Mietrecht: Nebenkosten: Kosten für Öltankreinigung können auf Mieter umgelegt werden

bei uns veröffentlicht am27.11.2009

Rechtsgebiete

Zusammenfassung des Autors
Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB
Ein Vermieter von Wohnraum ist berechtigt, die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umzulegen.

Diese Klarstellung traf nun der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit über Betriebsnebenkosten. Geklagt hatte ein Mieter, der die teilweise Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen verlangte. Nach seiner Ansicht sei er vom Vermieter zu Unrecht mit anteiligen Kosten für die Reinigung des Öltanks belastet worden.

Vor Gericht hatte er mit dieser Forderung jedoch keinen Erfolg. Der BGH beschied ihm nun, dass die Abrechnung des Vermieters korrekt sei. Die Kosten würden umlagefähige Betriebskosten darstellen. Ausdrücklich würden die Kosten der Anlagenreinigung zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören. Zur Anlage gehöre auch der Brennstofftank. Zudem diene die von Zeit zu Zeit erforderliche Reinigung des Öltanks nicht der - nicht umlagefähigen - Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage. Sie erfolge vielmehr zur Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit.

Hinweis: Der BGH hat weiter entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürften vielmehr - ebenso wie etwa die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage (BGH, Urteil vom 14.2.2007, VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356) - grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen (BGH, VIII ZR 221/08).

Urteile

2 Urteile zitieren order werden zitiert von diesem Artikel

2 Urteile werden in dem Artikel zitiert

Bundesgerichtshof Urteil, 14. Feb. 2007 - VIII ZR 123/06

bei uns veröffentlicht am 14.02.2007

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 123/06 Verkündet am: 14. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ:

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Nov. 2009 - VIII ZR 221/08

bei uns veröffentlicht am 11.11.2009

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 221/08 Verkündet am: 11. November 2009 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

Artikel zu passenden Rechtsgebieten

Artikel zu Nebenkosten

Betriebskosten: Mieter muss Kosten des Klingelschildes nicht übernehmen

02.05.2013

da es sich hierbei nicht um Betriebskosten, sondern um einen einmalige Ausgaben handelt.

Nebenkosten: Kosten für einen Müllschlucker müssen getragen werden

23.05.2007

Rechtsberatung zum Mietrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Nebenkosten: Mieter kann pauschale Verwaltungs- und Instandsetzungskosten bestreiten

02.06.2008

Rechtsanwalt für Immobilienrecht - Mietrecht - S&K Rechtsanwälte in Berlin-Mitte

Betriebskosten: Nachforderungen müssen drei Monate nach Wegfall des Abrechnugshindernisses geltend gemacht werden

06.06.2007

Rechtsberatung zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Betriebskosten: Berechnungsgrundlage, wenn tatsächliche Wohnfläche von vertraglicher Angabe abweicht

07.02.2008

Rechtsberatung zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Referenzen

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 123/06 Verkündet am:
14. Februar 2007
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BetrKostVO §§ 1, 2 Nr. 17;
II. BVO, Anlage 3 Nr. 17 zu § 27
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit
einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten,
die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien
als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung
(bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den
Mieter umgelegt werden können.
BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06 - LG Magdeburg
AG Magdeburg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis zum 10. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball,
den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und
die Richterin Dr. Hessel

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 25. April 2006 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Magdeburg vom 23. Dezember 2005 geändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 22,65 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28. Mai 2004 zu zahlen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen

Tatbestand:


1
Die Beklagte ist seit 1999 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in M. . Die Parteien streiten darum, ob die Klägerin die Kosten für die Revision der Elektroanlage umlegen kann.
2
Der Mietvertrag vom 16. November 1999 enthält zu den Vorauszahlungen für die Nebenkosten unter § 2 Nr. 2 folgende Bestimmung: "Es werden Vorauszahlungen erhoben für (Einzelaufstellung siehe Anlage 1) Betriebskosten kalt: 107,96 DM (Vorauszahlung s. Anlage 1)…"
3
In der Anlage 1 heißt es: "Übersicht der in der Vorauszahlung enthaltenen Kostenarten gemäß Anlage 3 (zu § 27 Abs. 1) der zweiten Berechnungsverordnung. Bezeichnung: …"
4
Anschließend werden die einzelnen Betriebskosten genannt. Bei den sonstigen Betriebskosten sind unter anderem ausdrücklich die Kosten für die Revision von Elektroanlagen, Gasgeräten, brandschutztechnischen Einrichtungen sowie weiterer installierter Haustechnik aufgeführt. Die Klägerin lässt die Revision der Elektroanlagen entsprechend den berufsgenossenschaftlichen Unfallverhütungsvorschriften im Abstand von vier Jahren durchführen.
5
Die der Beklagten am 29. August 2003 erteilte Betriebskostenabrechnung der Klägerin für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2002 wies eine Nachforderung aus, die die Beklagte mit Ausnahme der anteiligen Kosten für die Revision der Elektroanlage in Höhe von 22,65 Euro beglich. Diesen Betrag nebst Zinsen ab Rechtshängigkeit fordert die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit ein. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :
7
Die Klägerin könne die Erstattung der anteiligen Kosten für die Revision der Elektroanlage nicht verlangen, weil es sich insoweit nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung handele. Die durch die Revision der Elektroanlage regelmäßig alle vier Jahre entstehenden Kosten seien nicht als "sonstige Betriebskosten" anzusehen, sondern als Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, die ebenso wie Verwaltungskosten nicht umlagefähig seien.
8
Der mit der Revision der Elektroanlage verfolgte Zweck liege vor allem im Interesse des Vermieters, der sich auf diese Weise vor einer etwaigen Inanspruchnahme wegen Mängeln der Elektroanlage schützen könne und lediglich der ihm ohnehin obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme. Anders als bei Wartungsarbeiten, von denen auch der Mieter profitiere, wie z.B. von einer optimalen Einstellung der Heizungsanlage durch niedrige Energiekosten, habe der Mieter von der Revision der Elektroanlage - abgesehen davon, dass die Erfüllung der dem Vermieter obliegenden Verkehrssicherungspflichten auch in seinem Interesse liege - keinen weitergehenden Nutzen. Da es sich somit bei den Aufwendungen für die Revision der Elektroanlage nicht um "sonstige Betriebskosten" handele, sei es unerheblich, dass sie nach der vertraglichen Vereinbarung vom Mieter zu tragen seien.

II.

9
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden anteiligen Kosten der Überprüfung der Elektroanlage zu. Bei den Kosten der Überprüfung der elektrischen Anlage handelt es sich um Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um Instandsetzungs - und Instandhaltungskosten.
10
1. Betriebskosten sind - wie in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (ebenso in § 1 der ab 1. Januar 2004 geltenden Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346, sowie in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in der ab 1. Januar 2007 geltenden Fassung) definiert - die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden demgegenüber durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 28 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (Senatsurteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875 unter II 1a); es handelt sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe.
11
a) Die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts dient als solche nicht der Beseitigung von Mängeln; die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als sonstige - grundsätzlich um- legbare - Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung anzusehen (MünchKomm/Schmid, BGB, 4. Aufl., BetrKV § 1 Rdnr. 9 und § 2 Rdnr. 75; Derckx, NZM 2005, 807, 809; Kinne, GE 2005, 165, 166; AG Tiergarten, GE 1996, 1435; vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 45).
12
b) Nach einer in der Literatur verbreiteten Meinung, der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, steht dieser Einordnung entgegen, dass es sich bei der Überprüfung der Elektroanlage um eine vom Vermieter in erster Linie im eigenen Interesse getroffene Vorsorgemaßnahme ("vorbeugende Instandhaltung" ) handele, mit der dieser zudem vor allem der ihm ohnehin obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme, um sich vor einer Inanspruchnahme auf Schadensersatz zu schützen (Eisenschmid in Eisenschmid/Rips/ Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., § 2 BetrKV Rdnr. 3923; Wall, WuM 1998, 524, 526; vgl. ferner Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rdnr. 73; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Auflage, § 556 Rdnr. 109; AG Lichtenberg, WuM 1998, 572). Dieser einschränkenden Auslegung des Betriebskostenbegriffs kann nicht gefolgt werden. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters gehören zwar dann zur Instandhaltung, wenn Erneuerungen schon vor dem Auftreten von Mängeln getätigt werden, z.B. um einen Ausfall einer ohnehin in absehbarer Zeit zu ersetzenden Einrichtung von vornherein zu verhindern (vgl. Langenberg , Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., A III, Rdnr. 136). Anders verhält es sich bei regelmäßig anfallenden, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlassten Maßnahmen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen. Hierzu gehören etwa die in den Verordnungen ausdrücklich als Betriebskosten genannten Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Fahrstühle sowie die Gebühren des Schornsteinfegers (Anlage 3 Nr. 7 und 12 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 7 und 12 Betriebskostenverordnung). Auch bei diesen Maßnahmen steht die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Vordergrund. Die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit mag zwar mittelbar zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen, weil Mängel infolge der Inspektionen frühzeitig erkannt und im Einzelfall mit einem geringeren Kostenaufwand beseitigt werden können. Dies rechtfertigt es nach der Systematik der Betriebskostenverordnungen jedoch nicht, bereits die turnusmäßigen Prüfkosten der Mangelbeseitigung zuzuordnen.
13
c) Für die Einordnung als Betriebskosten ist es ferner nicht von Bedeutung , ob die Überprüfung der elektrischen Anlage als "Wartung" zu qualifizieren ist. Teilweise wird in der Literatur allerdings die Auffassung vertreten, mit Hilfe eines besonderen Wartungsbegriffs sei eine als sinnvoll erachtete Beschränkung der umlegbaren "sonstigen Betriebskosten" zu erzielen. Anderenfalls wäre der Vermieter - entgegen dem gesetzlichen Leitbild der Miete - in der Lage, alle regelmäßigen Kosten, die ihm für eine reibungslose Durchführung der Vermietung sinnvoll erschienen, auf den Mieter abzuwälzen (Langenberg, aaO, Rdnr. 137). Die "Wartung" setzt sich nach dieser Auffassung als komplexer Vorgang aus der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und weiteren Maßnahmen der Einstellung, Reinigung oder Pflege zusammen. Maßnahmen, die sich von vornherein in einer Überprüfung der Funktionsfähigkeit erschöpften - wie die Revision der Elektroanlage - seien keine "Wartung", die dafür anfallenden Kosten deshalb auch keine sonstigen Betriebskosten (Langenberg, aaO, Rdnr. 138, 149; Wall, aaO, S. 528).
14
Für eine derartige Beschränkung der "sonstigen Betriebskosten" auf die Fälle einer so verstandenen "Wartung" besteht keine Grundlage. Sie lässt sich nicht damit rechtfertigen, dass einzelne Wartungsarbeiten, die über eine bloße Funktionsprüfung hinausgehen (z.B. Heizungseinstellung), ausdrücklich in den Katalog der umlegbaren Betriebskosten aufgenommen wurden. Nach den Betriebskostenverordnungen können derartige Kosten insgesamt umgelegt werden , nicht etwa nur die auf Einstellmaßnahmen entfallenden Kostenanteile. Im Übrigen können sich auch die bereits erwähnten, in den Verordnungen ausdrücklich als Betriebskosten aufgeführten Maßnahmen der Überprüfung der Betriebssicherheit der Fahrstühle und die Tätigkeit des Schornsteinfegers (bei der Abgaswegeüberprüfung von Gasfeuerstätten) im Einzelfall auf eine bloße Messung und Funktionsprüfung beschränken, so dass kein grundlegender Unterschied zu der hier streitigen Revision der Elektroanlage besteht. Es ist auch nicht zu besorgen, dass dem Vermieter ohne eine Einschränkung des Betriebskostenbegriffs unübersehbare Umlagemöglichkeiten eingeräumt werden, denn die Verwaltungskosten und die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln bleiben dem Vermieter zugewiesen; lediglich die laufenden Kosten einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung können - nach ausdrücklicher Vereinbarung - auf den Mieter umgelegt werden.
15
2. Bei den wiederkehrenden Aufwendungen für die Revision der Elektroanlage handelt es sich um "laufend entstehende" Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnungen. Dieser Bewertung steht nicht entgegen, dass die Revisionskosten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht jährlich, sondern in Abständen von vier Jahren anfallen. Es muss sich lediglich um wiederkehrende Belastungen handeln, so dass auch ein mehrjähriger Turnus ausreicht (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage, § 556 Rdnr. 5; Langenberg, aaO, A II, Rdnr. 18; Eisenschmid, aaO, Rdnr. 3910). Ob Aufwendungen, die in noch längeren und deshalb nicht mehr überschaubaren Zeitabständen anfallen, schon dem Wortsinne nach keine "laufenden Kosten" mehr sind, bedarf hier keiner Entscheidung.
16
3. Im Übrigen hat der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten - wie in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB ausdrücklich bestimmt - das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten und darf deshalb keine überflüssigen Maßnahmen oder Kosten auf den Mieter umlegen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 556 Rdnr. 9; Schmid, Mietrecht, 2006, Rdnr. 25 vor § 556; Blank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 105); er muss sich also an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten (vgl. Senatsurteil vom 7. April 2004, aaO, unter II 2). Soweit der Vermieter sich jedoch - wie hier bezüglich der Prüfung der Betriebssicherheit der elektrischen Anlage geschehen - an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreift, handelt er im Rahmen einer gewissenhaften und sparsamen Wirtschaftsführung.

III.

17
Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte ist in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Zah- lung der auf ihre Wohnung anteilig entfallenden Kosten für die Revision der Elektroanlage nebst Prozesszinsen (§§ 291, 288 Abs. 1 BGB) zu verurteilen.
Ball Dr. Frellesen Dr. Milger
Dr. Koch Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Hessel ist wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 13. Februar 2007 Ball
Vorinstanzen:
AG Magdeburg, Entscheidung vom 23.12.2005 - 140 C 274/05 -
LG Magdeburg, Entscheidung vom 25.04.2006 - 2 S 28/06 -

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 221/08 Verkündet am:
11. November 2009
Vorusso
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 556; BetrKostVO § 4

a) Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind
umlagefähige Betriebskosten.

b) Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren
, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden,
in dem sie entstehen.
BGH, Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08 - LG Heidelberg
AG Wiesloch
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 11. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin
Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin
Dr. Fetzer

für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 18. Juli 2008 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in W. . Er hat mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Abrechnungsjahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 begehrt. Im Streit ist noch ein Betrag von 103,50 €, mit dem der Kläger in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004/2005 belastet worden ist. Hierbei handelt es sich um den auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks, die gemäß der Rechnung der K. GmbH vom 28. Februar 2005 insgesamt 606,68 € kostete.
2
Der Kläger ist der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden seien, und begehrt Rückzahlung des auf ihn umgelegten Betrages von 103,50 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg gehabt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Rückzahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

3
Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

4
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
5
Dem Kläger stehe für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 kein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 103,50 € zu. Denn bei den in die Abrechnung eingestellten Kosten in Höhe von 606,68 € für die Öltankreinigung handele es sich um umlagefähige Wartungskosten und nicht um Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 der am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Betriebskostenverordnung (im Folgenden: BetrKostVO).
6
Nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO umfassten die als Betriebskosten umlagefähigen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch die Kosten für die Pflege und die Reinigung der Anlage. Eine Einschränkung dahingehend , dass die Kosten für die Reinigung bestimmter Heizungssysteme oder Anlagenteile hiervon ausgenommen seien, finde sich in § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO nicht. Damit fielen auch die in regelmäßigen Abständen von mehreren Jahren anfallenden Kosten für die Reinigung eines Öltanks unter die umlagefähigen Kosten des Betriebs der Heizungsanlage.
7
Der Umlagefähigkeit der Kosten stehe im konkreten Fall nicht entgegen, dass die Öltankreinigung im Zusammenhang mit einer wenige Tage zuvor aufgetretenen Störung der Heizungsanlage durchgeführt worden sei. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts, deren Unrichtigkeit der Kläger nicht aufgezeigt habe, sei die K. GmbH beauftragt worden, den Öltank zu reinigen, und nicht, um eine Störung der Heizungsanlage zu beseitigen.
8
Es sei auch nicht zu beanstanden, dass die Kosten der Reinigung des Öltanks in vollem Umfang in die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 eingestellt worden seien. Der Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern nur in größeren Abständen anfielen, anteilig über mehrere Jahre zu verteilen. Ob eine andere Beurteilung geboten wäre, wenn die angefallenen Kosten besonders hoch wären und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten erheblich belastet würde, könne dahinstehen. Bei Kosten in Höhe von 103,50 € sei die Belastung für den Kläger im vorliegenden Fall nicht so erheblich, dass die Umlage unbillig wäre.

II.

9
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen , dass die Beklagten berechtigt waren, die im Abrechnungszeitraum 2004/2005 angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskostenabrechnung für diesen Zeitraum einzustellen. Dem Kläger steht daher kein Anspruch auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen hinsichtlich des von ihm zu tragenden Anteils an den Kosten der Öltankreinigung in Höhe von 103,50 € zu.
10
1. Bei den wiederkehrenden Kosten für die Reinigung des Öltanks handelt es sich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne der für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 maßgeblichen Bestimmung in § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO. Danach sind Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKostVO (jetzt: § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB) die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage; dazu gehören auch die in § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO ausdrücklich genannten Kosten der Reinigung der Anlage. Bei einer Ölheizungsanlage ist der Brennstofftank integraler Bestandteil der Heizungsanlage. Ohne den Tank kann eine Ölheizung nicht betrieben werden. Die Reinigung einer Ölheizungsanlage umfasst daher auch die Reinigung des Öltanks, die von Zeit zu Zeit erforderlich wird, um Ablagerungen (Ölschlamm) zu entfernen und dadurch zu verhindern, dass es durch Verschmutzungen zu einer Unterbrechung der Ölzufuhr und damit zum Ausfall der Heizung kommt (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Anh. I Rdnr. 26). Die wiederkehrenden Kosten einer solchen Öltankreinigung gehören daher zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO (ebenso AG Karlsruhe, DWW 2006, 119; AG Regensburg, WuM 1995, 319; Langenberg, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 27; Kinne in: Kinne /Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 132; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 7 HeizKV Rdnr. 30; Pfeifer, Betriebskosten bei Wohn- und Geschäftsraummiete, 2002, S. 61 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 12 und 542; Wall in: Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar , 2. Aufl., Rdnr. 2968 f.; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 25; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rdnr. 5101; aA AG Speyer, ZMR 2007, 871; AG Hamburg, WuM 2000, 332; AG Rendsburg, WuM 2002, 232; AG Gießen, WuM 2003, 358; LG Landau, WuM 2005, 720).
11
a) Entgegen der Auffassung der Revision, die sich auf die abweichende Rechtsprechung der oben genannten Instanzgerichte beruft (AG Speyer, aaO; AG Rendsburg, aaO; AG Gießen, aaO; LG Landau, aaO), handelt es sich bei den wiederkehrenden Kosten der Öltankreinigung nicht um Instandhaltungskosten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKostVO, die nicht als Betriebskosten umlagefähig sind.
12
Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 10 m.w.N.). Regelmäßig durchzuführende Maßnahmen etwa zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer technischen Anlage gehören dagegen nicht zur Instandhaltung (Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 12, zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer elektrischen Anlage).
13
Für die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks gilt nichts anderes. Sie dient nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit - ebenso wie andere regelmäßig durchzuführende Reinigungsarbeiten an der Heizungsanlage - keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Die Revision räumt selbst ein, dass mit der Tankreinigung die Verschlammung des Tanks und der Zuleitungsrohre verhindert und dadurch die ordnungsgemäße Funktion der Heizungsanlage gesichert werden soll. Die Tankreinigung unterscheidet sich damit nicht von der turnusmäßig durchzuführenden Reinigung anderer Teile der Heizungsanlage (z.B. Brenner, Heizkessel, Umlaufpumpe oder Schornsteinzug), deren Kosten nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten und nicht zu den Instandhaltungskosten gehören (ebenso Langenberg, aaO, Anh. I Rdnr. 25; Kinne, aaO m.w.N.; vgl. auch Senatsurteile vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292, und VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875, zu den wiederkehrenden und damit umlagefähigen Kosten der Dachrinnenreinigung).
14
b) Nicht zu folgen ist der Revision auch insoweit, als sie meint, die Tankreinigungskosten könnten deshalb nicht als umlagefähige Betriebskosten angesehen werden, weil es sich jedenfalls nicht - wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO erforderlich - um "laufend entstehende" Kosten handele. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts werden Öltankreinigungen in regelmäßigen Abständen von mehreren Jahren durchgeführt; empfohlen wird nach der vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts ein Reinigungsintervall von fünf bis sieben Jahren. Ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen (vgl. Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 15 m.w.N.). Unüberschaubar sind die Zeitabstände damit noch nicht.
15
c) Vergeblich macht die Revision ferner geltend, die Tankreinigungskosten könnten jedenfalls im vorliegenden Fall nicht auf die Mieter umgelegt werden , weil es sich bei der Reinigung des Öltanks um eine einmalige Maßnahme zur Beseitigung einer aufgetretenen Störung der Heizungsanlage gehandelt habe. Dies trifft nach den rechtsfehlerfreien Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts nicht zu.
16
Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Senats hinsichtlich der Umlagefähigkeit von Kosten zur Dachrinnen- reinigung danach unterschieden werden muss, ob die Dachrinnenreinigung nach den örtlichen Gegebenheiten in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (Senatsurteile vom 7. April 2004, aaO, unter II 1 bzw. II 1 a). Ein damit vergleichbarer Fall einer zur Mängelbeseitigung durchgeführten Reinigungsmaßnahme liegt hier jedoch nicht vor.
17
Das Berufungsgericht hat auf der Grundlage des Ergebnisses der erstinstanzlichen Beweisaufnahme festgestellt, dass die K. GmbH beauftragt worden war, den Öltank zu reinigen, und nicht, um eine kurz zuvor aufgetretene Störung der Heizungsanlage zu beseitigen. Rechtsfehler der Beweiswürdigung des Berufungsgerichts oder übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Sie setzt nur ihre Würdigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme an die Stelle der Beweiswürdigung des Tatrichters.
18
2. Das Berufungsgericht hat auch mit Recht angenommen, dass die Beklagten berechtigt waren, die Kosten für die Öltankreinigung in vollem Umfang in die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 2004/2005 einzustellen. Der Senat ist bereits bei den Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage, die im Turnus von vier Jahren entstehen, davon ausgegangen, dass diese in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden dürfen, in dem sie entstehen (Urteil vom 14. Februar 2007, aaO; ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. G 121, zu Betriebskosten allgemein, die nicht jährlich, sondern nur in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren). Für die hier zu beurteilenden Kosten der Öltankreinigung, die nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts im Abstand von fünf bis sieben Jahren wiederkehren, gilt nichts anderes.
19
Ob ein Vermieter auch berechtigt ist oder - unter besonderen Umständen - sogar verpflichtet sein kann, in mehrjährigem Turnus anfallende Betriebskosten nicht in vollem Umfang in das Abrechnungsjahr einzubeziehen, in dem sie anfallen, sondern über mehrere Jahre verteilt umzulegen, bedarf hier keiner Entscheidung (dazu Langenberg, aaO, m.w.N. zum Meinungsstand; SchmidtFutterer /Lammel, aaO, Rdnr. 34; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556a Rdnr. 31 f. m.w.N.; vgl. auch AG Gießen, aaO). Denn das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass ein besonderer Ausnahmefall, in dem etwa die angefallenen Kosten besonders hoch wären und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet würde, hier nicht vorliegt. Dagegen bringt die Revision nichts vor. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG Wiesloch, Entscheidung vom 01.02.2008 - 2 C 39/07 -
LG Heidelberg, Entscheidung vom 18.07.2008 - 5 S 14/08 -