Amtsgericht München Urteil, 19. Nov. 2015 - 432 C 8687/15
Tenor
1. Das Versäumnisurteil vom 08.05.2015 wird aufrechterhalten.
2. Der Beklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist hinsichtlich Ziffer 2 vorläufig vollstreckbar. Im Übrigen darf der Beklagte die weitere Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 14.760,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt vom Beklagten Räumung und Herausgabe einer Wohnung nach fristloser, hilfsweise ordentlicher Kündigung wegen nicht genehmigter Untervermietung.
Mit Vertrag vom 06.06.2012 mietete der Beklagte vom inzwischen verstorbenen Ehemann der Klägerin, Herrn ... die 2-Zimmer-Wohnung Nr. 53 im Anwesen ... zu einer monatlichen Miete in Höhe von 1.230,00 € (Grundmiete 980,00 €, Heizkostenvorauszahlung 110,00 €, Betriebskostenvorauszahlung 140,00 €) an.
Die Klägerin trat in der Folgezeit als Alleinerbin ihres verstorbenen Ehemanns in den vorgenannten Mietvertrag ein. Das Eigentum an der Wohnung wurde zwar zwischenzeitlich auf den Sohn der Klägerin übertragen, zugunsten der Klägerin besteht jedoch ein Nießbrauchsrecht.
Mit Schreiben vom 26.02.2015 mahnte die Klägerin den Beklagten wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte ab und forderte ihn unter Fristsetzung bis 13.03.2015 auf, die unberechtigte Überlassung der Wohnung an Dritte einzustellen.
Mit Schreiben vom 19.03.2015 sprach die Klägerin eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung aus und forderte den Beklagten auf die Wohnung bis spätestens 29.03.2015 an sie geräumt herauszugeben.
Eine Räumung und Herausgabe erfolgte gleichwohl nicht.
Die Klägerin behauptet, der Beklagte überlasse die verfahrensgegenständliche Wohnung an sog. Medizintouristen aus dem arabischen Raum. In der Wohnung herrsche „ein reges Kommen und Gehen“. Alle paar Wochen finde ein Nutzerwechsel statt.
Mit Datum vom 08.05.2015 ist der Beklagte im Rahmen eines Versäumnisurteils antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden.
Das Versäumnisurteil konnte dem Beklagte unter der verfahrensgegenständlichen Anschrift weder durch einen Mitarbeiter der Deutschen Post AG noch durch den Gerichtswachtmeister zugestellt werden, da der Beklagte unter der Adresse der verfahrensgegenständlichen Wohnung nicht zu ermitteln war. Eine Zustellung des Versäumnisurteils vom 08.05.2015 ist in der Folgezeit erst am 29.06.2015 unter der Anschrift ... erfolgt.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.07.2015 legte der Beklagte Einspruch gegen das Versäumnisurteil ein. Am 04.09.2015 ist erstmals über den Einspruch mündlich verhandelt worden;
Termin zur Verkündung einer Entscheidung ist dabei auf den 01.10.2015 bestimmt worden. Mit Verfügung vom 09.09.2015 ist anlässlich neuer Erkenntnisse des Gerichts ein weiterer Termin zur mündlichen Verhandlung am 29.09.2015 bestimmt worden, u. a. um dem Beklagten rechtliches Gehör zu den gerichtlichen Erkenntnissen zu gewähren.
In der mündlichen Verhandlung vom 29.09.2015 legte der bisherige Beklagtenvertreter ... zur Vermeidung einer Strafverfolgung wegen Beihilfe zum versuchten Prozessbetrug sein Mandat nieder.
Der Verkündungstermin vom 01.10.2015 ist zunächst beibehalten worden, musste jedoch aufgrund eines - als unbegründet zurückgewiesenen - Befangenheitsantrags gegen den Vorsitzenden auf 05.11.2015 verlegt werden.
Die Klagepartei beantragt zuletzt zu erkennen:
Das Versäumnisurteil vom 08.05.2015 wird aufrechterhalten.
Der Beklagte beantragt zu erkennen:
Das Versäumnisurteil vom 08.05.2015 wird aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.
Der Beklagte bestreitet eine unberechtigte Untervermietung und behauptet im Wesentlichen, es sich dank seiner guten finanziellen Verhältnisse leisten zu können, in der verfahrensgegenständlichen Wohnung ausschließlich Gäste - namentlich Familienmitglieder, Geschäftspartner und Freunde, die sich zu Besuch in München befinden - unentgeltlich unterzubringen.
