Betriebskosten: Rechtsfolgen bei ausbleibender Abrechnung im laufenden Mietverhältnis

Im bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) betrifft folgenden Lebenssachverhalt:

Grundsätzlich muss der Vermieter über die Höhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen. Er hat nur im Umfang des tatsächlichen Verbrauchs einen Erstattungsanspruch gegen den Mieter. Für Wohnraum muss der Vermieter jährlich abrechnen und dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Kommt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht nach, muss nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung unterschieden werden:

Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter - ohne zuvor auf Erteilung der Abrechnung klagen zu müssen - sofort die vollständige Rückzahlung der Abschlagszahlungen verlangen. Das ergibt sich nach Ansicht des BGH daraus, dass der Mieter kein Druckmittel in Form eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber laufenden Verbindlichkeiten mehr hat.

Die umstrittene Frage, ob diese Grundsätze auch gelten, wenn der Vermieter - wie hier - in einem fortdauernden Mietverhältnis eine fristgerechte Abrechnung versäumt, beantwortet der BGH mit einem klaren "Nein". Der Mieter sei hier hinreichend geschützt. Im Unterschied zu seiner Rechtsstellung nach Ende des Mietvertrags sei er auf Grund seines Abrechnungsanspruchs berechtigt, jedenfalls die weiterlaufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu verweigern. Er könne sich durch deren Einbehaltung absichern und Druck auf den Vermieter ausüben, damit dieser die geschuldete Abrechnung erteile. (BGH, VIII ZR 191/05)