu einer endgültigen Lösung des Problems geführt. Hinzu kommt, dass die Belastung für den einzelnen Wohnungseigentümer bei 31 Einheiten tragbar ist.

36

Soweit die Klägerin mögliche unkalkulierbare Folgekosten durch Bodenkontaminationen geltend macht, ist zwar der Hinweis des Berufungsgerichts auf Regelungsmöglichkeiten im Kaufvertrag unzureichend. Auch wenn der Verkäufer sich insoweit zur Beseitigung von Kontaminationen verpflichten würde, steht dies einer Inanspruchnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als öffentlich-rechtlicher Zustandsstörerin nach § 4 Abs. 2, 3 BBodSchG nicht entgegen. Es kann aber nicht angenommen werden, dass eine solche Inanspruchnahme ernsthaft droht. Die Klägerin hat nicht aufgezeigt, dass sie in den Tatsacheninstanzen konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Bodenkontami- nation vorgetragen hat. Die bloße Nutzung der Teilfläche zum Abstellen von Personenkraftwagen in der Vergangenheit begründet keinen solchen Anhaltspunkt.

37

c) Frei von Rechtsfehlern nimmt das Berufungsgericht schließlich an, dass auch die Regelung über die Erhebung der Sonderumlage und die Verteilung der Kosten für den Grundstückserwerb nicht zu beanstanden ist.

38

aa) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Beschluss über die Kostenverteilung hinreichend bestimmt.

39

(1) Ein Beschluss ist hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll. Der Inhalt kann dabei durch Auslegung bestimmt werden (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 8; Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 295; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 54; Hügel/Elzer, WEG, § 23 Rn. 84, jeweils mwN). Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Beschluss.

40

(2) Anders als die Revision meint, bleibt nicht offen, welche Kosten im Einzelnen von dem Verteilungsschlüssel erfasst sind. Beschlossen ist zunächst eine Sonderumlage in Höhe des Kaufpreises, der sich auf maximal 75.000 € belaufen darf. Der Verteilungsschlüssel gilt darüber hinaus für die „Verteilung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages“. Zwar werden diese Kosten weder benannt noch beziffert. Sie lassen sich aber durch Auslegung ermitteln. Gemeint sind die üblichen Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer), aber auch weitere in diesem Zusammenhang entstehende Aufwendungen, wie etwa die gesondert beschlossene Sondervergütung für den Verwalter. Demgegenüber sind die - von der Revision in der mündlichen Verhandlung problematisier- ten - jährlich wiederkehrenden Kosten, wie Grundsteuer, Unterhaltungs- oder Instandhaltungskosten nicht von der Kostentragungsregelung erfasst.

41

bb) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG darstellen, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG regeln können.

42

(1) Bei den Kosten für den Kauf eines Grundstücks handelt es sich um einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG (a.A. Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 121a). Ein solcher liegt vor, wenn das normale, übliche Maß bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überschritten ist (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 187, 188 a.E.). Dies ist bei den mit dem Erwerb eines Grundstücks verbundenen Kosten der Fall.

43

(2) § 21 Abs. 7 WEG räumt den Wohnungseigentümern auch die Beschlusskompetenz ein, die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks nach dem Maß der Vorteile zu verteilen, die bei den Wohnungseigentümern eintreten.

44

(a) Die Vorschrift ermöglicht es, einen Umlageschlüssel für eine konkrete Zahlung wegen eines besonderen Verwaltungsaufwands zu beschließen. Sie wird insoweit nicht durch § 16 Abs. 3 WEG verdrängt (aA Hügel/Elzer, WEG, § 21 Rn. 144). Die Regelungen schließen sich nicht aus, sondern stehen nebeneinander und weisen Unterschiede auf. So ermöglicht § 21 Abs. 7 WEG Kostenregelungen nicht nur abstrakt-generell, sondern auch für den Einzelfall (Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Häublein, ZMR 2007, 409, 419; Müller, ZWE 2008, 278, 287; Abramenko, ZWE 2012, 386, 391). Demgegenüber sind derartige Kostenverteilungen im Einzelfall nach § 16 Abs. 3 WEG nicht möglich. Wie sich aus dessen Wortlaut und der systematischen Stellung gegenüber § 16 Abs. 4 WEG ergibt, lässt er lediglich Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels für die Zukunft zu (LG Berlin, ZMR 2013, 733; Elzer/ Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 57).

45

(b) In § 21 Abs. 7 WEG wird kein fester Verteilungsmaßstab vorgegeben. Vielmehr eröffnet die Vorschrift Raum für sachgerechte, flexible Regelungen im Einzelfall. Ein möglicher Maßstab ist das Verursacherprinzip, nach dem diejenigen Wohnungseigentümer mit den Kosten des besonderen Verwaltungsaufwands belastet werden, die die Ursache für sein Entstehen gesetzt haben (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 301; Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 120; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 137; Müller, ZWE 2008, 278, 287; Abramenko, ZWE 2012, 386, 391). Die Regelung über die Verteilung der Kosten für den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft kann aber auch an dem Maß der bei einzelnen Wohnungseigentümern eintretenden Nutzungsvorteile ausgerichtet werden (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Basty, ZWE 2009, 253, 257). Auf einen ähnlichen Grundgedanken geht die Regelung in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG zurück, wonach bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ein abweichender Verteilungsmaßstab an dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs ausgerichtet werden kann. Dieser Maßstab kann auch im Rahmen des § 21 Abs. 7 WEG herangezogen werden.

46

cc) Hiernach entspricht die beschlossene Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung.

47

Dass die Anschaffungskosten nicht allein von den Wohnungseigentümern , denen ein Stellplatz auf der zu erwerbenden Teilfläche zur Verfügung steht, sondern zu 15% von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, ist sachgerecht. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die derzeitige Eigentümerin des Nachbargrundstücks in der Lage ist, die bestehende Stellplatzbaulast zu kondizieren (vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 - V ZR 4/94, NJW 1995, 53, 55). In diesem Fall hätten die Wohnungseigentümer die erforderlichen Stellplätze nachzuweisen oder eine Stellplatzabgabe (§ 3 StellplOG Bremen) zu entrichten, um die zur Löschung der Baulast erforderliche Verzichtserklärung der Bauaufsichtsbehörde nach § 82 Abs. 3 BauO Bremen herbeizuführen. Vor diesem Hintergrund überschreiten die Wohnungseigentümer das ihnen eingeräumte Ermessen nicht, wenn sie hierin einen mit dem Erwerb der Teilfläche verbundenen Vorteil auch für diejenigen Wohnungseigentümer erblicken, die bereits über einen Stellplatz verfügen. Des Weiteren hält sich die konkrete Kostenverteilung von 85% für die 25 Wohnungseigentümer und von 15% für die weiteren sechs Wohnungseigentümer im Rahmen des insoweit bestehenden Gestaltungsspielraums.

III.

48

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Brückner Weinland Kazele Haberkamp

Vorinstanzen:
AG Bremen, Entscheidung vom 04.10.2013 - 44 C 2012/13 -
LG Bremen, Entscheidung vom 13.02.2015 - 4 S 343/13 -

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Januar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Tatbestand:

1

Die Kläger sind seit 1979 Eigentümer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. Es ist von der öffentlichen Straße D. (im Folgenden: D.-Straße) aus über eine Treppe zugänglich. Zwischen dem Zugang und der D.-Straße besteht ein Höhenunterschied, der nach Darstellung der Kläger etwa 8 Meter beträgt. Die zu dem Haus gehörenden Garagen liegen auf dem Höhenniveau der D.-Straße und sind von dort aus anzufahren. Auf dem an das Grundstück der Kläger teilweise angrenzenden Grundstück befindet sich eine Wohnungseigentumsanlage. Sie verfügt über einen auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer gelegenen Zufahrtsweg zur öffentlichen K. straße (im Folgenden: K.-Straße). In der Vergangenheit wurde dieser Weg auch als Zufahrt zum Haus der Kläger genutzt, ohne dass dies vertraglich oder dinglich abgesichert war. Auf dem Grundstück der Kläger befindet sich ein KfzAbstellplatz , der nur über diesen Weg zu erreichen ist. Nachdem es im Jahr 2011 zu Unstimmigkeiten zwischen den Klägern und Mitgliedern der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft gekommen war, wurden die Kläger aufgefordert , die Nutzung des Weges zu unterlassen.

2

Mit der Klage haben die Kläger von der Beklagten die Einräumung eines Notwegrechts über den Zufahrtsweg zur K.-Straße Zug um Zug gegen Zahlung einer angemessenen Notwegrente nebst angemessenen Unterhaltskosten verlangt. Die Beklagte hat Widerklage erhoben und beantragt, die Kläger zu verurteilen , es zu unterlassen, ihr Grundstück zum Gehen, Fahren oder in sonstiger Weise zu nutzen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und auf die Widerklage die Kläger antragsgemäß zur Unterlassung verurteilt mit Ausnahme der Nutzung zum Zweck des Transports der Müllbehälter von und zur K.-Straße sowie im Rahmen des Hammerschlag- und Leiterrechts. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Anträge weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Nach Ansicht des Berufungsgerichts haben die Kläger gegen die Beklagte keinen Anspruch aus § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Einräumung eines Notwegrechts. Ihrem Grundstück fehle nicht die zu dessen Nutzung notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg. Über die D.-Straße könne man unmit- telbar an das Wohnungsgrundstück der Kläger heranfahren und den Eingangsbereich ihres Hauses über die vorhandene Treppe in zumutbarer Weise erreichen. Dies sei auch mit sperrigen Gegenständen sowie mit Waren und Gütern möglich. Aber selbst wenn die vorhandene Treppe nicht mehr den heutigen Ansprüchen entspräche und deshalb für den Transport von sperrigen Gegenständen nicht geeignet wäre, begründe dies nicht den Anspruch auf Einräumung eines Notwegrechts. Die Kläger wären für diesen Fall gehalten, die Treppe so herzustellen, dass sie für den Transport von sperrigen Gütern geeignet wäre. Die Beklagte sei auch keineswegs verpflichtet, den Klägern deshalb ein Notwegrecht einzuräumen, weil sie stufenlos zum Eingang ihres Hauses gelangen wollten. Dass sie den Eingangsbereich ihres Hauses nur über eine Treppe erreichen könnten, stelle eine Unbequemlichkeit dar, die sie auch unter Berücksichtigung ihres Alters in Kauf nehmen müssten. Den Klägern stehe gegen die Beklagte auch kein Anspruch auf Benutzung des Wegs zur K.-Straße aufgrund eines Gewohnheitsrechts zu.

II.

4

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

5

1. Ohne Rechtsfehler hält das Berufungsgericht die auf Einräumung eines Notwegrechts gerichtete Klage für unbegründet.

6

a) § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet als Anspruchsgrundlage aus. Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen , dass sie bis zur Behebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

7

aa) Der Umstand alleine, dass ein Grundstück mit einem öffentlichen Weg - hier mit der D.-Straße - verbunden ist, schließt ein Notwegrecht nicht von vornherein aus. Entscheidend ist vielmehr, ob die ordnungsmäßige Benutzung des Grundstücks die Einräumung des Notwegs über das Grundstück der Nachbarn notwendig macht. Dies bestimmt sich nach objektiven Gesichtspunkten. Maßgebend ist die danach angemessene, den wirtschaftlichen Verhältnissen des Grundstücks entsprechende Nutzung. Eine nur einem persönlichen Bedürfnis des Eigentümers oder eines Nutzungsberechtigten entsprechende oder eine nur provisorische Nutzung gibt daher keinen Anspruch auf einen Notweg nach § 917 BGB (Senat, Urteil vom 18. Oktober 2013 - V ZR 278/12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 10 f. mwN).

8

Bei einem Wohngrundstück setzt eine in diesem Sinn ordnungsmäßige Grundstücksbenutzung in der Regel die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen voraus. Dies ist zur Gewährleistung elementarer Bedürfnisse objektiv erforderlich, so etwa im Hinblick auf die Müllentsorgung oder die Belieferung mit Brennstoffen oder sperrigen Gütern. Ebenfalls zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Wohngrundstücks gehört die Möglichkeit, dieses mit dem eigenen Kraftfahrzeug anzufahren. An dieser Erreichbarkeit fehlt es nicht bereits dann, wenn das Kraftfahrzeug nicht bis vor den Eingangsbereich des auf einem Grundstück aufstehenden Gebäudes fahren kann. Vielmehr ist es ausreichend, wenn mit einem Kraftfahrzeug unmittelbar an das Wohngrundstück herangefahren und der Eingangsbereich von dieser Stelle aus in zumutbarer Weise - auch mit sperrigen Gegenständen - erreicht werden kann. Dass das Erreichen des Hauseingangs bei dem Auffahren auf das Grundstück erleichtert möglich wäre, rechtfertigt kein Notwegrecht (Senat, Urteil vom 18. Oktober 2013 - V ZR 278/12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 12; vgl. auch Urteil vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 14).

9

bb) Von diesen Grundsätzen geht das Berufungsgericht zutreffend aus. Seine tatrichterliche Würdigung, das Grundstück der Kläger sei von der D.-Straße in zumutbarer Weise zu erreichen, ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden. Das Revisionsgericht kann nur nachprüfen, ob sich der Tatrichter entsprechend dem Gebot des § 286 ZPO mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat, die Beweiswürdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze verstößt (Senat, Urteil vom 18. Oktober 2013 - V ZR 278/12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 13 mwN). Einen solchen Rechtsfehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen.

10

(1) Sollte die zum Eingangsbereich führende Treppe nicht mehr den aktuellen DIN-Vorschriften entsprechen und für den Transport von Waren und Gütern nicht (mehr) geeignet sein, wie von der Revision unter Bezugnahme auf Vortrag in der Berufungsinstanz geltend gemacht, obliegt es den Klägern, den Zugang über die Treppe ordnungsgemäß herzurichten. Dass die hiermit etwaig verbundenen Erschwernisse so groß sind, dass die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksbenutzung aufgehoben oder in unzumutbarer Weise geschmälert wird (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 21), machen die Kläger nicht geltend. Sie verweisen auf die Kosten für die Installation eines Aufzugs von der D.-Straße, die sich auf 180.000 € belaufen würden. Hierauf kommt es jedoch nicht an, weil eine angemessene Nutzung des Grundstücks bereits durch eine funktionsfähige Treppe gewährleistet ist.

11

(2) Ohne Erfolg bleibt auch die weitere Rüge, das Berufungsgericht habe bei der Prüfung, ob eine ordnungsmäßige Benutzung des Grundstücks über die D.-Straße möglich sei, die persönlichen Umstände der Kläger, insbesondere deren Alter von 70 Jahren bzw. 83 Jahren, nicht berücksichtigt. Es sei vorauszusehen , dass ihnen jedenfalls in absehbarer Zeit die Benutzung der Treppe nicht mehr möglich sein werde. Das Berufungsgericht hat dieses Vorbringen der Kläger zur Kenntnis genommen, jedoch zutreffend als rechtlich unerheblich angesehen. Maßgebend ist eine objektive Betrachtung, auf die persönlichen Bedürfnisse des jeweiligen Eigentümers kommt es nicht an (Senat, Urteil vom 18. Oktober 2013 - V ZR 278/12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 11 mwN). Bei einer objektiven Betrachtung ist das Wohngrundstück der Kläger nach den Feststellungen des Berufungsgerichts aber über die vorhandene Treppe von der D.-Straße aus in zumutbarer Weise trotz des von den Klägern behaupteten Höhenunterschieds zu erreichen.

12

(3) Das Berufungsgericht bejaht entgegen der Auffassung der Revision die Erreichbarkeit des Grundstücks der Kläger mit Kraftfahrzeugen ebenfalls ohne Rechtsfehler, weil über die D.-Straße eine Heranfahrt bis an ihr Grundstück möglich ist. Dass die Kläger, wie ihr Prozessbevollmächtigter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat betont hat, ein besonderes Interesse daran haben, darüber hinausgehend den auf ihrem Grundstück befindlichen Kfz-Stellplatz mit einem Kraftfahrzeug zu erreichen, rechtfertigt die Einräumung eines Notwegrechts und die damit einhergehende Beeinträchtigung fremden Eigentums nicht, da die ordnungsmäßige Benutzung ihres Grundstücks bereits ohne diese zusätzliche Erreichbarkeit gewährleistet ist. Der von der Revision zudem vermissten Gesamtwürdigung, in wie vielen Fällen die Nutzung der Zufahrt auf dem Grundstück der Beklagten durch die Kläger bzw. durch andere Personen schon deshalb erforderlich sei, weil die Nutzung der Treppe ausscheide , bedarf es nicht. Die Kläger stellen in diesem Zusammenhang erneut auf ihre persönlichen Umstände ab, auf die es wegen der gebotenen objektiven Betrachtung gerade nicht ankommt.

13

(4) Ebenfalls erfolglos macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Benutzung der streitigen Zufahrt durch die Kläger seit 1979 bis August 2013 von der Beklagten widerspruchslos geduldet worden sei. Die langjährige Grundstücksnutzung in einer von den Nachbarn ermöglichten bestimmten Art und Weise bildet keine Grundlage für die Ordnungsmäßigkeit der Benutzung des verbindungslosen Grundstücks im Sinne von § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senat, Urteil vom 12. Dezember 2008 - V ZR 106/07, NJW-RR 2009, 515 Rn. 18).

14

b) Die Kläger können von der Beklagten die Nutzung des Zufahrtsweges auch nicht losgelöst von den Voraussetzungen des § 917 Abs. 1 BGB verlangen. Ein solcher Anspruch lässt sich aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis , auf das sich die Kläger in der Revision ebenfalls stützen, nicht herleiten. Die Regelung des Notwegerechts in § 917 BGB stellt eine spezialgesetzliche Ausgestaltung des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses dar, die im Hinblick auf die nicht durch dingliche Rechte oder schuldrechtliche Verträge begründeten Wegerechte eine abschließende Regelung enthält. Sind ihre tatbestandlichen Voraussetzungen - wie hier - nicht erfüllt, können sie nicht mit Hilfe des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses umgangen oder erweitert werden (Senat, Urteil vom 15. November 2013 - V ZR 24/13, NJW 2014, 311 Rn. 26).

15

2. Das Berufungsurteil hält der revisionsrechtlichen Überprüfung auch insoweit stand, als die Berufung der Kläger gegen ihre Verurteilung gemäß der Widerklage zurückgewiesen worden ist.

16

a) Die Widerklage ist - was der Senat gemäß § 557 Abs. 3 Satz 2 ZPO von Amts wegen zu prüfen hat - zulässig, insbesondere ist die Beklagte prozessführungsbefugt.

17

aa) Macht eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der Klage oder - wie hier die Beklagte - im Wege der Widerklage Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB geltend, ist sie nur dann ausübungs- und prozessführungsbefugt , wenn die Ansprüche (durch sog. Ansichziehen) von den Wohnungseigentümern durch einen Beschluss vergemeinschaftet worden sind (gekorene Ausübungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, vgl. Senat, Urteile vom 5. Dezember 2014 - V ZB 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 7 und vom 10. Juli 2015 - V ZR 194/14, NJW 2015, 2968 Rn. 14, siehe auch bereits Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 12).

18

bb) Auf entsprechenden Hinweis des Senats hat die Beklagte das Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung vom 14. Januar 2016 vorgelegt. Hiernach haben die Wohnungseigentümer die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs gemäß § 1004 BGB gegen die Kläger in dem vorliegenden Prozess ausdrücklich genehmigt. Zugleich hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Individualansprüche der Wohnungseigentümer an sich gezogen. Auf der Grundlage dieses Beschlusses steht die Prozessführungsbefugnis der Beklagten fest. Die hiergegen von dem Prozessbevollmächtigten der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobenen Einwendungen sind unbegründet.

19

(1) Soweit er unter Hinweis auf § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen bestritten hat, dass die nach dem Protokoll vom 14. Januar 2016 in der Eigentümerversammlung nicht anwesenden Miteigentümer wirksam vertreten worden seien, ist dies rechtlich unerheblich. Selbst wenn es an einer wirksamen Vertretung fehlte und die Versammlung deshalb nicht beschlussfähig (§ 25 Abs. 3 WEG) gewesen wäre, änderte dies nichts an der Wirksamkeit des Beschlusses. Gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann nichtig, wenn er gegen Vorschriften des Wohnungsei- gentumsgesetzes verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. § 25 Abs. 3 WEG gehört indessen nicht zu solchen Vorschriften. Deshalb ist ein Beschluss einer beschlussunfähigen Wohnungseigentümerversammlung nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (Senat, Urteil vom 27. März 2009 - V ZR 196/08, NJW 2009, 2132 Rn. 28) und gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Letzteres ist hier nicht der Fall.

20

(2) Es besteht auch keine Veranlassung, den Klägern vor einer Entscheidung des Senats zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes bzw. zur „Wahrung ihres Eigentumsrechts“ Gelegenheit zu einer Anfechtung des Be- schlusses der Eigentümerversammlung zu geben. Die Kläger gehören nicht zu dem Personenkreis, der gemäß § 46 Abs. 1 WEG zur Erhebung einer Anfechtungsklage befugt ist, insbesondere sind sie nicht Wohnungseigentümer.

21

b) In der Sache folgt der Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Betreten oder Befahren des zum Grundstück der Wohnungseigentümer gehörenden Weges stellt eine Eigentumsverletzung dar. Eine Duldungspflicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB scheidet aus, weil den Klägern ein Nutzungsrecht in dem von ihnen begehrten Umfang nicht zusteht. Die weiter erforderliche Wiederholungsgefahr ergibt sich daraus, dass nach den Feststellungen des Amtsgerichts, die sich das Berufungsgericht jedenfalls konkludent zu Eigen gemacht hat, die Kläger ihrem Sohn gestattet hatten, das Grundstück der Wohnungseigentümer zu betreten.

22

c) Die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs stellt sich entgegen der Auffassung der Kläger auch nicht als Verstoß gegen Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB dar.

23

aa) Zunächst kann dies nicht aus dem Umstand abgeleitet werden, dass die Benutzung der streitigen Zufahrt nach dem Vorbringen der Kläger 34 Jahre ohne Widerspruch geduldet worden ist. Eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs folgt hieraus nicht.

24

Der Eigentümer verwirkt seine Ansprüche aus dem Eigentum nicht, wenn er Störungen gegenüber solange untätig bleibt, wie sie sich ihm gegenüber als rechtmäßig darstellen. So verhält es sich hier, weil nach dem Vorbringen der Kläger die Nutzung des Weges mit Zustimmung der Beklagten bzw. der Wohnungseigentümer erfolgte. Hierdurch verloren diese jedoch nicht das Recht, die Gestattung zu widerrufen und anschließend Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB geltend zu machen (Senat, Urteile vom 16. Mai 2014 - V ZR 181/13, NJW-RR 2014, 1043 Rn. 20 f.; vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 11). Zugleich darf sich derjenige, der - wie die Kläger - ein Nachbargrundstück nutzt, nicht darauf einrichten, dass der Eigentümer, der diese Nutzung über einen langen Zeitraum gestattet hat, auch künftig auf die Geltendmachung seiner Eigentumsrechte verzichtet. Vielmehr muss er damit rechnen, dass seine (bloß schuldrechtliche) Nutzungsbefugnis enden kann und der Eigentümer dann die Unterlassung der Beeinträchtigung verlangen wird (Senat, Urteile vom 16. Mai 2014 - V ZR 181/13, aaO Rn. 21; vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, aaO Rn. 11).

25

bb) Nicht tragfähig ist auch der weitere Einwand der Kläger, die Beklagte könne keinen sachlichen Grund für die Sperrung der Zufahrt geltend machen. Abgesehen davon, dass die Beklagte bis zur Grenze der Schikane (§ 226 BGB) einen solchen Grund nicht benötigt (§ 903 Satz 1 BGB), stellt jeder Fahrzeugverkehr eine Beeinträchtigung des Grundstückseigentümers dar, an deren Beschränkung bzw. Verhinderung er ein berechtigtes Interesse hat (Senat, Urteile vom 11. April 2003 - V ZR 323/02, NJW-RR 2003, 1235, 1236 f.; vom 15. November 2013 - V ZR 24/13, NJW 2014, 311 Rn. 27).

III.

26

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner Göbel Haberkamp
Vorinstanzen:
AG Wiesbaden, Entscheidung vom 21.05.2014 - 91 C 1607/14 (31) -
LG Wiesbaden, Entscheidung vom 26.05.2015 - 4 S 14/14 -

Tatbestand:

1

Beide Parteien sind Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Die Eigentümer fassten in ihrer Versammlung vom 14. Mai 2011 folgenden Beschluss : „Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die ihnen aus ihrem Ei- gentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt (…), gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsan- waltsgebühren zu beauftragen.“

2

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls bis zur Einleitung des vorliegenden Verfahrens nicht gegen den Beklagten vorgegangen. Nunmehr verlangt der Kläger von dem Beklagten, es zu unterlassen, seine Woh- nung zum Betrieb eines Bordells oder zur sonstigen Ausübung der Prostitution zu nutzen oder die Räumlichkeiten Dritten zum Zwecke des Betriebs eines Bordells oder zur Ausübung der Prostitution zu überlassen. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist erfolglos gewesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger sein Klageziel weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht sieht die Klage als unzulässig an. Die Wohnungseigentümer hätten durch den wirksamen Beschluss vom 14. Mai 2011 eine Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG begründet. Zu den gemeinschaftsbezogenen Ansprüchen im Sinne dieser Norm gehörten auch Ansprüche aus § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG gegen den einzelnen Wohnungseigentümer, sofern es um Störungen gehe, die sich - wie hier - auf das Gemeinschaftseigentum auswirkten und dessen Substanz oder Nutzung beeinträchtigten.

4

Infolgedessen sei der Kläger nicht prozessführungsbefugt. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG begründe eine gesetzliche Prozessstandschaft des Verbands, die die eigentlichen Anspruchsinhaber von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließe. Der Kläger stütze sich ausschließlich auf Störungen des Gemeinschaftseigentums durch den bordellartigen Betrieb in Gestalt von Lärmbelästigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren. Sein Sondereigentum werde durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und die Vermietbarkeit nur indirekt betroffen. Ebenso wenig ändere sich die rechtliche Beurteilung durch eine verzögerte Umsetzung des Beschlusses auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger könne im Innenverhältnis beanspruchen, dass der Beschluss umgesetzt werde.

II.

5

Die Revision hat keinen Erfolg. Die Vorinstanzen haben die Klage mit zutreffender Begründung als unzulässig angesehen.

6

1. Im Ausgangspunkt kommen wegen der Ausübung von Prostitution in dem Sondereigentum des Beklagten allerdings individuelle Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer - also auch des Klägers - gegen den Beklagten in Betracht, die vor Gericht geltend gemacht werden können. Denn jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Sofern der Gebrauch nicht den genannten Voraussetzungen entspricht, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ist (vgl. Senat, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7). Für Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück besteht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats - anders als etwa für Schadensersatzansprüche - auch keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, die zur Folge hätte, dass sie von vornherein nur durch den Verband geltend gemacht werden könnten (vgl. Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 12; Urteile vom 7. Februar 2014 - V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 6, 17 und vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 22).

7

2. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats haben solche Ansprüche jedoch einen Gemeinschaftsbezug. Entgegen der Auffassung der Revision kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sie deshalb gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG durch Beschluss an sich ziehen und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (gekorene Ausübungsbefugnis; vgl. Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 12; Urteile vom 7. Februar 2014 - V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 6 und vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 22). Hierfür reicht es - jedenfalls außerhalb des Bereichs der Sachmängelhaftung (dazu: BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20) - schon aus, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich ist (Senat, Urteile vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9; vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 13 und vom 14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 6). Die Annahme des Berufungsgerichts, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe die auf die Ausübung der Prostitution bezogenen Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer durch den wirksamen Mehrheitsbeschluss vom 14. Mai 2011 an sich gezogen, ist danach rechtsfehlerfrei.

8

3. Weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr im eigenen Namen gegen den Beklagten vorgehen kann, ist der Kläger für eine Klage mit diesem Streitgegenstand nicht (mehr) prozessführungsbefugt.

9

a) Im Bereich der Sachmängelhaftung entspricht es der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass bei gemeinschaftsbezogenen Ansprüchen, die auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichtet sind, gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG eine Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet werden kann, die die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz des Einzelnen überlagert. Zieht der Verband die Durchsetzung solcher Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich, so begründet er damit seine alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung (BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 21; Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 9). Unzutreffend ist die Annahme der Revision, dem Urteil des VII. Zivilsenats vom 12. April 2007 (VII ZR 236/05, aaO, Rn. 20) lasse sich eine Aussage des Inhalts entnehmen, dass unter Umständen eine konkurrierende Rechtsverfolgung sowohl durch den Verband als auch durch einzelne Wohnungseigentümer zulässig sei. Die in Bezug genommenen Ausführungen, wonach ein Ausschluss des einzelnen Erwerbers von der Verfolgung seiner Rechte zu bejahen sei, soweit die ordnungsmäßige Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordere, beziehen sich allein auf die Frage nach der Beschlusskompetenz, also darauf, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümergemeinschaft die individualvertraglichen Ansprüche an sich ziehen darf (Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO, Rn. 20; vgl. auch die dort in Bezug genommene Literatur, die sich nur mit dieser Frage befasst). Dass bejahendenfalls ein Mehrheitsbeschluss die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, hat der VII. Zivilsenat eindeutig ausgesprochen (Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO, Rn. 21); hiervon unberührt bleibt im Grundsatz die Befugnis des Erwerbers, die Voraussetzungen für die Rückabwicklung seines Individualvertrags zu schaffen (näher BGH, Urteil vom 19. August 2010 - VII ZR 113/09, NJW 2010, 3089 Rn. 27 ff.; Urteil vom 6. März 2014 - VII ZR 266/13, BGHZ 200, 263 Rn. 31 ff.).

10

b) Ob dem Einzelnen die Prozessführungsbefugnis auch dann durch einen Mehrheitsbeschluss genommen wird, wenn es um Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche im Hinblick auf Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums geht, wird unterschiedlich gesehen.

11

aa) Teilweise wird angenommen, die Wohnungseigentümer könnten solche Ansprüche neben dem Verband geltend machen. Andernfalls könne der Verband die Individualsprüche durch eine nachlässige Rechtsverfolgung vereiteln (OLG München, NZM 2008, 87, 89; OLG Hamburg, ZMR 2009, 306, 307; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 30. Januar 2009 - 3 W 182/08, juris Rn. 17 ff.; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 13 Rn. 6 aE und § 43 Rn. 11; Schmid, NZM 2009, 721, 722 f.; Böttcher, Rpfleger 2009, 181, 185; differenzierend Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 95).

12

bb) Die Gegenauffassung, der das Berufungsgericht folgt, sieht in solchen Fallkonstellationen allein den Verband als ausübungsbefugt an (OLG Hamm, ZWE 2010, 44, 45; LG Köln, ZWE 2014, 94, 95; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 256; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 549 ff.; Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 62g; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 426; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 45, anders allerdings § 15 Rn. 20; Wenzel, NZM 2008, 74 ff.; Becker, ZWE 2007, 432, 436 ff.; Suilmann, ZWE 2013, 302, 306 f.; Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385, 389).

13

c) Der Senat hält die zweite Auffassung für zutreffend.

14

aa) Für die alleinige Rechtsverfolgungskompetenz des Verbands spricht schon der Wortlaut des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Danach übt die Wohnungseigentümergemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen die Rechte der Wohnungseigentümer aus, ohne dass insoweit zwischen geborener und gekorener Ausübungsbefugnis differenziert würde. Dass bei einer geborenen Ausübungsbefugnis nur der Verband tätig werden kann, steht außer Frage; dafür, dass hiervon abweichend bei einer gekorenen Ausübungsbefugnis nicht nur der Verband, sondern auch der Wohnungseigentümer selbst tätig werden kann, gibt der Gesetzestext keinen Anhaltspunkt (vgl. Wenzel, NZM 2008, 74, 76). In der Gesetzesbegründung zu § 10 WEG wird zwar ausgeführt, dass „die nach gel- tendem Recht zulässige Konkurrenz der Verfolgung von Individual- und ge- meinschaftlichen Ansprüchen” unberührt bleibe (BT-Drucks. 16/887, S. 62); dem kommt aber keine maßgebliche Bedeutung zu, weil der Bundesgerichtshof nach dem damals geltenden Recht, das erklärtermaßen nicht geändert werden sollte, eine solche Konkurrenz jedenfalls im Bereich der gemeinschaftsbezogenen Sachmängelansprüche gerade nicht anerkannt hat und damit der überwiegenden Auffassung in der damaligen Rechtsliteratur gefolgt ist (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20 f. mwN; so auch Wenzel, NZM 2008, 74, 76).

