Oberlandesgericht München Urteil, 05. Feb. 2015 - 1 U 3768/14

Tatbestand

1

Die Klägerin nimmt den beklagten Notar wegen Verstoßes gegen Treuhandauflagen im Zusammenhang mit der Gewährung eines Darlehens an zwei Käufer von Eigentumswohnungen auf Schadensersatz in Anspruch.

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Der Beklagte beurkundete am 9. Oktober 2001 einen Kaufvertrag über diese Wohnungen zwischen dem in dem Grundbuch nicht eingetragenen Verkäufer (im Folgenden: Zwischenerwerber) und den Käufern. Der Vertrag sah eine Hinterlegung des Restkaufpreises von 242.000 DM auf Notaranderkonto des Beklagten vor, der an den Zwischenerwerber ausgezahlt werden durfte, wenn der lastenfreien Eigentumsumschreibung - bis auf die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung - keine Hindernisse mehr entgegenstanden. Der Beklagte sollte aus der hinterlegten Summe auch die vertragsgemäße Lastenfreistellung vornehmen. Eine Belastungsvollmacht enthielt dieser Vertrag nicht.

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Der Zwischenerwerber hatte diese Wohnungen durch zwei am 2. August 2001 vom Notar W. beurkundete Verträge von der im Grundbuch eingetragenen Eigentümerin gekauft; der Notar W. durfte dem Zwischenerwerber eine die Auflassung enthaltende Ausfertigung erst nach Hinterlegung des gesamten Kaufpreises erteilen. Der Zwischenerwerber machte von der in diesen Verträgen enthaltenen Belastungsvollmacht der eingetragenen Eigentümerin keinen Gebrauch.

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Klägerin Die war zur Gewährung von zwei Baufinanzierungsdarlehen über 55.500 € und 69.500 € an die Käufer bereit und erteilte dem Beklagten den bis zum 30. April 2002 befristeten Treuhandauftrag vom 22. Oktober 2001 mit Änderung vom 6. November 2001, über die nachfolgend von ihr auf Notaranderkonto hinterlegten 242.000 DM nur nach Maßgabe des Kaufvertrags vom 9. Oktober 2001 zu verfügen und wenn die Eintragung erstrangiger Grundschulden über 55.500 € und 69.500 € zu ihren Gunsten und die Eigentumsumschreibung auf die Käufer sichergestellt seien. Der Beklagte nahm den Treuhandauftrag mit Schreiben vom 1. November 2001 an.

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Die Käufer bestellten am 1. November 2001 die beiden Grundschulden über zusammen 125.000 €. Der Beklagte beantragte am 29. November 2001 die Eintragung der Grundschulden und am 4. Dezember 2001 die Eintragung der Käufer als Eigentümer. Am 5. Dezember 2001 veranlasste er die Überweisung der Kaufpreise aus den Verträgen vom 2. August 2001 von seinem Anderkonto auf ein Anderkonto des Notars W. , mit dem er zuvor über Treuhandauflagen korrespondiert hatte. Dieser beantragte seinerseits am 11. Dezember 2001 die Eigentumsumschreibung auf den Zwischenerwerber; insoweit beantragte der Beklagte beim Grundbuchamt, seinen Antrag vom 4. Dezember 2001 erst nach den Anträgen des Notars W. zu bearbeiten. Ab dem 27. Dezember 2001 bis März 2002 verfügte er über den Rest des hinterlegten Geldes. Am 21. Februar 2002 wurden zunächst der Zwischenerwerber und sodann die Käufer als Eigentümer sowie die ausbedungenen erstrangigen Grundschulden zugunsten der Klägerin eingetragen.

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Nach Kündigung des Darlehens zur Rückzahlung im Oktober 2004 und der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Käufer begehrt die Klägerin vom Beklagten Rückzahlung des auf sein Anderkonto überwiesenen Betrags von 123.732,63 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Abtretung der ihr gegen die Käufer zustehenden Ansprüche sowie der Rechte aus den Grundschulden, soweit mit ihnen nicht auch Ansprüche aus einem mit den Käufern am 12. Juni 2002 geschlossenen Darlehensvertrag gesichert wurden, hilfsweise Feststellung seiner Ersatzpflicht. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

Entscheidungsgründe

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Die Revision ist nicht begründet.

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1. Die Klägerin hat dem Beklagten bei der Abwicklung des von ihr finanzierten Kaufvertrags über den Erwerb von zwei Eigentumswohnungen mit ihrem Schreiben vom 22. Oktober 2001 einseitige Verwahrungsanweisungen für die Verwendung der von ihr am 8. November 2001 überwiesenen Darlehensmittel erteilt, die dieser mit Schreiben vom 1. November 2001 angenommen hat. Der Beklagte hat damit ein selbständiges Betreuungsgeschäft im Sinn der §§ 23, 24 BNotO übernommen, aus dem sich für ihn die Amtspflicht ergab, die ihm von der Klägerin erteilten Anweisungen peinlich genau zu beachten (vgl. Senatsurteile vom 8. Mai 2003 - III ZR 294/02 - NJW-RR 2003, 1434, 1435; vom 27. September 2007 - III ZR 278/06 - juris Rn. 13, jeweils m.w.N.).

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2. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte in dieser Hinsicht seine Pflichten verletzt hat.

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a) Nach dem Treuhandauftrag durfte er über die Darlehensmittel nur nach Maßgabe des Kaufvertrags und weiterhin erst dann verfügen, wenn die Eintragung erstrangiger Grundschulden zugunsten der Klägerin und die Eigentumsumschreibung auf die Käufer sichergestellt waren. Sichergestellt ist die Eintragung eines Rechts oder einer Rechtsänderung allgemein dann, wenn hierzu nur noch das pflichtgemäße Handeln des Notars und des zuständigen Grundbuchbeamten erforderlich ist (vgl. Senatsurteile vom 8. Mai 2003 aaO; vom 27. September 2007 aaO Rn. 15; BGH, Urteil vom 19. März 1987 - IX ZR 166/86 - NJW 1987, 3201, 3202).

