Der Kläger macht gegen die Beklagte als Rechtsnachfolgerin Ansprüche auf der Grundlage eines Pachtvertrages geltend.
Der Kläger unterhält und betreibt unter anderem Photovoltaikanlagen, die auf Gebäuden und Freiflächen zum Zwecke der Netzeinspeisung errichtet werden.
Am 5.3.2012 schloss der Kläger mit Herrn ... einen Nutzungsvertrag über die gesamten Dach- und Freiflächen auf dem Außenbereich der ehemaligen ... in ... Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Regelungen wird auf die Anlage K 1 verwiesen.
Der Kläger hat die vereinbarte Pacht von 1,00 € am 15.5.2012 mit dem Vermerk Nutzungsvertrag 05.03.2012 ... auf das Konto der ... überwiesen. Herr ... ist alleiniger Geschäftsführer und Gesellschafter dieser Gesellschaft. Herr ... hat diesen Betrag am 31.5.2012 an den Kläger zurücküberwiesen. Der Kläger hat das vereinbarte Nutzungsentgelt am 5.7.2012 erneut auf das Konto der ... überwiesen. Auch dieses Mal überwies Herr ... den Betrag zurück.
Mit Schreiben vom 4.10.2012 erklärte Herr ... die Kündigung des Nutzungsvertrags aus besonderem Grund fristlos, sowie vorsorglich und hilfsweise zum nächsten zulässigen Termin. Wegen der Einzelheiten des Inhalts dieses Schreibens wird auf die Anlage K 3 verwiesen. Mit Schreiben vom 16.10.2012 widersprach der anwaltliche Vertreter des Klägers der Kündigung. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die Anlage K 4 verwiesen.
Am 9.8.2012 beauftragte der Kläger die ... aus Göttingen mit der Erstellung eines Gutachtens zu möglichen Altlasten oder anderen Verunreinigungen. Die ... erstellte das Gutachten am 18.10.2012, welches der Kläger bezahlte. Auf entsprechenden Antrag des Klägers wurde diesem am 29.11.2012 eine Einspeisezusage für das Gelände durch die ... erteilt. Die Kosten der Einspeisezusage trug der Kläger. Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zwischen der Stadt ... und dem Kläger beauftragte dieser das Stadtplanungsbüro ... mit der Erarbeitung eines „Bebauungsplanes Nr. ... inklusive der Begründung, des Umweltberichtes und sämtlicher erforderlicher Fachgutachten sowie des erforderlichen Flächennutzungsplanes“. Die Kosten des Planverfahrens in Höhe von 36.029,15 € hat der Kläger vertragsgemäß bezahlt. Hinzu kamen noch Kosten für ein Ergänzungsgutachten in Höhe von knapp 10.000,00 € sowie die Kosten der anwaltlichen Begleitung, die der Kläger ebenfalls zu tragen hatte.
Herr ... hat das Grundstück an Herrn ... verkauft. ... wurde am 11.3.2013 als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Dieser hat das Grundstück an die Beklagte verkauft. Die Beklagte hat das Grundstück schuldrechtlich am 27.2.2013 erworben und wurde am 10.6.2013 Eigentümerin des Grundstücks. Sowohl der Kläger als auch die Beklagte sind Unternehmer im Sinne des § 14 BGB und haben im Zusammenhang mit dem Grundstück in Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit gehandelt.
Am 15.5.2013 wurde den Beauftragten des Klägers der Zugang zum Grundstück durch Mitarbeiter der Beklagten verweigert. Mit Schreiben vom 15.5.2013 (Anlage K 8) haben die anwaltlichen Vertreter des Klägers die Beklagte aufgefordert, bis längstens 24.5.2013 mitzuteilen, dass sie an der mit Schreiben vom 4.10.2012 ausgesprochenen Kündigung nicht festhält. Mit Schreiben vom 27.5.2013 haben die anwaltlichen Vertreter des Klägers der Beklagten die ursprünglich gegen Herrn ... gefertigte Feststellungsklage im Entwurf übersandt. Die Beklagte hat die Kündigung vom 4.10.2012 mit Schreiben vom 3.6.2013 bestätigt. In der Folge verhandelten die Parteien außergerichtlich mehrfach über eine Lösung. Eine solche kam nicht zustande.
Mit e-mail vom 12.3.2013 teilte der zuständige Sachbearbeiter der ... mit, dass ein weiterer Investor für das Gebiet einen Einspeiseantrag gestellt hat und plausibel gemacht hat, dass ihm die erforderlichen Grundstücke für die Realisierung zur Verfügung gestellte werden. Weiter heißt es darin: „Da wir in dieser Angelegenheit von Ihrem Unternehmen keinen weiteren Projektfortschritt erkennen könne, müssen wir die am 29. November 2012 erstellte Einspeisezusage zurücknehmen.“ Der Kläger hat hiergegen Einspruch eingelegt. In einer e-mail vom 11.3.2013 teilt die ... dem Kläger mit, dass dem Einspruch nicht stattgegeben werden könne und somit die erteilte Netzanschlusszusage der geplanten PV-Anlage unverzüglich erlischt.
Die Beklagte hat das streitgegenständliche Grundstück mit Vertrag vom 3.6.2014 an die ... zur Nutzung überlassen und ihr daran auch den Besitz eingeräumt. Die ... hat auf den drei streitgegenständlichen Grundstücken eine Photovoltaikanlage errichtet. Ihr Nutzungsrecht umfasst eine Dauer von 5 Jahren. Die ... ist im Hinblick auf ihr erhebliches Investment in Form der Aufstellung der Photovoltaikanlagen auch nicht bereit, dieses Nutzungsrecht aufzugeben, damit die Flächen dem Kläger zur Verfügung gestellt werden könnten.
Mit Schriftsatz vom 8.5.2015 hat Beklagtenvertreter „nochmals“ die ordentliche Kündigung des streitgegenständlichen Nutzungsvertrages erklärt. Nachdem er darauf hingewiesen wurde, dass eine Vollmacht dem Schriftsatz nicht beilag, hat Beklagten mit einem weiteren Schriftsatz vom 18.5.2015 unter Beifügung der Vollmacht nochmals gekündigt. Dieser Schriftsatz ist bei Klägervertreter am 21.5.2015 eingegangen.
Der Kläger ist der Meinung, dass es sich bei dem abgeschlossenen Nutzungsvertrag um einen atypischen Vertrag handele, der Elemente eines Pachtvertrages innehabe. Eine wirksame Kündigung liege nicht vor. Weder sei eine schriftliche Abmahnung ausgesprochen worden noch sei dem Kläger eine wesentliche Vertragsverletzung anzulasten.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Klage vom 6.3.2014 sowie die Schriftsätze vom 17.6.2014 samt Anlagen verwiesen.
Die Beklagte hat ... den Streit verkündet. Dieser ist dem Verfahren nicht beigetreten. Auch der Kläger hat ... den Streit verkündet. Auch auf diese Streitverkündung ist dieser dem Rechtsstreit nicht beigetreten.
Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 13.5.2015 unstreitig gestellt, dass die Beklagte das Grundstück an eine ... zur Nutzung überlassen und das Grundstück bereits großenteils mit Photovoltaikanlagen bebaut ist. Der Kläger hat daraufhin den Rechtsstreit in Ziffer 2 der Klage, wonach die Beklagte verurteilt werden sollte, dem Kläger und seinen Beauftragten den Zutritt zu dem Grundstück auf dem Außenbereich der ehemaligen ... in ... zu gewähren, für erledigt erklärt. Die Beklagte hat einer Erledigung nicht zugestimmt.
Der Kläger beantragt im Übrigen,
1. festzustellen, dass das mit Vertrag vom 5.3.2012 zwischen dem Kläger und Herrn ... begründete Vertragsverhältnis über die gesamten Dach- und Freiflächen auf dem Außenbereich der ehemaligen ... in ... Grundbuch Blatt ... Flur ... Flst-Nr. ... durch die Kündigung des Herrn ... vom 4.10.2012 nicht beendet wurde und weiter fortbesteht,
3. festzustellen, dass die Beklagte dem Kläger sämtlichen Schaden zu ersetzen hat, der daraus entsteht, dass die Beklagte dem Kläger und seinen Beauftragten den Zutritt zu dem mit in Ziffer 1 genannten Vertrag zu nutzenden Grundstück und auf dem Außenbereich der ehemaligen ... in ... verweigert hat oder verweigern ließ und eine Einräumung des Besitzes am Grundstück zugunsten des Klägers nicht mehr möglich ist,
4. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 12.419,91 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 8 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass ein Pachtverhältnis im Sinne des § 581 BGB nicht vorliege, sondern eine Grunddienstbarkeit gemäß § 1018 BGB. Der Kläger sollte das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen dürfen. Der Gebrauch eines Grundstücks aufgrund eines Pachtvertrages würde andere vom Gebrauch der Sache ausschließen. Bei einer bloßen Nutzung sei dagegen der Nutzer vom weiteren Gebrauch der Sache ausgeschlossen. Die Sache könne dann vom Eigentümer selbst weiterhin gebraucht werden. Dem Kläger sollte auch nicht das gesamte Grundstück zur Nutzung zur Verfügung stehen, sondern nur eine Sache, die sich auf dem Grundstück befinde, nämlich eine Dach- und Freifläche. § 566 BGB sei nur anzuwenden, wenn ein verpachtetes Grundstück veräußert werde.
Unabhängig davon sei die Vorschrift des § 566 BGB nur anwendbar, wenn die Miet- bzw. Pachtsache schon vor der Veräußerung an den Dritten überlassen worden sei. Das sei hier nicht der Fall. Als die Beklagte von ... das Grundstück erwarb, habe sie keine Kenntnis von einem mit dem Kläger bestehenden Nutzungsvertrag gehabt. So etwas sei für die Beklagte nicht erkennbar gewesen, weil die Grundstücke nicht eingezäunt gewesen seien. Auch die Tatsache, dass der Kläger um Herausgabe der Schlüssel bat, beweise, dass dem Kläger das Grundstück nicht zur Nutzung überlassen worden sei. Auch als ... das Grundstück seinerseits von ... gekauft hat und zu Eigentum übertragen erhalten hatte, habe der Kläger keine Schlüssel besessen und sei dem Kläger das Grundstück nicht, jedenfalls nicht mehr überlassen worden. Als ... als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, sei das Grundstück dem Kläger schon nicht mehr überlassen worden, sofern es ihm jemals zuvor überlassen worden sei. ... sei somit schon nicht Vermieter geworden. Als die Beklagte Eigentümerin wurde, habe es zumindest schon am Erfordernis der Identität von Vermieter, Eigentümer und Veräußerer des Grundstücks gefehlt.
Selbst wenn man den Nutzungsvertrag als Pachtvertrag qualifizieren würde, wäre der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen, so dass die Kündigung zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Flächen an den Kläger nach § 550 BGB möglich gewesen sei. Die Parteien haben zwar einen schriftlichen Vertrag geschlossen, dieser habe jedoch nicht alle mündlichen Nebenabreden der Parteien umfasst. Dies betreffe die mündlichen Abreden zur Entwicklung und Vermarktung des Areals. Der Vertrag verstoße auch insoweit gegen das Schriftformerfordernis als er die Pachtsache nicht genau bezeichne. Zudem sei der Vertrag nicht in der gesetzlichen Schriftform des § 126 BGB geschlossen worden. Dies führe zwar nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages von Anfang an, der Vertrag habe aber zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung gekündigt werden können. Das sei hier geschehen. Zudem sei klarzustellen, dass dem Kläger der Besitz am Grundstück auch nicht unmittelbar nach Abschluss des Nutzungsvertrages eingeräumt worden sei. Der Kläger habe nicht einmal die Pacht überwiesen. Schon aus diesem Grund habe Herr ... dem Kläger das Grundstück nicht übergeben. Schon aus diesem Grund sei die Kündigung, die noch Herr ... ausgesprochen habe, wirksam. Soweit der Kläger die behaupteten Untersuchungen habe durchführen lassen, liege darin verbotene Eigenmacht.
Auch die außerordentliche fristlose Kündigung von ... sei wirksam. Der Kläger habe die Dachfläche nicht fachgerecht belegt und die zuvor notwendigen Sanierungsarbeiten an der Fläche nicht ausgeführt, so dass sich eine Einsturzgefahr ergeben habe. Trotz Abmahnung seitens ... sei der Kläger nicht bereit, das Dach entsprechend statisch zu ertüchtigen. Zudem habe sich der Kläger geweigert, die vereinbarte Vermarktung des Projekts an einen Investor weiter zu betreiben. Aufgrund dieser ernsthaften und endgültigen Weigerungen habe ... keine weitere Frist mehr setzen oder eine Mahnung aussprechen müssen. ... sehe sich durch den Kläger auch getäuscht, indem der Kläger ihm zugesagt habe, dass es kurzfristig zu einem Investmentvertrag mit der ... kommen werde. Im Internet finde man Informationen über einen Insolvenzeröffnungsantrag bezüglich der ... durch das Finanzamt .... Die ... solle nach dem Posting eines Users vor einer Neuausrichtung stehen. Die Kündigung sei auch schon deswegen wirksam, weil der Kläger die vereinbarte Pacht nie an Herrn ... gezahlt habe. Herr ... habe die Zahlung an die ... zu Recht zurückgehen lassen, weil die ... nicht Vertragspartner des Klägers gewesen sei.
Zudem handele es sich bei dem Nutzungsvertrag um einen „Pro-Forma-Vertrag“, der als solcher weder ernsthaft gewollt gewesen und nur zum Schein abgeschlossen worden sei, noch alle Parteivereinbarungen abschließend regelt. Der Kläger sei lediglich Vermittler eines Investments. Der Kläger selbst habe nicht die finanziellen Mittel gehabt, die erforderlich gewesen wären, um auf dem Grundstück eine Photovoltaikanlage zu errichten. Der Kläger habe sich an ... gewandt mit der Behauptung, er habe mit der ... eine finanzstarke börsennotierte Investmentgesellschaft an der Hand. ... habe dem Kläger gegenüber deutlich gemacht, dass er nur an einem Vertrag mit dieser Firma interessiert sei. Der Kläger habe ... versprochen, die ... als Vertragspartner zuzuführen. Da dies etwas Zeit brauche, sei der Nutzungsvertrag pro forma geschlossen worden. Dazu sei ... bereit gewesen, weil vereinbart gewesen sei, dass der Pro-Forma-Vertrag umgehend in einen „richtigen Vertrag“ zwischen der Beklagten und der ... ausgetauscht werde. Deshalb habe ... auch den Pachtpreis von 1 E wieder an den Kläger zurücküberwiesen, weil er damit deutlich machen wollte, dass Vertragsbeziehungen zum Kläger nie beabsichtigt gewesen seien. Bezüglich der Eintragung einer Dienstbarkeit soll mündlich vereinbart worden sein, dass sie nur zu Gunsten eines finanzstarken Investors wie der ... einzuräumen sei. Soweit in der Präambel des Nutzungsvertrages auf ein einseitig unwiderrufliches Kaufangebot des ... hingewiesen werde, sollte dieses gegenüber der ... gelten. Insofern hätte der Vertrag auch der notariellen Beurkundung bedurft und sei ohne diese unwirksam.
Die Beklagte erhebt die Einrede des Ausschlusses der Leistungspflicht nach § 275 Abs. 1 BGB. Schon mit Vertrag vom 3.6.2014 habe die Beklagte das Grundstück an die ... zur Nutzung überlassen und dieser daran den Besitz eingeräumt. Die ... habe auf den drei streitgegenständlichen Grundstücken eine Photovoltaik Anlage errichtet. Ihr Nutzungsrecht umfasse eine Dauer von 23 Jahren, beginnend ab dem 3.6.2014. Ihr stehe auch eine Option auf eine weitere Nutzung für die Dauer von 5 Jahren zu. Die ... sei im Hinblick auf ihr erhebliches Investment in Form der Aufstellung von Photovoltaikanlagen auch nicht bereit, dieses Nutzungsrecht aufzugeben, damit die Flächen etwa dem Kläger zur Verfügung gestellt werden könnten. Dieses rechtliche Leistungshindernis führe dazu, dass der Anspruch des Klägers auf die Leistung ausgeschlossen sei.
Da keine Entgeltforderung vorliege, könne der Kläger keine Verzinsung in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz fordern.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung vom 9.5.2014 sowie die Schriftsätze vom 7.11.2014, 12.11.2014, 20.11.2014, 25.11.2014, 8.5.2015, 15.5.2015, 8.6.2015, 20.8.2015 samt Anlagen verwiesen.
Der Kläger hat repliziert, dass der Nutzungsvertrag nicht zum Schein als pro forma Vertrag abgeschlossen worden sei. Auch sei der Kläger nicht nur Vermittler eines Investments gewesen, der selbst nicht über die finanziellen Mittel verfügt habe. Herr ... sei Unternehmer, dem es auch um erhebliche wirtschaftliche Interessen gegangen sei. Herr ... bzw. die ... haben auch einen anderen Nutzungsvertrag geschlossen über das gesamte Kasernengelände in .... Dieser Vertrag habe bis heute seinen Bestand. Herr ... ist Alleingesellschafter der .... Es leuchte nicht ein, warum im Fall des weitaus größeren Kasernengeländes mit dem Kläger ein Vertrag geschlossen wurde, der Vertrag bezüglich des Außengeländes dieser Kaserne nicht gewollt gewesen sein soll. Dass ein Vertrag gewollt war, ergebe sich auch aus einer e-mail des Herrn ... vom 5.3.2012 an den zuständigen Architekten Herrn ... (Anlage K 12).
Mündliche Nebenabreden seien nicht geschlossen worden. Insofern verweist der Kläger auch auf Ziffer 6.4 des Nutzungsvertrages.
Der Nutzungsvertrag enthalte auch keine beurkundungspflichtigen Inhalte. Auch unterliege er nicht nach § 311 b BGB dem Beurkungszwang. Ein Erwerb des Grundstücks sei nicht vorgesehen gewesen. Sollte der Vertrag ein Kaufangebot enthalten, würde dies in keinem Fall mit dem Nutzungsvertrag „stehen und fallen“.
Ein Verstoß gegen die Schriftform liege nicht vor. Der Vertrag sei per e-mail und telefonisch verhandelt und anschließend schriftlich fertiggestellt worden. Dieses Exemplar habe der Kläger in Absprache mit Herrn ... unterzeichnet und per Fax an Herrn ... versendet. Herr ... habe dieses für den Kläger bestimmte Exemplar unterzeichnet und per Fax an den Kläger gesendet. Jede Vertragspartei habe die für die andere Vertragspartei bestimmte Urkunde selbst unterzeichnet. Damit würden mehrere gleichlautende Vertragsurkunden existieren. Jede Vertragspartei habe die für die andere Partei bestimmte Urkunde selbst unterzeichnet. Rein vorsorglich habe der Kläger dem Herrn ... das von ihm unterzeichnete Exemplar des Nutzungsvertrages zugestellt. Herr ... verfüge damit über ein Exemplar des Nutzungsvertrages, welche die handschriftliche Unterschrift des Klägers trägt. Des Weiteren wurde den Prozessbevollmächtigten der Beklagten ein Exemplar des Nutzungsvertrages vom 5. März 2012, welches der Kläger zusätzlich im Original unterzeichnet hat, zugestellt. Damit verfüge sowohl der ursprüngliche Verpächter, ... als auch die Beklagte über ein Exemplar des Nutzungsvertrages, welches im Original vom Kläger unterzeichnet ist. Der ursprüngliche Verpächter ... habe zudem angegeben, das weitere Vertragsexemplarselbst unterzeichnet zu haben. Entweder befinde sich dieses, Exemplar noch bei ... oder es sei abhandengekommen. Nach der Rechtsprechung könne die Schriftform des zunächst formlos geschlossenen Vertrages jederzeit nachgeholt werden. Nichts anderes gelte für eine andere Form des „nachgeholten“ Abschlusses. Der Schutzzweck des § 550 BGB liege nicht darin, einem späteren Erwerber Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist oder noch besteht. § 550 BGB diene dem Informationsbedürfnis eines Erwerbers, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Dazu genüge bereits eine Vertragsurkunde, in der die von beiden Parteien unterzeichneten Bedingungen eines später konkludent abgeschlossenen Vertrages enthalten seien. Damit genüge, wenn wie hier beide Vertragsparteien, also der Kläger und Herr ... einen Nutzungsvertrag unterzeichnet haben. Nachdem die Beklagte Kenntnis von dem hier gegenständlichen Nutzungsvertrag gehabt habe, noch bevor sie auf die Idee gekommen sei, einen weiteren Verstoß gegen das Schriftformgebot zu rügen, stelle die Berufung auf einen vermeintlichen Formmangel eine unzulässige Rechtsausübung dar.
