Schönheitsreparaturen: Wenn der Mieter ohne zu renovieren auszieht ...

bei uns veröffentlicht am01.03.2007

Autoren

Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

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Zusammenfassung des Autors
Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG) - BSP Bierbach, Streifler & Partner PartGmbB

Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann darin eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung hierfür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

Die Entscheidung des Kammergerichts (KG) betrifft einen Fall, der so oder ähnlich in der Praxis häufig vorkommt: Der Mieter war ausgezogen. Der Vermieter hielt es für entbehrlich, dem Mieter eine Frist zur Durchführung der für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen zu setzen. Stattdessen hatte er ein Unternehmen mit deren Ausführung beauftragt und vom Mieter Kostenerstattung verlangt.

Zu Unrecht, urteilte das KG und stellte in diesem Zusammenhang mehrere Merksätze auf: 

  • Die im Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, Räume zu öffnen, reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es einer Nachfristsetzung zur Beseitigung von Mängeln bedarf, ist unwirksam. Sie ist mit den wesentlichen Grundgedanken des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht zu vereinen und benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben.
  • Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung des Mieters – und damit eine Entbehrlichkeit der Nachfristsetzung – setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter klargemacht hat, was er von ihm im Einzelnen erwartet, vor allem, welche Arbeiten er durchführen muss.
  • Ausnahmsweise kann sich im Einzelfall aus dem Verhalten des Mieters eine endgültige Erfüllungsverweigerung ergeben. Dann muss er aber durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen will. Das Nichthinterlegen der neuen Adresse genügt hierfür nicht.
  • Eine 14-Tage-Frist zur Renovierung einer kompletten Wohnung genügt.

(KG, 8 U 38/06)

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Referenzen

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).