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Nebenkosten

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Betriebskosten: Vermieter darf unberechtigte Energieforderung nicht umlegen

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Unterlässt der Vermieter dies, kann er nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Pinneberg Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen.
Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen - soweit rechtlich möglich - wieder zurückverlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist.

Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat. Voraussetzung ist, dass der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter naheliegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist (AG Pinneberg, 83 C 207/12).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG Pinneberg Urteil vom 17.10.2013 (Az.: 83 C 207/12)

Aus dem vom Wohnungsvermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter grundsätzlich unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters jedenfalls dann nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen - soweit rechtlich möglich - wieder zurück verlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist. Unterlässt der Vermieter dies, kann er Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen.

Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat, wenn der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter nahe liegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist.

Die Beklagten als Gesamtschuldner werden verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand € 378,06 nebst Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.05.2012 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 73%, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 27%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung jedoch durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Berufung der Kläger wird zugelassen.


Tatbestand

Die Parteien streiten über Betriebskosten in einem Wohnraummietverhältnis.

Die Kläger sind Vermieter, die Beklagtenseite Mieter einer Wohnung unter der Adresse B-Straße 14 in W. Der schriftliche Mietvertrag aus dem Jahre 1994 , in den die Kläger auf Vermieterseite durch Erwerb eingetreten sind, sieht vor, dass die Mieterseite Vorauszahlungen für „Heizkosten“ einerseits und für „Betriebskosten“ andererseits leistet und die Vermieterseite jährlich hierüber abrechnet. Dabei verweist das verwendete Formular „Hamburger Mietvertrag“ auf „§ 27 II. BV“, dessen Anlage 3 im Mietvertrag abgedruckt ist.

Die Klägerseite bezieht für die Abrechnungseinheit Gas von den S. GmbH, die über die Lieferungen monatlich abrechnen. Der Gaslieferungsvertrag sieht unter § 5 folgende von den S. gestellte Klausel vor :

§ 5

Preisänderungsbestimmungen
Der in § 4 genannte Arbeitspreis ist wie folgt an die Preise des extra leichten Heizöles sowie an den Folgewert des Index „Bergbau und Gewinnung von Steinen und Erden“ gebunden:
AP=AP... * + 0,2045 + 0,1023 * L /68,6

In dieser Formel bedeuten.
AP = der neue Arbeitspreis in Ct/kWh
AP... = der Arbeitspreis gemäß Vertrag HEL = Folgewert für extra leichtes Heizöl in EU/hl
L = Folgewert Index Bergbau und Gewinnung von Steinen und Erden
Quellen:
L Index Bergbau und Gewinnung von Steinen und Erden
HEL Der Preis für extra leichtes Heizöl …


Im März 2010 betrug der abgerechnete Arbeitspreis 3,4876 ct/kWh. Ab April 2010 verlangten die Stadtwerke 3,8707 ct/kWh hierfür, ab Oktober 2010 4,5552 ct/kWh, ab April 2011 4,7837 ct/kWh und ab Oktober 2011 5,7113 ct/kWh jeweils zuzüglich 0,55 ct/kWh Erdgassteuer und 19% Umsatzsteuer.

Mit Schreiben vom 16.03.2012 rechnete die Hausverwaltung der Klägerseite über die Betriebskosten für die Hauseingänge B-Straße 14-24 ab. Dabei unterschied sie in „Heizkosten“ und andere Betriebskosten, wobei als „Heizkosten“ Gesamtkosten für Heizung, Warmwassererwärmung, Kaltwasser sowie der Wartungsservice für die Rauchmelder entsprechend der beigefügten Einzelabrechnung der Firma K. eingestellt wurden. Dabei wurden Teilkosten für die Wassererwärmung und Heizkosten in Höhe von insgesamt € 716,18 eingestellt. Die Kosten der Warmwassererwärmung wird unter Bezugnahme auf § 9 Abs. 2 Heizkostenverordnung mit der Formel „Q= 2,5 x V x x 1,11“ berechnet.

