Schönheitsreparaturen: Klauseln mit einfarbigen Vorgaben („weiß“) sind unwirksam

bei uns veröffentlicht am02.06.2011

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Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

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Zusammenfassung des Autors
Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in „wei&szl
Mit dieser Entscheidung führt der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Farbwahlklauseln konsequent fort. Diese benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt sind, sondern den Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgeschriebenen Farbwahl verpflichten (z.B. „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen“). Grund: Der Mieter wird durch die Einengung in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Folge: Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist schlechthin unwirksam. Farbwahlklauseln sind daher nur wirksam, wenn sie kumulativ zwei Voraussetzungen erfüllen:
  • Ausschließliche Geltung für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und
  • keine Festlegung des Mieters auf eine spezielle Ausführungsweise, sondern im Rahmen einer vorgegebenen Bandbreite Belassung eines gewissen Spielraums für die Dekoration, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist.
Hieran gemessen schränkt auch eine Rückgabeklausel, die den Mieter - wie hier - verpflichtet, die Wohnung „weiß“ dekoriert zurückzugeben, die Gestaltungsfreiheit des Mieters in unzulässiger und von den berechtigten Interessen des Vermieters nicht gedeckten Weise ein. Der BGH hält daran fest, dass das berechtigte Interesse des Vermieters allein darin besteht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Diesen Anforderungen genügt aber auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen. Eine in diesem Sinne formulierte Rückgabeklausel wäre unbedenklich (BGH, VIII ZR 198/10).


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

BGH: Hinweisbeschluss vom 14.12.2010 - VIII ZR 198/10

Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. Juli 2010 durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.


Gründe:

Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält, ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.

Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen der unangemessenen Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl (§ 4 Abs. 6 in Verbindung mit § 25 Nr. 3 des Mietvertrags) gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam ist. Soweit die Revision demgegenüber geltend macht, die maschinenschriftlich eingefügte Bestimmung über die Farbwahl sei zwischen den Parteien individuell vereinbart worden, zeigt sie entsprechenden Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen nicht auf.

Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe bezieht sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe ("weiß") im Zeitpunkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert. Für den Mieter hingegen ist, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Gesetze

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 552a Zurückweisungsbeschluss


Das Revisionsgericht weist die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss zurück, wenn es davon überzeugt ist, dass die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle


(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben,

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Referenzen

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII ZR 198/10
vom
14. Dezember 2010
in dem Rechtsstreit
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. Dezember 2010 durch
den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und
Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger

beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. Juli 2010 durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:

1
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält, ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).
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2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen der unangemessenen Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl (§ 4 Abs. 6 in Verbindung mit § 25 Nr. 3 des Mietvertrags) gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam ist. Soweit die Revision demgegenüber geltend macht, die maschinenschriftlich eingefügte Bestimmung über die Farbwahl sei zwischen den Parteien individuell vereinbart worden, zeigt sie entsprechenden Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen nicht auf.
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Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe bezieht sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe ("weiß") im Zeitpunkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen , weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert. Für den Mieter hingegen ist, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.
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3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 27.05.2009 - 103 C 162/08 -
LG Berlin, Entscheidung vom 06.07.2010 - 63 S 379/09 -

Das Revisionsgericht weist die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss zurück, wenn es davon überzeugt ist, dass die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 gilt entsprechend.

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.