Mietverträge sind wegen Verstoß gegen § 550 BGB vorzeitig kündbar, wenn die

23.06.2006

Rechtsgebiete

  • Begründung von Mietverhältnissen / Mietvertragsrecht

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Wirtschaftsrecht / Existenzgründung / Insolvenzrecht / Gesellschaftsrecht / Strafrecht
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Vertretungsverhältnisse der GbR nicht ausreichend offengelegt sind - Mietrecht / Gesellschaftsrecht

Vertretungsverhältnisse der GbR nicht ausreichend offengelegt sind - Rechtsreferendar Jacob Scheffen - Mietrecht / Gesellschaftsrecht 

 

Ist die Schriftform nicht eingehalten worden, weil nicht alle Vertragsparteien aufgeführt sind, kann das Mietverhältnis, sollte es wirksam zustande gekommen sein, nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a BGB a.F.) ordentlich gekündigt werden.

 

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 5. November 2003 – XII ZR 134/02 seine Rechtsprechung vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99 und 16. Juli 2003 – XII ZR 65/02 bestätigt, dass für die Einhaltung der Schriftform es erforderlich ist, daß alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 f.; Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00; Urteil vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02).

 

Wenn in der Vertragsurkunde mehrere Vermieter aufgeführt sind, genügt die Unterschrift eines Vermieters nicht. Das gilt unabhängig davon, ob die Vermieter den Mietvertrag als GbR abgeschlossen haben oder als zwei Vermieter ohne gesellschaftsrechtliche Verbindung. Die Vermieter hätten entweder beide unterschreiben müssen oder der Unterschreibende hätte seiner Unterschrift einen Zusatz

beifügen müssen, der ihn zugleich als Vertreter für den anderen Vermieter gekennzeichnet

hätte (vgl. im einzelnen Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO).

Unterschreibt für eine GbR oder sonst für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch das andere Mitglied oder die anderen Mitglieder sollten die Urkunde unterschreiben und daß deren Unterschrift noch fehlt (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, vgl. Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO m.w.N.).

 

Der Kündigende verstößt auch nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn er sich darauf beruft, der Mietvertrag sei (jedenfalls) mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann bestehen, wonach es treuwidrig ist, wenn eine Vertragspartei sich auf die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen hat

(BGHZ 121, 224, 233 f.; BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - KZR 19/02 - BB 2003,

2254, 2255 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt aber nicht schon deshalb vor, wenn der Mangel der Form nicht zur Nichtigkeit des Vertrages geführt, sondern nur die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eröffnet hat. Bis zu einer Kündigung sind die Vetrtragsparteien verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen.

Aus dem Umstand, daß sie dieser Verpflichtung über einen längeren Zeitraum nachgekommen sind, läßt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist.

 

 

Konsequenz dieses Urteils wird einerseits sein, dass nunmehr vielen Mietern eine Möglichkeit eingeräumt wird, sich von langjährigen Mietverträgen vorzeitig zu lösen, andererseits von Vermietern eine genaue Darlegung der Vertretungsverhältnisse verlangt wird, wenn sie sich nicht der Gefahr der vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit seitens der Mieter aussetzen wollen. Schließlich kann das Urteil aber auch dazu führen, dass Vermieter sich vorzeitig von langfristige Mietern lösen können.

 

Die verkürzte Darstellung bedingt, dass eine vollständige Beschreibung der relevanten Rechtslage hier nicht möglich ist und daher eine professionelle Beratung nicht ersetzt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.


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----------------- BUNDESGERICHTSHOF ----------------- IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 134/02 Verkündet am: 5. November 2003 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein .

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----------------- BUNDESGERICHTSHOF ----------------- IM NAMEN DES VOLKES URTEIL KZR 19/02 Verkündet am: 20. Mai 2003 Walz Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ...

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15.01.2003

----------------- BUNDESGERICHTSHOF ----------------- IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 300/99 Verkündet am: 15. Januar 2003 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein .

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----------------- BUNDESGERICHTSHOF ----------------- IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 65/02 Verkündet am: 16. Juli 2003 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in Sachen Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB.

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Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 27. Mai 2002 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Auf die Rechtsmittel der Beklagten wird unter teilweiser Aufhebung des Urteils des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 29. September 1999 und unter teilweiser Abänderung des Urteils der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt/Oder vom 20. November 1998 die Klage abgewiesen, soweit die Klägerin mit der Klage mehr geltend macht als die inzwischen rechtskräftig zugesprochenen 32.991,58 DM "! $# %'& (= 16.868,33 etrag. Die Klägerin trägt die besonderen Kosten, die dadurch entstanden sind, daß sie in erster Instanz zunächst ein unzuständiges Gericht angerufen hat. Im übrigen tragen die Kosten des Rechtsstreits die Klägerin zu 4/5, die Beklagten zu 1/5.
Von Rechts wegen
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 10. Mai 2000 aufgehoben. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 4. Februar 1999 abgeändert: Der Beklagte wird verurteilt, die Geschäftsräume im Vorderhaus J. 26 in P. , bestehend aus einem Laden und einem Büroraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Es wird festgestellt, daß das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 25. Februar 2002 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
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Von Rechts wegen
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Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
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12.
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13.
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