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Gewerberaummietrecht

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Gewerberaummiete: Ausbleibende Restaurantgäste kein Mangel der Mietsache

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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Es ist keine zusicherungsfähige Eigenschaft der Mietsache, ob ein Restaurant durch Gäste einer Veranstaltungshalle frequentiert wird.
Gehen die Gästezahlen eines in einem Einkaufszentrum betriebenen ­Restaurants zurück, weil eine gleichfalls im Einkaufszentrum gelegene Veranstaltungshalle wegen einer Nutzungsuntersagungsverfügung nicht betrieben werden darf, begründet dies keinen Mangel der Mietsache. Betreiben andere Mieter ihren Veranstaltungsbetrieb nicht, wirkt sich das nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aus. Betroffen ist allenfalls der mit dem darin betriebenen Gewerbe erzielbaren Gewinn.

Diese Feststellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Die Richter machten deutlich, dass es auch keine zusicherungsfähige Eigenschaft der Mietsache ist, ob ein Restaurant durch Gäste einer Veranstaltungshalle frequentiert wird. Ob und in welchem Umfang potenzielle Gäste durch die Attraktivität eines Einkaufszentrums angezogen werden und damit letztlich zu einem wirtschaftlichen Erfolg des in den Mieträumen betriebenen Gewerbes beitragen, beurteilt sich nach Umständen, die außerhalb des Mietobjektes liegen und ihre Ursache nicht in seiner Beschaffenheit haben.

Ansprüche aus den Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage kommen nicht in Betracht, wenn sich Erwartungen oder Umstände geändert haben, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Vertragsparteien fallen sollen. Das Risiko, mit einem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, gehört aber zum allgemeinen unternehmerischen Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko. Das liegt grundsätzlich beim Mieter.

Die Entscheidung ist rechtskräftig. Der Bundesgerichtshof hat die Nichtzulassungsbeschwerde des Mieters zurückgewiesen (11.3.2015, XII ZR 73/14).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

OLG Düsseldorf, Urteil vom 5.6.2014, (Az.: 24 U 159/13).

Um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, setzt die Feststellung eines Mangels i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache voraus, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind.

Das Nichtbetreiben von Mietflächen innerhalb eines Einkaufszentrums durch andere Mieter wirkt sich nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aus, sondern allenfalls auf den mit dem darin betriebenen Gewerbe erzielbaren Gewinn. Damit steht aber nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich beim Mieter liegt.

Die Frequentierung eines Einkaufszentrums durch Gäste anderer Mieter sind ebenso wenig zusicherungsfähige Eigenschaften der Mietsache wie der Betrieb der Veranstaltungsbereiche innerhalb des Einkaufszentrums.

Die Geschäftsgrundlage ist dann nicht gestört, wenn sich Erwartungen oder Umstände geändert haben, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Vertragsparteien fallen. Im Gewerberaummietrecht bleibt es bei dem Grundsatz, dass allein der Mieter das Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt.


Gründe:

Die Beklagte ist Eigentümerin des Objekts „C. P. D.“ , einem Einkaufszentrum mit zahlreichen Einzelhandelsgeschäften und mehreren Gastronomiebetrieben nebst einem multifunktionalen Veranstaltungs- und Kongresszentrum, bestehend aus einer Spielbank, der M.-Halle und einem kleinen Saal sowie einem Tagungs- und Konferenzzentrum. Die Klägerin ist Mieterin von im Erdgeschoss des Objekts gelegenen Räumlichkeiten mit einer Gesamtmietfläche von ca. 725 qm nebst Lagerraum und einer ca. 300 qm großen Außenbestuhlungsfläche, in dem sie das Restaurant „P.“ betreibt. Im August 2012 untersagte die Stadt D. aufgrund von Brandschutzmängeln in den Veranstaltungs- und Konferenzbereichen des City Palais die Nutzung der M-Halle und des kleinen Saals sowie des Tagungs- und Konferenzzentrums.

Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin im Hinblick auf die durch die Schließung von Teilen des C. ausgebliebenen Restaurantgäste Schadensersatz begehrt, und zwar für den Zeitraum von Mitte August 2012 bis Februar 2013 die Zahlung von insgesamt € 97.500,- nebst Zinsen sowie die Feststellung der Schadensersatzpflicht hinsichtlich des Schadens, der ihr durch die Nutzungsuntersagung darüber hinaus entstanden ist und noch entstehen wird. Hilfsweise hat sie die Feststellung begehrt, dass sie ab 15.08.2012 lediglich eine um 50% geminderte Miete schulde. Des Weiteren hat sie die Erstattung von vorgerichtlichen Anwaltskosten beansprucht.

Die Beklagte hat die Abweisung der Klage sowie widerklagend begehrt, die Klägerin zur Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten zu verurteilen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit Urteil vom 24.07.2013 die Klage abgewiesen und die Klägerin auf die Widerklage hin verurteilt, an die Beklagte € 1.286,20 nebst Zinsen zu zahlen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Dem Feststellungsbegehren fehle es an dem erforderlichen Feststellungsinteresse, soweit die Klägerin einen Schaden für den Zeitraum von August 2012 bis zur Klageerhebung im Februar 2013 hätte beziffern können. Insoweit habe sich der anspruchsbegründende Sachverhalt zur Zeit der Klageerhebung gerade nicht mehr in der Fortentwicklung befunden. Entsprechendes gelte auch für den hilfsweise formulierten Klageantrag bezüglich der Minderung der monatlichen Gesamtmiete um 50%. Im Übrigen seien die Klageanträge auch unbegründet. Ansprüche aus vorvertraglichem Verschulden seien nicht ersichtlich. Schadensersatzansprüche aus §§ 536 Abs. 1 i. V. m. 536 BGB stünden der Klägerin nicht zu, da die von ihr gemieteten Räumlichkeiten kein Mangel aufwiesen. Aus den vertraglichen Vereinbarungen ergäben sich keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien die Risikoverteilung hinsichtlich des Verwendungsrisikos der Mietsache geändert und die Beklagte das - grundsätzlich vom Mieter zu tragende - Geschäftsrisiko der Klägerin zumindest teilweise übernommen hätte.

Wegen der Einzelheiten der Urteilsbegründung wird auf die Entscheidungsgründe im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Gegen das ihr am 26.7.2013 zugestellte landgerichtliche Urteil hat die Klägerin mit am 26.7.2013 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 28.10.2013 eingegangenem Schriftsatz begründet. Sie macht im Wesentlichen geltend: Das Landgericht habe die Feststellungsklage zum Teil unzutreffenderweise für unzulässig gehalten. Im Zeitpunkt der Klagerhebung habe sich der anspruchsbegründende Sachverhalt nach wie vor in der Entwicklung befunden. Rechtsirrig sei das Landgericht auch davon ausgegangen, dass das Mietobjekt keinen Mangel aufweise und Minderungsansprüche nicht bestünden. Es habe verkannt, dass der Mangelbegriff subjektiv geprägt sei; daher habe im vorliegenden Fall auch berücksichtigt werden müssen, dass die Klägerin eine extrem hohe Miete für das Objekt zahle und auf das Publikum der M-Halle mit ihren zahlreichen Abendveranstaltung angewiesen sei. Mit der Schließung des multifunktionalen Veranstaltungs- und Kongresszentrum habe das Mietobjekt mithin die vertragliche Sollbeschaffenheit nicht mehr aufgewiesen. Auf die Frage der Unmittelbarkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches komme es nur dann an, wenn es um eine Risikoverteilung gehe zwischen der Verwirklichung des vom Mieter zu tragenden allgemeinen Lebensrisikos und den Beeinträchtigungen des Mieters, die dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen seien. Insoweit habe das Landgericht verkannt, dass es hier gerade nicht um die Verwirklichung eines allgemeinen Lebensrisikos gehe, sondern die Ursache der streitgegenständlichen Beeinträchtigungen vielmehr auf einem Baumangel zurückzuführen seien, der allein dem Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters zuzuordnen sei. Rechtsfehlerhaft seien auch die Ausführungen des Landgerichts zu Unsubstantiiertheit des Vorbringens der Klägerin dahingehend, dass nicht nur das multifunktionale Veranstaltungs- und Kongresszentrum, sondern auch weite Teile des Objekts C. einschließlich des streitgegenständlichen Mietobjekts entsprechende Brandschutzmängel aufwiesen.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils gemäß den erstinstanzlichen Schlussanträgen der Klägerin und Widerbeklagten zu Klage und zur Widerklage zu erkennen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Wegen des weiteren Vorbringens im Berufungsrechtszug wird auf die Berufungsbegründung der Klägerin vom 28.10.2013 Sowie die Berufungserwiderung der Beklagten vom 21.11.2013 Bezug genommen.