Nach Gegenüberstellung der geleisteten Vorauszahlungen ergab sich ein Nachzahlungssaldo von insgesamt € 517,00. Die Abrechnung wurde am 22.03.2013 um 15.00 Uhr von der Hausverwaltung der Kläger in den Briefkasten der Beklagten eingesteckt.

Die Beklagtenseite leistete auf die Abrechnung keine Zahlung. Die Hausverwaltung der Kläger forderte unter dem 11.05.2012 die Beklagtenseite zur Zahlung des Gesamtsaldos auf und setzte hierfür eine Frist bis zum 18.05.2012.

Nach für sie erfolglosem Mahnverfahren hat die Klägerseite die Durchführung des streitigen Verfahrens bei diesem Gericht beantragt. Im Zuge des Verfahrens hat die Beklagtenseite Belegeinsicht bei der Klägerseite genommen. Dabei befand sich der Gaslieferungsvertrag zunächst nicht bei den Belegen, ist der Beklagtenseite aber später in Auszügen überlassen worden.

Die Kläger machen dabei geltend, dass ihnen aus der Heizkostenabrechnung ein Nachzahlungsanspruch von € 398,84 zustünde, aus der Betriebskostenabrechnung sei von der Beklagtenseite ein Saldo von € 118,16 auszugleichen. Berechtigte Einwendungen bestünden nicht und wären zudem teilweise verfristet.

Die Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger € 517,00 nebst 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.05.2012 zu zahlen.

Die Beklagtenseite beantragt Klagabweisung.

Sie behauptet die Abrechnungen seien formell und inhaltlich nicht ordnungsgemäß und erhebt die aus der Klagerwiderung vom 20.12.2012 und dem Schriftsatz vom 05.04.2013 ersichtlichen Einwendungen. Insbesondere macht sie einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend, soweit Brennstoffkosten in voller Höhe auf die Beklagten umgelegt werden sollen.


Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage hat in der Sache teilweise Erfolg.

Der Klägerseite steht ein Anspruch auf Zahlung von € 378,06 nebst Zinsen zu.

Die Hauptforderung ergibt sich aus dem Mietvertrag in Verbindung mit der Wärme- und Kaltwasserkostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2011 in Höhe von € 259,90 sowie in Verbindung mit der Abrechnung über die sonstigen Betriebskosten für den gleichen Zeitraum in Höhe von € 118,16.

Die Wärme- und Kaltwasserkostenabrechnung ist zwar formell ordnungsgemäß , berechtigt die Kläger aber nur zu einer Nachforderung in Höhe von € 259,90

Für Objekte mit, wie vorliegend, mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben vorliegt, wenn die Abrechnung folgende Mindestangaben enthält: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und, soweit erforderlich, Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

Soweit die Beklagtenseite einwendet, die Ermittlung des Energieanteiles für Warmwasser sei für einen Durchschnittsmieter unverständlich, kann sie damit nicht durchdringen. Die verwendete Formel entspricht § 9 Abs. 2 Heizkostenverordnung. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschrift kaum verständlich ist und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht.. Indem die Klägerseite auch die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Heizkostenverordnung in der Abrechnung benannt hat und die jeweiligen Faktoren auch kurz erläuterte, hat sie ihren Pflichten mehr als Genüge getan.

Die Abrechnung fehlt es auch nicht deshalb an formeller Ordnungsgemäßheit, weil die Gesamtkosten für Trinkwasser für die einzelnen Hauseingänge getrennt entstehen und so unzulässiger Weise eine zu große Wirtschaftseinheit zugrunde gelegt worden wäre. Der Umstand, dass eine Nebenkostenabrechnung mehrere Häuser zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfasst und nicht für jedes Gebäude getrennt die dort angefallenen Kosten ermittelt, berührt nicht die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung, sondern nur deren inhaltliche Richtigkeit.