Die Kündigung sei daher nicht gerechtfertigt.
Das Gericht hat keinen Beweis erhoben.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird Bezug genommen auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 04.09.2015 und 29.09.2015.
Gründe
I.
Der gegen das Versäumnisurteil vom 08.05.2015 eingelegte Einspruch des Beklagten ist form- und fristgerecht, §§ 339, 340 ZPO.
II.
Die zum örtlich und sachlich gemäß §§ 29 a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 a GVG zuständigen Amtsgericht München erhobene Klage ist zulässig und begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB i. V. m. §§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 2 Alt. 2, Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts.
Denn der Wohnraummietvertrag vom 06.06.2012 ist durch die fristlose Kündigung vom 19.03.2015 wirksam beendet worden.
Es ist vorliegend von einer unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte auszugehen, die eine erhebliche Verletzung der Vermieterrechte darstellt, § 543 Abs. 2 Alt. 1 BGB.
Das Gericht weist mit Nachdruck und in aller Deutlichkeit darauf hin, dass es die Einlassung des Beklagten - die verfahrensgegenständliche Wohnung lediglich unentgeltlich Gästen zur Verfügung gestellt zu haben - als bewusst wahrheitswidrige Schutzbehauptung erachtet.
Die Behauptung der Beklagtenpartei, die verfahrensgegenständliche Wohnung - die von seiner Privatwohnung in der ... eine nicht unerhebliche Strecke entfernt liegt - lediglich für den Besuch von Freunden, Familienmitgliedern und Geschäftspartnern zu verwenden, ist bereits per se unglaubhaft, zumal die verfahrensgegenständliche Miete immerhin bei 1.230,00 € monatlich liegt. Für die Verwendung einer angemieteten Wohnung als bloßes „Gästezimmer“ steht dies klar außer Verhältnis.
Bereits vor diesem Hintergrund bestanden erhebliche Zweifel an den Angaben des Beklagten und an dessen Glaubwürdigkeit, zumal dieser auch einräumte, in Geschäftsbeziehungen mit dem Zeugen ... zu stehen, der sich - gerichtsbekannt - wiederholt dem Vorwurf ausgesetzt sieht, in zahlreichen Fällen privat angemietete Wohnungen in München an sog. Medizintouristen aus dem arabischen Raum weiterzuvermieten und damit eine massive Zweckentfremdung des ohnehin überaus knappen Wohnraums in der Landeshauptstadt zu betreiben und zu fördern.
Als Unwahrheit entpuppte sich nach voller Überzeugung des Gerichts die Einlassung des Beklagten offenkundig aber spätestens als dem Gericht nach der mündlichen Verhandlung vom 04.09.2015 bekannt wurde, dass gegen den Beklagten erst vor kurzem ein weiteres Verfahren vor dem Amtsgericht - Mietgericht - München ... geführt worden war, das einen nahezu identischen Vorwurf - nämlich die unberechtigte Gebrauchsüberlassung an Medizintouristen aus dem arabischen Raum hinsichtlich einer Wohnung im Anwesen ... im Zeitraum 2012/2013 zum Gegenstand hatte.
Hierzu in der - mit Verfügung vom 09.09.2015 anberaumten - mündlichen Verhandlung vom 29.09.2015 angehört, wusste der Beklagte freilich keine plausible Erklärung mehr vorzutragen. Er verstieg sich vielmehr - nach Niederlegung des Mandats durch seinen bisherigen Prozessbevollmächtigten - dazu, „keine Lust“ mehr zu haben, auf die Fragen und Vorhalte des Vorsitzenden zu antworten, zumal dem Beklagten klar geworden sein musste, dass das Gericht seine Behauptungen für offenkundig unwahr erachtet.
Letztlich könnte dies vorliegend sogar dahinstehen und einer Würdigung durch die Strafverfolgungsbehörden vorbehalten bleiben. Denn der Beklagte nutzt die Wohnung unstreitig nicht selbst zu Wohnzwecken. Er hat dort nicht einmal ein eigenes Zimmer für sich (allein) zur Verfügung. Persönliche Gegenstände des Beklagten sind in der Wohnung nicht vorhanden. Vielmehr verhält es sich so, dass die gesamte Wohnung vollumfänglich ausschließlich und regelmäßig an Dritte überlassen wird. Die Frage der Entgeltlichkeit dieser nicht genehmigten Gebrauchsüberlassung ist dabei also gar nicht maßgeblich.