Dem Kläger sei der Besitz am Grundstück unmittelbar nach Abschluss des Nutzungsvertrages eingeräumt worden. Das Grundstück sei dem Kläger auch überlassen worden. Zu berücksichtigen sei, dass vor Errichtung der geplanten Photovoltaikanlage die Entwicklung des Grundstücks erfolgen musste. Die tatsächliche Sachherrschaft des Klägers zu dem Grundstück sei auf eine bestimmte Dauer, nämlich 30 Jahre, angelegt gewesen. Entscheidend sei hier nicht die tatsächliche Gewalt über eine Sache, sondern die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks. Der Kläger habe in Absprache der Parteien bereits erheblich in die Entwicklung des Grundstücks investiert. Es wurde ein Bebauungsplan aufgestellt. Bodenuntersuchungen wurden durchgeführt. Dazu sollen sowohl der Kläger als auch die Beauftragten der Untersuchungen das Grundstück betreten haben. Der Kläger habe uneingeschränkten Zugang zu dem Gelände gehabt und diesen auch dazu genutzt, um die vertraglich vereinbarten Entwicklungsarbeiten voranzutreiben. Der Kläger habe in der Zeit nach Vertragsschluss bis über die Eintragung der Beklagten als Eigentümerin im Juni 2013 hinaus mindestens 15 Nächte auf dem Hof ... der unmittelbar neben dem streitgegenständlichen Grundstück gelegen sei, verbracht. Der Kläger habe dem Landwirt ... auch gestattet und diesen beauftragt, große Teile des Grundstücks zu mähen und das gemähte Gras für die Tiere des Landwirts zu Futterzwecken zu verwenden. Des Weiteren habe der Kläger auf dem streitgegenständlichen Grundstück eine Zusammenarbeit mit der Firma ... aus ... geplant. Die Firma ... sollte auf dem Grundstück ein innovatives Solarsystem errichten. Auch zu diesem Zweck habe der Kläger das Grundstück regelmäßig besucht. Auch sei Herr Ing. ... aus ... in Österreich im Auftrag des Klägers auf dem Grundstück gewesen. Herr ... sollte die geplanten Anlagen des Klägers in elektronischer Hinsicht vervollständigen und später technisch warten. Schließlich habe der Kläger die ... – Herrn ... – aus ... beauftragt, weitere Investoren für die Anlage zu finden und Angebote für die Aufbereitung des Grundstücks einzuholen. Auf entsprechende Anfrage habe die Firma ... am 31.1.2013 ein Angebot für verschiedene Abbruch- und Entsorgungsarbeiten auf dem streitgegenständlichen Grundstück unterbreitet (Anlage K 14). Unerheblich sei dabei, dass dem Kläger am 15.5.2013 der Zutritt verweigert wurde. Eine kurzzeitige fehlerhafte, unrechtmäßige Inbesitznahme durch einen Dritten ändere nichts daran, dass dem Kläger das Grundstück überlassen worden sei.
Die Kündigung vom 4.10.2012 erfülle nicht das Erfordernis der Schriftform nach Ziffer 1.4 des Nutzungsvertrages.
Soweit die Beklagte mit Schreiben vom 3.6.2013 dem Kläger mitgeteilt hat, dass sie an der von Herrn ... mit Schreiben vom 4.10.2012 gegenüber dem Kläger ausgesprochenen Kündigung festhält, sei darin keine eigene Kündigungserklärung zu sehen. Dieses Schreiben sei dem Klägervertreter erst am 7.6.2013 zugegangen. Eine Kündigung sei darin nicht zu sehen, schon weil die Beklagte erst am 10.6.2013 als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen wurde.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Klägers vom 14.1.2015, 8.4.2015, 6.5.2015, 15.5.2015, 24.8.2015, 6.11.2015 jeweils samt Anlagen verwiesen.
Die Beklagte bestätigt, dass der Kläger das Original der Anlage K 2, also die Telefaxsendung des Herrn ... vom 5.3.2012, 17.40 Uhr; mit der nach Empfang hierauf gesetzten Unterschrift des Klägers, notariell beglaubigen hat lassen. Das sei aber ohne Bedeutung. Der Beglaubigungsvermerk des Notars könne sich nicht auf eine Originalurkunde mit der Originalunterschrift des Herrn ... beziehen, sondern nur auf die Telefaxkopie mit der nachträglichen Unterschrift des Klägers, wie sie bereits als Anlage K 2 vorgelegt wurde. Auch der Beglaubigungsvermerk des Notars ändere nichts daran, dass er nur die Übereinstimmung zwischen der „Urschrift“ (Anlage k 2) und der von ihm angefertigten Abschrift beglaubigen konnte.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 24.8.2015 verwiesen.
Das Gericht hat die Zeugen ... und ... vernommen. Wegen der Einzelheiten der Aussagen wird auf die gerichtliche Niederschrift des Termins vom 8.5.2015. Weiter hat das Gericht die Zeugen ... und ... vernommen. Wegen der Einzelheiten wird auf die gerichtliche Protokolle vom 14.8.2015 und 11.12.2015 verwiesen.
Der Kläger hat sich im Termin vom 14.8.2015 persönlich geäußert. Wegen der Einzelheiten wird auf das gerichtliche Protokoll verwiesen.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
1. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Feststellung, dass das Nutzungsverhältnis über die streitgegenständlichen Flächen durch die Kündigung des Herrn ... vom 4.10.2012 nicht beendet wurde und weiter fortbesteht.
a. Der Feststellungsantrag ist zulässig.
Der Kläger will festgestellt haben, dass ein Nutzungsverhältnis, begründet durch den Nutzungsvertrag mit Herrn ... vom 5.3.2012, trotz Weiterveräußerung der streitgegenständlichen Flächen an die Beklagte im Hinblick auf § 566 BGB weiter fortbesteht.
Die Beklagte wendet sich dagegen und nutzt die streitgegenständlichen Flächen zu gewerblichen Zwecken selbst bzw. überlässt sie anderen zur gewerblichen Nutzung. Insofern ist auch ein Feststellungsinteresse gegeben.
b. Zwischen dem Kläger und Herrn ... ist ein Nutzungsvertrag am 5.3.2012 über die streitgegenständlichen Flächen zustande gekommen.
Der Vertrag ist nicht wegen Verstoßes gegen die notarielle Form nach §§ 311 b, 125 Satz 1 BGB nichtig.
Die Präambel des Nutzungsvertrags bezieht sich auf ein einseitig unwiderrufliches Kaufangebot über 50 % der Grundstücksanteile. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Präambel dieses Kaufangebot enthält, sondern sich nur beschreibend darauf bezieht. Insofern handelt es sich nur um Willensbekundungen über einen eventuell abzuschließenden Kaufvertrag (Palandt BGB 74. Auflage 2015 § 311 b Rn. 11).
Unabhängig davon sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die Parteien nicht unabhängig von den Kaufverhandlungen den Nutzungsvertrag abgeschlossen hätten. Eine eventuelle Nichtigkeit des Kaufangebots in der Präambel bezieht sich gemäß § 139 BGB nicht auf den Nutzungsvertrag (Palandt a.a.O. § 311 bm Rn. 45).
Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass Herr ... den Vertrag nur „pro Forma“ abgeschlossen hätte.
Einen geheimen Vorbehalt i.S.d. § 116 Satz 2 BGB, ein Scheingeschäft i.S.d. § 117 Abs. 1 BGB oder den Mangel der Ernstlichkeit nach § 118 BGB hat die Beklagte nicht nachgewiesen. Der Zeuge ... hat bei seiner Vernehmung im Termin vom 8.5.2015 selbst ausgesagt, dass er mit den Ausdrücken „pro Forma Vertrag“ und „nicht ernst gemeint“ nichts anfangen kann. Aber auch soweit der Zeuge angegeben hat, dass eine hinter dem Kläger stehende börsennotierte Firma Vertragspartner werden sollte, ergibt sich hieraus nichts für eine Nichtigkeit des Vertrages nach §§ 116 Satz 2, 117 Abs. 1, 118 BGB. Aus den vorgelegten Schriftstücken ergibt sich nichts für diese Angaben des Zeugen .... Der Nutzungsvertrag und die Erklärung in der e-mail vom 5.3.2012 (Anlage K 12) sowie der weiteren e-mail vom 5.3.2012 (Anlage zum Protokoll des Termins vom 8.5.2015) sprechen für einen gewollten Abschluss mit dem Kläger. Die Aussage des Zeugen ... ist schon aufgrund der vorliegenden äußeren Umstände nicht glaubhaft. Der Zeuge ... ist zur Überzeugung des Gerichts auch nicht glaubwürdig. Offensichtlich ist der Zeuge ... vertragsreuig. Es geht ihm offensichtlich darum, den Vertrag mit dem Kläger auf jeden Fall zu Fall zu bringen, auch wenn die ausgesprochenen Kündigungen nicht Erfolg haben sollten. Unglaubwürdig hat sich der Zeuge schon auf den Vorhalt des e-mail vom 5.3.2012 (Anlage zum Protokoll des Termins vom 8.5.2012) im Termin vom 8.5.2015 verhalten. Auf den Vorhalt der e-mail hat der Zeuge lediglich vorgebracht, dass er sich daran nicht erinnern könne, der Inhalt aber auch sonst nichts an seiner Aussage ändere. Letzteres ist angesichts des Inhalts der beiden e-mail vom 5.3.2012 (Anlage zum Protokoll des Termins vom 8.5.2012 und Anlage K 12) nicht überzeugend. Zusammen mit dem Nutzungsvertrag lassen die beiden e-mail vom 5.3.2012 keinen Zweifel daran, dass ursprünglich auch vom Zeugen ... gewollt war, dass der Kläger die Entwicklung der Freiflächen-Solaranlage voranbringt. Dies lässt sich nicht in Übereinstimmung bringen mit der Aussage des Zeugen ... dass er nicht persönlich mit dem Kläger den Vertrag abschließen wollte, sondern mit einer börsennotierten Firma. Zu Recht weist der Kläger auch darauf hin, dass der Kläger auch mit der vom Zeugen ... allein beherrschten ... einen Vertrag bezüglich des Kasernengeländes abgeschlossen hat. Es ist kein Grund ersichtlich, dass der Zeuge ... in Bezug auf die hier streitgegenständlichen Freiflächen nicht mit dem Kläger persönlich abschließen wollte. Gegen die Glaubwürdigkeit des Zeugen ... spricht auch seine Behauptung, dass einer der Gründe warum er gekündigt habe gewesen sei, dass ein Geschäftspartner des Klägers gesagt habe, dass es da keine Rückendeckung von der Gesellschaft gäbe und ihn vor dem Kläger gewarnt habe. Dieser Geschäftspartner sei Herr ... gewesen. Der Zeuge ... hat im Termin vom 11.12.2015 unter Vorhalt dieser Behauptung klar ausgesagt: „Das ist glatt gelogen. Ich hatte weder einen Grund ihn zu warnen, noch habe ich das gemacht.“
Der Nutzungsvertrag ist nicht dadurch beseitigt, dass die Beklagte der Firma ... die Nutzung der Grundstücksflächen in Form der Aufstellung von Photovoltaikanlagen gewährt hat.
Die Wirksamkeit des ursprünglichen Nutzungsvertrags zwischen dem Kläger und dem Zeugen ... wäre dadurch nicht nachträglich beseitigt. Deshalb bleibt der Feststellungsantrag des Klägers in Ziffer 1 der Klage zulässig und gegebenenfalls auch begründet. § 275 BGB regelt auch nicht die Wirksamkeit der ursprünglichen Vereinbarung bzw. nachträgliche Beseitigung durch Unmöglichwerden der Leistung, sondern setzt einen bestehenden wirksamen Vertrag voraus. § 275 Abs. BGB besagt lediglich, dass der Anspruch auf Leistung aus dem bestehenden, wirksamen Vertrag ausgeschlossen ist, wenn diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist.
Der Kläger kann sich gemäß § 566 BGB auf den Nutzungsvertrag auch gegenüber der Beklagten berufen.
Nach § 566 Abs. 1 BGB, der auch auf das Pachtverhältnis nach § 581 Abs. 2 BGB anwendbar ist, tritt der Erwerber an Stelle des Verpächters – hier des Herrn... – in die sich aus dem Nutzungsverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, sofern die Grundstücksflächen nach Überlassung an einen Dritten veräußert wurden. Mehrere Erwerber treten in ihrer Gesamtheit an die Stelle des ehemaligen Vermieters bzw. Verpächters (Palandt a.a.O. § 566 Rn. 16).
Der Nutzungsvertrag stellt nach Überzeugung des Gerichts im Wesentlichen einen Pachtvertrag dar. Nach Ziffer 1.1 des Nutzungsvertrags werden dem Kläger die gesamten Dach- und Freiflächen auf dem Außenbereich der ehemaligen ... Gelände in ... als Generatorflächen sowie die erforderlichen Flächen für die Installation der elektronischen Anlagen bzw. in den Gebäuden zur Errichtung für den Betrieb der PVA zur Verfügung gestellt. Auch in der Präambel ist klargestellt, dass die von den Parteien bekannte und übereinstimmend gewollte Nutzung darin besteht, dass der Kläger beabsichtigt auf den Gebäude- und Freiflächen eine Photovoltaikanlage zur Netzeinspeisung zu errichten und zu betreiben. Die Einnahmen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlage sollten nach dem Nutzungsvertrag dem Kläger zustehen. Ein wesentliches Merkmal des Pachtvertrags ist, dass neben dem Gebrauch (bzw. der Nutzung) auch die Früchte des Grundstücks gezogen werden können (OLG Hamm Urteil vom 6.5.2011, Az. 30 U 15/10 zitiert nach juris Rn. 123). Das ist hier der Fall.
Entgegen der Ansicht der Beklagten, wurde dem Kläger von Herrn ... das Grundstück auch zur Nutzung überlassen.