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Als der Beklagte am 5. Dezember 2001 von seinem Anderkonto erste Beträge zur Zahlung auf das Anderkonto des Notars W. anwies, waren die Eintragung der von den Käufern am 1. November 2001 bestellten Grundschulden und die Eigentumsumschreibung auf sie noch nicht sichergestellt. Zwar hatte der Beklagte die entsprechenden Anträge am 29. November 2001 und 4. Dezember 2001 an das Grundbuchamt gerichtet. Es fehlte indes sowohl hinsichtlich der Auflassung durch den Zwischenerwerber als auch hinsichtlich der Grundschuldbestellungen durch die Käufer an dernach § 39 Abs. 1 GBO erforderlichen Voreintragung des Betroffenen. Auch wenn man berücksichtigt , dass in der Auflassung der eingetragenen Eigentümerin an den Zwischenerwerber die Ermächtigung liegt, als Nichtberechtigter (§ 185 Abs. 1 BGB) über das Wohnungseigentum zu verfügen (vgl. BGHZ 106, 108, 112), lagen diese Auflassungserklärungen dem Grundbuchamt noch nicht vor. Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften, die diese Auflassungserklärungen enthielten, durften nach den Verträgen des Notars W. vom 2. August 2001 erst nach Hinterlegung des Kaufpreises erteilt werden.

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b) Dass die vom Beklagten gestellten Eintragungsanträge die entsprechenden Rechtsänderungen noch nicht bewirken konnten, ist ihm offenbar bewusst gewesen. Denn anders lässt es sich nicht erklären, dass der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Auszahlung des am 5. Dezember 2001 auf ein Anderkonto des Notars W. überwiesenen Betrags von der Treuhandauflage abhängig gemacht hatte, dass der Umschreibungsantrag auf den Zwischenerwerber beim Grundbuchamt eingereicht sei. Er hat überdies, nachdem dies unter dem 11. Dezember 2001 geschehen war, den Antrag gestellt, seinen Eigentumsumschreibungsantrag erst nach dem des Notars W. zu bearbeiten.

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Dieses Vorgehen hat zwar im praktischen Ergebnis dazu geführt, dass die Käufer als Eigentümer und die Grundschulden an der ausbedungenen besten Rangstelle am 21. Februar 2002 eingetragen wurden. Das ändert aber nichts an der Beurteilung, dass der Beklagte seine Amtspflichten gegenüber der Klägerin verletzt hat, indem er zu einem Zeitpunkt über die zu seinen treuen Händen überlassenen Darlehensmittel verfügt hat, ohne dass die entsprechenden Eintragungen sichergestellt waren. Auch wenn man annehmen wollte, der Beklagte habe sich durch die dem Notar W. erteilten Treuhandaufla- gen abgesichert, erweitert dessen Einbindung durch den Beklagten nicht die Möglichkeit, von einer Sicherstellung auszugehen. Insoweit ist klarzustellen, dass eine Grundbucheintragung nur dann als "sichergestellt" angesehen werden kann, wenn sie nur noch vom pflichtgemäßen Handeln des hiermit betrauten Notars und des Grundbuchamts abhängt (vgl. BGH, Urteil vom 19. März 1987 aaO; Senatsurteil vom 8. Mai 2003 aaO). Wenn der Beklagte daher den beschrittenen Weg gehen wollte, hätte er - um pflichtgemäß zu handeln - ein Einvernehmen der Klägerin mit einer entsprechenden Modifizierung des Treuhandauftrags einholen müssen.

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3. Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der Beklagte vor Ablauf des Treuhandauftrags am 30. April 2002 in der Lage gewesen wäre, die Auszahlungen von seinem Anderkonto pflichtgemäß vorzunehmen. Es hat in diesem Zusammenhang vor allem erwogen, dass der tatsächliche Geschehensablauf, was die gestellten Eintragungsanträge des Notars W. anbelangt, auf den amtspflichtwidrig veranlassten Zahlungen des Beklagten beruht habe. Eine nähere Klärung dieser Frage hat es jedoch nicht für notwendig erachtet, weil der Treuhandverstoß des Beklagten nicht zu einem zurechenbaren Schaden der Klägerin geführt habe. Zwar komme es insoweit nicht allein darauf an, dass die Treuhandauflagen der Klägerin letztlich erfüllt worden seien, weil der Hinterleger auch dagegen geschützt werden solle, dass sein noch zulässiger Widerruf des Treuhandauftrags und die darauf gegründete Rückerstattung des Treuguts vereitelt werde. Insoweit manifestiere sich ein Schaden allerdings nur dann, wenn das Geld wegen einer Verletzung dieser Amtspflicht im Zeitpunkt der Rückforderung nicht mehr vorhanden sei. Hier habe die Klägerin ihr Geld aber erst zurückverlangt, als ihre Treuhandauflagen erfüllt und die notwendigen Eintragungen nicht nur sichergestellt, sondern sogar vorgenommen gewesen seien. Der erlittene Ausfall der Klägerin, die den Käufern noch am 12. Juni 2002 ein weiteres Darlehen gewährt habe, stehe nicht mit der vom Beklagten geschaffenen Gefahrenlage in dem notwendigen inneren Zusammenhang. Der Beklagte habe die Klägerin nur - wenn auch in unzulässiger Weise - dem Risiko ausgesetzt, zwischen der Auszahlung vom 5. Dezember 2001 und dem Eingang des Umschreibungsantrags vom 11. Dezember 2001 ihr Geld gegebenenfalls nur vom Notar W. zurückverlangen zu können. Zwar könne der Zurechnungszusammenhang auch dann zu bejahen sein, wenn die Pflichtwidrigkeit des Notars nichts mit den Umständen zu tun habe, die zum Scheitern des Kaufvertrags oder des Kreditgeschäfts geführt hätten. Hier sei aber kein Vertrag gescheitert, sondern vollständig abgewickelt worden, und der Vermögensnachteil der Klägerin rühre allein aus einer Zahlungsunfähigkeit ihrer Kunden , die offenbar erst später zutage getreten sei. Diese Beurteilung hält rechtlicher Überprüfung stand.