Allerdings ist die Wärme- und Kaltwasserkostenabrechnung inhaltlich unrichtig, soweit es die Umlage der Brennstoffkosten betrifft. Die weiteren materiellen Einwendungen der Beklagten greifen jedoch nicht. So entfallen auf die Beklagtenseite nur Kosten in Höhe von € 868,18, weshalb nach Abzug der Vorauszahlungen in Höhe von € 608,28 ein Nachzahlungsanspruch von nur € 259,90 besteht.

Die Klägerseite ist nicht berechtigt, die Brennstoffkosten in voller Höhe in Abrechnung einzustellen, weil dies gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt.

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der - nach entsprechender Vereinbarung - vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet.

Daraus folgt, dass der Vermieter grundsätzlich unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters jedenfalls dann nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen - soweit rechtlich möglich - wieder zurück verlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist. Unterlässt der Vermieter dies, kann er die Kosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen.

Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat, wenn der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter nahe liegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist.

Nach diesen Grundsätzen hätte die Klägerseite gegenüber dem Gasversorgungsunternehmen nur die Brennstoffkosten begleichen dürfen, die sich aus dem im März 2010 geltenden Arbeitspreis in Höhe von 3,4876 ct/kWh ergeben. Die darauf folgenden einseitigen Preiserhöhungen hätte die Klägerseite nicht akzeptieren müssen. Die formularvertragliche Preisänderungsklausel in § 5 des Sonderlieferungsvertrages, wie sie von den S. verwendet wird , ist wegen unangemessener Benachteiligung des Gaskunden - hier der Klägerseite - gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Die Unwirksamkeit der vorliegenden Klausel ergibt sich aus Gründen, die der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24.03.2010, VIII ZR 178/08 wie folgt zutreffend formuliert hat:
„Die Schranke des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ist jedoch überschritten, wenn Preisanpassungsbestimmungen dem Verwender die Möglichkeit einräumen, über die Abwälzung konkreter Kostensteigerungen hinaus den zunächst vereinbarten Preis ohne jede Begrenzung anzuheben und so nicht nur eine Gewinnschmälerung zu vermeiden, sondern einen zusätzlichen Gewinn zu erzielen. Dies ist bereits dann anzunehmen, wenn eine Klausel dem Energieversorger eine Preiserhöhung auch in den Fällen erlaubt, in denen ein Anstieg bei einem der Kostenfaktoren durch rückläufige Kosten in anderen Bereichen ausgeglichen wird und das Versorgungsunternehmen daher insgesamt keine höheren Kosten zu tragen hat, als dies bei Abschluss des Belieferungsvertrags der Fall war.“

Auch in der Preisanpassungsklausel gemäß § 5 des formularmäßigen Gaslieferungsvertrages der S. sind Kosten in anderen Bereichen nicht ausreichend berücksichtigt. Insofern unterscheidet sich die Klausel nicht von derjenigen, die der Bundesgerichtshof behandelt hat. Hierauf hat das Gericht auch bereits mit gerichtlichem Hinweis vom 16.04.2013 hingewiesen, ohne dass die Klägerseite dem entgegengetreten wäre.

Insbesondere enthält hier die Formel der Preisanpassungsklausel nur eine zusätzliche Bindung an den statistisch ermittelten Lohnindex des Wirtschaftszweiges „Bergbau und Gewinnung von Steinen und Erden“. Eine solche Koppelung an die Lohnentwicklung hatte die vom Bundesgerichtshof im o. a. Urteil für unwirksam erklärte Klausel ebenfalls enthalten, wenn dort auch ein Index für bestimmte Mitarbeiter kommunaler Unternehmen in Nordrhein-Westfalen verwendet wurde. Welcher Lohnindex verwendet wird, ist aber nach der auch insoweit klaren Rechtsprechung unerheblich, weil die alleinige Berücksichtigung der Lohnentwicklung nicht ausreicht. Vielmehr führt der Bundesgerichtshof zutreffend aus:

„Denn auch die von der Beklagten für die Berechnung des Grundpreises verwendeten Formeln enthalten nur eine einzige Variable, den näher definierten Stundenlohn L. Sie berücksichtigen also nur Änderungen bei den Personalkosten, nicht dagegen etwa bei den staatlichen Abgaben oder bei dem nicht auf Personalaufwendungen entfallenden Anteil der Netz- und Vertriebskosten. Dass Kostensenkungen außerhalb von Gasbezugs- und Personalkosten, etwa im Bereich der staatlichen Abgaben oder der Investitionskosten, von vornherein ausgeschlossen wären, ist nicht ersichtlich. Damit ermöglichen die von dem Kläger beanstandeten Klauseln zur Anpassung des Arbeitspreises in bestimmten Fällen für die Beklagte eine verdeckte Gewinnmaximierung; dies hat gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ihre Unwirksamkeit zur Folge.
.
Die Rechtslage war durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes eindeutig.

Die Klägerseite hätte daher spätestens nach Bekanntwerden des Urteils vom 24.03.2010 der Erhöhung der Preise zum April 2010 auf 3,8707 ct/kWh, zum Oktober 2010 auf 4,5552 ct/kWh, zum April 2011 auf 4,7837 ct/kWh und zum September 2011 auf 5,7113 ct/kWh ohne unverhältnismäßiges Prozessrisiko widersprechen und die darauf begehrte erhöhte Zahlung verweigern können.

Eine Rückforderung zu viel gezahlter Entgelte ist den Klägern selbst noch im Verlaufe dieses Prozesses möglich gewesen. Die Unwirksamkeit der Preisänderungsklausel hinterlässt nämlich eine Vertragslücke, die so geschlossen werden kann, dass der Kunde die Unwirksamkeit derjenigen Preiserhöhungen, die zu einem den vereinbarten Anfangspreis übersteigenden Preis führen, geltend machen kann, wenn er sie innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach Zugang der jeweiligen Rechnung, in der die Preiserhöhung erstmals berücksichtigt worden ist, beanstandet hat. Daher konnte die Klägerseite drei Jahre nach Erhalt der Abrechnung April 2010 noch einen vollständigen Rückzahlungsanspruch aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen, was sie aber bislang offensichtlich unterlassen hat.

Auf die Frage, ob Preissteigerungen vor März 2010 zu berücksichtigen waren, kommt es nicht an, da die Beklagtenseite ihre Einwendung in der mündlichen Verhandlung vom 13.08.2013 dementsprechend beschränkt hat.

Es ist auch nicht auf die Rechtsfrage einzugehen, inwiefern von einem Vermieter verlangt werden kann, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu beobachten und ohne Anforderung des Mieters tätig zu werden. Vorliegend haben die Kläger durch Einwendung der Beklagten sowohl von der Rechtslage als auch des Wunsches auf Mieterseite, die Preiserhöhungen nicht hinzunehmen, rechtzeitig Kenntnis erhalten.

Deshalb war ein Betrag von € 5.074,86, wie er sich aus der unstreitig gebliebenen Berechnung der Beklagtenseite im Schriftsatz vom 20. Juni 2013 ergibt, nicht auf die Mieter umzulegen.

Dies entspricht gegenüber dem gesamten gemäß Anlage K 2 umgelegten Betrages für Brennstoffkosten von € 22.623,58 einem Anteil von 22,43%.

In Anbetracht umgelegter Kosten für Heizung und Wassererwärmung in Höhe von € 26.155,01 hatte die Klägerin zu 86,50% Brennstoffkosten eingestellt. Hiervon sind 22,43% unberechtigt umgelegt worden, so dass von den Kosten für Heizung und Wassererwärmung insgesamt 19,40% nicht umgelegt werden durften.

Die auf die Beklagtenseite umgelegten Kosten für Heizung und Wassererwärmung in Höhe von € 716,18 waren so um € 138,94 zu kürzen. Entsprechend reduziert sich der Gesamtkostenbetrag, der auf die Beklagtenseite umzulegen war, von € 1.007,12 auf € 868,18.

Das Gericht war auch nicht aufgrund § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB von der Berücksichtigung der Einwendung der Beklagtenseite hinsichtlich der Brennstoffkosten gehindert. Eine Verfristung liegt nicht vor.
§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB sieht zwar vor, dass die Mieterseite ihre Einwendungen binnen des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erhebt.

Diese Frist gilt entgegen der Auffassung der Beklagtenseite auch für Einwendungen wegen einer möglichen Verletzung des Wirtschaftlichkeitsverbotes. Zwar ist diese Einwendung dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch, aufgrund dessen der Mieter einen Freihaltungsanspruch geltend machen kann. Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gilt aber grundsätzlich für alle Einwendungen gelten, die einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung entgegen gehalten werden können, um jahrelange Streitigkeiten zwischen den Parteien des Mietvertrages zu vermeiden.
Diese Frist hat die Beklagtenseite nicht eingehalten. Die Zustellung der Abrechnung erfolgte noch im März 2012, so dass die Einwendungsfrist mit dem 31.03.2013 ablief.

Die Geltendmachung mit Schriftsatz vom 05.04.2013 war aber dennoch ausreichend. Jedenfalls ist nicht die Rechtsfolge des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB eingetreten, wonach der Mieter mit verspätet erhobenen Einwendungen ausgeschlossen ist. Nach dem zweiten Halbsatz dieser Norm gilt dies nämlich nur, wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten hatte. Hier hatte die Klägerseite die spätestens mit Schriftsatz der Beklagtenseite vom 20.12.2012 verlangte Einsicht in die Energielieferungsverträge zunächst nicht gewährt, denn bei gewährter Belegeinsicht befand sich der Gaslieferungsvertrag nicht bei den angebotenen Belegen. Die Beklagtenseite war daher zunächst gehindert die Einwendung zu einem früheren Zeitpunkt geltend zu machen, so dass sich die Klägerseite nicht auf Verfristung um wenige Tage diesbezüglich berufen kann.

Die weiteren Einwendungen gegen die Wärme- und Kaltwasserabrechnung greifen nicht.
Soweit die Wirtschaftlichkeit der Position Trinkwasser angegriffen wird, hat die Beklagtenseite - trotz Hinweises des Gerichts bereits mit der Terminsladung vom 04.02.2013 - nicht ausreichend dargelegt, wie die Klägerseite die Versorgung kostengünstiger hätte garantieren sollen. Der Verweis auf Betriebskostenspiegel ist nicht ausreichend. Dies gilt um so mehr als die Beklagtenseite lediglich vorgetragen hat, dass die Kosten je Quadratmeter Wohnfläche höher seien als sich dies im Betriebskostenspiegel Schleswig-Holstein wiederfinde. Die Kosten für Wasser fallen aber regelmäßig nach dem verbrauchten Wasservolumen an, so dass der von der Beklagtenseite gewählte Vergleichsmaßstab nicht aussagekräftig ist.

Die Klägerseite hat im Übrigen zu Recht als Verteilerschlüssel der Position Trinkwasser das Verhältnis des durch Einzelwasserzähler gemessenen Verbrauchs der Wohnung bezogen auf die Gesamtmenge des verbrauchten Wassers, die sich aus der Addition aller Einzelverbräuche ergibt, zugrunde gelegt. Was die Beklagtenseite hier monieren möchte, hat sie nicht weiter dargelegt.

Soweit die Beklagtenseite erstmals im Schriftsatz vom 05.04.2013 bemängelt, dass die Kosten für Trinkwasser für jeden Hauseingang getrennt entstünden und dementsprechend so abzurechnen sei, ist dieser Einwand gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB verfristet. Gemäß den oben unter 1. b.) aa. gemachten Ausführungen waren Einwendungen bis zum 31.03.2013 vorzubringen. Hinderungsgründe hat die Beklagtenseite nicht geltend gemacht. Gleiches gilt für den Einwand, die abgerechneten Beträge bezögen sich nicht auf den Abrechnungszeitraum, der ebenfalls erstmals im Schriftsatz vom 05.04.2013 erhoben wurde.

Die Einwendungen gegen die Abrechnung der übrigen Betriebskosten greifen weder in formeller noch in materieller Hinsicht. Nach den unter 1. a.) dargestellten Grundsätzen, hat die Beklagtenseite nichts vorgetragen, was auf eine mangelnde formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung hindeutet.

Der Abrechnung fehlt es auch nicht deshalb an formeller Ordnungsgemäßheit, weil die Gesamtkosten für Abwasser und Strom für die einzelnen Hauseingänge getrennt entstehen und so - wie die Beklagtenseite meint - unzulässigerweise eine Wirtschaftseinheit gebildet wäre. Der Umstand, dass eine Nebenkostenabrechnung mehrere Häuser zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfasst und nicht für jedes Gebäude getrennt die dort angefallenen Kosten ermittelt, berührt nicht die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung, sondern nur deren inhaltliche Richtigkeit.

Auch den inhaltlichen Einwendungen der Beklagtenseite bleibt der Erfolg versagt.

Soweit hinsichtlich der Positionen Gartenpflege, Kabelversorgung und Hausmeister pauschal geltend gemacht wurde, diese enthielten Instandhaltungs- bzw. Verwaltungskosten, ist die Beklagtenseite trotz mehrfachen Hinweises des Gerichts ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen. Die Mieterseite hat grundsätzlich - ggf. nach Belegeinsicht - konkret vorzutragen, inwiefern nach ihrer Auffassung nicht umlagefähige Kosten angefallen sein sollen. Eine generelle Vermutung, dass solche Kosten bei den genannten Positionen immer anfielen, gibt es nicht.

Die Beklagtenseite hat auch nicht dargelegt, warum der Abschluss der Versicherung unwirtschaftlich gewesen sein soll. Hierzu fehlt es an dem konkreten Vortrag, wie die gleiche Versicherungsleistung kostengünstiger hätte erbracht werden können.

Wenn die Beklagtenseite mit Schriftsatz vom 05.04.2013 erstmals moniert, dass gewisse Versicherungsleistungen vereinbart wurden, die sachfremd sind, wie z. B. Austausch von Armaturen infolge eines Rohrbruches, so ist diese Einwendung aus den oben dargelegten Gründen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB verfristet. Der Umstand, dass die Beklagtenseite binnen der Einwendungsfrist - pauschal - die Unwirtschaftlichkeit der gleichen Position gerügt hat, hindert die Verfristung nicht, da es sich um zwei unterschiedliche Einwendungen handelt. Der Einwand der Unwirtschaftlichkeit betrifft die Kosten einer - an sich - umlagefähigen Kostenposition. Betriebskostenfremde Kosten sind aber nicht unwirtschaftlich sondern eben schlicht nicht umlagefähig.

Auch der Einwand, die Gebäudeversicherung sei zum Neuwert abgeschlossen worden und Mietausfall mitversichert, greift nicht. Die Beklagtenseite hat es schon trotz Hinweis des Gerichts versäumt, Beweis für diese Behauptung anzubieten, nachdem die Klägerseite den entsprechenden Vortrag bestritten hat.

Ohnehin ist es unschädlich, wenn eine Gebäudeversicherung zum Neuwert abgeschlossen wird. Der Vermieter versichert sich hier nicht gegen ein Instandhaltungsrisiko sondern gegen ein Schadensrisiko wie Feuer oder Sturm. Gemäß Ziff. 13 der Anlage zu § 27 der II. Berechnungsverordnung, wie sie Bestandteil des Mietvertrages geworden ist, können Kosten der Versicherungen gegen solche Schäden grundsätzlich umgelegt werden. Es ist dabei nicht zu beanstanden, dass der in einem solchen Fall resultierende Schadensersatz die Kosten zum Wiederaufbau beinhaltet. Dass für den Wiederaufbau die Kosten zur Wiedererstellung zum Neuwert notwendig sind, liegt auf der Hand, da ein Wiederaufbau zum Verkehrswert ausgeschlossen sein dürfte.

Ebenso kann der Ersatz des Mietausfalles bei Schadenseintritt mit in den Versicherungsvertrag eingeschlossen werden. Auch dieser ist adäquater Schaden eines Sturms oder Feuers. Der Vermieter wird hierdurch auch nicht besser gestellt, als wenn der Schadensfall nicht eingetreten wäre, denn dann hätte er die Mieteinnahme erhalten. Im Übrigen hat die Beklagtenseite trotz Hinweis des Gerichts nicht dargelegt, dass eine Versicherung unter Ausschluss des Ersatzes des Mietausfalles geringere Kosten verursacht hätte.

Soweit die Wirtschaftlichkeit der Position Abwasser angegriffen wird, hat die Beklagtenseite trotz Hinweis des Gerichts bereits mit der Terminsladung vom 04.02.2013 nicht ausreichend dargelegt, wie die Klägerseite kostengünstiger die Versorgung hätte garantieren sollen. Der Verweis auf Betriebskostenspiegel ist nicht ausreichend. Dies gilt um so mehr als die Beklagtenseite lediglich vorgetragen hat, dass die Kosten je Quadratmeter Wohnfläche höher seien als sich dies im Betriebskostenspiegel Schleswig-Holstein wiederfinde. Die Kosten für Abwasser fallen aber regelmäßig nach dem verbrauchten Trinkwasservolumen an, so dass der von der Beklagtenseite gewählte Vergleichsmaßstab nicht aussagekräftig ist. Eine Wahlmöglichkeit des Entwässerungsunternehmens ist ohnehin nicht gegeben.

Soweit die Beklagtenseite erstmals im Schriftsatz vom 05.04.2013 bemängelt, dass die Kosten für Abwasser und Strom für jeden Hauseingang getrennt entstünden und dementsprechend so abzurechnen sei, ist dieser Einwand gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB verfristet. Gemäß den oben unter 1. b.) aa. gemachten Ausführungen waren Einwendungen bis zum 31.03.2013 vorzubringen. Hinderungsgründe hat die Beklagtenseite nicht geltend gemacht. Gleiches gilt für den Einwand, die abgerechneten Beträge für Abwasser und Strom bezögen sich nicht auf den Abrechnungszeitraum, der ebenfalls erstmals im Schriftsatz vom 05.04.2013 erhoben wurde.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Berufung war gemäß § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen. Aufgrund der unter € 600,00 liegenden Beschwer wäre die Einlegung der Berufung durch die Kläger ansonsten nicht zulässig, § 511 Abs. 2 ZPO.

Die Rechtsfrage, ob im Rahmen des Gebots der Wirtschaftlichkeit der Vermieter eine Verpflichtung hat, gegen eine auf einer unwirksamen Preisanpassungsklausel des Gasversorgungsunternehmens vorzugehen, hat aber grundsätzliche Bedeutung. Sie ist höchstrichterlich noch nicht entschieden worden, so dass es zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung einer Entscheidung des Berufungsgerichts bedarf.

Die Zulassung der Berufung konnte auf die Berufung der Kläger beschränkt werden, da die Beklagtenseite in der zu klärenden Rechtsfrage im vollen Umfang durchgedrungen ist.