Unerheblich ist auch, dass sich der Beklagte nach seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung vom 04.09.2015 in der Wohnung hin und wieder aufhält.
Denn unwidersprochen und unbestritten - mithin nach § 138 Abs. 3 ZPO zugestanden - blieb insbesondere die klägerseits getätigte Beschreibung der Wohnung und der dortigen Einrichtung (vgl. S. 4 der Klageschrift, Bl. 4 d. A. und Bl. 75 d. A.). Hiernach habe es dort überall Betten- und Matratzenlager gegeben. Koffer und Reisetaschen seien herumgestanden. Mit den zwei anwesenden Arabern habe der Beklagte nach dem Eindruck der angehörten Klägerin „nichts zu tun“ gehabt (vgl. Bl. 75 d. A.).
Das Versäumnisurteil konnte dem Beklagten in der verfahrensgegenständlichen Wohnung mangels Namensschild am Briefkasten - auch nicht zugestellt werden, weshalb eine Zustellung unter seiner tatsächlichen Wohnanschrift in der ... bewirkt werden musste. Die gleiche Erfahrung musste übrigens auch die Beklagtenpartei machen, als sie kürzlich versuchte, eine Nebenkostenabrechnung postalisch an den Beklagten unter der Adresse der verfahrensgegenständlichen Wohnung zu übersenden (Bl. 74 d. A.).
Damit steht - auch ohne Beweisaufnahme und selbst wenn man dem Beklagten Glauben schenken könnte - fest, dass der Beklagte die Räume an Dritte zum alleinigen Gebrauch überlassen hat. Dies ist unzulässig, vertragswidrig und rechtfertigt - selbst bei einer Gebrauchsüberlassung an Angehörige - grundsätzlich eine Kündigung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 Rdn. 71 m.w.Nachw.). Dem steht auch nicht entgegen, dass der Beklagte seinen Gästen keinen Schlüssel zur Wohnung übergeben haben will, zumal diese Behauptung wiederum völlig unglaubhaft ist und nichts daran ändert, dass der Beklagte selbst in der Wohnung eben nicht lebt sondern zahlreiche, immer wieder wechselnde, der Klagepartei unbekannte Personen dort untergebracht sind. Auch unter diesen Umständen kann von einem alleinigen Gebrauch Dritter gesprochen oder zumindest ein nahezu ausschließlicher Gebrauch durch Dritte angenommen werden, der jedenfalls wertungsmäßig dem alleinigen Gebrauch durch Dritte im Rahmen der Beurteilung der Vertragswidrigkeit des Mieterverhaltens gleichzustellen ist.
Auch die Erheblichkeit der Rechtsverletzung ist vorliegend anzunehmen, zumal der Beklagte keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung hat oder gehabt hätte (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., § 543 Rdn. 74).
Schon nach dem eigenen Vortrag der Beklagtenpartei steht fest, dass der Beklagte regelmäßig mehrere Personen in der Wohnung untergebracht hat. Selbst wenn man die Einlassung des Beklagten als wahr unterstellen würde, wäre also keinerlei Anspruch auf Erteilung einer derart weitreichenden Gebrauchsüberlassung ersichtlich, zumal gerade die immer wieder wechselnde Unterbringung gleich mehrerer Personen in einer 2-Zimmer-Wohnung mit erheblichen Beeinträchtigungen verbunden ist. Dabei sind insbesondere eine erhöhte Abnutzung der Wohnung und eine gesteigerte Beeinträchtigung der Wohnungsnachbarn (z. B. durch Lärm) als negative Gesichtspunkte anzuführen.
Vor diesem Hintergrund sind die Praktiken des Beklagten - selbst wenn man seinen Sachvortrag als wahr unterstellen würde - mietvertraglich inakzeptabel.
Denn eine Untervermietung der Wohnung an Touristen ist regelmäßig selbst dann unzulässig, wenn dem Mieter - wie vorliegend nicht - eine Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Denn die Überlassung der Wohnung an Touristen (oder einen vergleichbaren Personenkreis) unterscheidet sich von einer gewöhnlichen - auf gewisse Dauer angelegten - Untervermietung, weshalb die Untervermietung an Touristen grundsätzlich nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist (vgl. BGH, Urteil vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13, WuM 2014, S. 142).
