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Nebenkosten

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Betriebskostenvorauszahlungen: Berechnung der zulässigen Höhe einer Anpassung

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Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur angemessen, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt.

Das machte der Bundesgerichtshof (BGH) deutlich. Auslöser des zugrunde liegenden Rechtsstreits war eine Nebenkostenabrechnung des Vermieters, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ergab. Der Vermieter verlangte daraufhin eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte er, indem er neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Mieter waren hiermit nicht einverstanden und erhoben eine negative Feststellungsklage. Damit wollten sie festgestellt wissen, dass das Vorgehen des Vermieters rechtswidrig sei.

Der BGH gab den Mietern recht. Die Richter stellten klar, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur angemessen im Sinne des Gesetzes sei, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstelle. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen sei dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter könne bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigen. Es bestehe allerdings kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten „Sicherheitszuschlag“ von 10 Prozent (BGH, VIII ZR 294/10).