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a) Wie allgemein im Schadensersatzrecht kann auch im Notarhaftungsrecht nur für solche Schadensfolgen Ersatz verlangt werden, die innerhalb des Schutzbereichs der verletzten Norm liegen. Es muss sich um Folgen handeln, die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die Rechtsnorm erlassen wurde. Deswegen muss zwischen der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage und dem Schaden ein innerer Zusammenhang bestehen; eine bloß zufällige äußere Verbindung genügt nicht (vgl. BGH, Urteile vom 14. März 1985 - IX ZR 26/84 - NJW 1986, 1329, 1332; vom 8. Februar 1990 - IX ZR 63/89 - NJW-RR 1990, 629, 631).

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b) Für Treuhandaufträge und Treuhandverträge ist indes anerkannt, dass der Schutzbereich nicht zu eng gezogen werden darf. Denn im Rahmen einer Treuhandbeziehung geht es in der Regel nicht allein darum, dass - auf welchem Wege auch immer - eine ausbedungene Sicherheit gestellt wird. Vielmehr wer- den häufig im Einzelnen die Voraussetzungen festgelegt, unter denen ein bestimmtes Ziel erreicht werden soll, und von der Einhaltung und Beachtung dieser Voraussetzungen hängt es vielfach ab, dass komplexe Rechtsbeziehungen zwischen mehreren Beteiligten interessengerecht abgewickelt werden. Vor allem ist bei der Abwicklung eines Treuhandverhältnisses in den Blick zu nehmen , dass der Treugeber den Auftrag bis zur bedingungsgemäßen Sicherstellung jederzeit widerrufen kann und der Treuhänder die Rückgabe des zu treuen Händen übergebenen Treuguts nicht vereiteln darf (vgl. zum Notar BGH, Urteil vom 8. Februar 1990 aaO; zum Rechtsanwalt als Treuhänder Senatsurteil vom 6. Juni 2002 - III ZR 206/01 - NJW 2002, 2459, 2460 f).

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c) Gemessen hieran ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht dem unterlaufenen Fehler des Beklagten keine Bedeutung für den der Klägerin entstandenen Schaden beigemessen hat. Dass die Käufer als Darlehensnehmer ihre Verpflichtungen gegenüber der Klägerin nicht erfüllt haben, beruht auf Umständen, die mit dem dem Beklagten erteilten Treuhandauftrag in keiner Beziehung stehen. Der Kaufvertrag über die Eigentumswohnungen ist so abgewickelt worden, dass die Käufer die Stellung als Eigentümer erlangt haben. Die darlehensweise überlassenen Mittel zur Finanzierung des Kaufpreises sind - wenn auch nicht auflagengemäß, so doch im Ergebnis - zweckentsprechend, insbesondere zur Ablösung der eingetragenen Belastungen, verwendet worden. Die Käufer haben die Wohnungen frei von Belastungen erhalten, wie es der Zwischenerwerber im notariellen Kaufvertrag übernommen hatte. Die Belastung mit je einer Grundschuld in der vorgesehenen Höhe entsprach den Vereinbarungen zwischen der Klägerin und den Käufern. Dementsprechend haben die jeweiligen Beteiligten die Kaufvertragsbeziehungen und den Treu- handauftrag mit der Eintragung der Käufer als Eigentümer und der Grundschulden als ausbedungene Sicherheit zugunsten der Klägerin als abgewickelt und erledigt angesehen. Für die Klägerin stellte sich daher am 30. April 2002 die in den Mittelpunkt ihrer jetzigen Argumentation gestellte Frage nicht, den Treuhandauftrag zu verlängern oder die Darlehensvaluta vom Beklagten zurückzufordern.

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Die Revision macht zwar geltend, es sei widersprüchlich, wenn das Berufungsgericht einerseits nicht feststellen könne, dass es dem Beklagten bei pflichtgemäßem Verhalten gelungen wäre, den Treuhandauftrag bis zu seiner Befristung am 30. April 2002 abzuwickeln, es aber andererseits der Klägerin versage, die unter solchen Umständen insgesamt in unzulässiger Weise ausgezahlten Darlehensmittel zurückzufordern. Die Besonderheit der hier vorliegenden Konstellation, die sich grundlegend von den Fällen unterscheidet, die den Urteilen vom 19. März 1987 (aaO), 8. Februar 1990 (aaO) und 6. Juni 2002 (aaO) zugrunde lagen, rechtfertigt gleichwohl die Bewertung, dass der dem Beklagten unterlaufene Fehler nicht auf den der Klägerin letztlich entstandenen Schaden durchschlägt. Wie der Klägerin bewusst war, war der Kaufvertrag ihrer Kunden mit einem nicht im Grundbuch eingetragenen Zwischenerwerber abgeschlossen. Obwohl sich dies bereits aus dem an sie mit Schreiben des Beklagten vom 11. Oktober 2001 an sie übermittelten Kaufvertrag ergab, hat der Beklagte sie im Zusammenhang mit der Übersendung von Zweitausfertigungen der Grundschuldbestellungsurkunden und der Annahme des Treuhandauftrags nochmals auf die fehlende Belastungsvollmacht der Käufer hingewiesen, woraus sich ergab, dass eine Abwicklung des Treuhandauftrags nicht in naher Zukunft , sondern erst mit der Umschreibung auf die Käufer zu erwarten war. Der Klägerin war daher bewusst, dass hier ein Kettengeschäft abzuwickeln war. Es ist deshalb auch keinesfalls selbstverständlich, dass die Klägerin eine Anpassung ihres Treuhandauftrags abgelehnt hätte, wenn sie der Beklagte über Hindernisse bei der Abwicklung informiert hätte. Das mag aber auf sich beruhen. Denn der Beklagte hat, auch wenn er insoweit seine Amtspflichten gegenüber der Klägerin nicht hinreichend beachtet hat, nach Wegen gesucht, in sachgemäßer Weise den Treuhandauftrag jedenfalls im Ergebnis zu erfüllen, ohne insoweit die ihm überlassenen Darlehensmittel zweckwidrig zu verwenden. Wie das Berufungsgericht richtig ausführt, hat er damit die Klägerin bestimmten Risiken ausgesetzt, vor denen sie durch den erteilten Treuhandauftrag geschützt werden sollte. Es liegt auf der Hand, dass der Beklagte für diese Risiken hätte einstehen müssen. Diese Risiken, die vor allem mit der Verlässlichkeit des vom Beklagten eingeschalteten Notars W. zusammenhingen, und auch andere mit der Abwicklung des Kaufvertrags verbundene Risiken haben sich jedoch nicht verwirklicht. Es besteht daher kein Grund, den Treuhandauftrag als in irgendeiner Hinsicht nicht hinreichend erfüllt anzusehen. Dass der Darlehensvertrag später notleidend geworden ist, ist dem Beklagten nicht mehr zuzurechnen.