Die Berufung der Klägerin gegen das am 24.07.2013 verkündete Urteil der 6. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Duisburg hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Der Rechtssache kommt auch keine grundsätzliche Bedeutung zu. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.

Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen und die Klägerin auf die Widerklage hin zur Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten verurteilt. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 15.04.2014 verwiesen, in dem er Folgendes ausgeführt hat:

„1. Der Antrag auf Ersatz des im Zeitraum von Mitte August 2012 bis Februar 2013 durch Umsatzrückgang eingetretenen Schadens i. H. v. von € 97.500,- ist zulässig, jedoch unbegründet.

Die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch nach §§ 536 Abs. 1, 2, 536a Abs. 1 BGB liegen nicht vor. Die an die Klägerin vermieteten Räumlichkeiten sind weder mit einem Mangel behaftet noch fehlt ihnen eine zugesicherte Eigenschaft.

Zu Recht geht das Landgericht davon aus, die hier fraglichen Mieträume nicht mit einem Mangel behaftet waren bzw. sind. Unter einem Mangel i. S. v. von § 536 Abs. 1 BGB ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des Mietobjekts begründen. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind. Gemessen hieran liegt kein Mangel vor.

Dafür, dass auch die von der Beklagten gemieteten Räumlichkeiten dieselben Brandschutzmängel aufweisen wie die von der Untersagungsverfügung der Stadt D. aus August 2012 erfassten Veranstaltungsräume , gibt es keinerlei Anhaltspunkte. Diese werden auch von der Klägerin nicht vorgetragen, obwohl sie in erstinstanzlich in der mündlichen Verhandlung am 05.06.2013 auf ihren mangelnden Vortrag hingewiesen worden ist. Bezeichnenderweise hat die Stadt D. im August 2012 die Nutzung einiger Bereiche im C. untersagt und teilweise Bereiche im November 2012 wieder freigegeben. Dass die Stadt D. ihre Untersuchungen ausschließlich auf die von der Untersagungsverfügung erfassten Bereiche des C. beschränkt hätte, ist weder ersichtlich noch dargetan. Mithin spricht ein Anschein dafür, dass die übrigen Bereiche des C., darunter auch die von der Klägerin gemieteten Räumlichkeiten eine Nutzungsuntersagung wegen brandschutztechnischer und baulicher Mängel gerade nicht rechtfertigten. Unter diesen Umständen hätte es der Klägerin oblegen, zumindest irgendwelche Anhaltspunkte vorzutragen, aus denen sich der Verdacht für das Vorliegen von Mängeln auch in den von ihr gemieteten Räumlichkeiten ergibt. Dem Beweisantritt durch Sachverständigengutachten war entgegen ihrer Auffassung nicht nachzugehen, weil dieser - ohne jegliche tatsächliche Anhaltspunkte - auf einer Ausforschung hinausliefe.

Eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch äußere Einflüsse, etwa durch mit Sanierungsarbeiten verbundene Zugangsbehinderungen oder Emissionen , ist nicht ersichtlich.

Der mit der Nutzungsuntersagung für die M.-Halle und - vorübergehend auch des Tagungs- und Konferenzbereiches - verbundene Rückgang der Gäste begründet ebenfalls keinen Mangel der Mietsache. Das Nichtbetreiben des Veranstaltungsbetriebes anderer Mieter wirkt sich nicht unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aus, sondern allenfalls auf den mit dem darin betriebenen Gewerbe erzielbaren Gewinn. Damit steht aber nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich beim Mieter liegt und auch im vorliegenden Fall nicht ausnahmsweise auf die Vermieterin abgewälzt worden ist.