15

bb) Verfahrensrechtliche Erwägungen stützen dieses Ergebnis.

16

(1) Das Bestehen einer gesetzlichen Prozessstandschaft besagt zwar nicht ohne weiteres, dass der Rechtsinhaber von der Geltendmachung der Rechte ausgeschlossen ist; dies bestimmt sich vielmehr nach dem Zusammenhang der Regelung (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., vor § 50 Rn. 33 ff.; Senat, Urteil vom 23. Januar 1981 - V ZR 146/79, BGHZ 79, 245, 247 f.). In Bezug auf § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG ergibt sich der Vorrang der gemeinschaftlichen Rechtsausübung aber aus prozessualen Gründen, sobald der Verband Klage eingereicht hat. Eine weitere Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers ist nämlich schon deshalb unzulässig, weil ihr die Rechtshängigkeit des Anspruchs (§ 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO) und nach Abschluss des Verfah- rens die Rechtskraft des Urteils (§ 322 Abs. 1 ZPO) entgegensteht. Denn der Verband klagt zwar als Prozessstandschafter im eigenen Namen. In dem geltend gemachten einheitlichen Anspruch werden aber sämtliche Individualrechte seiner Mitglieder - also auch der Anspruch des später klagenden Wohnungseigentümers - gebündelt.

17

(2) Die Rechtslage ist nicht anders, wenn umgekehrt ein einzelner Wohnungseigentümer zuerst Klage erhebt. Dem Verband muss es weiterhin möglich sein, einen einheitlichen Anspruch geltend zu machen, in dem die Individualansprüche aller Mitglieder (und nicht nur diejenigen der verbleibenden Mitglieder) enthalten sind; die gebündelte Rechtsdurchsetzung muss von der Beschlussfassung an sichergestellt sein. Die Beiladung gemäß § 48 WEG kann dies nicht gewährleisten. Entfaltete sie ihre im Einzelnen ohnehin höchst streitige Wirkung (dazu näher Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385, 386 ff. mwN) erst nach Abschluss eines Verfahrens, könnte sie den unterschiedlichen Verlauf von Parallelprozessen und divergierende Urteile nicht verhindern. Sollte sie umgekehrt sogar den Einwand der Rechtshängigkeit begründen, könnte der zuerst klagende Wohnungseigentümer die von der Mehrheit gewünschte Rechtsverfolgung durch den Verband vereiteln.

18

cc) Ein entscheidender Gesichtspunkt ist schließlich, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands auf einem mehrheitlich gefassten Beschluss beruht. Hierin liegt ein fundamentaler Unterschied zu einer Bruchteilsgemeinschaft , bei der die gesetzliche Prozessstandschaft eines Miteigentümers gemäß § 1011 BGB im Grundsatz nicht dazu führt, dass die anderen Teilhaber von der Prozessführung ausgeschlossen sind (Senat, Urteile vom 23. Januar 1981 - V ZR 146/79, BGHZ 79, 245, 247 f.; vom 28. Juni 1985 - V ZR 43/84, NJW 1985, 2825). Die gemeinschaftliche Willensbildung ist nur sinnvoll, wenn ihr Vorrang zukommt. Denn regelmäßig bedarf es im Zusammenhang mit der Ver- folgung eines Beseitigungsanspruchs - etwa im Hinblick auf eine eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme - einer Entscheidung darüber, auf welche Weise der Anspruch zu erfüllen ist. Auch Unterlassungsansprüche können auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden, indem beispielsweise - als milderes Mittel - nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliegt es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen; einzelne Wohnungseigentümer, die mit dem beschlossenen Vorgehen nicht einverstanden sind, können den Beschluss mit der Anfechtungsklage überprüfen lassen (vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 552 f.). Dies schützt auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung. Richtig ist zwar, dass der Verband die Geltendmachung der Rechte verschleppen kann. Jedem Wohnungseigentümer steht es aber offen, seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung durchzusetzen. Auch ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG); er kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn er dies unterlässt (vgl. Senat, Urteil vom 3. Februar 2012 - V ZR 83/11, ZWE 2012, 218, 219; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 7 mwN).

19

dd) Unter welchen Voraussetzungen Störungen des Sondereigentums anzunehmen sind, die von einem Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG nicht erfasst werden und eine eigene Prozessführung des Wohnungseigentümers neben dem Verband erlauben (vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 550), kann dahinstehen. Denn die von dem Kläger bekämpften Störungen beziehen sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ausschließlich auf Treppenhaus und Flure und damit auf das gemeinschaftliche Eigentum. Dass der Verkehrswert des Sondereigentums sinkt oder dessen Vermietbarkeit erschwert wird, reicht - wie das Berufungsgericht zutreffend anmerkt - für die Annahme einer Störung (auch) des Sonderei- gentums jedenfalls nicht aus. Denn ebenso wie Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums haben Störungen desselben regelmäßig Einfluss auf den Wert und die Verwertbarkeit des Sondereigentums. Es bedarf auch keiner Entscheidung darüber, wie einem rechtsmissbräuchlichen Handeln der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begegnen ist; dass ein Rechtsmissbrauch vorliegt, verneint das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet unter Hinweis darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mehrere Verfahren (gegen andere Wohnungseigentümer) zur Unterbindung der Prostitution in dem Anwesen eingeleitet habe.

III.

20

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Czub Roth Brückner Kazele

Vorinstanzen:
AG Erlangen, Entscheidung vom 10.07.2013 - 4 C 1152/12 -
LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 19.12.2013 - 14 S 5795/13 WEG -

Gründe:

I.

1

Beteiligten Die sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage in O. . Die Antragsgegnerin ist die Wohnungseigentümerin der Einheit Nr. 89. Die Antragsteller sind die übrigen Wohnungseigentümer. Nach § 22 der in das Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) ist der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 89 berechtigt, "… auf dem Dach des Gebäudes eine standortbezogene Funkfeststation und/oder Antennenanlage einschließlich aller hierfür erforderlichen Einrichtungen und Anlagen, insbesondere Stromanschluss , Stromzähler, Technikeinheit uneingeschränkt zu errichten , wieder aufzubauen, baulich zu ändern, instand zu setzen, instand zu halten, dauernd zu unterhalten und zu nutzen. ... Eine Funkfeststation besteht insbesondere aus der Versorgungseinheit , den Antennenträgern und der Antennenanlage. …"

2

Auf dem Dach des Gebäudes befindet sich derzeit eine Mobilfunkanlage. Die Antragsgegnerin beabsichtigt die Montage zweier weiterer Anlagen.

3

Hiergegen wenden sich die Antragsteller. Das Amtsgericht hat einem entsprechenden Unterlassungsantrag stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht den Antrag zurückgewiesen. Es meint, das Vorhaben der Antragsgegnerin bedeute eine nach der Gemeinschaftsordnung zulässige bauliche Änderung der vorhandenen Anlage. Das Oberlandesgericht München möchte der hiergegen gerichteten sofortigen weiteren Beschwerde der Antragsteller stattgeben. Es sieht sich daran durch den Beschluss des Oberlandesgerichts Köln vom 28. Februar 2002 (NZM 2002, 612) gehindert und hat die Sache deshalb dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

4

Vorlage Die ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).

5

Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, das Vorhaben der Antragsgegnerin bedeute die Errichtung weiterer eigenständiger Funkfeststationen neben der bereits vorhandenen Anlage. Dies sei von der Gemeinschaftsordnung nicht gedeckt. Die Gestattung, "eine" Funkfeststation zu errichten, sei im Sinne eines Zahlworts zu verstehen. Da die vorhandene Funkfeststation bei Beschluss der Gemeinschaftsordnung bestanden habe, spreche vieles dafür, dass die bestehende Anlage rechtlich abgesichert werden sollte. Dem entspreche der spätere Versuch des ursprünglichen Eigentümers der Wohnanlage, die Gestattung auf die Errichtung mehrerer Funkanlagen zu erweitern.

6

Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Köln in der Vergleichsentscheidung , die eine nahezu wortgleiche Gemeinschaftsordnung betrifft, die Ansicht , der Berechtigte sei zur Errichtung weiterer Anlagen befugt. Die Formulierung "eine Funkfestanlage" sei im Sinne eines unbestimmten Artikels zu verstehen , dessen Zweck in der Abgrenzung gegenüber anderen möglichen technischen Einrichtungen bestehe und keine Beschränkung der Anzahl der Anlagen bedeute.

7

Die Divergenz zwischen dem vorlegenden Oberlandesgericht und dem Oberlandesgericht Köln rechtfertigt die Vorlage. Zwar betrifft die Abweichung lediglich die Auslegung eines Rechtsgeschäfts, nämlich einer in das Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung als Bestandteil einer Teilungserklärung. Da die in Rede stehende Regelung jedoch über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinaus Verwendung findet, weist sie normähnlichen Charakter auf und ist deshalb einer bundesrechtlichen Vorschrift im Sinne des § 28 Abs. 2 FGG gleichzustellen (vgl. Senat, BGHZ 113, 374, 376; 121, 236, 238; BGH, BGHZ 88, 302, 304; 92, 18, 21).

III.

8

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG). Sie hat in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung.

9

Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts können die Antragsteller nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG von der Antragsgegnerin verlangen, die Montage weiterer Mobilfunkanlagen zu unterlassen.

10

1. Das Landgericht hat in Übereinstimmung mit der Beteiligtenbezeichnung in der Antragsschrift die Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Antragsgegnerin als Antragsteller angesehen. Das trifft zu.

11

Nach der neueren Rechtsprechung des Senats bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft einen teilrechtsfähigen Verband, der Beteiligter eines gerichtlichen Verfahrens sein kann (Senat, BGHZ 163, 154 ff.). Soweit zur Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Gebäudes und des Grundstücks der Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten erforderlich ist, erfolgt dies durch den insoweit rechtsfähigen Verband, der aus den abgeschlossenen Verträgen berechtigt und verpflichtet wird. Gerichtliche Verfahren wegen Ansprüchen aus solchen Verträgen sind von dem bzw. gegen den Verband anhängig zu machen. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander sind die Ansprüche auf Erfüllung der regelmäßigen und besonderen Beiträge dem Verband zugeordnet und daher von diesem gegenüber den Wohnungseigentümern gerichtlich geltend zu machen.

12

Der Verband ist jedoch weder Mitglied der Eigentümergemeinschaft noch Miteigentümer des Grundstücks. Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück stehen daher weder dem Verband zu, noch können sie ohne einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer von dem Verband gerichtlich geltend gemacht werden (vgl. Senat, BGHZ 116, 332, 335; ferner Wenzel, ZWE 2006, 2, 6; Briesemeister, ZWE 2006, 15; Demharter, NZM 2006, 81, 82). Dem entspricht die Inanspruchnahme der Antragsgegnerin durch die Antragsteller. Ein den Verband ermächtigender Beschluss der Wohnungseigentümer , von der Antragsgegnerin gerichtlich zu verlangen, die Errichtung weiterer Mobilfunkstationen auf dem Dach des Gebäudes zu unterlassen, ist nicht getroffen.

13

2. Der Antrag ist auch nicht deshalb zurückzuweisen, weil die Antragsteller im vorliegenden Verfahren durch ihren gemeinschaftlichen Bevollmächtigten, einen Rechtsanwalt, nicht wirksam vertreten wären. Der Bevollmächtigte der Antragsteller ist von der Verwalterin der Eigentümergemeinschaft beauftragt worden, die Interessen der Antragsteller gegenüber der Antragsgegnerin gerichtlich geltend zu machen. Nach § 7 Abs. 3 des Verwaltervertrages vom 22. August 2001 ist der Verwalter "in gerichtlichen Verfahren ... ermächtigt, nach Genehmigung durch den Verwaltungsbeirat auch einen fachkundigen Rechtsanwalt ... einzuschalten und Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsstreits/Rechtsnachteils erforderlich sind". Diese Regelung soll dem Verwalter in Angelegenheiten, die keinen Aufschub bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung dulden , die Befugnis geben, die Ansprüche Wohnungseigentümer im Hinblick auf ihre Mitberechtigung an dem Grundstück und dem Gebäude zu wahren. Hieran hat sich durch die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Entscheidung des Senats vom 2. Juni 2005, BGHZ 163, 154 ff, nur insoweit etwas geändert, als die interessengerechte Auslegung der in dem Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Verwalterin (vgl. Abramenko, ZMR 2006, 6, 7) enthaltenen Bestimmung nunmehr dahin führt, dass der Verwalter in den genannten Fällen bevollmächtigt ist, die Ansprüche des Verbands in dessen Namen und die gemeinschaftsbezogenen Ansprüche aus dem Miteigentum im Namen der Wohnungseigentümer wahrzunehmen und hierzu einem Rechtsanwalt Untervollmacht zu erteilen.

14

Die Voraussetzungen der Bestimmung liegen vor. Bei Antragstellung am 6. Juli 2004 lag ein Eilbedürfnis vor. Die Montage weiterer Funkeinrichtungen auf dem Dach des Hauses durch die Antragsgegnerin stand unmittelbar bevor. Die Zustimmung des Verwaltungsbeirats mit der Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Geltendmachung der hiergegen gerichteten Ansprüche der Antragsteller gegen die Antragsgegnerin durch die Verwalterin ist am 15. Juni 2004 erteilt worden.

15

3. Die Entscheidung, ob eine Neuerrichtung oder - wie das Beschwerdegericht meint - lediglich eine bauliche Änderung einer Funkfeststation vorliegt, hängt maßgeblich davon ab, was nach der Gemeinschaftsordnung unter einer solchen Anlage zu verstehen ist.

16

Die Gemeinschaftsordnung definiert eine Funkfeststation als Einrichtung, die aus drei Bauteilen besteht, nämlich den Antennenträgern, der Antennenanlage und der Versorgungseinheit. Daraus ergibt sich, dass jede Einheit, die über diese Bauteile verfügt, nach dem Verständnis der Gemeinschaftsordnung eine Funkfeststation darstellt. Ist ein Vorhaben daher - wie im vorliegenden Fall - auf die Montage sämtlicher drei Komponenten gerichtet, so bedeutet dies keine Erweiterung einer bestehenden, sondern die Errichtung einer weiteren Anlage.

17

Ein solches Recht gewährt § 22 GO der Antragsgegnerin nicht. Die Auslegung der Gemeinschaftsordnung, die der Senat als Gericht der sofortigen weiteren Beschwerde selbst vornehmen kann (Senat, BGHZ 139, 288, 292; 157, 322, 331; 160, 354, 361 f), ergibt, dass lediglich die Aufstellung einer einzigen Funkfeststation gestattet ist.

18

a) Bei der Auslegung einer in das Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist - wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Senat, BGHZ 113, 374, 378; 121, 236, 239; 139, 288, 292; 156, 192, 197; 160, 354, 362). Soweit die Gemeinschaftsordnung ein Sondernutzungsrecht gewährt , ist dies zwar hinsichtlich der örtlichen Situation der Fall, nicht jedoch hinsichtlich der Entstehungsgeschichte der Ordnung und ihrer einzelnen Regelungen , soweit sich diese nicht aus dem Grundbuchinhalt ergeben (KG NJW-RR 1989, 140; OLG Karlsruhe, ZMR 2001, 385, 386; KK-WEG/Elzer, § 3 Rdn. 38; Kreuzer in Festschrift für Merle, S. 203, 206).

19

Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall kann den von dem vorlegenden Gericht für wesentlich angesehenen Auslegungskriterien keine Bedeutung beigemessen werden. Weder die Tatsache, dass bei Abfassung der Gemeinschaftsordnung bereits eine Funkfestanlage vorhanden war, noch der Gesichtspunkt, dass eine spätere Änderung der Gemeinschaftsord- nung gescheitert ist, sind dem unbefangenen Betrachter bekannt oder für diesen ohne weiteres erkennbar. Diese Umstände ergeben sich weder aus der tatsächlichen Situation noch aus dem Grundbuch. Sie müssen bei der gebotenen Auslegung daher außer Betracht bleiben. Maßgeblich für die Entscheidung, ob § 22 GO zur Errichtung mehrerer Mobilfunkanlagen berechtigt, sind vielmehr allein der Wortlaut, der Regelungszweck und die Systematik dieser Bestimmung.

20

b) Aus dem Wortlaut der Regelung allein lassen sich noch keine eindeutigen Erkenntnisse zu deren Auslegung gewinnen. Wie die Vorinstanzen zutreffend ausgeführt haben, wird das Wort "ein" in der deutschen Sprache sowohl als Zahlwort als auch als unbestimmter Artikel gebraucht. Aus dem Regelungszweck und der Systematik des § 22 GO ergibt sich jedoch, dass die Bezeichnung im vorliegenden Fall (jedenfalls auch) im Sinne eines Zahlworts zu verstehen ist.

21

aa) Enthält eine Gemeinschaftsordnung eine dem § 22 GO entsprechende Vorschrift, so besteht deren Zweck maßgeblich darin, die widerstreitenden Interessen des jeweiligen Berechtigten einerseits und der übrigen Wohnungseigentümer andererseits im Hinblick auf die Nutzung des Dachs zu regeln. Ein Regelungsbedarf besteht dabei aus Sicht beider Seiten in zweierlei Hinsicht.

22

So ist es zunächst erforderlich, die Qualität der erlaubten Nutzung zu regeln und diese gegenüber unzulässigen anderen Gebrauchsformen abzugrenzen. Insoweit weist das Oberlandesgericht Köln zutreffend darauf hin, dass durch die Erlaubnis zur Errichtung einer Funkfeststation eine Nutzung durch andere mögliche technische Einrichtungen ausgeschlossen werden soll.

23

Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Köln verfolgt die Vorschrift jedoch darüber hinaus noch ein weiteres Ziel. Aus Sicht der Beteiligten besteht ein Regelungsbedarf im Allgemeinen nicht nur in qualitativer, sondern auch und erst recht in quantitativer Hinsicht. Die Anzahl der erlaubten Funkfeststationen auf dem Dach des gemeinschaftlichen Gebäudes ist nämlich für sämtliche Beteiligten von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. Dabei stehen sich die Interessen des jeweiligen Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer gegenüber. Während der Berechtigte bei Errichtung mehrerer Anlagen höhere Mieteinnahmen von den Mobilfunkbetreibern erzielen wird, kann dies bei den Wohnungen der anderen Eigentümer zu einem gravierenden Wertverlust führen (vgl. Kniep, WuM 2002, 598, 600; Bobka, RDM-Informationsdienst für Sachverständige 2003, 10, 16). Angesichts dieser widerstreitenden Interessen ist davon auszugehen, dass die Bestimmung im Zweifel nicht nur zur Art, sondern auch zum Umfang der erlaubten Nutzung eine Regelung herbeiführen soll.

24

bb) Dieses Ergebnis wird durch die systematische Auslegung der Bestimmung bestätigt. Von entscheidender Bedeutung ist dabei, dass die Gemeinschaftsordnung dem Berechtigten nicht nur die Errichtung einer Festfunkstation , sondern auch deren Wiederaufbau gestattet. Für die gesonderte Benennung dieser Befugnis besteht nur dann ein Grund, wenn sich die Erlaubnis zur Errichtung einer Anlage auf ein einmaliges Ereignis bezieht. Anders ist die ausdrückliche Gestattung des Wiederaufbaus nicht sinnvoll zu erklären. Wenn die Errichtung von Funkfeststationen jederzeit in beliebiger Anzahl zulässig sein soll, fehlt es an einem Bedürfnis, die Befugnis zum Wiederaufbau einer Anlage zu regeln. Die Regelung hat nur dann einen vernünftigen Gegenstand, wenn die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Berechtigung auf die Errichtung einer einzigen Anlage beschränkt ist. Nur in diesem Fall kann die Frage nach der Be- fugnis zur Wiedererrichtung der Anlage nach deren Zerstörung oder Beseitigung Bedeutung gewinnen.

IV.

25

Die Entscheidung über die Gerichtskosten der Beschwerderechtszüge folgt aus § 47 Satz 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, diese der Antragsgegnerin aufzuerlegen, weil sie unterlegen ist. Hingegen besteht kein Anlass , von dem in Wohnungseigentumssachen geltenden Grundsatz aus § 47 Satz 2 WEG abzuweichen, wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

26

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Sie orientiert sich an den nicht angegriffenen Wertfestsetzungen der Vorinstanzen.

Krüger Klein Stresemann Czub Roth
Vorinstanzen:
LG München I, Entscheidung vom 17.01.2005 - 1 T 15984/04 -
OLG München, Entscheidung vom 23.01.2006 - 34 Wx 16/05 -

Tatbestand:

1

Den Parteien steht jeweils das Sondereigentum an den Räumen eines Reihenhauses in einer Wohnungseigentumsanlage zu. Anfang 2008 errichtete die Beklagte direkt an der zur benachbarten Einheit des Klägers hin gelegenen Außenwand, die nach vorne versetzt ist, eine Überdachung ihrer Terrasse. Auf der Eigentümerversammlung vom 10. März 2008, in der alle Wohnungseigentümer vertreten waren, war diese Baumaßnahme Diskussionsgegenstand. In dem Protokoll heißt es zu TOP 10 „Diskussion über den Inhalt der Teilungserklärung“ unter anderem: „Zu der Terrassenüberdachung erläutert (…) [die Beklagte] ausführlich. Es wird darauf hingewiesen, dass alle anderen anwesenden Eigentümer sich einig sind, dass Reparaturmaßnahmen oder Instandhaltungsmaßnahmen nur durchgeführt werden können, wenn keine optische Veränderung vorgenommen wird. Änderungen am Äußeren der Gebäude sind zustimmungspflichtig. (...) Weiterhin sind in diesem genannten Bereich Probleme der äußeren Instandhaltung zu erwarten, da ja die linken und rechten Eigentümer zur Umsetzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den äußeren Wänden ihres Wohnungseigentums durch den Aufbau dieser Überdachung eine Einschränkung sehen. Die betroffenen Eigentümer sind sich einig, dass über die Möglichkeiten der ordentlichen Instandsetzung und Instandhaltung der äußeren Wände es zwischen den Betroffenen eine schriftliche Vereinbarung geben wird. Nur unter dieser Voraussetzung haben die übrigen Eigentümer dem Umbau zugestimmt, den (…) [die Beklagte] veranlasst hat.“

2

Eine solche schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien kam nicht zustande. Mit der Klage verlangt der Kläger die Entfernung der Terrassenüberdachung sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, „mögliche Schäden an der Außenwand des Hauses des Klägers (…), die durch das An- bringen der Terrassenüberdachung entstanden sind und durch die erfolgte Entfernung der Terrassenüberdachung noch entstehen, zu beseitigen“. Das Amts- gericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klägers hin stattgegeben. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der zugelassenen Revision, mit der sie die Zurückweisung der Berufung erreichen will. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht, dessen Urteil unter anderem in ZWE 2013, 418 ff. veröffentlicht ist, sieht die Terrassenüberdachung als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG an. Es lässt offen, ob der Kläger - wie es das Amtsgericht angenommen hat - die auf eine schriftliche Vereinbarung über die Instandsetzung und Instandhaltung der Außenwände bezogenen Angebote der Beklagten im Sinne von § 162 Abs. 1 BGB treuwidrig abgelehnt hat. Eine formlose Zustimmung der Wohnungseigentümer reiche ohnehin nicht aus, weil nach der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Neufassung des § 22 Abs. 1 WEG ein förmlicher Beschluss zwingend erforderlich sei. Die Auslegung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 10. März 2008 ergebe, dass eine solche Beschlussfassung über die nachträgliche Genehmigung der Maßnahme nicht erfolgt sei; ebenso wenig sei eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG getroffen worden. Dass die Maßnahme für den Kläger im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nachteilig sei, folge schon daraus, dass die Außenwände im gemeinschaftlichen Eigentum stünden und mangels einer abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung durch die Gemeinschaft instandzuhalten seien. Die Überdachung erschwere etwaige Sanierungsarbeiten an den Außenwänden auch dann, wenn die auf dem Ständerwerk aufliegende Konstruktion entfernt werde. Der Feststellungsantrag sei ebenfalls begründet, weil die Beklagte ge- genüber dem Kläger gemäß § 823 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB verpflichtet sei, mögliche Schäden an der Außenwand seines Hauses zu beseitigen.

II.

4

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand.

5

1. Im Hinblick auf den Klageantrag zu Ziff. 1 nimmt das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler an, dass der Kläger die Beseitigung der Terrassenüberdachung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB verlangen kann, weil ihn keine Duldungspflicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB trifft.

6

a) Entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten ist der Kläger aktivlegitimiert. Auch wenn sich ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht, kann ihn ein einzelner Miteigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend machen. Eine gemeinschaftliche Rechtsverfolgung kommt nur dann in Betracht, wenn die Gemeinschaft - woran es hier fehlt - die Rechtsausübung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat. Denn insoweit besteht lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG (st. Rspr.; näher Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZB 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 f.).

7

b) Zutreffend sieht das Berufungsgericht den Bau der Terrassenüberdachung als Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG an. Daran, dass die bauliche Maßnahme - wie es § 22 Abs. 1 WEG voraussetzt (Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 2) - das gemeinschaftliche Eigentum betrifft, besteht kein Zweifel, weil die Außenwände der Reihenhäuser gemäß § 5 Abs. 1 WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Entgegen der Auffassung der Revision führt der Umstand, dass die Beklagte nach der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht einen an der Außenwand befestigten Balken entfernt haben soll, zu keiner anderen Beurteilung. Denn selbst wenn das Ständerwerk im Übrigen auf einer Fläche errichtet worden sein sollte, für die der Beklagten ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist, unterfiele die Maßnahme § 22 Abs. 1 WEG. Eine nach dieser Norm erforderliche Zustimmung ist in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts nur enthalten, soweit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden haben oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts üblicherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen (näher Senat, Urteile vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 8 und vom 22. Juni 2012 - V ZR 73/11, ZWE 2012, 377). Die Errichtung einer Terrassenüberdachung überschreitet die übliche Nutzung einer Gartenfläche und ist von dem Sondernutzungsrecht ohne eine ausdrückliche Regelung nicht umfasst.

8

c) Rechtsfehlerfrei ist auch die Annahme, dass in der Eigentümerversammlung vom 10. März 2008 kein Beschluss über eine Genehmigung gefasst worden ist. Der einschlägige Tagesordnungspunkt ist lediglich mit „Diskussion“ und nicht mit Beschlussfassung bezeichnet; auch ist kein Beschlussantrag gestellt worden. Schließlich ist die - hier unterbliebene - Feststellung und Verkündung des Abstimmungsergebnisses im Regelfall notwendige Wirksamkeitsvoraussetzung eines Beschlusses (Senat, Beschluss vom 23. August 2001 - V ZB 10/01, BGHZ 148, 335, 341 f.). Auch den Abschluss einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Genehmigung der baulichen Maßnahme verneint das Berufungsgericht nachvollziehbar und von der Revision unbeanstandet.

9

d) Ob § 22 Abs. 1 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung die Entscheidung durch förmlichen Beschluss zwingend vorschreibt oder ob - wie nach der zuvor geltenden Fassung der Norm - weiterhin eine formlose Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer ausreicht, deren Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich ist, ist umstritten. Dies betrifft vor allem Fallkonstellationen, in denen ein Wohnungseigentümer erreichen will, dass ihm gestattet wird, im Eigeninteresse auf seine Kosten bauliche Veränderungen vorzunehmen, oder dass solche Veränderungen - wie hier - nach eigenmächtiger Vornahme nachträglich genehmigt werden. Teilweise wird vertreten, die Neufassung habe nur der Klarstellung dienen sollen; die bisherige Rechtslage gelte der Sache nach unverändert fort (MünchKommBGB /Engelhardt, 6. Aufl., § 22 WEG Rn. 6; Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 22 Rn. 3; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 13 f.; Müller in Lemke, Immobilienrecht, § 22 WEG Rn. 2; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 429; Armbrüster, ZWE 2008, 61, 64 f.; Häublein, NZM 2007, 752, 754; Schmidt, ZWE 2013, 399, 400 f.). Nach anderer Ansicht, der das Berufungsgericht folgt, ist nunmehr ein förmliches Beschlussverfahren vorgeschrieben (LG Berlin, ZWE 2011, 181, 182; LG München I, ZWE 2010, 98 f.; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 22 Rn. 123 ff.; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 22 Rn. 6; Riecke/Schmidt/Drabek, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 10, 23; Spielbauer, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 8; BeckOK WEG/Elzer, Edition 18, § 22 Rn. 59 ff.; Hügel, FS Merle [2010], 167 ff.; Hügel/Elzer, NZM 2009, 457, 465; Lüke, ZfIR 2008, 225, 228 f.).

10

e) Der Senat hat diese Frage bislang offen gelassen (Urteil vom 21. Oktober 2011 - V ZR 265/10, NJW-RR 2012, 140 Rn. 6). Sie bedarf auch hier keiner Entscheidung, weil die Revision hinsichtlich des Klageantrags zu 1 nach beiden Auffassungen zurückzuweisen ist. Nach der zuerst genannten Auffassung träfe den Kläger nämlich nur dann eine Duldungspflicht, wenn alle Wohnungseigentümer der Maßnahme (formlos) zugestimmt hätten; wenn dies der Fall wäre, müsste allerdings auch nach der zweiten Auffassung geprüft werden, ob das auf den Formmangel gestützte Beseitigungsverlangen als treuwidrig anzusehen ist (vgl. Senat, Urteil vom 21. Oktober 2011 - V ZR 265/10, NJW-RR 2012, 140 Rn. 6; Niedenführ, ZWE 2012, 476, 477). An der erforderlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer fehlt es indes.

11

aa) Einer baulichen Maßnahme müssen gemäß § 22 Abs. 1 WEG alle Wohnungseigentümer zustimmen, denen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG erwächst. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sie muss konkret und objektiv sein; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rn. 4 mwN). Ob - wovon die Wohnungseigentümer selbst offenbar ausgegangen sind - allein die optische Veränderung, die mit der Terrassenüberdachung einhergeht, einen solchen Nachteil begründet (vgl. dazu Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11, aaO Rn. 5), lässt das Berufungsgericht zwar offen. Nach den getroffenen Feststellungen verursacht die Terrassenüberdachung aber jedenfalls bauliche Behinderungen - und damit einhergehend einen erhöhten Kostenaufwand - bei etwaigen Instandsetzungsarbeiten an den Fassaden, die zu den Einheiten des Klägers und eines weiteren Nachbarn hin liegen; selbst bei einer Entfernung der aufliegenden Konstruktion, die die Beklagte für solche Vorhaben angeboten hat, erschwert das verbleibende Ständerwerk die Aufstellung eines Gerüsts, und zwar unabhängig von dem Balken, den die Beklagte von der Außenwand entfernt haben soll. Derartige Behinderungen dürften im Übrigen auch bei Instandsetzungsarbeiten an der zu der Einheit der Beklagten gehörenden Fassade auftreten.

12

bb) Solche Erschwernisse bei der Fassadensanierung, die Mehrkosten verursachen können, stellen für jeden Wohnungseigentümer einen Nachteil dar. Sämtliche Außenwände stehen nämlich - wie ausgeführt - in gemeinschaftlichem Eigentum. Und weil die Teilungserklärung - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei feststellt - keine von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung abweichende Regelung enthält (vgl. hierzu: Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7), obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung der Fassaden allen Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Sie haben auch die damit verbundenen Kosten zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Entgegen der Auffassung der Revision entfällt ein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nicht aufgrund einer von der Beklagten angebotenen Kompensation; diese kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der erforderlichen Zustimmung zu bewegen.

13

cc) Dem Protokoll der Eigentümerversammlung zufolge haben die übrigen Wohnungseigentümer dem Umbau zwar zugestimmt, aber nur unter der Voraussetzung, dass eine schriftliche Vereinbarung zwischen der Beklagten und den Sondereigentümern der benachbarten Einheiten „hinsichtlich der Möglichkeiten der ordentlichen Instandsetzung und Instandhaltung der äußeren Wände“ getroffen wird. Offensichtlich gingen die Wohnungseigentümer davon aus, dass der Kläger für eine Instandsetzung der zu seiner Einheit hin gelegenen Außenfassade zuständig ist, was allerdings nur im Einzelfall und beschränkt auf die Kosten aufgrund einer besonderen Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG der Rechtslage entsprechen kann.