Erst recht gilt dies dann, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil sondern vollständig überlassen wird. Eine solche (gewerbliche oder auch nicht gewerbliche) Überlassung der Mieträume an Dritte stellt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, 67 S 316/14, WuM 2015, S. 31; LG Berlin, Beschluss vom 3. Februar 2015, 67 T 29/15; MDR 2015, S. 203).
Eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB unter Setzung einer angemessenen Abhilfefrist ist erfolgt. Die Klagepartei hat gegenüber der Beklagtenpartei mit Schreiben vom 26.02.2015 eine wirksame Abmahnung ausgesprochen und dabei eine mehr als zweiwöchige Frist zur Beendigung der unbefugten Gebrauchsüberlassung gesetzt. Es sind keine Umstände ersichtlich, die die diese Frist als unangemessen erscheinen ließen.
Der erforderliche zeitliche Kontext nach § 314 Abs. 3 BGB zwischen der Vertragsverletzung durch den Beklagten, dem Bekanntwerden der mietvertragswidrigen Handlungen und der fristlosen Kündigung ist offenkundig gewahrt. Es kann daher dahinstehen, ob diese Vorschrift im Wohnraummietrecht Anwendung findet.
Die verfahrensgegenständliche fristlose Kündigung ist daher wirksam und hat das Mietverhältnis beendet. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe besteht.
III.
Die Kostenfolge beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
IV.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 ZPO.
V.
Die Gewährung einer Räumungsfrist gem. § 721 Abs. 1 ZPO kommt nicht in Betracht. Angesichts der Schwere der mietvertraglichen Pflichtverletzungen der Beklagtenpartei, des unseriösen Prozessverhaltens des Beklagten und des Umstands, dass der Beklagte unstreitig nicht im Mietobjekt wohnt, überwiegt das Erlangungsinteresse der Klägerin unzweifelhaft deutlich.
VI.
Hinsichtlich der Streitwertfestsetzung verbleibt es beim Beschluss vom 08.05.2015.
VII.
Dem Aussetzungsantrag des Beklagten vom 13.11.2015 war keine Folge zu geben. Eine Aussetzung nach § 149 Abs. 1 ZPO - einer „Kann-Vorschrift“ - kommt vorliegend nicht in Betracht. Zwar ist zutreffend, dass sich gegen den Beklagten der Verdacht des versuchten (Prozess-)Betrugs nach §§ 263 Abs. 1, Abs. 2, 22, 23 StGB ergeben hat. Eine Aussetzung des mietrechtlichen Verfahrens würde jedoch zum einen dem Regelungszweck des § 272 Abs. 4 ZPO in eklatanter Weise widersprechen. Zum anderen kommt es für die Entscheidungsreife dieses Verfahrens - wie dargelegt - nicht auf das Ergebnis der strafrechtlichen Ermittlungen an. Selbst wenn man die Angaben des Beklagten als wahr unterstellt, ist der Klage stattzugeben.
Urteilsbesprechung zu Amtsgericht München Urteil, 19. Nov. 2015 - 432 C 8687/15
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(1) Die Einspruchsfrist beträgt zwei Wochen; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des Versäumnisurteils.
(2) Muss die Zustellung im Ausland erfolgen, so beträgt die Einspruchsfrist einen Monat. Das Gericht kann im Versäumnisurteil auch eine längere Frist bestimmen.
(3) Muss die Zustellung durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen, so hat das Gericht die Einspruchsfrist im Versäumnisurteil oder nachträglich durch besonderen Beschluss zu bestimmen.
(1) Der Einspruch wird durch Einreichung der Einspruchsschrift bei dem Prozessgericht eingelegt.
(2) Die Einspruchsschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Urteils, gegen das der Einspruch gerichtet wird; - 2.
die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Einspruch eingelegt werde.
(3) In der Einspruchsschrift hat die Partei ihre Angriffs- und Verteidigungsmittel, soweit es nach der Prozesslage einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten Prozessführung entspricht, sowie Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen, vorzubringen. Auf Antrag kann der Vorsitzende für die Begründung die Frist verlängern, wenn nach seiner freien Überzeugung der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn die Partei erhebliche Gründe darlegt. § 296 Abs. 1, 3, 4 ist entsprechend anzuwenden. Auf die Folgen einer Fristversäumung ist bei der Zustellung des Versäumnisurteils hinzuweisen.
