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Mietminderung wegen Mängeln

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Mietmangel: Bei Neuentstehen nach Mangelbeseitigung muss neu gerügt werden

Rechtsanwalt Rechtsanwalt Norbert Bierbach - Fachanwalt für Familienrecht - Partner, Immobilienrecht, Erbrecht, Bau- und Architektenrecht, Familienrecht, Wirtschaftsrecht, Medizinrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht, Oranienburger Straße 69
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ansonsten kann der Anspruch auf Schadensersatz verloren gehen-AG München vom 08.11.11-Az:431 C 20886/11
Tritt nach einer Mangelbeseitigung erneut der gleiche Mangel auf, muss der Mieter diesen wiederum seinem Vermieter anzeigen, ansonsten verliert er sein Recht auf Schadensersatz.

Das hat das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Ehepaars entschieden, in dessen Wohnung sich Schimmel gebildet hatte. Der Hausmeister des Anwesens behandelte diesen daraufhin mit einem Schimmelbeseitigungsspray. Im Folgejahr kam es erneut zu einem Schimmelbefall. Dies zeigten die Mieter dem Vermieter an, worauf dieser einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung beauftragte. In einem Schreiben teilten die Mieter mit, dass der Schimmel zwar aktuell beseitigt sei, sie allerdings befürchten, dass er erneut auftreten könnte und sich daher ein außerordentliches Kündigungsrecht vorbehielten. Als sich nach zwei Monaten im Bad erneut Schimmel zeigte, kündigten die Mieter fristlos. Sie räumten die Wohnung und verlangten vom Vermieter die Umzugskosten in Höhe von 500 EUR, die Maklerkosten für die neue Wohnung in Höhe von 1.713 EUR sowie die Kosten für eine neue Küchenarbeitsplatte in Höhe von 101 EUR. Dieser weigerte sich zu zahlen, schließlich habe man ihm von der neuen Schimmelbildung nichts berichtet. Er hätte sich um die Mangelbeseitigung gekümmert. Die ehemaligen Mieter erhoben Klage vor dem AG München.
Die zuständige Richterin wies diese jedoch ab: Den Klägern stehe kein Anspruch auf Schadensersatz zu, da sie den erneut aufgetretenen Mangel der Wohnung dem Vermieter nicht angezeigt hätten. Eine solche erneute Anzeigepflicht treffe die Mieter auch, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, die nicht dauerhaft erfolgreich gewesen sei. Dies sei insbesondere der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan. Es sei auch vorliegend nicht so, dass die vom Vermieter in Auftrag gegebene Schimmelbeseitigung durch die Malerfirma von vornherein völlig ungeeignet war. Dies sei eine durchaus fachgerechte Maßnahme. Dem Vermieter sei durch die Mieter schließlich auch bestätigt worden, dass der Schimmel aktuell beseitigt worden sei. Ein weiteres Zuwarten sei den Mietern auch zumutbar gewesen (AG München, 431 C 20886/11).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG München Schlussurteil vom 08.11.2011 (Az: 431 C 20886/11)

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Der Streitwert wird festgesetzt auf 2.315,57 €.


Tatbestand

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche nach beendetem Mietverhältnis.

Die Parteien verband ein Mietverhältnis über Wohnraum. Mit Mietvertrag vom 08.04.2010 mieteten die Kläger von der Beklagten die streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung im Anwesen ... Mietbeginn war der 16.06.2010.

Bei Besichtigung der Wohnung rügten die Kläger Schimmelbildung in der Wohnung. Bei Einzug der Kläger am 16.06.2010 war kein Schimmel in den Mieträumen vorhanden.

Ab Juli 2010 bildete sich in der streitgegenständlichen Wohnung Schimmel, binnen Wochen zeigte sich der Schimmel in allen Räumen mit Ausnahme des Flures. Auf Mängelrügen der Kläger hin behandelte der Hausmeister des Anwesens die befallenen Stellen erfolglos mit einem Schimmelbeseitigungsspray.

Mit rechtsanwaltlichem Schreiben vom 31.01.2011 zeigten die Kläger gegenüber der Beklagten erneut die Schimmelbildung an und forderten Mangelbeseitigung bis 15.02.2011. Die Beklagte beauftragte daraufhin einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung. Am 09.02.2011 führte dieser Betrieb entsprechende Malerarbeiten durch.

Mit rechtsanwaltlichem Schreiben vom 18.02.2011 teilten die Kläger der Beklagten u. a. folgendes mit: „Ihre Mandantschaft ließ nunmehr die schadhaften Stellen malermäßig bearbeiten. Dadurch ist der Schimmel aktuell beseitigt. Es steht allerdings zu befürchten, dass dieser erneut auftreten wird, da die grundsätzliche Ursache für das beschriebene Schadensbild, die mangelhafte Bausubstanz (...) die Schimmelbildung nach wie vor fördert. (...) Allein aufgrund des Umstandes, dass die grundsätzliche Ursache nicht beseitigt ist und unsere Mandanten daher stets mit erneutem Auftreten vom Schimmel rechnen müssen, halten wir den Zustand der Wohnung für mangelhaft, auch wenn aktuell die Gebrauchstauglichkeit nicht erheblich beeinträchtigt ist. Unseren Mandanten steht daher nach wie vor ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, das sich unsere Mandanten hiermit ausdrücklich vorbehalten.“

Mit rechtsanwaltlichem Schreiben vom 01.04.2011 kündigten die Kläger gegen der Beklagten das streitgegenständliche Mietverhältnis fristlos mit einer Auslaufsfrist zum 31.05.2011, hilfsweise ordentlich, und gaben als Kündigungsgrund die nicht erfolgreiche Mängelbeseitigung und neue Schimmelbildung im Bad an.

Die Kläger räumten die streitgegenständliche Wohnung am 31.05.2011 und gaben die Wohnung an die Beklagte zurück.

Die Kläger sind der Auffassung, dass die fristlose Kündigung vom 01.04.2011 wirksam sei. Im März 2011 habe sich insbesondere im Bad der Wohnung erneut Schimmel gebildet. Einer erneuten Mangelanzeige habe es nicht bedurft, da der Schimmel nicht wirksam entfernt worden sei, insbesondere die Bausubstanz nach wie vor schadhaft sei. Die Kläger sind der Meinung, dass die Beklagte daher verpflichtet sei, ihnen den Schaden zu ersetzen, der ihr durch den Umzug entstanden sei, dies seien Maklerkosten für die neue Wohnung i. H. v. 1.713,60 €, Kosten für eine neue Küchenarbeitsplatte i. H. v. 101,97 € sowie Umzugskosten i. H. v. 500,00 €.

Die Kläger beantragten daher:

Die Beklagtenpartei wird verurteilt, an die Klagepartei 2.315,57 € nebst 5%-Punkte Zinsen aus dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 14.07.2011 zu bezahlen.

Die Beklagte beantragte Klageabweisung.

Die Beklagte bestritt die erneute Schimmelbildung ab März 2011 und die bauseitsbedingte Verursachung. Ferner ist die Beklagte der Auffassung, dass die Mangelseitigung am 09.02.2011 fachgerecht erfolgte und es einer erneuten Mangelanzeige vor der Kündigung bedurft hätte. Sie schulde daher keinen Schadensersatz.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird verwiesen auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 08.11.11 und die sonstigen Aktenbestandteile.


Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Den Klägern steht ein Anspruch auf Schadensersatz aus § 536 a Abs. 1 BGB nicht zu. Dieser Anspruch scheitert bereits an den Voraussetzungen des § 536 c BGB, da nach der Mangelbeseitigung am 09.02.2011 der erneute Schimmel der Beklagtenpartei nicht angezeigt wurde. Denn eine solche erneute Anzeigenpflicht trifft den Mieter auch dann, wenn eine Mängelbeseitigung durch den Vermieter vorgenommen wurde, welche nicht dauerhaft erfolgreich war. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles erforderliche zur Mangelbeseitigung getan. Dabei ist es entgegen der Auffassung der Kläger im vorliegenden Fall auch nicht so, dass die von der Beklagtenpartei in Auftrag gegebene Mangelbeseitigung von vornherein völlig ungeeignet war. Denn eine fachgerechte Schimmelbeseitigung durch einen Malerfachbetrieb erscheint nicht schon von vornherein als ungeeignet. Entsprechend bestätigte die Klagepartei mit rechtsanwaltlichem Schreiben vom 18.02.2011 auch, dass der Schimmel aktuell beseitigt sei und aktuell die Gebrauchstauglichkeit nicht erheblich beeinträchtigt sei. Auf die von der Beklagten bestrittene Annahme der Kläger hin, der Schimmel sei bauseitsbedingt durch Schwachstellen in der Bausubstanz entstanden, brauchte die Beklagte keine Instandsetzung des Gebäudes vorzunehmen, denn die Art und Weise der Mangelbeseitigung ist dem Vermieter vorbehalten. Hier durfte die Beklagte nach dem Schreiben der Kläger vom 18.02.2011 aber davon ausgehen, alles erforderliche getan zu haben, um den Schimmel zu beseitigen. Dass mitgeteilt wurde, dass der Schimmel gegebenenfalls wieder auftreten würde, ändert nichts daran, dass eine erneute Anzeigepflicht bestand.

Eine erneute Anzeigepflicht ist auch nicht entfallen. Das wäre nur der Fall, wenn der Vermieter den Mangel kennt, dieser offensichtlich ist oder der Vermieter nach einem Reparaturversuch genau weiß, dass der Mangel noch fortbesteht. Denn wie bereits dargelegt, durfte die Beklagte davon ausgehen, alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan zu haben. Ein weiteres Zuwarten durch die erneute Anzeigenpflicht war für die Kläger auch nicht unzumutbar. Denn die behauptete (und bestrittene) Gesundheitsgefahr durch den Schimmel bestand schon seit längerer Zeit und ist zwischenzeitlich beseitigt worden.

Ein Anspruch der Kläger ergibt sich auch nicht aus §§ 539 i. V. m. den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, da ein Rückgriff auf diese Vorschrift durch § 536 a BGB ausgeschlossen ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfesetzung beruht auf § 3 ZPO, § 63 Abs. 2 GKG.