Mieterhöhungsverlangen: Keine Wohnwerterhöhung durch Badlüftung per Lichtschalter sowie durch offene Küche ohne Heizung

bei uns veröffentlicht am28.07.2016

Rechtsgebiete

Zusammenfassung des Autors
Verfügt ein Badezimmer nur über eine durch einen Lichtschalter gekoppelte Entlüftung, so ist dies nicht als wohnwerterhöhend gemäß dem Berliner Mietspiegel 2015 zu werten.
Das gleiche gilt für den Fall, dass eine zum Wohnzimmer offene Küche über keine Heizung verfügt, sondern über das Wohnzimmer beheizt wird. 

Das folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Lichtenberg. Der Entscheidung lag folgender Fall zugrunde: Im Juni 2015 erhielten die Mieter einer Wohnung ein Mieterhöhungsverlangen. Die Vermieterin stufte unter anderem die Entlüftungsanlage im Bad sowie die zum Wohnzimmer gelegene offene Küche als wohnwerterhöhend ein. Dem traten die Mieter entgegen und weigerten sich daher die Zustimmung zur Mieterhöhung zu erklären. Sie bemängelten unter anderem, dass die Küche über keine Heizung verfüge. Die Vermieterin ließ die Einwände nicht gelten und erhob Klage.

Nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Lichtenberg sei unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2015 die durch den Lichtschalter gekoppelte Badentlüftung nicht als wohnwerterhöhend zu werten gewesen. Unabhängig davon, dass noch ca. fünf Minuten nach Ausschaltung des Lichts mit gleich hohem Volumen weiter gelüftet wurde, habe es sich nicht um eine modern gesteuerte Entlüftung im Sinne des Mietspiegels gehandelt. Davon sei vielmehr erst auszugehen, wenn diese automatisch die Be- und Entlüftung kontrolliere. Eine moderne Bedarfsentlüftung müsse selbsttätig ermitteln, wann eine Entlüftung erforderlich ist. Dies sei zum Beispiel bei Feuchtigkeitssensoren oder Bewegungssensoren der Fall.

Die offene Küche sei nach Auffassung des Amtsgerichts ebenfalls nicht als wohnwerterhöhend einzustufen gewesen, da diese über keine Heizung verfügte. In diesem Zusammenhang sei es unerheblich gewesen, dass eine Beheizung über das angrenzende Wohnzimmer erfolgte. Denn dies sei nicht gleichzusetzen mit der eigenen Beheizbarkeit der Küche.


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 2.2.16, (Az.: 20 C 450/15).


Tatbestand

Die Beklagten sind Mieter einer 65,45 m² großen Wohnung in der... aufgrund eines Mietvertrages vom 29. Dezember 1972 mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Das Haus ist 1972 fertiggestellt und befindet sich in mittlerer Wohnlage. Ferner ist es mit einer Heizung, Bad und einem Innen-WC ausgestattet. Das Bad hat kein Fenster. Es verfügt über eine Badewanne, einen Strukturheizkörper als Handtuchwärmer und Einhebelmischbatterien. Der Fußboden und die Wände sind raumhoch gefliest. Ferner hat es eine Entlüftungsanlage, die über den Lichtschalter geschaltet wird. Die Küche hat ebenfalls kein Fenster und eine Entlüftung, die über eine Vorlaufautomatik verfügt. Sie hat keinen eigenen Heizkörper, sie ist zum Wohnzimmer hin geöffnet, in diesem befinden sich Heizkörper. Die Wohnung verfügt über einen Balkon, einen wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler und einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss, für dessen Nutzung seitens der Beklagten eine zusätzliche vertragliche Bindung an einen Dritten nicht erforderlich ist. Darüber hinaus sind im Januar 1999 für sämtliche Fenster und für die Balkontür eine Isolierverglasung eingebaut worden. Die Elektroleitungen befinden sich überwiegend auf Putz. Das Gebäude verfügt über einen abschließbaren Fahrradabstellraum. Im Haus befindet sich ein Müllraum, der allein den Mietern zugänglich ist. Das Haus befindet sich an einer lärmbelasteten Straße.