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4. Das Berufungsgericht hat weitere Pflichtverletzungen des Beklagten, die sich aus der Höhe der Kaufpreise und aus dem Fehlen einer Zwischenfinanzierung für den Zwischenerwerber ergeben konnten, verneint und auch keine Gründe für eine erweiterte Schutz- und Belehrungspflicht oder eine Pflicht ge- sehen, seine Amtstätigkeit nach § 14 Abs. 2 BNotO zu versagen. Das ist unbedenklich und wird auch von der Revision nicht in Frage gestellt.

Tatbestand

1

Die Kläger erwarben mit von dem Beklagten beurkundeten Kaufvertrag vom 16. April 2007 von dem Verkäufer Erich S. zwei in H. , F. straße , gelegene, bei Vertragsschluss vermietete Eigentumswohnungen zu einem Kaufpreis von insgesamt 151.000 €. Der Verkäufer S. hatte die Vertragsobjekte seinerseits erst kurz zuvor erworben und war bei Vertragsschluss noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, worauf im Kaufvertrag mit den Klägern hingewiesen wurde, ebenso wie auch darauf , dass der grundbuchliche Vollzug der vom Beklagten beurkundeten Teilungserklärung des (Vor-)Eigentümers noch ausstehe. Der Kaufvertrag vom 16. April 2007 enthielt weiter folgende Vorbemerkung: "Vorliegend handelt es sich um ein Verbrauchergeschäft iSd. § 13 BGB. Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer in Ausübung einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt (§ 14 Abs. 1 BGB). Bei einem Verbrauchergeschäft hat der Notar gem. § 17 BeurkG darauf hinzuwirken, dass den Käufern der Entwurf der not. Verhandlung 14 Tage vor der Beurkundung vorliegt. Hier ist diese Überlegungsfrist nicht gewahrt. Die Käufer werden eindringlich belehrt, dass es ratsam ist, sich vor einem Immobilienkaufvertrag mit Vertrauenspersonen zu besprechen, um sich die Risiken klarzumachen und dass der Gesetzgeber die 14-tägige Überlegungsfrist als Regelfall vorsieht. Die Käufer werden darauf hingewiesen, dass sie sich mit der Finanzierung der Immobilie für fast 30 Jahre binden und sie wegen des aufzunehmenden Kredits mit der Wohnung und ihrem gesamten persönlichen Vermögen haften. Dies gilt umso mehr, wenn Mieter die Miete nicht zahlen sollten. Die Käufer wollen auch nach dieser Belehrung noch unbedingt heute beurkunden und lehnen den Vorschlag des Notars ab, die 14-tägige Überlegungsfrist abzuwarten. Sie bestehen also trotz der geschilderten tatsächlichen und rechtlichen Umstände und Bedenken des Notars auf die heutige Beurkundung."

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Mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 7. Mai 2007 erklärten die Kläger dem Verkäufer S. gegenüber wegen arglistiger Täuschung und Irrtums die Anfechtung des mit ihm geschlossenen - für sie wirtschaftlich nachtteiligen - Kaufvertrags sowie daneben den Rücktritt vom Vertrag. Nachdem der Verkäufer dem mit Schreiben vom 10. Mai 2007 entgegengetreten war und auf Abwicklung des seines Erachtens wirksam zustande kommenden Kaufvertrags bestanden hatte, einigten sich die Kläger anschließend mit ihm im Rahmen einer so bezeichneten Aufhebungsvereinbarung vom 16. Juni 2007 darauf, dass der Verkäufer sie gegen Zahlung von 5.000 € bei gleichzeitiger Freistellung des Verkäufers von sämtlichen Kosten und Steuern aus dem Vertrag entließ. Für ihre anwaltliche Vertretung gegenüber dem Verkäufer S. erteilten die Bevollmächtigten der Kläger diesen eine Rechnung über 5.870,87 €. Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 25. Juni 2007 forderten die Kläger den Beklagten sodann unter Berücksichtigung der von ihnen seinerzeit noch akzeptierten Notarkosten für die Erstellung des Vertragsentwurfs mit Fristsetzung bis zum 15. Juli 2007 zur Zahlung von 10.515,71 € auf.

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Gegen die ihnen erteilte Kostenrechnung des Beklagten legten die Kläger Kostenbeschwerde ein, der das Landgericht Dortmund nach Anhörung der Parteien und Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen B. und Be. mit Beschluss vom 8. Juni 2010 stattgab. Zur Begründung führte es aus, dass der Beklagte die Zwei-Wochen-Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG nicht eingehalten habe.

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Unter dem 23. September 2009 stellte der Beklagte seine Beurkundungskosten auch dem Verkäufer S. als Zweitschuldner in Höhe von 745 € in Rechnung. Dieser glich diese Forderung aus und machte sie seinerseits gegenüber den Klägern wegen der in der Aufhebungsvereinbarung vereinbarten Kostenübernahme der Kläger geltend. Sie wurden vom Amtsgericht Iserlohn verurteilt, diesen Betrag an den Verkäufer S. zu zahlen.

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Mit ihrer Klage verlangen die Kläger von dem Beklagten mit dem Vorwurf einer Verletzung notarieller Amtspflichten Ersatz der ihnen durch den Abschluss des von ihm beurkundeten Kaufvertrags entstandenen Kosten in Gestalt der an den Verkäufer S. geleisteten Abstandszahlung von 5.000 € sowie der ihnen in diesem Zusammenhang durch die Einschaltung ihrer Bevollmächtigten erwachsenen Rechtsanwaltskosten; daneben begehren sie Erstattung ihrer an den Verkäufer S. gezahlten Notarkosten sowie Freistellung von den Kosten ihrer vorgerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 1.025,30 € gemäß der Rechnung ihrer Bevollmächtigten vom 9. Juni 2010.

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Die Kläger machen dem Beklagten zum Vorwurf, dieser habe die Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG nicht eingehalten.

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Das Landgericht hat die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen, weil den Klägern eine anderweitige Ersatzmöglichkeit in Form von Ansprüchen gegen den Zeugen Be. zustehen könnte.

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Gegen das Urteil haben die Kläger Berufung und der Beklagte Anschlussberufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der Berufung der Kläger auf die Anschlussberufung des Beklagten das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage endgültig abgewiesen.

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Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger, mit der sie ihren Klageantrag weiterverfolgen.

Entscheidungsgründe

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Die Revision hat Erfolg.

I.

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Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dass der Beklagte zwar seine ihm gegenüber den Klägern bestehende Amtspflicht aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG verletzt habe. Den Klägern sei ein Entwurf des Vertrags nicht mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin überlassen worden. Tatsächlich seien dem Beklagten auch nach eigenem Vortrag Gründe für die von ihm verlangte Beurkundung des Kaufvertrags ohne Einhaltung der Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG nicht genannt worden. Es sei deshalb für ihn völlig ungewiss gewesen, ob und inwieweit die Kläger im Vorfeld der Beurkundung über deren Gegenstand, Bedeutung und Tragweite ausreichend unterrichtet waren. Er hätte sich deshalb durch Nachfrage bei den Beteiligten und hier insbesondere bei den Klägern selbst ein Bild davon machen müssen, ob diese tatsächlich ernsthaft und aus welchem Grunde überhaupt aus eigenem Ent- schluss Willens waren, den Vertrag ohne Einhaltung der Frist abzuschließen. Die unterlassene Nachfrage des Beklagten stelle sich als Verletzung der ihm nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG obliegenden Amtspflicht zur Hinwirkung auf eine Einhaltung der dort für den Regelfall vorgesehenen (Überlegungs-)Frist dar.

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Angesichts der Gesamtumstände liege die Annahme nahe, dass die Kläger bei entsprechender Nachfrage des Beklagten von einem Vertragsschluss abgesehen hätten. Sofern freilich die Kläger auf konkrete Nachfrage hin keine plausible Erklärung für eine besondere Eilbedürftigkeit des Geschäfts hätten bieten können, aber gleichwohl unbeirrt auf der sofortigen Beurkundung bestanden hätten, wäre der Beklagte allerdings berechtigt und verpflichtet gewesen , die Beurkundung vorzunehmen.

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Die Frage der Kausalität bedürfe allerdings keiner abschließenden Feststellung. Denn die Kläger hätten durch den Abschluss ihrer mit dem Verkäufer S. geschlossenen Aufhebungsvereinbarung vom 16. Juni 2007 den Zurechnungszusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung des Beklagten und ihrem geltend gemachten Schaden unterbrochen, da es für diese auf freier Willensentschließung beruhende Vereinbarung an einem rechtfertigenden Anlass gefehlt habe. Sie habe sich bei gegebener und auch für die anwaltlich vertretenen Kläger überschaubarer Sachlage als eine ungewöhnliche, völlig unsachgemäße und unvertretbare Reaktion dargestellt. Den Klägern habe ein Schadensersatzanspruch wegen schuldhafter Verletzung der dem Verkäufer obliegenden Beratungspflichten zugestanden. Aufgrund dieses Schadensersatzanspruchs seien sie so zu stellen gewesen, als hätten sie vom Abschluss des Kaufvertrags abgesehen. Dies stelle sich auch zugleich als anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO dar. Ein Beratungs- vertrag mit dem Verkäufer sei hier in Vertretung durch den Zeugen Be. zustande gekommen. Verhandele der Verkäufer mit dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrags, sondern erteilte er ihm unabhängig davon einen Rat, werde die Beratung zur Hauptpflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag. Dies gelte insbesondere dann, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlege, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen. Dies sei vorliegend insbesondere nach den Erläuterungen der Kläger vor dem Landgericht im Rahmen des Kostenbeschwerdeverfahrens zum Inhalt der mit dem Zeugen Be. geführten Gespräche sowie auch nach dem Inhalt der vom Beklagten in den Kaufvertrag aufgenommenen Vorbemerkung mit dem darin enthaltenen Hinweis unter anderem auf die Bedeutung laufender Mieteinnahmen für die Sicherung der Finanzierung der Kläger ersichtlich der Fall gewesen. Dass der Zeuge Be. als selbständiger Finanzberater aufgetreten sei, spreche hier nicht entscheidend gegen die Annahme eines selbständigen Beratungsvertrags zwischen den Klägern und dem Verkäufer S. neben dem anschließend geschlossenen Kaufvertrag. Sei der ZeugeBe. - wie die Kläger dies darstellten - durch den Verkäufer S. damit betraut gewesen, die wesentlichen Vertragsverhandlungen mit den Kaufvertragsinteressenten zu führen, und sei ihm hierbei weitgehend freie Hand gelassen worden, genüge dies nach der Rechtsprechung, ihn bei der gebotenen Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls als Erfüllungsgehilfen des Verkäufers anzusehen. Abgesehen davon könne sich, sofern sich bei der Vermittlung eines Kaufvertrags die Aufgabe einer Beratung des Kaufinteressenten stelle und diese vom Verkäufer dem mit den eigentlichen Vertragsverhandlungen befassten Vermittler oder Makler überlassen werde, dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags aus den Umständen ergeben. Habe aber ein selbständiger Beratungsvertrag zwischen den Klägern und dem Verkäufer S. bestanden, sei dieser zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände verpflichtet gewesen, die für den Kaufentschluss der Kläger von wesentlicher Bedeutung gewesen seien oder hätten sein können. Diese Pflicht habe der Verkäufer beziehungsweise sein für ihn hier als Erfüllungsgehilfe tätig gewordene Vermittler Be. verletzt, als er den Klägern ein unzutreffendes Bild vom Wert der berechtigten Ertragserwartung der ihnen angebotenen Immobilie gegeben und sie so maßgeblich zum Vertragsschluss veranlasst habe. Die Kläger könnten dem auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, eine streitige Auseinandersetzung mit dem Verkäufer S. sei ihnen nicht zuzumuten gewesen, da sie in diesem Fall den Nachweis fehlerhafter Beratung nur durch den Zeugen Be. hätten führen können. Denn neben den von ihnen vorgetragenen objektiven Kriterien - Kaufpreis der erworbenen Eigentumswohnung weit über Verkehrswert, fehlende Eignung des Erwerbs als Basis eines an sich beabsichtigten Erwerbs einer zur Eigennutzung gedachten Immobilie - hätten sich die Kläger zum Beweis für den Inhalt zudem ergänzend auch auf das Zeugnis des Beklagten berufen können, in dessen Gegenwart ihnen der Vertragsschluss noch als einmalige Gelegenheit angepriesen worden sein solle, obwohl damals die Finanzierung des Kaufs noch gar nicht geklärt gewesen sei und ihnen insbesondere weder die erworbene Wohnung von innen noch der Inhalt der hierüber bestehenden Mietverträge bekannt gewesen seien.