(1) Die Parteien haben ihre Erklärungen über tatsächliche Umstände vollständig und der Wahrheit gemäß abzugeben.
(2) Jede Partei hat sich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären.
(3) Tatsachen, die nicht ausdrücklich bestritten werden, sind als zugestanden anzusehen, wenn nicht die Absicht, sie bestreiten zu wollen, aus den übrigen Erklärungen der Partei hervorgeht.
(4) Eine Erklärung mit Nichtwissen ist nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Der Beklagte ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin. Die Miete beträgt 235 € zuzüglich Nebenkosten. Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten.
- 2
- Im Jahr 2008 erbat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er deshalb die Wohnung zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom 13. Februar 2008 eine Untervermietungserlaubnis "ohne vorherige Überprü- fung" gewünschter Untermieter und erhob einen Untervermietungszuschlag in Höhe von 13 € monatlich. In dem genannten Schreiben heißt es weiter: "Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. der Hausverwaltung als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten … landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."
- 3
- Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Hierzu wurden Bilder der Wohnung ins Internet gestellt und die touristischen Vorzüge der Umgebung hervorgehoben. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte mit Schreiben vom 23. Mai 2011, dass die Vermietung an Berlin-Touristen von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst sei und er damit lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen wolle. Am Ende des Schreibens des Beklagten heißt es: "Ihre Abmahnung betrachte ich damit als gegenstandslos. Sollten Sie weitere Fragen oder Probleme haben, wenden Sie sich bitte direkt an die Kanzlei…"
- 4
- Die Kläger teilten dem Beklagten daraufhin mit, dass es sich bei der Vermietung der Wohnung an Tagesgäste um eine kommerzielle Tätigkeit handele , die nicht von der erteilten Untervermietungserlaubnis gedeckt sei, und mahnten ihn mit Schreiben vom 31. Mai 2011 nochmals ab. Der Beklagte lehnte die Entgegennahme dieses Schreibens ab; es wurde ihm daraufhin per Fax übermittelt. Am 24. November 2011 sowie im August 2012 war das Internetangebot des Beklagten erneut auf einer der Zimmervermittlung dienenden Internetseite abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12. Januar 2012, vom 5. Dezember 2012 sowie erneut mit der Klageschrift je- weils fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich im Prozess unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe; wenn die Wohnungsanzeige gleichwohl erneut im Internet abrufbar gewesen sei, sei dies ohne sein Zutun und gegen seine ausdrückliche Anordnung geschehen.
- 5
- Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
- 6
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 7
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 8
- Die von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen seien unbegründet, weil der Beklagte seine mietvertraglichen Pflichten nicht verletzt habe. Denn die ihm erteilte Untervermietungserlaubnis habe eine Überlassung der Wohnung an Touristen umfasst. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berechtige eine Vermietung von Ferienwohnungen in einem Mehrfamilienhaus den Mieter nicht ohne weiteres dazu, die Miete zu mindern. Vielmehr komme es darauf an, ob durch die konkrete Ausgestaltung der Untervermietung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entstehe. Diese Rechtsprechung sei auf die Beurteilung einer Untervermietungsgenehmigung zu übertragen. Auch insoweit sei darauf abzustellen, ob es durch die Vermietung an Feriengäste zu konkreten Beeinträchtigungen der Mietsache oder anderer Mieter komme. Dies sei hier nicht der Fall. Im Übrigen sei es in der besonderen Situation des Beklagten ersichtlich kaum möglich gewesen , einen Untermieter zu finden, der die Wohnung jeweils alle zwei Wochenenden verlasse, wenn der Beklagte sie für seine Besuche bei der Tochter benötige. Der Beklagte habe die nicht mit Einschränkungen versehene Erlaubnis daher nach dem maßgeblichen Horizont des Empfängers dahin verstehen dürfen, dass er auch tageweise an Touristen untervermieten dürfe.
II.
- 9
- Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von den Klägern ausgesprochenen Kündigungen nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war der Beklagte nicht berechtigt, die Wohnung tageweise an Touristen zu überlassen.
- 10
- Die Auslegung der dem Beklagten erteilten Untervermietungserlaubnis durch das Berufungsgericht ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Es hat bei seiner Würdigung wesentliche Umstände außer Acht gelassen und ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass nach den Umständen nur eine kurzfristige Untervermietung an wechselnde Feriengäste in Betracht kam und eine solche Art der Nutzung deshalb von der Genehmigung erfasst war.
- 11
- Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer. Hiervon unterscheidet sich die aus den Werbeanzeigen des Beklagten ersichtliche Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend. Anders als das Berufungsgericht meint, lag es auch nicht deshalb, weil der Beklagte die Wohnung an zwei Wochenenden im Monat selbst benötigte, auf der Hand, dass nur eine Vermietung an Feriengäste in Betracht käme und deshalb stillschweigend von der Erlaubnis umfasst wäre. Vielmehr hätte es nahe gelegen , eines der beiden Zimmer der Wohnung einem "normalen" Untermieter - etwa einem "Wochenendfahrer" - zu überlassen. Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen konnte der Beklagte deshalb nicht davon ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung umfasste. Zudem hatte die frühere Vermieterin bei der Erteilung der Untervermietungserlaubnis verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen sollte; schon daraus konnte der Beklagte erkennen , dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.
III.
- 12
- Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 06.09.2012 - 8 C 67/12 -
LG Berlin, Entscheidung vom 19.06.2013 - 65 S 449/12 -
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
(2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Für die Entbehrlichkeit der Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und für die Entbehrlichkeit einer Abmahnung findet § 323 Absatz 2 Nummer 1 und 2 entsprechende Anwendung. Die Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und eine Abmahnung sind auch entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen.
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
(4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.
(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
(6) Die sofortige Beschwerde findet statt
- 1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; - 2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.
(1) Das Gericht kann, wenn sich im Laufe eines Rechtsstreits der Verdacht einer Straftat ergibt, deren Ermittlung auf die Entscheidung von Einfluss ist, die Aussetzung der Verhandlung bis zur Erledigung des Strafverfahrens anordnen.
(2) Das Gericht hat die Verhandlung auf Antrag einer Partei fortzusetzen, wenn seit der Aussetzung ein Jahr vergangen ist. Dies gilt nicht, wenn gewichtige Gründe für die Aufrechterhaltung der Aussetzung sprechen.
(1) Wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, daß er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
(2) Der Versuch ist strafbar.
(3) In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter
- 1.
gewerbsmäßig oder als Mitglied einer Bande handelt, die sich zur fortgesetzten Begehung von Urkundenfälschung oder Betrug verbunden hat, - 2.
einen Vermögensverlust großen Ausmaßes herbeiführt oder in der Absicht handelt, durch die fortgesetzte Begehung von Betrug eine große Zahl von Menschen in die Gefahr des Verlustes von Vermögenswerten zu bringen, - 3.
eine andere Person in wirtschaftliche Not bringt, - 4.
seine Befugnisse oder seine Stellung als Amtsträger oder Europäischer Amtsträger mißbraucht oder - 5.
einen Versicherungsfall vortäuscht, nachdem er oder ein anderer zu diesem Zweck eine Sache von bedeutendem Wert in Brand gesetzt oder durch eine Brandlegung ganz oder teilweise zerstört oder ein Schiff zum Sinken oder Stranden gebracht hat.
(4) § 243 Abs. 2 sowie die §§ 247 und 248a gelten entsprechend.
(5) Mit Freiheitsstrafe von einem Jahr bis zu zehn Jahren, in minder schweren Fällen mit Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu fünf Jahren wird bestraft, wer den Betrug als Mitglied einer Bande, die sich zur fortgesetzten Begehung von Straftaten nach den §§ 263 bis 264 oder 267 bis 269 verbunden hat, gewerbsmäßig begeht.
(6) Das Gericht kann Führungsaufsicht anordnen (§ 68 Abs. 1).
(7) (weggefallen)
(1) Der Rechtsstreit ist in der Regel in einem umfassend vorbereiteten Termin zur mündlichen Verhandlung (Haupttermin) zu erledigen.
(2) Der Vorsitzende bestimmt entweder einen frühen ersten Termin zur mündlichen Verhandlung (§ 275) oder veranlasst ein schriftliches Vorverfahren (§ 276).
(3) Die Güteverhandlung und die mündliche Verhandlung sollen so früh wie möglich stattfinden.
(4) Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen.