Mietrecht: Verbrauch des Kündigungsgrundes bei vorheriger Abmahnung

bei uns veröffentlicht am16.10.2017
Zusammenfassung des Autors
Eine Kündigung kann nicht auf Vorfälle gestützt werden, die bereits Gegenstand einer notwendigen Abmahnung waren – BSP Rechtsanwälte – Anwalt für Immobilienrecht
So entschied das AG Hamburg. Vorliegend hatten sich die Abmahnung und die Kündigung auf dasselbe Fehlverhalten des Mieters gestützt. Dies sei aber gerade nicht zulässig, so das AG Hamburg. Der Sinn der Abmahnung läge gerade darin, dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen zu führen und ihm dadurch die Möglichkeit bieten, sich in Zukunft zu ändern. Dem steht der Ausspruch einer Kündigung ohne weiteren Wiederholungsfall entgegen. Die Abmahnung verlöre somit ihre Funktion.

Das AG Hamburg hat in seinem Urteil vom 15.07.2016 (46 C 144/16) folgendes entschieden:

Auf Vorfälle, die bereits Gegenstand einer notwendigen Abmahnung waren, kann eine Kündigung nicht mehr gestützt werden.

Bloße Lärmstörungen nach der Abmahnung, insbesondere wenn sie provoziert waren, rechtfertigen keine fristlose Kündigung.

Der schuldunfähige Mieter haftet nur dann auf Schadensersatz, wenn seinen Betreuer ein dem Mieter zurechenbares Verschulden trifft.

Tenor


Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss

Der Streitwert wird auf 5.760,26 € festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger verlangt Räumung einer an den Beklagten vermieteten Wohnung sowie Schadenersatz und Feststellung einer Schadensersatzpflicht für durch den Beklagten beschädigte Gegenstände.

Der Kläger ist seit 12 Jahren Vermieter, der Beklagte Mieter der im Antrag zu 1) näher bezeichneten Wohnung. Der Beklagte leidet an einer paranoiden Schizophrenie und steht unter Betreuung. Die Erkrankung wird durch Gabe von Depotmedikamenten behandelt. Die Erkrankung und deren Behandlungsbedürftigkeit waren dem Kläger bei Abschluss des Mietvertrages bekannt.

Gegen Jahresende 2015 zeigte der Beklagte ein deutlich geändertes Verhalten, das nach Einschätzung der behandelnden Ärzte auf einem veränderten Medikamentenspiegel des Beklagten beruhte:
  • Am 16.11.2015 klingelte der Beklagte mit nacktem Oberkörper an der Tür der Nachbarinnen … und …
  • Am 17.11.2015 trat der Beklagte die Wohnungstür der 87-jährigen Mieterin … ein, wobei die Tür, die Zarge und die Wand beschädigt wurden.
  • Am 28.12.2015 trat der Beklagte, stark gegen die Wohnungstür des Nachbarn … als wolle er sie eintreten.
  • Am 6.01.2016 trat der Beklagte seine eigene Wohnungstür ein, nachdem er seinen Schlüssel verloren hatte. Dabei wurden die Schließvorrichtung zerstört und die Türzarge, die Wand sowie das Türblatt erheblich beschädigt.
  • Am 12.01. und 13.01.2016 brüllte und schrie der Beklagte mehrmals laut in seiner Wohnung.
Der Kläger sprach gegenüber dem Beklagten unter dem 14.01.2016 eine Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens aus, wobei er auf den „Vorfall vom 17. November 2015 mit polizeilichen Einsatz“, lautstarkes Geschrei bis in die späten Abendstunden und in der Nacht sowie auf laustarkes Türenknallen bzw. Treten gegen Türen und Möbel Bezug nahm.

Der Kläger weigerte sich, dem Beklagten einen neuen Hausschlüssel zur Verfügung zu stellen, obwohl der Beklagte über keinen Schlüssel zur Haustür mehr verfügte.

Am 27.01.2016, 29.01.2016, 5.02.2016 und 7.02.2016 schrie der Beklagte jeweils laut in seiner Wohnung, trat gegen Türen und Möbel und knallte Türen zu, was am 27.01.2016 auch nachts zwischen 2:45 Uhr und 4:30 Uhr geschah. Am 29.01.2016 schrie er zudem mehrfach aus dem Fenster. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das von im selben Haus lebenden Nachbarn unterzeichnete Lärmprotokoll verwiesen.

Unter dem 1. Februar 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich mit der Begründung, der Beklagte habe ich der jüngsten Vergangenheit den Hausfrieden erheblich gestört.

Mit Schreiben vom 10. März 2016 erklärte der Prozessbevollmächtigte des Klägers erneut die außerordentlich fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, wobei die oben aufgeführten Beeinträchtigungen genannt und die Lärmprotokolle der Nachbarn beigefügt wurden.

