Mietmangel: Bei Neuentstehen nach Mangelbeseitigung muss neu gerügt werden

bei uns veröffentlicht am04.12.2012
Zusammenfassung des Autors
ansonsten kann der Anspruch auf Schadensersatz verloren gehen-AG München vom 08.11.11-Az:431 C 20886/11
Tritt nach einer Mangelbeseitigung erneut der gleiche Mangel auf, muss der Mieter diesen wiederum seinem Vermieter anzeigen, ansonsten verliert er sein Recht auf Schadensersatz.

Das hat das Amtsgericht (AG) München im Fall eines Ehepaars entschieden, in dessen Wohnung sich Schimmel gebildet hatte. Der Hausmeister des Anwesens behandelte diesen daraufhin mit einem Schimmelbeseitigungsspray. Im Folgejahr kam es erneut zu einem Schimmelbefall. Dies zeigten die Mieter dem Vermieter an, worauf dieser einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung beauftragte. In einem Schreiben teilten die Mieter mit, dass der Schimmel zwar aktuell beseitigt sei, sie allerdings befürchten, dass er erneut auftreten könnte und sich daher ein außerordentliches Kündigungsrecht vorbehielten. Als sich nach zwei Monaten im Bad erneut Schimmel zeigte, kündigten die Mieter fristlos. Sie räumten die Wohnung und verlangten vom Vermieter die Umzugskosten in Höhe von 500 EUR, die Maklerkosten für die neue Wohnung in Höhe von 1.713 EUR sowie die Kosten für eine neue Küchenarbeitsplatte in Höhe von 101 EUR. Dieser weigerte sich zu zahlen, schließlich habe man ihm von der neuen Schimmelbildung nichts berichtet. Er hätte sich um die Mangelbeseitigung gekümmert. Die ehemaligen Mieter erhoben Klage vor dem AG München.
Die zuständige Richterin wies diese jedoch ab: Den Klägern stehe kein Anspruch auf Schadensersatz zu, da sie den erneut aufgetretenen Mangel der Wohnung dem Vermieter nicht angezeigt hätten. Eine solche erneute Anzeigepflicht treffe die Mieter auch, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, die nicht dauerhaft erfolgreich gewesen sei. Dies sei insbesondere der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan. Es sei auch vorliegend nicht so, dass die vom Vermieter in Auftrag gegebene Schimmelbeseitigung durch die Malerfirma von vornherein völlig ungeeignet war. Dies sei eine durchaus fachgerechte Maßnahme. Dem Vermieter sei durch die Mieter schließlich auch bestätigt worden, dass der Schimmel aktuell beseitigt worden sei. Ein weiteres Zuwarten sei den Mietern auch zumutbar gewesen (AG München, 431 C 20886/11).


Die Entscheidung im Einzelnen lautet:

AG München Schlussurteil vom 08.11.2011 (Az: 431 C 20886/11)

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Der Streitwert wird festgesetzt auf 2.315,57 €.


Tatbestand

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche nach beendetem Mietverhältnis.

Die Parteien verband ein Mietverhältnis über Wohnraum. Mit Mietvertrag vom 08.04.2010 mieteten die Kläger von der Beklagten die streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung im Anwesen ... Mietbeginn war der 16.06.2010.

Bei Besichtigung der Wohnung rügten die Kläger Schimmelbildung in der Wohnung. Bei Einzug der Kläger am 16.06.2010 war kein Schimmel in den Mieträumen vorhanden.

Ab Juli 2010 bildete sich in der streitgegenständlichen Wohnung Schimmel, binnen Wochen zeigte sich der Schimmel in allen Räumen mit Ausnahme des Flures. Auf Mängelrügen der Kläger hin behandelte der Hausmeister des Anwesens die befallenen Stellen erfolglos mit einem Schimmelbeseitigungsspray.

Mit rechtsanwaltlichem Schreiben vom 31.01.2011 zeigten die Kläger gegenüber der Beklagten erneut die Schimmelbildung an und forderten Mangelbeseitigung bis 15.02.2011. Die Beklagte beauftragte daraufhin einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung. Am 09.02.2011 führte dieser Betrieb entsprechende Malerarbeiten durch.