14

dd) Ob der Kläger den Abschluss der Vereinbarung - wie es das Amtsgericht angenommen hat - im Sinne von § 162 Abs. 1 BGB treuwidrig vereitelt hat, prüft das Berufungsgericht nicht. Der Senat kann diese Frage selbst

15

beurteilen, weil ausreichende Feststellungen getroffen worden sind. Dabei ist der von den Wohnungseigentümern eingenommene Rechtsstandpunkt zugrunde zu legen, wonach die Instandhaltung der Außenfassade dem Sondereigentümer obliegt. Auch wenn alle Wohnungseigentümer unter Einschluss des Klägers in der Eigentümerversammlung eine Zustimmung unter Vorbehalt erteilt haben, verstößt die spätere Weigerung des Klägers, die Vereinbarung abzuschließen, nicht gegen Treu und Glauben. Dies gilt auch unter Zugrundelegung des Vorbringens der Revision, wonach ihm die Beklagte angeboten hat, die aufliegende Konstruktion bei Bedarf zu entfernen und ihm die Mehrkosten zu erstatten, die bei einem Anstrich der Außenfassade entstehen. Denn die Wohnungseigentümer wollten dem Anbau nur dann zustimmen, wenn es gelang , Streitigkeiten über die spätere Instandhaltung durch eine Vereinbarung nachhaltig zu unterbinden und den Frieden in der Gemeinschaft wieder herzustellen. Dass dem Kläger damit bestimmte Verhandlungspflichten auferlegt werden sollten, lässt sich dem Protokoll der Eigentümerversammlung dagegen nicht entnehmen. Zudem verstößt sein Verhalten auch deshalb nicht gegen Treu und Glauben, weil die Beklagte ihrerseits kein schutzwürdiges Vertrauen für sich in Anspruch nehmen kann. Denn sie hat die Terrassenüberdachung ohne Zustimmung ihrer direkten Nachbarn und ohne eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung errichten lassen; insbesondere hat sie die mit der baulichen Maßnahme verbundenen Aufwendungen nicht etwa im Vertrauen auf den Bedingungseintritt getätigt, sondern schon vor Erteilung der bedingten Zustimmungen.

16

2. Zu Unrecht sieht das Berufungsgericht dagegen den unter Ziff. 2 gestellten Feststellungsantrag als begründet an.

17

a) Weil die Fassaden im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist der Kläger nicht, wie das Berufungsgericht offenbar meint, alleiniger Inhaber von Ansprüchen, die die Beseitigung von etwaigen Beschädigungen der Außenwand zum Inhalt haben. Solche Ansprüche stehen den Wohnungseigentümern vielmehr gemeinschaftlich zu. Sie richten sich auf Schadensersatz in Form der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB). Schadensersatzansprüche sind nach der Rechtsprechung des Senats im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG (Urteil vom 10. Dezember 2011 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 10 mwN). Dies gilt auch für einen auf § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB gestützten Wiederherstellungsanspruch (aA Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 22 Rn. 319). Richtig ist zwar, dass dieser in Konkurrenz zu dem Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB treten kann. Aber schon weil die Wahl zwischen Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) und Geldersatz (§ 249 Abs. 2 BGB) gemeinschaftlich getroffen werden muss, sind Schadensersatzansprüche insgesamt als gemeinschaftsbezogene Rechte im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG anzusehen.

18

b) Ob der Kläger das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse geltend machen könnte (dazu Senat, Urteil vom 19. Juli 2013 - V ZR 109/12, ZWE 2014, 25 Rn. 9; für den Verwalter Senat, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 145/10, BGHZ 188, 157 Rn. 15), kann dahinstehen , weil es jedenfalls an seiner Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer hinsichtlich der Klageerhebung fehlt.

III.

19

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Stresemann Czub Brückner Weinland Kazele

Vorinstanzen:
AG Hamburg-Wandsbek, Entscheidung vom 15.02.2012 - 740 C 1/11 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 16.01.2013 - 318 S 55/12 -

Tatbestand:

1

Die (früheren) Kläger zu 1 und die Beklagte bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Klägerin zu 2. Die Beklagte erwarb 1995 eine Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet wird. Darin betreibt ihr Neffe eine Gaststätte, die nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist. In der Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 wurde ein Beschluss gefasst, wonach „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“. Zugleich wurde die Hausverwaltung „beauftragt und bevollmächtigt, die Durchführung dieses Beschlusses mit anwaltlicher Hilfe gerichtlich durchzusetzen“. Der Beschluss ist bestandskräftig geworden. Die Klage, mit der die übrigen Wohnungseigentümer die Beklagte dazu verurteilen lassen wollten, die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts zu betreiben und offen zu halten, ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision haben die übrigen Wohnungseigentümer ihr Klageziel zunächst weiterverfolgt. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat ihre Prozessbevollmächtigte erklärt, dass anstelle der bisherigen Kläger die Wohnungseigentümergemeinschaft in den Prozess eintritt. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels als unbegründet.

Entscheidungsgründe:

I.

2

Das Berufungsgericht sieht die Bezeichnung als „Ladenraum“ als Zweckbestimmung an, lässt jedoch dahinstehen, ob der Betrieb einer Gaststätte hiermit unvereinbar ist. Ein etwaiger Unterlassungsanspruch sei jedenfalls verwirkt. Die Beklagte habe zumindest seit 1989 - zunächst als Pächterin und dann als Eigentümerin - die Gaststätte betrieben und hierfür entsprechende Investitionen getätigt. Die Verwirkung müssten sich auch etwaige Sonderrechtsnachfolger entgegenhalten lassen. Daher sei die Beklagte so zu behandeln, als ob die Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung dem Betrieb einer Gaststätte diene. Insoweit sei von einer dynamischen Verweisung auf die jeweils geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen auszugehen, weil nur auf diese Weise ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb in Konkurrenz zu Wettbewerbern geführt werden könne. Der gefasste Mehrheitsbeschluss ändere hieran nichts, weil den Wohnungseigentümern die erforderliche Beschlusskompetenz fehle. Ein Anspruch ergebe sich auch nicht aufgrund konkreter Beeinträchtigungen, weil die Kläger solche nicht vorgetragen hätten.

II.

3

Die Revision hat Erfolg.

4

1. a) Allerdings hat das Berufungsgericht die Klage ohne nähere Begründung zu Unrecht als zulässig angesehen. Die objektive Auslegung der Klageschrift aus Empfängersicht (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 102/12, NZM 2013, 237 Rn. 5) ergibt, dass die Klage im Namen der Wohnungseigentümer (mit Ausnahme der Beklagten) erhoben worden ist. Diese waren nicht prozessführungsbefugt, weil der am 10. Mai 2011 gefasste Beschluss über die Klageerhebung die alleinige Prozessführungsbefugnis des Verbands begründet hat.

5

aa) Für Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück besteht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats zwar keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG (vgl. nur Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327, Rn. 6 mwN). Indem die Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss zur gerichtlichen Durchsetzung der zuvor beschlossenen Öffnungszeiten für Gaststätten und Restaurantbetriebe in der Wohnanlage beauftragt und bevollmächtigt wurde, ist aber eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG für die individuellen Unterlassungsansprüche der Sondereigentümer begründet worden. Allerdings ist in dem Beschluss nicht ausdrücklich ausgesprochen worden, dass der Verband die Rechtsausübung übernimmt. Davon ist jedoch im Zweifel auszugehen, wenn - wie hier - ein Mehrheitsbeschluss gefasst wird, wonach bestimmte (vgl. AG Dortmund, NZM 2015, 224 f.) gemeinschaftsbezogene Individualansprüche der Wohnungseigentümer, für die eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands nicht besteht, im Wege der Klage durchgesetzt werden sollen (so bereits Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 103/12, NJW 2013, 1962 Rn. 6; Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 6; Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 23 ff.; vgl. auch Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 547). Ein anderer Sinngehalt kann einem solchen Beschluss bei nächstliegender Auslegung nicht beigemessen werden, weil die erforderliche Beschlusskompetenz nur für die Vergemeinschaftung der Individualansprüche besteht und die Wohnungseigentümer im Zweifel einen wirksamen Beschluss fassen wollen. Zwar könnte der Verwalter auch beauftragt und bevollmächtigt werden, die Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gerichtlich durchzusetzen. Anders als die gebündelte Rechtsdurchsetzung durch den Verband kann dies aber nicht mehrheitlich - und damit ggf. gegen den Willen einzelner Rechtsinhaber - beschlossen werden. Vielmehr wären hierfür individuelle Aufträge und Vollmachten der klagenden Wohnungseigentümer erforderlich.

6

bb) Die Begründung der gekorenen Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG hat nach der Rechtsprechung des Senats zur Folge, dass die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt sind (Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 13 ff.).

7

b) Die Klage ist jedoch zulässig geworden, nachdem die Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat den erforderlichen (vgl. nur Senat, Urteil vom 6. November 2009 - V ZR 73/09, NJW 2010, 446 Rn. 11) Parteiwechsel auf der Klägerseite erklärt hat. Da die Vorinstanzen die Klage fälschlich als zulässig angesehen und in der Sache entschieden haben, kann der Parteiwechsel in der Revisionsinstanz vorgenommen werden.

8

aa) Der gewillkürte Parteiwechsel auf Klägerseite ist als Klageänderung im Sinne von §§ 263, 533 ZPO zu behandeln (vgl. nur Senat, Urteil vom 5. März 2010 - V ZR 62/09, NJW 2010, 2132 Rn. 10 a.E.; Zöller/Heßler, ZPO, 30. Aufl., § 533 Rn. 4 jeweils mwN). Er ist in der Revisionsinstanz in der Regel nicht möglich (Senat, Beschluss vom 7. April 2011 - V ZB 11/10, ZfIR 2011, 537 Rn. 8; BGH, Beschluss vom 31. Oktober 2012 - III ZR 204/12, BGHZ 195, 233 Rn. 12; vgl. MüKoZPO/Krüger, 4. Aufl., § 559 Rn. 21). Etwas anderes gilt aber, wenn - wie hier - die Wohnungseigentümer Klage erheben, obwohl für deren geltend gemachten Rechte gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG eine alleinige Ausübungsbefugnis des Verbands besteht.

9

(1) Insoweit besteht nämlich sowohl bei der geborenen als auch bei der gekorenen Ausübungsbefugnis die Besonderheit, dass die Wohnungseigentümer Inhaber des materiellen Rechts sind und der Verband lediglich ausübungsbefugt ist bzw. durch einen entsprechenden Beschluss ausübungsbefugt wird. Von einer Vollrechtsübertragung hat der Gesetzgeber bewusst abgesehen, um die Individualrechte der Wohnungseigentümer nicht auszuhöhlen. Den Wohnungseigentümern sollte „die maßgebliche Stellung und der Gemeinschaft nur eine gleichsam dienende Funktion zukommen“ (BTDrucks. 16/887, S. 61; vgl. auch Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 494).

10

(2) Durch den Parteiwechsel wird demzufolge weder der Klagegrund geändert noch erfordert er neuen Tatsachenvortrag; er trägt lediglich dem Umstand Rechnung, dass die klagenden Rechtsinhaber ihre Rechte nur durch den teilrechtsfähigen Verband geltend machen können. Infolgedessen ist der Parteiwechsel sachdienlich, weil er dem Gebot der Prozessökonomie entspricht (vgl. zum Ganzen auch BGH, Beschluss vom 7. Mai 2003 - XII ZB 191/02, BGHZ 155, 21, 24 ff.). Dass die Beklagte dem Parteiwechsel widersprochen hat, ist unerheblich (§ 533 Nr. 1 ZPO).

11

bb) Auch im Übrigen ist das Rechtsmittel des Verbands zulässig. Insbesondere ist es auf die Beseitigung der in dem vorinstanzlichen Urteil enthaltenen Beschwer gerichtet (zu diesem Erfordernis BGH, Beschluss vom 7. Mai 2003 - XII ZB 191/02, BGHZ 155, 21, 26 f.). Diese liegt unverändert in der Aberkennung der (nunmehr gebündelt durch den Verband verfolgten) Individualansprüche der früheren Kläger zu 1; würde das gegen diese gerichtete klageabweisende Urteil rechtskräftig, könnten die Ansprüche (auch) durch den Verband nicht mehr geltend gemacht werden.

12

2. In der Sache hält es rechtlicher Nachprüfung nicht stand, dass das Berufungsgericht die Verwirkung von Unterlassungsansprüchen der übrigen Wohnungseigentümer annimmt.

13

a) Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 21. Oktober 2005 - V ZR 169/04, NZM 2006, 192 Rn. 10 f.; Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, ZWE 2015, 262 Rn. 12).

14

b) Daran gemessen liegen die Voraussetzungen der Verwirkung nicht vor.

15

aa) Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, aufgrund der vor dem Jahr 2007 eingetretenen Verwirkung sei die Beklagte seither so zu stellen, als wäre ihre Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als „Gaststätte“ ausgewiesen. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt wäre (vgl. auch Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, ZWE 2015, 262 Rn. 13 a.E.). Insbesondere begründet sie nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen, die qualitativ eigenständige Störungen darstellen (so für bauliche Veränderungen: OLG Düsseldorf, NZM 2009, 442; LG Lüneburg, ZMR 2008, 486, 487 f.; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 106, 158).

16

bb) Um solche neuen, eigenständigen Störungen geht es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden. Die Ausweitung der Öffnungszeiten über ein Uhr nachts hinaus begründet Unterlassungsansprüche der übrigen Wohnungseigentümer, die frühestens im Jahr 2007 entstanden sind. Diese sind alleiniger Gegenstand der Klage, da der Betrieb der Gaststätte ansonsten hingenommen wird. Die Verwirkung ist schon deshalb nicht eingetreten, weil es an dem Zeitmoment in Gestalt einer vorangehenden langjährigen Duldung fehlt. Ob und unter welchen Voraussetzungen die eingetretene Verwirkung - wie das Berufungsgericht meint - auch etwaige Sonderrechtsnachfolger bindet (vgl. auch Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 - V ZR 178/14, ZWE 2015, 262 Rn. 14), kann daher ebenso dahinstehen wie die Frage, ob bzw. unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümer trotz eingetretener Verjährung oder Verwirkung ihrer Unterlassungsansprüche den rechtswidrigen Gebrauch durch einen Mehrheitsbeschluss für die Zukunft untersagen können (vgl. hierzu OLG Hamm, NZM 2009, 624, 625; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 158).

17

3. Die Entscheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen alsrichtig (§ 561 ZPO); der Senat kann in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).

18

a) Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Teileigentumseinheit als „Ladenraum“ dient, sieht das Berufungsgericht zutreffend als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter an, lässt jedoch offen, ob die Nutzung als Gaststätte hiervon gedeckt ist. Dies ist zu verneinen mit der Folge, dass schon aus diesem Grund Unterlassungsansprüche der übrigen Wohnungseigentümer sowohl aus § 1004 Abs. 1 BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG bestehen (vgl. Senat, Urteil vom 16. Mai 2014 - V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7 mwN). Auf den Mehrheitsbeschluss vom 10. Mai 2011 kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

19

aa) Die Auslegung der Teilungserklärung kann der Senat als Revisionsgericht selbst vornehmen. Aufgrund der Eintragung in das Grundbuch ist - wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. nur Senat, Beschluss vom 30. März 2006 - V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 17 f. mwN).

20

bb) Daran gemessen werden unter einem Ladenraum Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Den Betrieb einer Gaststätte umfasst dies regelmäßig nicht (vgl. nur BayObLGZ 1980, 154, 159 ff.; OLG München, NJW-RR 2008, 1394; OLGR 1994, 38 f.; OLG Köln, WuM 2005, 71, 73; OLG Düsseldorf, ZMR 1996, 281 f.; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 219 mwN).

21

cc) Allerdings kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 16 mwN). Hiervon kann für den Nutzungszeitraum ab ein Uhr nachts schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort - anders als Gaststätten - zur Nachtzeit geschlossen sein müssen. Das saarländische Gesetz zur Regelung der Ladenöffnungszeiten vom 15. November 2006 (saarl. LÖG, ABl. 2006, S. 1974) beschränkt die Öffnung von Verkaufsstellen an Werktagen nämlich auf die Zeit von 6 bis 20 Uhr (§ 3 Nr. 1 saarl. LÖG) und erlaubt sie an Sonn- und Feiertagen nur unter erheblichen Einschränkungen (§§ 7, 8 saarl. LÖG).

22

dd) Ob eine landesrechtliche Freigabe der Ladenöffnungszeiten dazu führt, dass die Bezeichnung als „Ladenraum“ im Sinne einer dynamischen Verweisung die Öffnung zur Nachtzeit erlaubt (so etwa das Berufungsgericht; verneinend dagegen AG Nürnberg, ZWE 2015, 35 ff.) und darüber hinaus bewirkt, dass bestimmte Arten von Gaststätten mit der Zweckbestimmung als Laden vereinbar sind (so für ein Weinlokal AG Bremen, ZMR 2013, 749, 750 f.; weitere Nachweise zum Ganzen bei Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 219), bedarf keiner Entscheidung.