Seit einer medikamentösen Neueinstellung im Rahmen einer stationären Behandlung Mitte Februar 2016 verhält sich der Beklagte unauffällig.

Die Mieterin … beauftragte die Rechtsanwälte …, die den Kläger zur Instandsetzung der durch den Beklagten eingetretenen Wohnungstür aufforderten und ihre Tätigkeit abrechneten. Der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs weist Reparaturkosten in Höhe von netto 489 € aus.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen,

die im … belegene Wohnung bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Flur, Duschbad, WC und einem Keller- und einem Bodenraum zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben,

an den Kläger EUR 489 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz hierauf seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

den Kläger von Forderungen von Frau … gegen ihn in Form von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Rechtsanwälte … wegen der Instandsetzung der Wohnungseingangstür …, in Höhe von brutto EUR 147,56 freizuhalten,

festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger jeglichen Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden ist und entsteht, dass der Beklagte die zu der im Klagantrag zu 1. näher bezeichneten Wohnung gehörende Wohnungseingangstür am 6. Januar 2016 eintrat, insbesondere die Kosten für die Reparatur des Türblattes, der Türzarge, des Schlosses und der im Bereich der Türzarge liegenden Wand.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Für den weiteren Sach- und Streitstand wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie den Vortrag in der mündlichen Verhandlung vom 24.05.2016 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin kann von dem Beklagten weder die Räumung der im Klagantrag zu 1) näher bezeichnete Wohnung noch Schadenersatz bzw. die Feststellung einer Verpflichtung, Schadenersatz zu leisten, verlangen.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Herausgabe der an den Beklagten vermieteten Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis weder durch die Kündigung vom 1. Februar 2016 noch durch die Kündigung vom 10. März 2016 rechtswirksam beendet wurde.

Zwar kann eine erhebliche Störung des Hausfriedens grundsätzlich ein wichtiger Grund im Sinne der §§ 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB sein, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, und auch einen sonstigen Grund im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen, der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung begründet.

Die Vorfälle, auf welche die Kündigungen des Mietverhältnisses vom 1.02.2016 und 10.03.2016 gestützt wurden, waren, soweit sie eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung rechtfertigen könnten, jedoch bereits Gegenstand der Abmahnung vom 14. Januar 2016. Die der Abmahnung vorausgegangenen Pflichtverletzungen, insbesondere das Eintreten der Wohnungstür der 87-jährigen Nachbarin, haben zwar ein erhebliches Gewicht. Sie sind jedoch dadurch „verbraucht“, dass sie bereits durch die Abmahnung geahndet wurden, und können nicht für eine weitere Sanktion herangezogen werden, insbesondere nicht für eine Kündigung des Mietverhältnisses.

Wird der Hausfrieden durch einen psychisch kranken Mieter gestört, sind die Belange der Vermieters, des Mieters und anderer Mieter vor dem Hintergrund der Wertentscheidung des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen. Aus Art. 3Abs. 2 S. 2 GG ist die Notwendigkeit eines erhöhten Maßes an Toleranzbereitschaft im Zusammenleben mit behinderten Menschen abzuleiten. Bei der Abwägung sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, auch ein eventuelles Verschulden. Ein solches ist aber keine Voraussetzung für eine wirksame Kündigung, sondern lediglich ein Kriterium. Vor dem Hintergrund der bei Lärmstörungen durch psychisch erkrankte Menschen hohen Zumutbarkeitsgrenze können die der Abmahnung nachfolgenden Lärmstörungen nach Auffassung des Gerichts bei Abwägung der Interessen der Beteiligten im Ergebnis jedoch nicht zur Rechtfertigung einer Kündigung des Mietverhältnisses ausreichen. Die nach der Abmahnung durch den Beklagten verursachten Lärmstörungen erfolgten zwar in einem kurzen Zeitraum von wenigen Wochen wiederholt und teilweise auch zur Nachtzeit, was mit erheblichen Belastungen der Nachbarn einherging, die geweckt wurden und sich teilweise auch durch das unberechenbare Verhalten des Beklagten bedroht fühlten. Die Störungen waren auch gleicher Art wie die Beeinträchtigungen, die der insoweit erfolglosen Abmahnung zugrunde tagen, insbesondere kam es auch nach Zugang der Abmahnung zu lautem Schreien, Treten gegen Türen und Möbel sowie Türenknallen.

Zugunsten des Beklagten sprechen aber maßgeblich seine schwere psychische Erkrankung und deren grundsätzliche medikamentöse Behandelbarkeit. Zwar kann ein nachträgliches Wohlverhalten einmal eingetretene Kündigungsgründe nicht nachträglich beseitigen. Die Wahrscheinlichkeit zukünftiger Beeinträchtigungen ist aber im Rahmen der Interessenabwägung für die Frage von Bedeutung, welches Maß an Toleranz von dem Vermieter und weiteren Mietern erwartet werden kann. Der Beklagte hat bereits eine Betreuerin, die sich grundsätzlich auch um eine ausreichende Behandlung des Beklagten kümmert. Das auffällige Verhalten des Beklagten war nach Auskunft der behandelnden Ärzte auf einen falsch eingestellten Medikamentenspiegel zurückzuführen. Vor der Verhaltensänderung Ende des Jahres 2015 verhielt sich der Beklagten über einen Zeitraum von mehreren Jahren unauffällig. Seit seiner stationären Behandlung Mitte Februar 2016, in deren Zusammenhang die Medikamentengabe neu dosiert wurde, ist das Verhalten des Beklagten unstreitig unauffällig und führt vor diesem Hintergrund zu keinerlei akuten Beeinträchtigungen der Mitmieter.

Von Relevanz ist weiterhin, dass der Kläger zumindest eine Provokation unkontrollierten Verhaltens des Beklagten in Kauf nahm, indem er dem Beklagten trotz entsprechender Bitte keinen neuen Schlüssel zum Haus zur Verfügung stellte, so dass der Beklagte durch lautes Rufen und Klingeln oder Klopfen bei den Nachbarn auf sich aufmerksam machen musste, wenn er das Haus betreten wollte.

Im Rahmen der Interessenabwägung ist außerdem zu berücksichtigen, dass die Betreuerin und der Prozessbevollmächtigte des Beklagten in der Vergangenheit dafür Sorge getragen haben, dass durch den Beklagten verursachte Schäden ersetzt wurden. Hinsichtlich der durch den Beklagten verursachten Schäden teilte der Prozessbevollmächtigte des Beklagten mit seitens des Klägers als Anlage K2 eingereichtem Schreiben mit, die Schäden würden ersetzt. Eine übersandte Rechnung vom 4.02.2016 sei bereits bezahlt.

Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Schadenersatz und zu 3)) bzw. Feststellung einer Schadenersatzpflicht ). Er kann weder Schadenersatz für die eingetretene Wohnungstür der Nachbarin … noch die dadurch entstandenen Rechtsanwaltskosten verlangen. Ebenso wenig ist der Beklagte verpflichtet, den Schaden zu ersetzen, der durch das Eintreten der Tür der von ihm bewohnten Wohnung entstanden ist.

Ein Schadenersatzanspruch steht dem Kläger weder aus § 280 Abs. 1 BGB noch aus § 823Abs. 1 BGB zu.

Der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis zwar verletzt, indem er die Wohnungstüren zu der von ihm gemieteten Wohnung und der Wohnung seiner Nachbarin Frau … eingetreten hat. Es mag besonders im Blick auf das bereits belastete Mietverhältnis wünschenswert sein, dass der Beklagte die von ihm verursachten Schäden nach seinen finanziellen Möglichkeiten ausgleicht. Darüber hat das Gericht jedoch nicht zu befinden. Denn der Beklagte hat die Pflichtverletzungen nicht zu vertreten. Das Gericht ist im Sinne des § 286 ZPO persönlich davon überzeugt, dass der Beklagte schuldlos handelte, als er die Türen eintrat, da er sich in einem die freie Willensbildung ausschließenden Zustand krankhafter Störung befand, §§ 280 Abs. 1 S. 2, 276 Abs. 1 S. 2, 827 S. 1 Fall 2 BGB. Der Beklagte war nämlich zu den Zeiten, als er die Türen eintrat, am 17.11.2015 und am 6.1.2016, nicht in Lage, seine Entscheidungen von vernünftigen Erwägungen abhängig zu machen. Unstreitig leidet der Beklagte an einer paranoiden Schizophrenie. Im Zeitpunkt der Vorfälle war sein Medikamentenspiegel nicht richtig eingestellt, was nach Auskunft der behandelnden Ärzte Ursache eines unkontrollierten Verhaltens war und einen stationären Aufenthalt in einer Klinik von 12 Tagen erforderlich machte. Er kann sich an die konkreten Vorfälle nicht erinnern. Auch nach klägerseitiger Auffassung hatte der Beklagte sich „nicht unter Kontrolle“.

Ein schuldhaftes Verhalten der Betreuerin des Beklagten, das dieser nach §§ 278 S. 1, 1902BGB zu vertreten hätte, ist nicht ersichtlich. Die Betreuerin hat erst durch das Abmahnschreiben des Klägers vom 14.1.2016 von den Vorfällen im November 2015 und Januar 2016 Kenntnis erlangt und unstreitig unverzüglich einen Unterbringungsantrag beim Amtsgericht Hamburg gestellt. Eine Betreuerin hat nur beschränkte Möglichkeiten, drittschützende Maßnahme zu treffen, die mit einer Freiheitsbeeinträchtigung des Betroffenen einhergehen. Zu den rechtlichen Möglichkeiten hat das OLG Düsseldorf Folgendes ausgeführt :

„Etwaige Handlungen des Betreuers im Rahmen einer Aufsicht sind zwangsläufig mit Eingriffen in die Freiheitsrechte des Betreuten verbunden, die deshalb der rechtlichen Legitimation bedürfen. Infolgedessen müsste dem Betreuer eine entsprechende rechtliche Handhabe zur Durchsetzung Aufsichtsmaßnahmen oder Anordnungen zur Verfügung stehen […]. Gerade in Angelegenheiten des Aufenthalts des Betreuten und seiner Wohnung sind freiheitsbeschränkende Maßnahmen wie auch Beschränkungen des Rechts an der Unverletzlichkeit der Wohnung nur im Zuge gerichtlicher Anordnungen möglich, wobei in der Rechtsprechung und Literatur sogar umstritten ist, ob überhaupt eine gesetzliche Grundlage dafür besteht, dem Betreuer ein Recht zum Betreten der Wohnung gegen den Willen des Betreuten zu gewähren [m.w.N.]. Demgegenüber hat der Betreuer keine eigene rechtliche Handhabe, im Wege des unmittelbaren Zwangs auf den Betreuten einzuwirken.

Diesen Ausführungen schließt sich das Gericht vollumfänglich an. Von den ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten hat die Betreuerin pflichtgemäß durch unverzügliche Stellung des Unterbringungsantrags Gebrauch gemacht. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Betreuerin Anlass hatte, den Beklagten und dessen Verhalten zu kontrollieren, bevor sie von seinem der Abmahnung zugrunde liegenden Verhalten Kenntnis erlangte. Sie hatte insbesondere keine Pflicht, den sich zuvor über einen längeren Zeitraum unauffällig verhaltenden Beklagten vorbeugend zu „überwachen“. „Die Annahme einer allgemeinen Aufsichtspflicht des Betreuers [würde vielmehr] zu einer Systemwidrigkeit führen. Grundanliegen jeder Betreuungsanordnung ist nach der Systematik des Gesetzes das Anliegen, den Betreuten so lange wie möglich eine eigenständige Lebensführung in seinem vertrauten Umfeld zu ermöglichen“. Wollte man dem Betreuer eine allumfassende Aufsichtspflicht aufgeben, wäre er von Anfang gehalten, eine Heimunterbringung des Betroffenen zu forcieren. „Eine solche nicht fernliegende Vorgehensweise würde jedoch in diametralem Gegensatz zu den Prinzipien und Vorgaben der §§ 1896 ff. BGB stehen […]“.

Die gleichen Erwägungen gelten auch für einen möglichen Anspruch des Klägers aus § 823Abs. 1 BGB: Es fehlt an einem Verschulden hinsichtlich der Eigentumsverletzung, da sich der Beklagte in einem die freie Willensbildung ausschließenden Zustand krankhafter Störung befand, § 827 S. 1 BGB.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 3 ZPO i.V.m. § 41 Abs, 1 GKG. Für den Antrag zu 1) wurde der Jahresbetrag der Nettokaltmiete zuzüglich der Betriebskostenpauschale, für den Antrag zu 2) 489 € und für den Antrag zu 3) 147,56 € angesetzt.

Den Antrag zu 4) hat das Gericht nach § 3 ZPO mit 1.200 € bewertet und dabei geschätzte Instandsetzungskosten von 1.500 € zugrunde gelegt, jedoch einen Abschlag von 20% vorgenommen, da es sich um einen Feststellungsantrag handelt.

Gesetze

Gesetze

12 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung


(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Zivilprozessordnung - ZPO | § 286 Freie Beweiswürdigung


(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 3 Wertfestsetzung nach freiem Ermessen


Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters


(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 546 Rückgabepflicht des Mieters


(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. (2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund


(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Ge

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 41 Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse


(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 827 Ausschluss und Minderung der Verantwortlichkeit


Wer im Zustand der Bewusstlosigkeit oder in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit einem anderen Schaden zufügt, ist für den Schaden nicht verantwortlich. Hat er sich durch geistige Getränke

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Referenzen

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.

(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Wer im Zustand der Bewusstlosigkeit oder in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit einem anderen Schaden zufügt, ist für den Schaden nicht verantwortlich. Hat er sich durch geistige Getränke oder ähnliche Mittel in einen vorübergehenden Zustand dieser Art versetzt, so ist er für einen Schaden, den er in diesem Zustand widerrechtlich verursacht, in gleicher Weise verantwortlich, wie wenn ihm Fahrlässigkeit zur Last fiele; die Verantwortlichkeit tritt nicht ein, wenn er ohne Verschulden in den Zustand geraten ist.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.

(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.

(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.

(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.

(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.

(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.

Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.