Mit rechtsanwaltlichem Schreiben vom 18.02.2011 teilten die Kläger der Beklagten u. a. folgendes mit: „Ihre Mandantschaft ließ nunmehr die schadhaften Stellen malermäßig bearbeiten. Dadurch ist der Schimmel aktuell beseitigt. Es steht allerdings zu befürchten, dass dieser erneut auftreten wird, da die grundsätzliche Ursache für das beschriebene Schadensbild, die mangelhafte Bausubstanz (...) die Schimmelbildung nach wie vor fördert. (...) Allein aufgrund des Umstandes, dass die grundsätzliche Ursache nicht beseitigt ist und unsere Mandanten daher stets mit erneutem Auftreten vom Schimmel rechnen müssen, halten wir den Zustand der Wohnung für mangelhaft, auch wenn aktuell die Gebrauchstauglichkeit nicht erheblich beeinträchtigt ist. Unseren Mandanten steht daher nach wie vor ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, das sich unsere Mandanten hiermit ausdrücklich vorbehalten.“

Mit rechtsanwaltlichem Schreiben vom 01.04.2011 kündigten die Kläger gegen der Beklagten das streitgegenständliche Mietverhältnis fristlos mit einer Auslaufsfrist zum 31.05.2011, hilfsweise ordentlich, und gaben als Kündigungsgrund die nicht erfolgreiche Mängelbeseitigung und neue Schimmelbildung im Bad an.

Die Kläger räumten die streitgegenständliche Wohnung am 31.05.2011 und gaben die Wohnung an die Beklagte zurück.

Die Kläger sind der Auffassung, dass die fristlose Kündigung vom 01.04.2011 wirksam sei. Im März 2011 habe sich insbesondere im Bad der Wohnung erneut Schimmel gebildet. Einer erneuten Mangelanzeige habe es nicht bedurft, da der Schimmel nicht wirksam entfernt worden sei, insbesondere die Bausubstanz nach wie vor schadhaft sei. Die Kläger sind der Meinung, dass die Beklagte daher verpflichtet sei, ihnen den Schaden zu ersetzen, der ihr durch den Umzug entstanden sei, dies seien Maklerkosten für die neue Wohnung i. H. v. 1.713,60 €, Kosten für eine neue Küchenarbeitsplatte i. H. v. 101,97 € sowie Umzugskosten i. H. v. 500,00 €.

Die Kläger beantragten daher:

Die Beklagtenpartei wird verurteilt, an die Klagepartei 2.315,57 € nebst 5%-Punkte Zinsen aus dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 14.07.2011 zu bezahlen.

Die Beklagte beantragte Klageabweisung.

Die Beklagte bestritt die erneute Schimmelbildung ab März 2011 und die bauseitsbedingte Verursachung. Ferner ist die Beklagte der Auffassung, dass die Mangelseitigung am 09.02.2011 fachgerecht erfolgte und es einer erneuten Mangelanzeige vor der Kündigung bedurft hätte. Sie schulde daher keinen Schadensersatz.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird verwiesen auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 08.11.11 und die sonstigen Aktenbestandteile.


Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Den Klägern steht ein Anspruch auf Schadensersatz aus § 536 a Abs. 1 BGB nicht zu. Dieser Anspruch scheitert bereits an den Voraussetzungen des § 536 c BGB, da nach der Mangelbeseitigung am 09.02.2011 der erneute Schimmel der Beklagtenpartei nicht angezeigt wurde. Denn eine solche erneute Anzeigenpflicht trifft den Mieter auch dann, wenn eine Mängelbeseitigung durch den Vermieter vorgenommen wurde, welche nicht dauerhaft erfolgreich war. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles erforderliche zur Mangelbeseitigung getan. Dabei ist es entgegen der Auffassung der Kläger im vorliegenden Fall auch nicht so, dass die von der Beklagtenpartei in Auftrag gegebene Mangelbeseitigung von vornherein völlig ungeeignet war. Denn eine fachgerechte Schimmelbeseitigung durch einen Malerfachbetrieb erscheint nicht schon von vornherein als ungeeignet. Entsprechend bestätigte die Klagepartei mit rechtsanwaltlichem Schreiben vom 18.02.2011 auch, dass der Schimmel aktuell beseitigt sei und aktuell die Gebrauchstauglichkeit nicht erheblich beeinträchtigt sei. Auf die von der Beklagten bestrittene Annahme der Kläger hin, der Schimmel sei bauseitsbedingt durch Schwachstellen in der Bausubstanz entstanden, brauchte die Beklagte keine Instandsetzung des Gebäudes vorzunehmen, denn die Art und Weise der Mangelbeseitigung ist dem Vermieter vorbehalten. Hier durfte die Beklagte nach dem Schreiben der Kläger vom 18.02.2011 aber davon ausgehen, alles erforderliche getan zu haben, um den Schimmel zu beseitigen. Dass mitgeteilt wurde, dass der Schimmel gegebenenfalls wieder auftreten würde, ändert nichts daran, dass eine erneute Anzeigepflicht bestand.

Eine erneute Anzeigepflicht ist auch nicht entfallen. Das wäre nur der Fall, wenn der Vermieter den Mangel kennt, dieser offensichtlich ist oder der Vermieter nach einem Reparaturversuch genau weiß, dass der Mangel noch fortbesteht. Denn wie bereits dargelegt, durfte die Beklagte davon ausgehen, alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan zu haben. Ein weiteres Zuwarten durch die erneute Anzeigenpflicht war für die Kläger auch nicht unzumutbar. Denn die behauptete (und bestrittene) Gesundheitsgefahr durch den Schimmel bestand schon seit längerer Zeit und ist zwischenzeitlich beseitigt worden.

Ein Anspruch der Kläger ergibt sich auch nicht aus §§ 539 i. V. m. den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, da ein Rückgriff auf diese Vorschrift durch § 536 a BGB ausgeschlossen ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfesetzung beruht auf § 3 ZPO, § 63 Abs. 2 GKG.


Gesetze

Gesetze

5 Gesetze werden in diesem Text zitiert

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären: 1. Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2. Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3. Urteile,

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht


(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung um

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 63 Wertfestsetzung für die Gerichtsgebühren


(1) Sind Gebühren, die sich nach dem Streitwert richten, mit der Einreichung der Klage-, Antrags-, Einspruchs- oder Rechtsmittelschrift oder mit der Abgabe der entsprechenden Erklärung zu Protokoll fällig, setzt das Gericht sogleich den Wert ohne Anh

Zivilprozessordnung - ZPO | § 3 Wertfestsetzung nach freiem Ermessen


Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.

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Referenzen

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.

(1) Sind Gebühren, die sich nach dem Streitwert richten, mit der Einreichung der Klage-, Antrags-, Einspruchs- oder Rechtsmittelschrift oder mit der Abgabe der entsprechenden Erklärung zu Protokoll fällig, setzt das Gericht sogleich den Wert ohne Anhörung der Parteien durch Beschluss vorläufig fest, wenn Gegenstand des Verfahrens nicht eine bestimmte Geldsumme in Euro ist oder gesetzlich kein fester Wert bestimmt ist. Einwendungen gegen die Höhe des festgesetzten Werts können nur im Verfahren über die Beschwerde gegen den Beschluss, durch den die Tätigkeit des Gerichts aufgrund dieses Gesetzes von der vorherigen Zahlung von Kosten abhängig gemacht wird, geltend gemacht werden. Die Sätze 1 und 2 gelten nicht in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit.

(2) Soweit eine Entscheidung nach § 62 Satz 1 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Prozessgericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Streitgegenstand ergeht oder sich das Verfahren anderweitig erledigt. In Verfahren vor den Gerichten für Arbeitssachen oder der Finanzgerichtsbarkeit gilt dies nur dann, wenn ein Beteiligter oder die Staatskasse die Festsetzung beantragt oder das Gericht sie für angemessen hält.

(3) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.
von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und
2.
von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen der Hauptsache oder wegen der Entscheidung über den Streitwert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.
Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.