Schrottimmobilien und geschlossene Immobilienfonds

18.02.2010

Autoren

Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner


Wirtschaftsrecht / Existenzgründung / Insolvenzrecht / Gesellschaftsrecht / Strafrecht
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Zusammenfassung des Autors
Anwalt für Anlegerrecht - BSP Anwälte in Berlin Mitte
Eine Form von finanzierten Kapitalanlagen des Grauen Kapitalmarktes wurde in der letzten Zeit unter dem Begriff der „Schrottimmobilien“ bekannt. Unter dem Begriff der Schrottimmobilien werden sowohl Eigentumswohnungen als auch Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds zusammengefasst. Hierzu kam es wie folgt:

Seit Beginn der 90er Jahre wurden massenhaft Eigentumswohnungen und Anteile an geschlossenen Immobilienfonds vertrieben. Hintergrund waren die besonderen steuerlichen Anreize durch Sonderabschreibungen für Immobilieninvestitionen auf dem Gebiet der ehemaligen DDR. Der Vertrieb erfolgte durch Mitarbeiter von Strukturvertrieben, die die potentiellen Anleger zu Hause aufgesucht haben und ihnen mit Berechnungsbeispielen vorrechneten, dass sie durch den Erwerb der Immobilie oder der Beteiligung ohne eigenes Kapital ein Vermögen aufbauen könnten. Durch Mieteinnahmen und Steuerersparnisse sollten Kreditzinsen und sogar die Tilgung des Kredites erfolgen. Die Berechnungsbeispiele wurden meist ungeprüft hingenommen und die Beteiligungen wurden massenhaft verkauft.

Später stellte sich heraus, dass durch die hohen Provisionszahlungen und gesunkene Mieten viele Beteiligungen wertlos waren. Viele Anleger waren Kleinverdiener ohne Rücklagen und wurden so in die Überschuldung getrieben.

Es begann eine Prozesslawine, weil Anleger versucht haben, die beteiligten Geschäftspartner und finanzierenden Banken in Anspruch zu nehmen. Nach anfänglichen Differenzen zwischen dem II. und XI. Senat des Bundesgerichtshofes hat der XI. Senat in einer Entscheidungsserie vom 25.04.2006 und 16.05.2006 die künftige Richtung für die rechtliche Beurteilungen vorgegeben. Großen Einfluss auf die Rechtsprechung haben auch die Urteile des Europäischen Gerichtshofes (EuGH), da die Vorgaben in der europäischen Haustürgeschäfte- und der Verbraucherkredit-Richtlinie im nationalen Recht umgesetzt werden müssen.

Ansprüche können sich ergeben
  • gegen Verkäufer und Gründungsgesellschafter,
  • gegen Vermittler und Berater und
  • gegen die beteiligten Banken.
Dabei stellt sich die Rechtslage beim Kauf einer Immobilie anders dar als beim Erwerb einer Beteiligung an einem Immobilienfonds.

1.    Ansprüche gegen den Verkäufer bzw. Gründungsgesellschafter
 

Immobilienkauf:   
Rückabwicklung bei Sittenwidrigkeit, Täuschung, Verschulden bei Vertragsverhandlungen

Rückabwicklung nach Bereicherungsrecht bei unwirksamer Bevollmächtigung (Treuhändervollmacht verstößt gegen Rechtsberatungsgesetz)

Widerruf als Haustürgeschäft scheidet aus, da notarielle Beurkundung

Immobilienfond:   
Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, Widerruf als Haustürgeschäft, Verschulden bei Vertragsverhandlungen nach den Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft (nach derzeitiger Rechtsprechung) aber keine rückwirkende Auflösung, sondern Anspruch auf Berechnung und Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens, Ausnahme nur bei stiller Gesellschaft

Rückabwicklung nach Bereicherungsrecht bei unwirksamer Bevollmächtigung (Treuhändervollmacht verstößt gegen Rechtsberatungsgesetz)


2.    Ansprüche gegen Vermittler oder Berater

Eigene Haftung des Anlageberaters und Anlagevermittlers aus einem Auskunfts- und Beratungsvertrag, gerichtet auf Schadensersatz


3.    Ansprüche gegen die finanzierende Bank, gerichtet auf Schadensersatz oder Rückabwicklung des Darlehens, gegebenenfalls Einwendungen aus dem verbundenen Geschäft

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