Die bisherige Netto-Kaltmiete betrug 331,83 €.

Die... hat die Beklagten mit einem Schreiben vom 17. Juni 2015 unter Bezugnahme auf den Mietspiegel 2015 aufgefordert, einer Mieterhöhung um 32,72 € auf 364,55 € zum 1. September 2015 zuzustimmen. Die Beklagten verweigerten ihre Zustimmung. Bezüglich der Einzelheiten der Mieterhöhungserklärung wird auf die Blätter 5-7 der Akte Bezug genommen.

Mit der am 26. Oktober 2015 bei Gericht eingegangenen Klage verlangt die Klägerin nun die Zustimmung zur Mieterhöhung. Zur Begründung trägt sie vor, dass die Erhöhung nicht mehr mit dem amtlichen Mietspiegel 2015 begründet werde, da dieser nicht den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel entsprechen würde. Der Mietspiegel könne auch nicht als Schätzgrundlage im Prozess berücksichtigt werden. Daher müsse ein Gutachten eingeholt werden. Zur Begründung trägt sie vor, dass das Sondermerkmal modernes Bad gegeben sei. Das Badezimmer sei 1999 mit einer modernen Bedarfslüftung ausgestattet worden, die über den Lichtschalter geschaltet und eine Nachlaufzeit von ca. 5 m³/h aufweise. Ferner habe das Badezimmer ein wandhängendes WC mit Sparstopptaste. Sie bestreite den schlechten Zustand des Treppenhauses. Die Küche habe eine Entlüftung mit Vorlaufautomatik und sei über das Wohnzimmer und dessen Heizkörper beheizbar. Ferner befinde sich im Badezimmer nur die Leitung des Heizstrahlers auf Putz. Das Gebäude verfüge über einen Energieverbrauchskennwert von 78 KWh/m²a. Die Müllstandsfläche sei auch nicht ungepflegt, sondern gepflegt, da das beauftragte Unternehmen diese täglich auf Sauberkeit hin überprüfe. Es habe zwar einen vorübergehenden Personalengpass gegeben, die Hausmeister würden aber Verschmutzungen und überfüllte Mülltonnen sofort melden und dann werde ein gesonderter Auftrag erteilt und zeitnah abgearbeitet.

Nachdem die Klägerin nach der mündlichen Verhandlung in dem Schriftsatz vom 19. Januar 2016 eine Rubrumsberichtigung zur jetzigen Klägerin vorgenommen hat, beantragt sie nunmehr, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung... von bisher 331,83 € um 32,72 € auf 364,55 € monatlich mit Wirkung ab dem 1. September 2015 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, dass der Mietspiegel 2015 anzuwenden und eine Mieterhöhung nicht gerechtfertigt sei. Die Merkmalgruppe Gebäude sei lediglich neutral einzuordnen, da die Hauseingangstür defekt, das Türschloss nicht funktionsfähig und der alte völlig beschädigte abgenutzte Linoleum Belag seit 1973 vorhanden sei. An den Wänden seien Risse und Verschmutzungen. Sie bestreiten den Energieverbrauchswert von 78 KWh/m²a und die Angaben im Energieausweis, da dieser aus dem Jahr 2010 stamme und somit veraltet sei. Ferner sei der Müllraum ungepflegt, da seit Anfang 2015 ein fester Hausmeister fehle. Sie sei oft vollständig vermüllt und der Müll werde daneben gestellt. Die Türen seien nicht abgeschlossen. Lediglich manchmal würden Reinigungskräfte in den Müllraum hereinschauen. Zum Beweis beziehen sie sich auf die eingereichten Fotos.
Eine bevorzugte Citylage und das Sondermerkmal modernes Bad würden nicht vorliegen. Sie bestreiten, dass das Bad im Sommer 1999 mit einer modernen Bedarfslüftung und einem wandhängenden WC mit Sparstopptaste ausgestattet worden sei.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Klageschrift, der Klageerwiderung, sowie der Schriftsätze vom 30. November, 22. Dezember 2015, 13., 19., 26. und 28. Januar 2016 nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen in dem Verhandlungstermin Bezug genommen.


Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet. Die Klägerin hat lediglich einen Anspruch auf Zustimmung zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 342,30 €.

Die von der Klägerin vorgenommene Rubrumsberichtigung ist zulässig und stellt keine Klageänderung dar, da sie durch Einreichung des Handelsregisterauszuges des... hinreichend dargelegt hat, dass sich die ursprüngliche Klägerin die „... lediglich in die Firma „...“ umfirmiert hat, andere Geschäftsführer und den Firmensitz nach Berlin verlegt hat.

Die Klage wurde innerhalb der Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB erhoben.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung um 10,47 € auf 342,30 € gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu.
Das Mieterhöhungsverlangen erfolgte formal wirksam i. S. d. § 558a BGB und unter Einhaltung der Fristen des § 558 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB.

Es ist materiell nur teilweise begründet.

Nach dem Berliner Mietspiegel 2015 ist die Wohnung der Beklagten in das Mietspiegelfach H 4 einzuordnen. Hieraus ergibt sich grundsätzlich für die Mietberechnung ein Mittelwert von 5,21 €/m², mit einem unteren Spannenwert von 4,71 €/m² und einem oberen Spannenwert von 5,67 €/m². Eine Erhöhung über den Mittelwert ist zulässig, wenn wert erhöhende Merkmale vorliegen, wobei für jede im Berliner Mietspiegel aufgeführte Merkmalsgruppe mit überwiegend positiven Merkmalen 20% der Differenz zum Spannenwert hinzugerechnet, für jede mit überwiegend negativen Merkmalen 20% abgezogen werden.
Das Gericht kann den Mietspiegel 2015 auch - unabhängig von der Entscheidung der Frage, ob es sich bei dem Mietspiegel 2015 um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB handelt und ohne die Einholung eines Sachverständigengutachtens - als einfachen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen. Auch ein einfacher Mietspiegel nach § 558 c Abs. 1 BGB der die Voraussetzungen des § 558 d BGB nicht erfüllt, darf in die Überzeugungsbildung des Gerichtes mit einfließen. Ihm kommt dabei zwar nicht die in § 558 d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben und kann Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sein. Dies entspricht der Rechtsprechung zu den sog. „Sternchenfeldern“ des Berliner Mietspiegels, die ebenfalls nicht an der Qualifizierungswirkung nach § 558 d Abs. 3 ZPO teilnehmen, gleichwohl aber auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden können. Dass die - unter Zugrundelegung des einfachen Mietspiegels - vorgenommene Schätzung womöglich mit den tatsächlichen Verhältnissen nicht vollständig übereinstimmt, hat der Gesetzgeber durch die der Beweis- und Verfahrenserleichterung dienende Vorschrift des § 287 ZPO ausdrücklich in Kauf genommen und ist deshalb hinzunehmen.

Der Mietspiegel 2015 erfüllt nach der Auffassung des Gerichtes die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel gemäß § 558 c Abs. 1 BGB.

Nach der Legaldefinition gemäß § 558c Abs. 1 BGB ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt worden oder anerkannt worden ist. Diese Voraussetzungen treffen auf den Berliner Mietspiegel 2015, welcher vom Land Berlin - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt - in Zusammenarbeit mit den Vertreter der verschiedener Interessenverbände erstellt wurde, zu. Eine Mindestanzahl der zu erfassenden Wohnungen ist für den einfachen Mietspiegel nicht vorgeschrieben.

Das Gericht hat nun die in § 558 Abs. 2 BGB definierte ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung festzustellen und die Wohnung innerhalb der Spanne einzustufen. Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne kann durch Schätzung gemäß § 287 ZPO ermittelt werden.

Eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten wäre im vorliegenden Fall mit einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht.

Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht, denn wenn sie Vermutungswirkung hätte, wäre eine Schätzung ohnehin entbehrlich. Ihr liegt eine umfassende Datenmenge zugrunde und es kann so erwartet werden, dass die Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet werden. Insoweit wird Bezug genommen auf die Ausführungen des Amtsgerichts Charlottenburg in dem Urteil vom 27. Februar 2015 , auf die ausdrücklich Bezug genommen wird und die sich das Gericht ebenfalls zu Eigen macht.

Unter Zugrundelegung des Mietspiegels 2015 als einfachen Mietspiegel ergibt sich daher für die Merkmalsgruppe 1, das Bad, dass dieses negativ einzuordnen ist, da es über kein Fenster verfügt. Ob die Elektroleitungen überwiegend auf Putz verlegt sind, ist unerheblich, da dies im Sinne des Mietspiegels kein negatives Merkmal darstellt.

Nach der Auffassung des Gerichtes liegt dagegen nicht das von der Klägerin positiv vorgetragene Merkmal, eine moderne Bedarfslüftung, vor. Bei der von der Klägerin vorgetragenen Badlüftung handelt es sich um eine zentral gesteuerte Abluftanlage, die an einen Lichtschalter gekoppelt ist und wenn das Licht ausgeschaltet wird, so wird noch ca. 5 Minuten mit gleich hohem Volumenstrom gelüftet. Diese Badlüftung stellt nach der Auffassung des Gerichtes keine moderne gesteuerte Entlüftung im Sinne des Mietspiegels 2015 dar. Vielmehr kann von dieser erst dann gesprochen werden, wenn diese automatisch die Be - und Entlüftung kontrolliert, also selbsttätig ermittelt, wann eine Entlüftung erforderlich ist, dies ist zum Beispiel bei Feuchtigkeitssensoren oder Bewegungssensoren der Fall. Der Mietspiegel 2015 spricht im Vergleich zum Mietspiegel 2009 von einer nicht nur modernen, sondern auch gesteuerten Entlüftung und nennt als Beispiel eine solche, die mit Feuchtigkeitssensoren arbeitet. Damit verlangt er aber gerade eine selbsttätige Kontrolle des aktuellen Feuchtigkeitsgehalts durch die Entlüftungsanlage. Dies findet unstreitig bei der Entlüftung der Beklagten im Badezimmer nicht statt. Die Einordnung des Merkmals als wohnwerterhöhend honoriert eine besondere Ausstattung des Badezimmers. Eine lichtschaltergekoppelte Entlüftung ist weder Energieeffizienz noch rechtfertigt sie die Annahme eines erhöhten Wohnwertes.

Das von der Klägerin weiterhin vorgetragene Merkmal, ein wandhängenden WC mit Sparstopptaste, stellt kein positives Merkmal im Sinne des Mietspiegels dar.

Unabhängig davon, dass unstreitig im Badezimmer ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenen Spülkasten, ein... Strukturheizkörper als Handtuchwärmer „... und Einhebelmischbatterien vorliegen, bleibt die Einordnung des Badezimmers trotzdem negativ, da diese Merkmale nur dann im Sinne der Merkmalgruppe 1 positiv berücksichtigt werden können, wenn das Sondermerkmal modernes Bad nicht zutrifft.

Es kommt daher nicht darauf an ob die Klägerin das Sondermerkmal „modernes Bad“ überhaupt geltend macht. Da bereits nach dem Wortlaut des Mietspiegels eindeutig ist, dass das Sondermerkmal nicht geltend gemacht werden muss, sondern es reicht aus, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen.

Die Merkmalgruppe 2, die Küche, ist ebenfalls negativ einzuordnen, da sie kein Fenster und keine ausreichende Lüftung sowie keine Heizung hat. Es kann offen bleiben, ob die Küche tatsächlich keine ausreichende Entlüftung hat, da dies von der Klägerin bestritten wird. Da aber kein positives Merkmal vorliegt, liegt in jedem Fall das negative Merkmal „ohne Heizung“ vor. Bezüglich dieses Merkmals kommt es nach der Auffassung des Gerichtes nämlich nicht darauf an, ob es sich um eine eingebaute, teilweise offene Küche handelt und die Beheizbarkeit über das Wohnzimmer erfolgt. Unstreitig ist in der Küche selbst kein Heizkörper vorhanden; nach der Auffassung des Gerichtes reicht eine Beheizung über das dahinter liegende Wohnzimmer nicht aus, da dies nicht der eigenen Beheizbarkeit der Küche gleichgestellt werden kann. Da keine positive Merkmale vorhanden sind, ist die Küche als negativ zu bewerten.

Die Merkmalsgruppe 3, die Wohnung, wird zwischen den Parteien unstreitig positiv eingeordnet, da unstreitig die positiven Merkmale des Breitbandkabelanschlusses, des Kaltwasserzählers, der Isolierverglasung und des großen Balkons vorliegen. Es kommt daher nicht darauf an, ob sich die Elektroinstallation in der Wohnung überwiegend sichtbar auf Putz befindet.

Die Merkmalsgruppe 4 ist nach der Auffassung des Gerichtes ebenfalls positiv zu bewerten. Aus dem eingereichten Energieverbrauchsausweis ergibt sich ein Energieverbrauchskennwert für das Gebäude in Höhe von 78 KWh/m²a. Der eingereichte Energieverbrauchsausweis ist zwar aus dem Jahre 2010, ist aber nicht veraltet, da er eine Gültigkeitsdauer bis zum 1. Oktober 2020 hat. Der Energieverbrauchskennwert ist der sich aus dem Energieverbrauch der letzten drei Jahre nach bestimmten Maßgaben unter Heranziehung bestimmter Parameter zu ermittelnde Wert. Die Gültigkeitsdauer eines Energieausweises nach § 17 Abs. 5 EnVO besagt nicht, dass ein gültiger Energieausweis zur Ermittlung des Energieverbrauchskennwerts zwingend zugrunde zu legen ist. Denn zur Klärung der tatsächlichen Frage nach dem Energieverbrauchskennwert zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ist auf die Werte abzustellen, die den Energieverbrauchskennwert zu diesem Zeitpunkt am besten abbilden. Vorliegend haben die Beklagten die auf der Grundlage des Energieausweises 2010 erfolgten Behauptungen der Klägerin zum Energieverbrauchskennwert nicht erheblich bestritten.

Damit ist der Energieverbrauchskennwert bei 78 KWh/m²a anzunehmen, so dass dieses Merkmal dreifach positiv zu berücksichtigten und ferner ein abschließbare Fahrradraum vorhanden ist. Es kommt daher nicht auf das von den Beklagten negative Merkmal des schlechten Instandsetzungszustandes des Treppenhauses an, das sie aber auch nicht ausreichend substantiiert haben.

Die Merkmalsgruppe 5 ist nach der Auffassung des Gerichtes ebenfalls negativ zu berücksichtigen.

Unstreitig liegt das negative Merkmal die Lage an einer besonders lärmbelasteten Straße vor. Dies ergibt sich bereits aus dem Mietspiegel, da die Straße mit einem Sternchen im Straßenverzeichnis gekennzeichnet ist.

Das positive Merkmal die gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung nur den Mietern zugänglich liegt nach der Auffassung des Gerichtes nach dem Vortrag der Klägerin nicht vor.

Die Beklagten haben das Vorliegen einer gepflegten Müllstandsfläche substantiiert durch Einreichen von Fotografien und dem Vortrag, dass bereits seit 2015 ein Hausmeister nicht mehr zuständig sei und dass Reinigungspersonal nur sporadisch in den Müllraum herein sehen würde, bestritten.

Die Klägerin trägt nun die Darlegung und Beweislast für ihre Behauptung, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Müllraum im Hause der Beklagten um eine gepflegte Müllstandsfläche handelt. Dazu reicht der Vortrag der Klägerin in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 26. Januar 2016 nicht aus. Die Klägerin hat dazu lediglich vorgetragen, dass sie alles in ihrer Macht stehende tue, um die Müllstandfläche nicht ungepflegt erscheinen zu lassen. Die von ihr beauftragte Firma würde täglich nach Sauberkeit hin den Müllraum prüfen, es sei aber zu einem vorübergehenden Personalengpass gekommen und aufgrund dessen seien die Hauswerte angewiesen worden, Verschmutzungen zu melden und dann werde auch ein gesonderter Auftrag zur Reinigung erteilt. Dieser Vortrag ist unsubstantiiert und das Gericht braucht unabhängig davon, dass die Beklagten den Vortrag noch nicht ausreichend bestritten haben, keine Beweisaufnahme darüber durchzuführen. Der Klägerin obliegt es, im Einzelnen substantiiert unter Zeugenangaben vorzutragen, welches Reinigungspersonal konkret wann und in welchem Abständen welche Arbeiten in dem Müllraum durchführt, um die Müllstandfläche zu reinigen. Dass dies nicht der Fall ist, ergibt sich eindeutig aus den von den Beklagten eingereichten Fotografieren, denen zwar zuzugeben ist, dass diese nur eine Momentaufnahme darstellen, allerdings haben die Beklagten auch vorgetragen, dass dies bereits das gesamte Jahr 2015 der Fall gewesen wäre.

Auch das von der Klägerin weiterhin vorgetragene Merkmal die Lage der Wohnung in einer bevorzugten Citylage, ist von der Klägerin nicht ausreichend substantiiert vorgetragen worden. Die Citylage einer Wohnung ist dann nicht bevorzugt, wenn weder die Straße, in der sie liegt, noch ihre unmittelbare Umgebung eine über das in Berlin anzutreffenden Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweist. Sie setzt vielmehr voraus, dass die Lage sich dadurch auszeichnet, dass sie eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft, insbesondere auch für In- und ausländische Besucher und Touristen, hat. Dazu hat die Klägerin nicht einmal ansatzweise etwas vorgetragen.

Es ergibt sich mithin folgende Einordnung:

Merkmalgruppe 1: - 20%

Merkmalgruppe 2: - 20%

Merkmalgruppe 3: + 20%

Merkmalgruppe 4: + 20%

Merkmalgruppe 5: - 20%

Ergebnis: - 20%

Dies führt auf der Grundlage des Feldes H 4 des Mietspiegels 2015 zu einer Vergleichsmiete in Höhe von 5,11 €/m². Dazu kommt dann der Zuschlag von 0,12 €/m² für das moderne Bad, so dass sich ein Mietzins in Höhe von 5,23 €/m² ergibt. Für die unstreitig 65,45 m² große Wohnung ergibt sich daher eine Nettokaltmiete in Höhe von 342,30 €, so dass die Klage in dieser Höhe teilweise begründet ist.

Die Mieterhöhung übersteigt nicht die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB von 15%.

Den Beklagten brauchte keine Erklärungsfrist mehr auf die nachgelassenen Schriftsätze der Klägerin gewährt zu werden, da das Gericht den Vortrag der Klägerin bezüglich der Müllstandfläche als unsubstantiiert berücksichtigt und auch unter Berücksichtigung des Vortrages der Klägerin bezüglich der Küche und des Badezimmers es zu keiner Einordnung der Wohnung zulasten der Beklagten kommt. Im Übrigen hat das Gericht bei seiner Entscheidung auch bereits den Vortrag der Beklagten in dem Schriftsatz vom 28. Januar 2016 mit berücksichtigt.

Die Kostenentscheidung beruht auf den § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gesetze

Gesetze

10 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Gesetz über den Lastenausgleich


Lastenausgleichsgesetz - LAG

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen


(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

Zivilprozessordnung - ZPO | § 287 Schadensermittlung; Höhe der Forderung


(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit e

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete


(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann fr

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung


(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558c Mietspiegel; Verordnungsermächtigung


(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung


(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. (2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats n

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Referenzen

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.