Überlassung i.S.d. § 566 BGB ist die Pflicht des Vermieters bzw. Verpächters nach §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 1 Satz 1 BGB, den Gebrauch der verpachteten Sache zu gewähren. Die Überlassung richtet sich nach der Art und dem Umfang des Gebrauchs, der dem Mieter nach dem Vertrag gestattet ist (BGH Urteil vom 1.2.1989, Az. VIII ZR 126/88 zitiert nach juris Rn. 21).
Nicht notwendig ist es, dass die Besitzerlangung durch Handlungen wie Einzäunung oder Schilder bekannt gemacht wird (Palandt a.a.O. § 566 Rn. 12). Bei der Überlassung geht es um die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters bzw. Verpächters. Die entsprechende Besitzverschaffung muss nicht notwendig für Dritte erkennbar sein bzw. der Mieter bzw. Pächter muss seinen Besitz nicht manifestiert haben, da der Vermieter bzw. Verpächter nur die Möglichkeit des Gebrauchs schuldet (Schmidt-Futterer, Mietrecht, BGB § 566 Rn. 55). Beispielsweise ist bei Verträgen über die Ausbeutung von Bodenschätzen die Überlassung anzunehmen, wenn mit den ersten Bohrungen bzw. Grabungen begonnen wurde (Schmidt-Futterer a.a.O. BGB § 566 Rn. 56). Abzustellen ist hier entsprechend auf die durch den Vertrag beabsichtigte Nutzungsüberlassung. Hier ist es der Betrieb einer Photovoltaikanlage. Zwischen den Parteien war klar, dass dieser Betrieb auf dem Gelände erst vorbereitet werden muss.
Durch die dem ehemaligen Vertragspartner ... bekannten und von diesem zunächst auch gebilligten Entwicklungsmaßnahmen des Klägers wie Bodenuntersuchungen, Erlangung der Einspeisezusage der ... Entwicklung des Bebauungsplans ist dokumentiert, dass der ehemalige Verpächter ... dem Kläger die vertraglich vereinbarte Nutzung der Gebäude- und Grundstücksfläche überlassen hat. Die Zeugen ... und ... haben im Termin vom 11.12.2015 überzeugend ausgesagt, dass sie vom Kläger zu Bodenuntersuchungen beauftragt wurden und auch entsprechende umfangreiche Arbeiten auch durchgeführt haben. Die Arbeiten wurden vom 16.8. bis 20.8.2012 durchgeführt. Der Zeuge ... hat angegeben, dass er und seine Mitarbeiter etwa 3 Tage vor Ort waren, jeden Tag etwa 7 bis 8 Stunden. Der Schlüssel für den Zutritt zum Gelände wurde ihm unproblematisch von einem Herrn ... von der ... übergeben. Der Zeuge ... hat angegeben, dass er die Bebauungsplanung und Flächennutzungsplanänderung für das Gelände im Auftrag der Stadt ... durchgeführt hat. Grundlage war ein städtebaulicher Vertrag vom 7.3.2012 mit der Stadt ... nachdem Herr ... und der Kläger am 5.3.2012 einen Nutzungsvertrag abgeschlossen hatten. Der Zeuge ... konnte sich noch an eine Besprechung vor Ort auf dem Kasernengelände erinnern, an dem auch der Kläger und Herr ... beteiligt waren. Besprochen worden ist nach Aussage des Zeugen ... das Prozedere im Rahmen der Bebauungsplanung sowie die Zeitschiene. Das Gelände war nach seiner Aussage zwar umzäunt, er hat aber auch später bei Besuchen vor Ort unproblematisch die Schlüssel von Herrn ... und Herrn ... bekommen. Auch der Zeuge ... konnte bestätigen, dass er im Auftrag des Klägers vor Ort auf dem Gelände war, um sich die Gegebenheiten für die Errichtung einer Photovoltaikanlage anzuschauen. Nach seiner Erinnerung war das im Frühjahr 2012. Probleme beim Zutritt hatte er nicht in Erinnerung. Der Zeuge ... war im Auftrag des Klägers ebenfalls auf dem Gelände. Die Fa. ... sollte Planung und Erstellung einer Photovoltaikanlage übernehmen. Der Zeuge hat angegeben, dass er vor Ort mit dem Kläger einmal war und danach noch ein- oder zweimal. Probleme mit dem Zutritt auf das Gelände hat er nicht geschildert. Er war der Meinung, dass er den für den Zutritt erforderlichen Schlüssel von Herrn ... bekommen hat.
Die vom Kläger behaupteten und durch die Vernehmung der Zeugen ... und ... auch nachgewiesenen Aktivitäten reichen zur Überzeugung des Gerichts für ein Überlassen des Grundstücks aus. Das Gericht glaubt dem Zeugen ... nicht, dass er nichts von den umfangreichen Bodenuntersuchungsarbeiten gewusst habe. Wie bereits oben ausgeführt, hält das Gericht den Zeugen für unglaubwürdig. Der Zeuge ... wusste, dass der Kläger die Entwicklung der Photovoltaikanlage auf dem Gelände betreibt. Deshalb haben diejenigen Personen, die Entwicklungsarbeiten wie Bodenuntersuchungen, Bebauungsplanung und Geländeerkundung durchgeführt haben, die erforderlichen Schlüssel zumindest vom Architekten ... des Zeugen ... erhalten. Das Gericht ist überzeugt, dass der Architekt ... die Schlüssel nur deshalb den Zeugen ... und ... und auch dem Kläger übergeben hat, weil der Zeuge ... ihn dazu angewiesen hat aufgrund des am 5.3.2012 vereinbarten Nutzungsvertrag. Unerheblich sind die Angaben der Zeugen ... und ... über Anwesenheitszeiten des Klägers auf dem Grundstück. Für die Überlassung der Flächen laut Nutzungsvertrag vom 5.3.2012 ist entscheidend, dass der Kläger zunächst mit Zustimmung des Zeugen ... Entwicklungsarbeiten auf den Flächen betrieben hat.
Ein Pachtvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, bedarf aber nach §§ 581 Abs. 2, 550 BGB der schriftlichen Form. Die Schriftform ist danach durch Gesetz vorgeschrieben. Die Einhaltung der Schriftform richtet sich nach § 126 BGB.
Nach § 126 Abs. 1 BGB muss die Vertragsurkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet werden. Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien nach § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es nach § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.
Der vorgelegte Nutzungsvertrag (Anlage K 2) scheint zunächst durch den Kläger und dem ursprünglichen Eigentümer ... unterzeichnet. Grundsätzlich reicht nämlich die Wahrung der äußeren Form der Schriftlichkeit aus. Die Warnfunktion der Schriftform des § 550 BGB ist erfüllt, wenn beide Parteien die Vertragsurkunde unterzeichnet haben (BGH Urteil vom 24.2.2010, Az. XII ZR 120/06, zitiert nach jurion Rn. 29). Über das Zustandekommen der Anlage K 2 haben die Parteien jedoch streitig verhandelt.
