Nebenkostenabrechnung: Ein Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden ist nicht in jedem Fall erforderlich

bei uns veröffentlicht am20.06.2007

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Zusammenfassung des Autors
Rechtsberatung zum Mietrecht - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Bei der Betriebskostenabrechnung von preisfreiem Wohnraum muss kein Vorwegabzug der Kosten erfolgen, die in einem gemischt genutzten Gebäude auf die Gewerbeflächen entfallen. Voraussetzung ist, dass die Kosten hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Etwas anderes gilt nur, wenn es zuvor von den Parteien ausdrücklich vereinbart wurde.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall des Mieters einer nicht preisgebundenen Wohnung. Dieser hatte beanstandet, dass der Vermieter die Kosten für die im selben Gebäude befindlichen Gewerbeflächen in den Betriebskostenabrechnungen nicht vorweg abgezogen hatte. Der BGH erachtete diesen Einwand nicht für stichhaltig. Er verwies darauf, dass der Vorwegabzug nur für bestimmte Mietverhältnisse im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben sei. Dadurch solle verhindert werden, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet würden, die allein oder in höherem Maße auf Grund einer gewerblichen Nutzung in gemischt genutzten Objekten entstünden. Dem Wohnungsmieter entstünde jedoch kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt werde als bei einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Hierdurch werde auch das Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Abrechnung berücksichtigt. Nach diesen Grundsätzen seien die Betriebskostenabrechnungen des Vermieters im betreffenden Fall ordnungsgemäß (BGH, VIII ZR 78/05).

 

 

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Referenzen

(1) Insoweit eine Vertretung durch Anwälte geboten ist, hat das Prozessgericht einer Partei auf ihren Antrag durch Beschluss für den Rechtszug einen Rechtsanwalt zur Wahrnehmung ihrer Rechte beizuordnen, wenn sie einen zu ihrer Vertretung bereiten Rechtsanwalt nicht findet und die Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht mutwillig oder aussichtslos erscheint.

(2) Gegen den Beschluss, durch den die Beiordnung eines Rechtsanwalts abgelehnt wird, findet die sofortige Beschwerde statt.

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a) Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass die Partei trotz zumutbarer Anstrengungen einen zu ihrer Vertretung bereiten Rechtsanwalt nicht gefunden sowie ihre diesbezüglichen Bemühungen dem Gericht substantiiert dargelegt und nachgewiesen hat (Senatsbeschluss vom 16. Februar 2004 - IV ZR 290/03, NJW-RR 2004, 864). Derartige Nachweise fehlen. Der Kläger hat nicht belegt, dass er - wie behauptet - 20 beim Bundesgerichtshof zugelassene Rechtsanwälte erfolglos um Mandatsübernahme ersucht hat.
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Nach der genannten Vorschrift kann einer Partei ein Rechtsanwalt beigeordnet werden, wenn sie einen zu ihrer Vertretung bereiten Rechtsanwalt nicht findet und die Rechtsverfolgung nicht mutwillig oder aussichtslos erscheint. Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass die Partei trotz zumutbarer Anstrengungen einen zu ihrer Vertretung bereiten Rechtsanwalt nicht gefunden sowie ihre diesbezüglichen Bemühungen dem Gericht substantiiert dargelegt und nachgewiesen hat (BGH, Beschluss vom 22. August 2011 - IV ZR 77/11, juris Rn. 5, mwN). Derartige Nachweise fehlen hier.

(1) Insoweit eine Vertretung durch Anwälte geboten ist, hat das Prozessgericht einer Partei auf ihren Antrag durch Beschluss für den Rechtszug einen Rechtsanwalt zur Wahrnehmung ihrer Rechte beizuordnen, wenn sie einen zu ihrer Vertretung bereiten Rechtsanwalt nicht findet und die Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung nicht mutwillig oder aussichtslos erscheint.

(2) Gegen den Beschluss, durch den die Beiordnung eines Rechtsanwalts abgelehnt wird, findet die sofortige Beschwerde statt.

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Nach der genannten Vorschrift kann einer Partei ein Rechtsanwalt beigeordnet werden, wenn sie einen zu ihrer Vertretung bereiten Rechtsanwalt nicht findet und die Rechtsverfolgung nicht mutwillig oder aussichtslos erscheint. Voraussetzung hierfür ist zunächst, dass die Partei trotz zumutbarer Anstrengungen einen zu ihrer Vertretung bereiten Rechtsanwalt nicht gefunden und ihre entsprechenen Bemühungen dem Gericht substantiiert dargelegt und nachgewiesen hat (BGH, Beschluss vom 22. August 2011 - IV ZR 77/11, juris Rn. 5; Beschluss vom 19. Oktober 2011 - I ZR 98/11, juris Rn. 2). Scheitert die Vertretungsbereitschaft eines beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalts an der unterbliebenen Zahlung des Vorschusses durch den Mandanten , so kommt die Bestellung eines Notanwalts nicht in Betracht (BGH, Beschluss vom 13. April 1994 - XII ZR 222/93 - BGHR ZPO § 78 b Vertretungsbereitschaft 1; Beschluss vom 7. Dezember 1999 - VI ZR 219/99, juris Rn. 2). Die Vorschrift des § 78b ZPO hat nicht den Sinn, einer Partei die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts ohne Vorschusszahlung oder sonstige Honorarsicherung zu ermöglichen (vgl. BGH, Beschluss vom 2. Oktober 2012 - XI ZR 216/12, juris Rn. 2). Hat eine Partei zunächst einen zu ihrer Vertretung bereiten Rechtsanwalt gefunden und entsprechend mandatiert, so kommt im Falle einer späteren Mandatsniederlegung die Bestellung eines Notanwalts nur dann in Betracht, wenn die Partei die Beendigung des Mandats nicht zu vertreten hat (vgl. BGH, Beschluss vom 2. Februar 2017 - IX ZR 113/16, ZInsO 2017, 968 Rn. 4).
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1. Eine Partei, welche die Beiordnung eines Notanwalts beantragt, hat nachzuweisen, dass sie trotz zumutbarer Anstrengungen einen zu ihrer Vertretung bereiten Rechtsanwalt nicht gefunden hat (BGH, Beschluss vom 17. Oktober 2013 - V ZR 1/13, nv Rn. 4; vom 18. Dezember 2013 - III ZR 122/13, WM 2014, 425 Rn. 8; vom 24. Juni 2014 - VI ZR 226/13, NJW 2014, 3247 Rn. 2; jeweils mwN). Hat sie - wie hier - zunächst einen zu ihrer Vertretung bereiten Rechtsanwalt gefunden und entsprechend mandatiert, so kommt im Falle einer späteren Mandatsniederlegung die Bestellung eines Notanwalts überdies nur dann in Betracht, wenn die Partei die Beendigung des Mandats nicht zu vertreten hat. Dabei hat die Partei darzulegen, dass die Beendigung des Mandats nicht auf ihr Verschulden zurückzuführen ist (BGH, Beschluss vom 18. Dezember 2013, aaO; vom 24. Juni 2014, aaO Rn. 9).

(1) Die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht unterliegt der Beschwerde (Nichtzulassungsbeschwerde).

(2) Die Nichtzulassungsbeschwerde ist nur zulässig, wenn

1.
der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20 000 Euro übersteigt oder
2.
das Berufungsgericht die Berufung als unzulässig verworfen hat.

(3) Die Nichtzulassungsbeschwerde ist innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber bis zum Ablauf von sechs Monaten nach der Verkündung des Urteils bei dem Revisionsgericht einzulegen. Mit der Beschwerdeschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des Urteils, gegen das die Revision eingelegt werden soll, vorgelegt werden.

(4) Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber bis zum Ablauf von sieben Monaten nach der Verkündung des Urteils zu begründen. § 551 Abs. 2 Satz 5 und 6 gilt entsprechend. In der Begründung müssen die Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2) dargelegt werden.

(5) Das Revisionsgericht gibt dem Gegner des Beschwerdeführers Gelegenheit zur Stellungnahme.

(6) Das Revisionsgericht entscheidet über die Beschwerde durch Beschluss. Der Beschluss soll kurz begründet werden; von einer Begründung kann abgesehen werden, wenn sie nicht geeignet wäre, zur Klärung der Voraussetzungen beizutragen, unter denen eine Revision zuzulassen ist, oder wenn der Beschwerde stattgegeben wird. Die Entscheidung über die Beschwerde ist den Parteien zuzustellen.

(7) Die Einlegung der Beschwerde hemmt die Rechtskraft des Urteils. § 719 Abs. 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Ablehnung der Beschwerde durch das Revisionsgericht wird das Urteil rechtskräftig.

(8) Wird der Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision stattgegeben, so wird das Beschwerdeverfahren als Revisionsverfahren fortgesetzt. In diesem Fall gilt die form- und fristgerechte Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde als Einlegung der Revision. Mit der Zustellung der Entscheidung beginnt die Revisionsbegründungsfrist.

(9) Hat das Berufungsgericht den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt, so kann das Revisionsgericht abweichend von Absatz 8 in dem der Beschwerde stattgebenden Beschluss das angefochtene Urteil aufheben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverweisen.

(1) Vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Ist in einem Land auf Grund des § 8 des Einführungsgesetzes zum Gerichtsverfassungsgesetz ein oberstes Landesgericht errichtet, so müssen sich die Parteien vor diesem ebenfalls durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Parteien durch einen bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen.

(2) Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich als Beteiligte für die Nichtzulassungsbeschwerde durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.

(3) Diese Vorschriften sind auf das Verfahren vor einem beauftragten oder ersuchten Richter sowie auf Prozesshandlungen, die vor dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle vorgenommen werden können, nicht anzuwenden.

(4) Ein Rechtsanwalt, der nach Maßgabe der Absätze 1 und 2 zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten.