Bundesgerichtshof Urteil, 15. Mai 2008 - III ZR 256/07

bei uns veröffentlicht am15.05.2008
vorgehend
Amtsgericht Weinheim, 3 C 185/06, 28.03.2007
Landgericht Mannheim, 10 S 28/07, 27.09.2007

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 256/07
Verkündet am:
15. Mai 2008
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. Mai 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter Dörr und
Wöstmann, die Richterin Harsdorf-Gebhardt und den Richter Hucke

für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 27. September 2007 aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand


1
Der Kläger, ein Immobilienmakler, wurde vom Eigentümer des Anwesens T. straße in Sch. mit der Vermietung oder dem Verkauf der Büroräume in dem Objekt betraut. Der Beklagte wurde im Januar 2005 auf das Objekt aufmerksam, schloss mit dem Kläger einen Maklervertrag und unterzeichnete am 15. Januar 2005 einen Objektnachweis. Nach der Besichtigung sämtlicher Büroeinheiten mietete der Beklagte noch im Januar 2005 Büroräume an. Die vom Kläger in Rechnung gestellte Courtage wurde vom Beklagten ausgeglichen. Mit Vertrag vom 11. Januar 2006 mietete der Beklagte eine weitere Büroeinheit im selben Haus zum Mietpreis von 568,40 € inklusive Mehrwertsteuer zum bisherigen Mietvertrag hinzu.

2
Der Kläger berechnete dem Beklagten auch hierfür eine Courtage, die der Beklagte mangels sachlichen und zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Maklervertrag und der weiteren Anmietung als nicht gerechtfertigt ansah.
3
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht den Beklagten zur Zahlung der Maklercourtage in Höhe von 1.705,20 € sowie 86,45 € wegen vorgerichtlich aufgewandter Anwaltskosten jeweils nebst Zinsen verurteilt.
4
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Begehren auf Abweisung der Klage weiter.

Entscheidungsgründe


5
Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


6
Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger der geltend gemachte Anspruch auf Maklercourtage zu. Maklerverträge seien von unbestimmter Dauer. Der Abschluss des weiteren Mietvertrags sei kausal zum Maklervertrag , da er innerhalb eines Jahres geschlossen worden sei und deswegen eine Vermutung für die Kausalität bestehe.

II.


7
Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision nicht stand. Aufgrund des derzeitigen Sach- und Streitstands kann ein Anspruch des Klägers auf Zahlung der Maklercourtage aus § 652 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden.
8
1. Nicht frei von Rechtsfehlern ist die Auffassung des Berufungsgerichts, der Abschluss des Mietvertrags vom 11. Januar 2006 sei kausal auf den Maklervertrag vom 18. Januar 2005 zurückzuführen.
9
Voraussetzung für die Kausalität ist, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt ; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Wege adäquat kausal geworden ist. Denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg (Senatsurteil vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, 402, 403 Rn. 13).
10
Das Berufungsurteil ist schon deshalb aufzuheben, weil das Berufungsgericht jenseits der von ihm angenommenen Vermutung für den Ursachenzusammenhang zwischen Maklerleistung und weiterem Mietvertragsschluss nicht festgestellt hat, dass der Kläger überhaupt eine Nachweismaklerleistung als Ausgangspunkt jeder Kausalitätsprüfung erbracht hat. Dies kann - ausgehend vom revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sachvortrag des Beklagten - auch nicht bejaht werden.
11
Der Nachweismakler hat seinen Kunden auf die Gelegenheit, über ein bestimmtes Objekt einen Vertrag zu schließen, hinzuweisen. Er muss ihn in die Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dazu gehört in der Regel, dass der Vertragspartner auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 40, 46).
12
Vorliegend war der Vermieter des Objekts nach dem Vortrag des Beklagten - unbeschadet dessen mangelnden Interesses - zum Zeitpunkt der Besichtigung und der damit letzten relevanten Maklerleistung des Klägers nicht bereit, die später angemieteten Räume zu vermieten, da diese noch - unstreitig - anderweitig vermietet waren, auch wenn sie leer standen.
13
2. Das Urteil erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO) und die Sache ist auch nicht zur Entscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach der Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht (§ 563 Abs. 1 ZPO) ist über die klägerische Behauptung Beweis zu erheben, dass der Beklagte bereits bei Besichtigung der Büroeinheiten im Januar 2005 Interesse an der weiteren Anmietung der letztlich im Januar 2006 zusätzlich angemieteten Büroeinheit geäußert hat und der Vermieter zu einer Vermietung, gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt, an die Beklagte bereit war.
Schlick Dörr Wöstmann
Harsdorf-Gebhardt Hucke
Vorinstanzen:
AG Weinheim, Entscheidung vom 28.03.2007 - 3 C 185/06 -
LG Mannheim, Entscheidung vom 27.09.2007 - 10 S 28/07 -

Urteilsbesprechung zu Bundesgerichtshof Urteil, 15. Mai 2008 - III ZR 256/07

Urteilsbesprechungen zu Bundesgerichtshof Urteil, 15. Mai 2008 - III ZR 256/07

Referenzen - Gesetze

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Zivilprozessordnung - ZPO | § 561 Revisionszurückweisung


Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 652 Entstehung des Lohnanspruchs


(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermi
Bundesgerichtshof Urteil, 15. Mai 2008 - III ZR 256/07 zitiert 3 §§.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Zivilprozessordnung - ZPO | § 561 Revisionszurückweisung


Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.

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Bundesgerichtshof Urteil, 23. Nov. 2006 - III ZR 52/06

bei uns veröffentlicht am 23.11.2006

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1 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 15. Mai 2008 - III ZR 256/07.

Bundesgerichtshof Urteil, 15. Apr. 2010 - III ZR 153/09

bei uns veröffentlicht am 15.04.2010

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Referenzen

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

(2) Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

13
a) Die nach § 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB dem Nachweismakler obliegende Leistung besteht in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages" (des sogenannten Hauptvertrages). Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. - zuletzt - Senatsurteil vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062 f). Der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt genügt für sich allein nicht. Erforderlich ist, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat kausal geworden ist. Denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 1996 - III ZR 71/95 - NJW-RR 1996, 691 m.w.N. aus der ständigen Rechtsprechung).

Ergibt die Begründung des Berufungsurteils zwar eine Rechtsverletzung, stellt die Entscheidung selbst aber aus anderen Gründen sich als richtig dar, so ist die Revision zurückzuweisen.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.