Zunächst hat die Beklagte noch in der Klageerwiderung vom 9.5.2014 auf Seite 3 zugestanden, dass die Parteien einen schriftlichen Vertrag geschlossen haben, wobei offensichtlich gemeint war, ein Vertrag zwischen dem Kläger und Herrn .... Ein gerichtliches Geständnis i.S.d. § 288 Abs. 1 BGB kann hierin nicht gesehen werden. Es ist schon fraglich, ob es sich bei dieser Behauptung um eine Tatsachenbehauptung oder eine rechtliche Bewertung handelt. Jedenfalls konnte die Beklagte ihren Vortrag zur Wahrung der Schriftform im laufenden Verfahren ändern. Die Beklagte hat Angaben des Zeugen ... im Termin vom 8.5.2015 aufgenommen, wonach der Zeuge ... den Vertrag nie im Original gesehen habe und dieser durch die „ganze Welt per Fax gegangen“ sei. Der Zeuge ... hat ausgesagt, den Vertrag per Fax bekommen, dann unterschrieben und per Fax zurückgesendet zu haben. Ein Original mit beiderseitigen Unterschriften will er nie gesehen haben. Der Kläger hat in seiner persönlichen Anhörung unter Vorlage des bei ihm vorhandenen Nutzungsvertrags angegeben, dass er ein Fax vom Zeugen ... erhalten habe. Er habe diesen zugefaxten Vertrag unterschrieben und den unterschriebenen Nutzungsvertrag an den Zeugen ... zurückgefaxt. Der von ihm unterschriebene Nutzungsvertrag ist bei ihm geblieben. Die Unterschrift vom Zeugen ... sei schon auf dem ihm zugefaxten Nutzungsvertrag schon drauf gewesen als er ihn erhalten habe.
Wenn man die vom Kläger vorgelegte Form des Nutzungsvertrags (Anlage K 2) zu Grunde legt, ist die Schriftform des § 550 BGB i.V.m. § 126 BGB nicht eingehalten (Schmidt-Futterer a.a.O. § 550 Rn. 27; Staudinger/Volker Emmerich BGB § 550 Rn. 14; Staudinger/Christian Hertel BGB § 126 Rn. 162). Eine Telefaxübermittlung der jeweils durch den Vertragspartner unterzeichneten Vertragsurkunde erfüllt die gesetzliche Schriftform nicht (OLG Düsseldorf NZM 2004, 143).
Nach dem Vortrag des Klägers lagen auch nicht zwei gleichlautende Vertragsurkunden über den Nutzungsvertrag vor. Die durch die Telefaxübertragung entstandenen Exemplare stellen keine zwei gleichlautende Vertragsurkunden i.S.d. § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB dar, die jeweils unterschrieben und jeweils der anderen Vertragspartei übergeben werden.
Der Beklagten kann nicht nach § 242 BGB vorgeworfen werden, dass sie sich auf das Schriftformerfordernis des § 550 BGB beruft.
Grundsätzlich kann der Beklagten nicht als treuwidrig vorgeworfen werden, wenn sie sich auf den Formverstoß des § 550 BGB beruft, weil das genau die im Gesetz selbst vorgesehene Rechtsfolge ist. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag zunächst wie vorgesehen durchgeführt wird (Staudinger/Volker Emmerich BGB § 550 Rn. 40). Ausnahmen hiervon sollen dann gemacht werden, wenn die Nichtanerkennung des Vertrags (hier Laufzeit) nicht nur zu einem harten, sondern zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Mögliche Fälle könnten sein, wenn die Berufung auf den Formverstoß die Existenz des anderen Vertragsteils gefährden würde oder die Berufung auf den Formverstoß eine schwere Treuepflichtverletzung gegenüber dem anderen Teil darstellen würde, insbesondere, wenn die betreffende Partei den anderen Vertragsteil zuvor selbst schuldhaft von der Beobachtung der gesetzliche vorgeschriebenen Form abgehalten hat (Staudinger/Volker Emmerich BGB § 550 Rn. 40).
Für eine Existenzgefährdung hat der Kläger nichts vorgetragen. Eine eventuelle Treuepflichtverletzung des vormaligen Eigentümers ... hätte die die Beklagte als Erwerberin i.R.d. § 550 BGB nicht zu vertreten.
Da die nach § 550 BGB erforderliche äußere Schriftform nicht vorliegt, kann dahingestellt bleiben, ob die Schriftform nicht eingehalten wurde, weil der Vertrag nicht alle mündlichen Nebenabreden umfasst wie die Abreden über die Entwicklung und Vermarktung des Areals bzw. weil die Pachtsache nicht genau genug bezeichnet gewesen sei.
Der Pachtvertrag vom 5.3.2012 gilt danach für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Nach § 581 Satz 2 BGB ist die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Flächen zulässig.
Die Mindestfrist auf ein Vertragsjahr von 1 Jahr nach § 550 BGB gilt für die ordentliche Kündigung (Staudinger/Volker Emmerich a.a.O. § 550 Rn. 38). Die vereinbarte und gesetzliche sofortige Kündigung sind dadurch nicht ausgeschlossen.
Nach Ziffer 1.4 des Nutzungsvertrags ist eine Kündigung durch den Grundstücks- und Gebäudeeigentümer mit sechswöchiger Frist vereinbart, wenn der Nutzer seiner Verpflichtung aus diesem Vertrag nicht nachkommt. Es muss sich um wesentliche Vertragsverletzungen handeln.
Aus der Kündigung vom 4.10.2012 lassen sich solche Vertragspflichtverletzungen nicht entnehmen. Es wird lediglich darauf hingewiesen, dass das Vertrauensverhältnis durch das Vorgehen des Klägers in ... vollumfänglich und unwiederbringlich zerrüttet sei. Hinzukommt, dass die Kündigung nach Ziffer 1.4 des Nutzungsvertrags eine Abmahnung voraussetzt. Wann eine Abmahnung auf welche Weise und mit welchem Inhalt ausgesprochen wurde, hat die Beklagte jedoch nicht ausreichend dargelegt. Der Kläger hat eine solche Abmahnung bestritten. Soweit die Beklagte in der Klageerwiderung für eine Abmahnung als Zeugen Herrn ... angeboten hat, stellt dies eine unzulässige Ausforschung dar.
In der Klageerwiderung der Beklagten vom 9.5.2014 wurde vorgebracht, dass die Kündigung des Herrn ... als außerordentliche fristlose Kündigung wirksam sei. Der Kläger habe die Dachfläche nicht fachgerecht belegt und insbesondere die zuvor notwendigen Sanierungsarbeiten an den Flächen nicht ausgeführt, so dass sich eine Einsturzgefahr ergeben habe. Der Kläger habe trotz Abmahnung das Dach nicht entsprechend statisch ertüchtigt. Außerdem habe sich der Kläger weiterhin geweigert, die vereinbarte Vermarktung des Projekts an einen Investor weiter zu betreiben.