Aus den Regelungen des Mietvertrages geht deutlich hervor, dass die Vermieterin gerade nicht für den Aus- oder Wegfall einzelner Mieter haften wollte: Unterbrechungen des Betriebes einzelner Unternehmen sollten die Mietzahlungspflicht nicht beeinträchtigen , aus der Beendigung anderer Mietverhältnisse sollte der Mieter keine Rechte herleiten können ; die Vermieterin wollte auch nicht dafür haften, dass im Objekt bestimmte Mieter oder Branchen vertreten sind.

Eine abweichende Risikoverteilung ergibt sich entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht aus dem Umstand, dass die Brandschutzmängel, die zur Nutzungsuntersagung im Veranstaltungsbereich geführt haben, dem Risikobereich der Beklagten zuzuordnen sind. Zum einen handelt es sich hierbei um eine nur mittelbare Ursache für den Umsatzrückgang, zum anderen differenzieren die vertraglichen Bestimmungen gerade nicht danach, aus welchen Gründen ein anderer Mieter seinen Betrieb vorübergehend oder dauernd einstellt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der in § 6.4 des Vertrages enthaltenen Regelung, dass „kurzfristige, vom Vermieter nicht verschuldete Unterbrechungen im gesamten C. - gleich aus welchem Grund...“ die Mietzahlungspflicht nicht beeinträchtigen. Danach verbleibt es zwar bei einer Haftung der Vermieterin, wenn eine Unterbrechung im gesamten C. auf ihr Verschulden zurückzuführen ist. Dies kann jedoch nicht - wie die Klägerin meint - im Wege der Auslegung auf den Fall ausgedehnt werden, dass die Vermieterin Betriebsunterbrechungen in Räumlichkeiten anderer Mieter verschuldet hat. Bereits der Wortlaut der Bestimmung unterschiedet zwischen „Unterbrechungen des Betriebes einzelner Unternehmen“ und „Unterbrechungen im gesamten C.“. Nur im letztgenannten Fall soll eine Haftung bei Verschulden erhalten bleiben, was seine Rechtfertigung letztlich darin findet, dass hierdurch alle Räumlichkeiten im C. und damit letztlich auch das Mietobjekt der Klägerin erfasst wären. Geht es aber um Unterbrechungen des Betriebs anderer Mieter, kommt es nach den vertraglichen Bestimmungen nicht darauf an, ob diese von der Vermieterin zu vertreten sind.

Die von der Klägerin zitierte Rechtsprechung, wonach der Vermieter den Mieter vor solchen Gefahrenquellen zu schützen hat, die zu seinem Herrschaftsbereich gehören betrifft nur solche Gefahren, die sich während der Mietzeit auf die Mieträume auswirken BGH NJW 1972, 944); auch hier ist Unmittelbarkeit erforderlich, an der es jedoch - wie dargelegt - fehlt. Nichts anderes gilt für die allgemeine vertragliche Verpflichtung des Vermieters, den Mieter vor Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs durch andere Mitmieter zu schützen; ein Mangel liegt auch dann erst vor, wenn bei einem Mieter eine konkrete tatsächliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs seiner Mietsache eintritt , die hier nicht gegeben ist.

Der von der Klägerin bemängelte Rückgang ihrer Gäste beruht auch nicht auf einem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts.

Die Frequentierung des C. durch Gäste der M.-Halle und des Tagungs- und Kongresszentrums sind - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - ebenso wenig zusicherungsfähige Eigenschaften der Mietsache wie der Betrieb der Veranstaltungsbereiche. Als Eigenschaften im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB kommen neben der physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des Mietgegenstandes zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen. Ob und in welchem Umfang potentielle Gäste durch die Attraktivität eines Einkaufszentrums angezogen werden und damit letztlich zu einem wirtschaftlichen Erfolg des in den Mieträumen betriebenen Gewerbes beitragen, beurteilt sich nach Umständen, die außerhalb des Mietobjektes liegen und ihre Ursache nicht in seiner Beschaffenheit haben. Diese Maßstäbe sind entgegen der Auffassung der Berufung auch auf den vorliegenden Fall übertragbar. Hier kann letztlich nichts anderes gelten wie für den Fall, dass ein Einkaufszentrum entgegen der Ankündigung des Vermieters nicht vollvermietet ist oder ein wichtiger Ankermieter seinen Betrieb vorübergehend oder dauerhaft einstellt und damit wegfällt. Weder eine zugesagte Vollvermietung noch das Vorhandensein eines bestimmten Mieters im Einkaufszentrum stellt einen Umstand dar, der der Mietsache auf Dauer als „Eigenschaft“ anhaftet. Ob und in welchem Umfang potentielle Kunden durch die Attraktivität eines - teil- oder vollbelegten - Einkaufszentrums angezogen werden und damit letztlich zu einem wirtschaftlichen Erfolg des Gewerbes in dem gemieteten Ladenlokal beitragen, beurteilt sich aufgrund von Umständen, die außerhalb des Mietobjekts liegen und ihre Ursache nicht in seiner Beschaffenheit haben.

Überdies fehlt es an einer entsprechenden Zusicherung der Beklagten. Eine solche ist weder substantiiert dargelegt noch lässt sich eine solche dem Mietvertrag entnehmen. Zwar kann auch in der Präambel eines zivilrechtlichen Vertrages eine verbindliche Zusicherungen abgegeben werden. Allerdings wird in der Präambel des hier fraglichen Mietvertrages lediglich beschrieben, dass ein multifunktionales Veranstaltungs- und Kongresszentrum entstand sei, in welchem die Klägerin Flächen zum Betrieb ihres Gewerbes anmiete. Dass die Beklagte mit dieser Angabe auch die Aufrechterhaltung des Betriebes in der M.-Halle und in dem Tagungs- und Kongresszentrum für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages zusichern und damit von der gesetzlich vorgesehenen Risikoverteilung abweichen wollte, ist daraus nicht abzuleiten. Eine entsprechende mündliche Zusicherung ist nicht substantiiert vorgetragen. Die werbende Hervorhebung des Veranstaltungsbereiches und das sich hieraus ergebende zusätzlich Potential an Gästen für den Gastronomiebetrieb genügt nicht.

Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch folgt auch nicht aus den Regelungen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 oder 2 BGB.

Aus § 313 BGB kann nur ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages oder - falls diese nicht möglich ist - ein Recht zum Rücktritt abgeleitet werden. Überdies liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage nicht vor. Dies gilt selbst dann, wenn sich die Parteien bei Vertragsschluss darüber einig waren, dass der Gastronomiebetrieb der Klägerin nur bei Ausschöpfung des sich aus dem Betrieb der M.-Halle und des Konferenz-/Tagungszentrums ergebenden zusätzlichen Potentials an Restaurantgästen wirtschaftlich führen ließe. Die Geschäftsgrundlage ist dann nicht gestört, wenn sich Erwartungen oder Umstände geändert haben, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Vertragsparteien fallen sollen. Entsprechendes ist hier aber anzunehmen, da es - wie bereits dargelegt - auch im vorliegenden Fall bei der grundsätzlichen Risikoverteilung im Gewerberaummietrecht verbleibt, wonach der Mieter das Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt. Hierzu gehört auch das Risiko, mit dem Objekt Gewinne erzielen zu können; allein die gemeinsame Erwartung, die nötige geschäftsbelebende Funktion könne verwirklicht werden, genügt nicht für die Annahme einer Geschäftsgrundlage.

Für einen Anspruch aus culpa in contrahendo gem. §§ 311 Abs. 2, 280 BGB fehlen jegliche Anhaltspunkte. Dies gilt unabhängig davon, ob die Beklagte oder aber die Voreigentümerin die zum Vertragsabschluss führenden Gespräche geführt haben.

Ein Anspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss kann in Betracht kommen, wenn der Anwendungsbereich der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften nicht betroffen ist und auch die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage aus Rechtsgründen nicht zum Zuge kommen. Dass die Beklagte bzw. die Voreigentümerin im Zuge der Anwerbung falsche Angaben gemacht habe, trägt die Klägerin jedoch nicht vor. Vielmehr betont sie selbst, dass die Aussagen der Beklagten im Hinblick auf das zusätzlich zu erwartende Potential an Gästen für ihren Gastronomiebetrieb „absolut zutreffend“ gewesen seien und sie seit dessen Inbetriebnahme auch stabile und kontinuierlich wachsende Umsätze habe erzielen können. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses damit rechnen musste, dass die Nutzung der M.-Halle sowie des Konferenz- und Tagungszentrums für längere Zeit untersagt werden würde. Dies setzte voraus, dass der Beklagten die zur späteren Nutzungsuntersagung führenden gravierenden Brandschutzmängel bereits bekannt waren. Entsprechendes hat die Klägerin jedoch nicht dargetan. Unstreitig hat die Klägerin das Objekt im Jahr 2010 angemietet, behauptet eine Kenntnis der Beklagten jedoch erst „mindestens seit dem Jahre 2011“ und zudem ohne hierfür nähere Tatsachen vorzutragen. Unter diesen Umständen verletzt die lediglich werbende Hervorhebung des Veranstaltungsbetriebes in der M.-Halle und dem Tagungs-/Konferenzzentrum, aus dem sich ein riesiges zusätzliches Potential an Gästen für die Gastronomiebetriebe ergebe, keine vorvertraglichen Pflichten.