23

b) Schließlich ist die Teilungserklärung nicht - was das Berufungsgericht ebenfalls offen gelassen hat - konkludent dahingehend geändert worden, dass die Teileigentumseinheit nunmehr als Gaststätte dient. Grundsätzlich kann eine solche in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 9; Beschluss vom 4. Dezember 2014 - V ZB 7/13, ZWE 2015, 208 Rn. 10, 20 f.; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 15 Rn. 8) schuldrechtlich geändert werden; gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wirkt dies allerdings nur, wenn die Änderung - woran es hier fehlt - durch die Eintragung in das Grundbuch „verdinglicht“ wird (§ 10 Abs. 3 WEG). Ob und ggf. wann Sonderrechtsnachfolger in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten sind, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; dies ist nicht entscheidungserheblich, weil jedenfalls der auf eine schuldrechtliche Änderung der Teilungsvereinbarung bezogene Wille der Sondereigentümer nicht feststellbar ist.

24

aa) Der Umstand, dass eine zweckwidrige Nutzung geduldet wird, kann für sich genommen den Einwand der Verwirkung begründen, weil diese eine Rechtsfolge tatsächlichen Verhaltens und tatsächlicher Umstände ist (vgl. Senat, Beschluss vom 25. März 2010 - V ZR 159/09, ZWE 2010, 266 f.). Für eine Änderung der Teilungserklärung reicht eine schlichte Duldung dagegen keinesfalls aus (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67 mwN). Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung hat. Darüber hinaus muss allseitig der rechtsgeschäftliche Wille bestehen, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen. Für jede dieser Voraussetzungen bedarf es konkreter Anhaltspunkte. In der Regel müssen die Wohnungseigentümer vor der stillschweigenden Willenskundgabe über den Gegenstand der Vereinbarung beraten und die Rechtsfolgen für die Zukunft erörtert haben (vgl. KG, NJW-RR 1989, 976; OLG Hamburg, ZMR 2003, 870, 871; 2006, 298, 299; OLG Zweibrücken, ZMR 1999, 853, 854; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67). Im Zweifel ist von einer bloßen Duldung auszugehen.

25

bb) So liegt es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Wohnungseigentümer den Betrieb einer Gaststätte zwar über lange Zeit hingenommen. Es ist aber nicht ersichtlich, dass sämtliche Eigentümer von der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung Kenntnis hatten, sich der Rechtswidrigkeit der Nutzung bewusst waren und mit Bindungswirkung für die Zukunft eine Änderung vornehmen wollten. Die Beklagte beruft sich ausschließlich auf die langjährige Duldung.

III.

26

Die früheren Kläger zu 1 haben analog § 269 Abs. 3 ZPO die Mehrkosten zu tragen, die ohne den Klägerwechsel nicht entstanden wären (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober 2014 - X ZR 35/11, GRUR 2015, 159 Rn. 120 ff. mwN). Dies gilt insbesondere für die Erhöhungsgebühr nach Nr. 1008 VV RVG (vgl. Senat, Beschluss vom 19. Oktober 2006 - V ZB 91/06, NJW 2007, 769 ff.). Im Übrigen fallen die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO der unterliegenden Beklagten zur Last.

Stresemann Schmidt-Räntsch Roth Brückner Göbel

Vorinstanzen:
AG Saarbrücken, Entscheidung vom 15.11.2012 - 36 C 124/12 (12) -
LG Saarbrücken, Entscheidung vom 18.06.2014 - 5 S 297/12 -

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, und zwar der Antragsteller zu 2 seit Dezember 1990, der Antragsteller zu 3 seit Oktober 1998 und die Antragsgegnerin seit August 1993. Die Antragsgegnerin hat die in ihrem Sondereigentum stehenden Räume an einen Gaststättenbetreiber verpachtet, der den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Vorgarten als Freischankfläche nutzt.
Am 18. April 1989 beschloß die Wohnungseigentümerversammlung mit den Stimmen der Anwesenden mehrheitlich, der Rechtsvorgängerin der An-
tragsgegnerin die Nutzung des Vorgartens im Rahmen des Lokalbetriebs zu genehmigen unter der ”Voraussetzung” einer Einigung mit dem Verwaltungsbeirat und zwei weiteren, nicht anwesenden Wohnungseigentümern. Diese beiden Wohnungseigentümer und der Verwaltungsbeirat erklärten in der Folgezeit ihre Zustimmung unter bestimmten Auflagen, z.B. Errichtung einer schallschluckenden Markise. Ab 1992 beschwerte sich u.a. die Antragstellerin zu 1 über Lärmbelästigungen durch den Gaststättenbetrieb. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. April 1998 wurde die Regelung erneut zur Abstimmung gestellt. Für den Antrag auf Aufhebung der Genehmigung zur Nutzung des Vorgartens ergab sich keine Stimmenmehrheit, wohl aber für einen Auftrag an den Verwaltungsbeirat, mit der Antragsgegnerin Vereinbarungen vorzubereiten, um die aufgetretenen Mängel abzustellen.
Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin antragsgemäß verpflichtet, es zu unterlassen, den vor ihrem Sondereigentum gelegenen Vorgarten zum Betrieb einer Gaststätte zu nutzen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde möchte das Kammergericht zurückweisen. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 7. Oktober 1998 (NZM 1999, 378) gehindert und hat deshalb die Sache mit Beschluß vom 15. Dezember 1999 (NZM 2000, 137 = FGPrax 2000, 16) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Vorlage ist statthaft (§ 43 Abs. 1, 3 WEG, § 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Ansicht, durch einen nicht angefochtenen und somit bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß könne ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen nicht begründet werden. Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Düsseldorf (NZM 1999, 378) in einer auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung unter Bezugnahme auf die in BGHZ 54, 65 veröffentlichte Entscheidung des VII. Zivilsenats vom 21. Mai 1970 die Auffassung vertreten, ein die Nutzung von Gemeinschaftseigentum zugunsten eines Wohnungseigentümers in Abweichung der Teilungserklärung regelnder bestandskräftiger Eigentümerbeschluß sei als ”Ersatzvereinbarung” für alle Beteiligten verbindlich, auch wenn er der Allstimmigkeit bedurft hätte. Der Beschluß sei weder wegen Überschreitung der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft noch wegen eines Eingriffs in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums nichtig. Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage.

III.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach § 45 Abs. 1 WEG, § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG zulässig. Sie ist aber nicht begründet. Der Senat tritt der Auffassung des vorlegenden Kammergerichts in Berlin bei.
Die Antragsteller können gemäß § 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 BGB von der Antragsgegnerin Unterlassung der alleinigen Nut-
zung des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Vorgartens durch den Gaststättenbetrieb verlangen. Dieser Gebrauch ist unzulässig, weil der durch den Eigentümerbeschluß erfolgte Ausschluß des Mitgebrauchs (1) unwirksam ist. An der in BGHZ 54, 65 veröffentlichten Entscheidung wird insoweit nicht mehr festgehalten und der Anwendungsbereich der darauf beruhenden Rechtsprechung des Senats zur Gültigkeit von bestandskräftigen Mehrheitsbeschlüssen mit Vereinbarungsinhalt eingegrenzt (2). Der Eigentümerversammlung fehlte die Beschlußkompetenz (3). Dies macht den Beschluß nichtig (4), und zwar mit Wirkung ex tunc (5).
1. In Übereinstimmung mit dem vorlegenden Gericht legt der Senat den Eigentümerbeschluß vom 18. April 1989 in eigener Kompetenz (Senat, BGHZ 139, 288, 292) als Einräumung eines Sondernutzungsrechts an den Vorgartenbereichen zugunsten des Eigentümers der Teileigentumseinheit Nr. 3 aus. Die in dem Beschluß genannte "Voraussetzung" einer Einigung zwischen der Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin, dem Verwaltungsbeirat sowie zwei Wohnungseigentümern und einer Bekanntgabe des Verhandlungsergebnisses durch Rundschreiben ist eingetreten. Daß die in der Zustimmung genannten Auflagen teilweise nicht erfüllt worden sind, hat auf die Begründung des Sondernutzungsrechts keinen Einfluß, sondern hätte allenfalls zu einem Widerruf der Zustimmung berechtigt, der jedoch nicht erklärt worden ist. Unter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung mehr, ob, wie das vorlegende Gericht durchaus zutreffend in Erwägung zieht, in der in der Eigentümerversammlung vom 28. April 1998 erfolgten mehrheitlichen Ablehnung einer Aufhebung des Eigentümerbeschlusses vom 18. April 1989 nicht dessen positive Bestätigung zu sehen ist, weil die Eigentümerversammlung zugleich einen Beschluß gefaßt hat, der die Aufrechterhaltung des Beschlusses vom 18. April
1989 gerade zur Voraussetzung hat (zur Beschlußqualität eines Negativbeschlusses vgl. Wenzel, Festschrift für Merle [2000] 353, 355, 361).
2. Zu Recht nimmt das vorlegende Gericht weiterhin an, daß ein Sondernutzungsrecht durch einen bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung nicht begründet werden kann.

a) Allerdings hat der früher für Entscheidungen über Vorlagen in Wohnungseigentumssachen zuständige VII. Zivilsenat in seiner Entscheidung vom 21. Mai 1970 (BGHZ 54, 65) ausgeführt, daß ein Eigentümerbeschluß über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einem Kellerraum unter gleichzeitiger baulicher Veränderung nur ungültig ist, wenn er auf entsprechenden Anfechtungsantrag hin für ungültig erklärt wird. Die nicht auf die zugrundeliegende Fallgestaltung beschränkte Begründung sowie der Leitsatz der Entscheidung sind in der Folgezeit von der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur als ein allgemeiner Rechtssatz verstanden und auf die Abänderung des Gesetzes oder der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluß übernommen worden (vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 81, 83; 1993, 85, 86; NJW 1995, 202, 203; Demharter, MittBayNot 1996, 417; Sauren, NJW 1995, 178 m.w.N.). Dies hat der erkennende Senat bisher nicht getan. Er hat zwar auch an dem Rechtssatz festgehalten, dies aber jeweils bei anderen Fallgestaltungen ausgesprochen. So ging es in dem Beschluß vom 16. September 1994 (BGHZ 127, 99) um die Gültigkeit eines bestandskräftigen Mehrheitsbeschlusses, durch den einer Zahnärztin die praxisbedingten Bewirtschaftungsmehrkosten in Anwendung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Klausel, wonach sie diese Kosten allein zu tragen hatte, nicht konkret, sondern pauschal auferlegt wurden. Da der Senat diese Handhabung als nicht
mehr von der Klausel gedeckt ansah, andererseits die praxisbedingten Bewirtschaftungsmehrkosten sich bei der Erfassung einer Pauschalierung nicht generell entziehen, handelte es sich um einen Fall, in dem die Eigentümer die Teilungserklärung (Vereinbarung) nicht abgeändert, sondern nur fehlerhaft angewendet haben (vereinbarungswidriger Beschluß). Gegenstand der Entscheidung vom 4. Mai 1995 (BGHZ 129, 329) war ein Beschluß über ein absolutes Verbot der Hundehaltung, also eine Gebrauchsregelung, die sich nicht mehr in dem Rahmen der “Ordnungsmäßigkeit” im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG hielt und deswegen einer Vereinbarung bedurft hätte, diese mithin substituierte (vereinbarungsersetzender Beschluß). Lediglich die Entscheidung vom 11. Juli 1991 (BGHZ 115, 151) über die Zulässigkeit der Erhebung von pauschalen Verzugszinsen in Höhe von 10% betraf einen Mehrheitsbeschluß, durch den gesetzliche Bestimmungen abbedungen wurden (gesetzes-, bzw. vereinbarungsändernder Beschluß; zur Terminologie vgl. Wenzel, Festschrift für Hagen [1999], 231, 235; ders. ZWE 2000, 2 f.). Die Frage, ob ein solcher Beschluß nichtig ist, hat der Senat jedoch ausdrücklich offengelassen. Sie ist nunmehr bejahend zu beantworten. Der Senat hält insoweit an der in BGHZ 54, 65 veröffentlichten Ausgangsentscheidung des VII. Zivilsenats nicht mehr fest, die der Sache nach auch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts betraf. Daraus folgt zugleich, daß der in der Entscheidung aufgestellte und vom Senat übernommene Rechtssatz, daß ein unangefochtener Mehrheitsbeschluß auch dann gültig ist, wenn die Angelegenheit einem Mehrheitsbeschluß nicht zugänglich war, sondern eine Vereinbarung bzw. Einstimmigkeit erfordert hätte, nur für vereinbarungsersetzende und v ereinbarungswidrige Beschlüsse, nicht dagegen für vereinbarungsändernde oder Beschlüsse gilt, die gesetzliche Bestimmungen abbedingen.

b) Diese teilweise Aufgabe und Abgrenzung der bisherigen Rechtsprechung ist geboten, weil die Praxis von der durch die Rechtsprechung eröffneten Möglichkeit, bestehende Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluß abzuändern , vielfach ausufernden Gebrauch gemacht hat (Demharter, WuM 2000, 291, 292) mit zum Teil fatalen Folgen (vgl. Bassenge, NZM 2000, 649). Dies geschieht entweder in der Erwartung, daß eine Anfechtung des – in jedem Fall rechtswidrigen - Beschlusses aus Kostengründen unterbleibt, oder in der Annahme , daß alles, was vereinbart werden könne, auch beschlossen werden dürfe (vgl. Müller, NZM 2000, 648; anders ders. Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, S. 505, 510), bzw. daß die gesetzlichen Kompetenzzuweisungen nicht zwingend seien und ”weitergehende Beschlußfassungen” erlaubten (Deckert, NZM 2000, 361, 362; Rapp, DNotZ 2000, 185, 192). Diese Praxis stellt jedoch den gesetzlichen Regelungszusammenhang von Vertragsund Mehrheitsprinzip (siehe unter 3.) geradezu auf den Kopf (vgl. Bärmann/ Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. § 23 Rdn. 160 a) und widerspricht dem Bestimmtheitsgrundsatz (vgl. K. Schmidt, Gesellschaftsrecht, 3. Aufl. § 16 III, 3 b dd [S. 481]), wonach unter der Geltung des Vertragsprinzips eine im Gesetz nicht vorgesehene Mehrheitskompetenz einer eindeutigen Ermächtigung bedarf. Außerdem wird § 10 Abs. 2 WEG umgangen und die Publizität des Grundbuchs entwertet (Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Rapp, DNotZ 2000, 185, 189 ff; Röll, ZWE 2000, 13, 15). Da vereinbarungsändernde Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, ergibt sich der Inhalt des Wohnungseigentums nach dieser Praxis nicht mehr aus dem Grundbuch, sondern aus den – oft laienhaft verfaßten und auslegungsbedürftigen – Protokollen der Eigentümerversammlungen. Die im Streitfall erfolgte Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch Mehrheitsbeschluß ist ein anschauliches Beispiel
dafür. Dies zu legitimieren, läuft dem Gesetz zuwider. Es hat die Mehrheitsmacht bewußt auf bestimmte Angelegenheiten beschränkt und auf diese Weise dafür Sorge getragen, daß jeder Wohnungseigentümer darauf vertrauen kann, daß sein Eigentum mehrheitsfest ist (Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Wenzel, ZWE 2000, 2, 7). Selbst wenn man im Hinblick auf die gerade bei großen Gemeinschaften bestehenden Schwierigkeiten, die Zustimmung aller Eigentümer zu einer im Interesse ordnungsmäßiger Verwaltung liegenden Abänderung bestehender Vereinbarungen – notfalls klageweise – zu erlangen, das Fehlen einer erleichternden Möglichkeit für einen Mangel des Gesetzes halten wollte, käme man an der Tatsache nicht vorbei, daß hierin eine bewußte Entscheidung des Gesetzgebers liegt und entsprechende Ä nderungen des Gesetzes bisher keine Mehrheit gefunden haben (vgl. Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Röll WE 1992, 244, 245). Hieran ist die Rechtsprechung gebunden und kann sie nicht aus Praktikabilitätserwägungen (vgl. Deckert, NZM 2000, 361, 363; Würfel, DWE 2000, 14 ff.) korrigieren.

c) Hinzu kommt, daß die Frage, ob für die Begründung eines Sondernutzungsrechts durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß an der Entscheidung vom 21. Mai 1970 festzuhalten ist, in der obergerichtlichen Judikatur und in der Literatur nach wie vor heftig umstritten ist (bejahend BayObLGZ, 1973, 267, 269; NJW-RR 1990, 1104, 1105; 1992, 81, 83; 1993, 85, 86; OLG Düsseldorf NZM 1999, 378; OLG Frankfurt OLGZ 1986, 38, 39; OLG Hamm, WE 1997, 384, 385; OLG Köln, NZM 1998, 979, 980; Deckert, WE 1999, 2, 5; Demharter, MittBayNot 1996, 417; Hauger, WE 1993, 231, 233; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 167, 180; Münstermann-Schlichtmann, DWE 1991, 55, 56; Schuschke, NZM 1999, 241, 243; Palandt/Bassenge, BGB, 59. Aufl., § 10 WEG Rdn. 19; verneinend KG NJW-RR 1987, 653, 654; OLG
Karlsruhe, ZMR 1991, 33, 34; OLG Köln, NJW-RR 1992, 598; WE 1998, 193, 194 m. Anm. Ott S. 200; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 10 WEG Rdn. 10 c; Staudinger/Kreuzer, BGB, 12. Aufl., WEG § 10 Rdn. 59; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 15 Rdn. 23 ff; Belz, DWE 1991, 130, 136; DWE 1996, 140, 143; WE 1997, 293, 296; ders. Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdn. 84; Bielefeld, DWE 1993, 92, 98; Fisch, MittRhNotK 1999, 213, 224; Kreuzer, MittBayNot 1996, 339, 341; WE 1997, 362, 364; ders. Festschrift Merle (2000), 203, 209; Lüke, DNotZ 1997, 960, 962; Röll, ZWE 2000, 13, 14; Wenzel, ZWE 2000, 2, 5; differenzierend nach Inhalt und Ausmaß Bärmann /Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 113 a). Auch dies erfordert eine Überprüfung der bisherigen Rechtsprechung. Dabei kann offen bleiben, ob der Beschluß vom 21. Mai 1970 nicht schon durch die von dem erkennenden Senat vertretene Kernbereichstheorie (BGHZ 127, 99, 105; 129, 329, 333; Demharter, MittBayNot 1996, 417) überholt ist, weil der mit der Begründung eines Sondernutzungsrechts einhergehende Entzug des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer der Einräumung eines Nießbrauchs, einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, einer Grunddienstbarkeit oder auch einer Regelung nach § 1010 BGB vergleichbar ist (Belz, DWE 1996, 140, 143; ders. WE 1997, 293, 296; ders., Handbuch des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdz. 84), die zugleich den Haftungsgegenstand eines beschränkten Liegenschaftsrechts im Sinne der §§ 877, 876 BGB nachteilig verändert (hierzu vgl. BGHZ 91, 343, 345 = NJW 1984, 2409; OLG Frankfurt, WE 1998, 232, 233; Staudinger /Gursky [1995] § 877 Rdn. 48). Jedenfalls fehlt der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlußkompetenz. Sie betrifft die formelle Legitimation des Beschlusses und nicht wie die Kernbereichstheorie die materiell-rechtliche Frage, inwieweit das Wohnungseigentum mehrheitsfest ist. Der Gegenstand beider Rechtsfiguren ist verschieden, so daß die erste Rechtsfigur nicht wegen
der zweiten entbehrlich ist (a.A. Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., WEG § 23 Rdn. 115).
3. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Angelegenheiten , die die Wohnungseigentümer durch (Mehrheits-)Beschluß, und solchen , die sie durch Vereinbarung regeln können. Gemäß § 23 Abs. 1 WEG können durch Beschlußfassung solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können. Anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung, § 10 Abs. 1 WEG. Die Mehrheitsherrschaft bedarf damit der Legitimation durch Kompetenzzuweisung. Sie ist nach dem Willen des Gesetzgebers nicht die Regel, sondern die Ausnahme. Sie wird vom Gesetz nur dort zugelassen, wo es um das der Gemeinschaftsgrundordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, namentlich um die Ausgestaltung des ordnungsgemäßen Gebrauchs und um die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 2, § 21 Abs. 1 und 3 WEG) geht (Senat, BGHZ 115, 151, 154). Hierdurch unterscheidet sich das Wohnungseigentumsgesetz bewußt von den gesetzlichen Vorschriften , die für die körperschaftlich organisierten Verbände des Gesellschaftsrechts grundsätzlich das Mehrheitsprinzip anordnen, und orientiert sich an der für Personengesellschaften geltenden Rechtslage. Wenn aber das Gesetz die Mehrheitsmacht auf bestimmte Bereiche beschränkt, kann jeder Eigentümer darauf vertrauen, daß sein Wohnungseigentumsrecht im übrigen mehrheitsfest ist (Häublein, ZMR 2000, 423, 426; Wenzel, ZWE 2000, 2, 7). Ist eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, kann eine Regelung durch Mehrheitsbeschluß nicht erfolgen: Der Mehrheit fehlt von vorneherin jede Be-
schlußkompetenz, die Wohnungseigentümerversammlung ist für eine Beschlußfassung absolut unzuständig (vgl. Senat, BGHZ 115, 151, 152; Bärmann /Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 160 a; Buck, WE 1998, 90, 92; Wenzel, ZWE 2000, 2, 4). Daß die Vorschriften des Gesetzes gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abdingbar sind, ist unerheblich. Entscheidend ist, daß dies nur im Wege der Vereinbarung möglich ist (Weitnauer, WE 1995, 163, 164). Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, daß dies auch beschlossen werden darf (Müller, Festschrift für Bärmann und Weitnauer [1990] S. 505, 510; anders ders. NZM 2000, 648 und NZM 2000, 854). Die Beschlußkompetenz wächst der Mehrheit auch nicht dadurch zu, daß ein in angemaßter Kompetenz gefaßter Beschluß bestandskräftig wird und der Beschlußgegenstand damit zukünftig dem Mehrheitsprinzip unterfällt (vgl. OLG Düsseldorf NZM 2000, 875, 876). Aus § 23 Abs. 4 WEG ergibt sich nichts anderes (a.A. Demharter, WuM 2000, 291, 293; Müller, NZM 2000, 854). Die Bestimmung erlaubt keine Durchbrechung des Vertragsprinzips, sondern ist systematisch und teleologisch dem Geltungsbereich des Mehrheitsprinzips verhaftet.
Die hier erfolgte Zuweisung der ausschließlichen Nutzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Vorgartens an die Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin ist als Begründung eines Sondernutzungsrechts einer Beschlußfassung von vorneherein entzogen (Ott, ZWE 2000, 333, 336; Wenzel, ZWE 2000, 2, 5 f.; a.A. Buck, NZM 2000, 645, 649). Sie unterfällt nicht der Bestimmung des § 15 WEG, weil sie nicht eine Konkretisierung des Gebrauchs, sondern neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für die übrigen Wohnungseigentümer den vollständigen Ausschluß vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen Gebrauchs-
vorteile zum Gegenstand hat. Ein solcher Gebrauchsentzug ist aber keine Regelung des Gebrauchs nach § 15 WEG, weil diese den Mitgebrauch voraussetzt. Er ändert vielmehr § 13 Abs. 2 WEG ab und hat deswegen nicht (auch) vereinbarungsersetzenden Charakter (a.A. Häublein, ZMR 2000, 423, 429), sondern gesetzesändernden Inhalt. Eine solche Regelung ist dem Mehrheitsprinzip von vorneherein ebensowenig zugänglich wie die Ä nderung einer Vereinbarung.
4. Die absolute Beschlußunzuständigkeit macht einen Beschluß nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (vgl. BayObLGZ 1984, 198, 203; 1985, 345, 346; 1990, 312, 314; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 123; Weitnauer/ Lüke, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 25; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums , 3. Aufl., Rdn. 397; krit. Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., WEG § 23 Rdn. 113 ff). Dies folgt allerdings nicht schon aus § 23 Abs. 4 WEG i.V.m. der Überlegung, daß auf die Legitimation durch Kompetenzzuweisung nicht verzichtet werden kann (a.A. Wenzel, ZWE 2000, 2, 5). Denn die Vorschrift setzt eine Beschlußkompetenz voraus (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 23 Rdn. 160 a; Häublein, ZMR 2000, 423, 428; Kümmel, ZWE 2000, 387, 391; Ott, ZWE 2000, 333, 336). Die Nichtigkeit ergibt sich jedoch aus der Tatsache, daß die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung - ohne dahingehende Öffnungsklausel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung - nicht durch Mehrheitsbeschluß, sondern nach § 10 Abs. 1 WEG nur durch Vereinbarung abweichen können. Diese Vorschrift ist unter dem beschriebenen Regelungszusammenhang, der das Vertragsprinzip zur Regel und das Mehrheitsprinzip zur Ausnahme macht, zwingend. Im Ergebnis gilt insoweit nichts anderes als bei Satzungsdurchbrechungen im Gesellschaftsrecht ohne
Einhaltung der für eine Satzungsänderung geltenden Formvorschriften (vgl. hierzu BGHZ 123, 15, 19; Wenzel, ZWE 2000, 2, 7).
Anders verhält es sich dagegen in den Angelegenheiten, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betreffen. Hier räumt das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eine ”ordnungsmäßige” Maßnahme geht. Die Wohnungseigentümerversammlung ist also nicht von vorneherein für eine Beschlußfassung absolut unzuständig (Buck, WE 1998, 90, 92 f; Wenzel, ZWE 2000, 2, 4 ff.). Sie darf nur keine Beschlüsse fassen, die über die ”Ordnungsmäßigkeit” des Gebrauchs, der Verwaltung und der Instandhaltung hinausgehen. Da dies aber von den Umständen des Einzelfalles abhängt und die Frage der Abgrenzung vielfach nicht leicht zu entscheiden ist, kann die Beschlußzuständigkeit nicht davon abhängen , ob eine Maßnahme ordnungsmäßig ist. Die ”Ordnungsmäßigkeit” ist aus Gründen der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend (a.A. Häublein, ZMR 2000, 423, 429), so daß für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelungen an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, daß in diesen Angelegenheiten bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig sind, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluß einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte (vereinbarungsersetzende Beschlüsse).
Die Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses vom 18. April 1989 kann von den Antragstellern auch ohne gerichtliche Feststellung und ohne zeitliche Befristung geltend gemacht werden (BGHZ 107, 268, 270 f.; Bärmann/Pick/Merle
aaO § 23 Rdn. 107; a.A. Häublein, ZMR 2000, 423, 430 ff.). Sie rechtfertigt das Unterlassungsbegehren.
5. Der Senat ist sich bewußt, daß die Entscheidung über den zugrundeliegenden Einzelfall hinaus auch für andere Problemfelder, wie z.B. die Ä nderung des einer Mehrheitsentscheidung entzogenen gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels (vgl. Würfel DWE 2000, 14) oder die Aufhebung der Zustimmungsverpflichtung des Verwalters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Vermietung/Veräußerung nach § 12 WEG durch Mehrheitsbeschluß (vgl. Röll, ZWE 2000, 13, 16), Bedeutung hat. Soweit es dabei um die Frage ihrer sog. unechten Rückwirkung geht, betrifft dies nur in der Vergangenheit liegende, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte, wie z.B. Beschlüsse über den generellen Kostenverteilungsschlüssel, nicht dagegen Beschlüsse über konkrete Abrechnungen (Kümmel, ZWE 2000, 387, 388). Ist der durch Beschluß geregelte Sachverhalt - wie hier - noch nicht abgeschlossen , wird es jeweils darauf ankommen, ob und inwieweit im Vertrauen auf den von dem Bundesgerichtshof bisher uneingeschränkt aufgestellten Rechtssatz, daß bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse mit Vereinbarungsinhalt gültig sind, rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind, deren Beseitigung zu unzumutbaren Härten führen würde, so daß die Folgen der Entscheidung im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ausnahmsweise nur für die Zukunft gelten können (vgl. BGHZ 132, 6, 11; 132, 119, 131). Ein solcher Vertrauenstatbestand ist hier jedoch nicht begründet worden, weil die Frage der Einräumung eines Sondernutzungsrechts durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß nach der in BGHZ 54, 65 veröffentlichten Entscheidung in der obergerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur weiter heftig um-
stritten war und eine ständige höchstrichterliche Rechtsprechung sich hierzu nicht entwickelt hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Entscheidung über den Geschäftswert auf § 48 Abs. 3 WEG.
Wenzel Lambert-Lang Krüger Klein Lemke

Tatbestand:

1

Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Am 9. August 2007 ist bei dem Amtsgericht der "Antrag" der Kläger eingegangen , die in der Eigentümerversammlung vom 9. Juli 2007 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Die unter dem 29. August 2007 angeforderte Verfahrensgebühr haben die Kläger am 6. September 2007 entrichtet. Am 10. September 2007 (Montag) haben sie beantragt, die Frist zur Anfechtungsbegründung bis zum 9. Oktober 2007 zu verlängern. Diesem Antrag hat das Amtsgericht am 20. September 2007 stattgegeben. Mit am 2. und 9. Oktober 2007 eingegangenen Schriftsätzen haben die Kläger die Klage im Einzelnen begründet und beantragt, die zu TOP 4, 5, 9 bis 13, 16 und 17 ergangenen Beschlüsse "für nichtig zu erklären" bzw. deren "Ungültigkeit festzustellen". Für den Fall, dass die Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG versäumt worden sein sollte, haben sie vorsorglich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt. Im ersten Rechtszug hatten sich die Kläger zunächst von Rechtsanwalt B. vertreten lassen, der dem Rechtsstreit nach Beendigung des Mandats als ihr Streithelfer beigetreten ist.

2

Das Amtsgericht hat die Klage unter Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision möchten die Kläger und ihr Streithelfer weiterhin die angefochtenen Beschlüsse zu Fall bringen. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.

3

Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Die beanstandeten Beschlüsse seien allenfalls anfechtbar, so dass es auf die Einhaltung der zweimonatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ankomme. Die erst im Oktober 2007 eingegangenen Schriftsätze hätten diese Frist jedoch nicht mehr wahren können. Die Frist sei nicht verlängerbar. Für eine entsprechende Anwendung des § 520 Abs. 2 Satz 2 ZPO sei kein Raum. Dass das Amtsgericht die Frist unzulässigerweise verlängert habe und die Klage innerhalb der verlängerten Frist begründet worden sei, rechtfertige keine andere Bewertung, weil die Kläger nicht auf die Verlängerbarkeit der Frist hätten vertrauen dürfen. Daran scheitere auch eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.

II.

4

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

5

1. Das Rechtsmittel ist insgesamt zulässig. Der Senat hat bereits entschieden , dass auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe keine unterschiedlichen Streitgegenstände betreffen, weil Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage materiell dasselbe Ziel verfolgen (BGHZ 156, 279, 294; ebenso etwa Dötsch, ZMR 2008, 433, 434 f.; Jennißen/ Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 13, 15 u.157; Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 43 Rdn. 100 u. § 46 Rdn. 72; vgl. auch BGHZ 134, 364, 366; 152, 1, 3 ff.). Schon deshalb vermag die Argumentation der Beklagten, das Berufungsgericht habe die Zulassung der Revision wirksam auf die Anfechtungsklage beschränkt, nicht zu überzeugen. Sie ist darauf in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch nicht mehr zurückgekommen.

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2. Die Revision ist auch begründet.

7

a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die zweimonatige Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gewahrt, so dass eine darauf gestützte Abweisung der Klage als unbegründet ausscheidet. Die dem Begründungserfordernis genügenden Schriftsätze vom 2. und 9. Oktober 2007 sind rechtzeitig eingegangen.

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aa) Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , wonach das Gesetz eine Verlängerung der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG nicht vorsieht.

9

(1) Offen bleiben kann, ob dieses Ergebnis, wie das Berufungsgericht meint, auf § 224 Abs. 2 ZPO gestützt werden kann, wonach gesetzliche Fristen nur in den besonders bestimmten Fällen verlängert (oder abgekürzt) werden können. Der Senat hat bereits entschieden, dass die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG als eine die Beschlussanfechtung materiellrechtlich ausschließende Regelung zu qualifizieren ist (Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 515 f., zur Veröffentlichung in BGHZ 179, 230 ff. vorgesehen). Es begegnet jedoch ernstlichen Zweifeln, ob § 224 ZPO überhaupt auf Ausschlussfristen des materiellen Rechts anwendbar ist (ablehnend Dötsch, ZMR 2008, 433, 437; Zöller/Stöber, ZPO, 27. Aufl., § 224 Rdn. 1; a.A. wohl Jennißen /Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 104). Die Frage braucht aber letztlich nicht entschieden zu werden. Verlängerungen der Begründungsfrist stellen jedenfalls privatrechtsgestaltende Eingriffe zu Lasten der anderen (gegnerischen) Wohnungseigentümer dar und bedürfen als solche einer Ermächtigungsgrundlage. Eine solche ist nicht ersichtlich.

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(2) Das Gesetz ordnet lediglich eine entsprechende Geltung der Regelungen über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand an (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG). Die Möglichkeit einer Verlängerung der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sieht es nicht vor. Eine Heranziehung der für Rechtsmittelbegründungsfristen geltenden Vorschriften der §§ 520 Abs. 2 Satz 1, 551 Abs. 2 Satz 5, 575 Abs. 2 Satz 3 ZPO im Wege der (Rechts-)Analogie scheidet mangels Vorliegens einer planwidrigen Gesetzeslücke aus (gegen eine Verlängerungsmöglichkeit auch LG Hamburg ZMR 2008, 414, 415; Niedenführ, NJW 2008, 1768, 1770; Jennißen/Suilmann, WEG, § 46 Rdn. 104; Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 55; Bergerhoff, NZM 2007, 425, 427; Palandt/Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 46 WEG Rdn. 5; a.A. Sauren, NZM 2007, 857, 858; Stellungnahme des Deutschen Anwaltvereins zur WEG-Reform, NZM 2006, 767, 772; BeckOK/Scheel, WEG, § 46 Rdn. 23; vgl. auch Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdn. 8; Elzer in Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, § 13 Rdn. 155).

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(a) Bereits die materiellrechtliche Rechtsnatur der Begründungsfrist spricht eher gegen eine analoge Anwendung von Regelungen, die im Kontext zivilprozessualer Begründungserfordernisse stehen (vgl. auch Jennißen/ Suilmann, aaO).

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(b) Davon abgesehen ist zu bedenken, dass sich der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des § 46 Abs. 1 WEG an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert hat (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Für diese Klage verlangt das Gesetz zwar nicht ausdrücklich eine Begründung innerhalb einer bestimmten Frist. Es entspricht jedoch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs , dass der Kläger zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses (vgl. dazu nur Hüffer, AktG, 8. Aufl., § 246 Rdn. 20 m.w.N.) innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 246 AktG zumindest den wesentlichen tatsächlichen Kern der Gründe vortragen muss, auf die er die Anfechtung stützt (vgl. nur BGHZ 120, 141, 156 f.; BGH, Urt. v. 14. März 2005, II ZR 153/03, WM 2005, 802, 804; jeweils m.w.N.); ein Nachschieben von neuen Gründen nach Ablauf der Frist ist ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 12. Dezember 2005, II ZR 253/03, NJW-RR 2006, 472 m.w.N.; ebenso nunmehr für die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517; Urt. v. 27. März 2009, V ZR 196/08, ZfIR 2009, 518, 519, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Für die Ausschlussfrist des § 246 AktG sieht das Gesetz keine Verlängerungsmöglichkeit vor; eine analoge Heranziehung der für die Verlängerung von Rechtsmittelbegründungsfristen geltenden Vorschriften wird nicht befürwortet (vgl. MünchKomm-AktG/Hüffer, 2. Aufl., § 246 Rdn. 33 u. 35; Schmidt/Lutter/Schwab, AktG, § 246 Rdn. 9; jeweils m.w.N.).

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Dieses Normkonzept hat der Gesetzgeber für die Anfechtungsklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz bewusst übernommen. Den Materialien ist klar zu entnehmen, dass die "rigiden Wirkungen der Ausschlussfrist" nur in begrün- deten Ausnahmefällen durch die entsprechende Anwendung der Regeln über die Wiedereinsetzung abgefedert werden sollten (vgl. BT-Drs. 16/887 S. 38). Dass die Frist zur Begründung im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens durch die Einfügung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auf zwei Monate verlängert wurde, ändert daran nichts. Mit dieser Maßnahme sollte lediglich dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Niederschrift über die Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern nicht selten erst kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist zur Verfügung steht und damit die Zeit zur Begründung knapp werden kann (BT-Drs., aaO, S. 73). Schon deshalb kann von einer planwidrigen Gesetzeslücke nicht die Rede sein.

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(c) Das gilt umso mehr, wenn man die Funktion in den Blick nimmt, die der materiellrechtlichen Begründungsfrist zukommt. Die Regelung sichert den zeitnahen Eintritt der Bestandskraft anfechtbarer Beschlüsse und gewährleistet damit über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ihr Zweck besteht darin, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber hergestellt wird, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517; Urt. v. 27. März 2009, V ZR 196/08, ZfIR 2009, 518, 519). Vor diesem Hintergrund wäre es wenig überzeugend, den Eintritt der Bestandskraft in richterliches Ermessen zu stellen. Die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kommt demgegenüber nur in begründeten Ausnahmekonstellationen zum Tragen (BT-Drs., aaO, S. 38). Frei von Ermessenserwägungen ist sie allein an das Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen geknüpft.

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(d) Entgegen der Auffassung der Revision gebieten verfassungsrechtliche Überlegungen nicht die Annahme einer ausfüllungsbedürftigen Regelungs- lücke. Die der zweimonatigen Begründungsfrist zugrunde liegende Erwartung, dass innerhalb dieses Zeitraumes jedenfalls in der Mehrzahl der Fälle die Anfechtung unter Berücksichtigung der Niederschrift über die Versammlung der Wohnungseigentümer begründet werden kann, hält sich innerhalb des dem Gesetzgeber zustehenden Einschätzungsspielraums. Einen bestimmten Weg zur Bereinigung von Härtefällen gibt die Verfassung nicht vor. Es ist daher verfassungsrechtlich unbedenklich, wenn der Gesetzgeber hierfür den Weg über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewählt hat (§ 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. §§ 233 ff. ZPO) und er auf diese Weise die widerstreitenden Belange der Wohnungseigentümer austariert hat.

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bb) Einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand hält dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, die verfügte Fristverlängerung entfalte keine Rechtswirkungen. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Prüfung der Frage, ob eine fehlerhafte Fristverlängerung wirksam ist, auf den allgemeinen Grundsatz der Wirksamkeit rechtsfehlerhaft ergangener gerichtlicher Entscheidungen und auf Vertrauensschutzgesichtspunkte abzustellen. Danach darf jedenfalls eine Prozesspartei, der auf ihren rechtzeitig vor Fristablauf gestellten Antrag eine Fristverlängerung gewährt worden ist, grundsätzlich davon ausgehen, dass die betreffende richterliche Verfügung wirksam ist (vgl. nur BGH, Beschl. v. 18. November 2003, VIII ZB 37/03, NJW 2004, 1460 m.w.N.). Das gilt bei unklarer Rechtslage selbst dann, wenn die Fristverlängerung von einem funktionell unzuständigen Gericht gewährt (BGH, Beschl. v. 21. Dezember 2004, KVZ 3/04, NJW-RR 2005, 769) wurde, und im Übrigen auch dann, wenn der Verlängerungsantrag erst kurz vor Fristablauf gestellt wurde. Die auf einen rechtzeitigen Antrag hin bewilligte Fristverlängerung kommt der Partei nur dann nicht zu Gute, wenn die Verlängerung schlechthin und offensichtlich ausgeschlossen war (vgl. Senat, Beschl. v. 5. Juli 2007, V ZB 48/06, NJW-RR 2008, 146). Hiervon abzurücken, sieht der Senat – entgegen der Argumentation der Beklagten in der mündlichen Revisionsver- handlung – keine Veranlassung. Ob diese Kriterien auch Geltung bei der Beantwortung der anders gelagerten Frage beanspruchen können, unter welchen Voraussetzungen die Bindungswirkung einer von dem Berufungsgericht zu Unrecht ausgesprochene Revisionszulassung zu verneinen ist, braucht hier nicht erörtert zu werden.

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Dass die gewährte Fristverlängerung schlechthin und offensichtlich ausgeschlossen war, lässt sich – anders als für Fristverlängerungen, die nach der nunmehr herbeigeführten höchstrichterlichen Klärung ausgesprochen werden – nicht sagen. Die Verlängerung hat das Amtsgericht am 20. September 2007 und damit vor der Senatsentscheidung zur materiellrechtlichen Einordnung der Begründungsfrist (Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 515 f.) bewilligt. Vor dem Hintergrund des Standorts der Regelung des § 46 WEG im verfahrensrechtlichen Teil des Wohnungseigentumsgesetzes war die Qualifizierung als prozessuale Frist und die auf dieser Grundlage befürwortete analoge Anwendung etwa von § 520 Abs. 2 Satz 1 ZPO durchaus vertretbar.

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b) Auf der Grundlage des derzeitigen Verfahrensstandes kann die Klage auch nicht aus anderen Gründen als unbegründet abgewiesen werden. Die Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG ist gewahrt. Zwar ist die innerhalb der Monatsfrist eingegangene Klage erst nach Fristablauf zugestellt worden. Dies ist jedoch nach § 167 ZPO unschädlich, weil die Klage "demnächst" (vgl. dazu Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517 m.w.N.) zugestellt worden ist. Die Kläger haben den angeforderten Kostenvorschuss zeitnah nach Erhalt der Kostenrechnung eingezahlt. Die erheblich später veranlasste Zustellung lag allein in der Sphäre des Gerichts begründet und beruhte nicht auf von den Klägern zu vertretenden Verzögerungen.

19

c) Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil das Berufungsgericht – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – die für eine Endentscheidung durch den Senat erforderlichen Feststellungen nicht getroffen hat (§ 563 Abs. 1 Satz 1 u. Abs. 3 ZPO). Anfechtungsgründe hat es wegen der von ihm angenommenen Versäumung der Begründungsfrist nicht geprüft. Ob die Argumentation der Revision geeignet ist, das auf der Grundlage des Klagevorbringens verneinte Vorliegen von Nichtigkeitsgründen auszuräumen, braucht in dem weiteren Verfahren nicht geklärt zu werden. Der Unterscheidung zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen kommt rechtserhebliche Bedeutung nur zu, wenn zumindest eine der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG versäumt worden ist. Die Klage kann dann nur noch Erfolg haben, wenn der Beschluss nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig ist (vgl. Senat, Urt. v. 16. Januar 2009, V ZR 74/08, ZfIR 2009, 514, 517). Sind die Fristen dagegen – wie hier – gewahrt , braucht lediglich geprüft zu werden, ob ein Rechtsverstoß vorliegt, der den Bestand des angefochtenen Beschlusses berührt. Ob der Rechtsfehler als Nichtigkeits- oder als Anfechtungsgrund zu qualifizieren ist, spielt in solchen Fällen keine Rolle (ebenso Dötsch, ZMR 2008, 433, 435 f.; Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 156 u. 159; vgl. auch BayOblG WuM 1992, 642; a.A. Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 77).

20

aa) Wie bereits (oben II.1.) dargelegt, betreffen auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe keine unterschiedlichen Streitgegenstände. Da der Streitgegenstand maßgeblich durch den Antrag mitbestimmt wird, führt dies dazu, dass sowohl mit einem auf Feststellung der Nichtigkeit als auch mit einem auf Ungültigkeitserklärung gerichteten Antrag jeweils das umfassende Rechtschutzziel zum Ausdruck gebracht wird, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen (Senat, BGHZ 156, 279, 294; Dötsch, aaO, 435; vgl. auch BGHZ 134, 364, 366; 152, 1, 5 f.). Es kann daher auch ohne Antragsumstellung die Nichtigkeit des Beschlusses ausgesprochen werden, obwohl der Antrag seinem Wortlaut nach (nur) darauf gerichtet war, den Beschluss für ungültig zu erklären (Senat, aaO, m.w.N.).

21

Wegen der Identität des Streitgegenstandes sind auch die Auswirkungen der Rechtskraft dieselben, gleichgültig, ob die Ungültigkeit des in Rede stehenden Beschlusses festgestellt oder durch Urteil ausgesprochen wird (vgl. auch § 48 Abs. 4 WEG). Mit dem Eintritt der Rechtskraft steht in beiden Fällen fest, ob der Beschluss Rechtswirkungen entfaltet oder nicht. Abgesehen von den Fällen der Fristversäumung nach § 46 Abs. 1 WEG besteht dann aber auch keine Notwendigkeit, die mitunter nicht einfach zu beantwortende Frage nach der Einordnung als Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgrund (vgl. dazu etwa Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rdn. 143 m.w.N.) zu klären. Ebensowenig muss das Gericht Beweis über einen Nichtigkeitsgrund erheben, wenn bereits feststeht, dass ein anderer Rechtsverstoß unter dem Blickwinkel der Anfechtung durchgreift (Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 159; Dötsch, ZMR 2008, 433, 435 f.). Die Klärung auch des Nichtigkeitsgrundes kann der Kläger in derartigen Fällen allenfalls bei Vorliegen eines besonderen rechtlichen Interesses im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO erzwingen; für die Anwendung des § 256 Abs. 2 ZPO ist in solchen Konstellationen kein Raum (vgl. Senat, Urt. v. 16. Juli 2004, V ZR 222/03, NJW 2004, 3330, 3332 m.w.N.).

22

bb) Der gegen die hier zugrunde gelegte Auffassung erhobene Einwand, die Frage der rechtlichen Qualifizierung müsse geklärt werden, weil ein bereits kraft Gesetzes nichtiger Beschluss nicht mit rechtsgestaltender Wirkung für unwirksam erklärt werden könne (Wenzel in Bärmann, aaO, § 46 Rdn. 77), rechtfertigt keine andere Beurteilung (wie hier Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 158 f.; vgl. auch BayOblG WuM 1992, 642; Dötsch, aaO), sondern verweist lediglich auf das Erfordernis einer sachgerechten – das Ergebnis der Entscheidungsgründe spiegelnden – Tenorierung. Bedenkt man, dass der Tenor ohnehin im Lichte der Entscheidungsgründe auszulegen ist (vgl. etwa Senat, Urt. v. 30. März 2007, V ZR 179/06, NJW 2007, 2182 m.w.N.), erscheint es unbedenklich , wenn das Gericht – so es die Frage offen lässt, ob ein Anfechtungs- oder ein Nichtigkeitsgrund durchgreift – den Beschluss für ungültig erklärt. Ein sol- cher Tenor bringt nicht nur das Entscheidende zum Ausdruck, dass nämlich der bezeichnete Beschluss keine Rechtswirkungen entfaltet, sondern er deckt auch die Konstellation der Nichtigkeit mit ab, weil er keine Festlegung dazu enthält, ob der Ausspruch des Gerichts konstitutiv oder deklaratorisch wirkt. Soweit der Entscheidung des Senats vom 2. Oktober 2003 (BGHZ 156, 279, 293 f.) etwas anderes entnommen werden könnte, wird daran nicht weiter festgehalten.

23

Davon abgesehen zeigt etwa die Lehre von den Doppelwirkungen im Recht, dass es aus teleologischen Gründen durchaus möglich ist, ein bereits nichtiges Rechtsgeschäft anzufechten (vgl. dazu etwa Staudinger/Roth, BGB [2003], § 142 Rdn. 27 ff. m.w.N.). Dem entspricht es, dass auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren überwiegend die Aufhebung eines nichtigen Verwaltungsaktes nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO zugelassen wird (vgl. dazu etwa OVG Koblenz NVwZ 1987, 899; Kopp/Schenke, VwGO, 15. Aufl., § 42 Rdn. 3), obwohl § 43 Abs. 1 VwGO für die Feststellung der Nichtigkeit eines Verwaltungsaktes ausdrücklich die Feststellungsklage bereitstellt (Bender, VwGO, 4. Aufl., § 42 Rdn. 12). Auch dort steht der prozessökonomische Zweck im Vordergrund , den Gerichten die Prüfung zu ersparen, ob ein fehlerhafter Verwaltungsakt "nur" rechtswidrig oder gar nichtig ist. All dies erhellt, dass es aus- schlaggebend nicht auf eine begrifflich-formale Einordnung ankommt, sondern auf eine normative Sichtweise, die sachangemessene Problemlösungen ermöglicht (ähnlich Jennißen/Suilmann, aaO, § 46 Rdn. 158).

Krüger Klein Stresemann
Czub Roth

Vorinstanzen:
AG Wernigerode, Entscheidung vom 18.06.2008 - 9 C 571/07 WEG -
LG Dessau-Roßlau, Entscheidung vom 20.11.2008 - 6 S 116/08 -