II.

14

Die Klageabweisung durch das Berufungsgericht hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Den Klägern steht vielmehr ein Schadensersatzanspruch in der ausgeurteilten Höhe nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO gegen den Beklagten zu.

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1. Der Beklagte hat die den Klägern gegenüber obliegende Amtspflicht aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG durch die Vornahme der Beurkundung des hier streitgegenständlichen Kaufvertrags am 16. April 2007 verletzt. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten insoweit einer rechtlichen Überprüfung nur im Ergebnis stand. Die dagegen erhobenen Gegenrügen des Beklagten bleiben ohne Erfolg.

16

Der Notar hat nicht darauf hingewirkt, dass die Kläger als Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhielten, sich vor der Beurkundung mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen; er hat nicht gewährleistet, dass zwei Wochen vor der Beurkundung der abzuschließende Vertrag den Klägern zur Verfügung gestellt worden ist.

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a) Bei den Klägern handelt es sich um Verbraucher und bei dem Verkäufer S. um einen Unternehmer. Der abzuschließende Kaufvertrag war beurkundungsbedürftig gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BeurkG. Damit war der Notar grundsätzlich verpflichtet, darauf hinzuwirken, dass die Kläger ausreichend Gelegenheit erhalten, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. In Verbraucherverträgen hat er im Regelfall dafür Sorge zu tragen, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt worden ist.

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b) Hiervon durfte der Beklagte in der maßgeblichen Beurkundung am 16. April 2007 nicht absehen. Ein rechtfertigender Anlass, bereits an diesem Termin die Beurkundung vorzunehmen, bestand nicht.

19

aa) Die nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 Halbsatz 2 BeurkG einzuhaltende Regelfrist von zwei Wochen zwischen Zurverfügungstellung des Vertragsentwurfs und der Beurkundung steht in einem Spannungsverhältnis zu § 15 Abs. 1 BNotO, denn nach dieser Vorschrift darf der Notar seine Urkundstätigkeit nicht ohne ausreichenden Grund verweigern. Den Beteiligten steht insoweit ein Anspruch auf die Amtstätigkeit des Notars zu. Dieses Spannungsverhältnis ist mit dem Gesetzeszweck des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG aufzulösen. Dem Gesetzgeber stand bei der Neuregelung des § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG vor Augen, dass die Möglichkeiten der Aufklärung durch den Notar anlässlich der Beurkundung nicht ausreichend genutzt werden, wenn (namentlich) Verbraucher unvorbereitet zum Notartermin erscheinen. Das liege in einem Teil der Fälle daran, dass die Terminabsprachen sehr kurzfristig getroffen würden und die Beurkundung dann vorgenommen werde, ohne dass sich der Verbraucher mit dem Text des beabsichtigten Rechtsgeschäfts vertraut machen und sich überlegen könne, welche Fragen er an den Notar richten wolle. Oft erfahre der Verbraucher auch erst im Notartermin, dass der Notar einige für ihn ausschlaggebende Fragen gar nicht zu prüfen habe. Viele Verbraucher scheuten sich dann, einen Termin "platzen zu lassen". Im Ergebnis bleibe dann das Aufklärungspotential des Beurkundungsverfahrens ungenutzt (BT-Drucks. 14/9266 S. 50).

20

Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers ist der Zweck des Gesetzes, (insbesondere) den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen, regelmäßig erreicht, wenn er nach Mitteilung des Textes des beabsichtigten Rechtsgeschäfts eine Überlegungsfrist von zwei Wochen hat. Diese - an die für Widerrufsrechte bei Verbraucherverträgen geltende Zwei-Wochen-Frist des § 355 Abs. 2 BGB angelehnte - Frist ist als Regelfrist ausgestaltet; diese kann im Einzelfall unterschritten werden, in besonderen Fällen kann aber auch ein Überschreiten dieser Frist geboten sein (BT-Drucks. 14/9266 S. 51). Durch diese flexible Ausgestaltung kann und soll zwar (auch) vermieden werden, dass sich die Zwei-Wochen-Frist als unnötige "Beurkundungssperre" auswirkt. Andererseits darf der Gedanke des Verbraucherschutzes nicht in den Hintergrund treten. Ein Abweichen von der Regelfrist kommt nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe - auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers - es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Voraussetzung für die Nichteinhaltung der Frist ist deshalb ein sachlicher Grund für ihre Abkürzung. Der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz muss auf andere Weise als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet sein (vgl. KG DNotZ 2009, S. 47, 48; Staudinger/Hertel, BGB, [2004] Vorbem. zu §§ 127a, 128 Rn. 529; Ganter in Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl., Rn. 1409; Bücker/Viefhues ZNotP 2008, 106, 107 f; Armbrüster NotBZ 2009, 54 f; Rieger MittBayNot 2002, 325, 334). Die Einhaltung der Frist steht dabei nicht zur Disposition der Beteiligten (KG aaO; Staudinger/Hertel aaO Rn. 530; ders. ZNotP 2002, 286, 289; Grziwotz ZfIR 2009, 627, 629; Solveen RNotZ 2002, 318, 325; Weingärtner/Wöstmann, Richtlinienempfehlungen der BNotK/ Richtlinien der der Notarkammern, S. 188 Rn. 28; a.A. Litzenburger NotBZ 2002, 280, 283). Dabei ist auch im Blick zu behalten, dass sich jemand, der sich überhastet zu einem Grundstückskaufvertrag überreden und unmittelbar die Beurkundung bei einem Notar durchführen lässt, ohne sich hinreichend mit dem Gegenstand des Vertrages vertraut gemacht zu haben, auch dazu drängen lassen wird, auf die Einhaltung der Pflichten aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG zu verzichten.

21

bb) Im vorliegenden Fall hatte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts keine hinreichende Auseinandersetzung der Kläger mit dem zu beurkundenden Kaufvertrag stattgefunden. Sie hatten die Wohnung nicht besichtigt und die Finanzierung war nicht geklärt. Der Beklagte selbst hat angegeben, dass er nicht mitbekommen habe, welchen Grund die Kläger hatten, den Kaufvertrag sofort beurkunden zu lassen. Lediglich der Aufforderung zur Beurkundung ist er nachgekommen. Der Beklagte hat deshalb auch nicht ansatzweise irgendwelche Feststellungen dazu getroffen, dass die Zwecke der Regelwartefrist nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 Halbsatz 2 BeurkG gewahrt waren. Er hätte deshalb die Beurkundung am 16. April 2007 nicht durchführen dürfen.

22

cc) Die Gegenrügen des Beklagten insoweit bleiben ohne Erfolg. Er konnte, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, nicht durch die Vorbemerkung im Kaufvertrag und den Hinweis auf die Verbindlichkeit des beurkundeten Kaufvertrages seine Pflicht zur Gestaltung des Beurkundungsver- fahrens in der Weise, dass eine hinreichende Gelegenheit zur Auseinandersetzung mit dem zu schließenden Vertrag besteht, erfüllen. Die Zwecke des Wartegebots des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 Halbsatz 2 BeurkG konnten mit dem Hinweis auf die Verbindlichkeit des abgeschlossenen Vertrages nicht erreicht werden.

23

2. Die Amtspflichtverletzung hat der Beklagte zumindest fahrlässig verwirklicht. Die entsprechenden Feststellungen nehmen die Revisionskläger als für sich günstig hin. Gegenrügen hat der Beklagte insoweit nicht erhoben.

24

Soweit die Kläger geltend machen, die Pflichtverletzung sei vorsätzlich erfolgt, kann dies hier dahingestellt bleiben, da auch die fahrlässige Amtspflichtverletzung zur Haftung führt und diese hier nicht durch das Vorliegen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit ausgeschlossen wird (siehe dazu unter 4.), wofür allein die Frage der vorsätzlichen Begehung von Bedeutung sein könnte.

25

3. Aufgrund der Amtspflichtverletzung des Beklagten ist der Vertrag unter Missachtung der Regelfrist am 16. April 2007 beurkundet worden. Durch die "vorzeitige" Beurkundung sind die hier geltend gemachten Schäden eingetreten. Die vom Berufungsgericht geäußerten Zweifel hinsichtlich der Kausalität bestehen nicht; sie gründen allein auf der - verfehlten - Auffassung, dass die Einhaltung der gesetzlichen Regelfrist zur Disposition der Urkundsbeteiligten steht und deshalb auch bei pflichtgemäßem Vorgehen an diesem Tage eine Beurkundung hätte erfolgen können. Dies trifft, wie ausgeführt, nicht zu.

26

4. Soweit das Berufungsgericht eine Haftung des Notars verneint, weil die Kläger durch den Abschluss des Aufhebungsvertrages den Zurechnungszusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung des Beklagten und dem gel- tend gemachten Schaden unterbrochen hätten, hält dies einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

27

Das Berufungsgericht hat der Beurteilung zugrunde gelegt, dass aufgrund der Äußerungen des Zeugen Be. gegenüber den Klägern ein Beratungsvertrag mit dem Verkäufer der Wohnung zustande gekommen sei. Schon in diesem Ausgangspunkt begegnet, wie die Revision zu Recht rügt, die Auffassung des Berufungsgerichts durchgreifenden Bedenken.

28

a) Zwar ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, dass die Beratung zur selbständigen Hauptpflicht des Verkäufers aus einem Beratungsvertrag wird, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen Rat erteilt. Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlung ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, dass zur Förderung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (vgl. BGH, Urteile vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 und vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06, NJW 2007, 1874 Rn. 13 jeweils mwN). Erforderlich ist aber, um einen entsprechenden Rechtsbindungswillen annehmen zu können, dass eine über allgemeine Informationen hinausgehende Auskunft erteilt wird (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006 aaO Rn. 14; Bamberger/Roth/Fischer, BGB, 3. Aufl., § 675 Rn. 82). In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist deshalb ein Beratungsvertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie nur angenommen worden, wenn die Berechnungsbeispiele individuell zugeschnitten waren und insoweit über allgemeine Informationen und eine Anpreisung hinausgehen (vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2008 - V ZR 71/07, NJW 2008, 3059 Rn. 10 ff; 13. Juni 2008 - V ZR 114/07, NJW 2008, 2852 Rn. 11 ff; 13. Oktober 2006 aaO; 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 822; 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 374 ff; 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f; 27. November 1998 - V ZR 344/97, BGHZ 140, 111, 115 f).

29

b) Das Berufungsgericht stellt hier für den Vertragsschluss darauf ab, was die Kläger im Kostenbeschwerdeverfahren zum Inhalt der Gespräche mit dem Zeugen Be. ausgeführt haben. Dort haben die Kläger zwar ausgeführt, dass der Zeuge Be. ihnen nicht nur die Immobilie allgemein als günstige Kaufgelegenheit angeboten hätte, sondern auch einige Bemerkungen hinsichtlich der Finanzierung der Wohnungen gemacht hätte. Dass hier jedoch ein konkretes , auf die persönlichen Verhältnisse der Kläger zugeschnittenes Berechnungsbeispiel mündlich gemacht worden sei, haben die Kläger im Notarkostenbeschwerdeverfahren nicht vorgetragen; solches ist nicht ersichtlich und vom Berufungsgericht nicht festgestellt. Die von den Klägern im Notarkostenbeschwerdeverfahren wiedergegebenen Äußerungen des Zeugen Be. sind so allgemein gehalten, dass sich auf der Grundlage der Rechtsprechung des V. Zivilsenats schwerlich der (konkludente) Abschluss eines Beratungsvertrags mit selbständigen Pflichten zwischen den Klägern und dem Verkäufer begründen ließe, deren Verletzung Schadensersatzansprüche der Kläger nach sich ziehen könnten. Gleiches gilt hinsichtlich der vom Beklagten in den Kaufvertrag aufgenommenen Vorbemerkung mit dem darin (unter anderem) enthaltenen Hinweis auf die Bedeutung laufender Mieteinnahmen für die Sicherung und Finanzierung der Kläger. Auch hier ist nicht erkennbar, dass durch den Zeugen Be. eine konkrete Beratung der Kläger hinsichtlich der Finanzierung der Immobilie mit individuellen Zahlen vorgenommen worden ist. Wie das Berufungsgericht selbst festgestellt hat, war die Finanzierung zum damaligen Zeitpunkt noch gar nicht festgelegt.

30

Ausgehend hiervon kann in dem Abschluss des Vergleichs keine Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs gesehen werden. Vielmehr stellte sich dies als eine verständliche, gut nachvollziehbare Maßnahme dar, die bei einer Inanspruchnahme durch den Verkäufer drohenden finanziellen Risiken zu begrenzen.

31

5. Dem Schadensersatzanspruch der Kläger steht auch nicht entgegen, dass eine anderweitige Ersatzmöglichkeit besteht oder bestanden hätte.

32

a) Eine solche anderweitige Ersatzmöglichkeit kommt nicht in Betracht in Form eines Schadensersatzanspruchs gegen den Verkäufer S. . Wie ausgeführt bestanden keine hinreichenden Anhaltspunkte für das Zustandekommen eines selbständigen Beratungsvertrags zwischen den Klägern und dem Verkäufer S. ; die Erhebung einer Schadensersatzklage wäre den Klägern jedenfalls mangels hinreichender Erfolgsaussichten nicht zumutbar. Für kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche oder das Bestehen von Anfechtungsgründen hinsichtlich des Kaufvertrags ist nichts dargetan oder ersichtlich und vom Berufungsgericht auch nichts festgestellt.

33

b) Auch Ansprüche gegen den Zeugen Be. kommen als anderweitige Ersatzmöglichkeit nicht in Betracht. Voraussetzung für einen solchen Anspruch wäre der Abschluss eines Anlageberatungs- oder Auskunftsvertrags hinsichtlich der getätigten "Kapitalanlage" und im Anschluss daran eine unzutreffende Auskunft oder Beratung. Selbst wenn man - dem Landgericht folgend - unterstellt, dass diese Voraussetzungen vorlagen, so standen den Klägern jedoch keinerlei Beweismittel zur Verfügung. Sie hätten sich allein auf die Parteivernehmung des Be. als eines möglichen Prozessgegners berufen können. Die Erfolgsaussicht eines solchen Schadensersatzprozesses wäre mehr als gering gewesen. Ein Nachweis hinsichtlich des Abschlusses des Vertrages und einer Falschberatung konnte auch nicht durch den Beklagten als Zeugen erbracht werden, da dieser bei dem Beratungsgespräch und einem möglichen mündlichen Vertragsschluss nicht dabei war. Die allgemeine Äußerung anlässlich der Beurkundung, bei dem Kaufvertrag handele es sich um eine günstige Gelegenheit, hält sich für sich genommen im Bereich einer allgemeinen Anpreisung. Eine zumutbare andere Ersatzmöglichkeit besteht aber dann nicht, wenn derjenige, der durch eine Amtspflichtverletzung eines Notars geschädigt wurde, mit einer Klage gegen einen angeblich ersatzpflichtigen Dritten wegen Beweisschwierigkeit abgewiesen werden müsste (Senatsurteil vom 25. Juni 1959 - III ZR 72/58, VersR 1959, 997, 998; Wöstmann in Ganter/ Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl., Rn. 2199). Der Senat kann dies selbst entscheiden, da eine weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist.

34

6. Das Berufungsurteil war daher aufzuheben. Der Senat kann selbst entscheiden , da die Sache zur Ententscheidung reif ist (vgl. § 562 Abs. 1, § 563 Abs. 3 ZPO).

35

Die erhobene Verjährungseinrede hinsichtlich der Schadensersatzforderung wegen der Zahlung von 745 € Notarkosten an den Verkäufer, zu denen die Kläger durch Urteil des Amtsgerichts Iserlohn vom 9. September 2011 verurteilt worden sind, greift nicht durch. Sie hatten mit ihrer Kostenbeschwerde die Kostenforderung des Beklagten wegen der streitgegenständlichen Beurkundung erfolgreich bekämpft. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 8. Juni 2010 die Kostenberechnung des Beklagten wegen unrichtiger Sachbehandlung gemäß §§ 141, 16 KostO aufgehoben. Bei dieser Sachlage mussten die Kläger nicht damit rechnen, dass der Beklagte daraufhin wegen dieser Beurkundung dem Verkäufer im Wege der Zweitschuldnerhaftung am 23. September 2009 eine Kostenrechnung stellen würde und sie darüber hinaus wegen dieser Rechnung vom Verkäufer in Regress genommen werden könnten. Die Verjährungsfrist konnte daher frühestens mit der Zuleitung dieser Kostenrechnung durch den Verkäufer an die Kläger beginnen; somit war sie bei Erhebung der entsprechenden Schadensersatzforderung hier im Prozess noch nicht abgelaufen.