Darüber hinaus ist der geltend gemachte Schaden in Form des entgangenen Gewinns auch der Höhe nach völlig unsubstantiiert. Die Klägerin hat diesen nur pauschalisiert angegeben mit „mindestens EUR 2.000,- pro ausgefallener Veranstaltung“, was bei 130 bis 150 angegeben Veranstaltungen pro Jahr einen „Schaden in der Größenordnung von mindestens EUR 20.000,- monatlich“ ergebe; hinzu komme ein Schaden „in der Größenordnung von mindestens EUR 500,- pro ausgefallener Veranstaltung“ im Veranstaltungs- und Kongresscenter. Dies ist nicht hinreichend substantiiert, weil nicht nachvollzogen werden kann, welche Veranstaltungsausfälle zu welchen Gewinneinbußen geführt haben, was sich unschwer anhand der Gewinn-/Verlustrechnung feststellen ließe. An der mangelnden Substantiierung ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin lediglich einen Teilschaden gelten machen will.

Der Antrag auf Feststellung in Bezug auf den Schaden, der der Klägerin dadurch entstanden ist und noch entstehen wird, dass in dem Objekt C. die Nutzung der M.-Halle und des kleinen Saals nebst dem Tagungs- und Konferenzraum durch behördliche Anordnung wegen vorhandener Brandschutzmängel untersagt worden ist, ist für die Zeit bis einschließlich Januar 2013 unzulässig. Die Klageerhebung erfolgte im Februar 2013. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Klägerin ihren durch den Umsatzrückgang in der Vergangenheit entstandenen Schaden beziffern können. Dieser befand sich - entgegen der Auffassung der Klägerin - nicht mehr in der Fortentwicklung, sondern war aufgrund der abgeschlossenen Monate bezifferbar.

Anders liegt es für den Zeitraum ab Februar 2013. Hier konnte ein eventueller Schaden durch Gewinneinbußen noch nicht beziffert werden, weil er sich noch in der Fortentwicklung befand. Dies gilt selbst dann, wenn der Tagungs- und Konferenzbereich mit dem angrenzenden Foyer, der VIP-Bereich sowie die Catering-Einrichtungen offenbar am 21.11.2012 wieder zur Nutzung freigegeben worden waren Nicht freigegeben wurden offenbar der kleine und große Saal der M.-Halle, so dass weitere Gewinneinbußen zu befürchten blieben. Allerdings fehlt es für den Zeitraum ab Februar 2013 - wie sich aus den oben dargelegten Gründen ergibt - an einer haftungsbegründenden Anspruchsgrundlage.

Der hilfsweise gestellte Antrag auf Feststellung, dass der Klägerin seit 15.08.2012 nur noch ein Anspruch auf Zahlung einer um 50% geminderten monatlichen Gesamtmiete zusteht, ist ebenfalls - bezogen auf den Zeitraum bis zur Klageerhebung - unzulässig. Unstreitig hatte die Klägerin den gesamten im Schreiben der Beklagten vom 30.11.2012 aufgeführten Mietrückstand bis Februar 2013 ausgeglichen. Mithin hätte sie für die Zeit von Mitte August 2012 bis einschließlich Februar 2013 ihren vermeintlichen Anspruch auf Rückforderung zuviel gezahlter Miete - wenn auch möglicherweise im Hinblick auf § 814 BGB erfolglos - im Wege der Leistungsklage verfolgen können.

Etwas anderes gilt für die nach Klageerhebung fällig gewordenen Mietzahlungen ab März 2013. Hier kann im Hinblick auf die mit einem etwaigen Zahlungsverzug verbundenen Folgen ein Feststellungsinteresse nicht verneint werden. Allerdings besteht - wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt - weder ein Minderungsrecht gem. § 536 Abs. 1 BGB noch ein Anspruch auf Anpassung des Mietzinses gem. § 313 Abs. 1, 2 BGB.

Widerklage

Die Verurteilung zur Zahlung der der Beklagten entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ist nicht zu beanstanden. Die Klägerin befand sich im Zeitpunkt des Tätigwerdens des Rechtsanwaltes unstreitig in Zahlungsverzug mit den im Schreiben vom 30.11.2012 aufgelisteten Zahlungen i. H. v. von gesamt € 42.709,05. Die ebenfalls am 30.11.2012 und nachfolgend am 03.12.2012 erfolgten Zahlungen der Klägerin führen nicht zum rückwirkenden Entfall des Zahlungsverzuges, sondern nur zu dessen Beendigung für die Zukunft. Die geltend gemachten Anwaltsgebühren und Kosten sind nach Grund und Höhe nicht zu beanstanden.“

Das Vorbringen der Klägerin im Schriftsatz vom 27.05.2014 führt zu keiner anderen Beurteilung. Soweit sie meint, aus der Rechtsprechung des BGH auch für den vorliegenden Fall die Zulässigkeit der Feststellungsklage im Hinblick auf den Schaden für den Zeitraum bis einschließlich Januar 2013 ableiten zu können, kann ihr nicht gefolgt werden.

Nach der zitierten Entscheidung des BGH v. 30.03.1983, VIII ZR 3/82 , steht der Umstand, dass im Zeitpunkt der Klageerhebung eine teilweise Bezifferung möglich wäre, der Bejahung des Feststellungsinteresses dann nicht entgegen, wenn der Anspruch seiner Natur nach sinnvollerweise erst nach Abschluss seiner Entwicklung beziffert werden kann. Im dort zu entscheidenden Fall ging es um Aufwendungen, die erforderlich waren, um eine EDV-Anlage in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen; diese konnten naturgemäß erst dann abschließend beurteilt werden, wenn die EDV-Anlage unter Bereitstellung der notwendigen Hardware und den sachgerechten Einsatz der Software die ihr zugedachte funktionale Aufgabe tatsächlich löste, mithin der vertragsgerechte Zustand hergestellt war. Anders liegt der Fall indes hier. Die vor Erhebung der Klage eingetretenen Gewinneinbußen waren abschließend bezifferbar und zwar unabhängig davon, ob künftig weitere Gewinneinbußen hinzutreten würden. Nicht bezifferbar waren lediglich die erst nach Klageerhebung zu befürchtenden Gewinneinbußen.

Etwas anderes folgt auch nicht aus der Entscheidung des BGH v. 21.09.1987, II ZR 20/87. Soweit dort ausgeführt ist, eine Aufspaltung in eine Leistungs- und eine Feststellungsklage könne von dem Kläger nicht verlangt werden, betraf dies einen Fall, in dem zwar ein nicht unbeträchtlicher Teil der Schadenspositionen bereits bei Klageerhebung hätte beziffert werden können , allerdings eine abschließende Bezifferung des Schadens, der durch den Ausschluss aus der beklagten Herdbuchgenossenschaft entstanden sein soll nicht entfernt möglich war. Bei diesem Schaden handelte es sich zudem nicht um einen wirtschaftlich nebensächlichen Punkt, sondern um eine der für die Bemessung des Gesamtschadens wichtigsten Einzelpositionen. Mithin war dort - anders als im vorliegenden Fall - eine maßgebliche Schadensposition gerade noch nicht ansatzweise bezifferbar.

Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus der ebenfalls zitierten Entscheidung des BGH v. 16.01.2001, VI ZR 381/99 ; dort hatte der BGH über den Ersatz erst künftig befürchteten Schadens aufgrund einer gesundheitlichen Beeinträchtigung nach einem Verkehrsunfall zu entscheiden. Im hier zu beurteilenden Fall war jedoch der Schaden infolge der Gewinneinbußen für die Zeit vor Klageerhebung abschließend eingetreten.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.