Beide Gründe für eine sofortige Kündigung waren in der Kündigung vom 4.10.2012 nicht angegeben. Ziffer 1.4 des Nutzungsvertrags beschreibt jedoch, wann eine sofortige Kündigung mit einer Frist von 6 Wochen möglich ist. Möglich ist das nur bei wesentlichen Vertragsverletzungen. Diese sind daher in der Kündigung anzugeben (Palandt a.a.O. § 542 Rn. 14). Hinzu kommt, dass auch hier nicht dargelegt ist, wann und wie die Abmahnung erfolgt sein soll. Die Abmahnung wurde durch den Kläger bestritten.
Das gleiche gilt, sofern sich die Beklagte wegen der außerordentlichen Kündigung auf §§ 581 Abs. 2, 543 BGB stützen könnte.
Die Beklagte stützt ihre Kündigung u.a. auch darauf, dass der Kläger die Pacht nicht bezahlt habe. Eine solche Kündigungsmöglichkeit gewährt Ziffer 1.4 des Nutzungsvertrags bzw. §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB.
Unabhängig davon, dass auch hier eine Abmahnung Voraussetzung wäre, kann sich die Beklagte auf eine fehlende Pachtzahlung nicht stützen. Zwischen den Parteien unstreitig ist, dass der Kläger die Pacht von 1,00 € auf ein Konto der ... überwiesen hat und Herr ... die Überweisung zweimal zurückgewiesen hat. Ziffer 2.2 des Nutzungsvertrags sieht in Ziffer 2.2 ausdrücklich vor, dass das Nutzungsentgelt in Höhe von 1,00 € auf dem Konto des Eigentümers zu überweisen ist. Auch wenn diese Formulierung von einem anderen Vertrag übernommen worden sein sollte, stellt es keine wesentliche Pflichtverletzung des Klägers dar, wenn er die Überweisung auf ein Konto der ... getätigt hat.
Mit seiner Kündigung vom 4.10.2012 hat Herr ... aber auch hilfsweise zum nächsten zulässigen Termin gekündigt. Wie bereits ausgeführt, wurden dem Kläger die streitgegenständlichen Flächen am 5.3.2012 überlassen. Die Kündigung war frühestens mit Ablauf des 5.3.2013 möglich.
Das Gericht folgt der Beklagten, wonach eine Kündigung nicht am 5.3.2013 erfolgen muss. Die Kündigung konnte schon vor dem 5.3.2013 erfolgen. Herr ... hat zulässigerweise die Formulierung des nächstmöglichen Kündigungstermin genannt. Das war danach für die ordentliche Kündigung der Ablauf des 5.3.2013.
Da der Nutzungsvertrag hier Elemente des Pachtvertrages enthält, war § 584 BGB heranzuziehen. § 584 BGB gilt auch, soweit § 550 BGB anzuwenden ist (Palandt a.a.O. § 584 Rn. 1). Nach § 584 Abs. 1 BGB ist die Kündigung beim Pachtvertrag nur für den Schluss des Pachtjahrs möglich, wenn die Pachtzeit nicht bestimmt ist. Wegen Nichteinhaltung der Schriftform, gilt der Nutzungsvertrag hier als für unbestimmte Zeit geschlossen. Damit ist die Nutzungszeit i.S.d. § 584 Abs. 1 BGB nicht bestimmt. Gemäß § 584 Abs. 1 BGB ist die Kündigung nur für den Schluss des Pachtjahres zulässig. Pachtjahr ist dabei das im Vertrag bestimmte Pachtjahr. Ist dieses – wie hier – im Nutzungsvertrag nicht bestimmt, so beginnt das Pachtjahr mit dem Beginn des Pachtverhältnisses. Das war hier der 5.3.2012. Der Schriftformverstoß hat das Pachtverhältnis nicht vernichtet. Der Formverstoß hatte damit keine Auswirkungen auf den Beginn des Nutzungsverhältnisses. Das Pachtjahr endete hier damit am 5.3.2013.
Die Kündigung des § 550 BGB ist nicht auf den Erwerber beschränkt. Das Kündigungsrecht steht den beiden Vertragsparteien und gegebenenfalls einem anderen Grundstückserwerber zu (Staudinger/Samson, BGB, § 550 Rn. 37). Auch Herr ... konnte kündigen, zumal das Grundstück am 4.10.2012 noch nicht veräußert war.
Die Kündigung vom 4.10.2012 ist nicht deshalb unwirksam, weil sie mit Telefax erfolgte.
Der Kläger beruft sich auf die Schriftform nach § 1 Ziffer 1.4 des Nutzungsvertrags. Die Schriftform der Kündigung ist danach vereinbart. Es gilt § 127 BGB. Nach § 127 Abs. 2 BGB genügt zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form die telekommunikative Übermittlung.
Aus dem Nutzungsvertrag lässt sich zu der Erleichterung der Schriftform nach § 127 Abs. 2 BGB nichts entnehmen. Es lässt sich aus dem Vertrag oder den sonstigen Umständen auch nicht entnehmen, dass die Erleichterung der vereinbarten Schriftform nicht geltend sollte, weil die Schriftform hier nicht wegen der „Beweisfunktion“ vereinbart worden sein soll, sondern sie konstitutive Wirkung haben soll.
Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Schriftform des § 550 BGB mittlerweile im Rahmen dieses Verfahrens nachgeholt hat.
Ob die Nachholung der Schriftform im Hinblick auf § 550 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil das Gesetz für den Regelfall der Schriftformverletzung die Kündbarkeit des Vertrages vorsieht (dazu Staudinger/Volker Emmerich BGB § 550 Rn. 39) kann dahinstehen. Hier war bereits wie ausgeführt der Vertrag wirksam ordentlich gekündigt.
2. a. Nachdem der Kläger Ziffer 2 seiner Klage, wonach die Beklagte verurteilt werden sollte, dem Kläger und seinen Beauftragten den Zutritt zu den Grundstück auf dem Außenbereich der ehemaligen ... in ... zu gewähren, einseitig für erledigt erklärt hat, war dieser ursprüngliche Klageantrag als Feststellungsantrag zu behandeln, dass der Klageantrag Ziffer 2 ursprünglich zulässig und begründet war und erst nachträglich durch ein bestimmtes Ereignis nach Rechtshängigkeit unzulässig oder unbegründet geworden ist.
b. Der ursprünglich zulässige Klageantrag Ziffer 2 war nicht begründet.
Wie bereits ausgeführt, war der Nutzungsvertrag bereits mit Ablauf des 5.3.2013, also vor Übertragung des Grundstücks auf die Beklagte beendet.
Der Kläger hatte daher keinen Anspruch gegen die Beklagte, dem Kläger und seinen Beauftragten den Zutritt zu den streitgegenständlichen Grundstücksflächen zu gewähren.
Aus diesem Grund ist auch Ziffer 3 der Klage unbegründet.
c. Da der Kläger in der Hauptsache keinen Anspruch gegen die Beklagte hat, kann er gegen die Beklagte auch nicht die vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 12.419,91 € und keine Prozesszinsen verlangen.
II.
1. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO.
2. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 709 ZPO.
Die von der Beklagten zu vollstreckenden Kosten belaufen sich voraussichtlich über 1.500,00 €.
3. Die Streitwertfestsetzung erfolgte nach § 3 ZPO.
