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Nebenkosten

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Betriebskostenabrechnung: Wie kann eine ordentliche Abrechnung vollstreckt werden?

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Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Der Mieter erwartet eine Rückzahlung aus der Betriebskostenabrechnung - der Vermieter rechnet aber nicht ab. Dieses Problem ist in manchen Fällen aber noch nicht erledigt, wenn das zuständige Gericht den Vermieter verurteilt, eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung für die betreffende Abrechnungsperiode zu erteilen. Kommt der Vermieter der Gerichtsentscheidung nicht nach, muss die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden. Aber wie?

Diese Frage ist von den Gerichten bisher unterschiedlich beantwortet worden: Teilweise wird die Ansicht vertreten, der Mieter, der das Urteil erwirkt hat, müsse sich gerichtlich ermächtigen lassen, die Betriebskostenabrechnungen im Wege der Ersatzvornahme durch einen Dritten (z.B. einen Sachverständigen) erstellen zu lassen. Nach anderer Ansicht komme eine Zwangsvollstreckung in dieser Weise grundsätzlich nicht in Betracht. Die Verurteilung zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung betreffe eine Handlung, deren Vornahme ausschließlich vom Willen des verurteilten Vermieters abhänge (so genannte nicht vertretbare Handlung). Sie sei deshalb so durchzusetzen, dass der Vermieter auf Antrag des Mieters durch Zwangsgeld und - falls dieses nicht beigetrieben werden könne - durch Zwangshaft dazu anzuhalten sei, seiner Verpflichtung nachzukommen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in diesem Meinungsstreit nun eine abschließende Entscheidung getroffen und der zweiten Ansicht zugestimmt. Bei der Verurteilung des Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, gehe es nicht nur um dessen Verpflichtung, das reine Rechenwerk zu erstellen. Bei dieser Abrechnung habe der Vermieter vielmehr auf Grund seiner besonderen Kenntnisse verbindlich zu erklären, welche Kosten im Einzelnen angefallen seien. Eine solche Rechnungslegung sei nur ihm möglich (BGH, I ZB 94/05).